U PPHANDLING AV STAMBYTE
– PROJEKTERINGSFASEN
Högskoleingenjörsutbildning, Byggnadsingenjör Examensarbete Filip Gustavsson Lucas Karlsson
Program: Byggnadsingenjörsprogrammet, 180 hp.
Typ av rapport: Examensarbete 15 hp.
Svensk titel: Upphandling av stambyte
Engelsk titel: Procurement of pipe replacement.
Utgivningsår: 2020
Författare: Filip Gustavsson och Lucas Karlsson
Intern handledare: Börje Hellqvist Högskolan i Borås
Sektion för resursåtervinning och samhällsbyggnad Extern handledare 1: Anders Johansson, arbetsledare
Byggcenter i Borås Byggnads AB Göteborgsvägen 155
504 63 Borås
Extern handledare 2: Henrik Bonow, projektledare Hans Dahlgren, projektchef AB Bostäder i Borås Västerbrogatan 8
503 31 Borås
Examinator: Abdinasir Mohamed Kadawo
Nyckelord: Stambyte, Projektering, Upphandling, Kvarboende, ÄTA-arbete, Kommunikation, Förfrågningsunderlag __________________________________________________________________________
Förord
Detta examensarbete är den avslutande delen av byggingenjörsprogrammet (180hp) på Högskolan i Borås. Examensarbetet omfattar 15 hp. Syftet med examensarbetet har varit att undersöka upphandlingstyper, uppkomst/hantering av ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten samt problematik kring kvarboende och kommunikation mellan projektets ingående parter.
Examensarbetet utfördes tillsammans med Byggcenter i Borås Byggnads AB som ska ha ett stort tack för förtroendet och vägledningen. Ett extra tack till Anders Johansson på Byggcenter som gjorde det hela genomförbart. Anders har genomgående bidragit med sin erfarenhet och guidat oss fram genom examensarbetet.
Vi vill också tacka Henrik Bonow och Hans Dahlgren på AB Bostäder i Borås som ställt upp i givande samtal och bidragit med värdefull information som legat till grund för examensarbetet.
Till sist vill vi också tacka vår interna handledare Börje Hellqvist på Högskolan i Borås som har guidat och gett oss värdefulla tips.
Borås, Maj 2020
Sammanfattning
Med miljonprogrammet under 1960- och 1970-talet byggdes under tio år över en miljon nya bostäder. Dessa bostäder är idag i behov av renovering. En av alla de upprustningar som behöver göras är stambyten. Det finns tre olika huvudprinciper för att utföra ett stambyte:
relining, traditionellt stambyte eller rum-i-rum. Den vanligaste metoden är traditionellt stambyte som innebär att det gamla badrummet rivs ut och ett nytt byggs. Alla rör/vattenstammar, ytskikt, tätskikt och inredning, så som porslin och badrumsmöbler, byts ut och görs efter dagens krav och regler. Att utföra ett traditionellt stambyte är projekt med hög komplexitet och ställer höga krav på upphandling och projektering. Till följd av detta uppstår ofta ÄTA-arbeten (Ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten). En annan faktor som också är viktig att ta hänsyn till är hur de boende ska hanteras och på ett bra sätt sköta kommunikationen för att därigenom öka tryggheten och minimera oron inför kommande stambyte. Vi har därför i den här rapporten valt att titta närmare på ett specifikt projekt som pågår just nu på Hässleholmen i Borås. Stambytesprojektet är beställt av AB Bostäder i Borås som går under LOU (lagen om offentlig upphandling). Syftet med denna rapport är att ta reda på vilken upphandlingsform de kontrakterade parterna föredrar, hur ÄTA-arbeten kan minimeras och hanteras när de uppkommer och även undersöka problematiken kring kvarboendesituationen.
För att få reda på vad beställare och entreprenör tycker kring våra frågeställningar har intervjuer utförts genom en semistrukturerad modell. Resultatet från dessa intervjuer visade bland annat att både beställare och entreprenör inte vill jobba med utförandeentreprenad i stambytesprojekt, utan jobbar hellre med totalentreprenad eller totalentreprenad i samverkan. Det beror på att vatten- och avloppsstammarna ligger dolt i badrummen och handlingarna blir då för omfattande, dels för beställaren att projektera men även för entreprenören som ska räkna på handlingarna. Komplexiteten i stambytesprojekt visar enligt studien hur viktigt ett bra förfrågningsunderlag är. Ett träffsäkert och ett väl genomarbetat förfrågningsunderlag minimerar uppkomsten av ÄTA-arbeten. Studien visar också att kommunikationen enligt beställare och entreprenör fungerar bra med de kvarboende, dock med dålig uppslutning på hyresgästmöten och informationsdagar. Troligtvis beror det på okunskap och lågt intresse hos de boende. Språket har också varit en svårighet men att det generellt sett inte skapar några hinder. Det krävs alltså något mer för att verkligen nå ut till de boende och skapa ett större engagemang. Öka gemenskap och trygghet genom demonstrations- och temadagar där de boende får testa på olika renoveringsmoment i tillfälliga montrar hade gjort inställningen hos de boende mer lättsam. Tidigare studier visar att delaktighet och förmågan att få påverka skapar en mer lätthanterlig situation för de kvarboende.
Abstract
With the “miljonprogrammet” in the 1960s and 1970s, the idea was to build a million new homes during a ten-year period. These homes are now in need of renovation. One of all the upgrades that need to be done is pipe replacement. There are three main principles for performing a pipe replacement: relining, traditional pipe replacement and room-in-room. The most common method is traditional pipe replacement, which means that the old bathroom is torn out and a new one is built. All tubes/ water trunks, surface layers, sealing layers and fittings, such as porcelain and bathroom furniture, are replaced and made according to today's requirements and rules. Performing a traditional pipe replacement is a project of high complexity and places high demands on procurement and planning. As a result, alterations and additional work often arises. Another factor that is also important to take into account is how the residents should be managed. We have therefore chosen in this report to take a closer look at a specific project that is currently underway at Hässleholmen in Borås. The purpose of this is to find out what kind of procurement the contracted parties prefer, how alterations and additional work can be avoided and handled if they arise and also investigate if there are any problems regarding the residents. This specific project goes under LOU (Public Procurement Law). To find out what the client and contractor think about our questions, interviews have been conducted using a semi-structured model. The results from these interviews showed, among other things, that both the client and the contractor do not want to work with execution contract in a regular exchange project, but rather work with total or collaborative contract. This is because much is hidden in the bathrooms and the documents are then too extensive, partly for the client to project but also for the contractor who will calculate on it. According to the study, the complexity of pipe replacement projects shows how important a good inquiry basis is. A reliable and well-prepared inquiry basis minimizes the emergence of alterations and additional work. The study also shows that the communication, according to the client and the contractor, works well with the residents, but with poor support at tenant meetings and information days. This is probably due to ignorance and low interest in the residents. The language has also been a difficulty but in general it does not create significant obstacles.
Therefore, it takes something more to really reach out to the residents and create a greater commitment. Increasing community and safety through demonstration and theme days where residents are allowed to test various renovation stages in temporary booths could make the attitudes of the residents better. Previous studies show that participation and the ability to influence create a more manageable situation for the residents.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1 INLEDNING ... 1
1.1 Bakgrund ... 2
1.2 Syfte ... 3
1.2.1 Frågeställningar ... 3
1.2.2 Avgränsningar ... 3
2 TEORI ... 4
2.1 LOU - Lagen om offentlig upphandling ... 4
2.2 Tröskelvärde ... 4
2.3 Direktupphandling ... 4
2.4 Upphandlings- och utförandemetod ... 4
2.5 Generalentreprenad ... 5
2.6 Delad entreprenad ... 5
2.7 Totalentreprenad ... 5
2.7.1 Totalentreprenadens för- och nackdelar ... 6
2.8 Utförandeentreprenad ... 7
2.8.1 Utförandeentreprenadens för- och nackdelar ... 7
2.9 Samverkan ... 8
2.9.1 Samverkans fördelar och risker ... 8
2.10 Standardavtal ... 9
2.11 ÄTA-arbeten ... 9
2.12 Ersättningsform - Fast pris ... 10
2.13 Ersättningsform - Löpande Räkning ... 11
2.14 Ersättningsform - Kombination av fast pris och löpande Räkning ... 11
2.15 Förfrågningsunderlag ... 11
2.16 Kvarboende ... 12
2.16.1 Hyresvärdens skyldigheter och rättigheter ... 12
2.16.2 Kvarboendes rättigheter... 13
3 METOD ... 14
3.1 Litteraturstudie ... 14
3.2 Intervjustudie ... 14
3.3 Urval av respondenter till intervjustudien... 14
3.4 Metoddiskussion ... 15
4 RESULTAT ... 17
4.1 Respondenter i intervjuerna ... 17
4.2 Intervjuresultat ... 17
4.2.1 Upphandling av stambytesprojekt ... 17
4.2.2 Hantering av ÄTA-arbeten ... 18
4.2.3 Problematiken kring kvarboende ... 19
5 DISKUSSION ... 22
5.1 Upphandling av stambytesprojekt ... 22
5.2 Hantering av ÄTA-arbeten ... 23
5.3 Problematiken kring kvarboende ... 24
6 SLUTSATS ... 26
6.1 Svar på frågeställningar ... 26
6.2 Rekommendationer för framtida studier... 27
REFERENSER ... 28 Bilaga Intervjuunderlag för samtal med beställaren och byggentreprenören.
1 INLEDNING
Under 1960 och 1970-talet var ”miljonprogrammet” benämningen på den svenska bostads- och byggnadspolitiken under just denna tid. Under en tioårsperiod byggdes över en miljon bostäder i form av lägenheter, småhus och radhus. Miljonprogrammet brukar också i dagligt tal kallas rekordåren. Rekordåren var lösningen på den bostadsbrist och trångboddhet som rådde under decenniet (Nationalencyklopedin u.å.). Miljonprogramsfastigheterna som byggdes för ca 60 år sedan är nu i stort behov av upprustning. Fastigheterna behöver energieffektiviseras och genomgå en teknisk upprustning för att fastigheten inte ska nå slutet på sin tekniska livslängd (Boverket 2014).
Varje bostadsbestånd har sina förutsättningar vilket betyder att fastigheterna behöver genomgå varierande upprustningar. De främsta orsakerna till att något akut måste göras ligger i att fastigheterna är tekniskt nedslitna, striktare samhällskrav sätter fastighetsägarna i en sits där renovering måste utföras, sociala faktorer då områden där fastigheterna är bebyggda oftast kantas med socialt utanförskap där både arbetslösheten är hög och där socialbidragstagarantalet är högt. Detta ställer särskilda krav på förvaltning av fastigheterna och utemiljön för att på så vis skapa attraktiva bostadsområden och bidra till minskad segregation och ökad trygghetskänsla. (SABO 2009)
Enligt en studie från SABO visar det sig att upprustningen av miljonprogramsfastigheterna i deras fastighetsbestånd kommer att uppgå till en kostnad kring 50 miljarder kronor. Denna prislapp innefattar dock endast de mest akuta tekniska åtgärderna som exempelvis byte av vatten- och avloppsstammar, renovering av kök och badrum, tak och fasader, nödvändig teknisk upprustning, samt mindre åtgärder för att förbättra tillgänglighet och resurshållning. Vidare i studien visar det sig att en mer omfattande renovering av beståndet, där ambitionen är att fastigheten ska få en modern standard, kommer att kosta fastighetsbolagen inom SABO-studien runt 275 miljarder kronor. (SABO 2009)
Enligt Boverket är den totala slutsumman på renoveringen av de svenska miljonprogramfastigheterna svår att uppskatta, då varje fastighet har olika förutsättningar och olika behov av upprustning. Boverket anser att behovet av renovering baseras på tidigare underhåll, byggteknik samt vilka förutsättningar fastighetsägarna har för att finansiera upprustningen. Boverket uppskattar att slutsumman för upprustning kan landa mellan 300–500 miljarder kronor, vilket har gjort denna fråga till en av de stora bostadsekonomiska och bostadspolitiska frågorna i dagsläget. (Boverket 2014)
Varje fastighet har olika förutsättningar där typen av renoveringar varierar allt från renovering av tak, fasader, kök, ventilation, el och avlopp/vattenstammar etc. När det kommer till stambyte är traditionellt stambyte den vanligaste metoden i Sverige. Denna princip innebär att det gamla badrummet rivs ut och ett nytt byggs. Alla avlopps- och vattenstammar, ytskikt, tätskikt och inredning, så som porslin och badrumsmöbler, byts ut och görs efter dagens krav och regler.
Denna metod innebär mer rivning än andra metoder som kan påverka både arbetsmiljön och de boende. En stor fördel med denna metod är att eventuella dolda fuktskador som finns kan upptäckas. Ett traditionellt stambyte innebär en standardhöjning och därmed kan också värdet på fastigheten öka med 10–25 %. (Kreativ Byggkonsult u.å.)
För att undvika stora rivningsarbeten började på 1990-talet alternativa tekniker som relining, växa fram. Idag finns två principer för relining, strumpmetoden och sprutmetoden. Det som skiljer principerna åt är valet av appliceringssätt, i övrigt är tillvägagångssättet lika hos båda metoderna. Både strump- och sprutmetoden innebär att en plast appliceras inuti det befintliga röret. Relining som metod tar betydligt kortare tid att utföra än ett traditionellt stambyte.
Relining rekommenderas dock bara som ett komplement till traditionellt stambyte. (Kreativ Byggkonsult u.å.)
Rum-i-rum är en metod som uppkom i början på 2000-talet som ett alternativ till de tidigare metoderna för stambyte. Detta för att undvika den omfattande rivning ett traditionellt stambyte medförde men ändå komma åt eventuella fuktskador. Med denna metod minskar rummet med 20–40 mm vid varje vägg eftersom nya väggar byggs på de befintliga väggarna. (Kreativ Byggkonsult u.å.)
1.1 Bakgrund
Stambytesprojekt med fokus på den “traditionella metoden”, som generellt sett är den vanligaste renoveringsmetoden i Sverige, är projekt med hög grad av komplexitet. Bristfälliga handlingar och dokumentation på tidigare renoveringar skapar en oklar utgångspunkt i projektet. Komplexiteten sätter också krav på att beställaren vid anbudet har lämnat från sig ett fullständigt och väl genomarbetat förfrågningsunderlag för att få en så smärtfri framdrift i projektet som möjligt. Både för sin egen del men också för entreprenören. Projekt av denna typ kan i många fall kantas av tunga ÄTA-arbeten (Ändrings-, Tilläggs- och Avgående arbeten), fördröjd tidplan, tvister mellan entreprenör och beställare och klagomål från boende. På grund av komplexiteten i ett stambyte är det vanligt att ÄTA-arbeten uppkommer. ÄTA-arbeten uppstår då något oväntat inträffar. ÄTA-arbeten kan också förekomma då beställaren vill göra en ändring under projektets gång. Det blir då ett nytt arbete där beställaren och entreprenören kommer överens om ett pris på arbetet. I ett stambyte är det mycket som ligger dolt för ögat, som exempelvis vatten- och avloppstammar. Det innebär att det blir svårt att planera arbetet som i sin tur utgör en större risk för ÄTA-arbeten. (Rotpartner u.å.)
En viktig del i stambytesprojekt är hur de boende hanteras. En lösning är att evakuera. Att evakuera de boende under renoveringen medför en stor kostnad för hyresvärden. Därför är det vanligast och mest prisvärt att låta de bo kvar under renoveringen och sänka hyran under denna period. För att de kvarboende ska kunna utföra sina behov brukar tillfälliga bodar ställas ut på gården innehållande duschar och WC. Det är viktigt att arbetet planeras noga och att informationsflödet mellan beställare, kvarboende och entreprenörer hanteras på ett bra sätt för att undvika olägenheter under projekttiden. Det är viktigt att för kvarboende presentera saker som tidplan, förhållningsregler, ramar för vilka som ska kompenseras med hyressänkning och vilka som evakueras samt vilka som har rätt till hjälpmedel som tillfälliga bodar med dusch och WC. Informationen bör vara konkret och ej innehålla fackspråk. Informationen kan förtydligas med bilder och enkla beskrivningar. (Byggai u.å.)
Vi har i denna rapport valt att gå djupare in på ett specifikt stambytesprojekt som just nu pågår på Hässleholmen i Borås. Beställaren av projektet är AB Bostäder i Borås och byggentreprenören Byggcenter i Borås Byggnads AB som är en lokal byggentreprenör i Borås.
AB Bostäder i Borås förvaltar i dagsläget cirka 6500 lägenheter och 300 kommersiella lokaler i Borås där en stor andel av lägenheterna ingår i miljonprogrammet. Vi har därför tillsammans med Byggcenter och AB Bostäder i Borås tittat närmare på ett stambytesprojekt som båda parter ingår i.
1.2 Syfte
Syftet med examensarbetet är att undersöka hur ett stambyte med fördel projekteras med betoning på upphandlingsmodell, ÄTA-hantering och problematiken kring de kvarboende för att på så sätt få en så bra framdrift som möjligt i projektet.
1.2.1 Frågeställningar
1. Vilken upphandlingsmodell är att föredra vid ett traditionellt stambyte?
2. Hur minimeras ÄTA-arbeten och hur hanteras de när de uppkommer?
3. Vilka problem skapar och utsätts de boende för i ett stambytesprojekt?
1.2.2 Avgränsningar
Studien kommer att inrikta sig mot ”traditionellt stambyte” och upphandlingsmodeller. Därför kommer inte andra stambytesmetoder och varianter av renoveringar som Relining, rum i rum, prefab-badrum, tak, fönster, balkonger och el att studeras djupare. Denna avgränsning görs för att få ett tydligare fokus på den vanligaste stambytesrenoveringen ”traditionellt stambyte”.
Arbetsmiljöaspekterna kommer inte att beröras då det är ett för stort område att analysera inom den tidsram författarna har i genomförandet av studien. Produktionsfasen kommer heller inte att undersökas närmare då författarna väljer att fokusera på projekteringsstadiet och förstudien i ett stambytesprojekt. Det är här projekteringens brister kan identifieras och därmed förebygga eventuella störningar i framdriften av ett ”traditionellt stambyte”.
1.2.3 Begrepp och definitioner
Beställare Beställare av ett projekt
Byggentreprenör Byggare som utför arbetet
Lagbas Ansvarig person över yrkesarbetarna inom sin
yrkeskategori
ÄTA- arbeten Ändrings-, Tilläggs- och Avgående arbeten
Stam Rörledning i byggnad där vatten och avlopp samlas
AB 04 Allmänna bestämmelser för utförandeentreprenad
ABT 06 Allmänna bestämmelser för totalentreprenad
UE Underentreprenör
AF-del Administriva föreskrifter
FFU/Förfrågningsunderlag Ritningar, teknisk beskrivning/rambeskrivning och övriga handlingar som går ut på anbud
Rambeskrivning Krav- och funktionsbeskrivning i en totalentreprenad Teknisk beskrivning Krav- och funktionsbeskrivning i en
utförandeentreprenad
2 TEORI
Nedan förklaras olika begrepp som är viktiga för att förstå vad som ingår i projekteringen och vilka aspekter som behöver tas hänsyn till vid ett stambytesprojekt. Vilka upphandlings- och utförandeformen finns, vilka ersättningsformer används, vad är ÄTA-arbeten och vilka rättigheter och skyldigheter har de boende?
2.1 LOU - Lagen om offentlig upphandling
Lagen om offentlig upphandling riktar sig till de statliga, kommunala och landstingsstyrda bolagen. LOU (lagen om offentlig upphandling) gäller för alla dessa bolag då de köper varor och tjänster av exempelvis en byggentreprenör. Lagen om offentlig upphandling värnar om områden som likabehandling, konkurrens, öppenhet, icke-diskriminering, ömsesidigt erkännande och proportionalitet. Syftet med LOU är att undanröja hinder för den fria marknaden mellan EU-länderna och därmed säkerställa att inköp öppnas upp för konkurrens så att offentliga resurser används så effektivt som möjligt. (Konkurrensverket 2019)
2.2 Tröskelvärde
Inom LOU talas det om ”tröskelvärde”. Tröskelvärdet avgör vilken lagstiftning som tillämpas på upphandlingsförfarandet. Dagens tröskelvärde för byggentreprenader ligger på 54 938 615 kr. Tröskelvärdet är en totalsumma över vad ett projekt kommer att kosta vid upphandlingen, alltså projektets totala kostnadsmassa vid inköp av varor och tjänster. En upphandlingssumma som överstiger tröskelvärdet kräver EU:s lagstiftning medan en upphandlingssumma som understiger tröskelvärdet kräver en nationell lagstiftning med mildare krav. EU:s och de nationella reglerna kring upphandlingsförfarandet varierar i sin utsträckning med olika krav på annonsering och tidsfrister. Upphandlingen ska medföra att aktörer inom hela EU:s inre marknad ska kunna lämna anbud på en entreprenad. (Konkurrensverket 2020)
2.3 Direktupphandling
Tröskelvärdet reglerar också i vilken utsträckning de upphandlande statliga bolagen får direktupphandla. Direktupphandling innebär att det upphandlande bolaget får skicka ut förfrågan på ett framtida projekt till ett fåtal aktörer som får lämna pris på projektet.
Direktupphandlingsgränsen är en procentsats av det aktuella tröskelvärdet på 54 938 615 kr. I dagsläget ligger direktupphandlingsgränsen på 615 312 kr. Ligger kontraktssumman under direktupphandlingsgränsen finns det inga särskilda krav på annonsering i anbudsskedet.
(Konkurrensverket 2020)
2.4 Upphandlings- och utförandemetod
Vid upphandlingsprocessen av ett byggprojekt väljer beställaren en ansvarsform och en ersättningsform. Valet av upphandlingsmodell i ett projekt beror på parametrar som tid, ekonomi och risk. Upphandlingsprocessen har stor betydelse för en beställares administrativa handläggning över projektet. Upphandlingsprocessen styr hur resurser ska handlas upp samt hur aktiviteter ska samordnas för bästa framfart i ett byggprojekt. Inom entreprenadjuridiken finns det olika former där parterna definierar sin organisation olika både inom entreprenadform och upphandlingsform. Upphandlingsformerna, alltså hur beställaren väljer att handla upp sin entreprenör går under följande begrepp:
• Generalentreprenad
• Delad entreprenad
Vanligt förekommande entreprenadformer är:
• Totalentreprenad
• Utförandeentreprenad
2.5 Generalentreprenad
I en generalentreprenad har beställaren endast avtal med en huvudentreprenör. Den avtalade generalentreprenören handlar i sin tur upp underentreprenörer som behövs vid utförandet av arbetet. Ur beställarens synpunkt skapar denna entreprenadform ingen möjlighet till att göra upphandlingsvinster vid upphandling av delentreprenader då detta ligger under generalentreprenörens ansvar att upphandla. Dock skapar detta en mindre administration och samordningskostnad för beställaren då endast relationen med huvudentreprenören behöver hanteras. Generalentreprenaden ger ett tydligt och definierat ansvar då beställaren har avtal med endast en part alltså generalentreprenören. (Hansson, Olander, Landin, Aulin & Persson 2017)
2.6 Delad entreprenad
Vid en delad entreprenad samlas byggnadsarbetarna och mindre specialistentreprenader i entreprenaden. I en delad entreprenad handlas de större specialistentreprenaderna upp som sidoentreprenader. I regel utses byggnadsentreprenören till huvudentreprenör i denna ansvarsform där huvudentreprenören har samordningsansvaret av sidoentreprenörerna mot en ersättning från beställaren. Ur ekonomisk synpunkt är delad entreprenad fördelaktig ur beställarens situation då det bästa möjliga anbudet som sidoentreprenörerna lämnat, på ett enkelt sätt kan hittas. Trots att det bästa möjliga anbudet för varje delentreprenad kan upptäckas till låg kostnad kan eventuell beräknad vinst gå förlorad då det krävs mycket administrering och samordning av delentreprenaderna. Det krävs att beställaren har god kompetens och erfarenhet vid samordning och administrering vid denna ansvarsform. I vissa fall handlas underentreprenörer upp av huvudentreprenören vilket medför att beställaren har mindre sidoentreprenörer att administrera och samordna. Detta skapar i en delad entreprenad en lättare gränsdragning kring ansvarsfördelningen vid felaktiga utföranden. (Hansson et al. 2017).Figur 1 visar hur en delad entreprenad kan vara uppbyggd.
2.7 Totalentreprenad
En totalentreprenad utmärker sig på det viset att beställaren sätter upp funktionskrav på produkten som beställs. Funktionskraven har beställaren angivit i sitt förfrågningsunderlag som går ut på anbud. Totalentreprenören svarar för projektering, funktion och samordning i en totalentreprenad, se figur 2. I anbudsprocessen måste alla anbudsgivare göra vissa grundläggande projekteringar för att kunna lämna ett beslutsunderlag som är relevant som
Figur 1: Organisation vid delad entreprenad.
grund. Det är den kontrakterade entreprenören som har funktionsansvaret och ansvarar för de faktiska fel som uppstår i entreprenaden. Entreprenören har totalansvaret för att se till att utförandet uppfyller de tekniska egenskapskraven som är kontrakterade. (Höök 2008)
Ansvaret för bygghandlingarna ligger i den upphandlade totalentreprenörens ansvar, vilket skapar möjligheter för entreprenören att hitta innovativa lösningar för att uppfylla beställarens funktionskrav. I och med att beställarens projektering bara definierar ett syfte över funktionskraven i upphandlingen skapar detta mer fria tyglar ur entreprenörens synpunkt. I en totalentreprenad är det stort fokus på just funktion snarare än själva utförandet, vilket i sin tur skapar utrymme för mer innovativa lösningar som är bra ur en ekonomisk synpunkt. Dock kan det vara svårt att värdera funktionskraven, vilket leder till en större risk i en totalentreprenad, alltså att entreprenören inte lyckas uppfylla funktionskraven som de kommit överens om med beställaren i kontraktet. Detta leder i sin tur till att kvalitén ej uppnås i projektets genomförande.
Orsaken till att kraven inte uppnås beror oftast på att beställaren har svårt att definiera funktionskraven i sitt förfrågningsunderlag på ett tydligt sätt. (Hansson et al. 2017).
Figur 2: Organisation vid en totalentreprenad
2.7.1 Totalentreprenadens för- och nackdelar Fördelar med en totalentreprenad:
- Oftast kortare projekttid än andra entreprenadformer
- Snabbare byggstart än andra entreprenadformer då projekteringen kan ske löpandes i byggstarten.
- En ansvarig för uppfyllandet av byggprojektets funktion.
- Oftast lägre kostnad för den efterfrågade funktionen då entreprenörens kompetens nyttjas för att lösa funktionskraven på ett mer ekonomiskt sätt.
- Stimulansen ökar hos entreprenören när de själva får hitta tekniska lösningar för att uppnå funktionskraven vilket underlättar då beställarens projektörer slipper tänka ut tekniska lösningar som uppfyller kraven åt totalentreprenören.
- Projektets förutsättningar för bra samverkan mellan projektering och produktion samt samordning ökar då entreprenören med sin kompetens har ansvar för att processerna blir effektiva vilket skapar bra framfart i projektet. (Hansson et al. 2017)
Nackdelar med en totalentreprenad:
- Det kan vara svårt för beställaren att beskriva och definiera funktionskraven i en entreprenad, vilket kan leda till att beställaren tar fram specifika utföranden för att uppnå kraven. Detta kan skapa tvister i ansvarsförhållandet då entreprenörens lösning enligt avtal går först.
- Inkomna anbud är svåra för beställaren att utvärdera, då endast krav lämnats ut på den byggnad som ska byggas. Det är svårt för beställaren att hitta vad priset från entreprenören grundar sig på.
- Är funktionskraven väl utformade och detaljerade har beställaren under ett senare skede i projektet svårt att göra korrigeringar i funktionskraven då projekteringen och utförande ansvaret vilar på entreprenören.
- Eftersom entreprenören har utförandeansvaret finns det en risk att entreprenören väljer en billigare och mer tidseffektiv teknisk lösning. Kunskapen om den tekniska lösningen ligger hos entreprenören. Detta kan skapa problem då den tekniska lösningen kan innebära sämre kvalitet och kortare livslängd för byggnaden. (Hansson et al. 2017)
2.8 Utförandeentreprenad
Vid en utförandeentreprenad är det beställaren som svarar för projekteringen och entreprenören för utförandet, se figur 3. Beställaren har alltså ett avtal avseende på vad som skall utföras på arbetsplatsen, vilket landar på den kontrakterade entreprenören (Höök 2008). Det ligger också i beställarens roll att handla upp de ingående entreprenörerna i projektet. I en utförandeentreprenad har beställaren ansvaret för att bygghandlingarna är korrekta därmed tar också beställaren risken för eventuella fel i bygghandlingarna. I en utförandeentreprenad svarar de kontrakterade byggentreprenörerna för att endast utförandet utförs enligt handlingarna och byggdelarna är monterad korrekt enligt handling, dock ingår det inte i en utförandeentreprenad att byggentreprenörerna skall uppnå funktionskraven då detta ligger under beställarens ansvar.
I en utförandeentreprenad har beställaren samordningsansvaret av projektets ingående parter.
(Hansson et al. 2017)
Figur 3: Organisation vid en utförandeentreprenad
2.8.1 Utförandeentreprenadens för- och nackdelar Fördelar med en utförandeentreprenad
- Den kontrakterade entreprenören levererar precis det som beställaren har begärt att få utfört genom sina framarbetade handlingar.
- Kunskapen om de tekniska lösningarna ligger hos beställarens konsulter. (Hansson et al. 2017)
Nackdelar med en utförandeentreprenad:
- I och med att beställaren utför projekteringen och tar fram byggprojektets alla handlingar medför detta till att entreprenören själv inte kan hitta innovativa lösningar på utförandet. Det finns dock en annan stimulans vid fast pris, att entreprenören arbetar snabbare vid utförandet av beskriven arbetsuppgift i handlingarna.
- Beställaren har genom sina konsulter valt material och utförandemetoder vilket gör att en liten del av den totala funktionen konkurrensutsätts.
- Ett vanligt fel vid en utförandeentreprenad är projekteringsfel. Projekteringsfelen grundar sig oftast i att beställaren har dålig erfarenhet och kunskap av produktionen.
Därigenom blir ofta samverkan mellan projektering och produktion dålig. Det kan också förekomma att beställarens projektörer ej blir meddelade vid fel i handlingarna vilket skapar sämre möjligheter för framtida projekteringar då felen ej återkopplas.
- I en utförandeentreprenad är det en tjänsteproduktion. Entreprenörens kompetens nyttjas bara till vad hen är ombedd att göra enligt handlingarna. (Hansson et al. 2017)
2.9 Samverkan
I många byggprojekt är det till fördel att jobba efter en välutvecklad samverkansform för att genomföra byggprojekt. Samverkansformen är ingen ansvarsform som en totalentreprenad respektive utförandeentreprenad utan ett arbetssätt där samarbete står i fokus för att slutföra projektet. En samverkansinriktad relation mellan projektets ingående parter karaktäriseras av en gemensam målstyrning i projektet, organisation, riskhantering, konfliktlösning samt öppenhet i frågor. I ett samverkansprojekt arbetar alla parter med öppna böcker och alla kort på borden där öppenheten mellan parterna lägger grunden för ett väl genomförbart projekt.
Samverkan anses vara särskilt användbart då det stundande projektet är komplicerat och riskfyllt där då samarbete mellan projektets parter kommer att spela en betydande roll. (Hansson et al. 2017)
Grunden till samverkan i ett projekt läggs tidigt i projekteringen då beställaren samlar in alla viktiga kompetenser till projektet. Beställaren skapar ett team som är utbildade i hur samverkan fungerar och tillämpas. Teamet tar tillsammans fram lösningar på projektets mål till skillnad från en totalentreprenad respektive utförandeentreprenad där konsulter projekterar vissa delar i projektet, då förutsättningarna för samverkan begränsas. Framgången med samverkansprojekt beror på att medlemmarna i samverkansteamet trivs och lyfter varandra för att nå projektets slutliga mål. Samverkansprojekt skapar utrymme för en bättre samarbetskultur och bidrar till en mer stimulerande och kreativ arbetsmiljö där problem löses tillsammans snarare än att betrakta problemen som tvister. (Hansson et al. 2017)
2.9.1 Samverkans fördelar och risker Fördelar med samverkan:
- Öppen dialog mellan parterna i samverkansteamet.
- Parterna i teamet är beredda på att acceptera och dela på ansvaret för diverse fel och misstag i projektet.
- Ekonomiskt incitament för att dela på eventuella kostnadsreduktioner i projektet.
(Hansson et al. 2017) Risker med samverkan:
- Byte av personer i samverkansteamet som ej förstår och respekterar samverkan, samt är ej införstådda med det gemensamma målet och budgeten för projektet.
- Samarbetsavtalet kan leda till oklarheter kring vem som bär ansvaret för en ökad kostnad på en åtgärd som de tillsammans bestämt en kostnad för.
- Parterna i projektet glömmer bort att det måste finnas ett tydligt fördelat ansvar kring funktion och utförande. (Hansson et al. 2017)
2.10 Standardavtal
För att undvika missförstånd och meningsskiljaktigheter i byggprocessen behövs det avtal mellan parterna. Bra och tydliga avtal minimerar risken för problem i byggnadsprojekten. Inom byggbranschen finns det olika avtal som tecknas. För entreprenadarbeten tecknas kontrakt, där standardavtalen ingår, mellan beställare och utförare eller den som är leverantör av en tjänst.
Mellan konsulter tecknas det konsultavtal. Det finns också avtal för hyrning av maskiner, bodar och annan utrustning. Det tecknas även leveransavtal på material. Avtalsformerna varierar i sin utformning för beställaren både beroende på entreprenadform och upphandlingsform. Den upphandlade entreprenören tecknar också i sin tur ett flertal avtal med sina upphandlade underentreprenörer. De allmänna bestämmelserna som åberopas i branschen för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader är AB 04 och ABT 06, vid utförandeentreprenad respektive totalentreprenad. AB 04 och ABT 06 grundar sig i en rimlig balans mellan ansvar-, rättigheter och skyldigheter. De allmänna bestämmelserna syftar på att skapa en god ekonomisk riskfördelning mellan projektets ingående parter. (AB Svensk Byggtjänst 2004)
Kraven på en entreprenad utformas i de administrativa föreskrifter (AF-del). De administrativa föreskrifterna finns med i en entreprenads kontraktsförhandling och gäller endast affären mellan beställaren och den upphandlade entreprenören och inte det tekniska i hur byggnaden ska byggas. AF-delen innehåller ”spelregler” som ska kännas till när anbudsgivare ska lämna anbud och när det valda entreprenadföretaget ska genomföra byggnadsprojektet. De administrativa föreskrifterna är specifika för varje enskilt projekt. En AF-del innehåller 4 kapitel:
AFA. Allmän orientering AFB. Anbudet
AFC. Administrativa föreskrifter vid upphandling av en Utförandeentreprenad AFD. Administrativa föreskrifter vid upphandling av en Totalentreprenad AFG. Allmänna arbeten och hjälpmedel
I kapitel (AFC 111, AFD 111) i ett projekts AF-del redovisas sammanställningar av ändringar i AB 04 resp. ABT 061.
2.11 ÄTA-arbeten
ÄTA-arbeten avser ändrings-, tilläggs-, och avgående arbeten som står i omedelbart samband med kontraktsarbetena och som inte är av väsentligt annan natur än dessa (Svensk Byggtjänst och Föreningen Byggandets Kontraktskommitté 2004). Detta är arbeten som från början inte finns med i planeringen utan uppkommer under entreprenaden. Det kan antingen vara att beställaren vill göra ändringar eller att något oplanerat inträffar som måste åtgärdas.
Vad ÄTA-arbeten är och hur de ska hanteras regleras i AB-systemet. Det finns både skillnader och likheter i hur ÄTA-arbeten hanteras beroende på om det är en totalentreprenad eller utförandeentreprenad. Enligt både AB 04 och ABT 06 i kapitel 2 § 3 är entreprenören, om inte
1 Föreläsningsmaterial 2020-02-17. Avtal, Produktion 2. Föreläsare: Börje Hellqvist.
annat följer av författning, berättigad och skyldig att under entreprenadtiden utföra sådana ÄTA-arbeten som föreskrivs av beställaren. En skillnad är att enligt AB 04 räknas ÄTA-arbete inte som åtgärd som avser detaljarbete och som kontrollerande myndighet kräver vid granskning av handlingar som tillhandahållits av entreprenören. (Svensk Byggtjänst och Föreningen Byggandets Kontraktskommitté, BBK 2004)
När det kommer till underrättelse av ÄTA-arbete gäller i AB 04 att entreprenören utan dröjsmål skall inhämta beställarens synpunkter om han gör bedömningen att uppgifter som beställaren angivit, i form av handlingar och förutsättningar, inte är riktiga och att kostnaden för det ÄTA- arbete som omständigheten medför kommer överstiga gränsbeloppet. Gränsbeloppet är ett halvt basprisbelopp, om inte annat föreskrivits i kontraktshandlingarna. Om entreprenören gör bedömningen att kostnaden för ÄTA-arbetet kommer att understiga gränsbeloppet har han rätt att omgående påbörja arbetet. Entreprenören är dock skyldig att därefter utan dröjsmål underrätta beställaren om arbetet. Om så föreskrivits i entreprenadhandlingarna skall underrättelse enligt denna paragraf lämnas skriftligen. I en totalentreprenad gäller även här att entreprenören skall, utan dröjsmål och senast innan projekteringen av ÄTA-arbetet, underrätta beställaren samt redovisa de åtgärder som han avser att ta. (Svensk Byggtjänst och Föreningen Byggandets Kontraktskommitté, BBK 2004)
Ofta kan ÄTA-arbeten bli dyra, vilket innebär att det kan bli diskussioner om vem som ska stå för kostnaden, entreprenör eller beställare. Under kapitel 6 i AB 04 och ABT 06 skall ersättning för ÄTA-arbeten utgå även för åtgärder, arbeten eller utgifter, som föranletts av entreprenadhandlingarna men som på grund av ÄTA-arbete inte blir till avsedd nytta. Om ÄTA- arbete eller förändring i förhållande till angiven mängd i kontraktshandlingarna innebär att entreprenadens förutsättningar rubbas skall en kostnadsreglering ske. Dock får inte entreprenören någon ersättning ifall denne inte lämnat ett skriftligt besked efter det att han insett eller borde ha insett rubbningen. (Svensk Byggtjänst och Föreningen Byggandets Kontraktskommitté, BBK 2004)
Det kan också uppstå meningsskiljaktigheter kring vad som ingår i entreprenadens omfattning.
Eftersom förfrågningsunderlag och anbudshandlingar i en totalentreprenad inte alltid utvisar objektets utformning i detalj kan beställaren uppfatta att ett krav rörande viss funktion eller teknisk lösning ligger inom ramarna för kontraktsarbetena medan entreprenören uppfattar kravet som en beställning av ett ÄTA-arbete. (Svensk Byggtjänst och Föreningen Byggandets Kontraktskommitté, BBK 2004)
2.12 Ersättningsform - Fast pris
Fast pris innebär att priset för de arbeten parterna avtalat om utförs till en förbestämd summa och är vanligt förekommande vid en totalentreprenad. Det kan vara med eller utan indexreglering, som innebär att priset regleras beroende på den kostnadsförändring som sker i branschen under kontraktstiden på material och tjänster. I takt med att inflationen blivit lägre har också indexreglering blivit mindre vanligt. För stora entreprenader eller projekt som sträcker sig över lång tid kan indexreglering fortfarande vara aktuellt. En fördel med fast pris är att kostnaden för hela projektet är känt redan från start, under förutsättning att förfrågningsunderlaget är så pass välgjort att inga större krav på extra ersättning uppkommer under tiden. Har fast pris avtalats innebär det att beställaren överlåter risken till entreprenören att hålla sig inom den kontrakterade summan (Hansson et al. 2017).
En variant på fast pris är fasta á-priser. Denna ersättningsform kan vara lämplig ifall mängderna inte är helt fastställda i projekteringsskedet. Fasta á-priser innebär att entreprenören sätter
enhetspriser på de ingående arbetena utifrån en mängdlista. Till skillnad mot fast pris är slutkostnaden inte helt känd innan projektet. Däremot kan det vara ett bra alternativ ifall beställaren misstänker att det finns osäkerhet i projekteringen eftersom de fasta á-priserna ändå kan ge en god uppskattning om var den slutgiltiga summan kommer att hamna. Problem som kan uppkomma är tex att teknisk beskrivning och mängdförteckning inte är kompletta.
(Hansson et al. 2017)
2.13 Ersättningsform - Löpande Räkning
Det finns en rad olika varianter för ersättning med löpande räkning. Två varianter är löpande räkning med procentuellt arvode eller löpande räkning med fast arvode. Löpande räkning med procentuellt arvode innebär att entreprenören får betalt löpande för alla resurser i projektet samt får ett procentuellt arvode på slutkostnaden. Denna ersättningsform ger dåliga förutsättningar för ett kostnadseffektivt byggande på grund av att entreprenören ökar sin vinst ju mer resurser som används i projektet. Eftersom dyra material och arbeten ger högre arvode används löpande räkning med procentuellt arvode endast vid akutfall. ÄTA-arbeten vid fastprisavtal ersätts ofta på detta sätt. (Hansson et al. 2017)
För att skapa incitament för att bygga mer kostnadseffektivt kan istället löpande räkning med fast arvode användas. Då får entreprenören fortfarande ersättning för material och arbete men arvodet är oberoende slutkostnaden, utan bestäms redan vid kontraktsskrivningen. Fördelen för entreprenören blir att denne själv kan påverka vinsten per tidsenhet. Beställaren får också bättre koll på kostnaderna än vid löpande räkning med procentuellt arvode, även om slutkostnaden är osäker. (Hansson et al. 2017)
2.14 Ersättningsform - Kombination av fast pris och löpande Räkning
Ett sätt att utnyttja fördelarna med både fast pris och löpande räkning är att ha löpande räkning med kostnadstak/riktpris med eller utan incitamentavtal. Denna ersättningsform innebär att beställaren begär ett fast pris i form av ett kostnadstak/riktpris i anbudsskedet. Sedan sker ersättningen med löpande räkning, men entreprenören står för kostnaderna om kostnadstaket överskrids. Ofta kombineras kostnadstaket med incitamentavtal där beställaren delar på ett underskridande, eller i vissa fall ett överskridande, enligt förutbestämda proportioner. På så sätt skapas incitament för att entreprenören ska hamna under kostnadstaket/riktpriset (Hansson et al. 2017).
2.15 Förfrågningsunderlag
Ett FFU (förfrågningsunderlag) är en väldigt viktig del i upphandlingen av en entreprenad. FFU består av ritningar, teknisk beskrivning/rambeskrivning, krav och administrativa föreskrifter.
Dessa utgör spelregler för projektet. I vissa fall kan förfrågningsunderlaget även innehålla handlingar som anbudsformulär eller geoteknisk utredning (Nordstrand 2008). Upprättas ett FFU inom LOU (lagen om offentlig upphandling) är reglerna för hur det ska skrivas striktare än vid en privat upphandling. (Rotpartner u.å.)
Krav bör ställas på kvalitén på förfrågningsunderlaget. Det måste vara entydigt och inte gå att tolka på olika sätt för att tävlingsvillkoren för entreprenörerna ska vara lika. Informationen bör också vara utformad så att det underlättar att kalkylera. Förfrågningsunderlaget måste också vara fullständigt för att kunna hamna på så rätt kostnad som möjligt och att entreprenören slipper ta onödiga risker. Beställarens jobb att utse entreprenör blir också lättare när förfrågningsunderlaget är noggrant gjort. (Nordstrand 2008)
2.16 Kvarboende
En stambytesrenovering kan vara jobbig som kvarboende att genomlida. Hyresvärden behöver beakta störningar så som buller, damm och vibrationer samt att extra hänsyn tas till arbete under tidiga morgnar, sena kvällar, nätter och helgdagar. Särskild hänsyn måste också hyresvärden ta kring vilka kvarboende som har särskilda behov. Exempel på detta är barnfamiljer och personer med husdjur.
Stamrenoveringar av bostäder är en viktig fråga för både hyresvärd och hyresgäst. Ur hyresvärdens perspektiv handlar det om avgörande investeringar inför framtiden för att säkerställa fastighetens tekniska livslängd. Det är också av yttersta vikt att hyresvärden uppnår en boendestandard som tilltalar framtida hyresgäster. Ur hyresgästens perspektiv innebär en stamrenovering upprustning, renovering och förändring i människors hem vilket påverkar både livsmiljön och i många fall en ökande boendekostnad. (SABO 2017)
En stamrenovering kan skapa oro och otrygghet för de boende. Genom att främja trivsel och trygghet med hjälp av delaktighet och engagemang kan kvarboendesituationen förbättras under renoveringen. För att en stamrenovering ska utföras på ett så bra sätt som möjligt gäller det att båda parter, hyresvärd och hyresgäst, i tidigt skede har samråd och att informationsutskick sker löpandes till alla berörda både i god tid innan renoveringen men också under renoveringens gång. Sveriges Allmännytta har tillsammans med SABO, fastighetsägarna och hyresgästföreningen tagit fram en avtalsmall vid genomgripande renoveringar och ombyggnader som till exempel stambyten. Avtalsmallen lyfter fram tillvägagångssätt för samråd vid ombyggnader. Denna avtalsmall skapar bra förutsättningar och guidning för en bättre samrådsprocess där fokus ligger i hur informationsflödet hanteras mellan hyresvärd och kvarboende vid en omfattande renovering som stambyte. (SABO 2017)
Det är enligt Boverket av yttersta vikt att med ett bra boendeinflytande vid genomförandet av ett stambyte. Boverket anser att vid delaktighet och möjlighet att påverka skapar en tryggare och lättare situation att hantera för de boende. Detta leder i sin tur till mindre stress och oro under renoveringen för de kvarboende. Vidare nämner boverket att boendeinflytande skapar möjlighet till att få vara med och påverka bostadsområdets utveckling vilket gör att människor trivs och vill bo kvar. Delaktigheten och engagemanget skapar också en ökad trygghet i bostadsområdet. (Boverket 2014)
2.16.1 Hyresvärdens skyldigheter och rättigheter
Innan stamrenoveringen inleds måste hyresvärden sända ut skriftlig information om den kommande renoveringen. Det är också hyresvärdens ansvar att skicka ut information kring hur huset ska renoveras samt vilka ekonomiska följder renoveringen bidrar till, som exempelvis högre hyra. Det är också vanligt förekommande att hyresvärden bjuder in till samtal för att göra hyresgästen uppmärksam på renoveringens startdatum, hur renoveringen kommer att fortlöpa över tid, samt hur det framtida resultatet kommer bli. Här lyfts också hyresgästens frågor fram för diskussion kring renoveringen. Boverket påpekar vikten av att informationen om kommande renovering når alla de boende. Vidare nämner boverket att en underskrift på informationen av de boende skapar ett kvitto på att de boende har fått ta del av informationen. (Boverket 2019) Hyresvärden måste få hyresgästens godkännande för att utföra standardhöjande åtgärder vilket regleras i Jordabalken 12 kap 18e § (SFS 1970:994). Nekas hyresvärden till att få utföra renoveringen har den möjligheten att ansöka om att få utföra åtgärden hos hyresnämnden. I 12 kap 18e § av Jordabalken står att ”Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden […]”
Standardhöjande åtgärder räknas som:
• Betydlig förändring av bruksvärdet, en så kallad standardhöjning
• Förändring av bostaden väsentligt
Bruksvärdet är det praktiska värdet på bostaden ur hyresgästens perspektiv. En lägenhet med öppen planlösning som är enkel att möblera har exempelvis ett högre bruksvärde än en likvärdig lägenhet med en mindre och svårmöblerad planlösning. Vad som bestämmer bruksvärdet på en lägenhet är storlek, modernitet, planlösning, ljudisolering och reparationsstandard. Andra förmåner som påverkar bruksvärdet är också hiss, sopnedkast, god fastighetsservice, garage, parkeringsplats, kommunikationsmöjligheter och allmänt läge. (Sveriges Domstolar 2019) En standardhöjning innebär åtgärder som renovering av kök, badrum och installation av tvätt- och diskmaskin om sådana ej finns. Dessa renoveringar påverkar oftast i sin tur bruksvärdet vilket landar i en högre hyra för hyresgästen. (Sveriges Domstolar 2019)
En väsentlig förändring av bostaden syftar på:
• Ändring av planlösning
• Ändring av bostadens area
Utförs åtgärder utan att höja standarden behöver inte hyresvärden, hyresgästens medgivande.
Underhållsåtgärder som tapetsera, byta golvbeläggning och vitvaror är åtgärder av den typ som ej behöver hyresgästens godkännande. Byte av rörstammar räknas också till denna kategori (Boverket 2019). Dessa åtgärder har en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde samt en oväsentlig förändring av bostaden. I Jordabalken 12 kap 18d § (SFS 1970:994) står det att en fastighetsägare endast. Får utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten […]”
2.16.2 Kvarboendes rättigheter
En hyresgäst som berörs av renoveringen på så vis att bostaden inte kan användas såsom den är tänkt har rätt till en skälig ersättning. Vid ett stambyte är det vanligt att badrummet med alla dess funktioner är ur bruk under en längre period, då måste hyresgästen ersättas. Vanligt förekommande är sänkt månadshyra och tillfälliga bodar innehållande de väsentliga funktionerna som behövs såsom kök, tvätt och WC. Enligt Boverket kallas det att ”hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande”. (Boverket 2019)
3 METOD
Arbetet inleddes med att skapa en uppfattning om det tänkta ämnet. Utefter detta formulerades syfte och frågeställningar för att på så sätt leda arbetet vidare. Därefter gjordes en litteraturstudie för att få en tydligare bild om området och på så sätt kunna utföra intervjuer med välbyggda frågor och diskussioner. Intervjuerna var kvalitativa och gjordes med en entreprenör och en beställare. Nedan följer en djupare genomgång av tillvägagångssättet.
3.1 Litteraturstudie
En omfattande litteraturstudie genomfördes på ämnet för att få en tydligare bild över just stambyten. Då det finns mycket dokumenterat inom ämnet både i böcker och på internetsidor var det viktigt att göra en grundlig och väl genomarbetad litteraturstudie. Studien gick från en översiktlig studie kring stambyten vilken lade grunden för en mer specifik litteraturstudie kring studiens frågeställningar och avgränsningar. Denna typ av litteraturstudie kallas Trattmodellen.
Trattmodellen syftar just till att ge en allmän litteraturöversikt över ämnet vilken presenteras längst upp i tratten. Litteraturstudien når sedan den nedre delen av tratten där mer konkreta fakta kring de faktiska frågeställningarna lyfts fram (Nyberg & Tidström 2012). I litteraturöversikten (kapitel 2 Teori) behandlas LOU (lagen om offentlig upphandling), entreprenad- och upphandlingsformer, avtal, ÄTA-arbeten, ersättningsformer, FFU och kvarboendesituationen. Litteraturöversikten skapar i sin tur möjlighet till att jämföra, göra tolkningar och dra slutsatser av rapportens resultat.
3.2 Intervjustudie
Intervjuerna som genomförts har följt den semistrukturerade modellen. En semistrukturerad intervju betyder att frågorna är förutbestämda och ställs till samtliga kandidater. Följdfrågor ställs utifrån vad respondenten berättar snarare än att ställa följdfrågor kring vad intervjuaren vill att respondenten ska berätta om. Intervjun byggs på så viss upp efter vad respondenten berättar vilket landar mer i ett samtal kring frågorna då strukturen inte är fast i en semi- strukturerad intervju. De intervjuer som genomförts följer också en kvalitativ forskningsmetod.
En kvalitativ intervjustudie syftar till att förstå upplevelser, tolkningar och uppfattningar om undersökningsområdet. (Nyberg & Tidström 2012)
I denna rapport ligger fokus på en byggentreprenör och en beställare samt en lagbas för yrkesarbetarna. Detta medförde att frågorna som ställdes fick modifieras en aning för att få frågorna anpassade till respondenternas expertisområde, dock med fortsatt fokus på rapportens frågeställningar. Intervjuerna skedde löpandes under arbetets gång och bokades cirka en vecka i förväg. Intervjuerna varade i ca en timma och ägde rum på beställarens kontor, totalentreprenörens kontor samt på byggarbetsplatsen där stambytesrenoveringen ägde rum.
Intervjuerna spelades in samt att eventuella kompletteringar och vidare funderingar som dök upp senare under arbetets gång reddes ut via E-postkontakt och telefonkontakt.
Svaren som intervjuerna gav transkriberades och sammanställdes (se kapitel 4.2 Intervjuresultat) för att kunna analyseras, jämföras och diskuteras.
3.3 Urval av respondenter till intervjustudien
Valet av respondenter gjordes med avsikt på rapportens syfte och frågeställningar.
Respondenterna som valdes besitter kunskap om just de områden som berörs i rapportens teoridel (Kapitel 2 Teori) vilket gjorde valet enkelt. Respondenter som vi valt att intervjua är:
- Beställare för stambytesprojektet - Totalentreprenör till stambytesprojektet - Lagbas - Snickare i stambytesprojektet
Beställaren och totalentreprenören har i detta fall ett övergripande ansvar och kunskap kring entreprenadjuridiken, ekonomin och samordningen av arbetet medan lagbasen kan ge oss en verklighetsbild om hur det fungerar ute på plats vid det pågående stambytesprojektet. Detta gav författarna möjligheten att jämföra de olika parternas uppfattning om eventuell problematik kopplat till rapportens frågeställningar i det pågående stambytesprojektet så väl på plats som på kontoret.
3.4 Metoddiskussion
Källorna som har använts i litteraturstudien är både elektroniska och tryckta för att öka studiens trovärdighet. Källorna är hämtade ur biblioteket på Högskolan i Borås samt från myndigheter och branschorganisationer så som Svensk Byggtjänst, Boverket, SABO, Konkurrensverket och Sveriges Domstolar etc. Dessa myndigheter och branschorganisationer är just inriktade på de områden som analyseras i denna rapport vilket ökar litteraturstudiens trovärdighet. De tryckta källorna som har använts anses också som trovärdiga då författarna är specialister inom sina yrkesverksamma områden.
Studien bygger mycket på de intervjuer som har genomförts. Intervjuerna har både skett via möten samt vid eventuell komplettering av intervju-underlaget via e-post och telefonkontakt.
Fördelen att mötas upp och genomföra intervjun skapar utrymme för en mer öppen diskussion där bilder, kroppsspråk och gester kan användas på ett tydligare sätt för att förtydliga både frågorna och svaren i intervjun. Svagheterna med telefonkontakt är att det är svårare i viss utsträckning att tolka och förstå vad respondenten säger vid oklarheter. Då går inte se ansiktsuttryck och kroppsspråk för att kunna tolka respondenten. I verkligheten hade det varit enklare att tolka och förstå. En annan nackdel är att det inte går att förtydliga saker och ting med visuella hjälpmedel vid telefonkontakt. Problemet med e-postkontakt är att svaren kan bli korta och ej tillräckligt analyserande vilket gör informationen tunn. Här är också visuella hjälpmedel begränsade för att förtydliga budskapet.
3.4.1 Validitet
Validiteten av en forskningsstudie innebär värdet av den information som har samlats in.
Validiteten syftar till om de uppgifter som har samlats in är relevanta till det problemet som undersöks. Det är därför viktigt att formulera intervjufrågor så att de berör det området som ska beröras (Kylén 2004). Intervjuerna genomfördes i ett relativt tidigt skede vilket har medfört att fler idéer och funderingar kring rapportens frågeställningar dykt upp under litteraturstudiens gång samt efteråt, vilket i sin tur minskar validiteten till viss grad. Hade intervjustudien genomförts i ett senare skede hade det bidragit till en ökad validitet.
3.4.2 Reliabilitet
Reliabiliteten syftar till huruvida de insamlade uppgifterna är sanna eller inte (Kylén 2004).
Begreppet sann är däremot ett relativt begrepp då informationen som lämnats av respondenterna ur hens perspektiv kan vara sanna, eller att uppgifterna som lämnats av respondenterna är baserade på sakliga fakta. Kontroll av reliabiliteten görs då upprepad datainsamling sker från olika källor/respondenter och att resultatet blir samma varje gång. En jämförande studie av flera stambytesprojekt har inte genomförts för att på så sätt se om respondenter i andra projekt upplever samma problematik kring rapportens frågeställningar, vilket i sin tur hade ökat
reliabiliteten. Respondenterna kan således ha påverkats av yttre faktorer vid intervjustudien, vilket kan bidragit till att reliabiliteten minskat en aning.
4 RESULTAT
I detta kapitel presenteras resultaten från intervjuerna. Kapitlet är uppdelat i tre huvudområden som kretsar kring de frågeställningar som formulerats. Utefter frågeställningarna inleddes diskussioner med respondenterna, som ligger till grund för resultatet nedan. Frågorna som diskuterades under intervjuerna presenteras i bilagan.
Frågorna var en utgångspunkt i samtalen men anpassades till viss del för att rikta sig tydligare till de olika respondenterna.
4.1 Respondenter i intervjuerna
Beställare – AB Bostäder
Byggentreprenör – Byggcenter i Borås Byggnads AB Lagbas snickare – Byggcenter i Borås Byggnads AB
4.2 Intervjuresultat
Nedan presenteras relevanta resultat av intervjustudien. resultatet har delats in i underrubriker baserade på rapportens tre frågeställningar (se kapitel 1.2 syfte).
4.2.1 Upphandling av stambytesprojekt
Beställaren förklarar att de oftast använder sig av generalentreprenad som upphandlingsform och totalentreprenad som entreprenadform. Vidare nämner beställaren att det blir en ohållbar situation med hög arbetsbelastning om de hade handlat upp sina projekt som en utförandeentreprenad då de har en projektportfölj där flera projekt pågår samtidigt. Beställaren nämner att det säkerligen hade blivit en aning billigare med en utförandeentreprenad men på grund av projekteringsansvaret och samordningsansvaret räcker inte tiden och de interna resurser till, istället betalar gärna beställaren lite mer för att släppa ansvaret till totalentreprenören som i sin tur sköter samordning och administrering av sina underentreprenörer. En annan fördel som beställaren nämner är att de bara har avtal med en part, alltså totalentreprenören. Vilket enligt beställaren skapar en tydlig ansvarsfördelning i projektet. Beställaren stänger dock inga dörrar för att jobba enligt andra entreprenadstrukturer.
Förutsättningarna för att ett sådant projekt skall gå att genomföra så bra som möjligt är en mindre belastande projektportfölj.
Beställaren anser också att vid en utförandeentreprenad blir det en tung handling då beställarens projektörer skall beskriva alla badrum. Beställaren säger att det krävs väldigt mycket projektering för att identifiera allt som är dolt i badrummen, vilket är väldigt tidskrävande.
Dessutom blir det svårt för entreprenören att lämna pris på en så omfattande handling. I den värsta av världar lämnar ingen pris på en sådan omfattande handling, tillägger beställaren.
Entreprenören delar till stor del beställarens åsikter om hur ett stambytesprojekt skall handlas upp. Entreprenören anser att totalentreprenad eller totalentreprenad i samverkan är det som funkar vid badrumsrenoveringar. Då projekterar beställaren väsentligt mindre utan gör bara en rambeskrivning. Entreprenören förklarar att fördelen med det är att de då kan komma på sina egna lösningar och att fördelen för beställaren blir att entreprenören måste uppfylla kraven beställaren ställt. Gör de inte det faller ansvaret tillbaka på entreprenören. Entreprenören beskriver vidare att de helst jobbar med totalentreprenad i samverkan när det kommer till stambyten. Det är den säkraste och öppnaste formen menar entreprenören. Fördelen med det är att de förenklingar som hittas tar beställaren del av och de problem som stöts på som
entreprenören kanske inte har sett, löses tillsammans. Enligt entreprenören är risken mindre i en entreprenad med samverkan, samtidigt som det kanske inte går att tjäna lika mycket.
Den entreprenadform entreprenören aldrig jobbar med vid stambyten är utförandeentreprenad.
Enligt entreprenören är det dyrt och osäkert att jobba med denna entreprenadform och ÄTA- hanteringen blir för stor. Anledningen till att ÄTA-hanteringen blir så stor menar entreprenören är för att det då kalkyleras precis efter vad som står i förfrågningsunderlaget även om entreprenören med sin erfarenhet inser att det kommer att resultera i ÄTA-arbeten.
Entreprenören säger att, även om handlingarna i en totalentreprenad också kan vara undermåliga, så är sannolikheten betydligt högre i en utförandeentreprenad. Detta kan enligt entreprenören bero på olika saker. Dels är det mycket som ligger dolt i badrummen, lägenheterna ser inte likadana ut eller så är beställarna och projektörerna inte tillräckligt insatta i hur fastigheterna ser ut när de utför sin projektering.
Entreprenören förklarar att handlingarna som går ut på anbud i en totalentreprenad också kan vara undermåliga, något som beställaren kan hålla med om. Beställaren menar att detta beror på att ritningarna de har i bestånd är gamla pappersritningar från så tidigt som 1960-talet. Dessa ritningar stämmer inte alltid överens med hur det faktiskt utfördes. När ritningarna senare ritas om digitalt av en konsult samspelar de inte alls med verkligheten. Ett annat problem menar beställaren kan vara att reglerna förr inte är likadana som idag, vilket kan skapa en problematik med ritningarna. Det kanske också var så att det var olika byggfirmor som utförde jobben som inte gjorde likadant, något som beställaren pekar på som en annan anledning till att pappersritningarna inte samspelar med varandra.
Entreprenören förklarar att de felaktiga handlingarna i förfrågningsunderlaget blir ett problem när de gör sin färdigprojektering. De måste räkna med det som står i underlaget och är då handlingarna felaktiga förs detta över till produktionen. Beställaren förklarar att om problemen först upptäcks under produktionen leder detta till stora ÄTA-arbeten. Beställaren vill därför gärna att felen i förfrågningsunderlaget kommer fram så fort som möjligt så att de i värsta fall kan göra om underlaget och upphandlingen och börja om på nytt. En annan lösning enligt beställaren kan vara att de låter entreprenören, som redan är på plats, få extra tid att projektera färdigt innan de går ut i produktion igen.
4.2.2 Hantering av ÄTA-arbeten
Entreprenören och beställaren är eniga om att problematiken med ÄTA-arbeten ligger i de framtagna handlingarna som går ut på anbud.
Entreprenören berättar att den vanligaste orsaken till uppkomsten av ÄTA-arbeten brukar vara beskrivning som är motstridig eller inte tillräckligt tydlig. Det står en sak på en sida och en annan sak på nästa sida. Andra orsaker kan vara ritningar som inte samspelar. Entreprenören säger också att i en totalentreprenad så får de välja den enklaste vägen vid kalkylering. Finns motstridigheter eller oklarheter i förfrågningsunderlaget har entreprenören, enligt AB-systemet, rätt att välja den lösning som passar denne bäst.
Beställaren säger att de tar höjd för uppkomsten av ÄTA-arbeten i sina projekt. I stambytesprojekt är riskpengen lite högre än vanligt då de är medvetna om att mycket är dolt som inte kan ses förrän i produktionen. Beställaren nämner att de inte kan göra för mycket förstörande prover då de boende fortfarande brukar badrummen i projekteringsstadiet, vilket landar i en avvägning kring vad som är en rimlig projektering och hur mycket ÄTA de istället kan tänka sig att stå för. Riskpengen för att täcka uppkomsten av ÄTA brukar ligga runt 3–15%
