Årsredovisning 1999

(1)

Årsredovisning 1999

(2)

Innehåll

1 Castellum 1999 2 VDs kommentar

Förvaltningsberättelse 4 Castellums bud på Diligentia 6 Verksamhet

10 Castellums fastighetsbestånd 13 Storgöteborg

17 Öresundsområdet 21 Storstockholm 25 Västra Småland 28 Mälardalen

31 Projekt och byggrätter 36 Värderingsmodell 38 Miljö

41 Ekonomisk översikt 50 Års- och kvartalsöversikt 51 Nyckeltal

52 Resultaträkning 53 Balansräkning 54 Kassaflödesanalys 55 Nothänvisningar och

redovisningsprinciper 60 Förslag till vinstdisposition 61 Revisionsberättelse

62 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer

64 Castellumaktien

66 Fastighetsbeståndet i sammandrag 68 Fastighetsförteckning

83 Sålda fastigheter under 1999 84 Definitioner

Adresser Bolagstämma

• Ordinarie bolagsstämma som tidigare planerats till den 22 mars 2000 kommer till följd av bolagets offentliga erbjudande till aktieägarna i Diligentia att senareläggas till tidpunkt som meddelas senare.

• Extra bolagsstämma med anledning av budet kommer att äga rum under mars månad 2000.

Ekonomisk rapportering

• Bokslutrapporter (angivna datum kan komma att ändras med anledning av budet):

Delårsrapport januari–mars 2000 19 april 2000 Halvårsrapport januari–juni 2000 17 augusti 2000 Delårsrapport januari–september 2000 19 oktober 2000 Bokslutskommuniké 2000 30 januari 2001

Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finans- direktör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00, samt på Castellums webb- plats, www.castellum.se. På Kavalleristen 9 i Helsingborg förvärvades under 1999 en outhyrd byggnad som kommer att byggas om till attraktiva kontorslokaler.

(3)

Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighets- bolagen i Sverige med fastigheter till ett bokfört värde om drygt 10 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet, som innefattar såväl kommersiella lokaler som bostäder, är koncentrerat till Stor- göteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex lokalt förankrade dotterbolag med egna identiteter.

•

Resultatet efter skatt för 1999 uppgår till 409 Mkr jämfört med 320 Mkr 1998.

•

Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 8,18 kronor jämfört med 6,40 kronor föregående år.

•

Förvaltningsresultatet har ökat med 29 % jämfört med före- gående år.

•

Under året har förvärv och investeringar gjorts med 1 993 Mkr och fastigheter har sålts för 425 Mkr med vinst om 109 Mkr.

•

Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 4,50 kronor per aktie.

•

I syfte att genomföra ett samgående mellan Castellum och Diligentia beslutade Castellums styrelse den 18 januari 2000 att lägga ett bud på samtliga aktier i Diligentia AB.

Nyckeltal 1999 1998 1997

Hyresintäkter, Mkr 1 256 1 200 1 131

Förvaltningsresultat, Mkr 300 232 186

Årets resultat efter skatt, Mkr 409 320 250

Vinst per aktie, kr 8,18 6,40 5,00

Bokfört värde fastigheter, Mkr 10 242 8 695 8 586

Soliditet, % 38 41 40

Utdelning (1999 = föreslagen), kr 4,50 3,50 2,75

Medelantal anställda 182 186 201

(4)

CASTELLUMÅRSREDOVISNING

VDs kommentar

Återigen kan vi summera ett framgångsrikt år för Castellum. Det gångna årets förvalt- ningsresultat förbättrades med 29 procent mot 1998. Det är nu andra året i följd, som vi kan redovisa en förbättring med minst 25 procent. Ett framgångsrikt uthyrningsarbete, hög effektivitet i förvaltningen och bra resultattillskott från våra förvärv och investeringar är tillsammans med en förbätt- rad hyresmarknad de främsta förklaringarna till den positiva utvecklingen.

Efterfrågan på kommersiella lokaler har under året ökat på alla de delmarknader, där vi är verksamma, om än i olika omfattning. Uthyrningen har överlag ökat och ny utvecklingspotential har anskaffats genom investeringar och för- värv. Flera av dessa investeringar har dock ännu inte fått fullt genomslag i resultatet och kan därför förväntas ge stigande resultattillskott framgent. Bland annat kan vi glädja oss åt att marknadssituationen nu medger ett ökande antal ny- och ombyggnadsprojekt, som kommer att bidra till en fortsatt resultattillväxt under de närmaste åren. Det är min övertygelse att utveckling av nya projekt är en av våra vikti- gaste vägar att stärka bolaget. Vår lokala förankring och dotterbolagens väl utvecklade kundkontakter gör det också möjligt för oss att tidigt kunna planera nya projekt på ett sätt som motsvarar kundernas aktuella behov.

Vi har under 1999 gjort förvärv och investeringar för sammanlagt 2 miljarder kronor, vilket är hela 1,3 miljarder mer än under 1998. Under årets senare del färdigställdes ett flertal nybyggnadsprojekt med god lönsamhet. Samtliga dessa förvärv och investeringar ökar bolagets konkurrens- kraft och kommer att ge full resultateffekt under år 2000.

Alla förvärv har dessutom skett inom ramen för den befintliga organisationen och medför därför ingen ökning av bolagets förvaltningskostnader. Utöver de investeringar som gjorts under 1999, har vi beslut om ytterligare ny- och ombyggnationer för cirka 500 Mkr.

Vår projektportfölj omfattar byggrätter om drygt 700 000 kvm, vilka befinner sig i olika planeringsstadier. Planeringsarbetet har intensifierats under året och i såväl Storstockholm och Göteborg som Malmö och Lund finns projekt, där planeringen är långt framskriden.

Årets nettouthyrning ökade kraftigt till 78 000 kvm och uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet förbättrades med mer än två procentenheter, trots att vi under året köpt fastigheter med delvis höga vakanser. Hyresökningen är självfallet störst i centrala och attraktiva lägen, men den tilltagande bristen på lämpliga lokaler tenderar att driva på hyresutvecklingen även i andra lägen.

Under 1999 har vi sålt fastigheter för 425 miljoner kronor med en total vinst om 109 miljoner. Vårt mål att årligen kunna redovisa vinster om minst 80–100 Mkr från försälj- ningar av fastigheter har vi därmed uppfyllt med god margi- nal. De allra flesta försäljningarna avsåg bostadsfastigheter, där vi bland annat avyttrade bostadsbestånden i Borås och Mölndal i början av året. Vidare såldes ett antal färdigut- vecklade bostadsfastigheter på Hisingen i Göteborg och några mindre fastigheter i Värnamo.

Med anledning av den positiva utvecklingen i såväl bolagets löpande kassaflöden som fastighetspriserna, har styrelsen beslutat att justera målet för bolagets långsiktiga synliga soliditet i befintligt bestånd från 35 % till lägst 30 %.

Miljöarbetet i koncernen har under året fortsatt integrerat med bolagens ordinarie förvaltning och affärsutveckling.

Det är ett tålmodigt arbete, som inte ger några omedelbara eller dramatiska effekter, utan där det långsiktiga resultatet är det viktiga. Därför gäller det att ha en uthållig och mål- inriktad inställning till miljöarbetet grundad på en över- tygelse om, att när vi arbetar för en bättre miljö och resurs- användning, så skapar vi också framtida förutsättningar för bra resultat och värdetillväxt i bolaget. En bekräftelse på att

(5)

vi ligger väl framme i miljöarbetet var att Castellum under 1999 klassades som ett av de 50 miljömässigt mest pro- gressiva börsföretagen av miljöorganisationen Det Naturliga Steget.

Utvecklingen i Sverige är positiv och den senaste tidens prognoser tyder på en fortsatt tillväxt under det kommande året. Den inhemska efterfrågan är stark och det finns skäl att vara optimististisk när det gäller Castellums möjligheter att utvecklas på ett bra sätt även under det nya millenniets för- sta år. Våra lokala dotterbolag får en allt starkare position på de olika delmarknaderna och utvecklar successivt allt bre- dare kundkontakter. Vi har en väl avpassad organisation, vars kapacitet väl svarar mot både det rådande goda kon- junkturläget och Castellums projektportfölj. Jag ser därför med tillförsikt på det kommande året, såväl på grund av det positiva marknadsläget, som med tanke på våra stora investeringar, vilka kommer att bidra till en fortsatt resultat- tillväxt under de närmaste åren.

Minst lika viktigt är det dock att vi har kunniga och enga- gerade medarbetare med god kännedom om sina respektive marknader och om sina kunders behov. Där kan vi återigen konstatera att vår decentraliserade och väl intrimmade organisation är en stor konkurrensfördel för oss.

Under det gångna året har vi kunnat konstatera att bolagets goda utveckling när det gäller såväl resultat och kassa- flöden, som utdelningen till aktieägarna inte har medfört någon motsvarande ökning av aktiens börskurs. Jag är dock övertygad om att den nuvarande låga värderingen av fastig- hetsaktier är ett övergående fenomen och att en fortsatt stark tillväxt i bolaget, på sikt kommer att leda till en gynnsamm- mare kursutveckling.

Vi har under en längre tid undersökt möjligheterna till en större strukturaffär, som skulle skapa ett större och ännu kraftfullare svenskt fastighetsbolag. Våra analyser visade, att Diligentia är det bolag som passar bäst att samordna med Castellum. Fastighetsbestånden kompletterar varandra och det finns samstämmighet i synen på fastighetsförvaltning.

Efter att vi fört diskussioner i samförstånd under en längre tid, beslutade vår styrelse i mitten av januari att lägga ett bud på samtliga aktier i Diligentia AB. Med detta sam- gående får vi ett bolag med en betydligt starkare marknadsposition och ökade möjligheter till framtida tillväxt.

Som jag tillkännagav redan i oktober, kommer jag att lämna befattningen som verkställande direktör i bolaget i samband med bolagsstämman den 22 mars. I år blir jag 55 år och det är tjugo år sedan jag fick mitt första VD-uppdrag.

Jag har därför bestämt mig för att inte längre inneha någon exekutiv befattning. Det känns mycket tillfredsställande att kunna lämna över ett så stabilt och väl fungerande bolag, som dessutom har potential till en minst lika bra utveckling i framtiden. Lars-Erik Jansson, som efterträder mig, har aktivt varit med om att bygga upp bolaget och har stor delaktighet i bolagets positiva utveckling.

Göteborg den 22 februari 2000

Thomas Alexandersson Verkställande direktör

CASTELLUMÅRSREDOVISNING

(6)

CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999

Castellums bud på Diligentia

I syfte att genomföra ett samgående mellan Castellum AB och Diligentia AB beslutade Castellums styrelse den 18 januari 2000 att lägga ett bud på samtliga aktier i Diligentia AB. Ett samgående skapar ett marknadsledande fastighetsbolag med tyngdpunkt i Storstockholm, Storgöteborg och Öresundsregionen.

Erbjudandet

Erbjudandet från Castellum innebär i korthet följande.

Aktieägarna i Diligentia erbjuds för varje aktie en nyemitte- rad aktie i Castellum.

Aktieägare i Diligentia med mindre än 100 aktier erbjuds såsom alternativ härtill kontant betalning för hela innehavet om 79 kronor per aktie.

Styrelsen i Castellum kommer att föreslå en utdelning om 4,50 kronor per aktie för räkenskapsåret 1999. Utdelning kommer även att utgå på de Castellumaktier som nyemitte- ras i utbyte mot Diligentiaaktier.

Castellums erbjudande är villkorat av

•

att aktieägarna vid extra bolagsstämma i Castellum fattar för erbjudandet erforderliga beslut om nyemission.

•

att Castellum blir ägare till mer än 90 % av antalet aktier och röster i Diligentia. Castellum förbehåller sig dock rätten att fullfölja erbjudandet även vid en lägre anslut- ning efter samråd med Diligentia.

•

att under tiden fram till anmälningsperiodens utgång eller förlängning därav, ingen åtgärd vidtagits, beslut fattats eller föreskrift eller lagstiftning tillkommit i Sverige eller i utlandet eller annan omständighet utanför Castellums kontroll inträffat, som enligt Castellums bedömning skulle kunna medföra att samgåendet omintetgörs, omöjliggörs eller väsentligen försvåras eller medföra en väsentlig negativ påverkan på Diligentias verksamhet eller värde.

•

att ingen utdelning sker i Diligentia före redovisning av vederlag i erbjudandet.

Styrelsen i Diligentia har rekommenderat aktieägarna att acceptera erbjudandet.

Motiv för erbjudandet

Både Castellums och Diligentias styrelser bedömer att ett samgående är riktigt såväl ur verksamhetsmässig synvinkel som ur ett aktieägarperspektiv.

Ett samgående skapar ett marknadsledande fastighetsbolag med fastigheter bokförda till mer än 20 miljarder kronor och årliga hyresintäkter om 2,5 miljarder kronor.

Respektive bolags organisationer har stor samstämmighet i synen på fastighetsförvaltning. Samgåendet stärker bolagen verksamhetsmässigt och ökar möjligheterna till framtida till- växt. Detta får också positiva effekter i marknadsbearbet- ningen och uthyrningsverksamheten. Ett större börsvärde skapar bättre förutsättningar för ökad likviditet i aktien vilket sammantaget bedöms ha en positiv effekt på värderingen av aktien.

Den nya koncernen Mål och strategier

Castellums nuvarande strategier och målsättningar kommer i allt väsentligt att gälla även i den nya koncernen och för- stärks av de möjligheter som samgåendet medför. Det gäller både på det övergripande planet och utvecklingen av fastig- hetsbeståndet.

Fastighetsbestånd

Den nya fastighetskoncernens fastighetsbestånd är i huvudsak koncentrerat till orter där den framtida tillväxten förvän- tas vara god. Efter samgåendet kommer drygt 85 % av fastigheternas värden att avse Storstockholm, Storgöteborg och Öresundsregionen.

Diligentias satsning på Köpenhamn är positiv och detta bestånd kommer fortsatt att ingå i Öresundsregionen.

Diligentias övriga utlandsbestånd skall avvecklas.

Kombinationen av attraktivt belägna kontorsfastigheter, högavkastande industri- och lagerfastigheter samt bostadsfastigheter i attraktiva lägen medför att den nya koncernen blir väl positionerad för såväl bra avkastning som framtida värdetillväxt.

Avsnittet på detta uppslag är det enda där samgåendet med Diligentia och effekterna därav beskrivs.

Samtliga övriga avsnitt i årsredovisningen behandlar Castellumkoncernen i dess nuvarande omfattning.

Fastighetsbestånd per geografiskt område (Bokfört värde exklusive utland 31 december 1999)

Storgöteborg 36 %

Västra Småland 12 %

Storstock- holm 17 % Öresunds- området 24 %

Öresunds- området 18 %

Storstockholm 53 %

Stor- göteborg 29 %

Stor- göteborg 32 %

Västra Småland

6 % Stor-

stockholm 36 % Öresunds- området 21 %

Castellum Diligentia Proforma efter samgående

Mälardalen 11 % Mälardalen 5 %

(7)

Andelen bostäder i fastighetsportföljen kommer successivt att minska, både genom försäljningar av bostadsfastigheter och förvärv av kommersiella fastigheter.

Finansiellt

Castellum och Diligentia gör bedömningen att synergieffek- terna före skatt initialt kommer att uppgå till 80 miljoner kronor per år för att inom en treårsperiod öka till 100 miljoner kronor per år. Merparten av kostnadsinbesparingarna kommer att ske inom den centrala administrationen, men synergieffekter kommer även att uppnås avseende fastig- hetskostnader, uthyrning, fastighetsadministration samt genom ökade hyresintäkter. Omstrukturerings- och transak- tionskostnaderna beräknas uppgå till ca 175 miljoner kronor.

Målsättningen är att årligen kunna redovisa en vinst från fastighetsförsäljningar om 160–200 Mkr.

Den nya koncernens soliditet skall vara sådan att fokus ligger på att skapa värde för aktieägarna. Målet är därför att den synliga soliditeten, mot bakgrund av den nya fastighets- portföljens sammansättning och geografi, långsiktigt skall ligga i intervallet 25–30 %. Därför kommer styrelsen för Castellum att vid ordinarie bolagsstämman år 2000 framlägga förslag om återköp och/eller inlösen av aktier i Castellum upp till ett sammanlagt belopp om 2,5 miljarder kronor att verkställas senast till ordinarie bolagsstämma 2001.

Efter återköp/inlösen skulle proforma soliditeten vara 29 procent.

Resultaträkning 1999*

Mkr Castellum Diligentia Proforma

Hyresintäkter 1 256 1 253 2 509

Drift och underhåll m m –495 –488 –983

Driftsöverskott 761 765 1 526

Avskrivningar –88 –84 –172

Central administration –55 –70 –125

Finansnetto –271 –321 –742

Minoritetsintressen — –20 –20

Förvaltningsresultat 346 270 466

Resultat fastighetsförsäljningar 109 131 240

Skatt –127 –112 –197

Redovisat resultat 328 289 509

* Såväl Castellums som Diligentias siffror ovan avviker från rapporte- rade siffror på grund av att redovisningsprinciperna avseende avskrivningar och latent skatt har samordnats. Proformasiffrorna visar resultat och ställning före synergier men efter återköp/inlösen.

Bolaget skall ha en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Målet är att långsiktigt dela ut minst 50 procent av resultat efter betald skatt. Dock skall hänsyn tas till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Organisation

Förvaltningen skall som hittills skötas av dotterbolag med egna identiteter och lokal förankring på sina respektive marknader och med i huvudsak egen personal.

Vid Castellums ordinarie bolagsstämma våren 2000 kommer Anders Rydin och Sven Nyman, som idag ingår i Diligentias styrelse, att föreslås till nya ledamöter i Castellums styrelse. Sjätte och Fjärde AP-fonderna som tillsammans representerar drygt 24 % av aktierna i Castellum kommer att föreslå att Castellums nuvarande verkställande direktör Thomas Alexandersson utses till styrelseordförande.

Anders Rydin kommer att föreslås till vice ordförande.

Styrelsen har utsett Lars-Erik Jansson till ny verkställande direktör. Björn Tigler blir vice verkställande direktör och Håkan Hellström blir ekonomi- och finansdirektör. Mats Cederholm kommer att biträda Lars-Erik Jansson med integrationsarbetet under 2000.

Ytterligare information om bolagets framtida organisation kommer att presenteras efter det att villkoren i erbjudandet uppfyllts.

Balansräkning 31 december 1999*

Mkr Castellum Diligentia Proforma

Fastigheter 10 242 11 669 21 849

Övriga anläggningstillgångar 61 390 451

Latent skattefordran 401 –210 338

Kortfristiga fordringar 115 475 590

Kassa/bank 96 137 233

Summa tillgångar 10 915 12 461 23 461

Eget kapital 4 370 4 962 6 742

Räntebärande skulder 5 670 6 711 14 881

Övriga skulder 875 788 1 838

Summa eget kapital/skulder 10 915 12 461 23 461

Fastighetsbestånd per kategori (Bokfört värde exklusive utland 31 december 1999)

Kontor/- butik 50 %

Bostäder 16 % Projekt/- mark 5 % Lager/- industri 29 %

Bostäder

26 % Bostäder

21 % Kontor/-

butik 60 % Lager/-

industri 16 %

Castellum Diligentia Proforma efter samgående

Projekt/mark 3 % Lager/-

industri 5 % Kontor/-

butik 69 % Mark 0 %

För ytterligare information om erbjudandet och den nya koncernen hänvisas till separat prospekt och informations- broschyr.

(8)

Verksamhet

Castellums strategi är att utveckla verksamhet på orter och marknader med bedömd god utvecklingspotential. Det samlade beståndet inom varje förvaltningsområde skall ha tillräcklig storlek för att möjliggöra kostnadseffektiv förvalt- ning samt skapa förutsättningar för en framträdande marknadsposition.

Planeringen av soliditeten skall vara sådan att utrymme säkras för att i alla lägen kunna förvärva befintliga objekt, göra investeringar i egna fastigheter samt delta i nyproduktion. Det långsiktiga målet är därför att den synliga soliditeten i Castellums nuvarande bestånd ej skall understiga 30 procent.

Castellum skall ha en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Målet är att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 procent av räkenskapsårets resultat efter betald skatt. Dock skall hänsyn tas till Castellums investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Bolaget skall verka för att aktien får en stabil och positiv kursutveckling och en hög likviditet. Bolagets agerande skall dock alltid utgå från ett långsiktigt perspektiv.

Castellum skall fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media, dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Övergripande mål och strategier Castellums verksamhet skall fokuseras på tillväxt i kassaflö- den och resultat vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums över- gripande strategi för värdetillväxt bygger på:

• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklings- möjligheter.

• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning.

• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.

Castellums resultat skall därför bestå både av överskott i den löpande verksamheten och av vinster från fastighetsförsälj- ningar genom vilka skapade mervärden synliggörs. Målsätt- ningen skall vara att årligen kunna redovisa vinster från fastig- hetsförsäljningar om i storleksordningen minst 80–100 Mkr.

Effektiviteten i bolaget skall mätas på förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och skatt. Resultatmålet skall årligen fastställas av styrelsen och avse närmast följande treårsperiod. Underlaget för upp- rättande av resultatmål skall vara bolagets affärsplaner.

Castellums affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda marknader i Sverige

erbjuda lokaler och bostäder anpassade till hyresgästernas behov.

Mkr

1997 1998 1999

450

0

Förvaltningsresultat 50

100 150 200 250 300 350 400

Kr/aktie 9,00

0 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00

Resultatutveckling

Vinst fastighetsförsäljning Kr

1997 1998 1999

4,50

0 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 5,00

Utdelning

(Föreslagen) 2,75

3,50

4,50

(9)

Utvecklingen av nyproduktion skall följas noggrannt. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktio- nellt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan och investeringsutrymmet medger. Bolaget förfogar över välbe- lägna byggrätter och förvärv av ytterligare byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men likaväl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas.

Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nybyggnader, skall efter kal- kylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt resultat och kassaflöde inom 1–2 år, med potential för framtida värdetillväxt.

I Castellums strategi ingår också, att när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillfö- ras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan värdetillväxten i fastighets- portföljen kontinuerligt synliggöras.

Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation. Förvaltningen skall skötas av dotterbolag med lokal förankring på sina respektive marknader och med i huvudsak egen personal. Den nuvarande bolags- strukturen med sex lokala dotterbolag ger en kapacitet som väl svarar mot både det rådande goda konjunkturläget och Castellums projektportfölj.

spe med i huvudsak egen personal.

Strategi för fastighetsbeståndet Castellums fastighetsbestånd skall bestå av fastigheter i utvalda geografiska områden med god utvecklingspotential där tillräcklig volym kan uppnås för rationell förvaltning med hög närvaro. Dagens bestånd uppfyller detta krav och någon förändring av de prioriterade marknadsområdena är därför inte aktuell. Mot bakgrund av en fortlöpande avstäm- ning av de framtida utvecklingsmöjligheterna för Castellums verksamhetsorter bör dock en viss fortsatt koncentration av fastighetsbeståndet inom varje region eftersträvas.

Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor, butiker, lager och industri, koncentrerade till utvalda orter och lägen.

Bostadsfastigheter skall ägas i centrala, attraktiva och socialt stabila lägen.

Fördelningen mellan olika fastighetskategorier i beståndet skall vara väl avvägd med hänsyn till avkastningskrav, värdetillväxt och riskexponering. De kommersiella fastigheternas andel av beståndet kommer efterhand att öka ytterligare, som en följd av såväl förvärv av kommersiella fastigheter som försäljningar av bostadsfastigheter. Kontraktsport- följen skall kännetecknas av god riskspridning med ett stort antal hyresgäster inom många branscher.

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden. Ny utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av utvalda fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav samt utgör logiska tillskott till det befintliga beståndet.

(10)

Verksamhet

Organisation

Castellums verksamhet är småskaligt organiserad med lokala förvaltande dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna.

För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn. Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar:

• God kunskap om de egna fastigheterna.

• God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna.

• God kännedom om hyresgästernas position och framtida behov.

• Effektiv kundbearbetning och uthyrning.

• Deltagande i lokala nätverk.

• Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna.

• Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag.

De lokala bolagen skall ha goda kunskaper om såväl de egna fastigheterna och hyresgästerna, som den lokala sam- hällsutvecklingen samt ha en väl definierad strategi för marknadsuppträdande och kundkontakter. Detta underlättas genom att förvaltningen i huvudsak sköts med egen personal.

De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkes- mässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Följaktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, till- gänglighet och servicekänsla tydligt definierade.

I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande och service.

Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrnings- arbetet. Dotterbolagen är alltid uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget kan man redan från början skapa förtroende och goda relationer.

En bekräftelse på att dotterbolagen har kundernas förtro- ende är de goda resultat som Castellum uppnått i attitydmät- ningen Nöjd Kund Index (NKI) i vilken bolaget deltagit sedan mätningarna startades.

Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sonde- ra förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium och gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen.

Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att moderbolaget mäter och jämför effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och meto- der kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompeten- ser kan göras tillgängliga i hela organisationen.

Moderbolaget deltar i beslut om större investeringar, för- värv och avyttringar samt ansvarar för finansiering, kon- cernredovisning, informationsgivning, koncerngemensam teknisk kompetens och personalfrågor.

r i samarbetet med kunderna.

Centrala och östra Göteborg samt

Hisingen

Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås

Malmö, Lund och Helsingborg

Stockholms närförorter

Värnamo, Jönköping och Växjö

Örebro, Uppsala och Västerås

(11)

Personal

Koncernen har under året haft i medeltal 182 anställda, varav 132 tjänstemän och 50 kollektivanställda. Det är en minskning med 4 personer mot föregående år. Andelen kvinnor i organisationen uppgår till 27 %.

I linje med Castellums policy att främja en fortlöpande vidareutbildning av personalen har olika utbildningsinsatser genomförts under det gångna året. Bland annat har ett 3–årigt utvecklingsprogram startats i samarbete med Handelshögskolan i Stockholm. Programmet omfattar strate- gisk analys, ekonomisk styrning och ledarutveckling samt skall ge deltagarna en ökad förståelse när det gäller frågor som rör marknad, kunder, produkter och organisation.

I likhet med föregående år samlades under våren all personal i koncernen till en gemensam konferens, där koncern- ledningen och cheferna för dotterbolagen informerade om verksamheten och där medarbetarna fick möjligheter till ömsesidigt erfarenhetsutbyte.

Även under 1999 genomfördes en attitydundersökning bland alla anställda i koncernen. Av resultatet framgår att personalens attityder i flera avseenden har förbättrats ytterligare jämfört med mätningen 1998. Den nya undersökningen utgör ännu en tydlig bekräftelse på att personalen har stor tilltro till den egna verksamheten och att man känner arbets- gemenskap och delaktighet i de resultat som uppnåtts.

IT/IS-strategi

Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informa- tionssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och upp- följning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader. Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamhetskraven och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam teknikhantering inom koncernen.

De probleminventeringar och åtgärdspaket som genomför- des inför millennieskiftet gav önskat resultat och några funktionsstörningar uppstod inte.

Arbetsfördelning – antal anställda

Kundvård/

Förvaltning 57 %

Marknad/

Uthyrning 14 % Ledning/

Ekonomi/

Adm. 29 %

Under 20 år 60

30 Antal

Åldersfördelning – antal anställda

50

0 10 20 40

20–29

år 30–39

år

40–49

år 50–59

år

Över 60 år

Utbildningsnivå

Högskola 31 %

Gymnasium 59 %

Grundskola 10 %

(12)

I de avsnitt som beskriver Castellums fastighetsbestånd redovisas de fastigheter som

Castellum ägde per den 31 december 1999. De fastigheter som förvärvats/färdigställts under året har i avseende på intäkter och kostnader uppräknats till helårsvärden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.

Ett sammandrag av fastighetsbeståndet fördelat på såväl kategori som område finns på sid 66–67.

Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år.

Castellums fastighetsbestånd

Investeringar och försäljningar Det bokförda värdet på Castellums fastighetsbestånd har under året förändrats på följande sätt.

Bokfört värde, Mkr Antal

Bokfört värde 1999–01–01 8 695 557

+ Förvärv 1 397 43

+ Investeringar i befintliga fastigheter 596 –

– Försäljningar – 316 – 35

– Avskrivningar – 130 –

Bokfört värde 1999–12–31 10 242 565

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 1999 omfattade 565 fastigheter (557) med ett sammanlagt hyres- värde om 1 477 Mkr (1 340) och ett bokfört värde om 10 242 Mkr (8 695). Fastigheternas sammanlagda uthyr- ningsbara yta var 2 232 tkvm (2 072).

Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter i 36 kommuner (36) är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 75 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna

Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna. Storgöteborg och Storstockholm svarar för mer än hälften av det kommersiella beståndet.

Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i främst Göteborg och Helsingborg som tillsammans står för ca 70 % av bostadsbeståndet.

Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1999 till 8,3 %, vilket skall jämföras med 8,1 % under föregående år.

Storstockholm Mälardalen

Storgöteborg

Öresundsområdet

Västra Småland Hyresvärde per region

Storgöteborg 32 %

Storstockholm 21 %

Öresundsområdet 22 % Västra Småland 13 % Mälardalen 12 %

Hyresvärde per kategori

Kontor/butik 50 %

Bostäder 14 % Lager/industri 34 %

Projekt 2 %

(13)

Under 1999 förvärvades 43 (28) fastigheter för totalt 1 397 Mkr (485). Årets förvärv avsåg uteslutande kommersiella fastigheter, varav 589 Mkr i Storgöteborg, 586 Mkr i Öre- sundsområdet, 133 Mkr i Storstockholm, 67 Mkr i Mälar- dalen samt 22 Mkr i västra Småland.

I enlighet med Castellums förvärvsstrategi hade flera av de nyförvärvade fastigheterna vid tillträdet betydande utvecklingspotential i form av vakanta ytor.

Investeringar i befintliga fastigheter har under året upp- gått till 596 Mkr (227). I beloppet ingår såväl ny- och till- byggnader som ombyggnader och färdigställanden. Investe- ringarna ger vid färdigställandet omedelbart en god avkastning.

Av de totala investeringarna om 1 993 Mkr (712) avser 1 938 Mkr investeringar i kommersiella fastigheter. Utöver nämnda investeringar har dessutom beslut tagits om ny- och ombyggnation för ytterligare ca 500 Mkr.

I Storgöteborg har under 1999 förvärvats 102 tkvm för totalt 589 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har i Storgöteborg uppgått till 291 Mkr.

Castellums fastighetsbestånd 1999–12–31

Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning

fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Fördelning per fastighetskategori

Kontor/butik 191 5 168 860 742 91,9 681 219 462 8,9

Lager/industri 205 2 971 1 062 497 87,8 437 121 316 10,6

Bostäder 127 1 608 259 211 97,4 206 81 125 7,8

Projekt 7 352 51 27 90,7 24 10 14 3,9

Obebyggd mark och dylikt 35 143 — — — — — — —

Totalt 565 10 242 2 232 1 477 91,3 1 348 431 917 9,1

Fördelning per geografiskt område

Storgöteborg 201 3 651 716 473 93,6 442 135 307 8,4

Öresundsområdet 107 2 397 486 331 90,3 299 92 207 8,6

Storstockholm 67 1 749 365 303 91,1 276 101 175 10,0

Västra Småland 87 1 225 404 199 89,2 178 55 123 10,0

Mälardalen 68 1 077 261 171 89,2 153 48 105 9,7

Totalt 565 10 242 2 232 1 477 91,3 1 348 431 917 9,1

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration –82 –0,8

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 835 8,3

I Öresundsområdet har 67 tkvm förvärvats för totalt 586 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har i Öresunds- området uppgått till 172 Mkr.

I Storstockholm har 20 tkvm förvärvats för totalt 133 Mkr.

Investeringar i befintliga fastigheter har i Storstockholm uppgått till 59 Mkr.

I västra Småland har förvärvats 13 tkvm för totalt 22 Mkr.

Investeringar i befintliga fastigheter har i västra Småland uppgått till 54 Mkr.

I Mälardalen har under året förvärvats 14 tkvm för 67 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har i Mälardalen uppgått till 20 Mkr.

Under året har 35 (54) fastigheter avyttrats. Försäljnings- priset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick till 425 Mkr (571), vilket innebar en vinst om 109 Mkr (89). Huvud- delen av årets försäljningar avsåg bostadsfastigheter, företrä- desvis i Mölndal, Borås och Värnamo, vilka såldes för 353 Mkr med en vinst om 86 Mkr. Elva kommersiella fastigheter har sålts styckevis för totalt 72 Mkr med en vinst om 23 Mkr.

(14)

Castellums fastighetsbestånd

Efter räkenskapsårets utgång har i januari 2000 ytterligare sex fastigheter avyttrats för 128 Mkr med en vinst om 36 Mkr.

lingspriset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick t

Fastighets- och hyresmarknad Den svenska fastighetsmarknaden består fortfarande av ett stort antal förhållandevis små aktörer med begränsade marknadsandelar. Castellums andel av den totala hyresmarknaden kan uppskattas till cirka en procent, men genom att fastighetsbeståndet är koncentrerat till ett fåtal utvalda marknader, har bolaget en stark ställning på de lokala delmarknaderna.

De geografiska delmarknader på vilka Castellum är repre- senterat kan generellt sett betecknas som stabila och har goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Såväl efterfrå- gan som hyresnivåer varierar beroende på bland annat ort, läge i orten, hyresändamål och lokalernas standard. Under 1999 har dock hyresnivåerna haft en stigande tendens inom samtliga delmarknader. Ökningarna är liksom tidigare kraf- tigast i stockholmsområdet men även i göteborgsområdet och delar av öresundsregionen är tendensen klart positiv.

Även i västra Småland och Mälardalen har hyresnivåerna ökat, om än i lägre takt och med betoning på de större orterna. Som en följd av den förbättrade konjunkturen på hyresmarknaden har även fastighetspriserna generellt sett fortsatt att stiga under 1999.

Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt.

1997 1998 1999

2 000

500

0 Mkr

Investeringar och försäljningar i koncernen

Förvärv

Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningsintäkt, fastighetsförsäljning

–1 000 1 500

1 000

–500

Under januari 2000 förvärvades en större kontorsfastighet i ett attraktivt läge mellan Chalmers och Sahlgrenska i Göteborg.

Lokalerna disponeras huvudsakligen av Göteborgs Universitet.

(15)

Storgöteborg

Huvuddelen av fastigheterna ligger i Göteborgs kommun.

Vidare finns fastigheter i Mölndal och Borås samt mindre bestånd i Partille, Lerum, Alingsås, Kungälv och Kungs- backa. I centrala Göteborg finns kommersiella fastigheter och ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/- Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksam- hetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1999 i göteborgsområdet omfattade 219 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 473 Mkr och ett bokfört värde om 3 701 Mkr. Beståndet i Storgöteborg svarar för 32 % av Castellums totala hyresvärde. Storgöteborgs andel av det totala hyresvärdet i det kommersiella beståndet är 30 % och motsvarande andel för bostäder är 50 %.

Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1999 till 7,7 %.

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 1999–12–31

Kontor/butik 53 1 451 211 191 94,7 180 48 132 9,1

Lager/industri 79 1 302 374 177 89,5 159 44 115 8,8

Bostäder 66 793 123 105 98,4 103 42 61 7,7

Projekt 3 105 8 0 98,3 0 1 –1 –0,6

Totalt 219 3 701 716 473 93,6 442 135 307 8,4

Fördelning per geografiskt område Göteborg

Centrala Göteborg 67 1 187 151 139 97,8 136 46 90 7,6

Hisingen 37 518 153 75 88,9 67 19 48 9,2

Östra Göteborg 20 303 61 42 95,6 40 17 23 7,9

Högsbo/Sisjön 20 393 81 53 93,3 50 15 35 8,9

Mölndal 26 605 125 71 94,1 67 12 55 9,0

Borås 10 351 72 48 92,6 43 13 30 8,7

Partille/Lerum 7 103 18 14 95,9 14 4 10 9,7

Alingsås 5 84 31 15 76,0 11 5 6 7,1

Kungälv 4 76 13 11 93,3 10 3 7 9,4

Kungsbacka 5 31 11 5 78,7 4 1 3 9,4

Totalt 219 3 701 716 473 93,6 442 135 307 8,4

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 280 7,7 I fastighetsförteckningen på sid 68–72 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg.

Göteborgsområdets hyresvärde per kategori

Kontor/butik 40 % Bostäder 22 %

Lager/industri 38 %

Göteborg Kungälv

Mölndal

Borås Alingsås

Kungsbacka Partille

Lerum

Härryda E 6

E 6 E 20

40 E 20

t

(16)

Storgöteborg

I Göteborgs kommun äger Castellum 144 fastigheter med en sammanlagd yta om 446 tkvm och ett bokfört värde om 2 401 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 33 % kontor och butik, 35 % lager och industri, samt 32 % bostäder.

Beståndet i Mölndal omfattar 26 fastigheter med en sammanlagd yta om 125 tkvm till ett bokfört värde om 605 Mkr.

Av hyresvärdet utgör ca 31 % kontor och butik samt 69 % lager och industri.

I Borås finns 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 72 tkvm och ett bokfört värde om 351 Mkr. Av hyresvärdet utgör 81 % kontor och butik och 19 % lager och industri.

Investeringar och försäljningar I Storgöteborg har Castellum under 1999 förvärvat 23 fastigheter för sammanlagt 589 Mkr. De flesta förvärven har gjorts i Högsbo/Sisjön och Mölndal där Castellums lokala dotterbolag Harry Sjögren AB ytterligare har för- stärkt sin redan starka ställning. I Mölndal förvärvades under året åtta lager-, industri- och kontorsfastigheter, varav de flesta i Lackarebäcksområdet utmed E6 söder om Göte- borg. Vidare förvärvades sex lager- och kontorsfastigheter samt en obebyggd tomt tillsammans innehållande byggrätter om ca 7 000 kvm i Högsbo/Sisjön, som är ett av landets största och mest dynamiska industriområden. Eklandia Fastighets AB utökade sitt bestånd med fyra lager- och kontorsfastigheter på Hisingen, varav tre i Backa/Kärra och en i Arendal i vilka områden bolaget sedan tidigare äger flera fastigheter. I början av året förvärvades vidare en kontorsfastighet om 7 300 kvm med hög standard och ett attraktivt läge vid Linnéplatsen i Göteborg. I förvärvet ingick även en intilliggande obebyggd fastighet med möjlighet till framtida nybyggnation. Vid Stora Torget i Borås där bolaget redan äger flera fastigheter förvärvades en kontors- och butiks- fastighet om ca 2 500 kvm.

Under hösten förvärvades den sista kvarvarande obebygg- da tomtmarken vid Lilla Bommen i Göteborgs city där Eklandia Fastighets AB har startat uppförandet av en ny fastighet om ca 8 000 kvm kontorslokaler med därtill hörande parkeringsgarage. Genom investeringen, som är beräknad till ca 160 Mkr och kommer att vara färdigställd under våren år 2001, får bolaget bättre möjligheter att möta den växande efterfrågan på större, centralt belägna kontors- ytor av hög kvalitet.

Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 291 Mkr. Bland annat pågår en ombygg- nad av det s k ”Amerikahuset” i Göteborg för 80 Mkr, där inflyttning av bostadshyresgäster skedde före årsskiftet och kontorslokaler färdigställs under 2000. Under året har två större nybyggnadsprojekt färdigställts, dels en kontors- och verkstadsfastighet om ca 13 000 kvm, dels en kontors- och lagerfastighet om ca 2 600 kvm, båda utefter Söderleden i Mölndals kommun. I Alingsås pågår uppförandet av en kon- torsbyggnad för ca 36 Mkr. (Se även avsnittet Projekt och Byggrätter, sid 31–35).

Under året har 23 fastigheter i Storgöteborg sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 347 Mkr och med en vinst om 88 Mkr. Bland annat avyttrades bolagets bostadsfastigheter i Borås och Mölndal, sammanlagt 11 fastigheter, för totalt 189 Mkr med en vinst om 46 Mkr. Vidare såldes åtta bostadsfastigheter och en kommersiell mindre fastighet på Hisingen i Göteborg, två mindre projektfastigheter i centrala staden, samt en mindre kontorsfastighet i Kungälv.

Efter räkenskapsårets slut har en kontorsfastighet om 14 300 kvm förvärvats i ett attraktivt läge mellan Chalmers och Sahlgrenska Universitetssjukhuset i Göteborg. Vidare har två fastigheter om totalt ca 10 000 kvm, främst bostäder, avyttrats i stadsdelen Annedal, vilket innebar en vinst om 20 Mkr.

1 000

800

600

400

200

0

–200

–400 Mkr

Investeringar och försäljningar i Storgöteborg

1997 1998 1999

Förvärv

Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningsintäkt, fastighetsförsäljning

(17)

I slutet av året förvärvades kontors- och lagerfastigheten Högsbo 24:12 i Högsbo-Sisjöns industriområde i södra Göteborg. Fastigheten innehåller en outnyttjad byggrätt om ca 4 000 kvm.

I början av 1999 förvärvades kontorsfastigheten Annedal 21:10, som har ett attraktivt läge vid Linnéplatsen i Göteborg.

I förvärvet ingick en intilliggande obebyggd tomt med möjlig- het till framtida nybyggnation.

Vid Stora Torget i Borås har kontors- och butiksfastigheten Nestor 3 förvärvats.

På Hisingen har under 1999 förvärvats tre lager- och kontorsfastigheter, bland annat Backa 22:3 (ovan) och Kärra 94:1 (nedan) båda utmed E6 mot Oslo.

I Högsbo-Sisjöns industriområde i Göteborg har förvärvats ytterligare en lager- och kontorsfastighet, Högsbo 40:1.

Fastigheten byggs ut med 1 500 kvm för befintlig hyresgästs räkning.

(18)

Storgöteborg

I Castellums bestånd i regionen uppgick de genomsnittliga hyresnivåerna för kontor/butik till 904 kr/kvm och för lager/industri till 474 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 56 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 34 Mkr. Uthyrningsgraden för kontor/- butik har under året ökat med 3,2 procentenheter till 94,7 % och för lager/industri med 3,4 procentenheter till 89,5 %.

När det gäller bostadsfastigheter i centrala Göteborg har försäljningar skett till bostadsrätter med avkastningsnivåer under 5 %. Efterfrågan på bostäder har ökat markant under hela 1999 och i områden där Castellum har bostadsfastigheter finns i princip inga vakanser. Några hyreshöjningar har inte skett under 1999.

Den genomsnittliga hyresnivån i Castellums bostadsfastigheter uppgick till 851 kr/kvm medan uthyrningsgraden var 98,4 %.

Lokala fastighetsbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås.

Eklandia hade vid årsskiftet 36 anställda medan Harry Sjögren hade 24 anställda. Harry Sjögren AB har ett lokalt förvaltningskontor i Borås.

Marknad och uthyrning Utvecklingen i Storgöteborg, som är landets näst största storstadsområde, är generellt sett positiv både vad gäller näringsliv och befolkning. Antalet företagsetableringar har ökat liksom antalet utlandsägda företag. Flera stora infra- strukturella satsningar står inför sitt genomförande.

Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Göteborg har varit god under 1999 även om den i viss mån har dämpats av stigande priser och sjunkande avkastningsnivåer. För centralt belägna kommersiella fastigheter ligger avkastningsnivåerna vid försäljning mellan 6–7,5 %. När det gäller lager- och industrifastigheter i Högsbo/Sisjön är avkastningen mellan 7–9,5 % och på Hisingen mellan 8–10 % med något sjunkande tendenser. I Borås ligger avkastningsnivåerna för kommersiella fastigheter i A-B-lägen mellan 7,5–10 % beroende på typ och standard.

Hyresmarknaden för lokaler i Göteborg kännetecknades under 1999 av stigande efterfrågan, framförallt under sista kvartalet. Efterfrågan är god på de flesta typer av lokaler, men är särskilt stark när det gäller större lager- och logistik- lokaler. Även för industri- och lagerlokaler i kombination med kontor har en markant efterfrågeförbättring ägt rum de senaste två åren. Inom vissa delmarknader har denna lokal- typ blivit en bristvara och föranlett att nya byggprojekt igångsatts. Den allmänna trenden är att hyresmarknaden blir alltmer segmenterad med stora skillnader i vakanser och hyresnivåer mellan olika delmarknader.

Hyresnivåerna har under 1999 stigit, framförallt i centrala staden, men en viss ökningstakt har även noterats i ytterom- råden som Högsbo/Sisjön, Hisingen och Mölndal, där dock läget har avgörande betydelse.

Kallhyran för moderna, centralt belägna kontor ligger för närvarande mellan 1 400–1 800 kr/kvm. I Högsbo/Sisjön ligger kontorshyrorna mellan 600–1 100 kr/kvm och på Hisingen mellan 600–800 kr/kvm. Bra lagerlokaler har hyresnivåer mellan 400–700 kr/kvm i Högsbo/Sisjön och mellan 430–520 kr/kvm på Hisingen. Butikshyrorna i cen- trum varierar mellan 3 000–6 000 kr/kvm beroende på loka- lens läge, storlek och flexibilitet.

Kontraktsförfallostruktur i Storgöteborg 1999–12–31

Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %

Kommersiellt 2000 278 81 45 13

2001 386 125 83 23

2002 282 137 86 24

2003 126 63 40 11

2004 28 55 33 9

2005+ 39 81 72 20

Summa 1 139 542 359 100

Bostäder 1 528 111 93

P-platser och övrigt 703 0 2

Totalt 3 370 653 454

(19)

Öresundsområdet

De största bestånden finns i Malmö och Helsingborg.

Malmöbeståndet består uteslutande av kommersiella fastigheter – såväl kontors- och butiks-, som lager- och industrifastigheter. I Helsingborg har Castellum ett betydande bestånd av attraktivt belägna bostadsfastigheter.

Huvuddelen av Castellums fastigheter i Öresundsområdet är belägna i Malmö, Helsingborg och Lund. Vid utgången av 1999 omfattade Castellums fastighetsbeståndet i Öre- sundsområdet 108 fastigheter med ett sammanlagt hyres- värde om 331 Mkr och ett bokfört värde om 2 428 Mkr.

Beståndet i Öresundsområdet svarar för 22 % av Castellums totala hyresvärde. Öresundsområdets andel av det totala hyresvärdet i det kommersiella beståndet är 20 % och motsvarande andel för bostäder är 32 %.

Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1999 till 8,0 %.

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 1999–12–31

Kontor/butik 33 1 269 179 159 94,2 150 42 108 8,5

Lager/industri 34 493 200 93 80,1 74 23 51 10,2

Bostäder 38 504 83 67 96,8 65 23 42 8,3

Projekt 2 131 24 12 82,7 10 4 6 4,9

Totalt 108 2 428 486 331 90,3 299 92 207 8,6

Fördelning per geografiskt område

Malmö 35 1 044 233 147 86,6 127 40 87 8,3

Helsingborg 40 741 137 97 91,7 89 29 60 8,2

Lund 18 455 68 59 98,4 58 13 45 9,8

Landskrona 10 110 22 17 88,5 15 7 8 7,0

Övriga Öresundsområdet 4 47 26 11 87,8 10 3 7 14,1

Totalt 108 2 428 486 331 90,3 299 92 207 8,6

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 191 8,0 I fastighetsförteckningen på sid 73–75 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Öresundsområdet.

Burlöv Ängelholm

Lund

Svedala Landskrona

Malmö Helsingborg

t

E 4

E 6 E 20

E 22

Bostäder 20 %

Öresundsområdets hyresvärde per kategori

Kontor/butik 48 %

Projekt 4 % Lager/industri 28 %