0
2014-03-07, REVIDERAD 2014-06-04, 2014-09-01 DNR: 13BMN63
HANDLÄGGARE: EMMA OLOFSSON
Planbeskrivning
Nybo 4:15 mfl, norr om Nybokorset
Detaljplan för handel, industri samt upphävande av detaljplan Gävle kommun, Gävleborgs län
1
Planens syfte och huvuddrag
Syftet med detaljplanen är att detaljplanelägga hela fastigheten Nybo 4:15 så att det blir samma detaljplaneförhållanden för hela fastigheten. En fastighetsplan tas därigenom bort och hela fastigheten får markanvändningen handel och icke störande småindustri.
Samtidigt upphävs detaljplan inom fastigheten Sveden 1:103 så att planlagd industrimark tas bort från Gävle-Valboåsens vattenskyddsområde.
Förenlig med miljöbalken
Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer berörs av detaljplaneförslaget.
Planområdet ligger dock inom det område som Länsstyrelsen på uppdrag av Havs- och Vattenmyndigheten föreslagit som riksintresse för
dricksvattenanläggning. Planområdet ligger i sin helhet inom primär skyddszon för Gävle-Valboåsens grundvattentäkt.
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet ligger nordväst om Nybokorset i Valbo, ca 7 km väster om Gävle.
Den röda linjen omfattar planområdets utbredning. Rastrerat område omfattar ytan där gällande detaljplan upphävs.
Areal
Planområdets totala areal är ca 2,2 hektar. Ca 0,4 hektar planläggs som kvartersmark och inom ca 1,8 hektar upphävs gällande detaljplan.
2 Markägoförhållanden
Detaljplanen omfattas av tre fastigheter. Utav dessa är Sveden 1:103 samt Nybo 4:15 privata fastigheter. Sveden S:1 är en samfälld fastighet för vägändamål.
Tidigare ställningstaganden
Översiktliga planer
Översiktsplan Gävle stad 2025 anger ingen specifik markanvändning för området och detta innebär att befintlig verksamhet kan fortgå.
Detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser För området gäller detaljplanerna:
Smäckens industriområde, antagen 1983-03-30 (aktnr: 2180-16491 Sveden 1:103 mfl, Valbo. Antagen den 1979-10-31 (aktnr 2180-14728)
Nybo 3:3 mfl, industriområde i Valbo. Antagen 1989-08-30 (aktnr: 2180-19201) För fastigheten Nybo 4:15 gäller fastighetsindelnings-bestämmelser med aktnr 2180K-24110 (Fastighetsplan för Nybo 4:15 och 4:16 (fd 4:12)).
Kartan visar detaljplaneförhållandena för fastigheten Nybo 4:15.
Blå yta är detaljplan från 1983, grön ytan motsvarar detaljplan från 1989. Den röda gränsen visar gräns för fastigheten Nybo 4:15 som fastställts genom fastighetsplanen.
Miljökonsekvensbeskrivning
En miljökonsekvensbeskrivning har inte upprättats då planens genomförande inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar denna uppfattning.
3
Förutsättningar och förändringar
Natur
Området som planläggs består till stora delar av hårdgjorda ytor och är i
dagsläget obebyggt. Det finns inga särskilt utpekade naturvärden inom området.
Ortofoto över planområdet och Nybokorset i Valbo (Gävle kommun, 2012)
Kulturmiljö
En övrig kulturhistorisk lämning finns registrerad på Sveden 1:103, inom det område där detaljplanen upphävs. Lämningen avser en husgrund från den borttagna järnvägsstationen. Lämningen har inget särskilt skydd enligt kulturminnesvårdslagen men bör bevaras om det är möjligt vid eventuell framtida exploatering. Om lämningen ska tas bort ska ansökan om detta göras till Länsstyrelsen.
Radon
Området ligger på gränsen mellan hög- och lågriskområde för radon. Byggnader där människor ska vistas stadigvarande ska uppföras radonsäkert.
Vattenskyddsområde
Hela planområdet ligger inom primär skyddszon för Gävle-Valboåsens grundvattentäkt. Verksamheter inom området regleras i
vattenskyddsföreskrifter som bl.a. anger att industriella verksamheter som kan utgöra risk för förorening av grundvattnet inte får etableras på platsen och att energianläggningar för utvinning av värme eller kyla ur jord, vatten eller berg inte får anläggas. Hantering av kemiska produkter, schaktningsarbeten och avledning av spill- och dagvatten är fler exempel på vad som regleras i
föreskrifterna. Tillstånd enligt vattenskyddsföreskrifterna kan behövas för vissa verksamheter.
4 Grundläggning och geoteknik
Jordlagren domineras av sand och grus men både grövre och finare material kan förekomma då åsen har omlagrats ett flertal gånger. Heltäckande ler- eller siltlager förekommer troligtvis inte. Eftersom området ligger inom primär skyddszon för grundvattentäkt måste stor hänsyn tas till de geotekniska förutsättningarna vid genomförande av planen. För att minimera påverkan på grundvattentäkten ska pålning eller dylik djupgående grundläggning inte utföras. Platta på mark eller liknande konstruktion är att föredra.
Ny bebyggelse
Tillåten markanvändning
För fastigheten Nybo 4:15 ändras markanvändningen från handel, icke störande industri samt allmän plats, natur, och järnvägsändamål till enbart kvartersmark planlagd för handel och icke störande småindustri.
Begränsning av industriändamål
Avsikten med begränsningen av industriändamålet till ”icke störande
småindustri” är kopplat till att verksamheter inom planområdet inte ska skapa olägenhet för intilliggande bostäder vad gäller buller, ljusförhållanden m.m.
Utformning, placering m.m.
Planbestämmelserna som återfinns på plankartan anger följande:
- Utnyttjandegraden är satt till e1 30. Utnyttjandegraden är begränsad till vad som är rimligt för området att bebyggas.
- Antal våningar begränsas till två våningar. Utöver angivet våningsantal får suterrängvåning uppföras.
- En bestämmelse om att upplag inte får anläggas (ej upplag) införs för att minimera risken för påverkan på vattentäkten samt upprätthålla ett ordnat intryck inom området.
- Mark där byggnad inte får uppföras, prickmark, införs där behov finns, tex.
längs gator, inom område för gemensamhetsanläggning (g) och allmänna ledningar (u).
Upphävande av detaljplan
Detaljplanen för del av fastigheten Sveden 1:103 upphävs. Motivet bakom detta är dels att kommunen genom detaljplan inte vill fastställa markanvändningen industri i stor utsträckning inom vattenskyddsområdet, dels skapa en flexibilitet för fastighetsägaren avseende möjligheter att nyttja befintliga lokaler.
En annan viktig faktor är att det finns potentiellt förorenat område inom Sveden 1:103. (cementvarufabrik) med riskbedömningen Ej klassad risk samt medelrisk (MIFO).
Gator och trafik
Planområdet angörs via Lundvägen. Parkering ska lösas inom den egna fastigheten.
5 Störningar
Buller
Från omgivningen påverkas planområdet främst av lokal trafik från Lundvägen.
Ändringen i detaljplanen kommer inte att innebära ökat buller till bostäderna i förhållande till gällande detaljplaneförhållanden. Från bostäderna i närheten har inga klagomål på buller från verksamheterna inom det område där detaljplanen upphävs inkommit till Samhällsbyggnad Gävle.
Potentiellt förorenad mark
Inom fastigheten Sveden 1:103 finns det potentiellt förorenat område (tidigare cementvarufabrik) med riskbedömningen Ej klassad risk samt medelrisk (MIFO).
Kommunen har låtit göra en utredning för att få mer underlag kring
föroreningsrisken samt att identifiera vilket område inom fastigheten som kan misstänkas vara förorenat. Utredningen förordar att undersökning av marken med avseende på föroreningar bör göras inom den obebyggda delen av Sveden 1:103 på grund av att det tidigare funnits en cementvarufabrik och
järnvägsstationsområde inom fastigheten.
Teknisk försörjning
El
Gävle Energi AB är nätägare inom området. Vid anslutning till elnätet av nya verksamheter ska kontakt tas med nätägaren. Eventuell flytt av ledningar som behöver göras till följd av t.ex. exploatering bekostas av den som initierar förändringen.
Vatten, spillvatten och brandvatten
Planområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten och spillvatten. Kontakt tas med Gästrike Vatten AB för anslutning av ny verksamhet till befintligt ledningsnät.
Inom en radie på ca 200 meter från planområdet finns fem brandposter som kan stå för brandvattenförsörjningen vid eventuell räddningsinsats.
6 Dagvatten
Hantering av dagvatten inom området regleras i vattenskyddsföreskrifter samt i Gävle kommuns dagvattenpolicy. Planområdet ligger inom primärt
skyddsområde för grundvatten och utanför, men gränser till,
verksamhetsområde för dagvatten. Inom planområdet får dagvatten inte
infiltreras i marken. Detta innebär att allt dagvatten ska ledas till dagvattennätet och om det är nödvändigt ska fördröjningsmagasin anläggas inom fastigheten för att reglera flödet för dagvatten innan det leds in i dagvattennätet. Eftersom planområdet ligger utanför verksamhetsområde för dagvatten hänvisar Gästrike Vatten fastighetsägaren till en anslutningspunkt.
Den lösning som väljs för hantering av dagvatten ska godkännas av tillsynsmyndigheten. En anmälan enligt miljöbalken och
vattenskyddsföreskrifterna om dagvattenlösning ska lämnas till
Samhällsbyggnad Gävle innan bygglov kan meddelas. Inriktningen är att verksamhetsområdet för dagvatten ska anpassas till vattenskyddsområdets utbredning.
Kartan visar dagens utbredning av verksamhetsområdet för dagvatten samt primärt och sekundärt skyddsområde för grundvattentäkten. Röd linje markerar planområdets omfattning (Gävle kommun, dec. 2013).
Fastighetsbildning
Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun.
Lantmäteriförrättning till följd av detaljplanens genomförande inom kvartersmark ska sökas och bekostas av den enskilde fastighetsägaren.
Detaljplanen innebär att fastigheten Nybo 4:15 planläggs i sin helhet som kvartersmark. I och med detta upphävs gällande fastighetsplan för fastigheten.
För del av Sveden 1:103 upphävs gällande detaljplan.
7 Fastighetsindelningsbestämmelser
Fastighetsindelningsbestämmelser ursprungligen fastställda som fastighetsplan med aktnr 2180K-24110, upphör att gälla inom planområdet när detaljplanen vinner laga kraft.
Konsekvenser av planens genomförande
Planläggning av fastigheten Nybo 4:15 innebär i praktiken endast en
administrativ justering av planförhållandet för fastigheten Nybo 4:15, så hela fastigheten får samma markanvändning.
Sedan gällande detaljplan från 1989 gjordes har Nybo 4:15 utökats och området för utökningen omfattas idag både av allmän plats, natur, inom planen från 1989 samt område för järnvägsändamål i detaljplan från 1983. Utökningen av
fastigheten genomfördes 2005 genom en fastighetsplan. En fastighetsplan kan dock inte ändra markanvändningen vilket innebar att fastigheten kunde utvidgas med stöd av fastighetsplanen men markanvändningarna natur och
järnvägsändamål fortfarande ligger kvar.
Landskapsbild
Detaljplaneförslaget medför inga stora förändringar av nuvarande
landskapsbild. Bebyggelse i högst två våningar samt suterrängvåning tillåts.
Planområdets höga läge i förhållande till omgivningen bör dock tas i beaktande vid utformning av tillkommande bebyggelse där särskild vikt bör läggas vid utformning av byggnaderna.
Trafiksäkerhet
Detaljplanen påverkar inte trafiksäkerheten inom området i någon större grad.
Nyetablering av verksamheter kan innebära ökad trafik. Kommunens
bedömning är att befintligt trafiksystem kan hantera denna eventuella ökning.
Tillgänglighet
Området förses av kollektivtrafik med god turtäthet. Närmaste hållplats finns på Valbovägen, öster om Nybokorset, ca 200 meter från planområdet.
Gång- och cykelvägnätet är utbyggt i planområdets närhet.
Närheten till E16 gör tillgängligheten till området via vägnätet god för lokala och regionala transporter.
Störningar
Fastigheten som planläggs för handel och icke störande industri ligger i ett område med verksamheter, avskiljt från bostäder. Bullernivåerna bedöms inte överskrida gällande gränsvärden för de intilliggande befintliga bostäderna.
8 Upphävande av detaljplan
Motivet till upphävande av detaljplan inom fastigheten Sveden 1:103 är att inte fastställa markanvändning av industrikaraktär, ta bort byggrätt inom område för potentiellt förorenad mark samt att ge fastighetsägaren möjlighet att nyttja sina fastigheter och befintliga lokaler flexibelt. Vid ny etablering eller ändrad
användning av befintliga lokaler kommer därmed all lämplighetsprövning för verksamheten ske i bygglovsskedet.
Genom att upphäva detaljplanen finns ingen garanterad byggrätt men inte heller begränsning till vilken typ av verksamhet som kan finnas på platsen. Istället begränsas lämpligt användningssätt genom bygglov, vattenskyddsföreskrifterna samt andra tillämpliga bestämmelser inom t.ex. miljöbalken.
Fastighetskonsekvenser
Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från
lantmäterimyndighetens sida.
Fastigheter inom planområdet:
Fastighet
Konsekvenser av detaljplanens genomförande på fastighetsnivå
Sveden 1:103 Gällande detaljplan upphävs. Genom avstyckning kan därmed fastigheter med annat ändamål än industri bildas.
Nybo 4:15 Planläggs för handel och icke störande småindustri. Byggnadsarean begränsas till 30 % av fastighetsarean i två våningar +
suterrängvåning. Fastighetens norra område ska vara tillgängligt för underjordiska ledningar och fastighetens södra område ska vara tillgängligt för gemensamhetsanläggningar.
Sveden S:1 Samfälld mark som till ytterst liten del berörs genom att den del av fastigheten som är planlagd som kvartersmark (industri) upphävs.
Kommunen är huvudman för gatan enligt gällande detaljplan.
Del av gemensamhetsanläggningen Valbo-Ön ga:12, som belastar Sveden s:1, bör upphävas/omprövas.
Ekonomiska frågor
Upprättande av detaljplanen bekostas av beställaren.
Tekniska frågor och tillstånd
Tekniska utredningar
Kommunen bedömer att det inte krävs några särskilda tekniska utredningar under detaljplaneskedet.
I samband med bygglovsansökan för ny eller ändrad verksamhet ska däremot, då det är befogat, särskild vikt läggas på redovisning av hur man avser bygga radonsäkert, hantera grundläggning samt dagvatten så grundvattentäkten inte skadas.
9 Tillstånd enligt vattenskyddsföreskrifterna
Gällande vattenskyddsföreskrifter begränsar vilka verksamheter som kan etablera sig i området. Vissa åtgärder och verksamheter är förbjudna och vissa kräver tillstånd enligt vattenskyddsföreskrifterna.
Vid etablering av verksamhet ska verksamhetsutövaren alltid kontakta tillsynsmyndigheten (Miljö och Hälsa, Samhällsbyggnad Gävle).
Gävle kommun handlägger sådana tillståndsärenden och bedriver tillsyn enligt både miljöbalken och vattenskyddsföreskrifterna med syfte att skydda
grundvattentäkten.
Organisatoriska frågor
Tidplan
Ungefärlig tidplan för detaljplaneprocessen:
Samråd april 2014
Granskning juni-augusti 2014 Antagande september 2014 Genomförandetid
Detaljplanen får en genomförandetid på 5 år räknat från den dagen planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs.
Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan drabbas av. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen ändras eller upphävas.
Medverkande tjänstemän
Tjänstemän från Gästrike Vatten och Samhällsbyggnad Gävle, avdelningar Miljö och Hälsa samt Bygglov och Bygganmälan, har deltagit i detaljplanearbetet.
Revidering
Efter granskningsskedet har redaktionella ändringar gjorts i planbeskrivningen.
Samhällsbyggnad Gävle
Ulrica Olsson Emma Olofsson
Planchef Planingenjör
