Ekonomisk rapportering
2011 i korthet 1
VD har ordet 2
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier 4
Kunder 6
Organisation och Medarbetare 8
Ansvarsfullt företagande 10
Fastighetsbestånd
Fastigheter - generellt 13
Castellums fastighetsbestånd 15
Investeringar 19
Byggrätter och potentiella projekt 25
Castellums delmarknader 28
Storgöteborg 30
Öresundsområdet 34
Storstockholm 38
Mälardalen 42
Östra Götaland 46
Värdering fastigheter 50
Finansiering 52
Skatt 55
Möjligheter och risker 57
Castellumaktien 60
Bolagsstyrningsrapport 64
Flerårsöversikt 74
Finansiella rapporter 77
Totalresultat för koncernen 78
Balansräkning för koncernen 80
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 82
Balansräkning för moderbolaget 83
Förändring av eget kapital 84
Kassafl ödesanalys 85
Redovisningsprinciper och noter 86
Förslag till vinstdisposition 108
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 109 Årsredovisningens undertecknande 110
Revisionsberättelse 111
Castellums fastighetsbestånd 2011 113
Defi nitioner 145
Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltnings- berättelse och fi nansiella rapporter, omfattar sidorna 4-110.
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.
Delårsrapport januari–mars 2012 17 april 2012 Halvårsrapport januari–juni 2012 12 juli 2012 Delårsrapport januari–september 2012 16 oktober 2012
Bokslutskommuniké 2012 22 januari 2013
Ytterligare information
Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström, telefon 0705-60 74 56 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61 samt på www.castellum.se
Avstämningsdag för årsstämma 16 mars 2012
Årsstämma 22 mars 2012
Aktien handlas exklusive utdelning 23 mars 2012 Avstämningsdag för utdelning 27 mars 2012
Betalning av utdelning 30 mars 2012
Årsstämma
Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 22 mars 2012 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se
Årsstämmokalender och utdelning
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002
Förvaltningsresultat, kr/aktie 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 3,77 Förändring föregående år +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% +8% +14%
Resultat efter skatt, kr/aktie 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 4,00 Förändring föregående år –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108% –33% –30%
Utdelning, kr/aktie (2011 föreslagen) 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88 Förändring föregående år +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% +13% +15%
Fastigheter verkligt värde, Mkr 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 18 015 17 348
Nettoinvesteringar, Mkr 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774 711 547
Belåningsgrad 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% 48% 48%
Räntetäckningsgrad 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% 256% 240%
2011 i korthet
Hyresintäkterna 2011 uppgick till 2 919 Mkr (2 759 Mkr föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 173 Mkr (1 141), motsvarande 7,15 kronor (6,96) per aktie, en förbättring med 3%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 194 Mkr (1 222) och på räntederivat till – 429 Mkr (291).
Årets resultat efter skatt uppgick till 711 Mkr (1 964), motsvarande 4,34 kronor (11,98) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till 1 908 Mkr (1 279) varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnationer.
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,70 kronor (3,60) per aktie, motsvarande en ökning om 3%.
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Utdelning
Innan 2011 läggs till historien kan vi konstatera att det blev ett förhållandevis bra år för Castellum, även om vi inte nådde den högt ställda målsättningen om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet. Med ett förvaltningsresultat om 1 173 Mkr och en föreslagen utdelning om 3,70 kr – båda med en ökning om 3% – har Castellum lyckats förbättra såväl förvaltningsresultat som utdelning under samtliga 14 år sedan börsnoteringen 1997.
Fastighetsvärdena har under 2011 varit stabila, med generellt sett oförändrade avkastningskrav och med svagt stigande driftsöverskott. Sammantaget blev värdeförändringen ca 200 Mkr, vilket motsvarar mindre än 1% förändring. Vad som däremot förändrats betydligt mer är värderingen av ränte- derivat i takt med sjunkande marknadsräntor. Trots detta har paradoxalt nog kostnaden för att låna pengar stigit i takt med höjda marginaler på kreditmarknaden. Redovisningsreglerna i IFRS tar dock inte hänsyn till det senare, varför redovis- ningen – för Castellum en värdenedgång på nära 500 Mkr – inte fullt speglar verkligheten. Efter de icke kassafl ödes- påverkande posterna värdeförändringar och uppskjuten skatt blev årets totalresultat 711 Mkr.
Investeringarna ökade till 2 miljarder under året och balansräkningen är fortsatt stark med en belåningsgrad om 51% och 2,3 miljarder i outnyttjat långfristigt låneutrymme.
Speciellt nöjd är jag med att vi under året dels har ökat investeringstakten på högavkastande ny-, till- och ombygg- nationer, dels investerat på den danska sidan av Öresunds- regionen – en marknad som vi följt under en längre tid.
Nöjda kunder är avgörande för att Castellum ska nå de fi nansiella målen. Fortsatt höga nivåer i NöjdKundIndex- mätningen visar att våra kunder uppfattar oss som en bra
lokalleverantör till det svenska näringslivet. En förutsättning för att leva upp till kundernas förväntningar är en effektiv organisation med serviceinriktade och kompetenta med- arbetare, något som Castellum har. Detta i sin tur förutsätter att Castellum kan leva upp till medarbetarnas förväntningar såsom en modern arbetsgivare, något som de höga resultaten i NöjdMedarbetarIndex-mätningen bekräftar.
Även om totalavkastningen på Castellum-aktien blev negativ, –3%, har den väl mött såväl Stockholmsbörsens –14%, som svenskt fastighetsindex om –13% och europeiskt fastighets- index om –9%.
Tillväxten i ekonomin är avgörande för fastighetsbranschens utveckling. Skuldkrisen i Europa förvärrades under 2011 och har starkt bidragit till att den tidigare förväntade tillväxten reviderats ned till lågkonjunkturnivåer. Även om det stats- fi nansiella läget i Sverige är starkt, har vårt exportberoende medfört att även Sveriges förväntade tillväxt reviderats ner.
Vad kan man då med dessa förutsättningar – ett starkt Castellum och en svag ekonomisk tillväxt i Sverige – förvänta sig under 2012?
Med en svagare ekonomisk tillväxt följer en minskad efterfrågan på lokaler och en lägre infl ationstakt, vilka båda bidrar till att bromsa ökningstakten på hyresintäkterna. I närtid ser jag dock inget hot om minskade intäkter, då infl ationen föregående år medfört indexjusteringar uppåt för 2012 samtidigt som nettouthyrningen 2011 inte indikerar stigande vakanser. Med en förväntad oförändrad kostnadsbild skulle därför ett stabilt driftsnetto kunna förutses i befi ntlig portfölj. Däremot kommer såväl under 2011 genomförda investeringar som ambitionen att investera för 2 miljarder om året påverka såväl driftsnetto som förvaltningsresultat positivt.
att låna ut till bankerna, samt bankernas kompensationskrav har generellt medfört att såväl räntemarginalerna skjutit i höjden som att tillgången på krediter försämrats. Huruvida sjunkande marknadsräntor till följd av en försämrad konjunk- tur kan kompensera höjda marginaler återstår att se.
Den försämrade tillgången på krediter har redan givit effekt på fastighetsmarknaden, där likviditeten sjönk under sista kvartalet 2011. Avkastningen på fastigheter är hög jämfört med de fl esta andra tillgångsslag och dagens marknadsvärde understiger generellt sett nyproduktionspris med god marg- inal, varför jag över tid inte känner någon oro för fastighets- värdena.
Castellums långsiktiga agerande och låga riskprofi l gör att bolaget står väl rustat inför 2012!
Göteborg den 24 januari 2012
Håkan Hellström Verkställande direktör
Verksamhet
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 700 Mkr. Den tidigare uttalade ambitionen att investera minst 1 000 Mkr årligen har justerats under 2011 då den sattes när fastighetsportföljen och kapaciteten var mindre. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.
Strategi för finansiering
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belånings- grad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Då basen ändrats till förvaltningsresultat före skatt innebär 50% på den nya basen en nivå som dels är högre än 60% av förvaltningsresultat efter nominell skatt, dels är närmre den faktiska utdelningen under de senaste åren.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig total- avkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.
Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastig- hetsbolagen i Sverige.
Tillväxt i förvaltningsresultatet
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad
Utdelningsandel Nettoinvestering
Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.
Kunder
Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag.
Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.
Förvaltning/medarbetare
Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Närvaron på delmarknaderna skall vara stark och varje dotterbolag ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal.
Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.
Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning
Geografi
Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxt- regionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.
Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den lång- siktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och ny- företagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.
Fastighetskategori
Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Fördelningen mellan de olika kategori- erna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.
Fastighetsbeståndets utveckling
Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl ödet.
Castellums 4 hörnstenar
Tillväxt
Kassafl ödesfokus
- Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om 10%
- Investeringar netto om minst 5% av fastighetsvärdet per år
Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
- Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri
- Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort
Kundfokus genom lokala organisationer
- Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal
- Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar
Stark balansräkning och låg fi nansiell risk
- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
- Räntetäckningsgrad minst 200%
- Geografi sk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher
Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kund- mätningar. Nöjd Kund-mätningen som genomfördes under 2011 visar att en hög andel av kunderna är nöjda eller mycket nöjda med Castellum som hyresvärd.
Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 310 Mkr.
Närhet till kunden
Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.
Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nät- verk såsom t ex företagarföreningar.
De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.
Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geo- grafi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av det svenska näringslivet och därmed svensk ekonomi.
Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.
Hyresavtal
Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan föränd- ras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.
Kunder
Kontraktsvärde per region
Kontraktsfördelning per bransch
Kontraktsförfallostruktur
Nöjd Kund Index 2002-2011 Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen
hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.
Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.
Nöjda kunder
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kunder- nas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastig- heten, fastighetsservice, miljö och information.
Undersökningen som genomfördes 2011 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.
En hög andel av de tillfrågade kunderna, 88%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Uthyrningsarbete
Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2011 har organisationen tecknat 698 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 310 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 73% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 12% kommer via hemsidorna och 15% från mäklare.
Fördelning kontraktsstorlek
Uthyrningsarbete
Arendal 1:13, Göteborg Arendal 1:13, Göteborg
Organisation
största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
Mäta och jämföra
Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.
Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal.
Moderbolag
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemark- nadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.
Dotterbolag med starka varumärken
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal med- arbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt.
Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.
Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.
Engagemang i de lokala marknaderna
Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala närings- livet genom bl a företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de
Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotter- bolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron ger kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.
För att uppnå Castellums mål att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter arbetar Castellum bl a med kompetens- utveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter.
Under 2011 har kompetensutvecklingen fortsatt via bland annat ett ledarskapsprogram.
Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Mätningen som genomfördes 2011 gav ett index om 87 av 100, vilket visar på fortsatt arbetsglädje samt högt förtroende för koncernen, dotterbolagen och dess ledningar. Samvariationen mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder är tydlig.
Attraktiv arbetsgivare
För att vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare arbetar Castellum med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel.
Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvars- områden med frihet inom respektive område, vilket innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling.
Castellum arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårds- bidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjuk- vårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlig- het att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.
En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskap- erna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen i koncernen.
Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte
I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi.
Ett ledarskapsprogram pågår för ca 40 personer i ledande befattning.
Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.
För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex webbaserad driftsövervakning och hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, miljö och personal.
Castellums medarbetare
Koncernen hade vid årets utgång 239 anställda (229) varav 38% var kvinnor (39%). Personalomsättningen har under året varit 13% (9%) och sjukfrånvaron 2% (2%).
Nöjda medarbetare
Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2011 visar ett fortsatt mycket högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jäm- förelseindex om 77. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang.
Utbildningsnivå
Åldersfördelning - antal anställda Arbetsfördelning
Medarbetare
Nöjd Medarbetar Index
Ansvarsfullt företagande
Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Arbetet skall präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande, vilket innebär såväl ett ansvarsfullt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter som att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Drivkrafterna för arbetet är, förutom att bidra till ett hållbart samhälle, att skapa mervärde genom god förvalt- ning och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.
Under 2011 har i Castellum antagits såväl en ny uppförandekod som en koncerngemensam målsättning vilken innebär att alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade.
Utdrag ur Castellums Uppförandekod
Castellums målsättning är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där arbetet präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande. Castellums uppförandekod har antagits för att betona de riktlinjer som styr koncernen i förhållande till medarbetare, kunder, leverantörer och andra intressenter.
Castellums affärsmodell med kundfokus genom lokala organisa- tioner, kommersiella fastigheter i tillväxtregioner, stark balansräk- ning, låg fi nansiell risk samt kassafl ödesfokus skapar förutsättningar att agera enligt uppförandekoden. Resultaten av arbetet är bl a tillväxt i förvaltningsresultatet, höga resultat i NöjdMedarbetarIndex och NöjdKundIndex.
Ansvar i externa relationer
Lagar och regleringar i de länder bolaget verkar ska följas.
Relationer med kunder, leverantörer och andra intressenter ska präglas av hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurren- ter bemöts på ett korrekt sätt. Prissamverkan, kartellbildning eller missbruk av marknadsställning får inte förekomma. Att begära eller avge någon form av löften i samband med gåvor är inte tillåtet.
Medarbetare får aldrig utnyttja mutor, bestickning eller otillåten ersättning av någon form i relation med kunder, leverantörer, myndig- heter eller andra beslutsfattare.
Castellums lokaler ska motsvara givna löften och kundernas rimliga förväntningar beträffande service och standard.
Medarbetarnas personliga och ekonomiska intressen ska hanteras så de inte strider/ kan uppfattas strida emot Castellums affärsverk- samhet. Medarbetare får inte ta emot eller ge betalningar, gåvor
2003:
Webbövervakning av driften påbörjas
1995 2000 2005 2010
1995:
Policy, riktlinjer och över- gripande mål fastställs
1998:
Robur klassar Castellums miljö- arbete som ett föredöme i branschen
2001:
- Gemensam miljö- utbildning för alla anställda
- Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljö- märkt el för hela koncernen 1997:
Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun
2000:
- Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro
2008:
Brostaden utses till Europas första Green Building Corp- orate Partner
2009:
- Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet
2005:
Gemensam miljöutbildning för alla anställda
2010:
Brostaden utses till ”Green Building Corporate Partner of the year” i Europa
Exempel ur Castellums Ansvarsfulla Företagande sedan 1995
eller andra former av ersättningar från/till tredje part som kan leda till intressekonfl ikt.
En neutral ställning ska intas av bolaget i partipolitiska frågor.
Förtrolig och känslig information, såväl affärsrelaterad som aktie- kurspåverkande, ska hanteras med höga krav på sekretess. Informa- tionen ska vara öppen och tillgänglig, inom de regler som gäller för börsnoterade företag.
Marknadsföring och kontakter med kunder ska vara ärlig och inte utlova något som inte överensstämmer med verkligheten.
Organisationens ansvar
Mänskliga rättigheter där mångfald uppmuntras och jämlikhet är en självklarhet. Ingen medarbetare, ej heller kund eller underleverantör/
entreprenör, får diskrimineras på grund av nationalitet, ras, hudfärg, kön, ursprung, religion, ålder, graviditet eller sexuell läggning.
Arbetsmiljön ska uppfylla lagar och avtal samt vara säker och sund, både ur fysisk, psykisk och social synvinkel. För att skapa en god arbetsmiljö ska Castellum ha kompetenta ledare, möjlighet till vidareutbildning samt marknadsmässiga löner och förmåner.
Samhälle och socialt ansvar
På varje lokal marknad samarbetar Castellum med lokala parter såsom kommun, universitet/högskola samt företag för att bidra till ortens långsiktiga utveckling.
Castellum arbetar för att bidra till en hållbar, ekologisk utveckling med ett miljöarbete som präglas av långsiktighet och helhetssyn och där hänsyn till miljön ingår i alla beslutsprocesser.
För fullständig uppförandekod se www.castellum.se
2011:
- Ny målsättning antas – alla nyproducerade byggnader ska miljöklassas
- Uppförandekoden uppdateras
Socialt ansvar
Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar, vilka båda visar höga resultat.
Som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna, samar- betar Castellum med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar.
Vid större inköp och upphandlingar ställs miljökrav på motparter såsom leverantörer och entreprenörer.
Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och värderingarna ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet.
Castellum har personalpolicy som behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.
Miljöansvar
Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.
För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras miljöarbetet på att effektivisera energianvändningen, fasa ut fossila bränslen samt förbättra miljöstatusen på fastigheterna för att minska koncernens klimatpåverkan.
Organisation
Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mätbara mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regel- bundet till koncernledningen. En gemensam miljögrupp fi nns för att utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part.
Koncerngemensamma mål Förändring Utfall
Effektivisera energianvändningen sedan 2007 2011 2010 2009 2008 - Energiförbrukningen skall minska minst 10% per kvm över en 10-årsperiod (minst 1% per kvm och år) – 6% + 1% – 3% – 2% – 2%
- Koldioxidutsläppen skall minska minst 25% per kvm över en 10-årsperiod (minst 2,5% per kvm och år) – 18% + 9% – 1% – 12% – 14%
Genom att;
- driftoptimera befi ntliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i byggnaderna,
- prioritera miljöanpassade energikällor samt fasa ut fossila bränslen. Alla oljepannor som fi nns i förvaltningsbyggnaderna skall ersättas med annan uppvärmningskälla. 6 oljeeldade byggnader kvarstår,
- fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor. 26 förvaltningsbyggnader fi nns med gas, varav 25 stadsgas och 1 naturgas, - påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid. Dialog pågår,
- minimera resor och transporter inom verksamheten.
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna 2011 2010 2009 2008
- Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade 100% 100% 99% 91%
Genom att;
- all ny-, till- och ombyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning,
- miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifi eras och fasas ut successivt,
- tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet,
- samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi. Ca 80% har tillgång till källsortering, - optimera vattenförbrukningen och minimera utsläppen av miljöförstörande ämnen i avloppen.
Energi- och vattenförbrukning
Förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm och år
* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans
”Övrigt” avser fastighetsel m m.
2011 2010
Värme GWh
Övrigt GWh
CO2 1000 ton
Värme GWh
Övrigt GWh
CO2 1000 ton
Fjärrvärme 188 8 15 232 8 18
El 7 91 1 12 91 1
Gas 13 0 2 12 0 2
Olja 2 2 1 2 2 1
Förbrukning 210 101 19 258 101 22
Justering* 38 1 3 – 27 1 – 2
Norm. förbrukning 248 102 22 231 102 20 Yta, tkvm 2 853 2 671 2 720 2 681 Norm. förbrukn.
kWh/kvm 87 38 7,8 85 38 7,2
Vatten, tm3 862 831
Fördelning av energi för uppvärmning Fördelning koldioxidutsläpp
Effektivisera energianvändningen
Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen genom bl a behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt moderniserad belysning. All energiförbrukning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningssystem. Ett projekt pågår för utbyggnad av webbaserad fastighetsövervakning, vilket för närvarande fi nns installerat i ca 20% av beståndet.
Under 2011 har den normaliserade energiförbrukningen avseende värme ökat något per kvm medan fastighetselen är på samma nivå som året innan, innebärande att den totala energiförbrukningen ökat 1% per kvm.
De normaliserade koldioxidutsläppen har ökat 9% per kvm till följd av fjärrvärmeverkens ändrade bränslemix. Sedan målsättningen antogs 2007 har energiförbrukningen minskat 6% per kvm och koldioxidutsläppen minskat 18% per kvm. Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara.
De lagstadgade energideklarationerna som genomfördes 2009, visar att Castellums förbrukning var ca 30% lägre än snittet av förbrukningen för liknande byggnader i Sverige.
För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. I dagsläget fi nns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Bergvärme/kyla fi nns install- erat i 22 fastigheter om 114 tkvm.
Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 23 fjärrvärmeverk vilka står för 79% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kWh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen.
Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.
Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är idag virtuella.
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna
Miljöinventering av samtliga fastigheter har genomförts med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet. Miljöriskerna i Castellums fastighets- bestånd bedöms som små.
Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energi- förbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet.
Fastighets AB Brostaden utsågs under 2010 till ”Green Building Corp- orate Partner of the year”. Castellum äger 89 av Sveriges drygt 200 Green Building-klassade byggnader samt en BREEAM-certifi erade byggnad.
Intressenter, kommunikation och samarbete
Koncernens miljöarbete kommuniceras kontinuerligt med intressenter som kunder, ägare, konkurrenter, kommuner och universitet för att driva arbetet framåt. Kunderna informeras via kundbesök och hemsidor. Samar- bete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens ”Beställargrupp för lokaler”
(BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag.
Mål och utfall förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm
Fastigheter - generellt
Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyres- nivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.
Svensk ekonomi
Sverige, med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och inter- nationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.
Sverige har liksom övriga länder, drabbats av den osäkerhet de stats- finansiella problemen i framförallt euroområdet medfört. Den svaga utvecklingen i euroområdet dämpar svensk ekonomi som, efter en stark utveckling i början av året, bromsat in. BNP för 2011 väntas trots en avmattning i slutet av året öka med drygt 4% vilket är betydligt högre än både euroområdet och USA. Den gynnsamma produktsammansättningen och vunna marknadsandelar gör att svensk exportindustri är väl positionerad för en snabb återhämtning när effekterna av den finansiella turbulensen klingar av. Under 2011 har arbetslösheten minskat men konjunktur- avmattningen medför en successiv påverka på den svenska arbetsmark- naden och arbetslösheten bedöms stiga något under 2012.
Sverige med stabila statsfinanser och såväl en lägre statsskuld, bättre budgetsaldo i förhållande till BNP, egen valuta som banker i bättre skick jämfört med många andra länder har goda förutsättningar till snabb återhämtning.
Fastighetsbestånd
I Sverige fi nns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxerings- värde om ca 6 400 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten.
Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 12%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.
På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighets- ägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.
Fastighetsbestånd
Export Totalt 1 118 mdr Import Totalt 1 043 mdr Norden
Eurozone1) Tyskland Benelux BRICS
Övriga Europa (non-Euro)
Asien2) Nordamerika Storbritannien Övriga världen
242 140 111 106 99 93 93 80 78 76
Norden Tyskland Eurozone1) BRICS Benelux
Övriga Europa (non-Euro)
Storbritannien Asien2) Nordamerika Övriga världen
229 191 154 110 108 83 62 54 34 18 1) exkl. Tyskland, Finland, Belgien, Nederländerna och Luxemburg
2) exkl. Indien och Kina Källa: SCB, import avser avsändningsländer
Sveriges utrikeshandel jan-nov 2011 Makro Sverige
BNP tillväxt per år
Statsskuld / budgetsaldo i % av BNP, prognos 2012
Källa: EU kommissionen och IMF
Källa: Riksbanken och SCB
Källa: Konjunkturinstitutet
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Nybyggnation och vakansgrader Sverige
Sveriges arbetsmarknader
Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi , förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, löne- summa, utbildningsnivå samt hälsa.
Bilden till vänster visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmark- nader. Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjlig- gör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.
Under 2011 har efterfrågan på lokaler varit fortsatt god även om viss avmattning noterats mot slutet av året och att uthyrningsprocessen tog något längre tid. Mönstret har varit detsamma för Castellums samtliga delmarknader och fastighetskategorier. Nettouthyrningen har varit positiv under året, vilket kommer att medföra sjunkande vakanser framöver.
Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Infl ationstakten 2011 har medfört en indexuppräkning av hyrorna för 2012 om drygt 2%.
Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsäg- ningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.
Fastighetsmarknaden
Fastighetsmarknaden 2011 uppvisade i princip samma volymer som 2010 men en lägre aktivitet mot slutet av året. Transaktionsvolymen uppgick till ca 105 miljarder kr (100) avseende större affärer varav fjärde kvartalet stod för ca 30 miljarder kr (39).
Årets transaktionsvolym innebär att Sverige under 2011 var den fjärde största marknaden i Europa avseende kommersiella fastigheter.
De fl esta köparna var fortsatt inhemska och transaktionerna bestod framförallt av kontorsfastigheter, medan volymen bostadshyresfastig- heter minskade något jämfört med tidigare år. Fastighetstransaktioner har genomförts i alla tillväxtregioner, varav Storstockholm stod för ca 40%.
Fastighetstransaktioner Sverige
Källa: JLL och NAI Svefa Källa: DTZ
Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader
Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta.
Castellums fastighetsbestånd
Geografiska marknader
Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,4 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.
Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknads- områdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2002-2011 var inom Castellums marknadsområden 0,9% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,5% respektive 2,5%.
För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid.Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inne- boende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk.
Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn där Castellums orter är rödmarkerade.
Fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska del- marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastig- heter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbets- områden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 2% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm.
Tillväxt och risk på lång sikt (2002-2011)
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala Storstockholm
Linköping
Köpenhamn
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2011 omfattade 617 fastigheter (598) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 366 Mkr (3 190) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 411 tkvm (3 311).
För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 979 Mkr (1 840).
Under året har investerats för totalt 2 015 Mkr (1 506) varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 Mkr (625) avsåg förvärv.Av de totala investeringarna avsåg 728 Mkr Storgöteborg, 541 Mkr Öresundsområdet, 352 Mkr Mälardalen, 226 Mkr Storstockholm, samt 168 Mkr Östra Götaland. Castellum har pågående projekt där åter- stående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr.
Fastighetsvärde
Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 33 867 Mkr (31 768), motsvarande 9 835 kr/kvm (9 500). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,2%). Av det totala fastighets- värdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 919 Mkr (2 759). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyres- nivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 217 kr/kvm (1 201), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 724 kr/kvm (711). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 1,6% mot föregående år.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3%. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 371 Mkr (374).
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2011 31 768 598
+ Förvärv 857 23
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 158 –
– Försäljningar – 77 – 4
+/– Orealiserade värdeförändringar 164 –
+/– Valutakursomräkning – 3 –
Fastighetsbestånd 31 december 2011 33 867 617 Förändring av fastighetsbeståndet
Genomsnittlig värderingsyield över tid Genomsnittlig värderingsyield (Mkr)
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2011 2010 Driftsöverskott fastigheter 2 142 1 987 + Beräknad indexjustering 2012, 2,0% 64 45 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 229 225 +/– Fastighetskostnader till normalår – 25 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 102 – 98 Normaliserat driftsöverskott 2 333 2 184 Värdering (exkl. byggrätter om 460 Mkr) 32 594 30 213 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,2%
Masthugget 9:17, Göteborg Masthugget 9:17, Göteborg
Nettouthyrning per kvartal
Resultat över tid
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Fastighetskostnader kr/kvm
Kontor/
butik Lager/
industri 2011 Totalt
2010 Totalt
Driftskostnader 201 121 165 169
Underhåll 44 23 35 34
Tomträttsavgäld 7 7 7 6
Fastighetsskatt 67 17 44 43
Direkta fastighetskostnader 319 168 251 252 Uthyrning & fast.adm. (indir.) – – 49 46
Totalt 319 168 300 298
Föregående år 322 171 298
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 310 Mkr (257), varav 45 Mkr (46) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 249 Mkr (221), varav konkurser 18 Mkr (12), innebärande en nettouthyrning om 61 Mkr (36).I fjärde kvartalets nettouthyrning fi nns upptaget en större uppsägning om 15 Mkr med möjlig avfl yttning först om 24 månader.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 003 Mkr (960), motsvarande 300 kr/kvm (298). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 87% (116%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 8 Mkr (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna.
Värdeförändringar
Castellum gör bedömningen att fastighetspriserna är stabila och att den sjunkande likviditeten i slutet av året inte beror på olika uppfatt- ning om prisbild hos köpare och säljare, utan snarare på den ansträngda kreditmarknaden.
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under året till totalt 194 Mkr (1 222), motsvarande 0,6%. Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under året.
På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkast- ningskrav, som framtida kassafl öde. I värdeförändringarna ingår även 30 Mkr till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 Mkr översteg värderingarna med 39%.
Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhets- intervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.
Resultat över tid
Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 8% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år.
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002
Hyresvärde, kr/kvm 995 974 969 921 896 864 851 859 829 799
Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% 90,7% 91,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm 300 298 300 268 262 259 247 255 246 237
Driftsöverskott, kr/kvm 589 569 571 559 527 494 502 514 506 494
Fastighetsvärde, kr/kvm 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 7 296 7 132
Antal fastigheter 617 598 590 587 549 515 494 492 500 508
Uthyrningsbar yta, tkvm 3 411 3 311 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651 2 505 2 437 2 381
Castellums fastighetsbestånd 2011-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
2011-12-31 januari-december 2011
Antal
fastigheter Yta tkvm
Fastighets- värde Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/
kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 78 423 6 012 14 222 540 1 277 94,3% 509 130 307 379
Öresundsområdet 59 355 5 271 14 841 485 1 366 86,2% 418 113 318 305
Storstockholm 52 344 4 352 12 655 462 1 343 78,1% 361 116 337 245
Mälardalen 79 400 4 241 10 591 436 1 088 92,3% 402 129 323 273
Östra Götaland 52 320 2 968 9 284 319 999 89,8% 286 100 314 186
Summa kontor/butik 320 1 842 22 844 12 402 2 242 1 217 88,2% 1 976 588 319 1 388
Lager/industri
Storgöteborg 102 660 4 862 7 369 482 731 96,7% 466 104 158 362
Öresundsområdet 41 297 1 750 5 902 209 703 82,8% 173 47 159 126
Storstockholm 42 218 1 945 8 909 202 926 91,4% 185 53 241 132
Mälardalen 38 160 913 5 714 114 715 93,7% 107 28 174 79
Östra Götaland 34 184 740 4 013 93 504 83,6% 78 23 125 55
Summa lager/industri 257 1 519 10 210 6 723 1 100 724 91,7% 1 009 255 168 754
Summa 577 3 361 33 054 9 835 3 342 995 89,3% 2 985 843 251 2 142
Uthyrning och fastighetsadministration 163 49 – 163
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 006 300 1 979
Projekt 12 50 515 – 24 – – 10 10 – 0
Obebyggd mark 28 – 298 – – – – – – – –
Totalt 617 3 411 33 867 – 3 366 – – 2 995 1 016 – 1 979
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 979 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 916 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/
färdigställda fastigheter räknats upp med 64 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Investeringar
I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och om- byggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.
Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 17 miljarder kronor, vilket innebär ca 1,7 miljarder kronor i genomsnitt per år.
Under 2011 har Castellum investerat totalt 2 015 Mkr (1 506), varav 1 158 Mkr (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 (625) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgick till ca 250 Mkr och har pågående projekt med en återstående investerings- volym om ca 1 100 Mkr.
Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal kunder.
Under 2011 har Castellum gjort sin första investering på den danska sidan av Öresundsregionen med förvärv av fyra fastigheter i Alberts- lund, Brøndby och Vibeholm, Köpenhamn, för totalt 235 Mkr.
Under året har 4 (6) fastigheter sålts med ett försäljningspris om 107 Mkr (227), vilket översteg värderingarna med 39%.
Investeringar och försäljningar per år
Investeringar och försäljningar per region 2011
Större pågående projekt
Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten.
Lindholmen 28:3 i Göteborg
Läge: Lindholmen Science Park i Göteborg Yta: 10 400 kvm
Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013
Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen som gränsar till bolagets befi ntliga fastighet. Under november 2011 påbörjades nybyggnation av en kontorsbyggnad om 10 400 kvm på marken. Den nya byggnaden kommer byggas enligt Green Building-standard.
Investeringen beräknas uppgå till 280 Mkr. För närvarande fi nns inga hyreskontrakt tecknade i den nya byggnaden.
