FLER BOSTÄDER I BEFINTLIGT
BESTÅND
2
INLEDNING
En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för ett väl fungerande samhälle. Sverige har dock enligt alla bedömare bostadsbrist idag. Det inne- bär en stor ekonomisk och social kost- nad. Bostaden är nämligen inte bara ett skydd mot vädrets makter utan också en förutsättning för att människor ska kunna arbeta, studera och bilda familj.
När antalet tillgängliga bostäder på marknaden är för få kan således inte alla delta i samhällslivet fullt ut. Svens- ka företag går också miste om nyrekry- teringar och investeringar eftersom människor har svårt att hitta bostad där jobben finns.
Allra mest akut är bristen på hyresrät- ter. Enligt uppgifter från Boverket rå- der det brist på hyresrätter i 85 procent av alla svenska kommuner1. Att vi mås- te få fler hyresrätter i Sverige är därför en självklarhet. Det är dock orealistiskt att tro att vi kan lösa den akuta bo- stadsbristen enbart genom att bygga nya bostäder. Det är nämligen svårt och kostsamt att bygga mycket på kort sikt. Istället kan mycket vinnas genom att utnyttja tillgängliga lägenheter,
utrymmen och lokaler på ett bättre sätt än vad vi gör idag. Boverket uppskattar i en rapport från november 2013 att 90 procent av bostadsbristen kan lösas om befintliga bostäder och lokaler utnyttja- des optimalt2.
SAMMANFATTNING
Ett av sätten man kan använda för att öka det befintliga antalet lägenheter är att bygga om vindar, lokaler och andra tomma utrymmen. Denna rapport undersöker om Fastighetsägarna GFR:s medlemmar är intresserade av ombygg- nationer, och vilka eventuella hinder som står i vägen för en sådan utveck- ling.
Undersökningen visar att de tillfråg- ade fastighetsföretagen är mycket intresserade av att öka det tillgängliga beståndet av bostäder genom ombygg- nationer av vindar och tomma utrym- men. Förutsatt att hindren försvann ser 88 procent av de tillfrågade företagen ombyggnationer som en god investe- ring. De tillfrågade företagen uppger att de tillsammans skulle kunna skapa 1896 lägenheter i Fastighetsägarna GFR:s upptagningsområde genom om-
byggnationer3. Det är en anmärknings- värt hög siffra med tanke på att under- sökningen inte är heltäckande. Siffran 1896 bör ses som en minimisiffra då det faktiska antalet lägenheter som kan skapas sannolikt är betydligt högre.
Ombyggnationer av tomma utrymmen är dock ingen enkel sak i nuläget. Av de tillfrågade företagen uppger 71 procent att hissrelaterade omkostnader utgör ett mycket eller ganska stort hinder för ombyggnation. Även tillgänglighets- krav och tekniska egenskapskrav upp- levs som betydande hinder av en klar majoritet av de tillfrågade företagen.
Regeringen överlämnade den 31 okto- ber en remiss till Lagrådet. I remissen föreslås att avsteg från kraven på till- gänglighet och användbarhet ska få göras vid inredning av en bostad på högst 35 kvadratmeter på en vind. Enl- igt de tillfrågade företagen skulle 1361 lägenheter kunna skapas i Fastighets- ägarna GFR:s upptagningsområde om lagen går igenom. Även denna siffra bör betraktas som en minimisiffra.
1.Se Bostadsmarknaden 2013-2014 från 2013
2.Se Bostadsbristen och hyressättningssystemet från 2013
3.Fastighetsägarna GFR:s upptagningsområde är Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings-, Kalmar- och västra Östergötlands län
TUSENTALS LÄGENHETER KAN SKAPAS OM
VINDAR BYGGS OM
1.Se Bostadsmarknaden 2013-2014 från 2013
3
2.Se Bostadsbristen och hyressättningssystemet från 2013
3.Fastighetsägarna GFR:s upptagningsområde är Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings-, Kalmar- och västra Östergötlands län
4
FLER BOSTÄDER I
BEFINTLIGT BESTÅND
I mitten av november genomförde Fastig- hetsägarna GFR en enkätundersökning bland medlemsföretag i tolv utvalda kommuner4. Webbenkäten, som innehöll nio frågor om ombyggnationer av vindar och tomma utrym- men, besvarades av totalt 369 företag under en tidsperiod av två veckor5. I denna del av
rapporten kommer svaren från undersökningen att redovisas grundligt.
Fastighetsbeståndet hos de tillfrågade företagen är huvudsakligen bostäder, vilket illustreras i grafen nedan.
HUR SER DITT FASTIGHETSFÖRETAGS BESTÅND I KOMMUNEN UT?
4.Dessa var: Göteborg, Kungsbacka, Borås, Karlstad, Norrköping, Linköping, Halmstad, Kalmar, Partille, Mölndal och Mjölby.
5.Totalt skickades enkäten ut till 1 631 företag, vilket ger en svarsfrekvens på knappt 23 procent.
Som synes har överväldigande majoritet av de tillfrågade företagen bostäder i sitt bestånd.
Endast 11 procent har uppgett att de huvudsak- ligen tillhandahåller lokaler.
261 av de tillfrågade företagen har utrymmen som rent praktiskt skulle kunna byggas om till bostäder. Det är en stor majoritet av de tillfråg- ade, vilket syns i grafen nedan.
HAR DU INOM DITT FÖRETAGS FASTIGHETSBESTÅND UTRYMMEN SOM RENT PRAKTISKT SKULLE KUNNA BYGGAS OM TILL BOSTÄDER?
5
TROR DU ATT DET SKULLE VARA EN GOD INVESTERING ATT BYGGA OM VINDAR ELLER LIKNANDE UTRYMMEN I DITT FASTIGHETSBESTÅND OM KOMMUNEN LÄTTADE PÅ KRAVEN?
4.Dessa var: Göteborg, Kungsbacka, Borås, Karlstad, Norrköping, Linköping, Halmstad, Kalmar, Partille, Mölndal och Mjölby.
5.Totalt skickades enkäten ut till 1 631 företag, vilket ger en svarsfrekvens på knappt 23 procent.
De tillfrågade företagen är mycket intresserade av att skapa fler bostäder genom ombyggnationer.
Endast 5 procent säger nej på frågan om de skulle vilja öka beståndet genom att bättre utnyttja
vindar eller andra tomma utrymmen, och hela 88 procent tror ombyggnationer hade varit en god investering givet att kraven lättade.
SKULLE DU OM FÖRUTSÄTTNINGAR FANNS VARA INTRESSERAD AV ATT GENOM OMBYGGNATION AV VINDAR ELLER ANDRA UTRYMMEN FÅ TILL FLER BOSTÄDER I DITT BEFINTLIGA BESTÅND?
Fastighetsföretagen i undersökningen bedömer att 1896 lägenheter skulle kunna skapas genom ombyggnationer av vindar och tomma utrymmen.
En överväldigande majoritet av dessa skulle vara små lägenheter, vilket illustreras i grafen nedan.
UNGEFÄRLIGT ANTAL BOSTÄDER OM SKULLE KUNNA SKAPAS I DITT FASTIGHETSFÖRETAGS BESTÅND?
6
VAD ÄR
PROBLEMET?
Som synes tycks det finnas både investeringsvilja och faktiskt utrymme till ombyggnationer bland de tillfrågade företagen. Vad är det då som hindrar
företagen från att utöka sitt bestånd? Nedan grad- erar de tillfrågade företagen ett antal faktorer efter allvarlighetsgrad.
ÄR FÖLJANDE FAKTORER HINDER FÖR ATT BYGGA OM VINDAR OCH ANDRA UTRYMMEN TILL BOSTÄDER IDAG?
71 procent av företagen anser att hissrelaterade omkostnader utgör ett mycket eller ganska stort hinder för ombyggnation av vindar och tomma utrymmen. Tillgänglighetskrav och tekniska egen- skapskrav upplevs också som hinder av en klar
majoritet av de tillfrågade företagen. Buller- begränsningar tycks jämfört med de andra faktor- erna vara ett litet problem då enbart 14 procent upplever att dessa är ett stort eller ganska stort hinder.
7
ANDEL AV FÖRETAGEN I RESPEKTIVE STAD SOM ANGETT ATT TILLGÄNGLIGHETS- KRAV ÄR ETT MYCKET ELLER GANSKA STORT HINDER
Fastighetsföretag kan möta olika sorters hinder beroende på vilken verksamhetsort man har. Det är därför rimligt att undersöka om det finns lokala avikelser från det totala resultatet. Nedan illustre- ras svaren för respektive faktor för 8 av 12 städer.
Kungsbacka, Partille, Mölndal och Mjölby hade alla under 15 svarande i denna del av undersök- ningen vilket gör att det kan bli missvisande att redovisa deras resultat.
ANDEL AV FÖRETAGEN I RESPEKTIVE STAD SOM ANGETT ATT TEKNISKA EGENSKAPSKRAV, SÅ KALLADE KOMMUNALA SÄRSKRAV, ÄR ETT MYCKET ELLER GANSKA STORT HINDER
Jönköping och Halmstad är de två städer med högst andel företag som anser att tillgänglighetsk- rav är mycket eller ganska stora hinder. Noterbart är att företag från alla städer förutom Göteborg,
Karlstad och Norrköping ligger över genomsnittet.
En majoritet av de tillfrågade i alla städer anser dock att tillgänglighetskrav utgör ett hinder för ombyggnationer.
De tekniska egenskapskraven skiljer sig betydligt mellan olika kommuner, vilket gör det till en intressant faktor att studera. Över 3/4 av alla tillfrågade verksamma i Halmstad upplever att
kommunens särkrav är ett mycket eller ganska stort hinder. Det skiljer 29 procentenheter mellan Halmstad och Kalmar, vilket är en anmärknings- värt stor skillnad.
ANDEL AV FÖRETAGEN I RESPEKTIVE STAD SOM ANGETT ATT HISSRELATERADE OMKOSTNADER ÄR ETT MYCKET ELLER GANSKA STORT HINDER
8
Hissrelaterade omkostnader är enligt de tillfrågade företagen det största hindret för ombyggnationer av vindar och andra tomma utrymmen. En stor andel anser att faktorn är ett mycket eller ganska
stort problem oavsett verksamhetskommun, men Jönköping och Linköping sticker ut med extremt stora andelar.
ANDEL AV FÖRETAGEN I RESPEKTIVE STAD SOM ANGETT ATT BULLER- BEGRÄNSNINGAR ÄR ETT MYCKET ELLER GANSKA STORT HINDER
Bullerbegränsningar ses i allmänhet inte som ett stort hinder av de tillfrågade företagen. I Borås har 27 procent uppgett att bullerbegränsningar är ett mycket eller ganska stort hinder, vilket är en anmärkningsvärd stor andel företagare i jämförelse med andra kommuner.
Regeringen överlämnade den 31 oktober en remiss till Lagrådet. I remissen föreslås att avsteg från kraven på tillgänglighet och användbarhet ska få göras vid inredning av en bostad på högst 35 kva- dratmeter på en vind. Fastighetsägarna GFR har frågat sina medlemmar hur många bostäder som skulle skapas om förslaget blir ny lag. Resultatet redovisas nedan uppdelat på kommunnivå.
ANTAL LÄGENHETER SOM KAN SKAPAS
De tillfrågade företagen uppger att totalt 1361 lägenheter kommer att kunna skapas om lagen går igenom. Fullt naturligt kommer flest nya bostäder, 579 lägenheter, tillkomma i regionens största stad Göteborg. Anmärkningsvärt många nya lägenheter kommer också kunna skapas i Jönköping (215 stycken) och Linköping (209 stycken). Företagen med verksamhetsort i Kalmar, Borås och Norr- köping uppger att de kommer kunna frambringa strax över 60 lägenheter. I Karlstad och Halmstad kommer 50 respektive 44 lägenheter kunna skapas om lagen går igenom.
För att göra diagrammet ovan mer lättförståeligt har fyra städer klumpats ihop i kategorin övrigt.
Dessa är Partille, Kungsbacka, Mölndal och
Mjölby. I övrigt-kategorin ingår också tillfrågade som inte angett verksamhetsort. Det totala antalet lägenheter som uppges kunna skapas i Mölndal är 28. Motsvarande siffra för Kungsbacka är 4, för Mjölby är 10 och för Partille 4. Respondenter som inte angett verksamhetsort har uppgett 6 lägen- heter. Totalt blir det 76 nya bostäder i kategorin övrigt.
Undersökningen som genomförts har inte varit heltäckande. Dels har enbart företag i tolv utvalda städer tillfrågats, och dels finns det ett stort svarsbortfall. Det innebär att det faktiska antalet lägenheter som kommer skapas om lagen går igenom är betydligt högre än 1361.
9
Enkätundersökningen avslutades med en öppen fråga där de tillfrågade fick med egna åsikter om ombyggnation av tomma utrymmen. Här nedan följer ett urval citat från dessa öppna svar.
Tydligt regelverk är önskvärt. Kommu- ners bygglovsavdelingar kan och bör i så fall aktivt samarbeta för förtätning av befintlig bebyggelse.
Byggnadsnämnden är ett stort hinder idag, för långsamma och krångliga.
Göteborgs kommun bör verkligen se över sina gamla och otroligt dumma detaljplaner som hindrar fastighetsägare att på ett lätt sätt skapa fler bostäder.
Det är svårt att få lönsamhet med nuvarande hyressättningssystem och efterföljande möjlighet att få hyran nedsatt.
Bygglovsprocessen försvårar, trögt med detaljplaneändringar hos SBK.
FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:
DAVID BJÖRNBERG Utredare
Tel: 031-755 33 03 david.bjornberg@
fastighetsagarna.se
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39
E-post: infogfr@fastighetsagarna.se
