Beslutet/domen har överklagats.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring.
Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt.
NN har yttrat sig över anmälan. Han har gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet och anbudsförteckningen.
Anmälan
Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.
Han anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris. Bostadsrätten annonserades ut för 1 850 000 kronor, men redan tre timmar efter den första visningen var priset uppe i 2 910 000 kronor.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.
Vid granskningen av de handlingar som har getts in i ärendet har följande uppmärksammats.
Objektsbeskrivningen
I den granskade objektbeskrivningen finns bland annat följande uppgifter.
ALLMÄNT:
Mycket charmig 20-tals lägenhet med fönster mot den gröna innergården. Hela lägenheten utom badrum har vackert massivt trägolv.
HALL:
Säkerhetsdörr. Liten hall med avhängningshylla i original samt med ingång till badrum. I hallen finns en lucka med gamla hissvikter som ej är i funktion och kan tas bort av blivande ägare om så önskas.
STORA RUMMET:
Rummet är lättmöblerat och fönstret vetter mot föreningens innergård. En vägg är tapetserad.
KOKVRÅ:
Här har tiden stått stilla. Originalinredning med över och underskåp, en låda saknas. Diskbänk med underskåp.
Gammal gasspis, gasen är f.n. avstängd i detta kök men finns i huset. I anslutning till köket finns ett utrymme som kan fungera som matplats alternativt för förvaring.
BADRUM:
Badrummet är stambytt 1998. Duschdelen är helkaklad.
Handfat och wc i porslin. Väggmonterad handdukstork.
Golvklinker.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Han satte utgångspriset till 1 850 000 kronor. Slutpriset blev 3 030 000 kronor.
Vid detta förmedlingsuppdrag var säljaren en bostadsrättsförening. Han anser att det var mycket svårt att uppskatta bostadsrättens värde. Såvitt han känner till har inte någon liknande bostadsrätt sålts i området tidigare.
Lägenheten låg på nedre botten och saknade balkong. Den var mycket mörk eftersom den bara hade ett fönster. Lägenheten var ett totalt
renoveringsobjekt från golv till tak. Den saknade ett fungerande kök. I hallen fanns ett gammalt hisschakt. Vid försäljningen var lägenheten i ett helt obeboeligt skick.
I jämförelse med genomförda försäljningar av renoverade lägenheter som låg högre upp i fastigheten och hade balkong, var ett utgångspris på cirka 70 000 kronor per kvadratmeter inte oskäligt för den aktuella lägenheten.
Vid visningstillfället fanns det endast två andra lägenheter med motsvarande storlek ute till försäljning. Trycket blev därför mycket stort och han fick över hundra spekulanter som skrev upp sig. Han har arbetat som mäklare i cirka tio år och har aldrig varit med om så många besökare på en visning.
Anledningen till att det första budet blev så högt var att budgivaren ville köpa lägenheten innan den första visningen. Eftersom säljaren var en
bostadsrättsförening blev han emellertid tvungen att genomföra de planerade visningarna och kunde inte sälja lägenheten i förväg. Varken han eller föreningen kunde drömma om att slutpriset skulle bli så högt som det blev.
Han hade kontakt med en styrelsemedlem som uttryckte att hon var helt chockad. Slutpriset blev så högt att det nästan motsvarade en totalrenoverad lägenhet med balkong och ett högt läge i fastigheten.
Han hade inget ekonomiskt intresse av att få ett högre försäljningspris, eftersom han vid det aktuella förmedlingsuppdraget hade en fast provision.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Priset i marknadsföringen
Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.
I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.
I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till
fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.
Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs
till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).
Av utredningen i ärendet framgår att det marknadsförda priset på
bostadsrätten var 1 850 000 kronor. Det första budet uppgick till 2 560 000 kronor och försäljningspriset blev 3 030 000 kronor. Det marknadsförda priset på den aktuella bostadsrätten har understigit det slutliga
försäljningspriset med drygt 39 procent, vilket är en väsentlig avvikelse.
Som skäl för sin bedömning av marknadsvärdet har NN bland annat angett att lägenheten var ett ”totalt renoveringsobjekt från golv till tak” och ”helt obeboelig i det skick den befann sig vid försäljningen”. Detta
överensstämmer dock inte med vad som har angetts i objektsbeskrivningen. I den angavs det bland annat att bostadsrätten var en mycket charmig 20- talslägenhet med ett massivt vackert trägolv. Det ”stora rummet” beskrevs som lättmöblerat med en vägg som var tapetserad. Badrummet var stambytt 1998, det hade ett klinkergolv, duschen var helkaklad och det fanns en handukstork på väggen.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är en mycket stor skillnad mellan de uppgifter om bostadsrätten som finns i objektsbeskrivningen och
påståendet om att lägenheten skulle ha varit i ett helt obeboeligt skick vid försäljningen. Inspektionen konstaterar även att objektsbeskrivningen inte innehåller några uppgifter om det totala renoveringsbehov från golv till tak som NN också har åberopat som skäl för sin låga bedömning av
marknadsvärdet. Inspektionen har gett NN tillfälle att yttra sig över
skillnaderna mellan uppgifterna om bostadsrätten som finns i
objektsbeskrivningen och påståendet om att lägenheten var helt obeboelig.
Han har då anfört att det fanns tillhörande bilder till objektsbeskrivningen för att ge en uppfattning om skicket på bostadsrätten. Inspektionen noterar att han inte har bifogat några bilder trots att han har haft flera tillfällen att lämna in dem till inspektionen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening leder dessa helt olika beskrivningar av bostadsrätten till att NN:s uppgifter om grunderna för sin bedömning av marknadsvärdet får en mycket låg trovärdighet. I motsats till vad NN har anfört i sitt yttrande anser
inspektionen att uppgifterna i objektsbeskrivningen visar att bostadsrätten hade ett bättre skick och att dess värde därmed var högre än priset i marknadsföringen.
Dessutom är det anmärkningsvärt att det första budet lades på en nivå som översteg utgångspriset med så mycket som 710 000 kronor. Detta, i
kombination med det betydande antalet budgivare, talar också mycket starkt för att bostadsrätten hade ett högre värde än det pris som NN har angett i marknadsföringen.
Mäklaren har ett ansvar för att i marknadsföringen beskriva objektet på ett rättvisande sätt så att den inte blir vilseledande. Ansvaret innefattar även den prisuppgift som mäklaren anger för ett objekt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att de förhållanden som NN påstår sig ha fäst avseende vid när han bedömde objektets marknadsvärde inte är sådana att han kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av bostadsrätten.
Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN med sin kunskap om bostadsmarknaden, värderingar och den aktuella bostadsrätten borde ha bedömt bostadsrättens marknadsvärde väsentligt högre än det pris som han har angett i marknadsföringen. Inspektionen anser att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av
bostadsrättslägenheten. NN har genom att använda ett lockpris åsidosatt sin omsorgsplikt. Förseelsen är varningsgrundande.
