Planbesked för fastigheten Alhagen 1, Hagbygärde

(1)

Kommunledningskontoret Adress Box 611, 391 26 Kalmar │ Besök Östra Sjögatan 18

Tel 0480-45 00 00 vx │ Fax 480-45 00 47│

TJÄNSTESKRIVELSE

Handläggare Datum Ärendebeteckning

Birgit Endom 2020-11-27 KS 2020/0855

0480-45 03 68

Kommunstyrelsens planutskott

Planbesked för fastigheten Alhagen 1, Hagbygärde

Förslag till beslut

Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för fastigheten Alhagen 1. Detaljplan bedöms kunna vara antagen 2024.

Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas (PBL 2010:900 5 kap 2 - 5 §§ och 13 kap 2 § punkt 2).

Bakgrund

Sökanden avser förändra markanvändningen från industri till handel, kontor och upplevelser. Skisser visar uppförande av lokaler med samlad bruttoarea på 10 500 m². Handelslokaler och för idrott avses uppföras i ett plan i norra delen av fastigheten, medan mot Trångsundsvägen föreslås placering av kontorslokaler i fem våningar och en bruttoarea på 6 500 m².

Enligt aktuell översiktsplan, fastställd 2013, ingår fastigheten i Västra staden och finns intill handelscentrum Hansa city där utveckling av sammanhängande stads- miljö med Flygstaden och kulturlandskapet ska skapas.

Nuvarande lokalerna inom fastigheten är anpassade och specialbyggda för Post- åkeriets verksamhet (nuvarande Postnord). Förändrad användning av lokaler bedöms kräva stora insatser oavsett vilken verksamhet som kan tänkas flytta in.

Fastighetens placering intill Ölandsleden och Trångsundsvägen samt utformning som en hörnfastighet inom Hansa city ställer stora krav kring trafiksäker angöring, men även på en god gestaltning av bebyggelsen och andra ytor inom fastigheten och som visuell entré till handelsområdet.

De till ansökan bifogade skisserna betraktas som möjliga lösningar bland många.

Planbeskedet prövar inte om dessa skisser är godkända eller ej utan det kommande detaljplanearbetet undersöker avgränsning av planområdet samt utformning och fördelning av kvartersmark och allmän platsmark.

(2)

Bilaga

Yttrande till planbesked

(3)

Planeringsenheten Adress Box 611, 391 26 KALMAR │ Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx │Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

Handläggare Datum Ärendebeteckning

Birgit Endom 2020-11-25 SBK 2020-4824

KS 2020/0855 1(10)

Kommunstyrelsens planutskott

Alhagen 1, Hansa city

i Kalmar, Kalmar kommun

Yttrande till planbesked

Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanarbete för ansökt område.

Kommunen anser det lämpligt att pröva möjligheten till ändrad markanvänd- ning från industri till kommersiell service och kontor. Till begäran om planbesked finns en skiss redovisad över disponering av området. Planbeskedet prö- var inte om denna skiss är godkänd eller ej utan betraktas som en möjlig lös- ning bland många. Det kommande detaljplanearbetet undersöker avgränsning av planområdet samt utformning och fördelning av kvartersmark och allmän platsmark.

Detaljplanen beräknas vara antagen 2024 förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret och att planärendet ingår i prioriteringslista av detaljplaner. Planen bedöms som en stor åtgärd då den omfattar ett verksamhetsprojekt omfattande mera än 5 000 kvadratmeter bruttoarea. Faktura enligt taxa, fastställd av kommunfullmäktige skickas separat.

Översiktsbild med aktuell fastighet Alhagen 1 (blå markering) intill Ölandsleden och Trång-

sundsvägen vid Hansa city

Trångsundsvägen

(4)

Bakgrund

KIFAB i Kalmar AB har inkommit med ansökan om planbesked till samhälls- byggnadskontoret 2020-10-06. Ansökan avser ändrad markanvändning från nuvarande industri till handel, kontor och upplevelser. Det anförs visionen att området framöver kan utgöra en ”port från Hagbygärdeområdet till Hansa city”.

Bakgrund kring avsikten till ändrad markanvändning är att nuvarande företag Postnord flyttar sin verksamhet till annan plats och nuvarande lokaler blir tomma.

Ansökan avser fastigheten Alhagen 1 som i dagsläget ägs av KIFAB i Kalmar AB. Fastighetsytan är cirka 15 000 m².

Ansökan avser uppförandet av handels-, kontors- och eventlokaler med en samlad bruttoarea på 10 500 m². Handelslokal och idrott avses uppföras i ett plan i norra delen av fastigheten, medan mot Trångsundsvägen föreslås placering av kontorslokaler i 5 våningar och en bruttoarea på 6 500 m².

Idéskiss i begäran om planbesked, upprättad av Mats Dahlström arkitektkontor och KIFAB i Kalmar AB

(5)

Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 3(10)

Datum Ärendebeteckning

2020-11-25 2020-4824

Gällande detaljplan

Gällande detaljplan 0880K-P03/3, laga kraft 2003-06-16, B

För fastigheten gäller detaljplan för del av Bilen 3 och del av Hagbygärde 2:2, 0880K-P03/3, laga kraft 2003-06-16. Detaljplanen medger främst industri inom aktuell fastighet, där bebyggelsen ska placeras minst 8 meter från fastig- hetsgräns. Byggnadshöjden är lägre i söder och högre i norra delen av området.

Mot angränsande vägar ska det finnas plantering och natur. In- och utfarter är begränsade till två platser varav den i sydost avsåg då angränsande fastighet i öster. Dessutom råder utökad lovplikt för borttagande av träd och vegetation.

Vegetationen mot Ölandsleden i söder och Trångsundsvägen i väster ansågs väldigt viktig och omnämns därför särskilt i syftet med detaljplanen. Detaljpla- nen gjordes specifikt för att Poståkeriet (nuvarande Postnord) skulle kunna flytta till platsen då.

Utsnitt från gällande detaljplan för området med markering kring värdet av vegetationen.

I detaljplan för angränsande fastigheter i norr och öster medges handel med specifikt redovisad parkeringsnorm.

Ölandsleden Trångsundsvägen

(6)

Översiktlig planering

Aktuellt område (se svart streckad linje på kartan nedan) tillhör i gällande över- siktsplan området Västra staden. Med blåmarkering redovisas handelscentrum Hansa city. Ett ställningstagande är att Flygstaden ska utvecklas på ett sådant sätt att en sammanhängande stadsmiljö skapas med bland annat Hansa city och Arenaområdet med intilliggande kulturlandskap. Schematiskt redovisas ett re- kreationsstråk i kartbilden med grön streckad linje som tangerar aktuellt om- råde i söder.

Utsnitt ur gällande översiktsplan, antagen 2013

Inlämnad ansökan anses överensstämma med gällande översiktsplan. Arbetet med ny översiktsplan har påbörjats som förväntas medge samma intentioner för området.

Planprogram för kv. Bilen

För handelsområdet Hansa city upprättades ett planprogram 2006 där aktuellt område berörs endast marginellt. Det finns dock en del riktlinjer som gäller gestaltningen:

- området ska ges en sammanhållen karaktär genom att byggnadskropparna placeras utmed omgivande trafikleder, - ”baksidor” med inlastzoner döljs genom smala grönstråk,

- utformning av belysningen så att denna även bidrar till att skapa visuell upplevelse och sammanhållen helhetskaraktär,

- gemensamt skyltprogram.

Aktuellt område

Trångsundsvägen

(7)

2020-11-25 2020-4824

Utsnitt ur planskiss, tillhörande planprogram för kvarteret Bilen från år 2006

Grönstrukturplan

I grönstrukturplanen, antagen av Kommunfullmäktige 2010, redovisas områ- den söder om Ölandsleden och aktuellt område som värdefulla natur-och re- kreationsområden med betydelse för att kunna röra sig. Trångsundsvägen pe- kas ut som stor trafikbarriär för att kunna ta sig till det angränsande kulturlandskapet.

Vatten och avlopp

Aktuellt område ingår i kommunalt verksamhetsområde för dricksvatten, spill- vatten och dagvatten. Det finns allmänna VA-ledningar i ett stråk på den norra delen av fastigheten (där även fjärrvärme finns). Det finns inget u-område i nuvarande detaljplan och dessa ledningar är inte skyddade med ledningsrätt.

Detta måste hanteras vid ny detaljplan.

Enligt Kalmar kommuns VA-policy (Vatten och avlopp – tematiskt tillägg till översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige 2016-01-25) ska dagvatten tas om hand på lämpligt sätt från estetisk, biologisk och säkerhetssynpunkt. Dag- vatten ska ses som en resurs i planeringen. En hållbar dagvattenhantering kan ske genom att minska andelen hårdgjorda ytor vid exploatering, öka andelen grönytor, ta hand om dagvattnet lokalt, med mera. Lokalt omhändertagandet av dagvatten inom detta område, som till största delen utgörs av hårdgjorda ytor, kan bli en utmaning, men bör undersökas vid kommande planhantering.

Aktuellt område

Kartutsnitt ur gällande grönstrukturplan kring Utveckling av särskilt värdefulla områden

Aktuellt område

(8)

Utgångspunkten ska vara att andelen hårdgjord yta i den nya detaljplanen inte ökar för mycket jämfört med dagens situation. En dagvattenutredning måste göras för detaljplanen.

Klimat

Rådande markhöjder vid området är mellan +5 m till + 6 m över havet, vilket bedöms inte utgöra risk för översvämning p.g.a framtida havsnivåhöjning.

Den stora andelen hårdgjorda ytor inom fastigheten och angränsande handels- området indikerar dock på översvämningsrisk. Grönytan i söder, mellan Ölandsleden och bebyggd del av fastigheten, utgör en mindre sänka och tolkas utgöra viktig yta där dagvatten kan infiltrera vid skyfall. Den höga andelen hårdgjorda ytor och stora byggnadsvolymer anses bidra till periodvis förekom- mande hårda vindbyar och värmeböljor.

Utsnitt från handläggarkartan Streetview från Trångsundsvägen mot öster visar att grön- som visar skyfallskartering vid ytan i söder utgör liten sänka, källa: googlemaps.se 100 års regn och klimat-

faktor 1,3

Riktlinjer avseende för- och exploateringsavtal

I samband med ett kommande plankostnadsavtal, skall om det krävs, ett förav- tal med MEX (mark- och exploatering) tecknas. Föravtalet ska godkännas av kommunstyrelsens planutskott. Syftet med avtalet är att på ett tidigt stadium och på ett övergripande sätt reglera ansvar och kostnader för detaljplan och ge- nomförande. Föravtalet övergår sedan till ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatör.

Arbetet med att upprätta exploateringsavtalet sker parallellt med detaljplanearbetet. Vid samråd ska detaljplanehandlingarna innehålla en beskrivning av det huvudsakliga innehållet i exploateringsavtalet samt konsekvenserna av att detaljplanen helt eller delvis genomförs med stöd av exploateringsavtal. Exploate- ringsavtalet ska vara färdigförhandlat vid granskningsbeslut.

(9)

2020-11-25 2020-4824

Planförutsättningar

Riksintressen och bestämmelser

Ansökt område berörs av riksintresse för Försvarsmakten, påverkansområde för flygplasten (miljöbalken 3 kap 9 §). Detta innebär främst begränsningar för bebyggelsens höjd, men kan även innebära hinder för teknisk utrustning i samband med flygplatsen.

Järnvägsspår cirka 100 meter väster om området, utgör riksintresse för järnväg enligt miljöbalken 3 kap 8 §.

För trädallé på angränsande fastighet Hagbygärde 2:4 i norr gäller biotopskydd.

Barn- och ungdomsperspektiv, trygghet och säkerhet, jämställdhet Området bedöms inte vara särskilt attraktivt för barn att vistas på p.g.a nuvarande användningsändamål som saknar betydelse för barn, samtidigt är områ- det utformat främst för bilburen trafik och besökare. De stora trafiklederna och byggnadsvolym medför en viss otrygghet och en ovilja att vistas vid en längre stund. Längs Trångsundsvägen finns gc-väg som är anordnad på säkert sätt, dvs skild från biltrafik. Norra sidan av Trångsundsvägen saknar gc-väg, varför fastigheten angörs av oskyddade trafikanter från gc-väg längs Trång- sundsvägen.

Geoteknik

Inom området förkommer enligt handläggarkartan jordlager med morän, post- glacial grovsilt och lera, vilket bedöms kan ställa olika krav för grundläggnings- metoder och markanvändningen. Eftersom området är bebyggt idag i sydvästra delen, kan det tolkas finnas goda möjligheter för grundläggning. Vid ny bebyggelse och ändrad markanvändning bör detaljerad geoteknisk undersökning ge- nomföras.

Service

Området finns i sydvästra delen av handelsområdet Hansa city med ett stort utbud av storvolym-handel, sällanköpshandel, livsmedelshandel och mindre utbud av kontorslokaler och restaurang. Det finns vidare ett flertal idrottsanlägg- ningar för utomhus- och inomhusaktiviteter. Det saknas offentlig, kommunal service inom området.

Trafik

Området ligger intill två stora trafikleder, Ölandsleden och Trångsundsvägen med en stor andel tung trafik. Det finns gc-väg längs Trångsundsvägen och södra sidan om Ölandsleden. Kollektivtrafikförbindelser finns mellan Hansa city och centrala Kalmar samt mot Öland/Färjestaden, närmaste hållplatser finns cirka 500 meter från aktuellt område.

Det förekommer transporter av farligt gods på järnvägen som passerar områ- det, varför dessa risker måste utredas vidare.

(10)

Området har två infarter, en i nordväst från Trångsundsvägen och en från sydost från Ölandsleden. Infart i nordväst fungerar dock främst för angränsande fastighet Alhagen 3. En samordning av infarter för båda fastigheter inom ett område är att rekommendera för att minska antalet in- och utfarter längs Trångsundsvägen.

Teknisk försörjning och rättigheter

Tekniska ledningar såsom fjärrvärme, VA-ledningar och dagvattenledningar finns i utkanten av fastigheten eller intill fastighetsgräns. VA-ledningar i norr saknar u-område och är inte skyddade med ledningsrätt.

Kommunen äger vidare ett markområde mellan Alhagen 1 och 3 som heter Hagbygärde 2:4. Området arrenderas ut till fastighetsägaren till Alhagen 3.

Detta område bör tas med vid planläggning för att möjliggöra överföring av marken till Alhagen 3. Marken bör få ett u-område så att det finns möjlighet att skydda befintliga allmänna ledningar med ledningsrätt.

Karta med några av allmänna ledningar vid området Kommunal mark med lila färg

Bebyggelse och landskapsbild

Nuvarande byggnad upptar en yta på cirka 1600 m² inom fastigheten och har typiskt industri- och lagerbyggnadskaraktär. Mot Trångsundsvägen finns en lägre byggnadsdel som används för kontor. Långsidorna mot öster och väster är främst utformade med in-/utlastningsportar och -ramper samt stora asfalte- rade ytor intill för att lastbilar ska kunna vända och backar på ett smidigt sätt.

Nuvarande lokalerna inom fastigheten är anpassade och specialbyggda för Poståkeriets (nuvarande Postnord) verksamhet. Förändrad användning av lokaler bedöms kräva stora insatser oavsett vilken verksamhet som kan tänkas flytta in.

Tomtens placering intill stora vägar och utformning som en hörnfastighet be- döms ha stor betydelse för intrycket av hela området och den utgör en slags port eller entré till Hansa City om man kommer ifrån stadskärnan.

Alhagen 1 Alhagen 3

Alhagen 3 Hagbygärde 2:4

Hagbygärde 2:4

Alhagen 1 Alhagen 3

(11)

2020-11-25 2020-4824

Landskapsbilden påverkas idag av storskaliga byggnadsvolymer, breda trafikleder, öppna markparkeringar och inlastningszoner inom fastigheten och Hansa city. Utblicken mot det öppna åkerlandskapet vid Hagbygärde i väster och träddungen sydväst om cirkulationsplatsen är dock ett positivt inslag i landskapsbilden och bör kunna tas till vara på bättre sätt.

Streetview från Ölandsleden mot odlingslandskapet och Hagbygärde i väster, källa: googlemaps.se

Trädrad inom Hagbygärde 2:4, träddunge inom Alhagen 1 längs Trångsundvä- gen och solitärträd vid Ölandsleden bedöms utgöra viktiga landskapsstukturer och viktiga för landskapsbilden.

Utsnitt ur handläggarkartan

Träd på rad Träddunge

Träd

(12)

Bedömning av ärendet

Utvecklingen av fastigheten är viktigt, dels för att den utgör en port till Hansa city och dels för att utbud av kontorslokaler saknas inom denna del av handels- området.

Placering intill de stora trafiklederna ställer stora krav kring trafiksäker angö- ring, men även på en god gestaltning av bebyggelsen och andra ytor inom fastigheten. Vegetation i väster och norr ska bevaras. Koppling till angränsande fastigheter som har sina ”baksidor” mot denna fastighet ska särskilt beaktas.

Kommunen anser att det är lämpligt att förändra användningen av området, dock är förslaget i ansökan inte det som med automatik godkänns i ett positivt planbesked.

Förslag på fortsatt planarbete

Följande frågor bedöms i dagsläget behöva utredas mer i kommande detaljplanearbete:

- Fördjupad analys av behov kring kontor, idrott och handel som ska ses i sammanhang med Hansa city men även längs stråket av verksamheter vid Trångsundsvägen

- In- och utfarter samt koppling med angränsande fastigheter - Parkeringslösningar för både bil och cykel

- Träd och vegetation i väster och norr - Dagvatten

- Gestaltning/utformning av bebyggelse och kringmiljö då fastigheten har stor påverkan på landskapsbild och stadsbild

- Funktionell och visuell koppling till angränsande fastigheter i norr och öster

- Tillgänglighet och visuell koppling till angränsande odlingslandskapet och naturområden

- Geoteknik och grundläggningsförhållanden - Trygghet och tillgänglighet

- Belysning och skyltning

- Riskanalys med avseende på farligt gods transporter på järnvägen - Nuvarande allmänna ledningar i norr ska beaktas

- Kommunal mark Hagbygärde 2:4

Bilaga: Ansökan

Birgit Endom Planarkitekt