NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 1 781 1 mån (%) -7,9
Nettoskuld (MSEK) 3 242 3 mån (%) -5,8
Enterprise Value (MSEK) 5 023 12 mån (%) 25,9
Soliditet (%) 32,8 YTD (%) 29,0
Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 75,8 Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 41,8
Free Float (%) 83% Kortnamn STEF B
2014A 2015A 2016E 2017E
Hyresintäkter (MSEK) 22 356 425 443
Driftnetto (MSEK) 13 247 290 313
Förv.res (MSEK) -3 119 137 166
EBT (MSEK) 32 370 611 166
EPS (förv.res. SEK) -0,15 4,30 4,97 6,01
EPS SEK 1,30 11,21 17,59 5,41
Tillväxt hyresint (%) N/A nmf 19,3 4,4
EPS tillväxt (%) N/A nmf 56,9 -69,2
Driftnettomarg. (%) 58,2 69,2 68,4 70,7
2014A 2015A 2016E 2017E
EV/Hyresintäkter (x) nmf 9,7 11,8 11,3
EV/Driftnetto (x) nmf 14,0 17,3 16,0
P/E (förv.resultat.) (x) nmf 11,6 13,0 10,7
P/BV (x) 1,0 0,9 0,9 0,9
P/NAV (x) 1,00 0,88 0,81 0,78
Dir. avkastning (%) nmf 0,0 2,5 3,1
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
Kvalitena AB 16,8% 34,0%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,7% 5,4%
Altira AB 8,7% 13,8%
Lantmännen 7,5% 4,2%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Seth Lieberman Q4-rapport
VD Fredrik Brodin
CFO Magnus Sundell
Analytiker: Markus Henriksson
Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena-koncernen är ett
fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i Stockholmsregionen.
Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment.
BOLAGSINFORMATION
I linje med estimat. För det tredje kvartalet redovisade Stendörren hyresintäkter om 107 MSEK (99) och ett driftnetto om 77 MSEK (71) vilket i stort sett var i linje med vårt estimat om 107 MSEK respektive 75 MSEK. Överskottsgraden förbättrades något och blev 72% (71,2) där vi hade räknat med 70%. Avvikelsen berodde på något lägre driftskostnader än förväntat och samtidigt blev central administration något högre än vad vi räknade med vilket resulterade i att förvaltningsresultatet om 38 MSEK (37) var helt i linje med våra förväntningar. Uthyrningsgraden minskade sekventiellt till 88% (90) vilket berodde på att en större hyresgäst avflyttat från Båglampan 35 i Bromma. Fastigheten ligger vid Bromma flygplats och med en fortsatt attraktiv hyresmarknad i Stockholm ser Stendörren goda möjligheter till att fylla vakansen.
Ytterligare värdeförändringar under Q3. Avkastningskraven på marknaden fortsatte nedåt vilket ledde till ytterligare orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet om 82 MSEK (17). Uppgången berodde även på gynnsam utveckling av Stendörrens projektfastigheter samt nyuthyrningar.
Transaktionsmarknaden var således fortsatt god och Stendörrens bidrag var förvärvet av två centralt belägna, fullt uthyrda industrifastigheter i Sollentuna kommun. Tillsammans med kommunen ser Stendörren framtida möjligheter att ändra befintlig detaljplan till bostadsändamål och fram till dess genererar fastigheterna kassaflöde. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie ökade till 78,2 SEK (49,1) vilket motsvarar en uppgång om 59% i årstakt och en sekventiell uppgång om närmare 19%.
Förvärvsmöjligheter. Sommaren och hösten har präglats av ett intensivt arbete med byte av handelsplats. När nu slutfasen är inledd kan resurser frigöras och ledningens fokus kan istället ligga på att identifiera bra investeringar. Soliditeten om 32,8%
(27,6) och belåningsgraden om 58,6% (69) visar att nyckeltalen går åt rätt håll och förvärvsutrymme finns. Våra estimat hålls i stort sett oförändrade.
RÖSTER
2017-02-24
• I linje med estimat
• Ytterligare värdeförändringar under Q3
• Förvärvsmöjligheter
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
NASDAQ OMX First North Fastigheter
40 45 50 55 60 65 70 75 80
2015-11-04 2016-02-05 2016-05-06 2016-08-04 2016-10-31
STEF B OMXSPI (ombaserad)
1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16E 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Hyresintäkter 56 94 99 107 104 106 107 108 N/A 22 356 425 443 455
Driftkostnader -21 -26 -29 -35 -36 -32 -30 -35 N/A -9 -110 -133 -130 -131
Driftnetto 35 68 71 72 68 74 77 72 N/A 13 247 291 313 324
Central administration -5 -6 -8 -12 -13 -12 -14 -11 N/A -3 -31 -50 -43 -44
Finansnetto -17 -25 -27 -29 -27 -25 -26 -26 N/A -12 -97 -104 -104 -104
Förvaltningsresultat 13 37 37 31 27 37 38 35 N/A -3 119 137 166 176
Värdeförändring fastigheter 7 72 17 164 37 427 82 0 N/A 35 260 546 0 0
Värdeförändring derivatinstr. -13 16 -28 17 -40 -28 -4 0 N/A 0 -8 -72 0 0
EBT 7 125 26 212 24 436 116 35 N/A 32 370 611 166 176
Skatt -1 -27 -3 -30 4 -100 -25 -4 N/A -7 -61 -125 -17 -18
Nettoresultat 6 98 23 182 27 336 91 32 N/A 25 310 486 149 158
EPS e. utsp. (SEK) 0,20 3,55 0,85 6,59 0,98 12,17 3,29 1,15 N/A 1,30 11,21 17,59 5,41 5,74
EPS (förv.res.) 0,47 1,35 1,34 1,13 0,98 1,34 1,38 1,28 N/A -0,15 4,30 4,97 6,01 6,37
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 155% 67,2% 5,5% 8,0% -2,7% 1,9% 0,9% 0,7% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A nmf nmf 13% 8% 1% N/A N/A N/A 19% 4% 3%
Just. Driftnetto/Intäkter 63% 73% 71% 68% 65% 70% 72% 67% N/A 58% 69% 68% 71% 71%
Just. Förv.res/Intäkter 23% 40% 37% 29% 26% 35% 36% 33% N/A -13% 33% 32% 37% 39%
Just. EBT marginal 12% 133% 27% 199% 23% 411% 108% 33% N/A 145% 104% 144% 37% 39%
MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E SEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Kassaflöde från rörelsen N/A -2 130 114 149 158 EPS N/A 1,30 11,21 17,59 5,41 5,74
Förändring rörelsekapital N/A -31 -40 -220 35 -43 Just. EPS N/A 1,30 11,21 17,59 5,41 5,74
Kassaflöde löpande verksamheten N/A -33 90 -106 185 116 BVPS N/A 43,1 53,9 69,5 72,9 76,1
Kassaflöde investeringar N/A -33 -709 -77 111 111 CEPS N/A neg 3,25 -3,83 6,69 4,19
Fritt kassaflöde N/A -66 -619 -183 296 227 DPS N/A 0,00 1,60 2,00 2,50 2,75
Kassaflöde fin. verksamheten N/A 87 637 273 -55 -69 ROE N/A nmf 27% 28% 8% 8%
Nettokassaflöde N/A 22 18 90 240 158 Just. ROE N/A nmf 27% 28% 8% 8%
Soliditet N/A 36% 30% 33% 34% 35%
AKTIESTRUKTUR 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Fastigheter N/A 2 186 4 889 5 548 5 437 5 326 Antal A-aktier (m) 2,5
Totala tillgångar N/A 2 289 5 024 5 852 5 997 6 071 Antal B-aktier (m) 25,1
Eget kapital N/A 819 1 489 1 920 2 014 2 103 Totalt antal aktier (m) 27,6 +468 121 317 00
Kassa och bank N/A 32 50 141 382 539 www.stendorren.se
Nettoskuld N/A 1 313 3 135 3 282 3 041 2 884
Soliditet
Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu
107 107 425 425 439 443
Driftnetto 75 77 289 291 310 313
Just. EPS 1,37 1,38 4,99 4,97 5,92 6,01
MSEK
Strandvägen 5A 114 51 Stockholm
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Hyresintäkter
Förändring Förändring
Skillnad
Q3 2016A 2016E 2017E
1%
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
1%
2%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
0%
3%
0%
0%
1%
0%
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
MARGINALUTVECKLING, RULLANDE 12m & GEOGRAFISK FÖRDELNING
RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (ÅR 2015)
0 50 100 150 200 250 300 350
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2015 2016
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2015 2016
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0 20 40 60 80 100 120
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2015 2,016
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0X 2X 4X 6X 8X 10X 12X 14X
40%
50%
60%
70%
2015A 2016E 2017E 2018E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto
FÖRDELNING YTA (AREA) HYRESGÄSTSPLIT MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT
* Per Q3 2016
BOLAGSBESKRIVNING
Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet. Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 20 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D. Carnegie & Co även är huvudägare i Stendörren.
Bolaget ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund.
Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar.
44%
25%
18%
11% 2%
Lager/logistik Lätt industri Kontor Retail Övrigt
13%
4%
3%
2%
78%
Coop
Silex
Äventyrslandet i Stockholm Unilever
Övriga
DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION AAnsvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium)
Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.
DISCLAIMER Innehåll och källor
Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i denna analys baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i analysmaterialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. För förklaring av innebörden i rekommendationerna [”köp”,
”sälj” och ”behåll”] se www.introduce.se/analys/.
Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i denna analys före publicering. Om inget annat framgår av dokumentet har Remium inte ingått avtal att ta fram rekommendationerna i detta dokument med något företag som omnämns.
Remiums investeringsrekommendationer bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad vid tidpunkten för rekommendationens färdigställande.
Remiums analytiker uppdaterar i normalfallet enbart en investeringsrekommendation om något väsentligt inträffat som påverkar aktiens värde enligt analytikerns bedömning.
Risker
Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk.
Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning.
Intressekonflikter
Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar.
Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/Remium.
Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight.
Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen.
Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Stendörren: Introduce, Likviditetsgaranti och Certified Adviser. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Bolagen i texten. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat denna analys, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som rekommendationerna i dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller inte någon ersättning som är direkt knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag eller något av Remiums uppdrag inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser.
Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen utfallit (uppdateras varje kvartal):
Köp: 57%
Behåll: 38%
Sälj: 5%
Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen, avseende de bolag där Remium tillhandahåller eller under de senaste 12 månaderna har tillhandahållit likviditetsgaranti och/eller Corportate Finance-uppdrag, utfallit (uppdateras varje kvartal):
Köp: 14%
Behåll: 12%
Sälj: 0%
Ingen rekommendation: 74%
Spridning av detta dokument
Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder.
Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas.
Om Remium
Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn.