januari-september 2015 Delårsrapport

(1)

C a s t e l l u m D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i - s e p t e m b e r 2 0 1 5 Bilden visar fastigheten Hornsberg 10 på Västra Kungsholmen i Stockholm som förvärvades under september 2015.

Delårsrapport

januari-september 2015

(2)

Delårsrapport januari-september 2015

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 41 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner:

Eklandia Fastighets AB och Harry Sjögren AB i Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Fastighets AB Briggen i Öresunds- regionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Fastighets AB Brostaden i Storstockholm, Aspholmen Fastigheter AB i Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Fastighets AB Corallen i Östra Götaland (Jönköping, Linköping och Norrköping).

Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap.

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2015 uppgick till 2 449 Mkr (2 496 Mkr föregående år).

• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 152 Mkr (1 112), motsvarande 7,02 kronor (6,78) per aktie, en förbättring med 4%.

• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 818 Mkr (354) och på derivat till 53 Mkr (–498).

• Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 Mkr (773), motsvarande 9,88 kronor (4,71) per aktie.

• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 412 Mkr (1 612) varav 847 Mkr (998) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 1 844 Mkr (854) förvärv och 279 Mkr (240) försäljningar. Därtill har förvärv skett av 50% av aktierna i Ståhls, med ett underliggande fastighetsvärde om 2 miljarder kr, för 499 Mkr.

Nyckeltal

juli-sept 2015 juli-sept 2014 jan-sept 2015 jan-sept 2014

Hyresintäkter, Mkr 832 833 2 449 2 496

Driftöverskott, Mkr 597 599 1 675 1 698

Förvaltningsresultat, Mkr 436 409 1 152 1 112

D:o kr/aktie 2,66 2,49 7,02 6,78

D:o tillväxt +7% +7% +4% +10%

Resultat efter skatt, Mkr 222 213 1 621 773

Nettoinvestering, Mkr 682 350 2 412 1 612

Nettouthyrning, Mkr – 30 2 7 75

Belåningsgrad 50% 52% 50% 52%

Räntetäckningsgrad 379% 345% 350% 319%

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie 121 111 121 111

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie 107 99 107 99

För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

(3)

C a s t e l l u m D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i - s e p t e m b e r 2 0 1 5 3

Utvecklingen av verksamheten i Castellum fortlöper enligt två huvudlinjer. Vi fortsätter att successivt omstrukturera fastighetsportföljen mot högre tillväxt samtidigt som vi genomför ett effektivitetsprogram för koncernen.

Vad gäller fastighetsportföljen genomfördes stora avyttringar förra hösten, 3,3 miljarder kr, och vårt bestånd minskade temporärt. I år har vi istället gjort stora förvärv och investerat totalt 2,7 miljarder kr samt förvärvat halva Ståhls med ett underliggande fastighetsvärde om ca 2 miljarder kr. Det vi har sålt utgörs av fastigheter där vi ser att tillväxten i förvaltningsresultat är – eller kommer att bli – lägre. För nyförvärven beräknar vi en betydligt högre tillväxt.

Priset för denna växling mot högre tillväxt är att portföljens direktavkastning temporärt sjunker i utbyte mot en högre framtida tillväxt. Det är lite av detta vi nu ser i år då förvaltningsresultatet under första halvåret bara ökade med 2%, medan vi efter tre kvartal kan uppvisa en tillväxt på 4% efter en ökningstakt på 7% under tredje kvartalet.

Castellum kan sålunda framöver förväntas ha en fortsatt högre omsättningshastighet i fastighetsportföljen än vad som gällt historiskt. Det innebär inte att vi kommer att lämna fl er orter, men väl att vi kan komma att avyttra enskilda objekt eller portföljer. Vi kommer också att göra större förvärv, där vårt centrala insteg på Kungsholmen i Stockholm är ett bra exempel. På fastighetsmarknaden fi nns det idag många köpare, varför konkurrensen om attraktiva objekt är stor och fastigheter för hela 100 miljarder kr bytt ägare under året.

Den andra huvudlinjen, det koncerngemensamma effektiviseringsprojektet, som startade våren 2015 kommer att ge effekt från och med nästa år. Viss effekt förväntas redan i år, men uppvägs delvis av kostnaderna för investeringen i den gemensamma koncernprofi len som genomförts under året.

Programmet kommer ge intäktsökningar och kostnads- besparingar genom effektivare gemensamma processer i koncernen. Sammantaget bedöms effekten uppgå till åtta till tio miljoner kronor för 2015 och tre gånger så mycket under 2016. Som exempel kan nämnas justering av prissättningsmodell, lägre mediaförbrukning såväl som effektivare inköp.

För oss har hållbarhets- arbetet alltid varit en naturlig del av verksamheten - något som vi är bra på. Ett kvitto på detta är att Castellum tilldelats det högsta betyget

”Green Star 2015” av den internationella organisationen GRESB.

Utmärkelsen sporrar oss att fortsätta för- bättra och utveckla vårt hållbarhetsarbete än mer.

Henrik Saxborn, VD på Castellum

Omstruktureringen fortsätter

Hyresmarknaderna i Castellums del av Sverige är starka och utvecklas väl förutom Öresundsområdet, som påverkas negativt av ett stort tillskott av nya kontor, vilket är en av anledningarna till det gångna kvartalets svaga nettouthyrning. Förutom några större uppsägningar i Öresund påverkar även en enskild större uppsägning i västra Sverige negativt. Den svaga nettouthyrningen i Öresund har även påverkat fastighetsvärdena negativt under kvartalet.

Castellum är idag fi nansiellt starkt tack vare god tillgång till långfristiga krediter och en belåningsgrad som sjunkit till 50% under året, vilket främst beror på en stark intjäning och positiv värdeutveckling under perioden.

Jag kan konstatera att det varit hög aktivitetsnivå i Castellum och jag gläds åt alla projekt som färdigställs, exempelvis Atollenprojektet i Jönköpings centrum och Djurgården i Linköping.

Den svenska aktiemarknaden har under lång tid uppskattat fastighetsbolag med hög riskprofi l. I en allt mer volatil omvärld är Castellum ett fastighetsbolag med lägre risk.

Castellum har beskrivits som svensk mellanmjölk – ett bra epitet som överensstämmer med vår syn på långsiktigt värdeskapande.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör

(4)

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Kundfokus genom lokala organisationer

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande.

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner; Stor- göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs- möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighets- beståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvalt- ningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrens-

perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrela- tion exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken

(5)

C a s t e l l u m D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i - s e p t e m b e r 2 0 1 5

nettoinvestering t o m 3:e kvartalet 2015

5

Strategiska verktyg

Utfall

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr.

Dotterbolagen

Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.

NKI 80

NöjdKundIndex 2015

NMI85

NöjdMedarbetarIndex 2014 Kund- och medarbetarnöjdhet

För att utveckla såväl koncernen och kund- relationerna ska kund - och medarbetar- nöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå.

Hållbarhet

Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter.

Uppförandekoden styr koncernens dagliga arbete.

Fastighetsvärde per region

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börs- noterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Kommersiellt bestånd i fem tillväxtregioner för- delat på olika kategorier med generella, fl exibla lokaler. Risken inom kundstocken hålls låg via spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

52%

utdelningsandel 2014

Räntetäckningsgrad

4 500

kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Övergripande mål

Castellums övergripande mål är att kassa fl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie,

ska ha en årlig tillväxt om minst 10%.

4%

tillväxt 2015

50%

belåningsgrad kvartal 3, 2015

2 412 Mkr

(6)

Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv

Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi , lokaltyp, förfallotid och bransch.

Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nio av tio kunder rekommenderar Castellum

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förvänt- ningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersök- ningen, som genomfördes hösten 2015, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 80.

Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hög aktivitet i uthyrningsarbetet

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2015 har hittills 499 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 226 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.

Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren

Castellum är moderbolag och äger sex lokalt verksamma dotterbolag som äger och förvaltar koncernens samtliga fastigheter - på så sätt skapas närhet till kunder och korta beslutsvägar. Den lokala förankringen ger även förutsätt- ning för goda kunskaper om marknaden. Castellum är på det sättet ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta.

Varumärkesarbete tydliggör att vi är både stora – och små Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn.

För att tydliggöra koncerntillhörigheten och visa koncernens gemensamma styrka och lokala närvaro har en gemensam grafi sk profi l lanserats under perioden.

Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommuner och univer- sitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Kunder och organisation

Medarbetare som trivs

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbets- miljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste undersökningen, som genom- fördes 2014, visar ett fortsatt högt index, 85 på en 100- gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellumkoncernen har drygt 300 medarbetare.

Hållbart företagande

Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras med fokus på effektiv resursanvändning, hållbart fastighets- bestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och ansvarstagande.

Castellums uppförandekod är grunden för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt där målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden med ett agerande som präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande.

Energianvändning i Castellumkoncernen är idag drygt 40% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller Breeam.

För att bidra till en positiv utveckling i de områden där Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och skolväsende. Under 2014 provade 60 ungdomar på arbets- livet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare, praktikanter eller som trainees.

I september 2015 tilldelades Castellum ”Green Star 2015” av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). ”Green Star 2015” innebär att Castellum får det högsta betyget i den globala rankingen för ett bransch- ledande hållbarhetsarbete i kategorin kontor- och industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven organisation som har till uppdrag att stärka och skydda aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhets- arbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen 2015.

(7)

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi forsätter att utvecklas väl med stark BNP-tillväxt, alltjämt drivet av investeringar och inhemsk konsumtion. På senare tid har exporten av tjänster utveck- lats snabbt. Återhämtningen för varuexporten går dock långsamt och den geopolitiska oron fortsätter att dämpa stämningen. Nivåerna för bygg- och infrastrukturinvest- eringar i Sverige visar på bra aktivitet.

Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare ekonomin och uppvisar i dagsläget en förbättring av sysselsättningen, främst inom vissa grupper. Trots den goda tillväxten antas infl ationen vara fortsatt låg till följd av låga råvarupriser och låg infl ation i omvärlden. En starkare krona dämpar infl ationen och kronkursen kommer att spela en nyckelroll för infl ationen i Sverige.

Fastighetsmarknad

Den höga aktiviteten på svensk fastighetsmarknad fortsätter och efterfrågan är stark inom Castellums samtliga geografi ska marknader och segment. Transaktionsvolymen uppgick under perioden till 100 miljarder kr (90). Under perioden kan ett ökande intresse från utländska aktörer noteras och svenska aktörer står för 72% (87%) av affärs- volymen. Bland köparna är alltjämt svenska fastighetsbolag störst och bland säljarna är fastighetsfonder och svenska fastighetsbolag mest aktiva. Intresset är starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistik- fastigheter och totalt utgör kommersiella fastigheter ca 80%

(75%) av transaktionsvolymen. Tydligt är även att det begränsade utbudet på fastighetsmarknaden lett till ökat intresse för projektfastigheter.

Castellum bedömer att efterfrågan på fastighetsmarknaden är stark men stabil jämfört med föregående kvartal, vilket resulterat i att prisbilden överlag är oförändrad.

Ränte- och kreditmarknad

Riksbanken har under perioden fokuserat på infl ations- målet om 2%, fortsatt sin expansiva politik och fattat historiska beslut. Sedan juli, då reporäntan sänktes till

−0,35% och reporäntebanan justerades ner, har reporän- tan legat still. Ytterligare köp av statsobligationer har aviserats och reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under andra halvåret 2016 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.

Den för Castellum viktiga 3-månader Stibor-räntan rörde sig snabbt nedåt under hela våren. Därefter har trenden varit stabilare men svagt nedåt. Efter Riksbankens sänkning i juli fortsatte 3-månaders Stibor ner till sin lägsta nivå vid månadsskiftet augusti/september för att under september åter röra sig svagt uppåt.

Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta har ökat under året men långräntorna är fortsatt historiskt låga.

Skillnaden är främst driven av en fallande kort ränta.

Både tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden sjönk under början av året men har på senare tid vänt något uppåt. Kreditmarginalerna för bankfi nansiering bedöms som fortsatt stabila.

Hyresmarknad

Hyresmarknaden har under året stärkts inom f lertalet av Castellums marknader och segment. För Öresunds- regionen kan dock en svagare utveckling noteras, vilket delvis förklaras av större produktion av kontorsyta.

Efterfrågan är stabil och god avseende både nyproducerade och befintliga lokaler, dock med variation hänförlig till geografi och produkt. Tydligt är att efterfrågan avseende nyproducerade kontor och eller kontor i centrala lägen inom vissa marknader med låg vakans driver hyresutveck- lingen. Avseende butiks- samt lager- och logistiklokaler är hyresnivåerna överlag oförändrade. Nyproduktionen i Stockholm och Göteborg är stabil och tillskottet på hyresmarknaden sker i takt med efterfrågan, medan utbudet av nya kontorsytor i Malmö delvis har hämmat hyresmarknaden för befintliga kontorslokaler.

Marknadskommentar

Makroindikatorer

Arbetslöshet 6,4% (augusti 2015)

Inflationstakt 0,1% (september 2015 jämfört med september 2014) BNP-tillväxt 1,1% (kv 2 2015 jämfört med kv 1 2015)

Källa: SCB

C a s t e l l u m D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i - s e p t e m b e r 2 0 1 5 7

(8)

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.

För defi nitioner se www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeför- ändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september 2015 till 1 152 Mkr (1 112), motsvarande 7,02 kr per aktie (6,78) - en förbättring med 4%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 490 Mkr (1 443) motsvarande 9,09 kr per aktie (8,80) - en ökning med 3%.

Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 818 Mkr (354) och derivat till 53 Mkr (–498).

Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 621 Mkr (773) motsvarande 9,88 kr (4,71) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 449 Mkr (2 496).

För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 329 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 804 kr/kvm.

Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot före- gående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga index- klausulen (oktober till oktober) som uppgick till –0,1%

för 2015. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg infl ation respektive defl ation.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,0% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 Mkr (475).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 7 Mkr (9) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 226 Mkr (241), varav 29 Mkr

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

(49) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 219 Mkr (166), varav 7 Mkr (12) avsåg konkurser och 16 Mkr (2) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 7 Mkr (75), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till –30 Mkr (2). Kvartalets negativa nettouthyrning är främst hänförlig till två faktorer, dels en större uppsägning om 23 Mkr med avfl yttning om 15 månader, dels Öresundsregionens tuffa hyresmarknad där nettouthyrningen tredje kvartalet uppgick till –19 Mkr.

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 774 Mkr (798) motsvarande 306 kr/kvm (293). I kostnaderna ingår 5 Mkr i transaktionskostnad hänförligt till förvärvet av 50% av andelarna i Ståhls. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91% (86%) av ett nor- malår enligt graddagsstatistiken.

Intäkter, kostnader och resultat

Fastighetskostnader

kr/kvm

Kontor/

butik

Lager/

industri

2015 Totalt

2014 Totalt

Driftskostnader 175 108 145 147

Underhåll 41 23 34 34

Tomträttsavgäld 9 7 8 7

Fastighetsskatt 73 23 51 47

Direkta fastighetskostnader 298 161 238 235

Uthyrning & fastighetsadministration – – 68 58

Totalt 298 161 306 293

Föregående år 298 158 293

Nettouthyrning

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 82 Mkr (79). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i koncernledningen om 8 Mkr (13).

(9)

Resultat över tid Resultat från joint venture

Resultat från joint venture uppgick till 11 Mkr (–) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i Ståhls, se även avsnittet Joint venture på sidan 14.

Av resultatet avser 14 Mkr förvaltningsresultat och –3 Mkr skatt.

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –455 Mkr (–507). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,1% (3,4%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden kännetecknas av fortsatt hög aktivitet och stark efterfrågan med en stabil prisbild jämfört med första halvåret, då stigande fastighetspriser kunde noteras. För att avspegla den prisuppgången sänkte Castellum avkast- ningskravet under första halvåret i den interna värderingen motsvarande ca 10 punkter. Under tredje kvartalet har ingen generell förändring av marknadens avkastningskrav kunnat påvisas. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av perioden till 6,8%. Detta har, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå samt försäljningar, medfört en värdeförändring om 818 Mkr, motsvarande ca 2%. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Tredje kvartalets värdeförändring är en effekt av främst den negativa nettouthyrningen i Öresunds- regionen.

Av totala värdeförändringar är 100 Mkr hänförligt till genomförda fastighetsförsäljningar. Försäljningspris netto uppgick till 279 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 19 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 298 Mkr, översteg senaste värdering om 179 Mkr med 100 Mkr.

Räntederivatens värde har, främst på grund av föränd- rade långa marknadsräntor, ändrats med 57 Mkr (–497).

Värdet på Castellums valutaderivat, har under perioden ändrats med 1 Mkr (–8) där den effektiva delen i värdeför- ändringen om 5 Mkr (–7) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg.

Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 869 Mkr (1 193). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skatte- mässiga värde med 20 710 Mkr (18 602), varav 1 669 Mkr (991) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 998 Mkr (3 612).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2015-09-30

Underlag Mkr aktuell skatt

Underlag uppskjuten skatt

Förvaltningsresultat 1 152

D:o hänförligt till joint venture – 14 Skattemässigt avdragsgilla

avskrivningar – 517 517

ombyggnationer – 319 319

Övriga skattemässiga justeringar 11 – 6

Skattepliktigt förvaltningsresultat 313 830

Försäljning fastigheter 15 – 119

Värdeförändring fastigheter – 718

Värdeförändring derivat 53 –

Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 381 1 429 Underskottsavdrag, ingående balans – 1 193 1 193

Underskottsavdrag, utgående balans 869 – 869

Skattepliktigt resultat 57 1 753

Periodens skatt enligt resultaträkningen – 13 – 386

Förvaltningsresultat per aktie

9

(10)

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastigheter och 29% lager- och industrifastigheter.

Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 900 Mkr.

Investeringar

Under perioden har investerats för totalt 2 691 Mkr (1 852), varav 847 Mkr (998) avser ny-, till- och ombyggnation och 1 844 Mkr (854) förvärv. Av de totala invest- eringarna avser 968 Mkr Storstockholm, 627 Mkr Mälar- dalen, 483 Mkr Storgöteborg, 476 Mkr Öresundsregionen, samt 137 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 279 Mkr (240) uppgick netto- investeringen till 2 412 Mkr (1 612).

Under andra kvartalet förvärvade Castellum 50% av aktierna i Ståhls för 499 Mkr. Bolaget äger och förvaltar kommersiella fastigheter i Norrköping och Linköping om ca 2 miljarder kr – se sid 14 för mer information.

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

Verkligt värde, Mkr Antal

Fastighetsbestånd 1 januari 2015 37 599 583

+ Förvärv 1 844 17

+ Ny-, till- och ombyggnation 847 9*

– Försäljningar – 179 – 4

+/– Orealiserade värdeförändringar 718 –

+/– Valutakursomräkning – 3 –

Fastighetsbestånd 30 september 2015 40 826 605

* Avstyckning / reglering

Fastighetsbestånd

Investeringar

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker, liksom vid årsskiftet, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ations- antagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella föränd- ringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 500).

För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighets- värdet vid periodens utgång till 40 826 Mkr (37 599), motsvarande 11 758 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter) Mkr

Driftsöverskott fastigheter 1 869

+ Beräknad indexjustering 2016, 0,5% 13

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 207

– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 77

Normaliserat driftsöverskott (9 månader) 2 012 Värdering (exkl. byggrätter om 435 Mkr) 39 169

Genomsnittlig värderingsyield 6,8%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

(11)

Segmentinformation

2015 jan-sept

2014 jan-sept

2014 jan-dec

Hyresvärde, kr/kvm 1 098 1 044 1 064

Ekonomisk uthyrningsgrad 89,0% 88,4% 88,7%

Fastighetskostnader, kr/kvm 306 293 307

Driftsöverskott, kr/kvm 672 630 637

Fastighetsvärde, kr/kvm 11 758 10 621 11 118

Antal fastigheter 605 634 583

Uthyrningsbar yta, tkvm 3 368 3 666 3 329

Hyresintäkter Förvaltningsresultat

Mkr

2015 jan-sept

2014 jan-sept

2015 jan-sept

2014 jan-sept

Storgöteborg 808 774 405 380

Öresundsregionen 487 522 240 229

Storstockholm 521 478 253 222

Mälardalen 449 418 202 185

Östra Götaland 184 304 100 128

Totalt 2 449 2 496 1 200 1 144

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 200 Mkr (1 144) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 020 Mkr (968) består av ofördelat förvaltningsresultat om –48 Mkr (–32), värdeförändring fastigheter om 818 Mkr (354), värdeförändring derivat om 53 Mkr (–498) och skatt i joint venture om –3 Mkr (–).

Castellums fastighetsbestånd 2015-09-30

2015-09-30 januari-september 2015

Antal

fastigheter Yta tkvm

Fastighets- värde

Mkr

Fastighets- värde kr/kvm

Hyres- värde Mkr

Hyresvärde kr/kvm

Ekon. ut- hyrningsgrad

Hyresintäkter Mkr

Fastighets- kostnader Mkr

Fastighets- kostnader

kr/kvm

Drifts- överskott Mkr

Kontor/butik

Storgöteborg 86 470 8 184 17 431 484 1 373 92,1% 445 102 291 343

Öresundsregionen 66 414 5 803 14 024 406 1 309 83,6% 340 87 281 253

Storstockholm 54 372 5 476 14 707 404 1 447 84,0% 339 89 318 250

Mälardalen 79 438 5 762 13 140 400 1 216 90,9% 364 98 298 266

Östra Götaland 26 192 2 564 13 385 185 1 290 94,1% 174 45 314 129

Summa kontor/butik 311 1 886 27 789 14 737 1 879 1 329 88,4% 1 662 421 298 1 241

Lager/industri

Storgöteborg 104 676 5 444 8 046 386 760 91,6% 353 72 143 281

Öresundsregionen 42 282 1 883 6 682 161 761 87,5% 141 31 144 110

Storstockholm 52 287 3 047 10 603 222 1 031 91,1% 203 45 208 158

Mälardalen 37 183 1 223 6 680 104 757 88,5% 92 26 192 66

Östra Götaland 10 54 218 4 056 22 542 84,7% 18 5 116 13

Summa lager/industri 245 1 482 11 815 7 969 895 804 90,2% 807 179 161 628

Summa 556 3 368 39 604 11 758 2 774 1 098 89,0% 2 469 600 238 1 869

Uthyrning och fastighetsadministration 171 68 – 171

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 771 306 1 698

Projekt 18 82 880 – 52 – – 30 13 – 17

Obebyggd mark 31 – 342 – – – – – – – –

Totalt 605 3 450 40 826 – 2 826 – – 2 499 784 – 1 715

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 715 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 675 Mkr förklaras av, dels att drifts- överskottet om 7 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 47 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori

11

(12)

Större investeringar och försäljningar

• Green Building

Hornsberg 10, Stockholm

• Green Building Drottningparken, Örebro

• Miljö- byggnad

Visionen 3, Jönköping

• Green Building

Lindholmen 30:5, Göteborg Lindholmen 30:5, Göteborg

• BREEAM- excellent

Jägmästaren 1, Linköping

• Miljö-

byggnad • Green

Building

Algen 1, Jönköping Algen 1, Jönköping

(13)

Större projekt

Fastighet Yta, kvm

Uthyrnings- grad okt 2015

Total inv.

ink. mark, Mkr

Varav kvar att

inv., Mkr Klart Kommentar

Lindholmen 30:5, Göteborg 9 243 22% 268 201 Kv 1 2017 Nybyggnation kontor

Drottningparken, Örebro 4 280 100% 100 56 Kv 3 2016 Nybyggnation kontor

Verkstaden 14, Västerås 6 100 100% 78 31 Kv 1 2016 Om- och tillbyggnation skola

Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt

Algen 1, Jönköping 4 509 83% 140 18 Kv 3 2015 Nybyggnation handel/kontor/restaurang

Jägmästaren 1, Linköping 7 750 97% 109 6 Kv 1 2015 Nybyggnation handel

Visionen 3, Jönköping 2 478 88% 59 9 Kv 3 2015 Nybyggnation kontor

Varla 3:22, Kungsbacka 5 000 100% 42 0 Kv 1 2015 Om- och tillbyggnation lager

Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 98% 38 0 Kv 1 2015 Ombyggnation handel

Godståget 1, Stockholm 6 568 100% 31 0 Kv 2 2015 Om- och tillbyggnation lager

Större fastighetsförvärv under 2015

Fastighet Yta, kvm

Uthyrnings- grad okt 2015

Anskaffnings-

värde, Mkr Tillträde Kategori

Hornsberg 10, Stockholm 14 886 100% 421 Sept 2015 Kontor

Park Allé 373, Roholmsvej 19-21 och

Generatorvej 6-8, Köpenhamn 51 525 80% 377 Jan 2015 Kontor/lager

Bromsgården 1, Gillet 22, Hållstugan 28 och

Prästgården 12, Örebro 22 465 92% 344 Maj 2015 Kontor/butik

Marievik 27 och 30, Stockholm 13 100 70% 319 Jan 2015 Kontor, butik och parkeringshus

Kärra 75:2 och 75:4, Göteborg 16 000 98% 127 Juni 2015 Lager, kontor och handel

Lindholmen 28:1, Göteborg 3 898 100% 115 Feb 2015 Kontor

Bangården 4, Solna 5 765 24% 63 Maj 2015 Projekt

Fastighetsförsäljningar under 2015

Fastighet Yta, kvm

Underliggande fastighetspris, Mkr

Uppskjuten skatt/

omkostn., Mkr

Försäljn. pris

netto, Mkr Frånträde Kategori

Rankan 3 & 4, Sollentuna – 198 – 15 183 Juli 2015 Mark

Inom Vallgraven 22:3, Göteborg 1 568 69 – 4 65 Feb 2015 Kontor/butik

Törestorp 2:51, Gnosjö 14 310 13 0 13 Jan 2015 Industri

Tågarp 16:72, Malmö 2 054 13 0 12 Okt 2015 Industri

Generatorvej 8A, Köpenhamn

13 Prästgården 12, Örebro

(14)

Mkr 30 sept 2015

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 1 979

Övriga anläggningstillgångar 4

Kortfristiga fordringar 43

Likvida medel 156

Summa tillgångar 2 182

Eget kapital och skulder

Eget kapital 903

Uppskjuten skatteskuld 122

Räntebärande skulder 1 069

Ej räntebärande skulder 88

Joint venture

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum, genom dotterbolaget Corallen, förvärvade 50%

i det fastighetsförvaltande bolaget Ståhls för 499 Mkr. Till- träde skedde i månadsskiftet maj/juni 2015. Affären innebär en möjlighet att via ett optionsavtal förvärva resterande 50%

för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet.

Investeringen har under perioden bidragit med 11 Mkr till Castellums resultat. Det redovisade värdet på andelen uppgick därmed till 510 Mkr per 30 september 2015 och redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

Fastighetsbestånd per 2015-09-30

Fastighetsvärde fördelat per ort Fastighetsvärde per kategori

Fastighetsportföljen uppgick per 30 september till 1 979 Mkr och belåningsgraden var vid samma tillfälle 46%. Den räntebärande fi nansieringen utgörs av lån i några av de största nordiska bankerna och 100% av räntan är för närvarande rörlig. Vidare har koncernen förlustavdrag och förväntas därmed inte betala inkomstskatt kommande år.

Heimstaden äger resterande 50% och på deras uppdrag ombesörjer Castellum fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Ståhls. För att tydliggöra Castellums innehav redovisas nedan koncernens fastighetsbestånd, koncernbalans- räkning och resultat för koncernen per september 2015.

Balansräkning per 2015-09-30

2015-09-30 januari-september 2015

Fastighets- kategori

Antal fastigheter Yta tkvm

Fastighets- värde

Mkr

Fastighets- värde kr/kvm

Hyres- värde Mkr

Hyresvärde kr/kvm

Ekon. ut- hyrningsgrad

Hyresintäkter Mkr

Fastighets- kostnader Mkr

Fastighets- kostnader kr/kvm

Drifts- överskott Mkr

Fördelat per ort

Norrköping Kontor/butik 12 92 1 187 12 876 86 1 246 87,0% 75 26 381 49

Norrköping Lager/industri 1 19 51 2 605 6 386 20,9% 1 1 67 0

Linköping Kontor/butik 9 51 741 14 524 51 1 336 86,4% 44 15 390 29

Totalt 22 162 1 979 12 165 143 1 172 84,2% 120 42 346 78

Uthyrning och fastighetsadministration 8 70 – 8

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 50 416 70

Mkr juni - sept 2015

Hyresintäkter 53

Fastighetskostnader – 21

Centraladministration – 1

Räntenetto – 4

Förvaltningsresultat 27

Värdeförändring fastighet –

Aktuell skatt –

Uppskjuten skatt – 6

Redovisat resultat 21

- varav Castellums andel (50%) 11

Resultaträkning per 2015-09-30

Redovisat värde av andel i joint venture 2015-09-30

(15)

Finansiering

Säkerställning av krediter 2015-09-30 Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en

belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september 2015 till 41 711 Mkr (38 088) och fi nansieras genom eget kapital om 14 514 Mkr (13 649), uppskjuten skatteskuld om 3 998 Mkr (3 612), räntebärande skulder om 20 680 Mkr (18 446) och övriga skulder om 2 519 Mkr (2 381).

Räntebärande skulder

Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 30 650 Mkr (26 065), varav långfristigt uppgick till 25 846 Mkr (22 357) och kortfristigt till 4 804 Mkr (3 708).

Under perioden har obligationer om 1 200 Mkr förfallit och 3 400 Mkr emitterats, kreditavtal om 6 500 Mkr omför- handlats och en befi ntlig checkkredit utökats med 100 Mkr.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 105 Mkr (47) uppgick till 20 575 Mkr (18 399), varav 6 400 Mkr (4 200) avser utestående obligationer och 3 576 Mkr (1 280) utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor fl exibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komple- ment till bankfi nansieringen och breddar fi nansierings- basen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företags- certifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 20 575 Mkr (18 399) var 10 599 Mkr (12 919) säkerställda med pantbrev och 9 976 Mkr (5 480) icke säkerställda. Andelen

utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 26%

av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%

vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 350%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,2 år (3,0). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (2,6).

Kreditförfallostruktur 2015-09-30

Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt

0-1 år 4 804 937 3 576 4 513

1-2 år 2 408 – 26 2 100 2 074

2-3 år 6 858 1 108 1 550 2 658

3-4 år 12 508 6 458 800 7 258

4-5 år 2 766 1 066 1 700 2 766

> 5 år 1 306 1 056 250 1 306

Totalt 30 650 10 599 9 976 20 575

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år) 5 271 Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,8). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2015 var 2,9% (3,4%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallo- strukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna.

Utnyttjat i

Fördelning av räntebärande finansiering 2015-09-30

15

(16)

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 963 Mkr (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränte- förfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker

Ränteförfallostruktur 2015-09-30

Krediter, Mkr

Ränte-

derivat, Mkr Netto, Mkr Utgående ränta

Genomsnittlig räntebindning

0-1 år 19 275 – 9 550 9 725 2,9% 0,3 år

1-2 år 350 750 1 100 1,8% 1,6 år

2-3 år – 1 350 1 350 3,1% 2,5 år

3-4 år – 1 350 1 350 3,2% 3,4 år

4-5 år 950 2 150 3 100 2,5% 4,5 år

5-10 år – 3 950 3 950 3,5% 6,4 år

Totalt 20 575 – 20 575 2,9% 2,5 år

20 000 25 000 30 000

Inom 1 år 1-2 år 2-3 år

3-4 år 4-5 år Över 5 år Mkr

Utnyttjat

Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur

från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultat- räkningen. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknads- värde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.

Per den 30 september 2015 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 287 Mkr (–1 344) och valuta- derivatportföljen till –12 Mkr (–13). Samtliga derivat är, som vid årsskiftet, klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy Åtaganden Utfall

Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 50%*

Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 350%

Finansieringsrisk

– genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,2 år

– förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 5%

– genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,8 år

– andel kapitalmarknadsfi nansiering Högst 50% av utestående räntebärande skulder 48%

– likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 90 dagars kommande låneförfall

Behov: 3 012 Mkr Tillgängligt: 7 483 Mkr Ränterisk

– genomsnittlig räntebindning 1,0 - 3,5 år 2,5 år

– förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 41%

Kredit- och motpartsrisk

– ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt

Valutarisk

– omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring

– transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr

Under perioden har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy.

* Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar numer även likvida medel. Ny definition är: ”Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång.”

(17)

Totalresultat för koncernen

Mkr

2015 juli-sept

2014 juli-sept

2015 jan–sept

2014 jan–sept

Rullande 4 kvartal okt 14–sept 15

2014 jan–dec

Hyresintäkter 832 833 2 449 2 496 3 271 3 318

Driftskostnader – 103 – 107 – 370 – 403 – 509 – 542

Underhåll – 28 – 30 – 85 – 92 – 129 – 136

Tomträttsavgäld – 7 – 6 – 20 – 20 – 27 – 27

Fastighetsskatt – 44 – 44 – 129 – 129 – 170 – 170

Uthyrning och fastighetsadministration – 53 – 47 – 170 – 154 – 237 – 221

Driftsöverskott 597 599 1 675 1 698 2 199 2 222

Centrala administrationskostnader – 21 – 23 – 82 – 79 – 111 – 108

Resultat från joint venture 9 – 11 – 11 –

– varav förvaltningsresultat 12 – 14 – 14 –

– varav värdeförändring fastigheter – – – – – –

– varav skatt – 3 – – 3 – – 3 –

Räntenetto – 152 – 167 – 455 – 507 – 612 – 664

Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture 433 409 1 149 1 112 1 487 1 450

– varav förvaltningsresultat 436 409 1 152 1 112 1 490 1 450

Värdeförändringar

Fastigheter – 62 – 3 818 354 808 344

Derivat – 84 – 132 53 – 498 – 109 – 660

Resultat före skatt 287 274 2 020 968 2 186 1 134

Aktuell skatt – 4 – 6 – 13 – 10 – 14 – 11

Uppskjuten skatt – 61 – 55 – 386 – 185 – 113 88

Periodens / Årets resultat 222 213 1 621 773 2 059 1 211

Övrigt totalresultat

Poster som kommer att omföras till periodens resultat

Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 17 1 – 7 11 4 22

Värdeförändring derivat, valutasäkring – 13 – 1 5 – 7 – 2 – 14

Periodens / Årets totalresultat 226 213 1 619 777 2 061 1 219

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

17