Delårsrapport
januari – september 1997
Verksamhet
Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet motsvarande ca 70 % av fastigheternas bokförda värde finns i de tre storstadsområdena.
Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl bostäder som lokaler, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter. Den decentraliserade förvaltningen med lokal närvaro ger såväl goda kunskaper om mark- nader och kunder som ett effektivt uthyrningsarbete.
Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpotential och försäljningar som realiserar skapade mervärden.
Den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stock- holms Fondbörs O-lista. Teckningserbjudandet rönte stort intresse i såväl Sverige som utlandet.
Intäkter och resultat
Periodens resultat uppgick till 213 Mkr, vilket ger ett resultat per aktie om 4,25 kronor. Resultatet per aktie efter justering för fastighetsförsäljningar och börsintro- duktionskostnader uppgick till 3,39 kronor. Periodens kassaflöde uppgick till 249 Mkr motsvarande 4,97 kro- nor per aktie.
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 840 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden under perioden var 88 % (87). Nedanstående diagram visar Castellums kontraktsförfallostruktur den 30 september 1997.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 460 Mkr. Direktavkastningen före kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var 8,6 % (7,8) medan den efter nämnda kostnader uppgick till 7,6 % (6,7). Efter avskrivningar var bruttoresultatet 371 Mkr. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 31 Mkr.
Under perioden har fastigheter sålts med ett samman- lagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 305 Mkr. Fastigheterna var bokförda till 252 Mkr vilket innebar en realisationsvinst om 53 Mkr.
Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till 383 Mkr.
Finansnettot var –170 Mkr. På grund av förlustavdrag uppstår ingen skattekostnad.
De omfattande förändringar av Castellums fastighets- bestånd och finansiering som genomfördes under fjolå- ret omöjliggör relevanta jämförelser mellan utfallet för januari-september 1996 och 1997. Förändringarna utgörs bland annat av att fastigheter sålts för 2 200 Mkr och förvärvats för 900 Mkr, samt att finansieringen har omförhandlats. Jämförelser, vilka anges inom parentes, görs därför i tillämpliga fall mot den proforma helår 1996, som redovisades i noteringsprospektet.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har från årets början förändrats enligt nedanstående uppställning.Bokfört värde Antal
Bokfört värde 1997.01.01 8 114 582
+ Förvärv 130 5
+ Aktiveringar i befintliga fastigheter 71 –
- Försäljningar – 252 – 25
- Avskrivningar – 85 –
Bokfört värde 1997.09.30 7 978 562
Under perioden har fem fastigheter förvärvats för 130 Mkr, varav en fastighet avser obebyggd mark med ca 150 000 kvm byggrätt i attraktivt läge i stockholmsom- rådet. Resterande förvärv avser fyra kontors- och lager- fastigheter om totalt 22 000 kvm. Av köpeskillingen för dessa fastigheter avser 83 Mkr förvärv i Öresundsområ- det och 27 Mkr förvärv i Mälardalen. Dessa förvärv ger redan första året ett positivt resultat efter full räntebe- lastning och avskrivningar.
Aktiveringarna i befintliga fastigheter har under perio- den uppgått till 71 Mkr. I beloppet ingår såväl ett antal mindre ny- och tillbyggnader som ombyggnader och färdigställanden. Därutöver har beslut fattats om nypro- duktion av två byggnader i Uppsala och Örebro för totalt 53 Mkr.
Under perioden har 25 fastigheter bokförda till 252 Mkr avyttrats med en realisationsvinst om 53 Mkr. Den största affären var försäljningen av bolagets samtliga fastigheter i Kristianstad. Affären avsåg 13 bostadsfas- tigheter om 37 000 kvm som avyttrades för 190 Mkr med en realisationsvinst om 24 Mkr. Vidare har försälj- ning skett av bland annat två fastigheter i Kalmar och Osby, vilka orter inte tillhör bolagets prioriterade verk- samhetsområde. Genom nämnda försäljningar har området “Övriga orter” reducerats med ca 30 % och består nu i princip endast av Borås och Alingsås, som båda har nära anknytning till Storgöteborg.
Finansiering
Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 293 Mkr. Per den 30 september 1997 var 4 372 Mkr disponerat under ovannämnda kreditavtal, innebärande
Helårsvärde Mkr 300 250 200 150 100 50 0
1997 1998 1999 2000 2001 2002+
Kommersiella lokaler Bostäder
Castellum delårsrapport januari – september 1997
ett kvarvarande disponibelt utrymme om 921 Mkr.
Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 109 Mkr uppgick till 4 263 Mkr.
Under perioden uppgick den genomsnittliga räntekost- naden till 6,2 % medan den per 30 september 1997 uppgick till 6,4 %. Den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 2,5 år. Ränteförfal- lostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebind- ningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via rän- teswapavtal.
Ränte- och låneförfallostruktur 1997-09-30
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Lånebelopp Varav inkl amort. utnyttjat
Mkr % Mkr Mkr
0 – 1 år, inkl likviditet 1 039 5,6 16 – 109
1 – 2 år 860 6,6 1 405 1) 1 102
2 – 3 år 834 6,4 235 2) 112
3 – 4 år 656 6,8 117 0
4 – 5 år 823 6,9 280 151
5 – 6 år 51 6,8 3 240 3) 3 007
Totalt 4 263 6,4 5 293 4 263
1) Option att förlänga 1 274 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 118 Mkr till år 2001 3) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006
Eget kapital uppgick vid periodens slut till 3 515 Mkr innebärande en soliditet om 42 % (40).
Moderbolaget
(Jämförelser i följande två stycken avser januari–september 1996 respektive ställningen vid 1996 års utgång).
Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 12 Mkr (15) efter belastning med 10 Mkr avseende kostnader i samband med börsnoteringen. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 5 Mkr (5). Nettoinvesteringar har under perioden upp- gått till 11 Mkr (-662), vilka för den aktuella perioden utgörs av förändrad kapitalisering av dotterbolag.
Likviditeten uppgick per 30 september 1997 till 74 Mkr (105), medan långfristiga skulder uppgick till 3 930 Mkr (4 060). Det egna kapitalet var 3 245 Mkr (5 033) efter utdelning om 1 800 Mkr till det tidigare moderbolaget Securum AB.
Utveckling under resten av året
Den höga aktiviteten på såväl hyres- som fastighets- marknaden består. Uthyrningsgraden i Castellums bestånd förväntas öka under det fjärde kvartalet.Tredje kvartalet är resultatmässigt det enskilt bästa kvartalet med låga energikostnader och en under semesterperioden förhållandevis låg aktivitet vad gäller underhåll och hyresgästanpassningar. Fjärde kvartalet innebär normalt högre kostnader.
Castellumaktien
Med anledning av Securum ABs beslut att notera Cas- tellum på Stockholms Fondbörs utarbetades under våren 1997 ett noteringsprospekt med erbjudande om teckning av aktier i Castellum AB. Erbjudandet över- tecknades tre gånger med stort intresse från utlandet.
Den 14 maj fastställdes det slutliga försäljningspriset till 51 kronor per aktie och den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stockholms Fondbörs O-lista.
Securum ABs ägarandel av kapital och röster uppgick därefter till 30 %. I samband med Securum ABs avveckling överfördes dessa aktier till det av staten ägda bolaget Civitas Holding AB.
Den 30 september 1997 var aktiekursen 73 kronor, vil- ket motsvarar ett börsvärde om 3 650 Mkr. Under perio- den 23 maj till 30 september omsattes nära 23 miljoner aktier, vilket motsvarar ca 46 % av det totala antalet aktier i bolaget. Kursutvecklingen till och med mitten av oktober framgår av nedanstående diagram.
Göteborg den 23 oktober 1997
Thomas Alexandersson Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte granskats av bolagets revisorer.
Ekonomiska informationstillfällen Bokslutskommuniké 2 febr 1998 Årsredovisning 1997 febr 1998
Bolagsstämma 26 mars 1998
Castellumaktien
Fastighets- och byggindex Kronor
75
70
65
60
50
Maj Juni Juli Augusti September Oktober
Fastighetsbestånd per 30 september 1997
Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål)
Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Bokf. Direkt- Ränte-
fastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott värde avkastning bidrag
Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Mkr
Bostäder 206 406 238 96 226 132 2 301 7,7 32
Kontor/butiker1) 164 698 428 86 365 220 3 672 8,0 1
Lager/industri 153 782 258 85 220 153 1 803 11,3 –
Projekt 5 64 15 79 12 7 102 9,1 –
Obebyggd mark och dyl. 34 – – – – – 100 – –
Totalt 562 1 950 939 88 823 512 7 978 8,6 33
Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 453 7,6
Bokf.värde per kategori Yta per kategori Hyresintäkter per kategori
Fördelning per geografiskt område
Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Bokf. Direkt- Ränte-
fastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott värde avkastning bidrag
Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Mkr
Storgöteborg 177 522 269 92 246 158 2 482 8,5 11
Öresundsområdet 120 440 211 88 185 113 1 837 8,2 13
Storstockholm 58 314 179 80 143 81 1 325 8,1 0
Västra Småland 90 309 116 93 107 66 929 9,5 8
Mälardalen 62 236 113 87 98 65 916 9,5 1
Övriga orter1) 21 129 51 85 44 29 389 8,8 0
Obebyggd mark och dyl. 34 – – – – – 100 – –
Totalt 562 1 950 939 88 823 512 7 978 8,6 33
Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 453 7,6
Bokf.värde Yta Hyresintäkter
per geografiskt område per geografiskt område per geografiskt område
Ovanstående driftsöverskott avser de fastigheter som Castellum ägde per 30 september 1997, varvid de fastigheter som för- värvats under perioden omräknats såsom de ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Avvi- kelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 453 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 460 Mkr förklaras dels av att driftsöverskottet i sålda fastigheter frånräknats (14 Mkr), dels av uppräknat driftsöverskott i förvärvade fastigheter (7 Mkr).
1) I driftsöverskottet ingår en fastighet om 7 500 kvm, som förvaltas enligt ett sale/lease-back avtal. Driftsöverskottet januari-september 1997 uppgick till 2,5 Mkr och fastigheten har vid beräkning av nyckeltal, i avsaknad av bokfört värde, åsatts ett värde om 42 Mkr.
Bostäder 29 % Kontor/butiker 46 %
Lager/industri 23 % Projekt 1 %
Obebyggd mark och dyl. 1 %
Bostäder 21 % Kontor/butiker 36 %
Lager/industri 40 % Projekt 3 %
Bostäder 28 % Kontor/butiker 44 %
Lager/industri 27 % Projekt 1 %
Öresundsområdet 23 %
Storstockholm 17 % Västra Småland
12 % Mälardalen 11 %
Övriga orter 5 % Obebyggd mark och dyl 1 %
Storgöteborg 26 % Öresundsområdet 23 % Storstockholm
16 % Västra Småland
16 % Mälardalen 12 %
Övriga orter 7 %
Storgöteborg 30 % Öresundsområdet 23 %
Storstockholm 17 % Västra Småland
13 % Mälardalen 12 %
Övriga orter 5 % Storgöteborg 31 %
Resultaträkning
Januari – 1996 Januari – september proforma september
Mkr 1997 (12 mån.) 1996
Hyresintäkter 840 1 100 842
Driftskostnader – 181 – 246 – 183
Underhåll – 64 – 115 – 72
Hyresgästanpassningar – 24 – 52 – 32
Tomträttsavgäld – 12 – 15 – 12
Fastighetsskatt – 40 – 45 – 35
Uthyrning och fastighetsadm. – 59 – 90 – 63 Driftsöverskott före avskrivningar 460 537 445
Avskrivningar – 89 – 117 – 89
Bruttoresultat 371 420 356
Centrala adm. kostnader – 31 – 54 –45
Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter
efter avdrag för omkostn. 305 – 2 259
Bokfört värde – 252 – – 2 297
Resultat fastighetsförsäljning 53 – – 38
Omstruktureringskostnader – – – 37
Kostnader för börsnotering –10 – –
Rörelseresultat 383 366 236
Räntebidrag 37 64 49
Finansiella intäkter 2 1) 42
Finansiella kostnader – 209 1) – 346
Resultat efter finansnetto 213 1) – 19
Skatt – – –
Periodens resultat 213 1) – 19
Balansräkning
30 sept 31 dec. 30 sept
Mkr 1997 19962) 1996
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 978 8 114 8 108
Övriga anläggningstillgångar 26 16 17
Övriga kortfristiga fordringar 277 85 78
Likvida medel 109 125 142
Summa tillgångar 8 390 8 340 8 345
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 515 3 303 3 337
Räntebärande skulder 4 372 4 522 4 525
Ej räntebärande skulder 503 515 483
Summa eget kapital
och skulder 8 390 8 340 8 345
1) Anges ej i proformaredovisningen
2) Efter utdelning om 1 800 Mkr till Securum AB.
Finansieringsanalys
Januari – 1996 Januari – september proforma september
Mkr 19972) (12 mån.) 1996
Rörelseresultat exkl. avskrivningar
och fastighetsförsäljning 419 483 363
Finansnetto – 170 1) – 255
Betald skatt – – –
Kassaflöde före förändring rörelsekapital och
investeringar 249 1) 108
Förändring rörelsekapital – 204 1) 13
Kassaflöde före investeringar 45 1) 121
Investeringar, fastigheter – 201 1) – 1 051
Försäljning, fastigheter 305 1) 2 259
Investeringar, övrigt netto – 15 1) 45 Kassaflöde efter investeringar 134 1) 1 374 Förändring långfristiga skulder – 150 1) – 852
Utdelning – 1) – 443
Förändring likvida medel – 16 1) 79
Nyckeltal
Januari –
september 1996
1997 proforma
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 85 Direktavkastning, %
Exkl. uthyrning och fast.adm. 8,6 7,8 Inkl. uthyrning och fast.adm. 7,6 6,7 Hyresvärde, kr/kvm och år 641 629 Driftsöverskott före uthyrning och
fastighetsadm., kr/kvm och år 350 311 Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 061 4 000 Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr 249 1)
Investeringar i fastigheter, Mkr 203 1)
Räntetäckningsgrad, % 225 1)
Belåningsgrad, % 55 56
Soliditet, % 42 40 2)
Avkastning eget kapital, % 7,9 1) Avkastning totalt kapital, % 5,9 1) Data per aktie(50 000 000 aktier)
Resultat efter skatt, kr 4:25 1) Resultat efter skatt med justering
för fastighetsförsäljningar och
jämförelsestörande poster, kr 3:39 1)
Kassaflöde, kr 4:97 1)
Eget kapital, kr 70:30 66:05
Fastigheternas bokförda värde, kr 159:55 162:29
Definitioner
Lokala fastighetsbolag
Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden
Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Veterinärgränd 6
702 27 Örebro Box 3158 Box 5013
Telefon 019-27 86 10 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov
Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00
Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30
Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB
Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B
Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal
331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00
Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29
Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55
Org nr 556475-5550 Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållan- de till genomsnittligt eget kapital. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongvaria- tioner som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före finansnetto minus betald skatt i förhållan- de till genomsnittliga tillgångar. Avkastningen har om-- räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongvariatio- ner som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Direktavkastning
Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång (under perioden förvärvade fastigheter har upp- räknats såsom de hade ägts under hela perioden) i pro- cent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats.
Direktavkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter plus hyresförluster i procent av hyres- värde.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt, minus hyresförluster.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyr- da ytor och hyresförluster.
Kassaflöde
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och före investeringar.
Räntetäckningsgrad
Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar vid perio- dens utgång.
Ytmässig uthyrningsgrad
Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyrbar yta vid periodens utgång.