Rune Karlsson
HMP Karlsson’s Bygg AB
Överlåtelsebesiktning av fastighet för Säljare
__________________________________________________
Tallarna 72 20150427-0900
Fastighetsbeteckning Borgholm Hallnäs 7:10
Kommun Borgholms Kommun
Besiktningsdatum 2015-04-27
Uppdragsgivare Karl och Kerstin Steensland
Besiktningsman Rune Karlsson
Närvarande Kerstin Steensland
Väder +10 grader och regn
Besiktningsutlåtande
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår 1969
Typ av byggnad 1plans fritidshus
Stomme Trä
Tak Eternitplattor
Fasad Stående träpanel med ribb
Fönster 2-glas kopplade
Grund Torpargrund
Ventilation Självdrag
Uppvärmning Direktverkande el Braskamin
Övriga byggnader Förråd
Övriga uppgifter
2013 Vattenskada i yttervägg badrum, åtgärdat av
Försäkringbolag
Okulär besiktning
Utvändig besiktning
Yttertak
Taket är i behov av rengöring då mossan har brett ut sig.
Även i ränndalarna växer det en del mossa som bör avlägsnas.
Godkänd takstege och glidskydd för stege saknas.
Vindskiva i sydväst är rötskadad i nederkant.
Vindskiva i sydost är rötskadad i nederkant.
Hängrännor och stuprör Hängränna i öster läcker.
Samtliga hängrännor är i behov av rengöring och justering.
Stupröret i sydost är i behov av rengöring och justering.
Fönster och dörrar
Ytterdörr i huvudentré är i behov av renovering.
Altandörr från kök är i behov av renovering då panelbrädor på utsidan är rötskadade, samt är låset i behov av justering.
Några fönster är rötskadade i nederkant. Köksfönster har imma och är inte öppningsbart. (fastmålat)
Några fönster är i behov av målningsunderhåll.
Några fönster saknar uppvik på fönsterbleck.
Fasad
Fasaden är rötskadad i nederkant på flera ställen.
Panelen till höger om ytterdörr är insekts- och rötskadad.
Grund
Grunden var inte åtkomlig och endast fuktkontroller via ventiler och uppborrat hål i sovrum 3 gjordes.
Fuktkvoten uppmättes till mellan 16,5% till 22,7% fukthalt i trävirket.
RF’n över 90%.
Se fördjupad fuktutredning och åtgärdesförslag.
Riskanalys
Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur risksynpunkt.
Fukt tillförs grunden genom avdunstning genom markfukt samt via
ventilationsluften vanligtvis är fuktkvoten högst under sommarhalvåret. Risk för påväxt/skada under bjälklag och trossbotten föreligger om fuktkvoten är högre än 17% fuktkvot i trävirke.
Markförhållande
Runt huset finns bland annat en stor murgröna som växer på vägg och även in i grund. Murgrönan förstör inte bara i grunden utan även fasaden tar skada.
På ytterligare några ställen finns större växtligeter som binder fukt mot grunden.
Genom att avleda takvattnet från grunden och även lägga ut dränering runt huset skapas en torrare miljö och minska risken för skador i grunden.
Vindsutrymme
Åtkomst till vindsutrymmet i norra gavel.
Undertaket består av eternit och så även gavelspetsarnas vindskydd.
Även köksfläktsröret består av eternit.
Material som eternit är helt underhållsfritt, men ställer krav på hantering vid
demontering eller ändring.
Vindsutrymme över badrum Kontroll gjord genom ventil i gavel.
Ventilrör är inte utdraget genom yttertak eller vägg. Kan orsaka
kondensproblem i vindsutrymmet samt ventilationen fungerar inte i badrummet.
Invändig besiktning
Hall
Ytterdörr i behov av målningsunderhåll.
Badrum
Barummet består av klinkers på golv och träpanel på vägg.
Träpanel på vägg i badrum kräver att det finns ett intakt tätskikt under för att vara godkänt enligt Säker Vatten.
Till höger om toalettstol är väggen inte helt färdigställd.
Mosaiken på golvet i duschhörnan har sprickor i fog samt att en mosaikplatta har släppt från underlaget.
Även klinkergolvet har flera sprickor i fogarna.
Väggen i duschhörnan är intryckt vid infästena för duschblandaren.
Dörren har skador på dörrblad och karm.
Duschutrymmet har renoveringsbehov.
Riskanalys
För att försäkring skall gälla måste tätskiktet och underlag vara rätt utfört enligt
branschregler och krav. Detta kunde inte kontrolleras då hela ytan var täckt av
ytskiktet.
Kök
Diskmaskinen saknar läckageskydd.
Spår efter läckage vid köksfläktsrör.
Köksfläkten och skåp är monterade snett.
Kakelplattor vid spisen har sprickor.
Skvallerröret från varmvattenberedaren går ut genom yttervägg och kan riskera att frysa under vintertid.
Vardagsrum
Inget att notera. Se vidare fönster.
Sovrum 1
Tilluftsventilation saknas.
Tröskel saknas.
Sovrum 2
Tilluftsventilation saknas.
Tröskel saknas.
Sovrum 3
Tilluftsventilation saknas.
Tröskel saknas.
Förrådsbyggnad
Enkel standard oisolerat utrymme.
Inkommande kommunalt vatten finns i detta utrymme.
Krav på avtappning pga frysrisk under den kalla årstiden.
Klätterväxten utanför har klättrat in i byggnaden.
Fasad är i behov av målningsunderhåll.
Taket består av eternitplattor och mossan har brett ut sig över en del av ytan.
Fönster och dörr är i behov av målningsunderhåll.
VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte besiktas ingår i köparens undersökningsplikt.
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid överlåtelsen.
Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet.
Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
- Installationer för el och VVS - Skorstenar och rökgångar - Värmeanläggning
- Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat - Altaner och uterum
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt förekomst av asbest och PCB.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning.
Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas av besiktningsförrättaren.
Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga samt fria från skrymmande bohag.
HANDLINGAR
Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga
.
OKULÄR BESIKTNING
Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET
Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt
rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
RISKANALYS
Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall
besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten.
BESIKTNINGSUTLÅTANDET
Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i
överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift.
FÖRSÄKRING
Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET
Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot
BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig.
Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar.
SKADESTÅNDSSKYLDIGHET
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av
köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren.
Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.
Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.
Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket.
ÖVRIGT
Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.
