ÅRSREDOVISNING 2015

(1)

A40.4-3

Färgsättning, del 3 NCS S 1010-Y10R NCS S 3020-Y80R

NCS S 0520-R90B

NCS S 2020-G40Y NCS S 2010-G30Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

NCS S 4050-Y90R Fasadkulörer Puts:

NCS S 2030-R90B

NCS S 3030-R90B

Dörrkulör:

NCS S 1010-Y10R

NCS S 1000-N

NCS S 3020-Y80R NCS S 2020-G40Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 2010-G30Y

A40.4-2

Färgsättning, del 2

ÅRSREDOVISNING 2015

NCS S 1000-N

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 2010-G30Y

NCS S 0520-R90B Färgsättning, del 7

A40.4-7

A40.4-4

NCS S 1010-Y10R NCS S 3020-Y80R

NCS S 3030-G40Y NCS S 2020-G40Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 2010-G30Y

A40.4-5 NCS S 1010-Y10R

NCS S 1000-N

NCS S 3020-Y80R NCS S 2020-G40Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 3030-Y40R Dörrkulör:

NCS S 2010-G30Y

A40.4-6

NCS S 1010-Y10R

NCS S 1000-N

NCS S 3020-Y80R NCS S 2020-G40Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts: Dörrkulör:

NCS S 2010-G30Y

NCS S 3030-R90B

NCS S 0520-R90B NCS S 2030-R90B

NCS S 4050-Y90R Ral 3032

NCS S 1010-Y10R

NCS S 1000-N

NCS S 3020-Y80R NCS S 2020-G40Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 2010-G30Y

A40.4-2

NCS S 1000-N

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 2010-G30Y

NCS S 0520-R90B Färgsättning, del 7

A40.4-7

(2)

AMHULT 2 / Årsredovisning 2015 3

Anmälan m.m.

Aktieägare skall för att få delta i årsstämman: dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda ak- tieboken torsdag 3 april 2016, dels anmäla sitt del- tagande till Bolaget senast torsdag 7 april kl.12.00 enligt något av följande alternativ: POST: Amhult 2 AB, Flygledarevägen 3A, 423 37 Torslanda/ E-MAIL:

catharina@amhult2.se/TEL: 031-92 38 35 eller FAX: 031-92 21 88.

Vid anmälan bör uppges namn, personnr./organi- sationsnr. samt registrerat aktieinnehav, dels an- mäla antalet biträden (högst två) aktieägaren avser medföra till årsstämman på sätt som föreskrivs i föregående stycke.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 7 april 2016 genom förval- tarens försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn hos Euroclear Sweden AB för att få rätt att delta i årsstämman.

Aktieägare som företräds genom ombud skall ut- färda skriftlig daterad fullmakt för ombudet. Full- makten bör i god tid före stämman insändas till Bolaget under ovanstående adress. Om fullmakten utfärdats av juridisk person skall bestyrkt kopia av registreringsbevis för den juridiska personen bifogas.

Det totala antalet aktier i bolaget uppgår till 6 158 600 aktier och det totala antalet röster i bolaget uppgår till 24 383 600 röster.

Förslag till dagordning

1. Stämmans öppnande

2. Val av ordförande vid stämman

3. Upprättande och godkännande av röstlängd 4. Godkännande av förslag till dagordning 5. Val av en eller två justeringsmän

6. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad

7. Framläggande av årsredovisning och revisions- berättelse

8. Beslut angående

a) fastställande av resultaträkning och balansräkning b) dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen c) ansvarsfrihet åt styrelsens ledamöter och verk- ställande direktör

9. Val av ny styrelse och i förekommande fall revisor samt styrelse suppleanter och revisorssuppleanter 10. Fastställande av arvoden åt styrelse och revisor 11. Övriga frågor

Utdelning

Styrelsen har föreslagit att utdelning inte skall lämnas för räkenskapsperioden 2015 (2015.01.01- 2015.12.31).

Vägbeskrivning från Göteborg

Göteborg centrum E6 mot Oslo genom Ting- stadstunneln. Direkt efter Tingstadstunneln mot Torslanda. Efter Volvo följ väg 155 mot Torslanda C.

I rondell nr 2, sväng vänster och 500 m rakt fram.

Entré i gavel Kulturhuset Vingen.

Med kommunala färdmedel BUSS 24 HJUVIK/LILLA VARHOLMEN med avgång klockan 13.09 från Nils Ericson Terminalen till hållplats Amhult torg.

Ankomst ca 13.42.

Beslutsförslag Punkt 9

Aktieägare som representerar mer än 90% av bolagets röster har föreslagit omval av ordinarie ledamöter Alf Lindqvist, Eigil Jakobsen och Anders Wengholm samt nyval av oberoende ledamot Niels Techen. Styrelseledamots uppdrag gäller intill dess att nästa årsstämma har avhållits.

Handlingar inför årsstämman

Redovisningshandlingar och revisionsberättelse, liksom styrelsens fullständiga förslag till beslut, kommer att hållas tillgängliga för aktieägarna på Bo- lagets kontor i Torslanda med ovan angiven adress från och med den 23 mars 2016. Kopia av nämnda handlingar kommer även att sändas till aktieägare som begär det och därvid uppger sin postadress.

Tidplan för ekonomisk information

2016-05-03 1:a kvartalsrapport (31 mar 16) 2016-08-25 2:a kvartalsrapport (30 jun 16) 2016-11-03 3:e kvartalsrapport (30 sept 16 ) 2017-02-23 Bokslutskommuniké (2016)

Torslanda den 3 mars 2016 AMHULT 2 AKTIEBOLAG (publ) Styrelsen

Aktieägarna i Amhult 2 AB (publ),

org.nr. 556667-0492, ”Bolaget” kallas härmed till årsstämma onsdag den 13 april 2016 kl.14.00 på Kulturhuset Vingen, konferenslokal Tärnan, Amhults Torg 7, 423 37 Torslanda.

INNEHÅLL

Välkommen till årsstämma 3

VD har ordet 4

Amhult 2 6

Ekonomisk översikt 7

Förvaltningsberättelse 8

Fastighetsbestånd 10

Detaljplaneområdet 12

Amhult Centrum Etapp II 14

Möjligheter och risker 18

Styrelsen 30

Styrelsens ordförande har ordet 31

Bolagsstyrning 32

Aktien och ägarna 36

FINANSIELLA RAPPORTER

- koncernens rapport över totalresultat 38 - koncernens rapport över finansiell ställning 39

- ställda säkerheter koncernen 39

- koncernens rapport över kassaflöden 40 - koncernens rapport över förändring i eget kapital 40

- moderbolagets resultaträkning 41

- moderbolagets balansräkning 42

- ställda säkerheter moderbolaget 42 - moderbolagets kassaflödesanalys 43 - förändring eget kapital, moderbolaget 43 - tilläggsupplysningar, koncernen 44 - tilläggsupplysningar, moderbolaget 44

- underskrifter 53

Revisionsberättelse 54

Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 7-53.

VÄLKOMMEN TILL ÅRSSTÄMMA

(3)

2015 var ett år som skiljer sig från andra. Vår omvärld skakade på många sätt. Allt ifrån svag till- växt, terrordåd och flyktingkatastrofer till rekordlåga räntor. Året har för vår del bjudit på en hel del intressant, en och annan höjdpunkt och så det myckna vardagliga grävandet. Detta grävande som i slutändan leder till ett gediget bolag.

Vår projektaktivitet är hög. 2015 har präglats av viktiga satsningar inför framtiden för att fortsatt utveckla och producera Amhult Centrum etapp II. 2015 levererade Amhult 2 en slutproduktion av kvarter Radarflyget, vårt ankare i handelsområdet. Här kommer Willys att öppna sin butik under våren 2016 och Friskis & Svettis öppnade sin verksamhet i december 2015. Jag kan därmed konstatera att verksamheten går bra, men att årets resultat påverkas av vår tillväxttakt. Under 2016 kommer intäkterna från våra nya hus att öka bolagets intjäningsförmåga och påverka vårt kassaflöde. Detta tillsammans med bolagets moderata belåningsgrad samt tillgång till långfristiga krediter gör att vi har en investeringskapacitet som möter upp fortsatt produktion under 2016. Jag känner stark tilltro till vår affärsidé och vår strategi att bygga nytt med kvalitet till en tillfredsställande avkastning.

Faktorer som möjliggör produktion över de skiftande konjunkturcyklerna. Det är en av livets hårda läxor att man aldrig har konstant medvind och att man alltid skall vara beredd att säkra upp för storm.

Jag vill liksom tidigare betona vårt goda geografiska läge strax utanför centrala Göteborg. Sve- rige är ett land där urbaniseringen går snabbt och det är i de växande regionerna i södra delen av landet som också den ekonomiska tillväxten finns. Framgångsrika och attraktiva samhällen som präglas av teknisk utveckling och möjligheter till god utbildning och är dessutom samhällen som bejakar mångfald och öppenhet. Efterfrågan på bostäder är naturligtvis störst i tillväxtområden som Stockholm, Göteborg och Malmö med kranskommuner och i dessa regioner ser vi en snabb ökning av landets befolkning.

Detta innebär att vi kommer att ha ett fortsatt fokus på byggnation av bostäder under 2016 i vårt arbete med att bygga en långsiktig hållbar och attraktiv stadsdel i Torslanda. Det är här vi deltar i byggandet av morgondagens bostäder och arbetsplatser. Om alla våra fina projekt kan du läsa mer om på de kommande sidorna där vi naturligtvis särskilt vill uppmärksamma öppningen av vårt första handelskvarter och byggnationen av våra kommande hyresrätter i kvarter Signalflyget 1.

Vi kan dock inte vila i befintliga markområden och här planerad produktion. Vi utmanar oss själva och söker aktivt projekt att vidareutveckla och investera i. Detta arbete måste Amhult 2 göra tillsammans med berörda kommuner för att här snabbare komma fram till byggstart för exempelvis nya bostadsprojekt. Förutom bostäderna får vi inte glömma att infrastruktur och service skall finnas med.

Om vi kan skapa detta i Torslanda ges också möjligheter till nya flyttkedjor där äldre kan bryta upp till ett lättare och mer bekvämt boende i en stadsdel som de känner väl samtidigt som unga familjer ges möjlighet till att byta upp till större bostad utan att behöva byta dagis och skola. Att finna dessa möjligheter, arbeta fram underlag för planbeslut i samråd med kommun och därefter genomföra produktionen är en av bolagets stora utmaningar.

Det gångna året och den finansiella utvecklingen som just nu präglar vår omvärld är en knepig fråga med många facetter. Om vi skall skaka kristallkulan för 2016 indikerar marknaden försiktig tillväxt.

För fastighetsbranschen och bolagets del gynnas vi av lägre räntekostnader, det ger oss goda möjligheter att producera fastigheter till en rimlig kostnad och leverera en produkt efterfrågad av marknaden. Det gynnar vår position och tillväxten i bolaget.

För att nå våra mål är det viktigt att vi behåller en hög aktivitet i bolaget, fortsätter fokusera på en effektiv och hållbar förvaltning samt fortsatt investerar i kommande kvarter. Här gäller det att inte tumma på kvaliteten i vår fastighetsproduktion. Vårt geografiska läge liksom fastigheternas hyresgäster kommer att bli andra viktiga faktorer framgent. Att skapa ett fint förvaltnings- bestånd och en attraktiv stadsdel är det vi siktar på att åstadkomma tillsammans och det är det du ska förvänta dig som ägare.

Det är också roligt att se den fina aktieutvecklingen och jag tar det som ett kvitto på det förtroende bolaget har på marknaden.

Det är tack vare våra medarbetares engagemang och hårda arbete som vi har lämnat 2015 starkare.

Tillsammans har vi kommit att bli en stark organisation med en gemensam tro på den agenda vi har lagt för framtiden.

Avslutningsvis vill jag passa på att rikta ett stort tack till våra ägare för ert förtroende.

Vi ser fram emot ett fortsatt framgångsrikt 2016.

På återhörande.

Maria Nord Loft VD Amhult 2 AB

VD HAR ORDET

(4)

6 AMHULT 2 / Årsredovisning 2015 AMHULT 2 / Årsredovisning 2015 7

EKONOMISK ÖVERSIKT

Sammanfattning

Hyresintäkter uppgick till 2 577 TSEK (2 127) med en genomsnittlig uthyrningsgrad om 90% (60%). Resultatet uppgick till -602 TSEK (-839). Det genomsnittliga resultatet är högre för räkenskapsåret 2015, vilket främst beror på högre hyresintäkter.

Administrationsintäkterna uppgick till 1 346 TSEK (988). Resul- tatet uppgick till -14 TSEK (-106). Det genomsnittliga resultatet är något bättre för räkenskapsåret 2015, vilket främst beror på högre intäkter.

Intäkter värdepapper uppgick till 1 074 TSEK (3 851). Resultatet uppgick till -135 TSEK (491). Det genomsnittliga resultatet är lägre för räkenskapsåret 2015 vilket främst beror på ett mindre antal transaktioner och en mindre aktieportfölj.

Rörelseresultatet uppgår totalt till -2 733 TSEK (-2 508).

Värdeförändring på fastigheter uppgick under året till 69 600 TSEK (95 383).

Fastighetsbestånd

Den 31 december 2015 uppgick Amhult 2:s fas tighetsbestånd till 523 207 TSEK (316 459).

Under året har det investerats för totalt 137 257 TSEK (78 741), hela beloppet, avser ny-, till- och ombyggnad.

Flerårsjämförelse, koncernen* 2015 2014 2013 2012 2011

Nettoomsättning (TSEK) 4 997 6 965 6 050 32 229 39 154

Resultat efter finansiella poster (TSEK) -3 093 -2 317 -236 3 597 -2 668

Resultat i % av nettoomsättningen (TSEK) -61,91% -33,3% -3,9% 11,2% -6,8%

Balansomslutning (TSEK) 581 131 388 042 21 839 238 016 219 109

Soliditet (%) 66,21% 85,8% 75,0% 89,0% 88,0%

Avkastning på eget kapital (%) -0,9% -0,6% -0,1% 1,6% -1,4%

Avkastning på totalt kapital (%) -0,5% -0,6% 0,0% 1,6% -1,2%

Kassalikviditet (%) 32,46% 196,9% 49,1% 349,5% 525,5%

Substansvärde per aktie (SEK) 62,47 54,06 39,20 45,59 41,48

Flerårsjämförelse, moderbolaget* 2015 2014 2013 2012 2011

Nettoomsättning (TSEK) 3 195 5 517 4 515 30 698 37 875

Resultat efter finansiella poster (TSEK) -1 444 5 626 2 301 -2 328

Resultat i % av nettoomsättningen (TSEK) -45,2% 0,1% 13,9 7,5% -6,1%

Balansomslutning (TSEK) 150 186 151 070 151 062 120 699 119 121

Soliditet (%) 99,3% 99,5% 99,5% 99,5% 99,4%

Avkastning på eget kapital (%) -0,9% 0,0% 0,5% 1,9% -1,9%

Avkastning på totalt kapital (%) -0,9% 0,0% 1,2% 1,0% -2,2%

Kassalikviditet (%) 7 619,4% 10 006,3% 9 666,9% 6 792,0% 1 907,3%

*Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar

Resultatdisposition

FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST Till årsstämmans förfogande står:

Balanserad vinst 27 132 623

Årets vinst -1 129 845

26 002 778 Styrelsen föreslår att:

i ny räkning överföres 26 002 778

Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer.

AMHULT 2

Året 2015

 Nettoomsättningen uppgick för räkenskapsåret 2015 till 4 997 TSEK (6 965 ).

 Resultat efter finansiella poster är -3 093 TSEK (-2 317).

 Årets resultat efter skatt uppgick till 51 828 TSEK (91 520).

 Resultat per aktie före och efter utspädning uppgår till 8,42 SEK (14,86 ) baserat på ett vägt genomsnitt på antalet utestående aktier, 6 158 600 (6 158 600) st.

 Substansvärde per aktie uppgår till 62,47 SEK (54,06).

 Styrelsen föreslår med anledning av koncernens investerings- behov inför byggnation av Amhult Centrum, etapp II,

ingen utdelning.

 Fastighetsvärdet uppgick till 523 207 TSEK (316 459).

AFFÄRSIDÉ

Amhult 2 skall projektera, bygga och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter på ett rationellt och kostnadseffektivt sätt i Göteborg med omnejd. Byggandet och förvaltningen skall ske med omsorg till hyresgästerna, för att därigenom skapa lönsamhet i fastighetsbeståndet.

VISION

Att i första hand genomföra byggnationsprojektet Amhult Centrum, etapp II, samt därefter vara en av huvudaktörerna i Torslanda avseende förvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder.

Tillväxt i företaget skall skapas genom att bebygga befintlig mark i Torslanda kostnadseffektivt, genom väl projekterad och styrd byggnation. Detta genomförs genom att arbeta med kostnadsstyrning i alla delar från projektering till genomförande med bibehållen hög kvalitet. Bolaget strävar efter långsiktiga förvaltningsobjekt inom två områden; kommersiella lokaler och bostäder.

”

(5)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

och småskalig organisation med stark närvaro på marknaden.

Den decentraliserade organisationen ger korta beslutsvägar som skapar handlingskraft. Genom att vara lokalt förankrad får bolaget närhet till kunderna samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.

Medarbetarna erbjuds utvecklande arbetsuppgifter i den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyten är viktiga moment.

Viktigt i företaget är att vi alla arbetar under gemensamma värden och tillsammans skapar en företagskultur med ständig förbättring.

Delmoment i detta är god ordning och strukturerat arbete i en miljö med högt i tak som gynnar fritt tänkande. Vår lokala närvaro och kunskap är avgörande för vår framgång och vårt företagande skall vara ansvarsfullt ekonomiskt och socialt. Våra affärer skall präglas av en sund affär med hög kompetens, hög affärsmoral och av ansvarskän- nande.

Arbetet i Amhult 2 styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för ekonomiarbetet, information, försäkring samt personal.

Medarbetaren

För våra anställda skall Amhult 2 stå för en stabil arbetsplats med liten personalomsättning, korta beslutsvägar och kostnadseffektiv organisation. Bolaget skall stödja medarbetarens kompetensutveckling och värna om medarbetarna och deras hälsa.

Den platta organisationen med snabba beslutsvägar gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med stor frihet inom respektive område, vilket innebär både professionell samt personlig utveckling.

Amhult 2 erbjuder företagshälsovård i syfte att behålla och förbättra hälsan och samtliga anställda får ersättning för friskvård. Använd- ningen av systemstöd i form av IT inom koncernen skall möjliggöra en säker och effektiv rapportering och uppföljning av versamheten. Den tekniska plattformen bygger på standardprodukter och ett lokalt nät- verk, vilket skall borga för hög säkerhet och låga underhållskostnader.

Miljöarbete

Verksamheten skall sträva efter att minimera påverkan på miljön.

Fastigheterna skall om möjligt produceras med individuell el- och vattenmätning för att optimera effektivast möjliga energiutnyttjande i syfte att minimera energiförbrukningen.

Med detta system kan de boende påverka sina utgifter då de endast betalar för sin egen förbrukning och inte för hela fastighetens.

Det övergripande målet när det gäller avfall är för bolaget att detta skall minimeras, såväl eget som hyresgästers och entreprenörers.

Terrester AB 100%

Amhult 2 AB (publ) Bakgrund

Amhult 2 grundades i november 2004. Ursprunget till Amhult 2 ligger i Tipp Fastighets AB. Tipp Fastighets AB inriktade sig ursprungligen på transportverksamhet men utvecklade under åren sin fastig hets- verksamhet, och flyttade som första företag ut verksamheten till Tors- landa gamla flygfält (efter Torslanda Flygplats avveckling).

Då marken på Torslanda gamla flygfält, cirka 44 000 m², var föremål för detaljplaneändring från industrikaraktär till boende och handel, lades detta projekt i ett eget bolag, Amhult 2. Amhult 2 har sedan grundan- det ägnat sig åt byggnation och försäljning av Brf. Flygledaren, löpande uthyrning av mark och lokaler, handel med finansiella instrument, samt arbete med detaljplaneunderlaget för Amhult Centrum, etapp II. Detaljplanen vann laga kraft den 2 januari 2012 och 2013 inleddes produktionen av Brf Luftseglaren och projektering av kvarter P samt O påbörjades. 2014 påbörjades produktion av kvarter P som avslutades årsskiftet 2015-2016. 2015 påbörjades produktionen av kvarter O och kvarter N.

Moderbolag

Moderbolaget Amhult 2 AB (publ) ansvarar för den löpande förvalt- ningen av koncernen och för frågor gentemot aktiemarknaden såsom exempelvis finansiell rapportering och aktiemarknadsinformation samt IT- och personalfrågor. Bolaget har fem medarbetare.

Dotterbolag

Amhult 2 AB (publ) har ett helägt dotterbolag Terrester AB. Dot- terbolagets tillgång består av åtta fastigheter och ett dotterbolag.

Förvaltningen sker med moderbolagets personal.

Dotterdotterbolaget Amhult Centrumparkering AB, organisations- nummer 556904-1865 där Amhult Centrumparkerings tillgång består av 1 fastighet, samt dotterdotterbolaget Charlie Bostads AB org nr:

559042-2407. Förvaltning sker med moderbolagets personal.

Koncernen

Koncernen har fem medarbetare. Koncernen består av moderbolaget Amhult 2 AB (publ) med det helägda dotterbolaget Terrester AB samt Terrester AB:s dotterbolag Amhult Centrumparkering AB, org nr:

556904-1865, Charlie Bostads AB, org nr: 559042-2407. Amhult 2 är den sammanfattande benämningen. .

Upphandling av externa tjänster

I de fall externa tjänster har upphandlats ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Organisation

Amhult 2:s strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad

Samhällsengagemang

Amhult 2 är ett lokalt förank- rat bolag som känner ett starkt engagemang för den stadsdel vi arbetar i och med.

Ett sätt att synas och verka för trivsel och aktivitet i området är att stödja idrotten i stadsdelen och gärna ungdomsidrotten.

Viktigt i besluten är att stödet skall tillgodose både pojkars och flickors intressen, vara av lokal karaktär och förhoppningsvis bidra till en positiv samhällsutveck- ling i det närområde där företaget verkar.

Amhult 2 har agerat som sponsor i Torslanda IK. Torslanda IK äg- nar sig åt fotboll och i mindre omfattning bordtennis vars hemma- arena är Torslandavallen. Klub- ben grundades 1944 och har idag ca 1000 aktiva medlemmar.

Charlie Bostads AB

100%

Amhult Centrum- parkering AB

100%

(6)

10 AMHULT 2 / Årsredovisning 2015

FASTIGHETSBESTÅND

Fastighetsbeståndet ligger i dotterbolaget Terrester AB, förutom fastigheten Amhult 207:1 Stridsflyget som ligger i Terresters dotterbolag Amhult Centrumparkering AB.

Beståndet ligger centralt och sammanhängande beläget i Amhult, Torslanda. Fastigheterna består främst av indus trilokaler och lager på område som genomgått detaljplaneändring, undantaget Amhult 205:1 som består av ett nyproducerat undermarksgarage samt tre handels/

kontorslokaler samt Amhult 206:1 Radarflyget som består av ett han- delshus som färdigställdes i december 2015.

Delar av mark och befintliga lokaler är uthyrda på korta avtal inför den kommande byggnationen.

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Fastigheternas verkliga värde säkerställs genom en värdering av Värderingsinstitutet i Västra Sverige AB. Senaste värderingen är utförd per 2015-12-31. Värderingen baseras på avkastningsmetoden och kalkylen innebär en analys av framtida betalningsströmmar som innehavet förväntas generera under kalkylperioden. Vidare framräknas ett avkastningsbaserat nuvärde baserat på periodens betalnetto, det egna kapitalet av restvärdet vid kalkylperiodens slut samt lånat kapital vid värdetidpunkten.

För fastigheter som är föremål för väsentlig om- till- eller nybyggnad fastställs värdet till värde före projektstart med tillägg för projektkost- nader. Så snart projektet färdigställts genomförs en extern värdering enligt ovan. Noteras bör att värdering alltid innehåller ett mått av sub- jektivitet och det slutgiltigt korrekta värdet på en tillgång erhålls först när en faktisk affär genomförs av oberoende parter på en fri marknad.

Sammanfattningsvis leder detta fram till att hänsyn bör tas till ett visst osäkerhetsmoment vid bedömningar baserade på det värde som fastställts vid värderingen.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 577 TSEK (2 127).

Administrationsintäkter

Administrationsintäkter avser tjänster som koncernens personal utfört för närstående kunder.

Fastighetskostnader

Driftskostnaderna uppgår till -1 915 TSEK (-2 027 ). I jämförelse med

föregående period så har driftskostnaderna minskat.

Driftskostnader består bl.a. av el och va, försäkring samt repara- tion och underhåll av befintliga byggnader och mark.

Investeringar

De investeringar som gjorts har varit projekteringskostnader inför byggnationen av detaljplaneom- rådet samt påbörjande av byggnation.

Finansiering

För att projektering av fastigheterna skall kunna ske krävs att det finns en fungerande finansiell marknad. Projektering kommer ej att ske förrän finansiering och räntenivå är säkerställd.

Belåningsgrad

Amhult 2:s strategi är att belå- ningsgraden i projekt skall uppgå till maximalt 60%, övrig finansiering skall ske genom nyemis- sioner, nya investorer och försälj- ningar av en del av bostäderna som bostadsrätter. Denna strategi ligger fast för Amhult Centrum, etapp II.

Finanspolicy

Ambitionen är att den framtida belåningsgraden ej skall överstiga 60%. Bolaget skall ha en tillräck- ligt stor likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförplik- telser. Överlikviditet skall placeras i finansiella instrument med hög likviditet.

Organisation

All finansiell riskhantering sker i moderbolaget. Besluten för place- ring av de finansiella instrumen- ten tas av styrelsen.

Finansnetto

Finansnettot uppgår i år till -360 TSEK (191), utav detta är 100%

(100%) hänförligt till ränteintäk- ter/räntekostnader.

FASTIGHET FASTIGHETSÄGARE MARKAREAL

Amhult 207:1 Stridsflyget Amhult Centrumparkering AB 2 543 m² Amhult 206:1 Radarflyget Terrester AB 6 848 m² Amhult 206:2 Radarflyget Terrester AB 4 996 m² Amhult 208:1 Signalflyget Terrester AB 1 033 m² Amhult 208:2 Signalflyget Terrester AB 3 888 m² Amhult 205:1 Luftseglaren Terrester AB 3 245 m²

Amhult 108:3 Terrester AB 2 287 m²

STAMFASTIGHETEN:

Amhult 108:2 Sjöflygplanet Terrester AB 9 212 m² Amhult 108:1 Sjöflygplanet Terrester AB 9 504 m²

(7)

DETALJPLANEOMRÅDET

Amhult Centrum

Amhult är ett av Göteborgs expansiva bostadsområden och ligger i stadsdelen Torslanda på nordvästra Hisingen, 1,5 mil från centrala Göteborg. Genom Amhult går Öckeröleden vilket är förbindelselänken till Göteborg för öarna i Göteborgs norra skärgård, Hönö, Öckerö och Björkö m.fl. Läget är unikt med närhet till havet, båtliv och en utsikt vid vackert väder ända ut till Vinga fyr.

I Torslanda bor idag närmare 25 000 personer, vars centrum är beläget i Amhult. Genom byggandet av etapp II av Amhult kommer det att byggas ytterliggare cirka 500 bostäder i centrala Amhult. Amhult Centrum består av två delar. Etapp I består av Amhult Trädgårds- staden, ICA Maxi och ett mindre köpcentra i dess anslutning.

Etapp II som Amhult 2 AB avser att prospektera ligger i anslutning till etapp I.

Hisingen

Hisingens utveckling har stor betydelse för Göteborg. På Hisingen finns bolag som bland annat Volvo AB, Volvo Personbilar AB, Göteborgs Hamn, vilket är nordens störa hamn, och Lindholmens Science Park, samt olika handelsområden.

Göteborgs Norra skärgård

På Hisingen bor cirka en fjärdedel av Göteborgs invånare. Göteborgs norra skärgård Öckerö Kommun brukar räknas till Göteborgs norra skärgård. Kommunen består av tio bebodda öar som alla ligger mellan Vinga och Marstrand. Öckerö är jämte Gotland den enda kommun i Sverige som saknar fast landförbindelse. Kommunen når man genom avgiftsfri bilfärja som går från färjeläget Lilla Varholmen, endast 5 kilometer från Amhult. När Sveriges öar avfolkas går Öckerös öar mot trenden och har en stigande positiv befolkningstillväxt.

Numera bor det närmare 13 000 personer på öarna, vilka kommer att få Amhult Centrum som sitt närmaste större handelscentrum.

Trängselskatt

Trängselskatt i Göteborg är en punktskatt på vägtrafik som tas ut vid passage genom, in i och ut ur ett definierat geografiskt område i tätorten Göteborg.

Huvudsyftena med trängsel- skatten är att minska fordons- trängseln i Göteborgs centrum, förbättra framkomligheten och miljön i innerstaden och på ut- valda sträckor samt bekosta stora infrastruktursatsningar i Göte- borgsområdet.

De områden där det finns betalstationer är de centrala delarna av Göteborg (inklusive Lindholmen) samt älvöverfarterna Älvsborgsbron, Götaälvbron och Tingstadstunneln.

Till skillnad från Stockholm beskattas även de som passerar staden på de flesta huvudvägarna, bland annat E6 och E20. Detta kan leda till att vissa bilister nyttjar vägar utanför den egentliga avgiftsringen, som inte är anpassade för genomfartstrafik. Därför beskattas även vissa vägar utanför ringen, som annars skulle drabbas av mycket mer trafik.

Amhult 2:s bedömning är att fortsatta trängselskatter kommer att gynna handeln i den egna stadsdelen.

Detaljplanen

I det befintliga Amhult finns förutom bostadsområden med villor och bostadsrätter, ett köpcentra med ICA Maxi-butik och andra dagligva- rubutiker, kyrka och kulturhus. I de översiktsplaner och detaljplaner som arbetats fram och ställts ut för Amhult, etapp II, föredras planer som etablerar en ”blandstad”. Det är en inspirerande vision där spän- nande, täta och hållbara miljöer beskrivs i en arkitektur för att skapa möten mellan människor.

Detaljplanen för Amhult Centrum etapp II var utställd under perioden 13 april till 17 maj 2011. Den 29 november 2011 tog Byggnadsnämn- den i Göteborgs Stad beslut om antagande av detaljplanen och den 2 januari 2012 vann planen ”laga kraft”.

Blandstad

Blandstad är en återgång till en stadstyp med kvartersformer som innehåller tydliga gränser mellan offentligt och privat. Miljön ger en stadsmässighet som bidrar till hög status, ofta med både skyddande bostadsgårdar och utemiljöer till kontor och andra verksamheter där det går att göra välutformade offentliga rum.

En fullödig blandstad ska ha en finkornig mix av olika funktioner i dess stadsmiljöer, kvarter och byggnader. Bostäder i olika upplåtelseformer, arbetsplatser, handel, kultur och nöjen skall ligga nära varandra.

Miljön framkallar en känsla av trygghet och hemkänsla, bidrar till att minska bilberoendet och skapar intressanta mötesplatser för boende och besökare.

Stadstypen småstad är också ytef- fektiv, ger god orienterbarhet och bidrar till en god social struktur.

Synen på ”på de nya moderna blandstäderna” grundar sig i för- hoppningen om att skapa stadsdelar som kan bli fysiskt, ekonomiskt, ekologiskt och socialt hållbara på lång sikt.

Kunden

Bolagets kunder är idag främst näringsidkare inom handel och byggnation som etablerat sig på korta kontrakt i befintliga lokaler och mark i etapp II i avvaktan på produktionsstart.

(8)

A40.4-5 NCS S 1010-Y10R

NCS S 1000-N

NCS S 3020-Y80R NCS S 2020-G40Y

NCS S 2040-Y30R

Räckeskulör:

Fasadkulörer Puts:

NCS S 3030-Y40R Dörrkulör:

NCS S 2010-G30Y

Byggandet av Amhult Centrum etapp II

Det fastighetsbestånd som Amhult 2 genom dotterbolaget Terraster AB samt Amhult Centrumparkering AB äger utgör ca 43 556 m²markyta, vilket utgör etapp II i byggandet av ett nytt Amhult Centrum. Fast- igheterna består idag främst av industrilokaler och lager.

Efter laga kraft vunnen plan i januari 2012 genomfördes en fastighetsreglering där delar av bolagets fastigheter som i planen tillhörde allmän plats, busstorget, överfördes till kommunens fastighet.

Vidare yrkade Amhult 2 på att lantmäteriförrättningen genomfördes på de första kvarteren i området för att möjliggöra projektering av marken. Förrättningarna ägde laga kraft i juli 2012.

AMHULT CENTRUM ETAPP II

FÄRDIGSTÄLLDA KVARTER

KVARTER UNDER UPPFÖRANDE

KVARTER UNDER PROJEKTERING

Kvarter P - Radarflyget / Handel och kontor

Hyrestagare i fastigheten är en Willys butik med dagligvaror i bottenplan och en friskvårdsanläggning i Friskis & Svettis regi på plan två.

Övriga ytor är vikta för företagsbostäder och kontor.

Kvarteret färdigställdes i december 2015 och Willys öppnar under våren 2016.

Kvarter O - Stridsflyget / Handel och parkering

I anslutning till bussterminalen uppförs kvarter O. Produktion av kvarteret startades under hösten 2015 och planeras för i bottenplan en hamburgerrestaurang och på plan 2 för kontor. Övrig yta i fastigheten planeras till 14 st företagsbostäder i två plan. Markparkering kommer att anordnas på utsida fastigheten.

Kvarteret beräknas färdigställt våren 2016.

Kvarter N - Signalflyget 1 / Handel och bostäder

Kvarter N vetter mot busstorget och mot lokalgatan. Kvarteret omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen 4 300 m² och här byggs 53 bostäder med upplåtelseformen hyresrätter. I bottenplan planeras för en handelslokal om ca 300 m².

Byggstart skedde i augusti 2015 och kvarteret beräknas färdigställt våren 2017.

Kvarter L och M - Signalflyget 2 / Bostäder

Kvarteren L och M som vetter mot busstorget kommer att inrymma bostäder. Medgiven bruttoarea enligt detaljplanen är totalt för kvarteret 5 000 m2, varav 4 600 m2 bostäder.

Här finns även möjlighet till 400 m2 handel.

Preliminärt planeras husen i kvarteret kvarstå i bolagets regi som hyresrätter.

Kvarter K - Luftseglaren / Parkering samt lokaler

Under våren 2013 påbörjades byggandet av kvarter K, Amhult 205:1 Luftseglaren. Till huvudentreprenör utsågs Wästbygg AB. Kvarteret bestod av 52 bostadsrätter färdigställda sommaren 2014. En 3D fastighetsindelning skedde i juli 2014 och kvar i fastigheten Amhult 205:1 ägd av Terrester AB kvarstår undermarksparkering samt 3 butikslokaler.

Bostadsrätterna ägs idag av Brf Luftseglaren i fastigheten Amhult 205:2.

(9)

KVARVARANDE FASTIGHETER ATT PROJEKTERA

Kvarter U / Handel och kontor

Kvarteret som omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om totalt 9 000 m² utgörs av 6 000 m² kontor, butiksyta om 3 000 m² för livsmedel och övrig handel.

Kvarter H / Bostäder

Kvarter H omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om 4 100 m², varav 3 400 m² planeras till bostäder, antingen hyres- lägenheter eller bostadsrätter.

Möjligheter finns att på ytterligare 700 m² bebygga kvarteret med bostäder eller handel och livsmedelsförsäljning.

Kvarter I / Bostäder

Huvuddelen av kvarter I som omfattar totalt medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om 7 000 m² kommer att inrymma bostäder.

Möjlighet finns dock att inrymma 600 m² handel i dessa ytor.

Kvarter J / Bostäder

Kvarter J utgörs i av bostäder. Totalt medgiven bruttoarea enligt detaljplanen förkvarteret uppgår till 3 200 m².

Kvarter S och T / Bostäder

Kvarteren som omfattar medgiven bruttoarea enligt detaljplanen om 6 700 m² och planeras inrymma 6 700 m² bostadsyta.

Dock finns även här möjlighet att i ytan inrymma 1 900 m² övrig handel.

Brf Luftseglaren Kvarteret Radarflyget

Willys i bottenplan och Friskis & Svettis

på plan 2

Kvarteret Signalflyget 1

Kvarteret Stridsflyget

(10)

MÖJLIGHETER OCH RISKER

ALLMÄNT

Trots den allmänt avvaktande ekonomin och böljegången i världs- ekonomin är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad god. Den långsamma återhämtningen i omvärlden och en relativt svag konjunk- turutveckling för några av Sveriges viktigaste exportmarknader har dock påverkan. Svensk tillväxt drivs i hög grad av inhemsk efterfrågan och privat konsumtion. Omfattande penningpolitiska stimulanser har vidtagits av västvärldens ekonomier.

En av omvärldens alla faktorer med påföljande verkan är den hu- manitära flyktingkatastrofen med anledning av krigen i Mellanöstern som har fått ett stort antal människor att söka skydd i Europa. En av de utmaningar som lyfts i den svenska debatten är bland annat att bostadsbyggandet behöver avsevärt öka för att kunna tillgodose behovet av bostäder. I Sverige med dess befolkning på totalt 9 838 480 (SCB 31 okt 2015) invånare råder ett bostadsunderskott. Att tillgodose detta behov för alla kommer att innebära ett stort politisk arbete och ansvar under de kommande åren.

Ett attraktivt gap mellan ränta och fastigheters avkastning har lett till att kapital söker sig till investeringar i fastigheter med en obalans mellan utbud och efterfrågan. Konsekvensen har blivit sjunkande avkastningskrav. I strävan efter avkastning ser vi en ökad riskaptit och en bred efterfrågan på den svenska fastighetsmarknaden.

Ränteläget

Sedan slutet av 2015 är reporäntan oförändrad på −0,35 procent. Den svenska ekonomin är beroende av utvecklingen i omvärlden och det råder en fortsatt osäkerhet kring styrkan i den globala konjunkturen och kring penningpolitiken i omvärlden.

Den gängse uppfattningen som poängteras är att det är viktigt att med låga räntor hålla i den positiva trenden för att uppnå inflations- målet.

Utsikter

Penningpolitiken i omvärlden kommer att vara fortsatt expansiv.

Europeiska Centralbanken utökade sina obligationsköp och sänkte inlåningsräntan i början av december 2015. Det låga ränteläget i Sverige har bidragit till att vi har en relativt stark konjunktur. Svensk ekonomi utvecklas starkt där finanspolitiken blir expansiv både 2016 och 2017. Detta ger extra skjuts åt konjunkturen. BNP förväntas växa med drygt 3 procent i genomsnitt under 2016-2017 och den svenska inflationen förväntas stiga men har dock under förhållandevis lång tid varit under målet på 2 procent.

Sysselsättningen har ökat de senaste åren och bland annat företagens anställningsplaner pekar på en minst lika snabb ökning framöver. Arbetslösheten fortsätter därmed att falla tillbaka och når 6,5 procent 2017 (KI december 2015).

En allt starkare konjunktur i omvärlden bidrar både till högre internationella priser och en hö- gre efterfrågan på svenska varor och tjänster.

Detta leder till ett högre resursutnyttjande och stigande kostnadstryck och det blir i och med detta lättare för företagen att höja priserna.

Sammantaget pekar detta på att den globala tillväxten och inflationen stiger de kommande åren spår Riksbanken.

Den höga invandringen innebär på kort sikt kraftigt ökade offentliga utgifter (KI december 2015) och trots den förbättrade konjunkturen de närmaste åren kommer de offentliga finanserna att uppvisa un- derskott. Sedan slutet av december har också kronan stärkts mot flertalet valutor. Skulle utvecklingen fortsätta varnar Riksbanken för att den påbörjade inflationsuppgången kan brytas och har därför aviserat beredskap att agera i frågan.

Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknaden är en spegling av den övriga ekonomin och påverkas av faktorer som sysselsättning, demografisk utveckling och konsumtion, realräntan, tillgång till krediter och riskbenägenhet.

Fastighetssektorn är en del av det ekonomiska systemet och viktig för den finansiella stabiliteten. Fastighetskriser kan således innebära konsekvenser för ekonomin.

Europeiska systemrisknämndens (ESRBs) publicerade i januari 2016 två rapporter om EU-ländernas fastighetsmarknader, för bostäder respektive kommersiella fastigheter, vilka pekar på samband mellan fastighetssektorn och finansiell stabilitet. ESRBs rapporter analyserar dels strukturella skillnader mellan fastighetsmarknaderna i olika EU- länder, dels kriser på fastighetsmarknaderna i EU sedan 1990-talet.

ESRB drar ett flertal slutsatser där de konstaterar att det idag finns en rad olika så kallade makrotillsynsåtgärder för att minska sårbarheter kopplade till fastighetssektorn. Dessa makrotillsynsåtgärder fokuserar på stabiliteten i det finansiella systemet som helhet. Exempel på så- dana politiska och finansiella åtgärder är att begränsa hur stora lån hushåll får ta i förhållande till värdet på bostaden (bolånetak) eller i förhållande till inkomsten (skuldkvotstak). ESRBs slutsatser i rap- porterna visar på bedömningen att en kombination av olika åtgärder kan vara mer effektivt för att minska sårbarheter i fastighetssektorn än en enskild åtgärd.

De tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö väntas sammantaget fortsatt visa en starkare tillväxt än övriga landet. Cirka 70%

av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer att ske i de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden i dessa län uppgå till ca 6,7 miljoner invånare vilket är en ökning med ca 1,6 miljoner invånare (NAI Svefa).

En av de stora trender som vi ser påverkar fastighetsmarknaden är just den stora inflyttningen till våra storstadsområden. Till följd av denna urbanisering och den bostadsbrist som den kraftiga inflyttningen för med sig värderar marknaden riskerna i en bostads- investering i en tillväxtort som mycket små. Detta innebär att investeringsstrategierna utökas från enbart nyproduktion till se- kundära objekt.

Till exempel ser vi exempel på bolag där affärsidéen är en sats- ning fokuserad på utveckling av miljonprogrammets fastigheter.

En annan tendens är den där privata aktörer i allt högre ut- sträckning nyproducerar.

(11)

Den kommersiella fastighetsmarknaden

Den nordiska transaktionsmarknaden växte med 36 procent under 2015 jämfört med 2014, enligt Pangea. Tillväxten var särskilt stark i Norge och Danmark, där transaktionsvolymerna mer än fördubbla- des. Finland noterade också en stark tillväxt om 30 procent. I Sverige sjönk däremot transaktionsvolymen något till 15,5 miljarder euro (143 miljarder kronor) under 2015, men det är fortsatt den enskilt största marknaden i Norden.

För Norden som helhet slår transaktionsvolymen under 2015 därmed de tidigare rekordåren 2006 och 2007. Den starka transaktionsmarknaden drivs av ökat intresse från internationella fastighetsinvesterare.

Utländska investerare stod för drygt 35 procent av omsättningen under 2015, vilket är den högsta nivån sedan finanskrisen. Sex av de tio största affärerna hade en utländsk köpare, skriver Fastighetssverige.

Förutsättningarna för investering i Sverige är goda. Kapital finns att tillgå men det krävs också långsiktighet och klokskap.

Storgöteborg har överlag en fortsatt stabil hyresmarknad där centrala Göteborg kännetecknas av begränsat utbud i kombination med god efterfrågan. Lindholmen har stärkt sin roll som ett av Göteborgs attraktiva kontorsområden.

BOSTADSFASTIGHETER

Allmänt

Den största fastighetsägaren i Göteborgs kommun är bostadskoncer- nen Förvaltnings AB Framtiden. Övriga stora aktörer är Hyresbostä- der i Sverige, Wallenstam, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder och Stena Fastigheter.

I Torslanda äger flertalet sitt privatboende genom till övervägande del villa eller radhus, alternativt bostadsrätt. De aktörer som verkar på bostadsrättsmarknaden i Torslanda är främst HSB, JM och Riks- byggen. PEAB har inga kvarvarande bostäder till försäljning i sina projekt i Amhult Centrum. Därefter följer mindre byggentreprenörer som bland annat ägnar sig åt produktion av bostäder för försäljning och i mindre omfattning hyresbostäder. Ingen aktör kan anses som klart marknadsledande.

Efterfrågan på nya bostäder och lokaler påverkas främst av ekonomisk utveckling i Göteborg, de nya bostädernas läge, attraktionskraft, konsumenternas köpkraft, ränteläge samt prisbild. Den absolut viktigaste faktorn i storstadsregionerna är sysselsättning, ränteläge och möjligheterna till bolån (Mäklarsamfundet).

Bostadsrätter

Riksbanken har framhållit att det låga ränteläget kan öka riskerna kopplade till bostadsmarknaden och hushållens höga skuldsättning, och understryker därför vikten av att på olika sätt hanterar dessa risker.

Den nya rekommendationen kan dock föra med sig att människor blir mindre benägna att flytta, då de av olika skäl inte vill öka sin amorteringsbörda. Detta kan tala för minskat bostadsutbud i attraktiva regioner och då tvärtemot tala för stigande bostadspriser.

Alltså direkt emot en åtgärd för att kyla ner en marknad.

Beaktas måste otvetydigt att skärpta amorteringskrav på nya bostadslån kan öka riskbilden och leda till ett åtstramat bo- stadsbyggande. Realiteten med amortering på en skuld på 50% av bostadens lån innebär i praktiken att förstagångsköparen av en bostad binder upp halva bostadens värde i en tvångsamortering.

Amorteringskravet kan med- verka till att förstärka ojämnlik- heterna på bostadsmarknaden där främst unga och utrikesfödda hushåll som saknar en bostad idag får svårt att ta sig in på bostadsmarknaden.

Bolånetaken har också förstärkt ojämlikheten på bostadsmarknaden och stänger effektivt ute dem som har inkomster att klara räntebetal- ningar och amorteringar men saknar ett upparbetat kapital.

Den möjliga risken innebär att bolaget har att värdera att vi kan få färre köpare på varje objekt och att efterfrågan minskar. För Amhult 2:s del kompenseras ovan resonemang av det fakta att bostadsbristen är uttalad i Göteborgsregionen och att bolaget med sin starka kassa och egen rådighet över marken här själva kan styra vilken upplå- telseform de nya bostäderna skall produceras i. Bolaget kan också välja att producera till ytan mindre bostäder med en mer attraktiv prisbild eller avvakta en bostadsrättsproduktion till förmån för en hyresrättsproduktion under rådande konjunktur.

Oaktat ovan resonemang är det för den enskilda köparen naturligtvis viktigt med ränteläge och storleken på bolånetak, men ofta har den som flyttar argument för sin flytt och för andragångsköparen blir effekten för den enskilde ofta ett mindre spel oavsett prisnivå, räntetak och amorteringskrav.

2015 har priserna på bostadsrätter stigit rekordartat med 16% för att under december 2015 avstanna och stå stilla. Prisutvecklingen för bostadsrätter stor Göteborg (avser medelvärde) visar på ett med- elvärde per kr/kvm på 36.753:-/kvm och för centrala Göteborg på ett medelvärde per kr/kvm på 53.141:-/kvm (Svensk Mäklarstatistik).

Hyresrätter

Situationen avseende hyresbostäder är oförändrat mycket stark. Det gäller i synnerhet i storstäderna där vakanserna är obefintliga. Det geografiska läget och samtidigt fastigheternas hyresgäster, kommer här att bli än viktigare. Ur bolagets riskperspektiv blir också hyresgäs- ternas betalningsförmåga mer central, sett till den låga tillväxttakten.

Därmed blir också kravet på att husen finns i eftertraktade lägen mer markant. Detta kräver även mer av hyresvärden och innebär även ett arbete för att göra kunderna mer nöjda med hyresvärden.

Sverige har vidare en mycket stark hyresreglering där bostadshy- rorna hålls nere och oavsett bakgrund kan alla i teorin flytta och bo bra. Hyresregleringar har dock i praktiken skapat köer och en svart marknad. Istället för att motverka bostadsbrist har de blivit en del i ett system som redan gynnar de boende i befintligt hyresbestånd på bekostnad av de som vill flytta in. En inlåsningseffekt och en hämsko på den sociala rörligheten.

Avseende hyresrätts situationen i Göteborg hade Boplats Göteborg 165 266 medlemmar/bostadssö- kande, där sammantaget 50.000 personer registrerade sig under året 2015. Under 2015 förmed- lades 7 832 lägenheter relativt jämnt fördelade mellan privata och kommunala hyresvärdar. I genomsnitt hade de köande vän- tat drygt fyra år på en förmedlad lägenhet och de flesta lägenheter förmedlades i Centrum (1 538 st). För Västra Hisingen var antalet förmedlade lägenheter 643 stycken. Enligt Boplats Göteborgs statistik har 27 589 av de drygt 165 000 medlemmarna stått i bostadskön i mer än fem år.

(12)

Hyresrätten är också ett alternativ som i stor utsträckning saknas i Torslanda. Ett tillskott kommer att gynna den sociala rörligheten inom området och bidra till ytterligare kvaliteter i etapp II.

Hämmande generellt för möjligheten till att producera hyresrätts- bestånd är kostsamma detaljplaneprocesser, bruksvärdessystemet och dyra markpriser. Här måste bolaget också ta hänsyn till att människor måste kunna transportera sig effektivt, miljövänligt och rationellt. I Sverige transporterar vi oss i många delar i infrastruktur skapad på 60- och 70 talet. I nya utvecklingsområden behöver dels infrastrukturen byggas ut i specifikt område och till området för att skapa de förutsättningar som krävs i nya stadsdelar. Detta innebär en kostnad som måste finansieras. En gemensam finansiering mellan exploatör och kommun är en lösning.

Kontor

En tendens som vi ser påverkar fastighetsmarknaden är den väx- ande tjänstesektorn som växer på bekostnad av industrin. På denna marknad ser vi ett ökat behov av nyproducerade, flexibla och effektiva kontorsytor.

Kontorsuthyrningen på den globala och inhemska arbetsmarkna- den bedöms förändras snabbt under det kommande decenniet.

Arbetsplatserna blir mer dynamiska och in på banan träder en gene- ration som är både techno-kunniga och digitalt sofistikerade.

Indikationer som framförs är att under de kommande åren kommer behov av arbets- och kontors ytor att minska och de traditionella kontoren kommer att omvandlas till dynamiska och rörliga arbetsplatser (Colliers). Tillskottsbehovet tillsammans med ett aktivitetsbaserat arbetssätt leder till ett moderniseringsarbete på befintligt kontorsbe- stånd och en möjlighet till omdaning av nyproduktion av det moderna kontorslandskapet.

Kostnadskontroll avgörande vid nyproduktion

Nyproduktion skall inte behöva vara lika med dyrt. Kostnadskontrollen innebär bland annat en tydligt styrd produktion i samverkan med en- treprenörer. Entreprenör och beställare måste gemensamt söka olika lösningar i ett samarbete för att skapa kostnadseffektiva lösningar, till exempel att öka det industriella byggande och att utveckla typhusbyg- gandet. Det är också mycket viktigt att säkerställa att projektering och produktion sker enligt plan och att kapa samtliga mellanled.

När alla aktörerna i byggprocessen; byggherren, konsulterna och byggentreprenören samarbetar över tid är vi som bolag övertygad om att incitament som driver effektivisering skapas. I ett samarbete över flera år i upprepning och förbättring från projekt till projekt ser vi möjligheter till förbättringar både vad gäller kostnader och nedlagd tid.

En ytterligare parameter är att bygga lägenheter där människor kan bo bekvämt på färre kvadrat, med färre möjligheter till parkering och med individuell energimätning.

Amhult 2 arbetar fokuserat med att få yteffektiva planlösningar på bostäderna där kostnadsfo- kus inte skall påverka den goda arkitekturen. Där det primära är en stramt hållen byggprocess och att husen byggs rätt från början.

Individuell energimätning

Av vikt är att producera energief- fektiva hus med möjligheter till individuell energimätning.

Hyresgästen skall kunna påverka sina driftskostnader genom att t.ex. reglera sin vat- ten-, och elförbrukning. Hur den som bor i en fastighet använder energi är av stor betydelse för hela fastighetens energianvändning.

Genom att mäta och debitera energianvändningen individuellt kan den enskilda hyresgästen eller bostadsrättsinnehavaren ges incitament att hushålla med till exempel varmvatten.