Thomas Erséus
Verkställande direktör
Stor osäkerhet första halvåret 2009
Fortsatt dramatiskt räntefall
Reporäntan 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
2008 2009
Marknadens ränteprognoser och faktiskt utfall
Bättre än väntat 2009 för Kungsleden
■ Mycket stark balansräkning
■ Direktavkastning på 7 procent
■ Stabila motparter och låga vakanser
■ Fortsatt portföljförädling
■ Transaktioner för cirka 2 Mdr kronor exklusive Hemsö-affären
Underliggande resultat 97-09
Beståndsutveckling
Kungsleden 2009 i siffror
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Fortsatt god underliggande verksamhet.
Hyresintäkter + 5% i jämförbart bestånd
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Trots försäljnings- minskning med 43%
sjönk bruttoresultatet inom Nordic Modular endast med 19%
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Ökning med 8,5 % i jämförbart bestånd
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Belastas med 178 Mkr i
transaktionskostnader i samband med
försäljningen till Tredje-AP-fonden
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• 21% ner i jämförelse med 2008
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Lägre lånevolym 2009 efter
försäljningen till Tredje AP-fonden
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Negativ värde-
förändring om 1% av bokfört värde, -312
• Värdeökning på
finansiella instrument som följd av stigande långräntor, 113
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Försäljning Hemsö +427 Mkr
• Reserv skatterisk -325 Mkr
• Ändrade regler
HB/KB-andelar -139 Mkr
Resultaträkning
Mkr
Jan-dec 2009
Jan-dec 2008
Hyresintäkter 2 394,2 2 691,6
Försäljningsintäkter modulbyggnader 208,2 368,1
Nettoomsättning 2 602,4 3 059,7
Bruttoresultat 1 817,3 1 982,2
Handelsnetto -135,3 12,4
Försäljnings- och
administrationskostnader -286,4 -389,6
Finansnetto -846,6 -986,1
Orealiserade värdeförändringar -198,4 -1 803,4
Resultat före skatt 350,6 -1 184,5
Skatt -101,1 223,0
Periodens resultat efter skatt 249,5 -961,5
• Motsvarar 1,80 kronor (-7,00) per aktie
Utdelningsgrundande resultat
2009 2008
Mkr Jan-dec Jan-dec
Bruttoresultat 1 817 1 982
Försäljnings- och administrationskostnader -286 -389
Finansnetto -847 -986
Delsumma 684 607
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning -135 12
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 1 189 256
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -281 –
Delsumma 773 268
Skatt att betala -435 -35
Utdelningsgrundande resultat 1 022 840
Rapport över finansiell ställning
Mkr 2009 2008
Tillgångar 31 dec 31 dec
Fastigheter 21 860,5 28 575,8
Fordringar och övrigt 1 658,8 1 504,1
Likvida medel 689,1 641,6
Summa tillgångar 24 208,4 30 721,5
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 079,2 7 064,8
Räntebärande skulder 14 437,3 20 742,7
Ej räntebärande skulder 2 691,9 2 914,0
Summa eget kapital och skulder 24 208,4 30 721,5
Finansiering
Per 31 december 2009 Genomsnittlig
konverteringstid, år
År Krediter, Mkr Andel, %
2010 1 797 10,3
2011 1 368 7,9
2012 11 975 68,9
2013 1 531 8,8
2014–2017 – –
2018 714 4,1
Summa krediter 17 385 100,0 2,6
Ej utnyttjade krediter -2 960
Summa utnyttjade krediter 14 425 2,7
Soliditet
31 dec 09 29%
31 dec 08 23%
30 juni 09 30%
Belåningsgrad 66 73 65
Första kvartalet i korthet
■ Resultat i linje med förväntningar och prognos
■ Stabila hyresintäkter i jämförbart bestånd men något ökade vakanser
■ Ökade kostnader för främst uppvärmning och fastighetsskötsel
■ Försäljning av 30 fastigheter till ett värde av 602 Mkr och en direktavkastning på 6,5 procent.
■ Skatteverket initierat ytterligare skatteärenden avseende genomförda fastighetsförsäljningar
■ Kungsledens bedömning av föreliggande skatteprocesser är total likviditetseffekt som inte överstiger 300 Mkr
■ Det är fortsatt vår uppfattning att vi har följt gällande lagar och regler
Våra fastighetssegment
Publika 47% Kommersiella 46% Moduler 7%
Våra fastigheter – per kategori
– samarbete med Tredje AP-fonden
■ Fastighetsbestånd – 244 fastigheter
– Bokfört värde om 14 941 Mkr
– Belägna i närmare 80 kommuner
■ Styrning
– Styrelse med åtta ledamöter – Ordförande Håkan Bryngelson
– Affärsplan utgångspunkt för arbetet
– Förvaltningsavtal mellan Kungsleden och Hemsö
Hemsös styrelse
■ Håkan Bryngelson, styrelsens ordförande
■ Ledamöter
– Claes de Neergaard, ordförande Tredje AP-fonden – Kerstin Hessius, vd Tredje AP-fonden
– Bengt Hellström, ansvarig alternativa investeringar Tredje AP- fonden
– David Mindus, vd Sagax
– Magnus Meyer, vd Tengbom och styrelseledamot i Kungsleden – Jonas Nyrén, vd Bonnier Holding, styrelseledamot i Kungsleden – Thomas Erséus, vd Kungsleden
■ Mål
– Fristående organisation senast halvårsskiftet 2011
■ Projektplan
– Organisationsstruktur – Varumärkesfrågor – Kommunikation
■ Redovisning
– Tillgångar, skulder, intäkter och kostnader redovisas i koncernredovisningen enligt klyvningsmetoden
God marknad för Publika fastigheter
■ Marknad
– Den totala marknaden för ”Publika fastigheter” uppgår till cirka 900 Mdr
■ Marknaden kan delas upp i fyra delar – Äldreboenden
– Vårdfastigheter – Skolor
– Övriga fastigheter
Publika fastigheter – affärsmöjligheter
■ Nya aktörer på den publika marknaden vittnar om attraktivt segment
■ Ökat fokus på kärnverksamhet bland kommuner
■ Behov av nya äldreboendeplatser
■ Nya former för drift av skola, vård och äldreboende uppstår
Motståndskraftig kommersiell portfölj
■ 283 fastigheter
■ Bokfört värde om cirka 10 Mdr
■ Fokus på att behålla hyresgäster samt på nyuthyrning
■ Kundvård och
hyresgästanpassningar
■ Stabila vakanstal
■ Ökad intjäningskapacitet till i snitt 7,4 procent
Affärsmöjligheter Kommersiella fastigheter
■ Fastighetsmarknaden fungerar igen och det bjuds ut bra fastigheter till försäljning
■ Konkurrensen om fastigheter är inte så stor då många internationella aktörer dragit sig tillbaka
■ Vidareutveckling av vårt befintliga fastighetsbestånd då det går bra för flertalet av våra hyresgäster
Lyckosam anpassning av Nordic Modular
■ Kraftigt förändrade marknadsförutsättningar
■ Kapacitetsanpassningar
■ Förbättrat förfrågningsläge under andra halvåret
■ Först på marknaden att erbjuda modulbaserade verksamhetslokaler till fast pris
■ Utveckling av nytt modulsystem med 16 varianter av kontors- och personalmoduler
■ Starkt resultat i svår marknad
Allt starkare organisation
Tydligare profil och erbjudande
Våra kunder är våra ambassadörer
■ Nyligen genomförd
varumärkesundersökning
■ 100 procents kännedom bland våra kunder
■ 47 procent av Kungsledens kunder rekommenderar oss till andra
■ Exceptionellt hög
rekommendationsgrad
Diplom av Sveriges bästa arbetsplatser 2010
Ökat fokus på miljö
Gemensam miljöinsats med Papyrus
■ Papyrus ville klara miljö- certifiering
■ Kungsleden ville bli av med oljepannan
■ Kungsleden tog grund- investering mot mindre hyrestillägg
■ Drygt 55 ton mindre utsläpp av koldioxid
■ Cirka 100 000 kronor lägre
kostnader för uppvärmning och underhåll
Göra bra saker och berätta om dem
Ökat fokus på samhällsengagemang
Genomförande
■ Under 2009 skulle vi
Fokusera på kassaflöde, portföljsammansättning och långa avtal
Ha en aktiv och nära dialog med våra kunder
Söka goda affärsmöjligheter
Ha ett starkt fokus på förbättrad riskjusterad avkastning
Vidareutveckla potentialen inom publika fastigheter med Tredje AP-fonden
✓
✓
✓
✓
✓
Dessutom
Arbetat med att anpassa Kungsleden till nya förutsättningar på kreditmarknaden
✓
Utblick 2010
■ Fortsatt fokus på kassaflöde, portföljförädling och långa avtal
■ Förbereda Hemsö för ”stand alone”
■ Fortsatt söka goda affärsmöjligheter inom försäljning och förvärv
■ Säkerställa finansiellt handlingsutrymme
■ Ytterligare öka takten i miljöarbetet med fokus på energianvändning
■ Prognos för utdelningsgrundande resultat 2010 om 600 Mkr, eller 4,40 kronor per aktie
