D E L Å R S R A P P O R T
J A N U A R I – J U N I 2 0 0 7
• Fastighetsintäkterna under perioden uppgick till 153,1 Mkr (131,3)
• Periodens resultat uppgick till 259,6 Mkr (164,0)
• Resultat per aktie1) uppgick till 11,39 kr (9,24)
• Nytt logistikcentrum i Tostarp öster om Helsingborg, intill Europavägarna E4/E6/E20
1) Antal aktier har i samband med konvertering ökat från 22 599 231 till 25 101 017
3
V D H A R O R D E T
1) I benämningen orealiserade värdeförändringar innefattas värdeförändringar inklusive skattekonsekvenser på förvaltnings- fastigheter och derivat, samt motsvarande poster i intressebolag som redovisas enligt kapitalandels metoden. Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller.
2) Den genomsnittliga direktavkastningen beräknas som erhållen utdelning i förhållande till bokfört värde per balansdagen.
B R I N O V A S F I N A N S I E L L A M Å L
• Aktieutdelningen skall långsiktigt uppgå till minst 50 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar1).
• Räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8.
A N D E R S S I L V E R B Å G E , V D
Brinovas resultat för första halvåret uppgick till 259,6 Mkr (164,0) Andra kvartalet har varit händelserikt.
Den kanske största händelsen var att detaljplanen för Tostarp, ”Sveriges korsväg nr 1” i Helsingborg blev klar. Det innebär en möjlighet för Brinova att exploatera 280 000 kvadratmeter mark i bästa läge, där E4:an korsar E6 och E20. Området fi ck så sent som förra året en ny motorvägsavfart och jag är helt övertygad om att vi snart ser starten på en byggnation av ett effektivt och lönsamt logistikcenter.
Under första halvåret köpte vi två nya projektfastigheter i Göteborg och Malmö och avyttrade samtidigt fyra fastigheter.
Resultatet för fastighetsrörelsen är mycket stabilt, vilket är en effekt av Brinovas målmedvetna arbete med att ständigt förädla beståndet och göra fastigheterna attraktiva för våra kunder.
Bolagen i vår aktieportfölj fortsätter att visa bra resultat och utdelningen ökade från 90 till 127 Mkr. Trots goda resultat har de fl esta börsnoterade fastighetsbolagen fått känna av sänkta kurser, något som också drabbat våra portföljbolag. Värdet på innehaven under perioden har minskat med 432 Mkr motsvarande 14 procent. Våra aktieplaceringar är emellertid långsiktiga och vi får därför acceptera perioder av kursfl uktuationer.
Under perioden valde vår största ägare, Backahill AB, att konvertera sina konvertibla skuldebrev om 350 Mkr till aktier i bolaget vilket ökade vår soliditet med ca fem procentenheter. Antalet aktier uppgår nu till 25,1 miljoner som ägs av drygt 6 500 aktieägare.
Miljöfrågorna är ständigt aktuella i fastighetsbranschen och inte minst för Brinova som har en viktig roll att fylla när det gäller att fi nna nya och effektiva placeringar av logistikfastigheter. Genom vårt miljöarbete bidrar vi på ett aktivt sätt för att minimera transporter och utsläpp. Vi har naturligtvis också miljöansvaret i driften av våra egna fastigheter och i ett syfte att ytterligare bli bättre på detta, har vi under kvartalet slutfört certifi eringen av Brinovas verksamhet enligt IS0 14001.
För affärsområde med fastigheter
• Över en konjunkturcykel skall Brinovas fastighets- rörelse uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 10 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga statsobligationsräntan.
• Soliditeten skall lång siktigt uppgå till lägst 30 procent.
För affärsområde aktieinnehav
• Över en konjunkturcykel skall Brinovas aktieportfölj uppvisa en genomsnittlig direktavkastning2) över 3 procent.
• Soliditeten skall lång siktigt uppgå till lägst 50 procent.
Brinova är verksamt på den svenska fastighetsmarknaden genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter, samt genom ägande i andra fastighetsbolag.
Brinova verkar som initiativ tagare till nya fastighetsbolag. Per den 30 juni 2007 uppgick det bok förda värdet för Brinovas helägda fastighetsbestånd till 3 253,8 Mkr (3 207,8) och för Brinovas aktieinnehav i fastighetsbolag till 2 638,7 Mkr (1 976,2).
Brinovakoncernen bildades 2002.
Brinovas B-aktie noterades på OMX Nordiska Börs i Stockholm (Stockholms- börsen) den 20 november 2003.
Affärsområden
Brinova är från och med 2007 upp- delat i fyra kompetenta och fokuserade affärsområden; Logistik, Bostäder/
Kommersiellt, Projek t och Ak tie- innehav.
Affärsområdet Logistik förvaltar och utvecklar logistikfastigheter åt logistik företag utef ter kommunika- tionsleder inom Sverige.
Affärsområdet Bostäder/Kommer- siellt förvaltar och utvecklar bostads- fastigheter och kommer siella fastig- heter i södra och mellersta Sverige.
Affärsområdet Projekt utvecklar fast ig- heter till attraktiva uthyrningsprojekt.
Affärsområdet Aktieinnehav inne- har aktier i noterade fastighetsbolag samt i delägda onoterade bolag.
Personal
I samband med frånträde av Mölle- tofta minskade antalet anställda med 13 personer. Koncernen har nu totalt 29 (42) anställda, 14 (23) kvinnor och 15 (19) män. Detta motsvarar 24 (33) heltidstjänster.
Marknaden
Längs de stora kommunikations lederna i södra och mellersta Sverige är efter- frågan på areor i logistikfastig heter fortsatt stabil. För bostäder och kom- mersiella lokaler på orter i södra och mellersta Sverige där Brinova är verk- samt är efterfrågan fortsatt generellt god. Hyres nivåerna och vakanserna är i stort sett oförändrade. Fortsatt stort intresse finns för investeringar på fastig hetsmarknaden.
Affärsidé
Brinova skall skapa långsiktiga värden genom att som en aktiv aktör i fastig-
hetsmarknaden agera för att skapa nya fastighetsbolag och strukturera fastighetstillgångar, samt verka som ägare och utvecklare av fastighetstill- gångar, dels i form av aktieinnehav i fastighetsbolag, dels genom ett eget innehav av väl defi nierade och nischade fastighetsbestånd.
Övergripande mål och strategi Brinova skall vara en aktiv aktör på fastighetsmarknaden och skapa en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital genom att:
• Aktivt äga och utveckla fastighets- tillgångar dels i form av aktieinnehav i fastighetsbolag, dels genom ett eget innehav av väl defi nierade och nischade fastighetsbestånd.
• Utifrån eget branschkunnande agera som initiativtagare till nya fastig- hetsbolag och fastighetstillgångar både fi nansiellt och ägarmässigt.
• Ha en professionell organisation bestående av skickliga och engage- rade medarbetare med hög etik.
V E R K S A M H E T E N
H Ä N D E L S E R U N D E R P E R I O D E N
Första kvartalet
Inom affärsområde Logistik såldes fastigheterna Hammaren 1 och Ham- maren 2 i Klippan och Terminalen 1 (tillhörande affärsområde Bostäder/
Kommersiellt) i Trelleborg för ett sam- manlagt fastighetsvärde om 445 Mkr.
Vinsten efter skatt uppgick till 100 Mkr. Motsvarande belopp om 100 Mkr har under kvartal fyra 2006 redovi- sats som orealiserad värdeförändring.
Fastigheternas sammanlagda uthyr- bara yta uppgår till 75 000 kvadrat- meter. Fastigheterna frånträddes i januari 2007.
Inom affärsområdet Projekt förvär- vades del av Lockarp 8:4 utanför Malmö, som sedemera fastighetsbil- dats till Bronsringen 1 och Bronsnålen 1. Markområdena är 42 900 kvadrat- meter. Inom affärsområde Bostäder/
Kommersiellt såldes villafastigheter tillhörande Ladan 6 mfl i Båstad.
Inom affärsområdet Aktieinnehav sålde Brinova tillsammans med extern part sitt 50 procentiga innehav i fastigheter- na Domnarvet 11 (tomträttsfastighet) och Mandelblomman 1 i Stockholms stad, Ekplantan 1 och Revisorn 3 i Sollentuna kommun och logistikfastig- heten Kallhäll 9:36 i Järfälla kommun.
Vinsten uppgick till 9 Mkr efter skatt.
Fastighetsvärdet uppgick till 187 Mkr.
Likvid erhölls i form av en apportemis- sion i Dagon AB. Fastigheternas uthyr- bara yta uppgår till 19 400 kvadrat- meter. Fastigheterna frånträddes den 31 mars 2007.
Brinova förvärvade 2 250 000 aktier i Fabege AB. Efter köpet uppgår bolagets innehav till 12 421 915 aktier, motsvararande 13,1 procent av kapitalet och röstetalet.
I början av året genomfördes en refi nansiering av koncernens samtliga bolag. Brinova har förbättrat villkoren
över en femårsperiod och innehar nu lånelöften om totalt 1 500 Mkr.
Andra kvartalet
Den 20 juni godkände regeringen pla- nerna på utvecklingen av Tostarp, öster om Helsingborg. Brinova kan i och med detta realisera sina tidigare planer tillsammans med Helsingborgs Stad och utveckla området med nya logis- tiklokaler. Marky tan uppgår till ca 600 000 kvadratmeter. Inom affärs- område Bostäder/Kommersiellt såldes fastigheten Mölletofta 1:19 med en vinst om 1,3 Mkr. På årsstämman den 3 maj avtackades Lars-Ove Håkansson och Mats Paulsson. De övriga ledamö- terna Bo Forsén, Boel Flodgren, Göran Hellström, Bo Nilsson och Svante Paulsson omvaldes. Bo Forsén valdes till ny styrelseordförande efter Lars- Ove Håkansson. Stefan Paulsson val- des in i styrelsen.
5 Fastighetsintäkter
Fastighetsintäkterna uppgick till 153,1 Mkr (131,3), varav för affärsområdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt, Pro- jekt, och Aktieinnehav respektive 101,3 Mkr (68,1), 48,8 Mkr (62,3), 3,0 Mkr (0,9) och 0 Mkr (0).
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 96 (97) procent.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 44,9 Mkr (35,0), fördelat på affärsom- rådena Logistik, Bostäder/Kommersi- ellt, Projekt och Aktieinnehav respek- tive 25,4 Mkr (12,8), 17,6 Mkr (21,4), 1,9 Mkr (0,8) och 0 Mkr (0). Kostnads- nivån, som bedöms ligga på en för verksam heten normal nivå, varierar med årstid er na.
Driftnetto
Drif tnetto för perioden uppgick till 108,2 Mkr (96,3), fördelat på affärs- områdena Logistik, Bostäder/Kom- mersiellt, Projekt och Aktieinnehav respektive 75,9 Mkr (55,2), 31,2 Mkr (41,0), 1,1 Mkr (0,1) och 0 Mkr (0).
Central administration
De centrala administrationskostna- derna uppgick till 11,6 Mkr (9,2).
Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
Inom affärsområde Logistik såldes fastigheterna Hammaren 1 och Ham- maren 2 i Klippan och inom affärsom-
råde Bostäder/Kommersiellt Termi- nalen 1 i Trelleborg.
Inom affärsområdet Aktieinnehav såldes, tillsammans med extern part, det 50 procentiga innehavet i fem fastigheter i Stockholmregionen, Domnarvet 11 (tomträttsfastighet) och Mandelblomman 1 i Stockholms stad, Ekplantan 1 och Revisorn 3 i Sollentuna kommun och logistikfastig- heten Kallhäll 9:36 i Järfälla kommun.
Inom affärsområdet Logistik såldes del av tomträtten, Terminalen 3 i Malmö.
Inom affärsområde Bostäder/Kom- mersiellt såldes fastigheten Mölletofta 1:19 med en vinst om 1,3 Mkr samt villafastigheter till hörande Ladan 6 mfl i Båstad.
Den sammanlagda realiserade värde förändringen för perioden upp- gick till 19,0 Mkr (1,8).
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar uppgick under perioden till 40,3 Mkr (52,7).
Inga av dessa har, i likhet med föregå- ende år, tillförts bolaget vid gjorda för- säljningar. Värdeökningen är till största delen föranledd av förädlingsarbete inom projekt samt marknadens uppvär- dering av logistikfastig heter. Värde- ringen har baserats på en 6-årig kassa- fl ödesmodell för varje enskild fastighet.
Modellen approximerar kassa fl öden ba- serade på faktiska intäkter och kostna- der med justering för en normaliserad framtida in tjä ningsförmåga både avse- ende intäkter och kostnader.
Andel i resultat från intressebolag Andel i resultat från intressebolag upp- gick till – Mkr (13,0). För mer informa- tion, se sid 9 ”Aktieinnehav”.
Andel i joint venture resultat Andel i joint venture resultat uppgick till 0,4 Mkr (3,8).
Rörelseresultat
Rörelseresultatet för perioden uppgick till 157,2 Mkr (160,7).
Finansnetto
Finansiella poster uppgick under perio- den till 123,4 Mkr (26,2), av vilka fi nan- siella kostnader utgjorde 74,4 Mkr (67,1). Den genomsnittliga räntenivån på fastig hets krediter vid periodens utgång uppgick till 3,9 procent (3,1).
I fi nansiella in täkter ingick räntebidrag om 0,1 Mkr (0,3).
Skatt
Skattekostnaden uppgick till 21,0 Mkr (22,9) vilket motsvarar en skattebelast- ning om 7 procent (12).
I N T Ä K T E R , K O S T N A D E R O C H R E S U L T A T
FASTIGHETSINTÄKTER RÖRELSERESULTAT
0 20 40 60 80 100
Q3 -05
Q4 -05
Q1 -06
Q2 -06
Q3 -06
Q4 -06
Q1 -07
Q2 -07 Mkr
0 50 100 150 200
Q3 -05
Q4 -05
Q1 -06
Q2 -06
Q3 -06
Q4 -06
Q1 -07
Q2 -07 Mkr
2007 2006
Mkr jan-jun jan-jun
Logistik 75,9 55,2 Bostäder/Kommersiellt 31,2 41,0
Projekt 1,1 0,1
Aktieinnehav 0,0 0,0
Totalt 108,2 96,3
D R I F T N E T T O
Tidigare stämma beslutade att utdel- ning för 2006 lämnas med 5 kronor per aktie plus en extra ut delning om 1,50 kronor. Totalt 6,50 kronor. Det totala utdelningsbeloppet blev 146,9 Mkr.
Projektfastigheten Backa 23:5 i Göteborgs Stad förvärvades till ett
fastighetsvärde om 65 Mkr. Fastighe- tens yta uppgår till ca 13 000 kvadrat- meter med en tomt om ca 45 000 kvadratmeter.
Backahill AB begärde konvertering av samtliga konvertibla skuldebrev 2005/2010, om nominellt 350 Mkr,
till nya aktier av serie B i Brinova. Efter fullföljd konvertering innehar Backahill AB motsvarande 6 668 aktier av serie A och 10 217 667 av serie B motsva- rande 40,7 procent av kapitalet och 27,9 procent av rösterna i Brinova Fastigheter AB. Mattias Andersson, regionchef Göteborg ingår f.r.o.m den 1 juli i ledningsgruppen
Periodens kassaflöde uppgick till 45,7 Mkr (–248,5). Kassafl ödet från den löpande verksamheten uppgick under perioden till 253,1 Mkr (53,7).
Förvärv och försäljningar av förvalt- ningsfastigheter gav ett kassa fl öde om –160,3 Mkr (–372,3). Förvärv och för- säljningar av dotterföretag gav ett
kassafl öde om 108,5 Mkr (–112,5).
Ökning av fi nansiella fordringar gav ett kassafl öde om –451,7 Mkr (–33,9).
S amman t age t ga v inv es t er ings - verksam heten et t kassa flöde om –503,7 Mkr (–518,8). Förändring av lån uppgick till 443,2 Mkr (278,4).
Samman taget gav fi nansieringsverk-
sam heten ett kassafl öde om 296,3 Mkr (216,6). Koncernens likvida medel uppgick per 30 juni 2007 till 56,0 Mkr (82,9).
K A S S A F L Ö D E
Eget kapital
Brinovas egna kapital uppgick till 2 645,9 Mkr (1 906,4). Soliditeten uppgick vid periodens utgång till 43,1 procent (35,9).
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna, exklusive de konvertibla skuldebreven samt skul- der till delägda bolag, uppgick per 30 juni 2007 till 3 195,5 Mkr (2 918,7), varav 1 959,0 Mkr (1 961,7) avser fastighetskrediter, samt lån hänförliga till aktieinnehaven i Fabege, Wihlborgs och Diös om 1 236,5 Mkr (957,0). Den genomsnittliga räntan efter hänsyn tagen till ränte derivat var 3,9 procent (3,1).
Räntesäkring via räntetak har skett om totalt 2 000 Mkr mellan 1-5 år.
Aktie fi nansier ings volym en om 957 Mkr säkrades under fjärde kvartalet 2005 till en räntenivå om 3,4-3,7 procent
med en löptid om cirka fem år. Under andra kvartalet 2007 räntesäkrades ytterligare 279 Mkr med ett räntetak om 5,5 procent och en löptid om fem år. Fastighetskrediterna är säkrade via fasträntelån, swappar och räntetak.
Räntetak för fastighetskrediter per 30 juni 2007 är 764 Mkr. Brinova upp- fyller kraven för säkrings redo vis ning vilket innebär att orealiserade värdeför- änd ringar på säkrings instrumenten redovisas direkt i säk rings reserven i eget kapital för att senare lösas upp mot resultatet i takt med att den säk- rade posten redovisas i resultaträk- ningen.
Konvertibla skuldebrev
Under 20 06 konv er t er ade Peab samtliga sina konvertibla förlagslån till nya aktier i serie B. Konverte- ringen har påver kat nyckel t alen.
Brinova utgav per den 13 juli 2005
F I N A N S I E R I N G
Ränteförfalloår Mkr Varav räntetak Ränta, % 1) Andel, %
2007 348,6 — 3,6 10,9
2008 388,1 38,5 4,3 12,2
2009 179,9 80,0 4,0 5,6
2010 1 099,3 1 007,0 3,7 34,4
2011 449,2 375,0 3,9 14,0
2012 594,7 500,0 3,9 18,6
2013 135,7 – 5,2 4,3
Totalt 3 195,5 2 000,5 3,9 100,0
1) Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2007-06-30. Räntenivån förändras i takt med det generella ränteläget men med begränsning av aktuella räntetak.
R Ä N T E B Ä R A N D E S K U L D E R P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
ett femårigt konvertibelt förlagslån om totalt 350,0 Mkr, vilket tecknades av Backahill AB. Förlagslånet bestod av 2,3 miljoner konvertibla skuldebrev à nominellt 150 k r vardera. Med anledning av nyemissionen under f jär de k v ar t ale t 20 05 r äk nades konverteringskursen om till 139,90 kr. Backahill AB begärde, den 18 juni 2007 konvertering av samtliga konvertibla skuldebrev 2005/2010 till nya aktier av serie B i Brinova.
Ef ter fullföljd konvertering innehar Backahill AB motsvarande 6 668 aktier av serie A och 10 217 667 av serie B motsvarande 40,7 procent av kapitalet och 27,9 procent av rös- terna i Brinova Fastigheter AB.
7 Fastighetsbeståndet omfattade, per
30 juni 2007, totalt 66 (66) helägda fastigheter med et t sammanlagt hyresvärde om 304,7 Mkr (324,8) och ett bokfört värde om 3 253,8 Mkr (3 207,8). Fastigheterna är koncentre- rade till södra och mellersta Sverige.
Brinovas totala uthyrningsbara yta
F A S T I G H E T S B E S T Å N D P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
uppgick till 548 500 kvadratmeter (576 800), fördelat på affärsom rådena Logistik om 404 300 kvadrat meter (389 600), Bostäder/Kommersiellt om 116 900 kva drat meter (183 900) och Projekt om 27 300 kvadrat meter (3 300).
BOKFÖRT VÄRDE
Affärsområden per Antal Uthyrbar Bokfört Hyresvärde, Ekonomisk uthyr- Kontrakterad 30 juni 2007 fastigheter yta, tkvm värde, Mkr Mkr ningsgrad, % årshyra, Mkr
Logistik 27 404,3 1 898,1 197,6 98 194,5
Bostäder/Kommersiellt 28 116,9 1 048,1 100,2 93 93,6
Summa 55 521,2 2 946,2 297,8 97 288,1
Projekt 11 27,3 307,6 12,0 31 3,7
Totalt fastigheter 66 548,5 3 253,8 309,8 94 291,8 F A S T I G H E T S B E S T Å N D
Logistik Bostäder/
Kommersiellt Projekt
I N V E S T E R I N G A R O C H F Ö R S Ä L J N I N G A R I F A S T I G H E T S B E S T Å N D E T
Investeringarna uppgick under perio- den till 235,9 Mkr (878,6), varav för- värv av fastigheter stod för 90,1 Mkr (831,1) och investeringar i fastigheter och projekt för 145,8 Mkr (47,5), varav huvuddelen avser investeringar i ny terminal i Örebro, Kopparverket 11 i Helsingbor g, Br onsringen 1 och Bronsnålen 1 i Malmö och Törsjö 2:49 i Örebro. Förvärv avser projektfastig- heten Backa 23:5 i Göteborgs Stad till ett fastighetsvärde om 65 Mkr.
Förvärvet skedde i bolagsform. Fastig-
hetens yta uppgår till ca 13 000 kva- dratmeter med en tomt om ca 45 000 kvadratmeter. Inom affärsområdet Projekt förvärvades del av Lockarp 8:4 utanför Malmö om ca 42 900 kvadrat- meter till ett fastighetsvärde om 25,1 Mkr, som sedemera fastighets bildats till Bronsringen 1 och Brons nålen 1.
Inom affärsområde Logistik såldes fastigheterna Hammaren 1 och Ham- maren 2 i Klippan och Terminalen 1 (tillhörande affärsområde Bostäder/
Kommersiellt) i Trelleborg för ett sam-
manlagt fastighetsvärde om 445 Mkr.
Fastigheternas sammanlagda uthyr- bara yta uppgår till 75 000 kvadrat- meter. Försäljningarna skedde genom bolag. Inom affärsområde Bostäder/
Kommersiellt såldes villafastigheter tillhörande Ladan 6 mfl i Båstad och genom bolag, fastigheten Mölletofta 1:19 med en vinst om 1,3 Mkr.
Område Antal Uthyrbar Hyresvärde, Andel hyres- fastigheter yta, kvm Mkr värde, %
Stockholm 9 128 841 70,9 23 Helsingborg 17 108 955 62,8 20 Göteborg/Borås 8 73 815 64,1 21 Örebro 2 65 960 34,4 11 Malmö 3 47 193 24,9 8 Jönköping 3 48 465 17,6 6 Hässleholm 9 19 398 10,8 3 Övriga orter 15 55 921 24,3 8 Totalt 66 548 548 309,8 100 G E O G R A F I S K T O M R Å D E P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
Förfalloår Antal Kontrakterad Kontrakterad kontrakt årshyra, Mkr årshyra, % Logistik/Kommersiellt
2007 64 12,6 4,3
2008 67 55,6 19,0
2009 37 18,3 6,3
2010 36 40,5 13,9
2011 14 30,0 10,3
2012 4 38,5 13,2
2013+ 26 83,4 28,6
Bostäder och övrigt 405 12,9 4,4
Totalt 653 291,8 100,0
L Ö P T I D E R F Ö R H Y R E S K O N T R A K T P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
Bokfört Antal
Mkr värde fastigheter
Fastighetsbestånd per 1 januari 2007 3 394,7 68
Förvärv 90,1 2
Investeringar i fastigheter 145,8
Försäljningar –417,1 –4
Avskrivning rörelsefastighet – Orealiserade värdeförändringar 40,3
Totalt fastigheter 3 253,8 66
F A S T I G H E T S B E S T Å N D P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
Antal Uthyrbar yta, tkvm Fastighetsvärde, Mkr Realiserad värdeförändring, Mkr
Förvärv 2 13 90 –
Försäljningar –4 –77 –450 10
Netto –2 –64 –360 10
Försäljningar i delägda bolag (50%) –5 –19 –187 9 F A S T I G H E T S T R A N S A K T I O N E R U N D E R 2 0 0 7
Brinova sålde tillsammans med extern part sitt innehav om 50 procent i Domnarvet 11 (tomträttsfastighet) och Mandelblomman 1 i Stockholms stad, Ekplantan 1 och Revisorn 3 i Sollentuna kommun och logistikfastig- heten Kallhäll 9:36 i Järfälla kommun.
Försäljningen skedde i bolagsform.
Likvid erhölls i form av en apportemis- sion i Dagon AB. Fastigheternas uthyr- bara yta uppgår till 19 400 kvadrat- meter med ett fastighetsvärde mot- svarande 187 Mkr. Vinsten uppgick till 9 Mkr. Frånträde skedde den 31 mars 2007.
Brinova har aktieinnehav i de börs- noterade fastighetsbolagen Fabege AB (publ), Wihlborgs Fastigheter AB (publ), Diös Fastig heter AB (publ), Klövern AB (publ) och Dagon AB (publ).
Fabege är verksamt i Stockholms- regionen med fokus på kommer siella fastigheter och projekt. Den 8 mars ökade Brinova sitt innehav i Fabege genom att köpa 2 250 000 aktier.
Köpet skedde för att säkerställa en ägarandel på över tio procent. Per den 30 juni 2007 uppgår inne havet till 23 291 091 aktier. Efter inlösenför- farande den 10 maj och efter en split den 31 maj, motsvarar det 13,1 pro- cent av kapitalet och röstetalet.
Wihlborgs är verksamt i Öresundsre- g i o ne n m e d f o k u s p å k o m m e r - siella fastigheter. Brinovas innehav upp gick per den 30 juni 2007 till 3 866 964 aktier motsvarande 10,1 procent av kapitalet och röstetalet.
Diös är verksamt i norra Sverige med inriktning på fastigheter med hög direktavkastning. Brinovas innehav uppgick per den 30 juni 2007 till 5 847 420 aktier som motsvarar 17,6 procent av kapitalet och röste talet.
Under perioden har Fabege, Wihlborgs och Diös delat ut sammanlagt 127 Mkr till Brinova i kontant utdelning.
Fabege har under perioden erbjudit sina aktieägare att lösa var 16:e aktie i Fabege och som likvid erhålla 8 aktier i Klövern. Brinova löste således under maj in 776 370 aktier i Fabege och erhöll 6 210 958 aktier i Klövern mot- svarande 3,7 procent av kapitalet och röstetalet. I samband med inlösenför- farandet har det uppstått en bokfö- ringsmässig vinst om 66,4 Mkr. Klö- vern är verksamt i hela södra Sverige och utvecklar med lokal närvaro aktivt kommersiella fastigheter i större svenska städer.
Dagon är verksamt i hela landet med förvaltnings- och utvecklingsom- råden från Malmö i söder till Sollefteå
i norr. Per den 30 juni uppgick Brinovas innehav till 340 151 motsvarande 1,9 procent av kapitalet och röstetalet.
Brinova genomförde under 2005 en breddning av sin affärsinriktning som bland annat innebär innehav av aktier i fastighetsbolag. Brinovas kon- solideringsprincip avseende inne haven i Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern redovisas enligt IAS 39 ”Available for Sale”. Redovisningsprincipen innebär att värdeförändringen per balansdagen mellan börsvärdet och bokfört värde redovisas direkt mot eget kapital, i den mån den inte bedöms som betydande eller långvarig. Innehavet i Diös redo- visades under 2006 enligt kapitalan- delsmetoden.
Per den 30 juni 2007 uppgick det bokförda värdet till 2 638,7 Mkr.
Värdering av aktieinnehav
Vid marknadsvärderingen av aktie- innehaven i Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern per 30 juni 2007 uppgick den orealiserade förlusten till –503,8 Mkr i förhållande till värdet per 31 december 2006.
A K T I E I N N E H A V
Aktie Bokfört värde, Mkr
Fabege 1 758,5
Wihlborgs 469,1
Diös 209,3
Klövern 168,9
Dagon 26,5
Övriga delägda bolag 6,4
Summa bokfört värde 2 638,7
A K T I E I N N E H A V P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
Antal Antal Totalt antal Andel av Andel av Ägare A-aktier B-aktier aktier kapital, procent röster, procent Erik Paulsson genom Backahill AB och familj 18 614 10 227 032 10 245 646 40,8 28,2
Peab AB 0 4 931 773 4 931 773 19,6 13,4
Sara Karlsson genom bolag 481 397 473 552 954 949 3,8 14,3 Mats Paulsson genom bolag 328 432 567 694 896 126 3,6 10,4 Länsförsäkringar fonder 0 856 899 856 899 3,4 2,3 Svante Paulsson genom bolag och familj 472 316 70 517 542 833 2,2 13,0 Karl-Axel Granlund genom bolag 6 666 413 333 419 999 1,7 1,3
Swedbank Robur 0 246 706 246 706 1,0 0,7
Fjärde AP-fonden 0 222 300 222 300 0,9 0,6
Svenska modellportföljen 0 187 000 187 000 0,7 0,5
Bengt Holmberg 0 168 900 168 900 0,7 0,5
Torsten Jansson 0 150 000 150 000 0,6 0,4
Lars Ove Håkansson 0 140 000 140 000 0,6 0,4 Fredrik Paulsson med familj och bolag 0 120 233 120 233 0,5 0,3
Gunnar Nord 0 120 000 120 000 0,5 0,3
Maths O Sundqvist genom bolag 0 120 000 120 000 0,5 0,3 Stefan Paulsson med familj och bolag 0 118 191 118 191 0,5 0,3
Övriga 1 4 659 461 4 659 462 18,4 12,8
Totalt utestående aktier 1 307 426 23 793 591 25 101 017 100,0 100,0 Ä G A R F Ö R T E C K N I N G P E R 3 0 J U N I 2 0 0 7
B R I N O V A A K T I E N
Brinovas B-aktie
Brinovas B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs i Stockholm, Mid Cap listan. Stängnings kursen den 29 juni 2007 var 125,00 kr mot öppningskur- sen den 2 januari som var 134,00 kr vilket innebar en minskning under 2007 med 6,7 procent. OMXs index
steg under motsvarande period med 7,8 procent. Under perioden har aktien som högst noterats i 147,02 kr och som lägst i 125,00 kr.
Innehav av egna aktier
Vid årsstämman den 3 maj 2007 beslu- tades om bemyndigande för styrelsen
att dels förvärva och dels avyttra egna aktier. Under perioden har inga förvärv eller av ytt ringar skett. Brinovas inne- hav av egna aktier uppgick den 30 juni 2007 till 0 A-aktier och 0 B-aktier.
M I L J Ö C E R T I F I E R I N G
Brinova genomgick en miljörevision under maj månad som en följd av det miljöarbete som har pågått under året.
Det gick bra och precis innan halvårs- skiftet blev Brinova certifi erat enligt ISO 14001. Brinova ser i och med detta inte miljöarbetet som avslutat utan som en strukturerad början på en fortsatt förbättring. Miljön är en central fråga i Brinovas verksamhet.
Företaget betraktar hänsynen till mil- jön som en förutsättning för att uppnå ekonomiska mål och bidra till ett uthål- ligt samhälle. Miljöarbetet är integre- rat med den dagliga förvaltningen och affärsutvecklingen.
Prioriterade områden är energi, materialval, farliga ämnen, avfallshan- tering, närmiljö och transporter.
N G
il- nå ål-
e- ch gi, n-
11
Koncernen 2007 2006 2007 2006 2006
Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Fastighetsintäkter 74,1 67,2 153,1 131,3 297,5
Fastighetskostnader –18,2 –17,4 –44,9 –35,0 –78,1 Driftnetto 55,9 49,8 108,2 96,3 219,4 Central administration –6,1 –5,2 –11,6 –9,2 –16,6
Övriga rörelseintäkter 1,4 6,4 4,2 8,3 19,6
Övriga rörelsekostnader –0,9 –3,8 –3,3 –6,0 –12,5 Realiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter 7,4 0,0 19,0 1,8 51,0 Orealiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter 20,0 25,1 40,3 52,7 175,7 Andel i resultat från intressebolag – 10,1 – 13,0 29,4 Andel i joint venture resultat 2,2 3,5 0,4 3,8 4,1 Rörelseresultat 79,9 85,9 157,2 160,7 470,1 Finansiella intäkter 194,8 91,7 197,8 93,3 95,5 Finansiella kostnader –36,4 –34,5 –74,4 –67,1 –137,2 Resultat efter fi nansiella poster 238,3 143,1 280,6 186,9 428,4
Skatt –11,9 –11,5 –21,0 –22,9 –82,4
Periodens resultat 226,4 131,6 259,6 164,0 346,0 Periodens resultat fördelat på moderbolagets
aktieägare 226,4 131,6 259,6 164,0 346,0
Nyckeltal före utspädning
Eget kapital, kr per aktie 105,41 84,36 105,41 84,36 118,31 Periodens resultat, kr per aktie 9,85 7,38 11,39 9,24 17,15 Antal utestående aktier, miljoner 25,1 22,6 25,1 22,6 22,6 Nyckeltal efter utspädning
Eget kapital, kr per aktie 105,41 89,52 105,41 89,52 120,13 Periodens resultat, kr per aktie 9,13 5,48 10,55 7,02 14,50 Antal utestående aktier, miljoner 25,1 25,1 25,1 25,1 25,1 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R - K O N C E R N E N
H Ä N D E L S E R E F T E R P E R I O D E N S U T G Å N G
I samband med börsintroduktionen av Brinova lämnade Peab AB en garanti avseende koncernbidrag till Brinova.
Garantibeloppet uppgick till 70 Mkr.
Skatteverket har överklagat koncern-
bidraget och länsrätten har i dom god- känt skatteverkets syn. Mot den bak- grunden och det faktum att Peab kan använda koncernbidraget i sin koncern har Brinova och Peab träffat en över-
enskommelse om reglering enligt ga- rantin. Detta innebar att Peab erlade garantibeloppet om 70 Mkr till Brinova den 16 augusti 2007. Garantins infri- ande innebär ingen resultatpåverkan.
A F F Ä R S O M R Å D E N
Koncernen 2007 2006 2007 2006 2006 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Fördelning per affärsområde
Fastighetsintäkter
Logistik 47,9 34,6 101,3 68,1 170,3 Bostäder/Kommersiellt 24,2 32,1 48,8 62,3 123,7
Projekt 2,0 0,5 3,0 0,9 3,5
Aktieinnehav – – – – –
Totalt 74,1 67,2 153,1 131,3 297,5 Rörelseresultat
Logistik 63,3 53,1 120,9 89,7 276,9 Bostäder/Kommersiellt 19,4 21,7 35,2 61,0 155,1
Projekt 1,0 0,1 1,1 0,1 1,1
Aktieinnehav 1,8 13,3 10,7 16,4 44,7
Obligationer 0,0 2,2 0,0 1,7 4,8
Koncerngemensamt –5,6 –4,5 –10,7 –8,2 –12,5 Totalt 79,9 85,9 157,2 160,7 470,1
Koncernen 2007 2006 2006
Mkr 30 juni 30 juni 31 dec
Tillgångar Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 3 248,4 3 202,3 3 389,2 Övriga materiella anläggningstillgångar 6,0 6,5 6,6 Finansiella anläggningstillgångar 2 690,2 2 018,2 2 665,2
Uppskjutna skattefordringar – – –
Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 138,6 4,3 143,6
Likvida medel 56,0 82,9 10,3
Summa tillgångar 6 139,2 5 314,2 6 214,9
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 645,9 1 906,4 2 673,8 Långfristiga skulder
Konvertibla skuldebrev – 340,6 341,7 Övriga räntebärande långfristiga skulder 3 181,3 2 887,8 2 878,2 Icke räntebärande långfristiga skulder 0,2 9,3 6,3 Uppskjuten skatteskuld 130,2 21,3 156,0 Kortfristiga skulder
Räntebärande kortfristiga skulder 14,2 30,9 58,4 Icke räntebärande kortfristiga skulder 167,4 117,9 100,5 Summa eget kapital och skulder 6 139,2 5 314,2 6 214,9 B A L A N S R Ä K N I N G A R
Koncernen 2007
Mkr jan-juni
Periodens resultat 259,6
Orealiserade värdeförändringar på kvarvarande fastigheter –40,3 Återläggning orealiserade värdeförändringar på sålda fastigheter 128,1
Skattekonsekvens Brinova –24,6
Beräknat utdelningsgrundande resultat enligt fi nansiellt mål 322,8 B E R Ä K N A T U T D E L N I N G S G R U N D A N D E R E S U L T A T
13 N Y C K E L T A L
Koncernen i procent 2007 2006 2007 2006 2006 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Avkastning på eget kapital, procent 8,5 7,0 9,8 9,3 16,1 Avkastning på totalt kapital, procent 4,5 3,4 5,8 5,1 10,4 Räntetäckningsgrad, ggr 7,55 5,15 4,77 3,79 4,12 Soliditet, procent 43,1 35,9 43,1 35,9 43,0
Koncernen 2007 2006 2006
Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Ingående balans 2 673,8 1 618,7 1 618,7 Justering för ändrad redovisningsprincip – – – Justerad ingående balans 2 673,8 1 618,7 1 618,7 Lämnad kontant utdelning aktieägare –146,9 –61,8 –61,8 Avsättning fond verkligt värde 25,0 -59,0 526,4 Ökning aktiekapital 319,7 49,3 49,3 Övrigt tillskjutet kapital –485,3 195,2 195,2 Periodens resultat 259,6 164,0 346,0 Utgående balans 2 645,9 1 906,4 2 673,8 Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare, Mkr 2 645,9 1 906,4 2 673,8 F Ö R Ä N D R I N G I E G E T K A P I T A L
K A S S A F L Ö D E N
Koncernen 2007 2006 2006
Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Resultat efter fi nansiella poster 280,6 186,9 428,4 Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet –59,0 –67,6 –232,0
Betald skatt – – –2,2
Kassafl öde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapitalet 221,6 119,3 194,2 Ökning(–)/minskning(+) av rörelsefordringar –8,7 –75,5 –89,8 Ökning(+)/minskning(–) av rörelseskulder 40,2 9,9 –54,0 Kassafl öde från den löpande verksamheten 253,1 53,7 50,4 Förvärv av dotterföretag –106,8 –112,5 –215,1 Försäljning av dotterföretag 215,3 – 11,1 Förvärv av förvaltningsfastigheter –170,9 -387,9 –534,0 Försäljning av förvaltningsfastigheter 10,6 15,6 268,9 Förvärv av materiella anläggningstillgångar –0,2 –0,1 –0,3 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 0,0 – 0,0 Ökning(–)/minskning(+) av fi nansiella fordringar –451,7 –33,9 –144,7 Kassafl öde från investeringsverksamheten –503,7 –518,8 –614,1 Förändring av lån 443,2 278,4 304,4 Utbetald utdelning –146,9 –61,8 –61,8 Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 296,3 216,6 242,6 Periodens kassafl öde 45,7 –248,5 –321,1 Likvida medel vid periodens början 10,3 331,4 331,4 Likvida medel vid periodens slut 56,0 82,9 10,3
Moderbolaget 2007 2006
Mkr jan-jun jan-jun
Fastighetsintäkter – –
Fastighetskostnader – –
Driftnetto – –
Central administration –12,0 –10,7
Övriga rörelseintäkter 13,0 11,8
Övriga rörelsekostnader –11,1 –7,8
Resultat från bolagsförsäljningar i moderbolag 132,0 –
Rörelseresultat 121,9 –6,7
Finansiella intäkter 19,7 16,1
Finansiella kostnader –18,0 –21,4
Resultat efter fi nansiella poster 123,6 -12,0
Skatt –0,3 –4,2
Periodens resultat 123,3 –16,2
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R - M O D E R B O L A G E T
Moderbolaget 2007 2006
Mkr 30 juni 30 juni
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter – –
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 0,6 Finansiella anläggningstillgångar 1 730,7 1 587,0
Uppskjutna skattefordringar 13,2 20,3
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 706,4 351,6
Likvida medel 56,0 81,0
Summa tillgångar 2 506,9 2 040,5
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2 032,0 1 662,8
Långfristiga skulder
Konvertibla skuldebrev – 340,6
Övriga räntebärande långfristiga skulder – –
Icke räntebärande långfristiga skulder – –
Uppskjuten skatteskuld – 6,6
Kortfristiga skulder
Räntebärande kortfristiga skulder 406,2 16,9
Icke räntebärande kortfristiga skulder 68,7 13,6 Summa eget kapital och skulder 2 506,9 2 040,5 B A L A N S R Ä K N I N G A R - M O D E R B O L A G E T
M O D E R B O L A G E T
Moderbolaget redovisade för perioden ett resultat efter fi nansiella poster på 123,6 Mkr (–12,0). Investeringar gjordes med 114,6 Mkr (0,1) som bl.a bestod av förvärv av bolaget
Backa 23:5 KB. Bolagsförsäljningar av Brinova Log. Klippan AB, Brinova Log. Klippan Mega AB, Brinova Log.
Trelleborg AB, 50 procent av Suburb Holding AB och Fastighetsbolaget
Facklan HB har gett ett resultat om 132 Mkr (–).
Omsättningen i moder bolaget, som i huvudsak utgörs av koncern interna tjänster, uppgick till 13,0 Mkr (11,8).
15
Helsingborg den 28 augusti 2007, Brinova Fastigheter AB (publ)
Bo Forsén, Ordförande Boel Flodgren Göran Hellström Svante Paulsson
Bo Nilsson Stefan Paulsson Anders Silverbåge
Verkställande direktör
G R A N S K N I N G S R A P P O R T
Jag har utfört en översiktlig granskning av denna delårsrapport. Det är före- tagsledningen som har ansvaret för att rättvisande upprätta och presentera denna fi nansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna fi nansiella delårsinformation grundad på min över- siktliga granskning.
Jag har utfört min översiktliga gransk- ning i enlighet med Standard för över - siktlig granskning SÖG 2410 Över siktlig granskning av fi nansiell delårsinforma- tion utförd av företagets valda revisor som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfråg-
ningar, i första hand till personer som är ansvariga för fi nansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över- siktliga granskningsåtgärder. En över- siktlig granskning har en annan inrikt- ning och en betydligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfat tning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god redovisningssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för mig att skaffa mig en sådan säkerhet att jag blir medveten om alla v ik tiga oms t ändighet er som
skulle kunna blivit identifi erade om en revision utförts. Den uttalade slutsat- sen grundad på en översiktlig gransk- ning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundad på min översiktliga gransk- ning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att den bifogade fi nansiella delårsinformationen inte, i allt väsent- ligt, ger en rättvisande bild av företagets fi nansiella ställning per 2007-06-30 samt att dess fi nansiella resultat och kassafl öde för perioden är i enlighet med IAS 34.
Helsingborg den 28 augusti 2007, SET Revisionsbyrå AB
Willard Möller Auktoriserad revisor Brinova Fastigheter AB upprättar från
och med 1 januari 2005 koncernredo- visningen i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings- uttalanden från International Financial Interpretations Commit tee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommis- sionen för tillämpning inom EU. Moder- bolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen dock med beak tande av Redovisningsrådets Rekommendation 32, Redovisning för juridiska personer. Avvikelser från IFRS föranleds i vissa fall av begränsningar till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34, Interim Financial Reporting, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisnings rådets rekommendation 31, Delårsrapporter för koncerner. Samma redo visnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i årsredovisningen för 2006. För närmare information om principerna hänvisas till årsredovisningen.
De nya och reviderade standarder och tolkningsmeddelanden som anta- gits av IASB/IFRIC och godkänts av EU med ikraftträdande 1 januari 2007 har inte bedömts påverka Brinova Fastigheter AB:s fi nansiella rapporter på annat sätt än genom krav på vissa tillkommande upplysningar.
Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste fö- retagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bok- slutet redovisade tillgångs- och skuld- poster respektive intäkts- och kost- nadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Brinovas risker beskrivs i Årsredo- visningen 2006 på sidorna 30–32.
Inga väsentliga förändringar har upp- stått därefter.
R E D O V I S N I N G S - O C H V Ä R D E R I N G S P R I N C I P E R
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Brinova skapar långsiktiga värden genom att utveckla eget fastighetsbestånd, äga aktier i utvalda fastighetsbolag samt medverka
till att strukturera fastighetstillgångar i Sverige.
Ö V R I G I N F O R M A T I O N
För vidare information vänligen kontakta:
Anders Silverbåge, Verkställande direktör
telefon 042 - 449 22 22 eller anders.silverbage@brinova.se Peter Andersson, Ekonomi- och Finansdirektör
telefon 042 - 449 22 44 eller peter.andersson@brinova.se
Finansiell rapportering
Delårsrapport, 3:e kvartalet 2007 22 november 2007 Avkastning på eget kapital
Periodens resultat i procent av genom- snittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital Resultat efter fi nansiella poster med tillägg för fi nansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbola- gets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde.
Hyresvärde
Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd mark nadshyra för vakanta ytor.
Resultat per aktie
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter fi nansiella poster med återläggning av fi nansiella kostnader i förhållande till fi nansiella kostnader.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslut- ningen.
