Max Wentzel
Småhus värdefaktorer
En kvantitativ studie av värdefaktorernas riktighet
Value Factors of Houses
A Quantitative Study on the Accuracy of the Value Factors
Företagsekonomi
C-uppsats
Förord
I denna studie studeras riktigheten hos värdefaktorerna för småhus typkod 220 i Karlstad kommun. Data har insamlats genom att objekten studerats och dokumenterats. Dessa data har sedan jämförts med data över de angivna värdena på värdefaktorerna i fastighetstaxeringen. Syftet med studien har varit att fastställa värdefaktorernas riktighet, samt att analysera vilka konsekvenser en lägre riktighet ger. Vidare har studien även syftat till att försöka få fram förslag på hur värdefaktorernas riktighet kan förbättras.
Valet av studieområde var ett resultat av att jag ville finna ett område inom företagsekonomin som dessutom berörde min utbildningsinriktning, nämligen fastighetsekonomi. Fastigheters taxeringsvärden påverkar både företag och privatpersoner i flera sammanhang och därför såg jag det som extra intressant att studera riktigheten på värdefaktorerna.
Under min research inför studien kom jag i kontakt med Lantmäteriet i Gävle som även de intresserade sig för studiens område. Efter inledande kontakter och även ett besök på plats i Gävle beslutade jag mig för att skriva min uppsats i samarbete med dem. Jag vill därför passa på att tacka Irena Drogou samt Hans Söderblom på Lantmäteriet för den hjälp jag fått och det goda samarbetet under studien.
Jag vill dessutom rikta ett stort tack till min handledare Bengt Bengtsson vid Karlstad universitet för all kreativ kritik och goda råd som han bidragit med under studiens planerande och genomförande.
Sammanfattning
Titel: Småhus Värdefaktorer – En Kvantitativ Studie av Värdefaktorernas Riktighet
Ämne: Företagsekonomi - Kandidatuppsats, 15 högskolepoäng
Fakultet: Fakulteten för Ekonomi, Kommunikation och IT, Karlstads universitet
Författare: Max Wentzel (Karlstads universitet, Fakulteten för Ekonomi, Kommunikation och IT)
Handledare: Bengt Bengtsson Examinator: Margareta Bjurklo
Problemformulering: Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet? Vilka effekter leder detta till? Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?
Syfte: Studien syftar till att fastställa riktigheten på värdefaktorerna, alltså vilken kvalité de olika värdefaktorerna har.
Metod: Studien baserar sig på en kvantitativ metod där 32 småhus har studerats. Data har samlats in för en objektiv analys varefter slutsatser har dragits utifrån dessa.
Slutsats: Studien visar att värdefaktorerna håller god kvalité och således en hög riktighet, med undantag av värdefaktorn standard. Effekterna av detta har beskrivits och förslag för att förbättra riktigheten har lämnats.
Summary
Title: Value Factors of Houses – A Quantitative Studie on the Accuracy of the Value Factors
Subject: Bachelor's Thesis, 15 Swedish credit points
Faculty: Faculty of Economic Sciences, Communication and IT, Karlstad University
Author: Max Wentzel (Karlstad University, Faculty of Economic Sciences, Communication and IT)
Supervisor: Bengt Bengtsson Examiner: Margareta Bjurklo
Problem area: What quality does the value factors holds according to accuracy? What are the effects of this? How can the value factors accuracy be improved?
Purpose: The purpose of the study is to measure the accuracy of value factors, in that way the quality of each value factor can be fixed.
Method: This study is based on a quantitative method where 32 houses have been studied. The data collected has been analysed, after which conclusions have been made.
Conclusion: The conclusions of the study are that the value factors accuracy is high, the standard value factor excluded. The effects of the conclusions have been described and suggestions to make the value factor of standard more accurate have been suggested. Keywords: Houses, Value Factors, Accuracy, code 220, Tax
Innehållsförteckning
1. Inledning... 8
1.1. Bakgrund... 8
1.2. Problemdiskussion... 9
1.3. Syfte och frågeställningar ... 10
1.4. Avgränsningar... 10
1.5. Presentation av Karlstad kommun ... 11
1.6. Disposition... 11
2. Metod ... 13
2.1. Studiens metod... 13
2.1.1. Positivism ... 13
2.1.2. Kvantitativ studie ... 13
2.1.3. Datainsamling och bearbetning ... 14
2.1.4. Metodproblem och källkritik... 14
3. Referensram... 15
3.1. Fastighetsmarknaden för småhus 220... 15
3.2. Fastighetstaxering för småhus 220 ... 15
3.2.1. Allmän fastighetstaxering för småhus 220 ... 16
3.2.2. Förenklad fastighetstaxering för småhus 220... 17
3.2.3. Särskild fastighetstaxering för småhus 220... 17
3.3. Taxeringsprocesssen och värdefaktorer... 17
3.3.1. Storlek ... 17 3.3.2. Ålder ... 17 3.3.3. Standard exteriör ... 18 3.3.4. Standard energihushållning ... 19 3.3.5. Standard kök... 19 3.3.6. Standard sanitet ... 19
3.3.7. Standard övrig interiör... 20
3.3.8. Byggnadskategori ... 20 3.3.9. Fastighetsrättsliga förhållanden... 21 3.3.10. Värdeordning ... 21 3.3.11. Tomtmark värdeområde... 21 3.3.12. Tomtmark värdefaktorer ... 22 3.4. Fastighetsvärdering... 23 3.4.1. Ortsprismetoden ... 24 3.5. Tidigare forskning ... 25
4. Empiri och analys ... 27
4.3. Standard exteriör... 30
4.4. Standard energihushållning ... 31
4.5. Standard kök ... 32
4.6. Standard sanitet... 33
4.7. Standard övrig interiör ... 35
4.8. Tomtmark ... 36 4.9. Beräkning av byggnadsvärde... 37 4.10. Analys av empiri ... 38 4.10.1. Exteriör ... 38 4.10.2. Energihushållning ... 38 4.10.3. Kök ... 39 4.10.4. Sanitet ... 39 4.10.5. Övrig interiör ... 39 5. Slutsatser ... 40
5.1. Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet?... 40
5.2. Vilka effekter leder detta till? ... 42
5.3. Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?... 42
5.4. Kommentar till slutsatserna ... 43
6. Reflektion ... 44
Referenser ... 45
Bilaga 1 ... 48
1. Inledning
denna inledande del beskrivs först en bakgrund till uppsatsen. Därefter presenteras en problemdiskussion, varefter syftet och frågeställningarna som studien har sin utgångspunkt i lyfts fram. Studiens avgränsningar följer innan läsaren får en kort presentation av Karlstad kommun, då studien haft sin utgångspunkt i denna kommun. Inledningskapitlet avslutas med ett avsnitt om uppsatsens fortsatta disposition.
1.1. Bakgrund
1996 infördes en årlig omräkning av taxeringsvärdena i Sverige. Kritiken mot systemet gjorde dock att riksdagen år 2001 beslutade om att ett nytt system skulle införas, vilket innebar att de förenklade fastighetstaxeringarna ersatte det gamla systemet. Systemet innebar även att det idag sker tre olika typer av fastighetstaxeringar, allmän- förenklad och särskild fastighetstaxering, för att bestämma taxeringsvärdet (Fastighetsvärdering 2008).
Fastighetstaxeringslagens (SFS 1979:1152) 7 kapitel 1 § säger att ”värderingen skall ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet”.
Enligt Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) skall det framräknade taxeringsvärdet motsvara 75 % av marknadsvärdet. I Fastighetstaxeringslagen finns även bestämmelser för hur marknadsvärdet skall bestämmas, vilket i första hand sker med hjälp av ortsprismetoden.
Även fastighetsmäklare som värderar småhus i syfte att ta fram ett utgångspris inför försäljning använder sig av ortsprismetoden enligt tidigare studier i bland annat Halmstad (Becker & Larsson 2007) och Örebro (Granstedt & Källmyr 2009). I båda dessa studier är ortsprismetoden den enda värderingsmetoden som används för att ta fram ett värde på fastigheten.
Användningsområden för taxeringsvärdet är bland annat för att beräkna beloppet på den kommunala avgiften som fastighetsägaren erlägger varje år och som skall motsvara 0,75 % av taxeringsvärdet – eller högst 6 362 kr för inkomståret 2009, vilket deklareras år 2010 (Skatteverket 2010a).
Taxeringsvärdet används även för att beräkna stämpelskatt och reavinstskatt
uppgifterna även av kreditgivare som bank och finansinstitut vid lån och inteckningar för att fastställa ett lånetak. Användningen av taxeringsvärdet sträcker sig även utanför skatte- och kreditgivarnas gränser. Värdet används som vi redan nämnt för jämförelser vid värdering av fastigheter med ortsprismetoden. Därtill skall läggas områden som försäkringsverksamhet, officiell statistik och kommunal planering. I vissa fall förekommer även marknadsföring där företagen segmenterat marknaden genom taxeringsvärdena. Taxeringsvärdet används även vid bokföring av fastigheter som ingår i vissa typer av företag (Fastighetsvärdering 2008).
1.2. Problemdiskussion
Om värdefaktorerna på småhus inte stämmer överens med verkligheten, får detta konsekvenser vid bland annat värderingen av fastigheten. Värdefaktorernas riktighet har därför blivit föremål för granskning i denna studie.
Vid värdering av fastigheter används grundläggande data från fastighetsregistret. När ortsprismetoden används för att bedöma marknadsvärden är det viktigt att köpen som ingår i ortsprismaterialet har rättvisande beskrivningar. Särskilt viktigt är att beskaffenheten på de värdepåverkande faktorerna är god då dessa används för att kunna göra avgränsningar av materialet, jämförelser mellan köp och framtagande av normeringsmått (Fastighetsvärdering 2008).
De data om värdefaktorer som finns i fastighetsregistret del om taxeringsuppgifter emanerar från de olika fastighetstaxeringarna. Vissa värdefaktorer är beständiga över tiden medan andra är mera föränderliga. Detta får betydelse för kvaliteten på uppgifterna (Fastighetsvärdering 2008). Värdefaktorerna är indelade i två huvudgrupper, de som är direkt anknutna till fastigheten samt värdefaktorer som är knutna till området där fastigheten ligger. Den senare huvudgruppen brukar delas in i det de flesta känner igen som olika värdeområden som tydligt avgränsats med hjälp av kartor och förteckningar (SFS 1979:1152).
Taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet med hänsyn till marknadsvärdet två år tidigare enligt Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152). Trots detta är det lätt att finna objekt på marknaden där utgångspriset inte står i proportion till taxeringsvärdet.
Att avvikelser alltid kommer att finnas så länge vi använder oss av ett system där många enheter skall värderas vid samma tidpunkt och utifrån samma mall är sannolikt oundvikligt. Det som däremot är intressant är att granska om det finns någon eller några värdefaktorer som har sämre tillförlitlighet gällande riktigheten än andra. I sådant fall skulle det kanske räcka med små korrigeringar av dagens system för att få bättre tillförlitlighet som därmed korrekt täcker in en större grupp av enheter.
Värdefaktorernas riktighet är alltså en förutsättning för att många av våra system skall fungera tillfredsställande. Alla oriktigheter påverkar taxeringsvärdet i någon mening och här spelar fastighetens värdefaktorer en avgörande roll. Om riktigheten i värdefaktorerna kan ifrågasättas, vilket studien visar i några avseenden, får detta konsekvenser i olika utsträckning inom en rad områden som alla har det gemensamt att de använt taxeringsvärdet som källa.
1.3. Syfte och frågeställningar
Studien syftar till att fastställa riktigheten på värdefaktorerna, alltså vilken kvalité de olika värdefaktorerna har. Eventuella avvikelser kommer att dokumenteras och analyseras för att dels konsekvenserna skall kunna beskrivas och dels att eventuella förslag till förbättringsåtgärder skall kunna lämnas. För att uppnå detta syfte formulerades följande frågor inför studien:
1. Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet? 2. Vilka effekter leder detta till?
3. Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?
1.4. Avgränsningar
Karlstad kommun (2009a) har i en egen jämförelse kallad Områdesfakta delat upp kommunen i 32 områden. 27 av dessa områden har inkluderats i studien eftersom dessa tack vare dess geografiska läge och kommunikationer alla kan anses utgöra områden inom en homogen marknad. Gränsdragningarna framgår av Bilaga 1.
Dock har områdena Edsvalla, Molkom, Vallagärdet, Vålberg samt Väse, alla med omland, exkluderats då deras geografiska läge i kombination med bristande kommunikationer avviker från det som vi idag betraktar som Karlstad stad.
Fastigheterna skall ha varit ute till försäljning under perioden 22 april till 1 maj under år 2010 och har identifierats via Bovision samt Hemnets hemsidor. Under denna period har fastigheterna tagits med i studien förutsatt att utgångspriset överstigit taxeringsvärdet med minst 40 %, vilket totalt renderat i 32 objekt.
Objekten som uppfyllt ovanstående kriterier och ligger innanför avgränsningen har besökts och dokumenterats. Utifrån dessa data ska materialet sammanställas och informationen analyseras med bakgrund av frågeställningarna.
1.5. Presentation av Karlstad kommun
Karlstad är Värmlands största stad och var vid årsskiftet 2008/2009 Sveriges 21:a största kommun (Statistiska centralbyrån [SCB] 2010a). Kommunen ligger i den södra delen av landskapet Värmland i norra änden av sjön Vänern.
Karlstad är en växande kommun med målet att nå 100 000 invånare. Karlstad kommuns (2009b) befolkningsprognos visar en ökning med cirka 4 000 personer, motsvarande 5 %, fram till år 2018 då staden uppskattas ha drygt 88 000 invånare. Vid utgången av år 2009 var 84 736 personer bosatta i Karlstad, vilket innebar att kommunens befolkning hade ökat med 742 personer jämfört med år 2008 (Karlstad kommun 2010).
1.6. Disposition
mer konkret hur studieobjekten valdes ut, hur studien genomfördes samt hur informationen har bearbetats.
Studiens tredje avsnitt beskriver den referensram som ligger till bakgrund för studien. Tanken med referensramen är att ge läsaren en förståelse inför fortsättningen av arbetet. Avsnittet inleds med en beskrivning av hur den svenska fastighetsmarknaden ser ut för småhus typkod 220 och följd av de två huvuddelarna fastighetstaxering och fastighetsvärdering. Avslutningsvis ges en kort presentation av tidigare forskning inom området.
Empiri och analys som följer i det fjärde kapitlet är uppbyggt med hjälp av teorierna. Då teorierna är sammankopplade till syftet med studien, har detta avsnitt samma disposition för att underlätta för läsaren.
I avsnittet om slutsatser lyfts syftet med studien fram än en gång för att se att studien gett svar på det den syftade till och därigenom besvarat frågeställningarna.
Avsnittet reflektion avslutar uppsatsen och här ges utrymme för personliga uppfattningar om bland annat slutsatserna och validiteten. Även förslag på fortsatt forskning presenteras här.
När detta avsnitt är avslutat finner ni referenslistan, innehållande all den litteratur som använts för studien. De bilagor som därefter följer utgörs av kartor, samt en utskrift av Skatteverkets tjänst Beräkna Taxeringsvärde – Småhus
2009-2011 (Skatteverket 2009) då denna användes som utgångspunkt för de
2. Metod
medodkapitlet redogörs för hur studien utformats utifrån en vetenskaplig ansats. Tanken är att det skall vara tydligt för läsaren vilken metod som valts och anledningen därtill.
2.1. Studiens metod
Tillvägagångssättet vid införskaffande av kunskap är det som avgör om den inhämtade kunskapen är vetenskaplig eller ej. Diversifieringen mellan kunskap och vetenskaplig kunskap utgörs av systematisering och strukturering vid framställningen av teori samt genom de metoder som använts. (Holme & Solvang 2008 ; Jacobsen 2002)
Detta till trots råder det delade meningar om vad som egentligen utgör kunskap i allmänhet och vetenskaplig kunskapi synnerhet. Av denna anledning är det viktigt att tydliggöra den metod som valts för studien.
2.1.1.Positivism
Positivismen präglas av tankesättet att vi enbart kan få kunskap genom att antingen iaktta eller använda vår logik för att konstatera hur något förhåller sig. Detta sker genom att förhålla sig helt objektiv under studien där egna värderingar eller fördomar inte har något utrymme. (Holme & Solvang 2008) Denna studie syftar till att objektivt granska värdefaktorernas riktighet, för att därefter kunna se om eventuella avvikelser kan sättas i samband med att vissa fastigheters taxeringsvärden inte står i proportion till fastigheternas värdering. Inför studien fanns ingen bestämd uppfattning om hur det förhåller sig med värdefaktorernas riktighet. Data har samlats in för en objektiv analys varefter slutsatser har dragits utifrån dessa.
2.1.2.Kvantitativ studie
Studien baserar sig på en kvantitativ metod i avsikt att kunna generalisera resultaten för likartade objekt som inte ingått i studien. Med denna metod är det dessutom relativt enkelt att identifiera en eller flera värdefaktorer som genomgående utmärker sig med hög eller låg validitet. Totalt har 32 objekt ingått i studien.
2.1.3.Datainsamling och bearbetning
Studiens data härstammar från de inkluderade objekt som studerats och dokumenterats. Vid dessa tillfällen har värdefaktorerna bestämts utifrån Skatteverkets rekommendationer i broschyren SKV 389 (Skatteverket 2008a), samt Handledning för fastighetstaxering 2009 (Skatteverket 2008b). Dessa data har sedan förts över till Excel, tillsammans med uppgifterna som lämnats av fastighetsägarna vid senaste fastighetstaxering. Data som fastighetsägarna lämnat har inhämtats från Lantmäteriet.
Dessa data har sedan jämförts med varandra varefter statistiskt underlag för avvikande och överensstämmande data tagits fram och presenteras under avsnittet empiri och analys. Vid avvikande data har Skatteverkets tjänst Beräkna
Taxeringsvärde – Småhus 2009-2011(Skatteverket 2009) använts för att beräkna
nytt taxeringsvärde (se även Bilaga 2). All data som presenteras i studien har avidentifierats för att inga enskilda fastighetsägare skall kunna identifieras. Insamlat material förvaras inlåst.
2.1.4.Metodproblem och källkritik
En viktig aspekt i valet av metod var att få en så hög extern giltighet på resultatet som möjligt. Det hade därför varit önskvärt att studien omfattade ett större geografiskt område och fler enheter.
Alternativet till en kvantitativ studie hade varit att genomföra en kvalitativ studie. En kvalitativ studie skulle dock ha medfört att resultaten inte skulle kunna anses ha samma validitet externt (Jacobsen 2002). Av främst denna anledning bygger studien på en kvantitativ metod.
De källor som använts i studien är alla relevanta för studien. De elektroniska källor som använts utgörs i huvudsak av statistiska data som är relativt nyuppdaterade från välkända företag, kommuner och organisationer. Dessa data är dessutom menade att ge en fingervisning om hur verkligheten ser ut och används enbart med försiktighet i resultat- och analysavsnitten.
3. Referensram
etta avsnitt behandlar den teoretiska utgångspunkten för studien. Tanken med avsnittet är att det ska ge en bild av de två huvudområden som studien behandlar, fastighetstaxering och fastighetsvärdering, samt hur områdena inverkar på varandra. Avsnittet inleds dock med en beskrivning av hur den svenska fastighetsmarknaden ser ut, samt avslutas med en kort presentation om tidigare forskning inom området.
3.1. Fastighetsmarknaden för småhus 220
På den svenska fastighetsmarknaden finns flera typer av fastigheter som är indelade i olika grupper och försedda med koder. En fastighetstyp är småhus med typkod 220, vilket innebär att det rör sig om fastigheter avsedda för permanentboende och omfattar både friliggande en- och tvåbostadshus samt rad- och kedjehus. Liknande fastigheter som inte räknas till samma typkod är småhus avsedda för fritidsbostad, dessa benämns som småhus 221 (Fastighetsvärdering 2008).
År 2009 fanns det enligt SCB (2009) ungefär 1 660 000 småhus avsedde för permanentboende i Sverige. Under perioden mars 2009 till och med februari 2010 såldes 54 709 småhus enligt SCB: s Småhusbarometer (SCB 2010b). Antalet sålda småhus av typkod 220 motsvarade alltså drygt 3 % av beståndet. Varje år omsätts 3-4 % av småhusen på den öppna marknaden, dessutom tillkommer ytterligare ett antal fastigheter som överlåts inom familjen eller under sådana intresseförhållanden att köpet betraktas med reservation vid statistiska jämförelser (Fastighetsvärdering 2008).
3.2. Fastighetstaxering för småhus 220
Fastighetstaxeringen i Sverige är reglerad i lag genom Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152 [FTL]) . År 2001 infördes den förenklade taxeringen vilket innebar att lagen skrevs om i flera avseenden. Dessa lagar tillämpas från och med år 2002 (Fastighetsvärdering 2008).
Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) och fastighetsförordningen (SFS 1993:1199 [FTF]) innehåller de bestämmelser som reglerar fastighetstaxeringen. Skatteverket utfärdar allmänna råd och föreskrifter (Fastighetsvärdering 2008).
Användningsområden för taxeringsvärdet är bland annat för att beräkna beloppet på den kommunala avgiften som fastighetsägaren erlägger varje år och som skall motsvara 0,75 % av taxeringsvärdet – eller högst 6 362 kr för inkomståret 2009, vilket deklareras år 2010 (Skatteverket 2010a).
Enligt Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) skall taxeringsvärdet motsvara 75 % av marknadsvärdet och marknadsvärdet definieras som ”…det pris som
den sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden” i femte kapitlets
tredje paragraf.
Indelning av byggnader och mark skall göras enligt Fastigetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) och begreppet småhus innebär vanligtvis en byggnad som är avsedd för bostad åt en eller två familjer. Enligt samma lag är grundregeln även att en fastighet är skatteskyldig eller avgiftsskyldig.
Vidare reglerar Fastigetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) även vilken metod som skall användas för att bestämma marknadsvärdet . Metoden som skall användas i första hand är ortsprismetoden, vilket kortfatta innebär att en jämförelse med tidigare köp på orten skall göras (läs mer under 3.4.1).
Med den nuvarande modellen för fastighetstaxering beräknas taxeringsvärdet utifrån tre olika former av fastighetstaxering, dessa är allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxering samt särskild fastighetstaxering (Fastighetsvärdering 2008).
3.2.1.Allmän fastighetstaxering för småhus 220
För småhus gäller att allmän fastighetstaxering (AFT) sker vart sjätte år, senast detta skedde var år 2009 och kommer att inträffa år 2015 nästa gång. Förberedelserna inför en AFT är omfattande då bland annat värderingsmodellerna och fastighetsmarknaden skall ses över och en provvärdering skall äga rum. Den metod som används för att bestämma värdenivåer och som även används vid utformningen av värderingsmodeller är ortsprismetoden (Fastighetsvärdering 2008).
sedan sändas in till Skatteverket för slutligt beslut om taxeringsvärde (Fastighetsvärdering 2008).
3.2.2.Förenklad fastighetstaxering för småhus 220
Förenklad fastighetstaxering (FFT) skall ske tre år efter att AFT ägt rum, vilket innebär att nästa FFT inträffar år 2012 för småhus och senast skedde år 2006. Skillnaderna mellan AFT och FFT ligger bland annat i att ingen ny indelning av värdeområden sker, utan de värdeområden som tagits fram för AFT används som utgångspunkt. Taxeringen bygger även på de uppgifter som redan finns i systemet, vilket leder till att någon fastighetsdeklaration vanligtvis inte behövs (Fastighetsvärdering 2008).
3.2.3.Särskild fastighetstaxering för småhus 220
Om inte allmän- eller förenklad fastighetstaxering äger rum under året sker istället en särskild fastighetstaxering (SFT). Vid denna taxering används samma regler som tidigare fastställts genom AFT eller FFT. De fastigheter som omfattas är ombildade eller nybildade fastigheter, samt fastigheter som enligt vissa kriterier anses ha förändrats (Fastighetsvärdering 2008).
3.3. Taxeringsprocesssen och värdefaktorer
För varje småhus skall storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning fastställas enligt 8 kap. 3 § FTL (SFS 1979:1152). Dessa faktorer utgör värdefaktorerna för småhus. Alla värdefaktorerna utom storlek indelas efter bestämmelserna i 8 kap. 3 § FTL (SFS 1979:1152), samt 1 kap. 6 § FTF (SFS 1993:1199). För värdefaktorn storlek finns istället särskilda mätregler att följa (Skatteverket 2008b).
3.3.1.Storlek
Enligt 8 kap. 3 § i FTL skall storleken bestämmas med hänsyn tagen till boyta samt biyta och värdefaktorns enhet skall anges i hela kvadratmeter. Storleken som fastställs skall motsvara värdeytan för småhuset. Värdeytan utgörs av boyta plus 20 % av biytan, dock högst 20 kvadratmeter enligt Skatteverkets föreskrifter (8 § SKVFS 2008:4)
3.3.2.Ålder
bestämmas med hänsyn till byggnadsår och eventuellt om- eller nytillbyggnadsår och skall i det senare fallet jämkas. Vidare skall ålderns anges i hela år och åldern indelas sedan i olika klasser. (9 § SKVFS 2008:4)
3.3.3.Standard exteriör
Enligt 8 kap. 4 § FTL skall standardpoäng avgöra småhusets standard. En högre poäng innebär en högre standard på fastigheten och medför ett högre taxeringsvärde. Vid poängberäkningen finns fem huvudområden att ta hänsyn till och dessa är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. (SFS 1979:1152)
Poängen för respektive huvudområde ser ut som nedan enligt SKVFS 2008:4 och framgår dessutom på fastighetsdeklarationsblanketten.
Fasadbeklädnad
Minst hälften av den sammanlagda fasadytan består av - tegel eller stenmaterial 4 - trä, puts, fibercement, plåt eller plast 3 Garage
- finns i byggnaden (inte källarplan) eller på tomten, med plats för en bil 2 finns i byggnaden (inte källarplan) eller på tomten, med plats för två eller flera bilar 4 Carport
Carport finns på tomten 1 Underhålls- och ombyggnadsstandard
Fasadbeklädnaden är till mer än hälften utbytt år
2003 eller senare 3
Takbeläggningen är till mer än hälften utbytt år
2003 eller senare 3
3.3.4.Standard energihushållning
El
El finns indragen 4
Fönster
Minst hälften av den sammanlagda fönsterytan utgörs av - två eller treglasfönster 2 Uppvärmning
Uppvärmningssystem finns (dock inte enbart vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer
eller luftvärmepump utan luftkanaler) 3 Underhålls- och ombyggnadsstandard
Elsystemet är utbytt år 2003 eller senare 3 Maximal delsumma Energihushållning 12
3.3.5.Standard kök
Utrustning m.m.
Bedöm om kökets utrustning och inredning har standard
- enkel standard 3
- normal standard 6
- hög standard 9
Underhålls- och ombyggnadsstandard
Köksinredning (skåp, bänkar och liknande) och utrustning är utbytta år 2003 eller senare 3 Maximal delsumma Kök 12
3.3.6.Standard sanitet
Vatten
I byggnaden finns indraget
- åretruntvatten 4
Bad, dusch och vattenspolad toalett (wc)
WC finns 3
I bostadsplan (inkl. sluttningsvåning) finns
- ett bad- eller duschutrymme 1 - två eller flera bad- eller duschutrymmen 2 Tvättutrymme
Särskilt utrymme större än 4 kvadratmeter finns i byggnaden inrättat för tvätt och klädvård, t.ex. tvättstuga eller grovkök 1
Underhålls- och ombyggnadsstandard
- Mer än hälften av vatten- och avloppsstammarna i byggnaden är utbytta år 2003 eller senare 3 - Sanitetsutrustningen, golvbeläggningen och
väggbeklädnaden i det största bad- eller duschutrymmet i allt väsentligt utbytt år 2003
eller senare 3
Maximal delsumma Sanitet 16
3.3.7.Standard övrig interiör
Öppen spis och allrum
Öppen spis, kakelugn eller braskamin finns 2 I källaren finns allrum eller liknande inrett
utrymme större än 15 kvadratmeter 2 Maximal delsumma Övrig interiör 4
3.3.8.Byggnadskategori
Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) reglerar att även uppgifter om vilken byggnadskategori småhuset tillhör skall lämnas. Med byggnadskategori avses om småhuset utgör
- radhus R
- kedjehus K
3.3.9.Fastighetsrättsliga förhållanden
Enligt FTL (SFS 1979:1152) skall de fastighetsrättsliga förhållandena för varje enskild fastighet kontrolleras, vilket även sker i deklarationen genom att fastighetsägaren skall uppge om tomten är en egen fastighet, om den kan bilda egen fastighet eller om fastigheten inte kan bilda egen fastighet. Dessutom skall uppgift om småhuset ingår i ett grupphusområde lämnas. Beroende på om småhuset tillhör grupphusområde eller ej, indelas småhuset i olika underklasser (13 § SKVFS 2008:4).
3.3.10. Värdeordning
Enligt SKVFS 2008:4 skall värdefaktorn värdeordning indelas i följande två klasser
Klass 1: Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus
Klass 2: Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhus
3.3.11. Tomtmark värdeområde
Sverige delas upp i olika värdeområden, eftersom fastighetspriserna varierar över landet. Totalt fanns det 9 037 värdeområden vid 2009 års fastighetstaxering. Storleken på områdena kan variera kraftigt då avsikten är att ta hänsyn till det geografiska läget för varje fastighet. Inom varje värdeområde fastställs sedan värdenivåer för småhus, radhus och kedjehus så att dessa är lika för liknande fastigheter inom värdeområdet (Skatteverket 2010b).
De genomsnittliga värdeförhållandena används sedan för alla tomtmarker och alla bostadsbyggnader. Om det finns speciella förutsättningar för värdeområdet som helhet, såsom bullerstörningar, trafikerade vägar etc. tar man hänsyn till detta. För vissa fastigheter kan riktvärdet dock bli missvisande varför en justering måste ske (Skatteverket 2010b).
Säregna förhållanden avser förhållanden som påverkar fastighetens marknadsvärde med minst 3 %, dock minst 25 000 kronor. Om dessa kriterier uppfylls skall värdet justeras. Om taxeringsvärdet är lägre än 833 000 kronor måste påverkan på marknadsvärdet överstiga 3 % för att justering skall ske. (Skatteverket 2010b)
3.3.12. Tomtmark värdefaktorer
För tomtmark skall värdefaktorerna storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, närhet till strand samt typ av bebyggelse uppges (Skatteverket 2008b)
I SKVFS 2008:4 görs följande indelning Storlek
Tomtmarkens areal i hela kvadratmeter Vatten och avlopp
Tillgången till vatten och avlopp delas in i sex olika klasser enligt 5 § i SKVFS 2008:4
Klass 1 kommunalt vatten året om och kommunalt wc-avlopp,
Klass 2 kommunalt vatten året om och enskilt wc-avlopp. Enskilt vatten året om och kommunalt wc-avlopp,
Klass 3 enskilt vatten året om och enskilt wc-avlopp,
Klass 4 kommunalt eller enskilt vatten året om. Wc-avlopp saknas,
Klass 5 kommunalt eller enskilt vatten under endast en del av året (sommarvatten). Vatten och/eller avlopp i annan kombination än som har förts till klasserna 1–4.
Klass 6 Vatten och wc-avlopp saknas. Fastighetsrättsliga förhållanden
För en värderingsenhet som inte ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn indelas i följande tre klasser
Klass 1 Värderingsenhet för tomtmark som utgör en eller flera självständiga fastigheter.
Klass 2 Värderingsenhet för tomtmark som kan bilda självständig fastighet.
Klass 3 Värderingsenhet för tomtmark som inte kan bilda självständig fastighet.
För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn indelas i följande två klasser.
Klass 1 Värderingsenhet för tomtmark som utgör en eller flera självständiga fastigheter.
Klass 2 Övriga värderingsenheter för tomtmark Närhet till strand
1. (strand) högst 75 m och egen strand 2. (strandnära) högst 75 m utan egen strand 3. (strandnära) mer än 75 m men högst 150 m 4. (inte strand eller strandnära) mer än 150 m Typ av bebyggelse
Se 3.3.8 Byggnadskategori för tomtmark bebyggd med småhus ”Enligt 12 kap. 3 § FTL bestäms värdefaktorn typ av bebyggelse
för tomtmarken inom en småhusenhet med hänsyn till om marken är avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Samma indelning görs om tomtmarken är bebyggd med ett småhus av något av nämnda slag.” (Skatteverket 2008b s. 154)
3.4. Fastighetsvärdering
fastigheten på en fungerande och konkurrensutsatt marknad. Fastighetsmäklarens beräkning av fastighetens värde antas därför syfta till att finna det mest sannolika marknadsvärdet för fastigheten i likhet med vad som sägs i Fastighetstaxeringslagen (Fastighetsvärdering 2008).
Det finns olika sätt att värdera fastigheter varav ortsprismetoden är den vanligast förekommande när marknadsvärdet efterfrågas. Förutom ortsprismetoden kan även avkastnings- eller produktionskostnadsmetoden användas (Fastighetsvärdering 2008).
Vid värdering av småhus är ortsprismetoden vanligast förekommande, vilket beskrivs av tidigare studier i bland annat Halmstad (Becker & Larsson 2007) och Örebro (Granstedt & Källmyr 2009). I båda dessa studier är ortsprismetoden den enda av de tre ovan nämnda värderingsmetoderna som används för att ta fram ett värde på fastigheten. Något som även bekräftas i Lantmäteriets och Mäklarsamfundets Fastighetsvärdering (2008 s. 93), där man menar att ”Ortsprismetoden är den enda praktiska tillämpliga metod som finns när syftet är att ta fram ett marknadsvärde för ett småhus.”
3.4.1.Ortsprismetoden
Ortspridmetoden förutsätter att relevanta jämförelseobjekt existerar och att de statistiska data som angetts för dessa är korrekta. Korrekta data är en förutsättning för både fastigheten som skall värderas och jämförelseobjekten. Uppgifter om värdepåverkande faktorer såsom geografiskt läge, byggår, tidpunkt för försäljning och fastighetens standard är några av de data som inhämtas. Objekt som avviker mer än förväntat då köpeskillingen ställs i förhållande till taxeringsvärdet bör därför sållas bort från jämförelseobjekten (Fastighetsvärdering 2008).
3.5. Tidigare forskning
Arbetet med att ta fram modeller som på ett tillfredsställande sätt kan hjälpa till att värdera fastigheter har pågått i många år. Att det finns fastighetsbundna faktorer som påverkar värdet tycks man vara eniga om, men däremot är det svårare att avgöra vilka värdefaktorer som är relevanta och hur dessa skall kombineras för att optimera en modell (Lindh, 2000).
Exempelvis presenterades för snart 30 år sedan en artikel (Janssen & Talwar 1982) där två olika modeller jämförts genom att åtta värdefaktorer valts ut för granskning. Bland de värdefaktorer som valts ut fanns bland annat boyta, ålder, och antalet sovrum. De två förstnämnda tre värdefaktorerna används än idag i den svenska modellen, om än med viss modifikation.
Det finns även tidigare forskning som visar att tillgången till kommunikationer kan påverka fastighetspriserna. I en av dessa studier konstateras även att fastighetspriserna sänktes under uppbyggnadsprocessen, sannolikt till följd av buller och andra störningsmoment som orsakades under byggnadstiden. När kommunikationerna väl fanns på plats höjdes däremot fastighetspriserna (Wang 2010).
I artikeln ”A neutral network analysis of the effect of age on housing values” (Grudnitski & Quang, 1993) presenteras en studie som visade att värdet på hus tenderade att först avta under en 20-årsperiod, för att därefter börja återhämta sig. Förklaringen enligt författarna är främst storleken på tomtmarken.
4. Empiri och analys
avsnittet om empiri och analys presenteras studiens insamlade data (Kontroll) tillsammans med de data som fastighetsägarna lämnat vid den senaste taxeringen (Deklaration), detta för att göra det så enkelt som möjligt för läsaren att själv upptäcka avvikelser. Studiens data är även uppdelade i olika kategorier för att förenkla sammanställningen.
4.1. Värdeavvikelse
Data har insamlats från de 32 objekt som ingått i studien. Nedan presenteras objekten samt varje enskilt objekts beräknade avvikelse mellan taxeringsvärdet och utgångspriset uttryckt i procent.
Tabell 1: Värdeavvikelse
Samtliga objekt som studerades hade ett utgångspris på fastigheten som låg mellan 40,1 % till 135,7 % över taxeringsvärdet. Av objekten återfanns 23 av 32 (72 %) inom intervallet 40 % - 70 % över taxeringsvärdet. Ytterligare åtta återfanns inom intervallet 70,1 % - 100 % över taxeringsvärdet. Ett objekt hade ett utgångspris som låg 135,7 % över taxeringsvärdet.
4.2. Storlek, ålder, byggnadskategori för småhus och värdeordning Värdefaktorerna för byggnad presenteras nedan för de 32 objekt som ingått i studien. De värdefaktorer som studerats är byggår, tillbyggnadsår, värdeår,
bostadsyta, biyta, värdeyta, byggnadstyp samt värdeordning. Det har inte funnits några
skäl att ifrågasätta värdeordningen för de aktuella fastigheterna och för kategorin byggnadsvärde presenteras beräknade uppgifter längre fram, då dessa är beroende av övriga värdefaktorer för fastigheten. Inga avvikande uppgifter har observerats för de övriga värdefaktorerna.
Tabell 2a: Byggnad
liksom den beräknade värdeytan. Byggnadstyp har angetts genom indelning i radhus (R), kedjehus (K) och friliggande hus (F).
Tabell 2b: Byggnad
4.3. Standard exteriör
Exteriörens värdefaktorer för de 32 studieobjekten presenteras nedan i tabell 4. De värdefaktorer som studerats är exteriör på fasad samt i förekommande fall garage och/eller carport . I tillägg till dessa har även angivits om fasad eller tak är utbytt år 2003 eller senare. Avvikande uppgifter har rödmarkerats för att lättare kunna identifieras.
Tabell 3: Exteriör
Två objekt (nr 1 och 14) återfanns i denna kategori med en eller flera avvikande värdefaktorer. Värdefaktorerna som enligt studien inte stämmer överens med uppgifterna i fastighetstaxeringen är, garage (ett objekt), carport (ett objekt), samt uppgift om fasaden bytts ut år 2003 eller senare (ett objekt).
4.4. Standard energihushållning
De värdefaktorer som studerats för energihushållning är el, fönster, uppvärmning samt om elsystemet är utbytt år 2003 eller senare. Avvikande uppgifter har rödmarkerats för att lättare kunna identifieras.
Tabell 4: Energi
Ett objekt (nr 4) hade enligt studien avvikande uppgifter om värdefaktorerna för energihushållning. Den faktor som inte stämde överens var uppgift om
4.5. Standard kök
Två värdefaktorer för kök ingår i studien av de 32 objekt som ingår i studien. Värdefaktorerna utgörs dels av standard och dels av det faktum om inredningen
är utbytt år 2003 eller senare. Avvikande uppgifter har rödmarkerats för att lättare
kunna identifieras.
Tabell 5: Kök
4.6. Standard sanitet
De sanitetsfaktorer som studerats för de 32 objekten är vatten, badrum, wc, tvättstuga, om stammarna är utbytta år 2003 eller senare, samt om sanitetsutrustning, golvbeklädnad och väggbeklädnad är utbytt år 2003 eller senare. Avvikande uppgifter har rödmarkerats för att lättare kunna identifieras.
Tabell 6b: Sanitet
4.7. Standard övrig interiör
För de 32 studieobjekten har värdefaktorerna tillgång till öppen spis eller liknande, samt tillgång till gillestuga bedömts. Avvikande uppgifter har rödmarkerats för att lättare kunna identifieras.
Tabell 7: Interiör
Studien fann inga avvikelser gällande värdefaktorerna gillestuga samt om öppen
4.8. Tomtmark
Tomtmarkens värdefaktorer presenteras nedan i tabell 3 för de 32 objekt som ingått i studien. De värdefaktorer som studerats är tomtareal, avlopp och vatten, samt belägenhet. Markvärdet är i samtliga fall beräknat till samma värde som i taxeringen då inga avvikelser observerades i studien gällande tomten. Till beräkningen av Markvärdet har Skatteverkets tjänst Beräkna Taxeringsvärde –
Småhus 2009-2011 (Skatteverket 2009) använts.
Tabell 8: Tomtmark
4.9. Beräkning av byggnadsvärde
De data som inhämtats från objekten under studien har använts för att beräkna ett nytt byggnadsvärde med hjälp av Skatteverkets tjänst Beräkna
Taxeringsvärde – Småhus 2009-2011 (Skatteverket 2009). Det framräknade
taxeringsvärdet för byggnad och tomtmark har sedan förts in i tabellen och i de fall då värdena ändrats, har dessa grönmarkerats för att lättare kunna identifieras.
För tomtmark har inga avvikelser noterats. I samband med beräkningen av byggnadsvärde har även uppgift om värdeområde för varje enskild fastighet kontrollerats. Inga avvikelser observerades för värdeområde.
Tabell 9: Beräkning av byggnadsvärde
4.10. Analys av empiri
Av de 32 objekt som inkluderats i studien under de tio dagar då urvalet pågick, hade 56,3 % (18) minst en värdefaktor som enligt studien skall justeras då byggnadsvärdet är exkluderat. Av dessa 18 objekt hade 16,7 % (tre) två eller flera värdefaktorer som skall justeras, medan övriga 83,3 % (15) hade en värdefaktor som enligt studien skall justeras. I sju (21,9 %) av fallen skulle detta ha medfört att objekten exkluderats från studien då differensen understiger 40 %.
I samtliga fall avvikelser noterades var det en höjning av standardpoängen som var aktuell. Summan av byggnadsvärdet har därför totalt höjts med 1 626 000 kr jämfört med taxeringen, vilket motsvarar drygt 90 000 kr för var och en av de 18 fastigheterna i genomsnitt. Utslaget på samtliga 32 objekt ger detta ett höjt byggnadsvärde med i genomsnitt drygt 50 000 kr. Omräknat i marknadsvärde motsvarar detta en höjning med cirka 120 000 kr för vart och ett av de 18 småhusen, motsvarande siffra utslaget på samtliga objekt är drygt 67 000 kr.
Riktigheten på småhusens värdefaktor storlek, ålder, byggnadskategori och fastighetsrättsliga förhållanden visade inga avvikelser. Inte heller upptäcktes några avvikelser för tomtmarkens värdefaktorer storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, närhet till strand eller typ av bebyggelse.
Beträffande riktigheten på småhusens värdefaktor standard var denna varierande. Bland de fem huvudgrupperna skiljde sig avvikelserna åt enligt nedan.
4.10.1. Exteriör
Exteriör för småhus skall anges i fem undergrupper, varav riktigheten beräknades till 100 % för fasad och uppgiften om taket var utbytt år 2003 eller senare. För de andra tre undergrupperna, tillgång till garage, carport samt om fasaden var utbytt år 2003 eller senare, var riktigheten 96,9 % då 31 av 32 undersökta objekt uppvisade överensstämmande data för respektive undergrupp.
4.10.2. Energihushållning
där avvikelse kunde påvisas. Riktigheten för denna grupp beräknades till 96,9 %.
4.10.3. Kök
De två värdefaktorerna för kök, standard samt uppgift om inredningen är var utbytt år 2003 eller senare, uppvisade båda avvikelser enligt studien. För standard upptäcktes avvikelse i nio av de studerade objekten, vilket motsvarar en riktighet på 71,9 %. För uppgifterna om inredningen var utbytt år 2003 eller senare påträffades avvikelser i tre av de 32 undersökta objekten, vilket motsvarar en riktighet på 90,6 %. För hela gruppen kök hade 11 av 32 objekt avvikande data, vilket renderar i en riktighet på 65,6 % för huvudgruppen kök.
4.10.4. Sanitet
Sanitet anges i sex undergrupper, nämligen vatten, badrum, wc, tvättstuga, stammar utbytta år 2003 eller senare, samt om sanitetsutrustningen är utbytt år 2003 eller senare. Vatten, badrum och uppgiften om stammarna var utbytta år 2003 eller senare visade sig alla ha en riktighet av 100 %. För wc noterades avvikelse i ett objekt, vilket ger en riktighet på 96,9 %. Avvikelsen för tvättstuga och när sanitetsutrustningen och inredning var utbytt uppgick till två respektive tre objekt, vilket ger en riktighet på 93,8 % respektive 90,6 %.
4.10.5. Övrig interiör
5. Slutsatser
detta kapitel presenteras de slutsatser som studien kommit fram till. En återkoppling till studiens syfte och frågeställningar presenteras för att kontrollera om studien gett svar på det som efterfrågats.
Studien syftade till att fastställa riktigheten på värdefaktorerna, alltså vilken kvalité de olika värdefaktorerna har. Eventuella avvikelser skulle dokumenteras och analyserats för att dels konsekvenserna skulle kunna beskrivas och dels att eventuella förslag till förbättringsåtgärder skulle kunna lämnas.
För att uppnå detta syfte formulerades följande frågor inför studien:
1. Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet? 2. Vilka effekter leder detta till?
3. Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?
Studiens slutsatser sammanställs nedan med utgångspunkt i frågeställningarna och syftet.
5.1. Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet?
Den första frågan besvarades genom att data inhämtades från de objekt som inkluderats i studien. Dessa data jämfördes sedan med de uppgifter som fastighetsägarna lämnat vid det senaste taxeringstillfället.
Slutsatsen från studien är att värdefaktorerna håller en varierande riktighet fördelat enligt nedan:
Byggnadskategori 100 % Fastighetsrättsliga förhållanden 100 % Standard 91,6 % Exteriör - Fasad 100 % - Garage 96,9 % - Carport 96,9 %
- Fasad utbytt år 2003 eller senare 96,9 % - Takbeläggning utbytt år 2003 eller senare 100 % Energihushållning
- El 100 %
- Fönster 96,9 %
- Uppvärmning 100 %
- Elsystem utbytt år 2003 eller senare 100 % Kök
- Standard 71,9 %
- Inredning utbytt år 2003 eller senare 90,6 % Sanitet
- Vatten 100 %
- Badrum 100 %
- WC 96,9 %
- Tvättstuga 93,8 %
- Sanitet utbytt år 2003 eller senare 90,6 % - Stammar utbytta år 2003 eller senare 100 % Övrig interiör
- Tillgång till öppen spis eller liknande 100 % - Tillgång till gillestuga 100 %
Byggnadsvärde och markvärde har beräknats för respektive kategori med hänsyn tagen till de data som framkommit i studien. Slutsatsen är att taxeringsvärdet för byggnad borde höjas med i genomsnitt 50 000 kr, motsvarande drygt 67 000 kr i marknadsvärde. Om bara de 18 fastigheter som avvikit tas med i beräkningarna resulterar detta i att deras marknadsvärde höjs med i genomsnitt 120 000 kr enligt ortsprismetoden.
I studien noterades avvikelser i 18 av de 32 undersökta objekten. Slutsatsen beträffande detta är att 56,2 % av de undersökta objekten hade en eller flera värdefaktorer som korrigerades och att felaktiga deklarationsuppgifter var en delförklaring i avvikelsen mellan utgångspris och taxeringsvärdet. Efter att korrigering gjorts skulle sju av de undersökta objekten inte längre ha haft en differens mellan taxeringsvärde och utgångspris som översteg 40 %. Om riktigheten för samtliga värdefaktorer varit 100 % i taxeringen skulle studien alltså omfatta 25 småhus istället för 32 småhus.
5.2. Vilka effekter leder detta till?
Ett höjt taxeringsvärde för 18 av de 32 småhusen skulle leda till att lagstiftarens budskap att taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet, efterlevdes i en högre omfattning vad som är gällande.
Studien visar även att det sammanlagda taxeringsvärdet för småhusen höjs med totalt 1 626 000 kr om hänsyn tas till de nya data som studien visat. För de enskilda fastighetsägarna skulle korrekta värdefaktorer inte innebära någon förändring avseende fastighetsavgiftens storlek i 29 av de 32 fallen.
Taket på fastighetsavgiften uppgick till 6 362 kr inkomståret 2009, vilket skulle ha medfört en höjning med 227, 255 respektive 459 kronor för tre av fastighetsägarna (nr 4, 15 och 16) med nu gällande lagstiftning.
Felaktiga uppgifter leder även till att ortsprismetoden ger en felaktig bild av marknadsvärdet. Dels kan jämförelseobjekt som inkluderats i beräkningen ha avvikande data som därmed ger en felaktig eller skev bild av verkligheten. Dessutom kan den fastighet som skall värderas ha felaktiga uppgifter vilket gör att en beräkning med ortsprismetoden ger en felaktig indikation av den aktuella prisbilden på marknaden.
5.3. Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?
Störst avvikelser fanns i undergruppen kök där standard uppmätte en riktighet på 71,9 %, följt av uppgiften om inredningen/sanitet var utbytt år 2003 eller senare för undergrupperna kök och sanitet.
Det är även slående att det i samtliga 18 fall är en höjning av taxeringsvärdet som är aktuell. Om alla avvikelser var slumpmässiga, borde några fastigheter ha fått ett sänkt taxeringsvärde. I fastighetsdeklarationen framgår det tydligt vad varje alternativ ger för poäng eller vilken klass man delas in i beroende på vilket svarsalternativ som anges. Det är möjligt att ett borttagande av exempelvis poänguppgifterna för kök skulle resultera i att riktigheten ökade om fastighetsägaren därigenom känner en minskad oro för ett höjt taxeringsvärde av den anledningen.
Ytterligare en faktor som skulle kunna förbättra värdefaktorernas riktighet är att låta en oberoende part kontrollera uppgifterna i fastighetsdeklarationen vid exempelvis försäljningen av ett småhus, i tillägg till de deklarationstillfällen som finns. Denna oberoende part skulle förslagsvis kunna vara mäklaren, om en sådan anlitats, men kan även vara en annan part. Denne skulle i så fall få i uppgift att bedöma de angivna värdefaktorerna och i samförstånd med säljaren korrigera uppgifterna vid försäljningen.
Detta skulle dock behöva utredas grundligare. Inte minst med anledning av att det i ett antal objektsbeskrivningar förekom felaktiga uppgifter, eller uppgifter som inte presenterades i enlighet med de regler som gäller vid fastställandet av taxeringsvärdet. Ett exempel på sådana uppgifter var uppgifter om boyta som inte angetts i hela kvadratmeter.
5.4. Kommentar till slutsatserna
6. Reflektion
vsnittet reflektion innehåller kommentarer och en diskussion kring de slutsatser som presenterades i föregående avsnitt.
Vid bedömningen av värdefaktorerna har de gällande reglerna följts och Skatteverkets ”Handledning för fastighetstaxering 2009” har varit till god hjälp.
Beträffande den värdefaktor som avvek mest, det vill säga uppgiften om standarden på köket, finns ett antal funderingar då detta är den enda uppgiften i deklarationsblanketten som skall lämnas utifrån en mer eller mindre subjektiv bedömning. Svarsalternativen enkel, normal eller hög standard kan lätt misstolkas då den förklarande texten i deklarationen är kortfattad. Sannolikt i avsikt att förenkla för den taxeringsskyldige. Jag tror att en utförligare förklaring av vad som avses kan vara av värde för att förbättra riktigheten beträffande standarden på köket.
För ett antal av de undersökta fastigheterna noterades även värdeåren med viss skepsis. Fastigheterna hade i några fall tidiga värdeår, men gav intrycket av att värdeåret borde justeras uppåt. Den bakomliggande orsaken var i alla de fall detta noterades omfattande renoveringar av olika slag, renoveringar som dock inte faller innanför de ramar som ligger till grund för att ett nytt värdeår skall beräknas.
Genomgående för dessa fastigheter var att majoriteten av rummen, badrum och kök exkluderat, höll mycket hög standard och fasaden var i samtliga fall i mycket gott skick. Av den anledningen skulle det vara intressant att utreda om de nuvarande reglerna bör ses över för när ett nytt värdeår skall beräknas. Alternativt skulle man kunna införa ytterligare en faktor under värdefaktorn standard där fastighetsägaren får ange vilket skick fastighetens övriga rum håller.
Referenser
Becker, A och Larsson J. (2007) Fastighetsmäklarens värdering av villor i Halmstad. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://hh.diva-portal.org/smash/record.jsf?page=statistics&pid=diva2:237987 [2010-04-29] Björklund, M och Paulsson, U. (2003) Seminarieboken – att skriva, presentera och
opponera. Lund: Studentlitteratur
Fleishman, L Odish, Y och Portnov B. (2006) Journal of Real Estate Literature
Changes and Modifications in Residential Neighborhood as a Factor of Housing Pricing: Jerusalem and Haifa ac Case Studies. [Elektronisk]. Vol. 14, nr 3.
Granstedt, M och Källmyr, I. (2009) Hur fastighetsmäklare värderar ett korrekt
utgångspris. [Elektronisk] Tillgänglig:
http://liu.diva-portal.org/smash/get/diva2:224332/FULLTEXT01
[2010-04-29]
Grudnitski, G och Quang Do A. (1993) The Journal of Real Estate Research.
A Neutral Network Analysis of the Effect of Age on Housing values [Elektronisk]
[Vol. 8, s. 253-265]
Holme, I och Solvang, B. (2008) Forskningsmetodik: Om kvalitativa och kvantitativa
metoder. Lund: Studentlitteratur.
Jacobsen, D.I. (2002) Vad, hur och varför? Om metodval i företagsekonomi och andra
samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur.
Janssen, C och Talwar P. (1982) Interfaces. Ridge estimators in house valuation
models [Elektronisk]. (vol. 12, nr 4 augusti p. 120-127). University of Alberta,
Edmonton, Canada
Karlstad kommun (2009a), Områdesfakta. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.karlstad.se/apps/symfoni/karlstad/karlstad_mm.nsf/lupgraphics /Omrdesfakta_32_omr_2009_1.pdf/$file/Omrdesfakta_32_omr_2009_1.pdf
[2010-02-13]
Karlstad kommun (2009b), Befolkningsprognos 2009-2018. [Elektronisk]. Tillgänglig:
/Befolkningsprognos_2009_2018_rapport.pdf/$file/Befolkningsprognos_200
9_2018_rapport.pdf [2010-02-13]
Karlstad kommun (2010), Karlstad & Omvärlden 2010, nr 1. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.karlstad.se/apps/symfoni/karlstad/karlstad_mm.nsf/lupgraphics
/20101_Befolkningen_2009.pdf/$file/20101_Befolkningen_2009.pdf
[2010-04-29]
Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2008), (Första tryckningen).
Fastighetsvärdering – Grundläggande teori och praktisk värdering.
Gävle: Lantmäteriverket ; Solna: Mäklarsamfundet
Lindh, T (2000) Prisbildning och värdering av fastigheter. Gävle: Uppsala universitet, institutet för bostads- och urbanforskning.
SFS 1979:1152 Fastighetstaxeringslag. Stockholm: Finansdepartementet SFS 1993:1199 Fastighetsförordningen. Stockholm: Finansdepartementet
Skatteverket (2008a) SKV 389, Småhus – fastighetstaxering 2009-2011 [Elektronisk]. Utgåva 7, september 2008
Skatteverket (2008b) SKV 358, Handledning för fastighetstaxering 2009 [Elektronisk]. Utgåva 4, september 2008
Skatteverket (2009) Beräkna Taxeringsvärde – Småhus 2009-2011 [Elektronisk]. Tillgänlig:
http://www.skatteverket.se/privat/etjanster/beraknataxeringsvarde/
[2010-05-03]
Skatteverket (2010a), Fastighetsavgift och fastighetsskatt. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/fastighetsavgiftf
astighetsskatt.4.69ef368911e1304a625800013531.html [2010-05-05]
Skatteverket (2010b), Taxeringsvärdets uppbyggnad – småhus fastighetstaxering
2009-2011. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/fastighetstaxerin g/smahus/taxeringsvardetsuppbyggnad.4.76a43be412206334b89800042837.ht ml [2010-05-03]
Smith, M. och Smith, G (2004) Journal of Financial Planning. Is a House a Good
Investment? [Elektronisk] Vol. 17 s. 68-75
Statistiska centralbyrån (2009). Taxeringsenheter för småhus. [Elektronisk]. Tillgänlig: http://www.h.scb.se/scb/bor/scbboju/cgi-bin/bj_mapp.exe?BACK_IMAGE=sc1_2.gif&DB_TABLE=bo0601a1.px& MAP_MOVE=M&MAP_TYPE=P&PAR1_2=808080&PAR1_3=NO&PAR 2_2=00cc00&PAR3_2=ffffff&RETURN=bo0601a5.asp&V1_NAME=0_11 &V2_NAME=1_11&V3_NAME=(none)& [2010-02-01]
Statistiska centralbyrån (2010a). Statistisk årsbok för Sverige 2010. [Elektronisk]. Tillgänglig:
http://www.scb.se/statistik/_publikationer/OV0904_2010A01_BR_00_A01
BR1001.pdf [2010-02-01]
Statistiska centralbyrån (2010b). Småhusbarometern t.o.m. mars 2010. [Elektronisk]. Uppdaterad: 2010-04-15. Tillgänglig:
http://www.scb.se/Pages/PressRelease____291435.aspx [2010-05-04]
Thurén, T. (2007) Vetenskapsteori för nybörjare. Malmö: Liber AB.
Wang, L. (2010) The Chinese Economy. Impact of Urban Rapid Transit on
