Byggande & Boende i Hallands län
Bostadsmarknadsenkäten 2010
Bostadsmarknadsläget
Central- Övriga Kommun Totalt orten/ kommun- sett innerstan delar Falkenberg Balans Brist Balans Halmstad Brist Brist Balans Hylte Överskott Balans Överskott Kungsbacka Brist Brist Brist Laholm Balans Brist Balans Varberg Brist Brist Brist
Varje år sedan 1994 besvarar landets samtliga kommuner en av Boverket upprättad bostadsmarknadsenkät.
Syftet är att få ett underlag om bostadsläget i kommunerna så att man kan få en samlad bild av det aktuella bostadsmarknadsläget i hela landet, kunna belysa regionala skillnader, följa utvecklingen över tiden samt att få fram underlag för bedömningar av utvecklingen för de närmaste två åren.
Landets länsstyrelser medverkar också i denna bostadsenkät. Länsstyrelsernas uppgift är framför allt att stödja och kvalitetssäkra kommunernas arbete med enkäten, men också att ur enkätsvaren upprätta länsvisa sammanställningar och bedömningar.
Kommunernas svar avser läget den 1 januari 2010. Med ”lägenhet” avses här alla slag av bostadslägenheter för permanentboende i fl erbostadshus, småhus och egnahem.
Bostadsmarknadsläget
I Halmstad, Kungsbacka och Varbergs kommuner råder totalt sett fortsatt brist på bostäder. I Falkenberg och Laholms kommuner råder sammantaget balans. I Hylte kommun fi nns överskott på bostäder i kommunen som helhet.
När det gäller situationen i respektive kommuns centralort är det bostadsbrist i länets samtliga kommuner förutom Hylte, där det är balans.
Utanför kommunens centralorter råder bostadsbrist i Kungsbacka och Varbergs kommuner, överskott i Hylte kommun samt balans i länets tre övriga kommuner.
Av enkätsvaren framgår entydigt att situationen är särskilt svår för ”ungdomar” i länets samtliga kommuner.
En majoritet av kommuner anger därtill att gruppen boende/hushåll som ställer krav på ”god tillgänglighet i bostaden och utemiljön” har särskilt svårt att få tag i en lämplig bostad. Tre av länets sex kommuner anger att situationen också är särskilt svår för grupperna ”stora barnfamiljer” samt ”hushåll med stora krav på ett attraktivt bostadsläge”.
Den rådande bostadsbristen innebär påtagliga svårigheter att tillgodose kommuninvånarnas bostadsbehov.
Detta gäller alltså särskilt grupperna; Ungdomar, Boende med krav på god tillgänglighet, Stora barnfamiljer samt Boende som efterfrågar en bostad i attraktiva lägen. Den rådande bostadsbristen utgör en begränsande faktor för rörligheten på arbetsmarknaden, försvårar möjligheten för ungdomar att fl ytta hemifrån men också på möjligheten att få en bostad som svarar mot äldre och funktionshindrades krav på tillgänglighet.
Länets samtliga kommuner uppger att bostadsbristen är störst vad gäller hyresbostäder om 1 – 2 rum och kök.
Kungsbacka och Falkenberg uppger att det även är stor brist på hyresrätter om 4 rum och kök. Kungsbacka och Varbergs kommuner har det gemensamt att de redovisar stor brist på bostäder av alla storlekar och för alla upp- låtelseformer.
Ingen av länets sex kommuner räknar med några påtagliga förändringar av bostadsmarknadsläget under 2010 och 2011.
Befolkningsutvecklingen
Folkmängden i Hallands län ökade under 2009 med 3 253 personer och uppgick den 31 december 2009 till 296 825 invånare. Detta motsvarar en ökning med 1,11 %. Motsvarande siffror för hela Sverige är 84 335, 9 340 682, resp. 0,91 %.Samtliga kommuner i Halland ökade sin
folkmängd under 2009. I förhållande till folkmängd var ökningen störst i Kungsbacka (1,74 %) och Varberg (1,35 %), vilket placerar dem på 8:e resp.
15:e plats i relativ folkökning bland landets femtio största kommuner. Räknat i folkmängd är Hallands län sedan några år tillbaka det sjunde största länet i riket.
Uthyrningsläget
Totalt fanns vid årsskiftet ca 22 000 lägenheter i de allmännyttiga bostadsföretagen. Av dessa var endast 81 lägenheter, motsvarande 0,37 %, lediga för uthyrning. Härutöver fi nns ett fåtal lediga lägenheter hos privata fastighetsägare. Det fi nns
alltså i princip nästan inte några lediga lägenheter för nyuthyrning i länet. För att bl.a. tillgodose behovet av rörlighet på arbetsmarknaden borde antalet lediga lägenheter vara större, mellan 1,0 och 2 % av beståndet.
Bristen på lediga lägenheter i kombination med en fortsatt hög befolkningsökning samt det stora infl yttnings- trycket från framför allt Göteborgsregionen innebär att bostadsbyggandet i de norra länsdelarna i praktiken fungerar som en begränsande faktor för dessa kommuners folkökning och tillväxt. Bristen försvårar väsentligt möjligheterna för ungdomar att fl ytta hemifrån, att kunna bo kvar i hemkommunen samt att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden.
Förmedling av bostäder
Kommunal bostadsförmedling fi nns liksom tidigare endast i Kungsbacka kommun. I övriga kommuner har allmännyttan egna kösystem. Övriga hyreshusägare fördelar och hyr själva ut lediga lägenheter.
Förturssystem till hyresbostäder fi nns i Falkenberg, Hylte, Kungsbacka, och Varberg. Dessa kommuner ger förtur till personer som har fått arbete i kommunen och därför behöver fl ytta dit.
Kommunal förhyrning av lägenheter för andrahandsuthyrning till hushåll utanför den ordinarie bostadsmarkna den förekommer i länets samtliga kommuner.
Lediga lägenheter i
kommunala bostadsföretag
Kommun Lediga lgh % av beståndet Falkenberg 1 0,04
Halmstad 20 0,20 Hylte 40 7,19 Kungsbacka 0 0,00 Laholm 20 1,27 Varberg 0 0,00 Länet 81 0,37
Folkmängd 2009-12-31 och förändringar 2009
Kommun Folkmängd Förändring Ökning % Falkenberg 40 739 +288 0,71 Halmstad 91 087 +846 0,94
Hylte 10 277 +4 0,04
Kungsbacka 73 938 +1262 1,74
Laholm 23 345 +87 0,37
Varberg 57 439 +766 1.35 Länet 296 825 +3 253 1,11
Förväntat bostadsbyggande 2010 och 2011
Kommunernas sammanvägda bedömning av beräknat påbör-jande under 2010 uppgår totalt till 1268 nya lägenheter. För år 2011 bedömer kommunerna att 1530 lägenheter kommer att på- börjas.
Huvudsakliga hinder för ett högre påbörjande anges enligt enkätsvaren framför allt vara de höga produktionskostnaderna men också att överklagade detaljplaner försenar påbörjanden.
Vidare anges brist på planlagd mark i attraktiva lägen och bristande planberedskap samt svag inkomstutveckling för hushållen utgöra hinder för bostadsbyggandet i några av länets kommuner.
Kommunerna har i s.k. ”projektlistor ” förtecknat de nya bostadsbyggnadsprojekt som resp. kommun känner till.
I dessa projektlistor anger kommunen projektens namn/
fastighet, hustyp och upplåtelseform samt kommunens bedömning över sannolikheten för att projektet i fråga skall kunna påbörjas under 2010.
Summerar man antalet nya lägenheter som enligt kommu- nernas bedömning ”med säkerhet” bedöms påbörjas under 2010 blir summan 839. Adderar man de projekt som det råder ”viss osäkerhet” om blir den totala summan möjliga påbörjade nya lägenheter 1591. Det förväntade verkliga påbörjandet för 2010 torde med största sannolikhet alltså
hamna någonstans mellan 839 och 1591 nya påbörjade lägenheter. Kommunernas bedömning att totalt 1268 lägenheter kommer att påbörjas under 2010 bedöms som skälig och väl underbyggd.
Om man gör en återblick över hur många nya lägenheter kommunerna sammanlagt under åren 2003 till 2009 bedömt skulle påbörjas och jämför med det faktiska påbörjandet så ligger kommunernas bedömningar endast ca 3 % högre än det faktiska påbörjandet. Detta gäller under förutsättning att man undantar år 2008 – då fi nanskrisen medförde närmast nödstopp för påbörjanden under andra halvåret 2008.
Skillnaderna kan - som framgår av stapeldiagrammet variera under enstaka år. Detta är till viss del beroende på om byggstart sker strax före eller efter ett årsskifte. Enstaka år – som ovan nämnts 2008 – kan den eko- nomiska utvecklingen medföra ”nödstopp” och att ”projekt läggs på is” och att det därför uppkommer stora avvikelser mellan beräknat och faktiskt påbörjande. I normalfallet och utjämnat för fl era år så stämmer dock kommunernas bedömningar väl.
Avgörande faktorer som slutligen bestämmer hur många lägenheter som faktiskt påbörjas är bl.a. den all- männa konjunkturen, arbetsmarknadsläget, löneutvecklingen, fi nansieringsmöjligheterna / fi nansieringsvill- koren, prisutvecklingen i det befi ntliga bostadsbeståndet samt givetvis den förväntade ränteutvecklingen.
Därtill kommer att politiska och ekonomiska kriser i vår omvärld kan minska tilltron för framtiden och begränsa byggandet. Det senaste exemplet på detta är den fi nanskris och lågkonjunktur som hastigt utlöstes under hösten 2008 och som kom att resultera i ett väsentligt minskat påbörjande under hösten 2008 och hela 2009.
Förväntat påbörjade nyproduktion Kommunernas bedömning
Antal lägenheter
Kommun År 2010 År 2011 Falkenberg 90 70 Halmstad 200 450 Hylte 28 10 Kungsbacka 550 550 Laholm 50 50 Varberg 350 400 Länet 1 268 1 530
Av kommunerna bedömt resp. faktiskt påbörjande Antal lägenheter nybyggnad
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bedömt Faktiskt
Trots osäkerhet om den ekonomiska utvecklingen under 2010 kan det konstateras att det fortfarande råder stor brist på bostäder i länet och då särskilt bostäder för ungdomar. Länets strategiska läge och attraktiva boende- miljöer talar för att den långvariga och betydande befolkningsutvecklingen kommer att fortsätta.
Länsstyrelsen bedömer - med ledning av kommunernas svar på enkäten, befolkningsutvecklingen och med en förväntan om återhämtning och förbättring av samhällsekonomin men också med beaktande av vad en förvän- tad höjning av räntenivån kan betyda för fi nansieringsmöjligheter och ekonomiska kalkyler - att ett påbör- jande under 2010 på cirka 1200 nya lägenheter är realistiskt.
Med ledning av kommunernas projektlistor kan fördelningen mellan olika upplåtelseformer uppskattas enligt följande. Traditionella hyreslägenheter ca 30 %, hyresrätter för särskilt boende för äldre och studentbostäder ca 5 %, bostadsrätter ca 35 % samt egnahem ca 30 % av det totala påbörjandet.
Kommunal bostadsförsörjningsplanering m.m.
Enligt bostadsförsörjningslagen skall varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsätt- ningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsför- sörjningen förbereds och genomförs. I fem av länets sex kommuner har kommunfullmäktige antagit sådana riktlinjer för bostadsförsörjningen.
Frågor som fl ertalet av kommunerna för närvarande fokuserar särskilt mycket på att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen samt att förbättra tillgängligheten i bostäder, i bostadsområden och i offentlig miljö.
I Kungsbacka, Varberg och Halmstad har kommunerna under de två senaste åren utnyttjat möjligheten att i samband med markanvisning styra upplåtelseformen så att man i nya större bostadsområden får bostäder med lämpliga och varierande upplåtelseformer.
Omvandling av fritidshus till permanenta bostäder sker i betydande omfattning i Kungsbacka, Falkenberg, Halmstad och Laholms kommuner.
I Kungsbacka, Varberg, Falkenberg och Halmstads kommuner har inventering av radonsituationen i bostä- derna genomförts i hela eller betydande delar av kommunen.
Försäljning av allmännyttiga bostäder
Försäljning av hyreslägenheter ur det allmännyttiga bostadsbeståndet förekommer i mycket ringa omfattning i länet. Under 2009 såldes endast 7 lägenheter. För 2010 och 2011 fi nns planer på försäljning av cirka 140 lägenheter. Denna siffra skall ställas mot allmännyttans samlade bostadsbestånd som omfattar drygt 22 000 lägenheter.
Bostäder för fl yktingar
Möjligheterna att tillgodose behovet av bostäder för fl yktingar som deltar i kommunernas fl yktingmot- tagande bedöms - på såväl ett som på tre år sikt - som ”ganska svårt” eller ”mycket svårt” av Falkenberg, Halmstad, Kungsbacka och Varbergs kommuner. Dessa kommuner anger att situationen föranleds av bristen på hyreslägenheter.
Bostäder för studenter och ungdomar
På högskoleorterna Halmstad och Varberg fi nns för närvarande 1345 resp. 50 särskilda studentlägen- heter. Varbergs kommun bedömer att 40 nya studentlägenheter kommer att påbörjas under år 2010.
Alla länets kommuner anger att det är brist på sådana bostäder som just ungdomar efterfrågar.
Den allmänna bostadsbristen anges som huvudsaklig orsak.
Boendeformer för funktionshindrade och äldre
Två av länets kommuner bedömer att behovet av särskilt boende för funktionshindrade är täckt och planerar ingen utbyggnad under de närmaste två åren. Övriga fyra kommuner räknar med att täcka behovet genom planerade utbyggnader under de närmaste två åren.
Fyra av länets kommuner bedömer att behovet av särskilt boende för äldre (s.k. vård- och om- sorgsboende) är täckt och planerar ingen utbyggnad under de närmaste två åren. Övriga två kommuner räknar med att täcka behovet genom planerade utbyggnader under de närmaste två åren.
I fråga om äldrebostäder som inte omfattas av kommunens biståndsprövning enligt socialtjänst- lagen dvs bostäder till medelålders och äldre (s.k. seniorbostäder, +55-bostäder) och de nya s.k.
trygghetsbostäderna (dvs bostäder förbehållna personer över 70 år och där det skall fi nnas perso- nal dagligen som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider) så redovisar kommunerna följande planerade nytillskott för de närmaste två åren.
Antal nya lägenheter
Kommun Seniorbostäder Trygghetsbostäder
Falkenberg 0 20
Halmstad 0 60
Hylte 10 0
Kungsbacka 70 0
Laholm 12 10
Varberg 48 0
Länet 140 90
Enkätsvaren fi nns sammanställda i tabellform. Sammanställningen fi nns tillgänglig på Länsstyrelsens hemsida, www.lansstyrelsen.se/halland (direktlänk: http://www.lansstyrelsen.se/halland/amnen/
Boende/Bostadsplanering/) eller kan beställas från Länsstyrelsen. Tel. vx 035-13 20 00.
Länsstyrelsen i Hallands län, Beredskaps- och samhällsbyggnadsenheten, 2010-04-15
