Bokslutskommuniké 2001
I Västerås förvärvade Castellum under hösten den s k Teknikbyn i området Kopparlunden, där moderna kontorslokaler har skapats i ett traditionsrikt område, centralt beläget nära högskolan.
Bokslutskommuniké 2001
Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Fastighetsbeståndet, som till större delen innehåller kommersiella lokaler, är
koncentrerat till fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen.
• Resultat efter skatt uppgick till 426 Mkr, motsvarande en vinst om 10,39 kronor per aktie – en ökning med 22 % jämfört med föregående år.
• Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 24 % till 10,68 kronor.
• Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 171 kronor.
• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 6,50 kronor per aktie.
Data per aktie
Kronor 2001 2000 1999 1998 1997
Resultat efter skatt 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20
Förändring +22 % +29 % +25 % +25 %
Förvaltningsresultat 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Förändring +24 % +24 % +26 % +16 %
Kassaflöde förvaltning 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
Förändring +24 % +23 % +22 % +13 %
Utdelning 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Förändring +18 % +22 % +29 % +27 %
Verksamhet och strategi
Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassa- flöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdel- ning. Castellums övergripande strategi för tillväxt bygger på:
• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter.
• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnads- effektiv förvaltning.
• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.
Castellums resultat skall därför bestå av både över- skott i den löpande förvaltningen, där effektiviteten mäts på förvaltningsresultat per aktie, och av vinster från fastighetsförsäljningar. Målsättningen är att redo- visa vinster från fastighetsförsäljningar om minst 80 –100 Mkr per år.
Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor/buti- ker och flexibla lager/industriytor koncentrerade till utvalda orter och lägen.
Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och av- skrivningar ge positivt kassaflöde och resultat senast inom 1–2 år, med potential för framtida värdetillväxt.
Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att lång- siktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %.
Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn.
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före- gående år. För definitioner se Castellums webbplats,www.castellum.se
Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och skatt, uppgick till 438 Mkr (401), motsvarande 10,68 kr (8,60) per aktie. Förbättringen per aktie uppgår till 24 % och har uppnåtts främst genom förbättringar i förvaltningen, såsom ökade hyresnivåer, förbättrade uthyrningsgra- der samt effekter av genomförda investeringar.
Resultatet per aktie har också påverkats positivt av inlösen och återköp av egna aktier som genomfördes under 2000. I genomsnitt har förbättringen uppgått till 23 % per år sedan bolaget börsnoterades 1997.
Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 546 Mkr (500), motsvarande 13,32 kr (10,72) per aktie – en förbättring med 24 % mot föregående år.
Vinster från fastighetsförsäljningar uppgick till 129 Mkr (142). Årets resultat efter skatt uppgick till 426 Mkr (396), vilket ger ett resultat per aktie om 10,39 kr (8,49) – en förbättring med 22 %.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 571 Mkr (1 435). Hyresintäkterna har förbättrats på grund av dels ett högre hyresvärde, dels högre uthyrningsgrad samt ett större fastighetsbestånd.
För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån till 954 kronor per kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 5 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter är den genomsnittliga hyresnivån 536 kronor per kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 6 %.
Av de kontrakt som omförhandlats under 2001 har cirka en tredjedel förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning.
Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyres- nivåer om i genomsnitt 18 %.
Kontraktsförfallostruktur
Antal Kontrakts- Andel av
Löptid kontrakt värde, Mkr värdet
2002 769 163 11 %
2003 1 057 344 24 %
2004 820 372 26 %
2005 454 278 19 %
2006 111 138 9 %
2007 + 62 157 11 %
Summa kommersiellt 3 273 1 452 100 %
Bostäder 2 129 131
P-platser och övrigt 2 027 37
Totalt 7 429 1 620
Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter har under året ökat med 0,6 procent- enheter till 93,4 %. Motsvarande siffror för lager- och industrifastigheter är 1,1 procentenheter respektive 91,1 %.
Nettouthyrningen (d v s total uthyrning minus för avflyttning uppsagda kontrakt) under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 52 Mkr (94).
Av under året uppsagda kontrakt avser 13 Mkr avflyttningar som sker under första halvåret 2003 eller senare.
Av tabellen på sidan 8 avseende fastighetsbeståndet framgår såväl hyresnivåer som uthyrningsgrader för både fastighetskategorier och delmarknader.
3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00
14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4
1997 1998 1999 2000 2001
Rullande årsvärde, kurva Isolerat kvartal, staplar
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Hyresvärde och uthyrningsgrad (kommersiella fastigheter)
850 800 750 700 650 600 550 500
95 % 93 % 91 % 89 % 87 % 85 % 83 % 81 % Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv 4
1997 1998 1999 2000 2001
Ekonomisk uthyrningsgrad, kurva Hyresvärde kr/kvm, staplar
Fastighetskostnader per kvm
Kontor/ Lager/
Kr per kvm butik industri Bostäder Totalt
Driftskostnader 152 78 200 119
Underhåll m m 60 31 68 46
Tomträttsavgäld 9 7 0 7
Fastighetsskatt 42 9 28 26
Direkta fasta kostnader 263 125 296 198
Uthyrning och fast. adm. – – – 39
Totalt 263 125 296 237
De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationa- liseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Delar av driftskostnadsökningen, till exempel värmekostnader, har dock vidaredebiterats hyresgästerna.
Driftsöverskott före avskrivningar
Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 1 027 Mkr (922) motsvarande en direktavkastning om 9,1 % (8,9). Direktavkastningens utveckling sedan 1997 framgår av diagrammet nedan. Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på säsongs- variationer i fastighetskostnaderna.
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick till 108 Mkr (100).
Avskrivningarna består i huvudsak av 1 % avskriv- ning på byggnader.
Fastighetsförsäljningar
I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att sälja ”mogna” fullt uthyrda fastigheter, vilka inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.
Under 2001 har 43 fastigheter (43) sålts för ett sam- manlagt försäljningspris om 635 Mkr (598) och med en vinst om 129 Mkr (142). Av årets försäljningar avsåg 26 bostadsfastigheter bokförda till 320 Mkr, Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen.
Det enskilt största kontraktet svarar endast för 0,9 % av koncernens totala hyresvärde och den enskilt största hyresgästen, med fördelning på olika verksamheter, flera kontrakt, olika löptider och orter, svarar för 1,8 %. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av nedan- stående tabell.
Kommersiella kontrakts fördelning per bransch
% av Antal kontrakts-
Bransch (GICS-kod) kontrakt värde
Energi (10) 12 0 %
Material (15) 81 5 %
Industrivaror (2010) 397 15 %
Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 633 11 %
Transport (2030) 141 8 %
Detaljhandel (2550) 628 16 %
Övriga sällanköpsvaror- och
tjänster (2510-2540) 406 9 %
Dagligvaror (30) 98 4 %
Hälsovård (35) 158 5 %
Finans och fastighet (40) 103 3 %
Mjukvara och tillhörande tjänster (4510) 205 9 %
Teknisk hårdvara (4520) 132 7 %
Telekomoperatörer (50) 91 1 %
Kraftförsörjning (55) 7 0 %
Kommunal och statlig verksamhet m m 181 7 % 3 273 100 %
Trots den rådande osäkerheten i omvärlden var både efterfrågan och hyresnivåer på Castellums delmarkna- der fortsatt stabila under slutet av året. Den netto- uthyrning och de omförhandlingar som genomfördes under 2001 samt de under året färdigställda projekten kommer att ge full resultateffekt först under 2002 i form av ökade hyresintäkter. Till detta kommer effek- ten av de indexuppräkningar i befintliga kontrakt som kommer att ske under 2002. Sammantaget ger detta anledning till en positiv syn på utvecklingen av hyres- intäkterna under det kommande året.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 544 Mkr (513) motsvarande 237 kr/kvm (225). Fördelningen på olika kostnadsslag och fastighetskategorier framgår av följande tabell.
1997 1998 1999 2000 2001
10 %
9 %
8 %
7 %
6 %
5 %
Direktavkastning
6,7 %
7,5 % 8,1 %
8,4 % 8,9 % 9,1 %
vilka såldes med en vinst om 72 Mkr. Vidare avyttra- des 17 kommersiella fastigheter bokförda till 186 Mkr med en vinst om 57 Mkr.
Efter räkenskapsårets utgång har 9 fastigheter sålts för 145 Mkr med en vinst om 56 Mkr.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 67 Mkr (61). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 15 Mkr (11).
Finansnetto
Finansnettot, som var –414 Mkr (–360), varav ränte- bidrag 2 Mkr (5) och utdelning 5 Mkr (5), har jämfört med föregående år påverkats med 32 Mkr i ytterligare räntekostnader såsom en effekt av det inlösen- och återköpsprogram som genomfördes under 2000 och som omfattade 9 000 000 aktier om totalt 900 Mkr.
Skatt
På grund av möjligheten att göra skattemässiga över- avskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befint- liga underskottsavdrag uppstår ingen betald skatte- kostnad. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkan- de uppskjuten skattekostnad om 141 Mkr (143), främst hänförlig till årets skattemässiga överavskriv- ningar och förbrukning av underskottsavdrag.
Underlag Underlag betald skatt uppskj.skatt
Resultat före skatt 567 –
Skattemässiga överavskrivningar – 185
Skillnad skattemässigt och bokf. värde 135
sålda fastigheter m m 50
Nyttjat underskottsavdrag – 367 367 Övriga skattemässiga avdrag – 65 –
Summa underlag 0 502
Därav 28 % betald/uppskjuten skatt 0 141
På grund av övriga skattemässiga avdrag om 65 Mkr, främst hänförliga till ett skattemässigt underskott vid likvidation av ett dotterbolag, uppgår årets skattekost- nad till 25 %.
Kvarvarande underskottsavdrag beräknas uppgå till 959 Mkr medan fastigheternas bokförda värde beräk- nas överstiga det skattemässiga restvärdet med 503 Mkr. Den uppskjutna skattefordran om 127 Mkr i balansräkningen motsvarar 28 % av nettot av dessa två poster.
Fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 526 fastigheter (547) med ett sammanlagt hyresvärde om 1 698 Mkr (1 595) och ett bokfört värde om 12 176 Mkr (11 044). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 338 tkvm (2 309). Fastig- hetsförteckning – se www.castellum.se
Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter i 34 kommuner (35), är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 75 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastig- heter, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna.
Castellums kvarvarande bostadsfastigheter är lokalise- rade till centrala och attraktiva lägen i främst Göteborg och Helsingborg. Tillsammans står dessa orter för 88 % av bostadsbeståndet. Andelen bostäder i bestån- det har under en femårsperiod minskat från 26 % till nuvarande 8 %.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedanstående uppställning.
Förändring av fastighetsbeståndet
Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2001 11 044 547
+ Förvärv 674 22
+ Investeringar i befintliga fastigheter 1 067 –
– Försäljningar – 506 – 43
– Avskrivningar – 103 –
Fastighetsbestånd 31 december 2001 12 176 526
Under året har investerats för totalt 1 741 Mkr (1 352), varav 674 Mkr (801) avser förvärv och 1 067 Mkr (551) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 561 Mkr Öresundsområdet, 453 Mkr Storstockholm, 290 Mkr Mälardalen, 286 Mkr Storgöteborg samt 151 Mkr västra Småland.
}
Bland de större färdigställda investeringarna under året kan nämnas det under sommaren inflyttade kon- torshuset "Guldet" vid Lilla Bommen i centrala Göteborg om totalt ca 160 Mkr (varav 138 Mkr ned- lagts under 2001) och kontorsfastigheten "Flyg- värdinnan" i Malmö om totalt 63 Mkr (varav 60 Mkr nedlagts under 2001).
Bland de större pågående projekten kan nämnas nybyggnationen av "Forskaren" i Lund avseende ca 20 tkvm kontor för totalt 245 Mkr och projektet
"Ekenäs" i Akalla avseende nybyggnation av ca 12 tkvm kontor för totalt 220 Mkr.
Återstående investeringsvolym avseende igångsatta, ej avslutade projekt uppgår till ca 260 Mkr, vilket framgår av nedanstående tabell.
Pågående projekt
Investering Mkr
Projekt t o m 2001 2002 Klart
Forskaren, Lund 240 5 Kvartal 1, 2002 Ekenäs, Stockholm 155 65 Kvartal 1-2, 2002 Hälsingland, Malmö 50 30 Successivt under 2002 Citygallerian, Malmö 25 30 Slutet 2002
Hansacompagniet, Malmö 35 20 Kvartal 2, 2002 Vimpeln, Uppsala 20 12 Kvartal 2, 2002 Flygfyren, Malmö 25 7 Successivt under 2002
Trucken, Borås 21 5 Kvartal 1, 2002
Övriga 229 86
Summa 800 260
Av följande diagram framgår såväl förvärv och för- säljningar som investeringar i befintliga fastigheter.
Organisation
Marknad och kundstruktur ser olika ut på olika platser varför det krävs god lokal kännedom för att rätt förstå kundernas behov. Castellums fastigheter ägs och förvaltas därför av lokalt förankrade dotter- bolag under egna namn (se nedan) och med tillgäng- lighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som främsta ledstjärnor.
Förvaltningen sker med i huvudsak egen personal, vilket ger ingående kunskaper om de egna fastig- heterna, god kännedom om de enskilda hyresgästerna och en effektiv kundbearbetning.
Koncernen har under året haft i medeltal 180 an- ställda (181).
Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping
och Växjö Stockholms
närförorter Malmö, Lund och
Helsingborg Sydvästra Göteborg,
Mölndal och Borås Centrala och östra
Göteborg samt Hisingen
Investeringar och försäljningar per år
Mkr 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 – 500 – 1 000
1997 1998 1999 2000 2001
Investeringar i befintliga fastigheter
Fastighetsförsäljningar Förvärv
Fastighetsbestånd per 31 december 2001
Drift, Drift, Drifts-
Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- under- under- över-
Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter håll m m håll m m skott Direktav-
fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr kastning
Kontor/butik
Storgöteborg 62 258 2 062 7 996 259 1 003 95,3 % 247 60 231 187 9,1 %
Öresundsområdet 35 193 1 452 7 543 196 1 018 93,2 % 182 52 271 130 9,0 %
Storstockholm 36 230 1 481 6 443 252 1 096 93,9 % 237 81 348 156 10,6 %
Västra Småland 29 147 714 4 845 109 741 89,8 % 98 33 225 65 9,1 %
Mälardalen 41 179 976 5 452 144 804 91,9 % 132 39 220 93 9,5 %
Summa kontor/butik 203 1 007 6 685 6 641 960 954 93,4 % 896 265 263 631 9,4 % Lager/industri
Storgöteborg 79 392 1 490 3 797 207 528 92,5 % 192 45 113 147 9,9 %
Öresundsområdet 32 205 591 2 884 108 526 88,4 % 95 25 125 70 11,8 %
Storstockholm 29 165 625 3 794 117 710 94,4 % 110 35 213 75 12,0 %
Västra Småland 37 199 425 2 132 81 405 85,2 % 69 14 71 55 12,9 %
Mälardalen 24 121 356 2 947 67 556 92,3 % 62 16 130 46 13,0 %
Summa lager/industri 201 1 082 3 487 3 222 580 536 91,1 % 528 135 125 393 11,3 % Bostäder
Göteborg 45 68 426 6 282 59 868 99,5 % 59 22 320 37 8,7 %
Helsingborg 23 68 472 6 917 58 852 98,3 % 57 18 268 39 8,2 %
Övriga 3 orter 6 15 117 7 784 15 1 018 94,0 % 15 5 313 10 8,3 %
Summa bostäder 74 151 1 015 6 718 132 876 98,3 % 131 45 296 86 8,4 %
Summa 478 2 240 11 187 4 994 1 672 747 93,0 % 1 555 445 198 1 110 9,9 %
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 86 39 – 86 – 0,8 %
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 531 237 1 024 9,1 %
Projekt 16 98 829 – 26 – – 18 6 – 12 –
Obebyggd mark 32 – 160 – – – – – – – – –
Totalt 526 2 338 12 176 – 1 698 – – 1 573 537 – 1 036 –
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 036 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 027 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 30 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2001 2000 1999 1998 1997
Hyresvärde, kr/kvm 747 694 665 656 641
Ekonomisk uthyrningsgrad 93,0 % 92,4 % 91,3 % 89,7 % 88,6 %
Fastighetskostnader, kr/kvm 237 225 231 248 261
Driftsöverskott, kr/kvm 457 416 376 342 307
Direktavkastning 9,1 % 8,9 % 8,4 % 8,1 % 7,5 %
Bokfört värde, kr/kvm 4 994 4 694 4 470 4 211 4 105
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 338 2 309 2 232 2 072 2 106
Kontor/butik 57 %
Bostäder 8 %
Lager/industri 35 % Storgöteborg 31 %
Storstockholm 22 %
Öresundsområdet 22 %
Västra Småland 12 % Mälardalen 13 % Hyresvärde per geografiskt område exkl projekt Hyresvärde per fastighetskategori exkl projekt
Finansiering
Castellums finansiering per 31 december 2001 kan sammanfattas i följande diagram.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 3 843 Mkr (3 642), motsvarande en soliditet om 30 % (32).
Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 % och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 %. Som ett instrument i syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva egna aktier, motsvarande högst 10 % av samtliga aktier, d v s maximalt 2,3 miljoner aktier utöver de 2 miljo- ner egna aktier som tidigare förvärvats för 194 Mkr.
Inget återköp av aktier har skett under 2001. Styrelsen kommer att föreslå bolagsstämman att mandatet att återköpa egna aktier skall förlängas.
Räntebärande skulder
Per den 31 december 2001 hade Castellum bindande kreditlöften om totalt 9 893 Mkr (9 105), varav 8 254 Mkr (7 245) var disponerat. Netto räntebärande skul- der efter avdrag för likviditet om 20 Mkr (11) upp- gick till 8 234 Mkr (7 234). Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 4,1 år och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal under avtalens löptid.
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 decem- ber 2001 var 5,8 % (5,9). Den genomsnittliga ränte- bindningstiden vid samma datum uppgick till 2,3 år (2,2) medan andelen lån med ränteförfall under näst- kommande 12-månadersperiod uppgick till 23 % (29).
Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom lång ränte- bindning på underliggande lån samt genom att lån med kort räntebindning förlängts i tiden via ränte- swapavtal och collars. Den genomsnittliga räntebind- ningen inom koncernen skall enligt finanspolicyn vara 2–4 år.
Ränte- och låneförfallostruktur 2001-12-31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat
Mkr Mkr Mkr
0–1 år, inkl likviditet 1 907 5,8 % 1 401 267
1–2 år 2 064 5,6 % 14 14
2–3 år 1 611 5,7 % 26 26
3–4 år 1 200 6,3 % 1 250 1 250
4–5 år 1 052 5,6 % 7 202 6 677
5–10 år 400 5,7 % – –
Totalt 8 234 5,8 % 9 893 8 234
Eget kapital
3 843 Mkr (30 %) Räntebärande skulder
8 254 Mkr (65 %) Ej räntebärande skulder
620 Mkr (5 %)
Substansvärde
Castellum har per den 31 december 2001 internt vär- derat samtliga fastigheter. Värderingen har genom- förts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell.
Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkast- ningsvärde om 16 551 Mkr, motsvarande ett övervär- de om 4 375 Mkr. Substansvärdet per aktie kan, efter avdrag för full skatt om 28 %, beräknas till 171 kro- nor jämfört med 155 kronor vid föregående årsskifte.
Förändringen om 16 kronor består av årets kassaflöde efter skatt om 10 kronor, årets värdeökning på fastig- heter om 11,50 kronor samt lämnad utdelning om –5,50 kronor.
Fastighets- och substansvärde 2001-12-31
Värdering Bokfört Övervärde/
Mkr Värdering kr/kvm värde Substansvärde
Kontor/butik 9 068 9 004 6 685 2 383 Lager/industri 4 543 4 199 3 487 1 056
Bostäder 1 353 8 960 1 015 338
Projekt och mark 1 587 – 989 598
Summa 16 551 12 176 4 375
Uppskjuten skatt, 28 % – 1 225
Redovisat eget kapital 3 843
Substansvärde 6 993
Substansvärde per aktie (41 miljoner aktier), kr 171
Utgångspunkten för den interna värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastnings- kravet. Avkastningskravet, som bland annat baseras på antagen realränta om 4 % och inflation om 1,5 %, ligger i intervallet 8,1–10,3 % för kontor/butik, 9,9–13,2 % för lager/industri samt 7,0–8,0 % för bostäder. Bostäderna har värderats som hyresfastighe- ter och ej som bostadsrätter. Avkastningskravet används för att diskontera det bedömda framtida kas- saflödet. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
För att säkerställa värderingen har 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 55 % av beståndet värde- rats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastig-
heterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 496 Mkr inom ett värdeintervall om +/– 5–10 %. Castellums värdering av samma fastighe- ter uppgick till 9 172 Mkr.
Det bör dock framhållas att en fastighets verkliga värde endast kan fastställas då den säljs. Fastighets- värderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det angivna värde- intervallet skall ses som ett mått på den osäkerhet som kan finnas i dylika beräkningar.
Redovisningsprinciper
Castellums redovisningsprinciper har varit oförändra- de mot föregående år. Bolaget följer Redovisnings- rådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden.
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehål- ler endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 923 Mkr (–17), varav 937 Mkr (0) avsåg erhållen utdelning och koncernbidrag från dotterbolag. Om- sättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 8 Mkr (8).
Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (1), i huvudsak av finansiering av dotterbola- gens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 2 889 Mkr (2 537) och räntebärande internfinansie- ring om 8 469 Mkr (6 805). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 3 146 Mkr (2 304) och externa långfristiga skulder om 8 112 Mkr (7 001).
Förslag till utdelning
Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdel- ning om 6,50 kronor per aktie. Förslaget, som innebär en höjning med 18 % mot föregående år, motsvarar en utdelningsandel om 63 %.
Göteborg den 29 januari 2002 Lars-Erik Jansson
Verkställande direktör
Resultaträkning
2001 2000 2001 2000
Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 400 373 1 571 1 435
Driftskostnader – 77 – 71 – 278 – 244
Underhåll inkl. hyresgästanpassningar – 29 – 37 – 107 – 110
Tomträttsavgäld – 4 – 4 – 16 – 16
Fastighetsskatt – 13 – 15 – 57 – 55
Uthyrning och fastighetsadministration – 22 – 24 – 86 – 88
Driftsöverskott före avskrivningar 255 222 1 027 922
Avskrivningar – 27 – 26 – 108 – 100
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 228 196 919 822
Fastighetsförsäljningar
Försäljningsintäkter 211 164 635 598
Bokfört värde – 200 – 148 – 506 – 456
Resultat fastighetsförsäljningar 11 16 129 142
Centrala administrationskostnader – 19 – 18 – 67 – 61
Jämförelsestörande poster – – – – 12
Rörelseresultat 220 194 981 891
Finansnetto – 107 – 101 – 414 – 360
Resultat efter finansnetto 113 93 567 531
Aktuell betald skatt – – 2 – – 1
Uppskjuten skatt – 16 – 19 – 141 – 134
Periodens/årets resultat 97 72 426 396
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, Mkr 102 77 438 401
Kassaflöde förvaltning, Mkr 129 101 546 500
Överskottsgrad 64 % 60 % 65 % 64 %
Räntetäckningsgrad 221 % 202 % 232 % 239 %
Avkastning eget kapital 11,4 % 9,9 %
Avkastning totalt kapital 8,1 % 8,0 %
Belåningsgrad 66 % 66 %
Soliditet 30 % 32 %
Justerad soliditet 41 % 42 %
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 322 41 000 46 628
Resultat efter skatt, kr 2,37 1,74 10,39 8,49
Förvaltningsresultat, kr 2,49 1,86 10,68 8,60
Kassaflöde förvaltning, kr 3,15 2,44 13,32 10,72
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000
Utdelning, kr (för 2001 föreslagen) 6,50 5,50
Utdelningsandel 63 % 65 %
Fastigheternas bokförda värde, kr 297 269
Eget kapital, kr 94 89
Balansräkning
2001 2000
Mkr 31 dec 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 176 11 044
Uppskjuten skattefordran 127 268
Övriga anläggningstillgångar 55 56
Kortfristiga fordringar 339 62
Kassa och bank 20 11
Summa tillgångar 12 717 11 441
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 843 3 642
Räntebärande skulder 8 254 7 245
Ej räntebärande skulder 620 554
Summa eget kapital och skulder 12 717 11 441
Förändring eget kapital
2001 2000
Mkr jan-dec jan-dec
Vid årets ingång 3 642 3 969
Effekt ny redovisningsprincip inkomstskatt – 401
Justerat belopp vid årets ingång 3 642 4 370
Utdelning 5,50 (4,50) kr/aktie – 225 – 225
Inlösenprogram – – 705
Återköp egna aktier – – 194
Årets resultat 426 396
Vid årets utgång 3 843 3 642
Kassaflödesanalys
2001 2000
Mkr jan-dec jan-dec
Driftsöverskott före avskrivningar 1 027 922
Centrala administrationskostnader – 67 – 61
Finansnetto – 414 – 360
Betald skatt förvaltningsresultat – – 1
Kassaflöde förvaltning 546 500
Jämförelsestörande poster – – 12
Skillnad mellan betalda och kostnadsförda räntor 18 39
Förändring rörelsekapital 21 50
Kassaflöde före investeringar 585 577
Investeringar, fastigheter – 1 741 – 1 352
Försäljningar, fastigheter 635 598
Förändring fordran/skuld vid försäljning/förvärv av fastigheter – 249 – 357
Investeringar, övrigt netto – 5 – 4
Kassaflöde efter investeringar – 775 – 538
Förändring långfristiga skulder 1 009 1 575
Förändring långfristiga fordringar – 2
Inlösen/återköp egna aktier – – 899
Utdelning – 225 – 225
Förändring kassa och bank 9 – 85
Kassa och bank ingående balans 11 96
Kassa och bank utgående balans 20 11
Flerårsöversikt
Mkr 2001 2000 1999 1998 1997
Resultaträkning
Hyresintäkter 1 571 1 435 1 256 1 200 1 131
Fastighetskostnader – 544 – 513 – 495 – 514 – 530
Driftsöverskott 1 027 922 761 686 601
Avskrivningar – 108 – 100 – 89 – 83 – 78
Centrala administrationskostnader – 67 – 61 – 55 – 57 – 52
Finansnetto – 414 – 360 – 271 – 271 – 234
Förvaltningsresultat 438 401 346 275 237
Resultat fastighetsförsäljningar 129 142 109 89 64
Jämförelsestörande poster – – 12 – – – 10
Skatt – 141 – 135 – 127 – 102 – 81
Årets resultat 426 396 328 262 210
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter 12 176 11 044 10 242 8 695 8 586
Uppskjuten skattefordran 127 268 401 528 629
Övriga tillgångar 414 129 272 339 197
Summa tillgångar 12 717 11 441 10 915 9 562 9 412
Eget kapital 3 843 3 642 4 370 4 263 4 182
Räntebärande skulder 8 254 7 245 5 670 4 765 4 795
Ej räntebärande skulder 620 554 875 534 435
Summa eget kapital och skulder 12 717 11 441 10 915 9 562 9 412
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, Mkr 438 401 346 275 237
Kassaflöde förvaltning, Mkr 546 500 435 357 315
Överskottsgrad 65 % 64 % 61 % 57 % 53 %
Räntetäckningsgrad 232 % 239 % 261 % 232 % 235 %
Avkastning eget kapital 11,4 % 9,9 % 7,6 % 6,2 % 5,1 %
Avkastning totalt kapital 8,1 % 8,0 % 7,1 % 6,7 % 5,7 %
Investeringar i fastigheter, Mkr 1 741 1 352 1 993 712 867
Belåningsgrad 66 % 66 % 57 % 55 % 56 %
Soliditet 30 % 32 % 40 % 45 % 44 %
Justerad soliditet 41 % 42 % 49 % – –
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 46 628 50 000 50 000 50 000
Resultat efter skatt, kr 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20
Förvaltningsresultat, kr 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Kassaflöde förvaltning, kr 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 50 000 50 000 50 000
Utdelning, kr (för 2001 föreslagen) 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Utdelningsandel 63 % 65 % 69 % 67 % 65 %
Fastigheternas bokförda värde, kr 297 269 205 174 172
Eget kapital, kr 94 89 87 85 84
Substansvärde, kr 171 155 132 – –
Aktiekurs kronor 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Omsättning miljoner
aktier per månad 22
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2
0
5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1997 1998
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8
1999 2000
9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 2001
9 10 11 12 1 2002 Castellum kurs
Castellum totalavkastning Stockholmsbörsen (SIX inkl utdelning) Fastighetsindex (EPRA inkl utdelning) Omsättning per månad
Castellumaktiens utveckling sedan noteringen 23 maj 1997 t o m 25 januari 2002
Castellumaktien
Castellum vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid årets utgång ca 7 100 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrera- de aktier. De tio största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.
Aktieägare 2001-12-31
Andel av Antal aktier röster och tusental kapital Gamla Livförsäkringsaktie-
bolaget SEB Trygg Liv 2 408 5,9 %
Andra AP-fonden 2 019 4,9 %
Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 647 4,0 %
Tredje AP-fonden 1 360 3,3 %
AFA Sjukförsäkrings AB (OM) 1 286 3,2 %
Sjätte AP-fonden 1 145 2,8 %
Laszlo Szombatfalvy 1 000 2,4 %
Fjärde AP-fonden 997 2,4 %
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 773 1,9 %
SEB Sverige Aktiefond 1 627 1,5 %
Övriga aktieägare registrerade i Sverige 13 885 33,9 % Aktieägare registrerade i utlandet 13 853 33,8 % Totalt utestående aktier 41 000 100,0 %
Återköpta egna aktier 2 002
Totalt registrerade aktier 43 002
Några potentiella stamaktier (ex konvertibler) förekommer inte.
Aktieägare fördelade per land 2001-12-31
Kursen på Castellumaktien per den 28 december 2001 var 108,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 4,4 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under 2001 har Castellumaktiens totalavkastning, inkluderat utdelning om 5,50 kronor, varit 9,6 %. Under samma period har totalavkastningen på Stockholmsbörsen (SIX Return Index) varit –14,8 % och inom den sven- ska fastighetssektorn (EPRA Sweden Return Index SEK) –2,0 %. Totala avkastningen för europeiska börsnoterade fastighetsbolag (EPRA Europe Return Index Euro) har under 2001 varit –0,6 %.
Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdel- ningar och inlösenrätt och jämfört med introduktions- priset om 51 kronor, varit 146 % motsvarande i genomsnitt 22 % per år.
Sedan årets början har omsatts totalt 33,2 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 133 000 aktier per dag, vilket på årsbasis motsvarar en omsättnings- hastighet om 81 %.
Sverige 66 % USA 12 %
Nederländerna 7 % Storbritannien 9 %
Övriga 6 %
varav
Fonder, försäkr.bolag m m 27 % Privatpersoner, privata bolag 19 %
AP-fonder 13 %
Stiftelser, föreningar m m 7 %
Den föreslagna utdelningen om 6,50 kronor motsvarar en direktavkastning om 6 % beräknat på kursen vid årets utgång. Den historiska direktavkastningen (senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktiekurs) framgår nedan.
Resultatet efter skatt per aktie 2001 uppgick till 10,39 kronor, vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger ett P/E-tal om 10. Kassaflödet per aktie uppgick till 13,32 kronor, vilket ger ett P/CE-tal om 8. Historiskt P/E respektive P/CE (aktiekurs i förhållande till rul- lande fyrakvartalsresultat) framgår nedan.
Substansvärdet per aktie uppgick vid årets utgång till 171 kronor. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde såle- des 63 % av beräknad substans. Historiska nyckeltal när det gäller detta förhållande framgår nedan.
8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 %
0 % 1998 1999 2000 2001
Castellumaktiens direktavkastning
25
20
15
10
5
0 1998 1999 2000 2001
Castellumaktiens P/E (röd) resp P/CE (blå)
2000 2001
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
Castellumaktiens kurs/Substansvärde
Ekonomiska rapporteringstillfällen
Årsredovisningen för 2001 kommer att hållas tillgänglig på bolagets huvudkontor från mitten av februari och distribution till aktieägarna sker per post i månadsskiftet februari/mars 2002.
Delårsrapport januari-mars 2002 22 april 2002 Halvårsrapport januari-juni 2002 14 augusti 2002 Delårsrapport januari-september 2002 21 oktober 2002 Bokslutskommuniké 2002 28 januari 2003
Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/
vice VD Håkan Hellström, tel 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats, www.castellum.se
Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14,
702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50
orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1 Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-29 28 92 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se
Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14
Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00
Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se
Fastighets AB Corallen Flanaden 3
Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 varnamo@corallen.se www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12
Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-51 88 08 info@eklandia.se www.eklandia.se
Harry Sjögren AB Flöjelbergsgatan 7 B, 431 37 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harry-sjoegren.se www.harry-sjoegren.se Lokala fastighetsbolag
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Org nr 556475-5550
Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 21 mars 2002 kl 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg.