Citygalleria som motor för upprustning av centrum: Studie av de effekter som skapats i en mellanstor svensk stad vid en etablering av en citygalleria

Fakultet

Fredrik Forss

Citygalleria som motor för upprustning av centrum

Studie av de effekter som skapats i en mellanstor svensk stad vid en etablering av en citygalleria

City Mall as an Engine of Downtown Revitalization

A Study of the Effects Created when Establishing a City Mall in a Middlesized Swedish Town

Ämne C-uppsats

Datum/Termin: VT 2009

Handledare: Margareta Bjurklo

Sammanfattning

Vakanta byggnader ger generellt en signal om bristande ekonomisk aktivitet.

När en sådan byggnad renoveras i en stads centrum blir det ofta även en motor för renovering av andra byggnader i närheten, samt en upprustning av centrum i stort. En amerikansk studie från 2006 av två mellanstora amerikanska städer visar att de stadsupprustningsprogram som genomfördes där gav positiva effekter i form ökat attraktivitet av respektive centrum.

I Karlstad etablerades år 2006 köpcentrumet Mitt i City som en åtgärd för att den centrala handeln, som då var på nedgång, inte skulle försämras ytterligare och för att fastigheternas attraktivitet inte skulle urholkas. Resultatet av etableringen är att fler återupprustningsåtgärder successivt genomförts i Karlstad sedan dess.

Syftet med denna studie är att beskriva effekterna av Mitt i City-projektet i Karlstad med fokus på fastighetsägarperspektivet samt undersöka om slutsatser från den amerikanska studien är giltiga i en svensk mellanstor stad.

För att få en djupare förståelse för effekterna av Mitt i Citys etablering i Karlstad valde jag att använda mig av en kvalitativ metod. Öppna intervjuer med personer inom fastighetsbranschen i Karlstad låg till grund för datainsamlingen tillsammans med akademisk litteratur och vetenskapliga artiklar.

I den amerikanska studien har man använts sig av Robertsons (1995) sjustegsmodell för stadsupprustning med åtgärder som promenadvänlighet, inomhus shoppingcentrum, historiskt bevarande, sjönära projektutveckling, utveckling av kontor, specialverksamheter och transportförbättringar. Dessa åtgärder har genomförts i Karlstad skapat ett mer karaktäristiskt centrum där folk är villiga att spendera tid och pengar

Denna studie visar att en nyckelfaktor för återupprustning av centrum är intresseorganisationer som har en lokal förankring och ett intresse av en långsiktig samhällsutveckling på den ort de är verksamma. I den amerikanska studien belyser man också intresseorganisationernas betydelse, däremot tas inte vikten av lokal förankring för fastighetsägare upp som en viktig faktor, vilket min studie gör.

Tack vare upprustningen spenderar folk mer tid och pengar i Karlstad centrum, vilket skapat en överspillningseffekt i form av utökat restaurang och nöjeskluster. Detta är samma effekter som i den amerikanska studien.

Etableringen av Mitt i City har visat sig bli en motor för omkringliggande fastighetsutveckling i centrala Karlstad. Så var också fallet för de båda städerna i den amerikanska studien.

Förord

Likt en buljongtärning, liten, hård och aromrik till en början. Men sakta löses den upp och skapar en jämn, smakrik buljong. Med denna gastronomiska metafor vill jag sammanfatta min resa genom denna uppsats och börja med att tacka min handledare Margareta Bjurklo för konstruktiva åsikter under resans gång. Tommy Bergquist för de diskussioner som födde uppsatsens syfte. Alla respondenter som givet mig intressant information, Sture Emanuelsson, Britt Eriksson, Björn Lundgren, Lars Andersson, Maria Dalbom, Ulf Johansson &

Hans Eriksson. Lina Svensson, kreditanalytiker på Nordea för hennes engagemang och idéer. Jag vill till sist tacka min familj och särskilt min kära far.

Fredrik Forss

Innehåll

1. Inledning ... 5

1.1 Bakgrund ... 5

1.2 Syfte ... 6

1.3 Frågeställningar ... 7

2. Metod... 8

2.1 Val av undersökningsmetod ... 8

2.2 Datainsamling ... 8

2.3 Intervjuer ... 9

2.4 Urval ... 10

2.5 Dataanalys ... 11

2.6 Trovärdighetsdiskussion... 12

2.7 Validitet ... 13

2.8 Objektivitet ... 14

2.9 Källkritik ... 14

3. Teori ... 15

3.1 Historia - utvecklingsprocessen ... 15

3.2 Investeringar i externhandeln ... 16

3.3 White Elephants eller ekonomisk börda ... 16

3.4 Samarbete mellan politiker och projekt ... 17

3.5 Att mäta effekten av ett centrumupprustningsprogram ... 17

3.5.1 1) Promenadvänlighet ... 17

3.5.2 2) Inomhus shoppingcenters ... 17

3.5.3 3) Historiskt bevarande ... 17

3.5.4 4) Sjönära projektutveckling ... 18

3.5.5 5) Utveckling av kontor ... 18

3.5.6 6) Specialverksamheter... 18

3.5.7 7) Transportförbättringar ... 18

3.5.8 8) Bostadsförbättringar (Enligt Sohmer, 1999) ... 19

3.6 Problem vid planering av upprustningsprogram ... 19

3.7 Amerikanska undersökningen ... 19

3.8 Citygallerior som motor för ekonomisk utveckling, stolthet för staden och politisk vinning ... 20

3.9 ”Handel föder handel” ... 21

3.10 Fotgängares rörelsemönster i centrala shoppingdistrikt ... 22

3.11 Externa köpcentrums effekter på den etablerade handeln ... 22

3.12 Fastigheter som marknadsobjekt ... 23

3.12.1 Driftnetto ... 23

3.12.2 Direktavkastningskrav ... 24

3.12.3. Köpcentrum ... 24

4. Empiri... 25

4.1 Omsättning för Karlstads handel ... 25

4.2 Intervjuer ... 25

4.2.1 Projektet Mitt i City ... 25

4.2.2 Intresseorganisationer ... 26

4.2.3 Kluster ... 28

4.2.4 Mitt i City som motor ... 28

4.2.5 Mitt i City effekter ... 29

4.2.6 A-lägen i Karlstad ... 32

4.2.7 Utländskt ägande ... 32

4.3 Handelns utredningsinstituts fallstudie ... 33

5. Analys ... 35

5.1 Robertsons (1995) sjustegsmodell ... 35

5.1.1 1) Promenadvänlighet ... 35

5.1.2 2) Historiskt bevarande ... 36

5.1.3 3) Inomhus shoppingcentrum ... 36

5.1.4 4) Sjönära projektutveckling ... 37

5.1.5 5) Utveckling av kontor ... 37

5.1.6 6) Specialverksamheter... 37

5.1.7 7) Transportförbättringar ... 38

5.2 Stadsupprustningsprogram ... 38

5.3 Faulks fyra huvudpunkter ... 39

5.3.1 Intresseorganisationernas betydelse ... 39

5.3.2 Kluster ... 39

5.3.3 Motor för renoveringar ... 40

5.3.4 Tid och pengar... 40

5.4 Sammanfattning av effekterna av MIC ... 41

6. Avslutande diskussion och förslag till fortsatt forskning... 42

6.1 Har intresseorganisationer varit en nyckelfaktor för utvecklingen? ... 42

6.2 Har det bildats kluster liknande det restaurang och nöjeskluster som blev i Jeffersonville? ... 42

6.3 Har Karlstad fått ett mer karaktäristiskt centrum där folk är villiga att spendera tid och pengar? ... 42

6.4 Har det blivit en motor för utveckling av fastigheterna i omnejden? ... 43

6.5 Utländskt ägande vs lokal förankring ... 44

6.6 Fortsatt forskning ... 45

1. Inledning

I takt med globaliseringen och handels utveckling ökar också konsumenternas krav på handeln. Hur återupplivar man ett centrum som kontinuerligt minskar sin attraktivitet? I detta kapitel ges en bakgrund om problemet som sedermera mynnar ut i ett syfte och frågeställning.

1.1 Bakgrund

Marknaden för externa köpcentrum möjliggjordes under 1970-talet, då det bland annat ändrades i lagstiftningen om affärsreglering. Det skapades även stadsförnyelseprogram för att förbättra miljö och minska trafiken i svenska städer. Det blev allt svårare att bedriva handel i städerna och i vissa branscher fungerade logistiken inte alls, varken för butiker eller konsumenter. (Bergström, Löwlund, Nygren & 1999). I många städer finns det byggnader som Moe och Wilke (1999) definierar som ”white elephants” vilka är misskötta, outhyrda byggnader, vilka många gånger skapar en anledning att återuppliva centrum.

Weiler (2000) menar att medan vakanta fastigheter generellt ger en signal om bristande ekonomisk aktivitet, så är det särskilda problem med stora, vakanta byggnader. När en byggnad renoveras blir det ofta även en motor för en renovering av andra byggnader i närheten.

I en studie gjord i USA 2006 av Daugney Faulk, Professor på Indiana University Southeast undersökte hon hur återupprustningen av två centrum i Jeffersonville och New Albany påverkat städerna. I undersökningen har hon använt sig av Robertssons (1995) översiktsmodell i sju steg (se kap 3.5) för att se hur förbättringsåtgärder och investeringar längs huvudgatan och i centrum påverkat städerna. Båda städerna hade som kärnfråga att upprusta och utveckla huvudgatan (Robertsson 1995).

Vid en återupprustning av en centrumkärna är det viktigt att ha en organisation som förespråkar de intressen som finns i centrum. Enligt Robertsson (1995) är det även viktigt att använda sig av centrumets fördelar (närheten och infrastrukturen) och öka klustret av exempelvis restauranger och underhållning.

Målet och strategin ska vara att skapa ett karaktäristiskt centrum där människor vill spendera tid och pengar (Faulk 2006).

I Karlstad brann 1999 Domus Karlstad ner till grunden. Länge diskuterades det vad som skulle hända med fastigheten, anledningen var att det saknades klara mål för vad som skulle hända på fastigheten. Vad berodde det på?

Emanuelsson¹ (2009) anser att Karlstads handelsindex var högre än vad det borde i relation till handelsmöjligheterna som fanns i staden. Speciellt i

kombination med det externa köpcentrumet Bergvik som kontinuerligt investerade i utökade handelsytor och butiker. Karlstads centrala handel visade en nedåtgående trend, och någonting var tvunget att göras för att fastighetsvärdena inte skulle urholkas och för att Karlstadborna skulle få ett attraktivt centrum igen. Vad gjorde man i Karlstad för att återuppliva centrum?

Var tillvägagångssättet detsamma som i Jefferssonville och New Albany?

Företag med intresse i Karlstad köpte fastigheten med en klar målsättning, att återigen skapa en attraktiv handel i Karlstads centrum. Då det krävdes investeringar på 800 MKR tittade man på olika lösningar och med lagen om (SFS 1970:994) tredimensionella fastigheter som gick igenom 1 januari 2004 blev det möjligt: Enligt Emanuelsson² (2009) sattes fokus på att få skapa den första tredimensionella³ fastigheten i Sverige. Tack vare detta fick projektet möjlighet att dela upp investeringen i 3 delar/fastigheter. Ett garage på botten, en köpcentrumdel och en bostadsrättsdel. Peab köpte möjligheten till boendet, Kommunen gick in som ägare av garaget med en återköpsklausul av projektgruppen MIC (Mitt i City) för att ha möjlighet att hitta en privat investerare. Själva köpcentrumdelen genomfördes av Löfsbergs lila och Konsum Värmland som största ägare. Den 17 maj 2004 togs officiellt första spadtaget för byggandet av citygallerian Mitt i City. 21 september, 2006 öppnades portarna för första gången. Bakom initiativet stod Konsum Värmland, Löfbergs Lila, Wermlands Tidningen, Peab och ett tiotal privatpersoner. Gallerian och garaget såldes under byggtiden till det norska köpcentrumbolaget Steen & Ström. (steenstrom.no, 2009)

Mitt i City tog förstå året hem titeln “Årets Köpcentrum” och har utvecklat Karlstads statskärna till ett attraktivt område och år 2009 kom man på andra plats i fastighetsägarnas åtråvärda utmärkelse, ”Årets Statskärna 2009”(fastighetsägarna 2009). Karlstad centrum har även blivit en starkare konkurrent/komplement till Bergviks köpcentrum, 7km utanför statskärnan.

Tre år har gått sen den nya gallerian byggdes i centrumkärnan. Hur har denna etablering påverkat Karlstad centrums attraktivitet?

1.2 Syfte

Syftet med studien är att beskriva effekterna⁴ av Mitt i City-projektet i Karlstad med fokus på fastighetsägarperspektivet samt undersöka om slutsatser från den amerikanska studien är giltiga i en svensk mellanstor stad.

2 Sture Emanuelsson, intervju den 5 maj 2009

3 Med tredimensionella fastigheter menas en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt.

1.3 Frågeställningar

 Vilka effekter har Mitt i City haft för Karlstad centrum?

 Har Karlstad fått ett mer karaktäristiskt centrum där folk är villiga att spendera tid och pengar?

 Har det blivit en motor för upprustning av fastigheterna i centrala Karlstad?

 Har det bildats kluster liknande det restaurang och nöjeskluster som blev i Jeffersonville?

 Har intresseorganisationer⁵ varit en nyckelfaktor för utvecklingen av Karlstad centrum?

5

2. Metod

I detta kapitel presenteras argument kring val av kvalitativ metod och hur studiens datainsamling har skett. Slutligen förs en trovärdighetsdiskussion med aspekter såsom studiens validitet, objektivitet och källkritik.

2.1 Val av undersökningsmetod

Vid val av vilken metod som är mest lämplig att använda bör man enligt Andersen och Gamdrup i Andersen (1994) utgå från undersökningens ämne, problemställning och syfte. Det finns enligt Jacobsen (2002) två olika ansatser att välja mellan, kvalitativ eller kvantitativ. Ghauri och Grönhaug (2005) menar att kvalitativa studier har få undersökningsobjekt till skillnad mot kvantitativa där det i regel finns många. Kvalitativa studier kan ge ett djup och leder ofta till att forskaren får fram flera nyanser och en god helhetsbild av det studerade.

Det som lämpar sig bäst för min problemställning är en kvalitativ metod.

Jacobsen (2002) menar att man grovt kan dela in avsikten med undersökningen i två huvudtyper. Önskan att beskriva dagens situation och förstå problemen är den vanligaste. Den andra är att se vad en åtgärd har för verkningar och effekter.

Då jag vill få en djupare förståelse för effekterna av Mitt i Citys etablering i Karlstad har jag valt att göra en kvalitativ studie av dess inverkan för Karlstad centrum^.

2.2 Datainsamling

Vilken metod som väljs för insamling av data har, enligt Jacobsen (2002) alltid konsekvenser för undersökningens resultat. Det är därför viktigt att man är klar över vilka val som görs och på vilket sätt de kan påverka resultatet.

Datainsamling sker enligt Jacobsen (2002) genom att forskaren själv samlar in material, så kallad primärdata eller genom att forskaren använder sig av sådant material som andra har samlat in, så kallad sekundärdata. Ghauri och Grönhaug (2005) menar att personliga intervjuer är det vanligaste sättet att samla in data på. Personliga intervjuer användes i denna studie för att samla in primärdata.

Sekundärdata i form av böcker och artiklar har använts i denna studie samt en fallstudie gjord av HUI. Det sistnämnda har jag valt att placera i empiriavsnittet för att ha möjlighet att stärka det empiriska materialet. Om primär- och sekundärdata blandas menar Jacobsen (2002) att de olika källorna skapar förutsättningar för forskaren att stärka studiens resultat. Jacobsen (2002) menar samtidigt att man bör beakta att sekundärdata är insamlad för ett annat ändamål och för en annan studies problemställning. Det innebär att jag måste ha i åtanke

att det kan uppstå en bristande överensstämmelse mellan det jag kan använda och det jag vill använda den till.

2.3 Intervjuer

En intervju kan enligt Jacobsen (2002) vara öppen eller strukturerad, det vill säga mer eller mindre öppen. I vissa fall kan den pågå som ett vanligt samtal helt utan någon form av begränsningar eller styrning från intervjuarens sida.

Många gånger är även de öppna intervjuerna strukturerade i viss grad, genom exempelvis en lista på de ämnen som intervjuaren vill beakta. För denna studie ansåg jag det mest lämpligt med öppna intervjuer eftersom öppna intervjuer, enligt Jacobsen (2002) är bäst när det är få enheter som undersöks och när man är intresserad av den enskilda individens åsikter och tolkningar av ett visst fenomen. Författaren menar också att utan någon form av strukturering blir den insamlade informationen så komplex att den nästan är omöjlig eller iallafall extremt resurskrävande att analysera. Jag valde att strukturera intervjuerna genom att välja ut fyra områden som jag ville diskutera med respondenterna, men jag valde att inte ta upp dessa i en specifik ordningsföljd. Följande områden låg till grund för diskussionerna:

 Områden – Intresse organisationer – vilka har respondenten nytta av?

 Har det bildats några nya kluster eller har gamla kluster utvecklats sen Mitt i Citys etablering?

 Har det renoverats fastigheter i Karlstad centrum efter Mitt i Citys etablering?

 Har strategin lyckats och spenderar folk mer tid och pengar i Karlstad centrum?

Jacobsen (2002) menar att särdrag för de öppna intervjuerna är en undersökare och en undersökt, vilka samtalar i en vanlig dialog. De data man får ut är i form av ord, meningar och berättelser. En sådan intervju kan genomföras via telefon, men sker vanligast genom ett möte ansikte mot ansikte, vilket är fallet i denna studie. Jag valde att använda mig av en diktafon och samtidigt ha ett anteckningsblock vid intervjuerna, dels för att visa den undersökta när ett område är intressant och dels för att påminna mig att föra in samtalet på fyra huvudområden som jag hade som avsikt att beröra. Diktafonen var nödvändig för att ha möjlighet att analysera samtalet på ett givande sätt i efterhand (Jacobsen 2002). Alla intervjupersoner informerades om att intervjuerna skulle spelas in och gav sitt samtyckte till detta.

Enligt Jacobsen (2002) är det svårt att säga exakt hur lång en öppen intervju bör vara, men han menar att en till en och en halv timme bör ses som en bra tidsram. De intervjuer som genomfördes var inom detta tidsspann. Samtalet var till en början mer allmänt, för att sedermera mer riktas in på de frågeställningar som denna uppsats behandlar.

Vid besöksintervjuer kan, enligt Andersen (1994) den så kallade intervjuareffekten uppstå som innebär att den intervjuade uppträder mer onormalt i intervjuarens närhet. Faktorer såsom tid, inspelning med bandspelare, intervjuarens framtoning, klädval med mera kan påverka klimatet under intervjun.

Förmodligen har intervjuareffekten inte helt kunnat undvikas, men jag upplever inte att en eventuell sådan effekt har stört insamlingen av data.

Valet av miljö (kontext) är väldigt viktigt och påverkar innehållet i intervjuerna, detta kallas enligt Jacobsen (2002) för kontexteffekt. Var själva intervjuerna sker är en central fråga. Man skiljer oftast mellan två huvudgrupper: en situation som är naturlig för den intervjuade och en som är konstlad. Den naturliga platsen kan exempelvis vara den intervjuades hem eller en plats han känner sig trygg på.

Jacobsen (2002) menar att i den naturliga miljön finns det risk att intervjuerna störs av exempelvis ljud, kollegor, barn etc. Inga kontexter (miljöer) är helt neutrala och man måste vara medveten om att den kommer påverka informationen i intervjuerna. Intervjuerna genomfördes i den miljö den intervjuade föreslog, i alla fallen på den intervjuades kontor. För att förebygga störmoment under intervjuerna stängdes både intevjuarens och intervjupersonens mobiltelefoner av. Ingen av de intervjuade stördes av att intervjuerna spelades in. Dessa faktorer bör ha minimerat kontexteffekten.

2.4 Urval

Urvalet till intervjuerna i denna studie har skett genom den så kallade

”snöbollsmetoden”. Denna metod innebär, enligt Jacobsen (2002) att jag inte har ett fast kriterium i början av undersökningen, utan väljer att börja med att intervjua en person som vet mycket om ett fenomen. En av drivkrafterna bakom projektet Mitt i City är Sture Emanuelsson, som även äger fastigheter, exempelvis hotell, i Karlstad. För denna typ av fastigheter är det viktigt med ett attraktivt centrum. Jag ansåg att Emanuelsson var en lämplig intervjuperson att inleda intervjuerna med.

Genom denna intervju fick jag tips och idéer om vilka andra personer som kan vara intressanta att intervjua. Jacobsen (2002) menar att snöbollen sätts i rullning och nästa intervjuperson väljs efter nya impulser och idéer. Detta är någonting som hände mig vid intervjun med Sture Emanuelsson. Information som kom mig till handa under intervjun, skapade nya idéer som passade bättre in i mitt syfte och tillika ändrade prioriteringen på de respondenter jag önskade intervjua.

Jacobsen (2002) menar vidare att det också finns risker med denna urvalsmetod.

Fruktbarheten i denna metod kan vara stor, men kan även bli extremt krävande.

Den kvalitativa uppläggningens flexibilitet ställs till sin spets och det krävs att varje intervju analyseras noggrant, innan nästa steg. Det finns en risk att detta arbetssätt inte leder till ett resultat och att ”snöbollen” stannar upp och man hamnar i en återvändsgränd. Efter varje intervju lyssnade jag därför igenom materialet, skrev ner det och analyserade det för att sedermera få bredare information i nästa intervju.

En självklar intervjuperson blev Maria Dalbom som är utvecklingsansvarig på Centrum Karlstad, då en av nyckelfaktorerna för att lyckas med en förnyelse av centrum är en organisation som jobbar med centrums intressen. Mitt i Citys dåvarande centrumchef, Hans Eriksson, är viktig för att se åsikterna hos Mitt i Citys organisation. För att se hur fastighetsägarna ser på etableringen gjordes en intervju med en privat investerare, Britt Eriksson, som har köpt kommersiella kontorsfastigheter i A-läge och som även är ägare av en bostadsrättslägenhet ovanför Mitt i City. En välkänd aktörs syn på förändringen är intressant och därför gjordes en intervju med Björn Lundgren, som har hand om fastighetsförvaltningen på Länsförsäkringar Värmland. Kommunen har en central roll i centrumutveckling och deras tankar på etableringen av Mitt i City är därför väsentliga, varför en intervju med näringslivsdirektören Ulf Johansson genomfördes.

2.5 Dataanalys

I en analys av kvalitativa data kan man enkelt utrycka att de finns tre delar, beskrivning, systematisering och kategorisering, samt kombination.

Vid beskrivningen ska man försöka att få en så grundlig och detaljerad beskrivning som möjligt av våra data, utan att färga dess innehåll. Situationer, samtal och intervjuer ska registreras så noggrant det går och brukar kallas för tjocka beskrivningar (Geertz 1973). Detta gjordes genom att renskriva hela samtalet som spelades in.

Systematisering innebär att jag reducerade och sållade materialet för att få det mer lättöverskådligt. Detta är nödvändigt för att jag ska kunna förmedla materialet (Jacobsen 2002). Efter detta skapades en version med det innehåll som behandlar data till vikt av uppsatsens innehåll.

Genom att kategorisera materialet blir det enklare att analysera de olika delarna.

För att göra detta delade jag in den insamlade datan i grupper. Enligt Jacobsen (2002) är kategorisering en förutsättning för att vi ska kunna jämföra olika texter (Intervjuer och observationer). Exempelvis i denna uppsats när jag har några ämnen som genom intervjuerna blir belysta på från olika synvinklar.

Konkret måste analysen genomgå två olika faser:

a) Relevanta kategorier måste skapas utifrån insamlad data.

b) Därefter måste de olika enheterna (intervjuerna) hänföras till respektive kategori.

”Kategorierna ska ha sin grund i data. De ska springa fram ur de observationer och intervjuer som vi har tillgängliga.” (Jacobsen 2002, s.231)

Kombinationen innebär att jag efter de andra stegen nu kan börja tolka data, leta efter meningar, orsaker, försöka generalisera eller skapa en viss ordning i all data. Det är nu jag började analysera och få fram dold information vilken många gånger är den mest intressanta (Jacobsen 2002). På detta sätt kan jag hela tiden anpassa metoden efter den nya kunskap jag tillhandahåller genom undersökningsprocessen.

Det som sker under de olika faserna i analysprocessen är i sin grund en reduktion av informationens mångfald. Det varken bör eller kan jag undvika.

Det jag är ute efter är att inte utelämna relevant information. Genom att hålla analysen så öppen som möjligt i inledningen och därefter snäva datan så kan man förhindra ett sådant utelämnande. Samtidigt ska även analysen berika den ursprungliga informationen genom att finna det centrala som stärker den insamlade datan (Jacobsen 2002).

2.6 Trovärdighetsdiskussion

I undersökningar ska man enligt Jacobsen (2002) alltid försöka minimera de problem som har att göra med giltighet (validitet) och tillförlitlighet (reliabilitet).

Även kvalitativa metoder måste kritiskt granskas för att bedöma om slutsatserna är giltiga och inte påverkade. Enligt vissa författare baseras begreppen på en i grunden kvantitativ logik och tillika anpassade till dessa. Patel och Davidsson (2003) menar också att dessa begrepp inte har samma innebörd i kvalitativ som i kvantitativ forskning. Om flera intervjuer med samma person ger upphov till nya svar anses reliabiliteten låg när det handlar om kvantitativa studier medan fallet inte behöver vara så när det rör sig om kvalitativ forskning. Reliabiliteten kan då bedömas utifrån den unika situation som föreligger vid undersökningstillfället och hur väl intervjufrågor fångar denna situation menar Patel och Davidsson (2003). Istället för att behandla reliabilitetsbegreppet i en kvalitativ studie menar författarna att man kan ha en vidare betydelse av validitet istället. Validiteten i denna studie diskuteras nedan tillsammans med ytterligare metodkritiska aspekter.

2.7 Validitet

Jacobsen (2002) definierar validitet som att mätningen verkligen mäter det som den avser att mäta. Det är lättare, menar Jacobsen (2002), att få en hög validitet i en kvalitativ undersökning med till exempel intervjuer. I en kvantitativ undersökning med exempelvis enkäter är det svårare att förklara frågorna och det är även svårare att få utvecklade svar.

Validiteten i en kvalitativ studie handlar enligt Patel och Davidson (2003) inte bara om datainsamlingen. Vid såväl datainsamling som redovisning av resultat samt analys finns vissa faktorer att beakta i en kvalitativ studie vad gäller validiteten.

Vid datainsamlingen kan forskaren enligt Patel och Davidson (2003) använda sig av flera olika metoder som exempelvis intervjuer, observationer eller dokument. Detta kallas triangulering och används för att se om olika källor pekar åt samma eller olika håll. I denna studie har intervjuer ansetts vara den mest lämpliga metoden för att få djup bild av intervjupersonernas åsikter.

Sekundärdata i form av fallstudier rörande stadsupprustningsprogram i mellanstora kommuner i Sverige har också använts. I detta fall visade sig denna information överensstämma med det som denna studie kommit fram till, varför dessa sekundärdata stärkt mitt empiriska material.

Eftersom talspråk och skriftspråk skiljer sig betydligt kan det uppstå problem vid transkriberingen av intervjuerna. När intervjumaterialet återges i skriven form går det inte att ta hänsyn till t ex. kroppsspråk, ironi och betoningar.

Enligt Patel och Davidsson (2003) måste forskaren därför fundera över hur informationen har hanterats och hur det påverkar analysen. Då jag spelade in intervjuerna med diktafon har jag haft möjlighet att kunna återge dem mer korrekt. Den information som framkom ur intervjuerna har jag visserligen själv tolkat, varför det finns en risk för viss snedvridning. Jag bedömer dock denna risk som liten eftersom jag har gjort mitt bästa för att återge respondenternas uppfattningar och åsikter så opartiskt som möjligt.

Patel och Davidson (2003) tar vidare upp teoretisk triangulering som innebär att forskaren belyser fenomenet utifrån olika teoretiska perspektiv för att på så sätt få mångfald i tolkningen av underlaget I analysen av datamaterialet har jag använt en amerikansk studie som jämförelseobjekt samtidigt som en svensk fallstudie också har använts för att finna likheter och/eller skillnader.

Jag har försökt att noggrant beskriva forskningsprocessen och de val som gjorts under studien för att ge en god bild av studiens genomförande t ex. insamling

av data, intervjuernas genomförande och urval. Om processen beskrivs noggrant kan detta stärka studiens validitet enligt Patel och Davidsson (2003).

2.8 Objektivitet

Strauss och Corbin (1998) definierar objektivitet som förmågan att uppnå en viss grad av distans till forskningsmaterialet och att representera detta rättvist.

Jag har försökt att hålla mig objektiv genom att inte ställa ledande frågor till intervjupersonerna. Eriksson och Wiedersheim-Paul (2001) hävdar att en studie aldrig kan vara helt objektiv. Däremot menar de att man kan nå en begränsad objektivitet om vissa kriterier uppfylls. 1) Det som studeras ska vara viktigt även för andra än den som utför studien. Resultatet från denna studie bör vara relevant för aktörer inom en kommun som arbetar med stadsupprustning och som har intresse av en stadskärnas långsiktiga utveckling. 2) Det ska finnas trolighet i slutsatser. I denna studie har godtagbara metoder använts för att komma fram till studiens slutsatser, varför jag anser att dessa är troliga. 3) En neutral analys av empirin måste göras. Detta har jag försökt åstadkomma genom att inte vinkla det insamlade datamaterialet. 4) En balans mellan olika intressen ska finnas. Denna balans har jag försökt åstadkomma genom att intervjua respondenterna med relativt olika intressen.

2.9 Källkritik

Granskning av dokument är en snävare definition av källkritik som Eriksson och Wiedersheim-Paul (2006) använder. Författarna menar att forskaren måste skapa sig en subjektiv uppfattning om källornas relevans, reliabilitet och validitet. Detta för att skapa en uppfattning om hur säkra studiens slutsatser kan bli.

Jag har valt vetenskapliga artiklar genom att söka via databasen Business Source Premier och därför anser jag att källorna är lämpliga och giltiga. Jag har i den mån det varit möjligt använt mig av originalkällor för att minska risken att andra författare har feltolkat källan. En noggrann litteraturgenomgång har gjorts och både nyare och äldre källor har använts.

Jag är medveten om att de teorier som har använts i studien främst kommer från USA. Att denna kultur skiljer sig från den svenska kan medföra att skillnaderna mellan empiri och teori blivit större än om empirin samlats in i USA.

3. Teori

Inledningsvis presenteras den historiska utvecklingsprocessen. Vidare presenteras teori valda teorier med tonvikt på förbättringsåtgärder enligt Robertsons (1995) modell och stadsupprustningsprogram.

3.1 Historia - utvecklingsprocessen

Anas, Arnot, and Small (1998) i Faulk (2006) har gjort en djupgående analys av städernas evolution sedan andra världskriget. De kom fram till att det har blivit en stor ändring i stadskärnornas komposition, där städerna fått flera centrum, med stora kommersiella landytor och bostadsbyggen som sprids ut mellan städer och de nya utbredda affärsdistrikten. Ändringen av den traditionella staden kan hänföras tillbaka till efterfrågan av boende som uppkom efter andra världskriget, då finansieringsmöjligheterna i kombination med bilen och förbättringar i USA:s vägnät underlättade en utflyttning. Färre människor ville bo i city, vilket minskade omsättningen för handel och kommersiella företag.

Förorterna blomstrade medan äldre kvarter runt städerna började sin nedgång.

Utvecklingen av förorternas köpcentrum började under 1950-talet i USA. De nya boendena och kommersiella fastigheterna som utvecklades i utkanten av städerna ersatte centrumhandel och ledde till stora vakanser på kontor och handelsytor i centrum(Frieden & Sagalyn, 1989; Moe & Wilke, 1999 i Faulk (2006)).

Under sent 70-tal och under 80-talet insåg man att någonting måste göras för att ändra synen på centrum och kommunerna började organisera mål och återuppbyggnad av centrumen. Många typer av organisationer försvarar utvecklingen av centrum med fokus på huvudgatan. (Faulk, 2006)

En av utmaningarna för en återupprustning av centrum är att identifiera vilken typ av användning som behövs och hur man ska finansiera vakanser och de oanvända ytorna. Oftast är det självklart att någonting måste göras åt byggnaderna och de vakanta ytorna. Dagens centrum har en annan användning än förr och är funktionsinriktade mot professionell service, underhållning och variation av nischade företag istället för ett vanligt handelsområde. Som sagt ovan så blir det alltid en debatt om vad vilken typ av projekt som ska implementeras: projektplanering vs. resursanvändning (Gratz & Mintz 1998).

Stora, påkostade projekt som exempelvis idrottsarenor, konvention center, nya vägar eller kontorsbyggnader involverar ofta rivning av stora delar av befintliga byggnader för att ha möjlighet att utveckla nya konstruktioner. Stadsutveckling handlar ofta om att kontinuerligt förbättra och utveckla de styrkor som finns (Gratz & Mintz 2002)

Utvecklingen av centrum sker ofta med en byggnad åt gången. Det tog årtionden för stadscentrum att bli nergångna och trots många förespråkare för centrumutvecklingen kommer det ta tid att utveckla dessa till någonting nytt (Cavanaugh 2002).

3.2 Investeringar i externhandeln

Som Brueckner (2000) pekar ut, att för stora investeringar i externa handelscentrum minskar drivkraften att nyutveckla land nära centrum och bidrar till en minskad attraktivitet för centrum. Många politiska beslut och projekt skapas för att ge incitament att få människor och företag tillbaka till centrum. Enligt Brueckner (2000) är en organisation med intressen av att nyutveckla centrum nyckeln till ett centrums återhämtning. Centrum saknar ofta stora områden av utvecklingsbara landytor och har en variation av historiska byggnader som inte är kompatibla med den typ av utveckling som exempelvis

”A Big Box ” (ett superstore, exempelvis Wal-mart), då dessa kräver ytor som oftast bara finns i externa områden. Historiska byggnader och existerande infrastruktur i city ger möjlighet att skapa nya och ovanliga kombinationer som är i stor kontrast till Kunstlers (1993) terminologi ”nowhere syndrome”, där han refererar till den anonymitet som många nya köpcentrum har med samma kedjor, arkitekttur och stora parkeringsplatser. Att skapa en känsla är en av styrkorna hos ett existerande centrum menar Kunstler (1993).

3.3 White Elephants eller ekonomisk börda

Byggnaderna kan vara outnyttjade av olika anledningar, exempelvis fastighetsägarens direktavkastningskrav, stora investeringskostnader, tro på stigande fastighetspriser och/eller en dålig marknad (Moe & Wilke, 1999).

”White Elephants” är ofta misskötta outhyrda byggnader vilka många gånger skapar en anledning att återuppliva centrum (Moe & Wilke, 1999). Vi har exempel på detta i Stockholm och lugnet en kåkstad där Stockholms kriminella höll till och som nu är ett av de attraktivaste bostadsområdena i Stockholm, Hammarby Sjöstad.

Biografer, varuhus och lager är typiska white elephants. Medan vakanta fastigheter generellt ger en signal om bristande ekonomisk aktivitet, så är det särskilda problem med stora vakanta byggnader då området förknippas med dessa. Detta gör att fastigheterna runt omkring sjunker i värde. Att återskapa och utveckla dessa byggnader är en av kärnfrågorna när ett centrum ska nyskapas. Då dessa byggnader är lokaliserade i områden med befintlig infrastruktur, och innebär detta att fastigheten kanske inte kan användas till sin fulla potential. Byggnadernas ofta historisk arkitektur skiljer sig och skapar en unik känsla som är viktig att bevara (Moe & Wilke, 1999).

När en stor synlig byggnad renoveras blir det ofta en motor för upprustning av andra byggnader i området. Återskapandet av en stadskärna är ofta en lång process och sker i många fall en byggnad i taget (Cavanaugh 2002).

3.4 Samarbete mellan politiker och projekt

Olika typer av politiska åtgärder har resulterat i projekt som har implementerats för att återuppliva centrumen. Robertson (1995) skapade en översiktsmodell för att utvärdera sju olika delar för att angripa problemen. Översiktsmodellen har sedermera används i annan forskning.

3.5 Att mäta effekten av ett centrumupprustningsprogram

3.5.1 1) Promenadvänlighet

Fokuserar på att göra centrum bättre för fotgängare genom att förbättra gångvägar, säkerhet och möbler. En strategi som användes i USA i början av 1970-talet var handel anpassade för fotgängare. Gator som en gång i tiden varit gjorda för biltrafik stängdes ner och gjordes om till gångstråk med trevligare miljö, med exempelvis plantering av träd och blommor. Nu blev det endast ett fåtal städer som lyckades nå det mål de hade med att få människor att åka till staden och öka handeln i centrum, de övriga har nu öppnat upp gatorna för biltrafik igen (Burayidi, 2001).

3.5.2 2) Inomhus shoppingcenters

Listokin och Lahr (1998) har gjort en översikt av olika bevarandeprogram i USA och många byggnader har renoverats tack vare bevarandeprogrammen sen 1980. Programmen har även skapat många nya jobb och företag. Tack vare programmen har många fastigheter runt omkring rustats upp. En bra huvudgata har tveklöst en positiv inverkan på samhället genom att vara en motor för renoveringar och bevarande av centrums fastigheter, menar författarna.

3.5.3 3) Historiskt bevarande

Utvecklingen av inomhusshoppingcentrum är ett annat försök att konkurrera med externhandeln. Här har vi New Albany och Jefferson som exempel. Gratz och Minz (1998) argumenterar att man istället för stora köpcentrum ska satsa

West och Orr (2003) menar att sådan utveckling (nybyggen) har en positiv överspillningseffekt och ökar kommuninvånarnas stolthet och uppmuntrar köparna att besöka andra affärer och restauranger i city.

3.5.4 4) Sjönära projektutveckling

Kan krasst delas in i två kategorier, utveckling av allmänna och privata områden. Många städer har byggt om gamla industriområden nära vattnet för att utveckla områdena för allmänheten eller till boende. Gordon (1997) visar att ett långsiktigt mål och ett samarbete mellan kommun och investerare behövs för att med framgång utveckla sjönära områden.

3.5.5 5) Utveckling av kontor

Kontorssektorn har varit en viktig del i att få affärer att etablera sig i centrum.

De måste finnas för att serva hotell, restauranger och butiker. Under 1980 och 1990-talet och speciellt i B och C lägen byggdes det för många kontor, vilket ledde till ett för stort utbud. Med tiden har många av dess omvandlats till boende (Birsch, 2002). Mindre städer i utkanten av storstadsområden har ofta haft ett överflöd av kontorslokaler i äldre byggnader.

3.5.6 6) Specialverksamheter

Speciella verksamheter som exempelvis sportarenor och konferenscentrum har blivit vanliga delar i ekonomiska tillväxtstrategier. Även om många städer försöker utveckla centrum med hjälp av dessa visar olika forskning att det inte finns någon större positiv korrelation mellan sportarenor och ekonomisk tillväxt (Seigfreid & Zimbalist, 200, p, 103). De flesta idrottsmännen bor utanför städer och de som jobbar med arenorna är ofta deltidsanställda eller säsongsanställda. Även om den ekonomiska påverkan inte är så stor, så skapas det mjuka värden, exempelvis så menar Swindell och Rosentraub (1998) att arenor ökar allmänhetens stolthet.

3.5.7 7) Transportförbättringar

En förbättring av kollektivtrafik och tillgänglighet för bilburna är en viktig fråga. Speciellt viktigt är transporttiden, samlingspunkten, säkerheten och parkeringen. Affärer i centrumlägen klagar ofta över att potentiella kunder inte vill gå mer än ett par kvarter till en affär och att bra parkering är ett måste för att få människor att åka till centrum. Rädslan att inte finna parkering nära den tänkta destinationen är avskräckande när man ska besöka centrum. Parkering

kan vara ett problem oavsett stadens storlek. Samlingspunkter och säkerhet är viktigare i stora städer än i små (Burayidi 2001).

De kollektiva transporterna är också en viktig del. Speciellt väntan på kommunala transportmedel är sannolikt större på små orter än i större städer, vilket generellt kan avskräcka folk från att besöka city. Företagsekonomiska undersökningar visar att tiden du väntar på kommunala transporter är den störst avskräckande faktorn för dess användning (O’Sullivan 2003).

3.5.8 8) Bostadsförbättringar (Enligt Sohmer, 1999)

Faulk (2006) menar att det i litteraturen inte lagt så mycket fokus på upprustande av boende, även om det under senare år blivit en viktig komponent vid upprustningen av city. Förespråkare för centrum har insett att med antalet bostäder, desto större blir variationen och bättre blir viktig service i centrum. Birsch (2002) har gjort en djupare översikt och utvärdering av boendet i centrum i mellan och stora städer i USA (även några små städer).

Studien visar att invånarantalet ökade i majoriteten av städerna mellan 1990 och 2000. En av utmaningarna är de många gamla bostäderna som finns. Vissa av fastigheterna är gamla och har en spännande arkitektur. Stora bostadsområden är ovanliga och det finns många diffusa hus, exempelvis mindre hus som gjorts om till hyresbostäder (Birsch 2002).

3.6 Problem vid planering av upprustningsprogram

Burayidi (2001) identifierar två problem när man ska analysera effektiviteten av upprustningsprogram. Först av allt så har många städer ingen klar definition om vad som är centrum menar Burayidi (2001), vilket även Birch (2002) anser. För de andra så har de flesta städer inte samlat ihop data om effekterna från upprustningsprogrammen. Burayidi (2001) föreslår sex olika sätt att mäta effekterna från ett upprustningsprogram: ändringar i skatter, fastighetsvärden, kontorsvakanser, antal företag, befolkningstäthet, hushållens inkomst per område, ”employment by industry classification”. Tyvärr saknas det även här data och den största undersökningen där man undersökt städer med mindre än 25 000 invånare, kom fram till att upprustningsprogrammen var lyckade och att konkurrens från externa centrum var den största anledning till att inte tillväxten ökade mer. Man ska dock ha i åtanke att validiteten i undersökningen är låg (Faulk, 2006).

3.7 Amerikanska undersökningen

I en amerikansk studie gjord av Faulk (2006) i centrala New Albany och Jeffersonville, Indiana undersöktes det vilka effekter deras

stadsförnyelseåtgärder har haft i respektive stad. I kommunen där New Albany ligger bor ca 71 000 invånare och i Jeffersonville, Indiana ca 96 000 invånare.

Faulk (2006) kom fram till att det är viktigt att ha en organisation som förespråkar de intressen som finns i city. Exempelvis var utvecklingen av New Albany ett instrument för att skapa en historisk stolthet och utbilda invånarna om stadens historia. Syftet med detta var att skapa intresse hos invånarna att spendera mer tid i stadskärnan. Vidare kom hon fram till att en väg att stärka cityområdet är att använda sig av dess fördelar (närheten och infrastukturen) och öka klustret av restauranger och underhållning. Klustret av olika typer av restauranger i Jeffersonville har föryngrat de vattennära områdena och har fått människor i närområden att åka in till centrala Jeffersonville.

Andra slutsatser från Faulks (2006) studie är att köp och investeringar av stora vakanta eller outnyttjade byggnader i en stads centrala delar där produktiviteten ökar sporrar mindre närliggande fastigheter. Hur outnyttjade fastigheter används är olika för varje stad, däremot bör målet och strategin vara att skapa ett karaktäristiskt centrum där människor vill spendera tid och pengar.

Projekten ska också följa behoven i samhället för att bli framgångsrika. De restauranger som byggdes vid vattnet i Jeffersonville är ett exempel på projekt som följde folks behov och därmed blev lyckosamt.

3.8 Citygallerior som motor för ekonomisk utveckling, stolthet för staden och politisk vinning

Under andra halvan av 1900-talet försökte de politiska ledarna i USA få tillbaka människorna till städerna, speciellt till de centrala affärskvarteren. Renoveringar och nybyggen med exklusiva lägenheter, hus, kontor, casinon, sjönära utveckling, hotell och sportarenor är några av medlen för att utveckla centrumen(Robertson 1994; Rosentraub 1997; Swindell & Rosentraub 1998).

Ledarna i de centrala delarna har försökt att ändra synen på centrum för att öka fastigheternas attraktivitet. Borgmästarna i de amerikanska storstäderna hade som avsikt att centrumens utveckling ska få stadsborna att bli stolta över sin stad, och för att återskapa den medborgerliga stoltheten och ekonomiska hoppet som försvann under 1950 och 1960-talet när befolkningen och industrin lämnade city till förmån för förorterna (Orr & Stoker 1994).

Man valde medvetet att placera stora varuhus och kedjor i förorterna. Vilket förklarades med att de ville bygga små oberoende marknader för att skapa livliga, trivsamma miljöer. Sen fick de stora kedjorna fick inte plats på de gamla varuhusens ytor (Frieden & Sagalyn 1989).

Under senare år har det byggts stora varuhus i centrum i hopp om att dessa skulle göra samma sak för centrum som det gjort för förorterna. Genom att skapa attraktiva, trygga och bekväma miljöer vill man återskapa den ekonomiska tillväxten i cityområdena (West & Orr 2003).

Det gjordes en undersökning efter det att ett nytt köpcentrum etablerats i Providence, Rhode Island. Den visar att köpcentret haft en positiv inverkan på allmänhetens syn och att shoppingcentrets ekonomiska fördelar hjälper till att stärka lokalbefolkningens stolthet för sin kommun (Smith, 1999). Slutsatsen är liknande en undersökning gjord av Swindell & Rosentraub (1998) där man kom fram till att en sportarena hade positiv påverkan på invånarnas stolthet.

Undersökningen visar också att det ger ekonomiska överspillningseffekter i form av att besök till centrumets varuhus, leder till att folk stannar kvar och äter på restauranger i centrum och shoppar på andra ställen i närheten. Den visar också att investeringen har en långsiktigt positiv påverkan på andra företag i centrumområdet. Det skapar också en vilja att renovera och utveckla områden runt omkring (Swindell & Rosentraub 1998).

3.9 ”Handel föder handel”

”Handel föder handel” är ett välkänt fenomen inom detaljhandeln. Finns det ett stort utbud lockar det kunder vilket kompenserar nackdelarna i form av konkurrens när liknande butiker etableras i närheten. Bergström (2009) menar att ett klassiskt exempel, är att bilhandlare ofta lokaliserade bredvid varandra.

En stor anledning till att ”handel föder handel” är att konsumenterna på ett effektivt sätt både tids och kostnadsmässigt kan utvärdera butikers utbud. På detta sätt minska sök- och informationskostnader genom att slippa åka runt till olika ställen. Kunderna förknippar oftast handeln med någonting positivt. Det positiva förstärks om utbudet av butiker ökar och att det är många andra som är ute och handlar samtidigt (Bergström et al. 2004).

Handels utredningsinstitut har forskat i ”Ett A-läge är alltid ett A-läge, En analys av detaljshandelskedjornas lokaliseringstrategier” där man undersökt kedjebutikernas etablering och det ofta likartade utbudet som finns i ett köpcentrum. Varför väljer de att etablera sig på samma plats? Följande punkter sammanfattar rapporten (Bergström et al 2004):

 På de orter där störst del av befolkningen bor är detaljhandeln koncentrerad.

 De aktiva kedjorna med tydliga butikskoncept har under senaste decenniet tagit marknadsandelar.

 I de stora städerna finns den största efterfrågan och det är också där detaljhandelkedjorna finns i störst utsträckning

 Karlstad har flest kedjor av Sveriges städer i förhållande till befolkningsunderlaget.

 Mångfilialföretagen finns i större utsträckning på stora orter än frivilliga

 Kedjorna som expanderar börjar med de största städerna och etablerar sig sedan efter storlek.

 Det är vanligt att liknande butiker etablerar sig bredvid varandra.

 De aktiva kedjorna måste för att växa och utöka sina marknadsandelar antingen söka sig utomlands eller ta marknadsandelar från andra kedjor.

 Sveriges utveckling liknar den som pågår i flera andra länder.

 Det är även konkurrens mellan externhandel och stadskärnor.

3.10 Fotgängares rörelsemönster i centrala shoppingdistrikt

Människor som besöker ett handelsområde har olika motiv och beter sig därför på olika sätt. Enligt Belenger och Korgaonkar (1980) som fann att rekreationsshoppare beter sig annorlunda gentemot shoppare som är ute i en ekonomisk aspekt. Rekreationsshopparna gör fler impulsköp och spenderar mer tid under sina shoppingrundor.

Shoppare kommer oftast tillbaka till den punkt de startade ifrån. I början går de oftast rakt ifrån sin ingångpunkt, men med sträckan ökar också sannolikheten att de svänger av. När de tröttnar väljer de ofta att använda sig av samma väg tillbaka. Att gå längs samma gata två gånger, men på olika sidor gör ingenting.

Men att gå en tredje gång irriterar kunderna (Belenger och Korgaonkar, 1980).

Breda långa gator, exempelvis drottninggatan har större sannolikhet att följas .

3.11 Externa köpcentrums effekter på den etablerade handeln

Under 1970-talet grundlades marknaden för externa köpcentra genom bland annat ändring i lagstiftning om affärsreglering och likaså stadsförnyelseprogram för att förbättra miljö och minska trafiken i våra städer. Svårigheten att bedriva rationell handel i våra städer blev att mer påtaglig och för vissa branscher fungerade inte logistiken, varken för butiker eller för deras kunder. (Bergström et al 1999, s.24)

Externa köpcentrum har varit framgångsrika då de på ett lönsamt sätt kan organisera handel, samt uppskattas av konsumenterna. Viktiga orsaker är ett brett varuutbud, konkurrenskraftiga priser, goda parkeringsmöjligheter, samt den tideffektivitet som uppstår med möjligheten att genomföra många kompletterade inköp på samma område. De senare punkterna blev genomförbara genom bilismens framväxt, vilken skapat möjligheter för familjer att storhandla under helger (Bergström et al 1999).

När ett nytt externt köpcentrum etableras innebär detta en ökad konkurrens för redan etablerade handlare. Rent statistiskt får de nya och gamla aktörerna dela på oförändrad konsumtion, vilket bör leda till minskad efterfrågan och försämrad lönsamhet, så kallad utträngningseffekt (Bergström et al 1999).

I ett dynamiskt perspektiv beror det på olika faktorer, det kan mycket väl uppstå så kallade överspillningseffekter. Då ett externt centrum vanligtvis attraherar konsumenter från kringliggande områden, sker det en överspillningseffekt som gynnar centrum (Bergström, et al 1999).

När det uppstår konkurrens sker det vanligtvis en prispress, vilket kommer öka konsumenternas realinkomster, givet att vi har en oförändrad konsumtionsbenägenhet. Detta kan i sin tur även ge en ökad efterfrågan i centrum. För att centrum ska stå emot den externa konkurrensen är det rimligt att butikshyrorna i city minskar. För att motverka det ett finns ett tredje alternativ enligt HUI:s utredning:

Slutligen kan konkurrensen från ett externt köpcentrum ge butiksinnehavare i city och lokala politiker incitament att dra igång stadsförnyelseprogram som bidrar till att göra stadskärnan till ett intressant alternativ.

(Bergström et al 1999, s.5)

3.12 Fastigheter som marknadsobjekt

Många företag och intressenter har ett stort intresse av fastigheternas värde.

Banken måste exempelvis ha en relevant värdering på en fastighet för att få en säkerhet vid utlåning till densamma, försäkringsbolagen vill veta vilken

ersättning de skall betala och staten vilket belopp de ska beskatta .

Persson (2005) hävdar att det krävs fyra grundläggande förutsättningar för att ett egentligt ekonomiskt värde skall uppstå: behov, knapphet, dispositionsrätt och överlåtbarhet. En av de vanligaste metoderna för att beräkna värde är den avkastningskalkylbaserade metoden som bygger på fastighetens driftsnetto.

3.12.1 Driftnetto

Driftnettot utgörs av hyresintäkter minus fastighetens drift- och

underhållskostnader, fastighetsskatt och tomträttsavgäld. Vissa gemensamma kostnader i företaget kan räknas till drift- och underhållskostnader bl.a.

administration. I fastigheternas drift- och underhållskostnader ska inte centrala kostnader i företaget hänföras (Värderingshandledning 2007).

3.12.2 Direktavkastningskrav

Med direktavkastningskrav avses ett driftnetto relaterat till fastighetens marknadsvärde.

Direktavkastningskravet hämtas från marknadsinformation för den aktuella delmarknaden genom ortsprisanalys. Det direktavkastningskrav som tillämpas för att bedöma ett restvärde om fem eller tio år, anpassas efter

fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge, förväntad marknadsutveckling med fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln i beaktande samt mot bakgrund även av antagen hyresutveckling i kalkylen (Värderingshandledning 2007).

3.12.3. Köpcentrum

Genom att ett köpcentrum är attraktivt med många besökare/kunder innebär detta möjligheter till högre försäljning för lokalhyresgästerna. Detta innebär att vakanserna för fastighetsägaren minskar då lokalerna blir attraktivare för andra näringsidkare och hyresbetalningsförmågan hos lokalhyresgästerna ökar. Givet allt annat lika ökar fastighetens värde genom minskade vakanser och högre hyror.

4. Empiri

Jag har valt att kategorisera information från intervjuerna under olika rubriker, där respondenternas olika svar redovisas för att skapa en lättöverskådlig text. Respondenterna har valts utifrån sin kunskap och att de i viss mån har olika intressen och tillika bör ha relativt olika synsätt. Varför kommer det även följa en kort beskrivning av respondentens arbetsområde och koppling till Karlstad, samt en karta över det område större delen av empirin behandlar i Bilaga 1.

4.1 Omsättning för Karlstads handel

Värmland hade under många år ett handelsunderskott (- 1 miljard, 2000) och invånarna var missnöjda med handelsutbudet. Istället för Värmland så valde de att åka till externhandelsområdet Marieberg Centrum utanför Örebro (www.pacsem.com 2006). Kapitalet försvann ur kommunen och någonting var tvunget att göras. Med initiativ från OK Värmland, ICA Fastigheter och Konsum Värmland skapades Bergvik och i oktober 2003 invigdes köpcentrumet. 2007 omsatte Bergvik Köpcentrum 2,2 miljarder och besöktes av 8 miljoner (www.bergvik.se).

21 september 2006 öppnade Mitt i City i Karlstad centrum och Karlstads centrala handel ökade från 1074 miljoner (2005) till 1372 miljoner (2007). Antal skapade jobb ökade från 759 till 839 under samma period (SCB).

4.2 Intervjuer

4.2.1 Projektet Mitt i City

Enligt Emanuelsson (2009) är anledningen till att det tog så lång tid att genomföra projektet på fastigheten var att de som efter branden ägde fastigheten inte riktigt visste vad man skulle satsa på. De var inte bara inriktade på handel och länge talades det om att bygga hotell berättar Emanuelsson (2009).

När vi i MIC-projektet kom in frågade vi oss, ”Vad är det mest kommersiellt gångbara?”. Vi kom fram till att handel var det som vi skulle satsa på och vi skapade en tydlig affärsplan säger Emanuelsson (2009). För att få till finansieringen, gjorde lagen om tredimensionella fastigheter det möjligt att dela upp projektet på olika finansiärer berättar Emanuelsson (2009). Det var självklart en stor risk, men tack vare lokala företag med tro på Karlstad blev det möjligt att genomföra projektet.

För att få igenom förslaget var man bland annat tvungen att bevara ett gammalt trähus, det såkallade ”Gröna huset” enligt Emanuelsson (2009).

4.2.2 Intresseorganisationer

Lundgren (2009) anser att först har vi svensk handel som finns i Sverige i stort och som främja Karlstads handel. Steget under har vi Centrum Karlstad, som ska samordna aktiviteter, och lyckas med en begränsad budget skapa bra evenemang. Centrum Karlstad har utvecklats till det bättre sen kommunen gick in. Enligt Lundgren (2009) har organisationernas arbete lönat sig och Karlstad blev år 2009 silvermedaljör i fastighetsägarnas tävling, ”Årets stadskärna”.

Självklart är också Fastighetsägarna en viktig förening.

Lundgren (2009) anser att det kanske bör göras en större intressegrupp som ser på Karlstads utveckling i ett större perspektiv och det tror han blir möjligt med CCC (Carlstad Conference Center). Centrum Karlstad kan i samarbete med näringslivet ta till vara på de tillfällena då det är mycket besökare. Så exempelvis butikerna inte stänger när det är stora konferenser. Lundgren (2009) anser även att man även bör inkludera Bergviks Köpcentrum för att skapa en starkare produkt.

Dalbom (2009) säger att det är otroligt viktigt att man samarbetar. Köpcentrum brukar vara för sig själv, men här samarbetar Mitt i City med till exempel oss på Centrum Karlstad. I och med att vi är frivillig organisation så skulle vi inte finnas utan medlemmarna och då skulle det inte bli några evenemang.

Ishockeylaget Färjestad BK är någonting som Emanuelsson (2009) anser är starkt förknippat med Karlstad. Han menar att man kan se arenan och laget som en intresseorganisation, då de flesta av stadens näringsidkare är delaktiga på något sätt. Arenan vid namn Löfbergs Lila Arena är belägen utanför staden, men stora investeringar görs för att utveckla fastigheten och skapa synergieffekter för Karlstad menar Emanuelsson (2009). Han menar att Löfbergs Lila har ägarintressen i de flesta många av de projekten som skapas för att utveckla Karlstad. Projekten ger även många gånger investerarna stor goodwill, som Emanuelsson (2009) förklarar var exempelvis MIC-projektet väldigt offentligt och positivt för Karlstad och de delaktiga i projektet.

Goodwill är en del av synergieffekterna en aktör kan räkna in i investeringskalkylen menar en Emanuelsson (2009).

Dalbom (2009) berättar att Visit Karlstad heter organisationen som kommer att driva CCC, där Kommunen äger 49 % och 51 % ägs av lokala näringsidkare.

De samma som hade MIC-projektet, plus färjestad BK. Sen har vi även Visit Members, där exempelvis centrum Karlstad, samt 40 andra intressenter, som till

exempel ett taxibolag, hotell osv. Dalbom (2009) tycker dessa organisationer är bra för att på bästa sätt kunna ta hand om de som besöker staden.

Andersson (2009) berättar att några viktiga organisationer är Svensk handel, Sveriges restaurang och hotell företagare, samt Svenska statskärnor som har till uppgift att utveckla och bevara statskärnorna i Sverige.

Andersson (2009) berättar att han sitter med i Centrum Karlstads styrelse, vilken bildades av Fastighetsägarna och Svenska handel 1994. Ägandet är delat på tre, 1/3 är näringsliv, 1/3 fastighetsägare, 1/3 kommun. Andersson (2009) anser att det sker ett nära och givande samarbete.

I liten stad som Karlstad är det viktigt att aktörerna samarbetar anser Johansson (2009). I dagsläget finns det många utländska investerare här, vilket är en naturlig del av globaliseringen. Johansson (2009) berättar att man måste få bättre kontakt med de utländska investerarna och att så länge de har en förvaltare i Sverige så är det okej, som exempelvis Mitt i City har. Enligt Johansson (2009) är det svårare när fastighetsägarna sitter långt borta och inte har någon relation till landet eller staden. Saker som skyltsamordning, utveckling av gator m.m. är svårt att göra utan en aktör som är på plats och inser värdet av investeringarna. Johansson (2009) berättar att även kommunen har tagit en del av kostnaderna för att skapa ett trevligare centrum, exempelvis en del av kostnaden för järnvägsgatan och även garaget i Mitt i City.

H. Eriksson (2009) förklarar att de på Steen & Ström i någon mån har nytta av Svensk handel, Företagarföreningen. Centrum Karlstad. Fastighetsägarna, Kommunen och Polisen.

Centrum Karlstad tycker H. Eriksson (2009) är positivt. Steen & Ströms primära mål första året var att sätta Mitt i City på kartan, de ansåg dock det var viktigt att vara med i organisationerna. H. Eriksson (2009) berättar att ett exempel på samarbete i centrum är sammarknadsföring, ”100 butiker söndagsöppet”. Steen & Ström har även varit delaktiga i kommunens arbete för Fair Trade City. Vilket Karlstad fick en utmärkelse för.

H. Eriksson (2009) anser att det finns så mycket kunskap inom Steen och ström, vilket gör att de kanske inte har samma nytta av organisationerna som de mindre aktörerna har.

H. Eriksson (2009) berättar att kommunens arbete med miljön fortsätter med tankar på exempelvis ett bilfritt center, men att de på Steen & Ström inte vill ha det. I deras verksamhet måste de ha tillgång till garage. H. Eriksson (2009) anser att det är bättre med stimulansåtgärder för att minska trafiken, som exempelvis gratis bussresor söndagar i kombination med billfritt/eller minskad trafik.

4.2.3 Kluster

Lundgren (2009) menar att de senaste 2-3 åren har det kommit fler restauranger och pubar på andra sidan Östra torggatan och Kungsgatan. Vilket Lundgren (2009) säger antagligen blivit en följd av Mitt i Citys etablering i kombination med ombyggnad av trottoarer och ett infört bilförbud längs Östra torggatan nattetid.

Lundgren (2009) anser att handeln antagligen börjar bli lite mättad när det gäller skor och konfektion då dessa samlats precis mitt i centrum. Utanför själva A- lägena för handel, har det etablerats krogar och restauranger. Som exempelvis på Kungsgatan och Östra torggatan.

Dalbom (2009) anser att hon inte sett några klara klusterbildningar men man har fångat upp en del företag. Hon säger även att Mitt i City självklart skapade fler butiker, men även mer krogar och restauranger. Speciellt längs östra torggatan efter kommunens ändring av trottoaren och införandet av genomfartstrafik på sena kvällar och nätter. Karlstad en av de mest restaurang/krogtättaste städerna i Sverige. Dalbom (2009) tycker att restauranggatorna tyvärr blir en barriär för att kunderna ska gå vidare när de handlar.

H. Eriksson (2009) anser att det har blivit mer caféer, restauranger och pubar i Karlstad och använder Pitchers på Kungsgatan som exempel. Han anser och att det snarare är en utökning av klustret

B.Eriksson (2009) tycker att Kungsgatan har blivit en aktivare bargata och att det är någonting nytt i Karlstad sen 3-5 år tillbaka. Hon berättar att det är mycket tack vare att kommunen gett tillstånd för fler uteserveringar.

4.2.4 Mitt i City som motor

Respondenterna menar att runt mitt i city, speciellt runt Klövern har det skett renoveringar efter dess etablering. Som granne vill man inte

skämmas. En stor renovering har utförts på 15-huset . Lundgren (2009) menar att det beror nog på att de stora H&M och Lindex satte press på fastighetsägaren, för att konkurrera med Mitt i City. Den renoveringen har fått bra respons, nytt fräscht, öppnare, ljusare och H&M har fått de ytor de behöver. Lundgren (2009) berättar att detta har tillfört centrum på ett positivt sätt. Även Duvanhuset har gjort en renovering och sen är även Stadiumfasaden på drottninggatan uppfräschad.

En del i kommunens plan för ”vision 100 000” (invånare) är att skapa attraktivt boende för att locka fler invånare berättar Johansson (2009). Han menar att utveckla sjönära läge med boende och handel är en del i deras strategi. Detta