NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 6 550 1 mån (%) -0,4
Nettoskuld (MSEK) 11 104 3 mån (%) 7,5
Enterprise Value (MSEK) 17 654 12 mån (%) -0,3
Soliditet (%) 33,3 YTD (%) 3,1
Antal aktier f. utsp. (m) 134,5 52-V Högst 53,92
Antal aktier e. utsp. (m) 134,5 52-V Lägst 0,00
Free Float (%) 64,1 Kortnamn DIOS
2015A 2016A 2017E 2018E
Hyresintäkter (MSEK) 1 295 1 323 1 696 1 749
Driftnetto (MSEK) 776 806 1 083 1 133
Förv.res (MSEK) 508 539 832 881
EBT (MSEK) 845 957 1 150 881
EPS (förv.res.) (SEK) 6,80 7,21 6,19 6,55
DPS (SEK) 2,85 1,83 2,00 2,10
Tillväxt hyresint (%) 0,3 2,2 28,2 3,2
Just. EPS tillväxt (%) 20,7 6,1 -14,2 5,8
Just. Driftnettomarg. (%) 59,0 60,1 63,2 64,0
2015A 2016A 2017E 2018E
EV/Hyresintäkter (x) 9,9 10,7 10,3 10,0
EV/Driftnetto 16,7 17,8 16,3 15,6
P/E (förv.resultat.) (x) 9,1 6,5 7,9 7,4
P/NAV (x) 1,0 0,7 0,8 0,8
P/CEPS(x) 13,4 7,3 10,2 8,1
Dir. avkastning (%) 5,9 3,9 4,1 4,3
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
AB Persson Invest 15,4% 0,154 15,4%
Backahill Inter AB 10,5% 0,1048 10,5%
Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,1006 10,1%
Pensionskassan SHB Förs.förening 6,0% 6,0%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Bob Persson 3Q-rapport
VD Knut Rost
CFO Rolf Larsson
IR Johan Dernmar
NASDAQ OMX Mid Cap Fastigheter
• Stark tillväxt i linje med estimat
• Högre projektutvecklingstakt framgent?
• Bibehållna estimat
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
2017-10-25
Analytiker: Markus Henriksson
markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11
Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Umeå, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå.
BOLAGSBESKRIVNING
Stark tillväxt i linje med estimat. För det andra kvartalet redovisade Diös hyresintäkter om 435 MSEK (334) som med en överskottsgrad om 65,7% (63,5) resulterade i ett driftöverskott om 286 MSEK (212). Vår prognos avseende hyresintäkter om 434 MSEK var i linje medan vi hade räknat med en överskottsgrad om 66,5% och ett driftnetto om 289 MSEK. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,4% jämfört med motsvarande period föregående år medan driftnettot i jämförbart bestånd stärktes med 6,1%.
Värdeförändringarna var fortsatt måttliga och uppgick till 94 MSEK (39). Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 6,11%, innebärandes en minskning med 2 bp sedan Q1 och 44 bp jämfört med motsvarande period föregående år.
Därutöver minskade EPS-förvaltningsresultatet med 11% till 1,67 SEK (1,87) gentemot vårt estimat om 1,69 SEK och förklaras av den stora nyemission som genomfördes för att förvärva fastigheter om 4,5 Mdr SEK från Castellum.
Högre projektutvecklingstakt framgent? Diös genomförde ett antal bytesaffärer under kvartalet vilket netto kommer leda till ökade hyresintäkter om ~9,4 MSEK årligen. Därtill har bygglovsansökan lämnats in avseende nyproduktion av bostäder i centrala Falun. Dock rör det sig enbart om en tillbyggnad på befintlig fastighet om totalt 19 lägenheter.
Tempot har ökat men är fortfarande på en låg nivå. Detta kan dock komma att ändras markant under de kommande åren.
För närvarande kommer bolaget investera cirka 450-500 MSEK i hyresgästanpassningar för innevarande år med en avkastning omkring 9%. I sig en väldigt bra ROI och investeringsvolymen väntas fortsätta i samma takt framgent.
Därutöver ser Diös investeringsmöjligheter (nybyggnation) i Luleå, Umeå, Sundsvall och Östersund om cirka 700-1 000 MSEK per år under de kommande fem åren med preliminär start under H2 2018. Detta är inte något vi räknar med för närvarande eftersom det finns för få datapunkter att förhålla sig till.
Bibehållna estimat. Diös fortsätter visa flera styrketecken, bl.a. uppgick ränteteckningsgraden till mycket stabila 5,8 ggr (3,5). Estimaten hålls relativt oförändrade.
RÖSTER 40
45 50 55 60
2016-07-12 2016-10-04 2016-12-28 2017-03-23 2017-06-22
DIOS OMXSPI (ombaserad)
1Q16 2Q16 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17 3Q17E 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter 335 334 335 337 405 435 435 438 1 312 1 315 1 340 1 714 1 769 1 815
Driftkostnader -148 -122 -123 -142 -164 -149 -149 -169 -550 -539 -534 -631 -636 -643
Driftnetto 187 212 212 195 241 286 286 270 762 776 806 1 083 1 133 1 172
Central admin. & avskrivningar -16 -16 -13 -18 -21 -15 -14 -18 -58 -58 -63 -68 -67 -69
EBIT 172 235 306 358 430 365 272 252 704 718 743 1 015 1 066 1 103
Finansnetto -52 -56 -52 -45 -41 -47 -47 -47 -283 -210 -204 -183 -185 -188
Förvaltningsresultat 119 140 147 132 179 224 225 204 421 508 539 832 881 915
Värdeförändring fastigheter 1 39 107 181 210 94 - - 62 273 327 304 - -
Värdeförändring derivatinstr. 19 28 27 17 9 5 - - -91 64 91 14 - -
EBT 139 207 281 330 398 323 225 204 392 845 957 1 150 881 915
Aktuell Skatt -4 35 -8 -11 -8 -9 -4 -4 -10 -163 11 -26 -18 -18
Uppskjuten skatt 8 -48 -44 -53 -64 -59 -22 -20 -80 -140 -136 -166 -88 -92
Nettoresultat 143 194 229 266 326 255 198 180 302 542 832 959 775 806
EPS e. utsp. (SEK) 1,91 2,60 3,06 3,56 2,42 1,90 1,47 1,34 4,04 7,25 11,13 7,13 5,76 5,99
EPS (förv.res.) 1,59 1,87 1,97 1,77 1,33 1,67 1,67 1,52 5,63 6,80 7,21 6,19 6,55 6,81
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 1,2% -0,3% 0,3% 0,3% 20,5% 8,0% -0,4% 0,7% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 2,2% 3,4% 1,5% 20,8% 30,9% 30,0% 30,5% -0,1% 0,3% 2,2% 28,2% 3,2% 2,6%
Just. Driftnetto/Intäkter 56,5% 64,2% 64,0% 58,7% 60,3% 66,2% 66,5% 62,2% 59,0% 59,9% 60,9% 63,8% 64,8% 65,3%
Just.Förvaltningsres./Intäkter 36,0% 42,4% 44,4% 39,8% 44,8% 51,9% 52,3% 47,1% 32,6% 39,2% 40,7% 49,1% 50,3% 51,0%
Just. EBT marginal 41,5% 62,0% 83,9% 97,9% 98,3% 74,3% 51,7% 46,6% 29,9% 64,3% 71,4% 67,1% 49,8% 50,4%
MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Kassaflöde från rörelsen 411 389 523 773 863 897 EPS 4,04 7,25 11,13 7,13 5,76 5,99
Förändring rörelsekapital 11 -42 -41 -129 -49 -27 EPS (förv.res.) 5,63 6,80 7,21 6,19 6,55 6,81
Kassaflöde löpande verksamheten 422 347 482 644 814 870 BVPS 45,0 49,4 57,7 50,7 54,4 58,3
Kassaflöde investeringar -299 -888 27 -2911 -577 -592 CEPS 5,65 4,64 6,45 4,79 6,05 6,47
Fritt kassaflöde 123 -541 509 -2266 236 278 DPS 2,85 2,85 1,83 2,00 2,10 2,20
Kassaflöde fin. verksamheten -165 462 -509 2410 -269 -282 ROE 9% 15% 21% 17% 11% 11%
Nettokassaflöde -42 -79 0 144 -33 -5 Just. ROE 9% 15% 21% 17% 11% 11%
Soliditet 27% 27% 31% 34% 36% 37%
AKTIESTRUKTUR 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Fastigheter 12 200 13 381 13 683 19 381 19 958 20 550 Antal A-aktier (m) -
Totala tillgångar 12 340 13 505 13 920 19 789 20 363 20 956 Antal B-aktier (m) 134,5
Eget kapital 3 365 3 694 4 313 6 816 7 321 7 845 Totalt antal aktier (m) 134,5 +46 (0)770 33 22 00
Kassa och bank 79 0 0 144 111 106 www.dios.se
Nettoskuld 7 594 8 348 8 037 11 056 11 089 11 094
Sysselsatt kapitalSoliditet 11 038 12 042 12 350 18 016 18 521 19 04528% 28% 23% 25% 27% 27%
MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu
434 435 1 713 1 714 1 769 1 769
Driftnetto 289 286 1 088 1 083 1 134 1 133
1,69 1,67 6,27 6,19 6,62 6,55
MSEK
Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Totala Intäkter
Förändring Förändring
Skillnad
2Q 2017A 2017E 2018E
0%
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
0%
-1%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
0%
-1%
-1%
0%
-1%
-1%
EPS (förv res) (SEK)
Estimat
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
ROE & CAPEX
RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
ROE
-100%
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
700%
800%
900%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0X 5X 10X 15X 20X 25X 30X
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto -5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2013 2014 2015 2016 2017
Kurs (SEK)
2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E
66,8 23,6 3,0 4,9 13,7 11,9 9,9 0,82 0,79 0,76 34,4 7,6 7,8
Catena 139,0 69,5 14,0 7,8 14,5 10,9 9,9 0,93 0,90 0,85 10,6 12,6 10,0
134,5 12,0 6,0 5,1 13,2 13,2 12,5 1,14 1,07 1,01 29,7 14,7 7,9
48,6 2,2 28,2 3,2 6,5 7,9 7,4 0,66 0,82 0,76 20,8 17,2 11,0
3,4 45,5 12,7 4,8 22,2 33,9 22,4 0,69 0,66 0,64 16,5 6,7 3,6
139,7 -6,8 9,6 4,6 19,7 16,0 16,0 0,91 0,82 0,81 20,4 8,1 5,5
6,0 N/A 616,4 14,0 N/A 13,1 9,9 N/A 0,78 0,73 114,0 33,3 7,1
Medel 24,3 98,6 6,3 15,0 15,3 12,6 0,86 0,84 0,79 35,2 14,3 7,5
Median 17,8 12,7 4,9 14,1 13,1 9,9 0,86 0,82 0,76 20,8 12,6 7,8
Diös
* Preferensaktiejusterade nyckeltal Stendörren
FastPartner*
Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag och har ett fastighetsbestånd om cirka 19 mdr SEK. Bolaget satsar på fastigheter i centrala lägen och i städer såsom Sundsvall, Östersund och Luleå dominerar de i stort sett hela stadsbilden. Den största andelen är kontor som står för 50% av hyresvärdet, följt av butik 23%, industri/lager 6%, bostäder 7% och övrigt 14%.
Historiskt har Diös haft vanan att växa i maklig takt med vissa undantag. 2011 förvärvades Norrvidden, en affär om 5,8 mdr SEK som mer än fördubblade bolagets storlek. I februari 2017 var det dags igen då Diös förvärvade Norrporten för 4,5 mdr SEK från Castellum.
*Snitt högsta och lägsta yield kontorsfastigheter. Källa NaiSvefa
SBB i Norden*
Atr. Ljungberg Amasten*
PEERTABELL
Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)
*Källa: Bolagsrapport per Q2 2017
SKILLNADER I AVKASTNINGSKRAV
AVKASTNINGSKRAV KONTORSFASTIGHETER KASSAFLÖDESDRIVET FASTIGHETSBOLAG
Diös är ett kassaflödesdrivet fastighetsbolag. Marknadens avkastningskrav speglar risken och yielden är generellt sett lägre i centrala lägen, i större orter och för bostadsfastigheter. Därmed är det exempelvis en stor skillnad på kommersiella fastigheter i centrala Stockholm jämfört med centrala Luleå.
Vidare åtnjuter inte Diös lika stora positiva värdeförändringar som exempelvis Huvfudstaden i nuvarande fastighetsklimat då avkastningskraven faller. Å andra sidan kommer inte värdeförändringarna att slå lika hårt åt andra hållet, allt annat lika.
MARKNAD
HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* CENTRALT BELÄGNA FASTIGHETER
20%
17%
14% 15%
13%
11%
10%
Västerbotten Retail Jämtland Norrbotten Västernorrland Dalarna Gävleborg
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Umeå (A-läge) Stockholm (AA-läge) Luleå (A-läge) Östersund (A-läge)
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.
DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer
Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige och mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget anser att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor.
Diös fastighetsbestånd består främst av kontor och butiker, industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sju marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Retail och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndets värde är Umeå, Luleå, Sundsvall och Östersund. Diös präglas av en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring.
I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut.
Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal medan resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De fastigheter som är föremål för större förändringar, exempelvis omfattande om- eller nybyggnationer, liksom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, internvärderas med extern hjälp.
Man kan inte värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde.
Istället för att titta på resultatet är det av intresse att se till kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar.
Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.
Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi med målsättningen att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Därutöver äger Diös, tillsammans med Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 20% av finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 8 000 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Bolagets finansiella målsättning är en soliditet om minst 25% på kort sikt och 30% på lång sikt, en ränteteckningsgrad om minst 1,8 gånger och en belåningsgrad om högst 65%
Värderar sitt fastighetsbestånd externt
Medellång räntestrategi
BOLAGSBESKRIVNING
Fastigheter i norra Sverige
Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter.
