1 (27) datum
2020-06-12 diarienummer
SBN-2014-168
Dp 5319
GRANSKNINGSHANDLING
V 180215
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för kvarteret Fredriksborg i Innerstaden i Malmö
Planområdets ungefärliga utbredning redovisas med röd linje.
2 (27) Planprocess
SKEDE FÖRKLARING
SBN planuppdrag
Mars 2015 Beslut om planuppdrag i stadsbyggnadsnämnden (SBN).
Samråd
Maj 2015 Samrådstid 2015-05-29 - 2015-06-26 Granskning 1
November 2015 Granskningstid 2015-11-20 - 2015-12-18 Granskning 2
Juni 2016 Granskningstid 2016-06-23- 2016-08-08 Granskning 3
Maj 2020 Granskningstid 2020-06-12--2020-07-03 SBN antagande
Oktober 2020 Beslut om antagande i stadsbyggnadsnämnden (SBN).
Laga kraft November 2020
Planfakta Dp 5319
Planförfarande: standard Sökande: Svenska Hus AB
Planhandläggare: Johanna Perlau gm Susanne Klint
Johanna.perlau@malmo.se
Planförslaget redovisas i följande hand- lingar
• denna planbeskrivning
• plankarta
• samrådsredogörelse
• granskningsutlåtande 1
• granskningsutlåtande 2
3 (27) Innehållsförteckning
Planprocess ... 2
Planfakta ... 2
Innehållsförteckning ... 3
1 Planförslaget i korthet ... 4
1.1 Syfte ... 4
1.2 Sammanfattning ... 4
2 Planförslag ... 6
2.1 Stadsbyggnadsidé / Områdets disposition och gestaltning ... 6
2.2 Bebyggelse ... 6
2.3 Grönstruktur och park på allmän platsmark ... 7
2.4 Grönska, mark, vegetation på kvartersmark ... 7
2.5 Trafik ... 7
2.6 Teknisk försörjning ... 9
2.7 Skydd mot störningar ... 11
2.8 Administrativa bestämmelser ... 12
3 Konsekvenser ... 14
3.1 Bedömning av miljöpåverkan ... 14
3.2 Konsekvenser för miljö och hälsa ... 14
3.3 Ekonomiska konsekvenser... 17
3.4 Konsekvenser för fastigheter... 17
3.5 Samhällskonsekvenser ... 17
4 Genomförande ... 20
4.1 Organisatoriska genomförandefrågor ... 20
4.2 Tekniska genomförandefrågor ... 20
4.3 Ekonomiska genomförandefrågor ... 20
4.4 Fastighetsrättsliga genomförandefrågor ... 21
5 Planeringsförutsättningar ... 22
5.1 Bakgrund och organisation ... 22
5.2 Planområdet ... 22
5.3 Tidigare ställningstaganden ... 26
5.4 Underlag till planarbetet ... 26
4 (27)
1 Planförslaget i korthet
1.1 Syfte
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en blandad stadsbebyggelse genom en förtätning med både bostäder och verksamheter.
Planläggningen syftar även till att säkra framtiden för de verksamheter som idag bedrivs med tillfälliga bygglov genom att utöka möjliga funktioner. Det levande kulturlivet är en viktig förutsättning och detaljplanen möjliggör för detta att fortgå. Syftet är vidare att skapa en allmän park (gröning). Längst i sydväst görs även en mindre justering på allmän plats- mark, från gata till park.
1.2 Sammanfattning Planförslag
Inom planområdets västra delar finns befintliga industribyggnader. I byggnaderna inryms kontor, kulturverksamhet, icke-störande småindustri (gjuteri) och vårdmottagning. Delar av verksamheterna har tidsbegränsade bygglov. Detaljplanen gör det möjligt att bevilja perma- nent bygglov för verksamheter som lämpar sig på platsen och som bidrar till att skapa en stadsdel med blandade funktioner. De befintliga industribyggnaderna inom planområdets västra delar är kulturhistoriskt värdefulla och skyddas i detaljplanen.
I den östra delen planeras bostäder i form av flerfamiljshus. Den tillkommande bostadsbe- byggelsen varierar i totalhöjd motsvarande 5 och 6 våningar och inrymmer sammanlagt cirka 100 lägenheter.
I nordost planläggs yta för en mindre allmän park som delvis ska fungera som fördröj- ningsyta för dagvatten och översvämningsyta vid skyfall.
Konsekvenser
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 3§ miljöbalken. Motiv till denna bedömning finns i kapitel 3 – Konsekvenser.
Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. Samråd har skett med länsstyrel- sen om denna bedömning.
Planeringsförutsättningar
Planområdet ligger i Södra Sofielund. Området begränsas i norr av Bragegatan, i söder av Ystadvägen, i öster av Heleneholmsstigen och i väster av Västmanlandsgatan. Planområ- dets area är cirka 20 400 m2. Marken omfattas av fastigheterna Fredriksborg 7 och 10 som ägs av Fastighets AB Västmanlandsgatan, ett dotterbolag till Svenska Hus AB. Dessutom ingår delar av fastigheten Innerstaden 120:1 som ägs av Malmö kommun.
Överensstämmelse med översiktsplanen
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen, som anger markanvändningen blandad stadsbebyggelse för området.
5 (27)
Illustration av möjlig utveckling inom planområdet.
6 (27)
2 Planförslag
2.1 Stadsbyggnadsidé / Områdets disposition och gestaltning
Planförslagets stadsbyggnadsidé är att komplettera det storskaliga före detta industrikvarte- ret med ny bebyggelse och skapa ett mer blandat område, såväl funktionellt som arkitekto- niskt. Befintlig bebyggelsen utmed Västmanlandsgatan består av äldre och omsorgsfullt ut- formade industribyggnader. Ambitionen är att majoriteten av de befintliga byggnaderna ska bevaras och delvis återställas till ursprunglig utformning.
Genom att tillföra bostadsbebyggelse i den östra delen av planområdet tillskapas möjlig- heter för ett mer aktivt stadsliv under såväl dagtid och kvällstid då både centrum-verksam- het, kulturverksamhet och bostäder blandas. Strukturen möjliggör flera passager och sikt- linjer genom området för att gynna ett genomflöde av människor och sociala möten.
En av planförslagets viktigaste stadsbyggnadsidéer är att öppna upp för ett stadsliv med so- ciala och inbjudande funktioner både inom kvarteret och utmed Ystadvägen. Bostadsbe- byggelsen placeras i öst-västlig riktning med gavlarna ut mot Heleneholmsstigen i en öppen struktur med bostadsgårdar mellan byggnaderna.
2.2 Bebyggelse Befintlig bebyggelse
I de befintliga byggnaderna möjliggörs för besöksanläggning avseende kulturverksamhet, centrumverksamhet (huvudsakligen kontor) och verksamheter såsom lager och gjuteri. I en av de befintliga byggnaderna, som är uppfört som snickeri, planeras för både centrumverk- samhet och bostäder. Sammantaget utgör byggnaderna en bruttoarea på cirka 12 800 m².
Befintliga byggnader innehar ett kulturhistoriskt värde och skyddas i detaljplanen med var- samhetsbestämmelser. De delar som bedöms vara av högt kulturhistoriskt värde skyddas även med rivningsförbud och skyddsbestämmelse. De specifika kulturvärdena pekas ut och ska bevaras samt bibehållas till sin utformning. Även delar av ”Ugglehusets” trädgård, ut- med Ystadvägen, har ett kulturhistoriskt värde som skyddas med skyddsbestämmelse i plankartan.
För byggnader som är försedda med varsamhetsbestämmelse (k) gäller:
• vid ändring ska fasadernas karaktärsdrag avseende fasadtegel, komposition och indu- strikaraktär särskilt beaktas.
För byggnad som är försedd med skydd av kulturvärden (q) gäller:
(q1)
• vid ändringar ska ursprunglig utformning bevaras. Med ursprunglig utformning hänvi- sas till ursprungliga ritningarna som finns tillgängliga på Malmö stads stadsarkiv och i den kulturhistoriska utredning som ligger till grund för denna detaljplan.
(q2)
• befintlig ggleskulptur ska bevaras. Balkonger, påbyggnader eller tillbyggnader tillåts inte och vid ändringar ska befintlig utformning bevaras.
(q3)
• befintlig trädgårdsanläggning med altan med tillhörande balustrad, trappor, stenlägg- ning samt staket mot Ystadvägen ska bibehållas till sin utformning.
För byggnader försedda med rivningsförbud (r) gäller:
• att byggnad inte får rivas.
7 (27) Ny bebyggelse
Planförslaget möjliggör byggrätter för fyra nya bostadshus i den östra delen av planområ- det, placerade i öst-västlig riktning med kortsidorna i riktning dels mot Heleneholmsstigen och dels mot befintlig industribebyggelse. Utöver huvudbyggnaderna tillåts komplement- byggnader för cykelparkering, avfall och tekniska anläggningar.
Planförslaget möjliggör bostadsbebyggelse, motsvarande fem och sex våningar, och be- döms kunna inrymma cirka 100 lägenheter i flerfamiljshus.
Fastighetsindelningsbestämmelser
Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Fastighetsindelningsbe- stämmelser kan dock vid behov, genom en ny planprocess, införas för att styra det fastig- hetsrättsliga genomförandet av detaljplanen.
2.3 Grönstruktur och park på allmän platsmark Park
Den nordöstra delen av planområdet och ett smalt stråk utmed Heleneholmsstigen plan- läggs för allmän platsmark, PARK, med kommunalt huvudmannaskap. Parken ska förutom funktionen som traditionell park med grönska, sittplatser och lekyta även fungera som för- dröjningsyta för dagvatten och som översvämningsyta vid skyfall. En mindre yta, sydost om Heleneholmsstigen, planläggs också som PARK, vilket breddar och öppnar upp kopp- lingen från Ystadgatan till Heleneholmsstigen.
2.4 Grönska, mark, vegetation på kvartersmark Grönytor och plantering
Bostadsbebyggelsen ska ha stort inslag av grönska och icke-hårdgjorda ytor för att bidra till en stadsmiljö med biologisk mångfald, bra lokalklimat och en boendemiljö av god kvalitet, samt ansluta till Seveds odlingsprofil. Inom kvartersmark för bostäder regleras grönytefak- torn till 0,6 med planbestämmelse.
Utmed Västmanlandsgatan och Bragegatan får markytan hårdgöras till högst 70 %. I för- längningen av Smålandsgatan ska marken förse med träd med syfte att skapa en grön sikt- linje från väster och bryta upp parkeringen i mindre enheter.
Lekytor
Inom planområdet finns goda möjligheter att anordna lekytor på tillkommande bo- stadsgårdar.
2.5 Trafik
Gång-, cykel- och biltrafik
Trafik till planområdet sker via befintlig angöring från Ystadvägen och via angöring från Västmanlandsgatan. Bilar kan i låg hastighet och på oskyddade trafikanters villkor köra i en slinga som löper öster om industribyggnaden.
De nya byggrätterna är utformade så att passage för gång- och cykeltrafik mellan planområ- det och Heleneholmsstigen kan tillskapas.
Inom bestämmelsen PARK är det möjligt att anlägga gång- och cykelvägar med kommunalt huvudmannaskap.
Kollektivtrafik
Planförslaget innebär inga förändringar av befintliga förhållanden.
Bilparkering
8 (27)
Gällande parkeringspolicy och parkeringsnorm för Malmö stad ska tillämpas vid ansökan av bygglov. Detaljplanen bestämmer inte formellt om ett parkeringstal. Planförslaget ska redovisa att det går att anordna parkering i tillräcklig omfattning och när det är relevant, att utreda behovet. Det slutliga parkeringsbehovet är beroende av vad som faktiskt prövas i bygglovet och de omständigheter som råder vid det tillfället utifrån de förutsättningar som då gäller.
Parkeringsnormen anger ett spann på 0,5–1,0 bpl/lägenhet för boende i flerbostadshus och 0,1 bpl/lägenhet för besökare. Spannet för de boende ger en flexibilitet att anpassa behovs- talet efter bostädernas läge, tillgång till service i närområdet, kollektivtrafikförsörjning, lä- genhetssammansättning med mera.
Målsättningen är att minska bilbehovet genom att ge boende goda förutsättningar för att välja cykel, kollektivtrafik eller använda sig av bilpool. Detta kan uppnås genom olika mobi- litetsåtgärder som kompletterar varandra på ett sådant sätt att de tillsammans blir ett attrak- tivt alternativ till att äga egen bil. Bilpool, cykelpool, attraktiv och tillgänglig cykelparkering samt kollektivtrafikkort är åtgärder som innebär att bilinnehavet bör minska så att p-nor- men kan sänkas. Omfattningen av reduktionen beror på vilka typer av positiva mobilitetsåt- gärder som byggaktören väljer att vidta. Med kraftfulla åtgärder kan p-normen sänkas till cirka 0,5–0,6 bpl/lgh för boende (variation bland annat beroende på lägenheternas storlek) samt 0,1bpl/lgh för besökare till bostäderna.
Med utgångspunkt i den nu gällande p-norm och planförslagets bruttoarea för bostadsän- damål blir parkeringsbehovet 78–91 bpl. Till detta tillkommer 3 bpl för bilpoolsbilar för de boende.
Parkeringsbehovet för kontor har beräknats enligt normen 9 bpl/1000 kvm BTA. Med ut- gångspunkt i denna p-norm och planförslagets bruttoarea för kontor blir parkeringsbeho- vet cirka 61 bpl.
För kulturändamål anger stadens parkeringsnorm inget parkeringstal, men utifrån dagens verksamheter anges ett parkeringstal för kulturverksamhet och tillhörande lager på 4,5 bpl/
1000 kvm BTA. Parkeringsbehovet för kultur och lager är utifrån detta cirka 30 bpl. I bygg- lovsskedet ska kulturverksamhetens parkeringsbehov dock utredas mer grundligt.
En viss del av fastigheten planeras vara handelsverksamhet, vilket parkeringsnormen anger 18 bpl/1000 kvm BTA. Med utgångspunkt i denna p-norm och planförslagets bruttoarea för handel blir parkeringsbehovet 18 bpl.
Totalt innebär ovanstående ett parkeringsbehov 186–199 bpl för fastighetens framtida an- vändning. Utan tillräckliga mobilitetsåtgärder blir parkeringsbehovet högre.
Om parkeringen löses i en gemensam anläggning kan den samnyttjas mellan boende, han- del, kontor och kulturändamål då dessa olika funktioner har sitt maximala p-behov under olika delar av dygnet. Samnyttjandepotentialen har räknats enligt stadens parkeringspolicy och för kultur och lager har samnyttjandet beräknats på samma sätt som för handel då det främst är aktivitet under kvällar och helger. Det totala parkeringsbehovet för hela området är beräknat till cirka 122–132 bpl (beroende av parkeringsnorm för bostäderna) med sam- nyttjande. Utöver det krävs 3 bpl till bilpoolsbilar samt andra mobilitetsåtgärder om ovanstående parkeringstal för bostäderna ska kunna nås. I bygglovsskedet ska samnyttjan- depotentialen utredas med grundligt.
Bilplatserna är i huvudsak placerade i markplan längs Västmanlandsgatan, med bilpoolsplat- serna placerade vid in/utfarten. Parkeringsplatser för besök till verksamheterna samt parke- ring för rörelsehindrades fordon finns öster om befintliga industribyggnader. Tillgänglig parkering för funktionshindrade kan ordnas på kvartersmark inom 25 meter från entréerna.
9 (27) Cykelparkering
Gällande Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för Malmö ska tillämpas.
Cykelparkeringen ska beräknas enligt normen 2,5 cykelplatser per lägenhet. Cykelparke- ringen ska vara attraktiv och tillgänglig, och erbjuda platser för både vanliga cyklar och låd- cyklar. Minst 1 av de 2,5 cykelplatserna ska vara lättillgänglig. För att möjliggöra både at- traktiv cykelparkering och bostadsgårdar kan det bli aktuellt att lösa delar av cykelplatsbe- hovet i del av bostadshusen. Cykelparkering i bottenvåning eller källarplan erbjuder en vä- derskyddad plats för cykeln. Med utgångspunkt i denna p-norm och planförslagets antal bostäder (100 lägenheter) för bostadsändamål blir parkeringsbehovet 250 cykelplatser.
För kontor gäller 18 cykelplatser per 1000 kvm BTA och för handelsverksamhet gäller 30 cykelplatser per 1000 kvm BTA. Med utgångspunkt i denna p-norm och planförslagets bruttoarea för kontor och handel blir parkeringsbehovet 122 cykelplatser för kontor och 29 cykelplatser för handel. Kulturverksamheten bedöms ha samma cykelplatsbehov som kon- torsverksamhet, dvs 18 cykelplatser per 1000 kvm BTA. Kulturverksamhetens behov skulle då uppnås till 97 cykelplatser. För lagerlokaler gäller 6 cykelplatser per 1000 kvm BTA, vil- ket med utgångspunkt i p-normen och baserat på planförslagets bruttoarea för lagerlokaler blir ett parkeringsbehov på 7 cykelplatser.
Totalt innebär detta ett cykelplatsbehov på 505 cpl. Dessa ska vara lokaliserade vid respek- tive verksamhet eller bostadsbyggnad.
Cykelplatser för besökare ska vara lokaliserade nära respektive verksamhets entré. För lång- tidsparkerare, dvs boende och verksamma, är attraktiv och säker cykelparkering viktigt. Det är viktigt att en stor del av cykelparkeringen erbjuder möjlighet till fastlåsning av ram samt att de placeras, väderskyddade och väl synliga i en trygg miljö.
Mobilitetsåtgärder
En mobilitetsplan tillhörande planförslaget har tagits fram, ”Fredriksborg – det cykelvänliga kvarteret”, Openstudio Arkitekter 2015-04-27 och finns tillgänglig på stadsbyggnadskontoret.
Mobilitetsplanens övergripande syfte är att säkerställa att hållbart resande styr planering och utformning av kvarteret Fredriksborg. Genom mobilitetsplanen säkerställer exploatören att efterfrågan på bilparkering på såväl kort som lång sikt överensstämmer med den p-norm som legat till grund för planarbetet.
Angöring
Angöring sker från Ystadvägen och Västmanlandsgatan.
2.6 Teknisk försörjning
Vattenförsörjning och spillvatten
Området kopplas till befintliga nät.
Dagvatten
Under planarbetet har dagvatten- och skyfallssituationen utretts, Dagvatten- och skyfallsutred- ning, Sigma 2020-06-10. Detaljplanens genomförande innebär att de hårdgjorda ytorna minskar och därmed blir dagvattenavrinningen från området något lägre än idag.
Markens hårdgörningsgrad regleras till högst 70% det i den norra och västra delen av plan- området för ökad infiltrationsmöjlighet. Därtill regleras krav på grönytefaktor 0.6 för kvar- tersmark för bostäder, vilket även det bidrar till ökad infiltration. I den norra delen planeras dessutom en park med fördröjningsfunktion.
Med tanke på det hårt belastade ledningssystemet är det viktigt att fördröja dagvattnet från de delarna av planområdet där ombyggnad och nybyggnad sker. Idag kopplas områdets
10 (27)
dagvatten till ett kombinerat system (dag- och spillvatten i samma ledning). Där det är möj- ligt att koppla bort stuprör som idag går till det kombinerade systemet och istället leda vatt- net ytligt in i parken bör detta utföras. I den delen av planområdet där nya byggnader ska uppföras ska dagvattnet avledas ytligt, till ett avrinningsveck och vidare till en kommunal anslutningspunkt i ett öppet stråk i parken. Parken anläggs och gestaltas med bland annat fördröjningsanläggning och nedsänkta ytor som ska kunna översvämmas.
Området kan leda alla 10-årsregn från nybyggnader till fördröjningsyta i norr och fördröj- ningsytan kan göras stor nog för att hantera dessa volymer.
Ytor och flöden har beräknats för och efter föreslagen exploatering. Området är cirka 2,1 ha och består av cirka 1,2 ha asfalt, 0,64 ha tak och 0,24 ha grönyta, se tabell nedan. Med föreslagen exploatering har flödet samt avrunnen volym minskat med cirka 13% vid kortar regn utan några åtgärder. Vid längre regn minskar skillnaden till cirka 5% pga att effekterna från grönytorna minskas något.
Efter exploatering kommer fördelningen av ytor ändrats till 0,83 ha tak och 0,52 ha grönyta samt cirka 0,17 ha gröna tak jämfört med idag.
Volymerna som visas är den totala mängden regn som faller på området vid respektive regn.
Då det även kommer att finnas ett utflöde ut ur området visas nedan de volymer fördröj- ning som krävs för att hantera alla 10-årsregn vid olika utflöden för exploaterat område.
Antaget att allt vatten går till ett magasin med ett konstant utflöde.
Utsläppsflöden och magasinsvolymer.
För 100-årsregns utsläppsflöden krävs följande volymer för att alla regn ska kunna hanteras.
11 (27) Skyfallshantering
Inom planområdets naturliga lågpunkt planeras en park med bl a funktionen som fördröj- ningsyta vid ett skyfall. Befintliga höjder inom planområdet möjliggör att avrinning kan ske med självfall via dike till parken. Dock finns det befintliga ledningar bl a VA- och gasled- ning vars placering innebär en begränsning för fördröjningsytornas utformning. Gasled- ningens placering är mest ytlig (0,6-1 meter djup), varför det är önskvärt att denna flyttas längre österut till Heleneholmsstigen.
För att skapa bättre avrinning inom området rekommenderas bl a att marken för nybygg- nation höjs. Tre höjdprofiler föreslås:
• Höjdprofil 1 går i den västra delen med riktning mot norr och därefter till parken.
• Höjdprofil 2 går från den västra sidan, från söder till norr mellan husen och vidare till parken.
• Profil 3 löper längs i väster med riktning från söder till parken i norr.
Stora delar av fastighetens västra sida kan förbättras för ökad skyfallssäkerhet genom en ju- stering av markens höjd. Exempelvis skulle nedsänkta parkeringsytor öka skyfallssäker- heten. Vatten från befintliga byggnaders tak kan ledas med rännor, på marken eller i luften, och därmed ledas till andra ytor än till ränndal precis vid stupränna. Fördröjningsytor är också möjliga att tillskapa mellan byggnaderna.
Höjdsättning ska ske i samråd med VA Syd.
Avfallshantering
Avfallshanteringen ska lösas i enlighet med Avfallsplan 2016–2020 för Malmö stad och Burlövs kommun och planeringen ska ske i samråd med VA Syd avfallsavdelning.
Hämtningsplats för avfall ska vara belägna i markplan med kortast möjliga avstånd till upp- ställningsplats för hämtningsfordon. Vidare gäller att avstånd mellan hämtningsplats och uppställningsplats för hämtningsfordon ska vara så kort som möjligt. Dragvägen ska vara lättframkomlig och fri från hinder som försvårar hämtningen. Manuell hämtning kan kräva jämn, hårdgjord dragväg utan trösklar och trappsteg.
Avfallshantering planeras samordnas inom planområdet. För att följa ovanstående krav bör miljöhus förläggas i närhet till uppställningsplats för hämtningsfordon.
Hämtningsfordon planeras angöra från Ystadvägen
Värme, gas, elförsörjning
Området kopplas till befintliga nät.
2.7 Skydd mot störningar Trafikbuller
En trafikbullerutredning har genomförts, Trafikbullerutredning Fredriksborg, 2020-04-08 Ram- böll Sverige AB, som redovisar beräknade bullernivåer i form av ljudutbredningskartor för ekvivalenta respektive maximala ljudnivåer, utifrån trafik enligt prognos år 2040 inhämtade från Malmö stad.
12 (27)
Beräknade ljudnivåer. Vägtrafik år 2040. Ljudutbredning två meter ovan mark och punktberäkning vid fasad.
Ljudnivå vid fasad
Utredningen visar att de ekvivalenta ljudnivåerna vid fasad för bostad närmast Ystadvägen beräknas som högst till mellan 64–66 dBA och överskrider därmed riktvärdet 60 dBA ekvi- valent ljudnivå. Ljudnivån vid gaveln för samma bostadshus uppgår till som mest 60 dBA.
För detta bostadshus gäller att hälften av bostadsrummen bör vara vända mot en sida där 55 dBA ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och där 70 dB(A) maximal ljudnivå inte överskrids under nattetid 22.00–06.00. Beräkningar visar att om bostadsenheter är ge- nomgående, bör avstegsfall kunna tillämpas. Som alternativ till genomgående lägenheter är bostäder som har en storlek på maximalt 35 m2 (för vilka riktvärdet 65 dBA gäller).
Ljudnivå vid uteplats
För de två bostadshusen närmast Ystadvägen överskrids riktvärden för uteplats vid fasader mot söder men även på husens kortsidor. Däremot klaras riktvärden vid fasader mot norr.
2.8 Administrativa bestämmelser Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft.
Villkor för startbesked
Inom planområdet har markföroreningar påträffats. Genom administrativa bestämmelser i plankartan villkoras att inom område för bostäder ska markföroreningar vara avhjälpta in- nan startbesked beviljas.
13 (27) Utökad lovplikt
Marklov krävs för ändring av markens genomsläpplighet. Detta regleras med administrativ bestämmelse om ändrad lovplikt eftersom det normalt inte är en lovpliktig åtgärd.
Markreservat för allmännyttiga ledningar
Utmed Heleneholmsstigen regleras markreservat för allmännyttiga underjordiska ledningar.
Syftet är att säkerställa att marken inte tas i anspråk på ett sätt som hindrar att en rättighet kan bildas och att befintliga ledningar kan få finnas kvar.
14 (27)
3 Konsekvenser
3.1 Bedömning av miljöpåverkan
Planområdet utgörs idag av område för industriändamål och består till stora delar hård- gjorda ytor i form av byggnader eller asfalterade markytor. Det finns ingen värdefull natur- miljö eller biotoper, hotade eller på annat sätt skyddsvärd växt- eller djurart eller ekologisk känslighet inom planområdet.
Planförslaget bedöms inte medföra negativa konsekvenser för dagvatten- och skyfalls- hanteringen eftersom den totala hårdgörningsgraden minskar något i jämförelse med idag.
Därtill vidtas åtgärder för begränsning av markens hårdgörningsgrad, vilket regleras med planbestämmelse. Park planeras för fördröjning av dagvatten och översvämningsyta vid skyfall.
Planförslaget bedöms inte bidra till försämring av luftkvaliteten eller medföra någon risk för försvårande att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
Det bedöms inte finnas några riskkällor omkring planområdet utifrån de verksamheter som planförslaget medger. Förutsatt att markförorening avlägsnas bedöms marken som lämplig för bostadsändamål.
Detaljplanen bedöms ge upphov till en trafikökning som en följd av tillskottet med bostä- der. Bedömningen är dock att verksamheter, kontor och bostäder i ett bra kollektivtrafik- läge medför att del av biltrafiken överförs till kollektivtrafik, cykel och gång och därmed inte medför någon större negativ påverkan på trafiksituationen i området.
Planområdet påverkas av trafikbuller från Ystadvägen. Vid bostadsfasader närmast
Ystadsvägen överskrids riktvärde för ekvivalentnivåer, vilket innebär att lägenheter behöver utformas genomgående alternativt ha en yta på högsta 35 m2.
Stadsbilden kommer inte att påverkas i någon större utsträckning eftersom den nya be- byggelsen förhåller sig väl till kringliggande byggnadshöjder och volymer. Dock kommer de nya byggnaderna möjliggöra nya rörelsemönster vilket främjar stadslivet och bedöms bidra till en mer trygg och säker miljö för såväl fotgängare som för cyklister.
Planförslaget innebär att den kulturhistoriskt värdefulla miljön skyddas.
Sammantaget bedöms detaljplanens genomförande inte medföra en sådan betydande miljö- påverkan som avses i 6 kap 3§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats.
3.2 Konsekvenser för miljö och hälsa Stadsbild
Planförslagets påverkan på stadsbilden har studerats i modell. Hushöjderna på den tillkom- mande bebyggelsen har fastlagts genom att studera samspelet mellan ny och befintlig be- byggelse. För en god helhetsverkan har utgångsläget varit att följa omgivande byggnaders höjd och att inte låta de nya byggnaderna konkurrera med (överstiga i höjd) de äldsta de- larna av industrikomplexet.
Nya stråk och siktlinjer förväntas bidrar till positiva effekt på stadslivet genom minskade barriäreffekter och ökad rörelsefrihet.
Dagsljus
Tillgång till dagsljus inomhus regleras i Boverkets byggregler (BBR). Av dessa framgår att rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt ska utformas och
15 (27)
orienteras så att god tillgång till direkt dagsljus är möjlig, om detta inte är orimligt med hän- syn till rummets avsedda användning. (BBR - avsnitt 6:322). I gemensamma utrymmen i gruppboenden såsom studentboenden räcker det dock med tillgång till indirekt dagsljus.
Det gäller inte för bostäder för personer med nedsatt funktionsförmåga (LSS). (BFS 2016:6).
Förutsättningarna för att klara dagsljuskraven inom den planerade bebyggelsen bedöms som goda.
Kulturmiljö
Planområdet omfattas av riksintresse för kulturmiljövård. Riksintresset yttrar sig bland an- nat genom att stadens historiska utveckling ska vara utläsbar, särskilt genom den befintliga industrikaraktären. Planförslaget säkrar särskilt de tre industribyggnaderna närmast Ystad- gatan genom bestämmelser om varsamhet, skydd av kulturvärden och rivningsförbud i plankartan. Den tillkommande bebyggelse har anpassats i höjd och utformning för att den äldre industribebyggelsen även framöver ska vara väl synlig/utläsbar i stadsbilden.
Grönstruktur och park
Som en konsekvens av planens genomförande kommer grönstrukturen förbättras genom att en ny allmän park (gröningen) bildas, träd planteras inom kvartersmark och grönytefak- tor 0,6 regleras inom yta för bostadsändamål.
Risker och säkerhet
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker.
Luftkvalitet
Planförslaget innebär en förtätning med fler människor och rörelser på platsen. Kvarterets nya inriktning, boende med bilsnål/cykelvänlig livsstil och verksamheter med ringa andel tunga varutransporter, bedöms medför att andelen transporter som sker till fots och cykel kan öka. Planförslaget bedöms därmed inte bidra till en försämring av luftkvaliteten.
Vattenkvalitet
Dagvatten från planområdet avleds via kommunala dagvattenledningar till kanalen. Slutlig recipient för dagvattnet är S Öresunds kustvatten (SE552500-124 461).
Den ekologiska statusen för S Öresunds kustvatten är måttlig. Målet är att uppnå god eko- logisk status 2027. Den kemiska ytvattenstatusen för avrinningsområdet klassificeras som god status exklusive kvicksilver. Detaljplanen krav på grönytefaktor 0.6 ska tillämpas och bedöms kunna ge positiva effekter på rening av dagvattnet. Därtill begränsas markens hård- görningsgrad i den norra och västra delen, för ökad infiltration.
Sammantaget bedöms inte genomförandet av detaljplanen medföra någon risk för försvå- rande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
Skyfall
Planförslaget ligger i ett område som drabbas hårt vid skyfall. I dagsläget är planområdet i huvudsak hårdgjort. Stora delar av de hårdgjorda ytorna kommer ersättas av gräsytor och andra genomsläppliga markmaterial och därmed öka infiltrationsmöjligheten.
På kvartersmark ut mot Västmanlandsgatan och Bragegatan regleras markens hårdgör- ningsgrad till högst 70 %. Dessutom regleras grönytefaktorn till 0.6 för området för bostä- der. I den nordöstra delen anläggs en park för att hantera dagvatten och skyfall. Vattnet fö- reslås avledas ytligt, i diken eller i dylikt, eftersom det inte är någon större höjdskillnad
16 (27)
inom området. Avrinningen kan dock förbättras genom att höjdsätta marken. Parken före- slås sänkas i förhållande till omgivningen och fungera som fördröjningsmagasin vid en sky- fallssituation. Dock finns underjordiska ledningar att ta hänsyn till som begränsar djupet.
Alternativt flyttas ledningarna för att frigöra mer yta till fördröjningsanläggningen.
För befintlig bebyggelse kan taken på den östra sidan kopplas till parken, exempelvis med ränna, i luften eller på marken, för bättre avrinning. För att förbättra avrinningen på den västra sidan föreslås att vattnet leds till fastighetens norra del och vidare till parken, vilket är möjligt genom att marken höjdsätts och byggs om. Exempelvis kan parkeringen förläggas nedsänkt och med makadamdike för att skydda fastigheten bättre och ge en viss fördröj- ning från parkeringsytorna.
Sammantaget bedöms skyfallsproblematiken förbättras jämfört med nuvarande situation.
Markföroreningar
Miljötekniska undersökningar har utförts på fastigheterna Fredriksborg 7 och 10 under 2014 och 2015. Kompletterande provtagning genomfördes under 2019.
Resultaten visar på föroreningar i den ytliga fyllnadsjorden, från markytan ner till cirka 2–3 meter under markytan. Inga anmärkningsvärda föroreningshalter har påvisats i grundvatt- net. Den kompletterande undersökningen syftade till att klargöra föroreningssituationen inom området för den tidigare bensinstationen och inom grönytan vid ”Ugglehuset”. Ut- förda undersökningar ger en bra bild av föroreningssituationen i jord och grundvatten.
Därtill har en uppskattning gjorts avseende efterbehandlingskostnad för markförorening inför bostadsbyggnation. Bedömningen är att planområdet inom Fredriksborg 7 och 10 är lämpligt för bostadsändamål förutsatt att riskerna med förorenad jord åtgärdas. Detta inne- bär att markföroreningar ska vara avhjälpta innan stratbesked beviljas vilket regleras med planbestämmelse på plankartan.
Buller
Trafikbuller
Nedanstående riktvärden för buller från spårtrafik och vägar vid bostäder anges i förord- ningen om trafikbuller vid bostadsbyggnader (SFS 2015:216):
Om ekvivalent ljudnivå vid en bostads fasad överstiger 60 dBA ska minst hälften av bo- stadsrummen vara vända mot en sida som vid fasad har en ekvivalent ljudnivå på högst 55 dBA och maximal ljudnivå nattetid (kl. 22.00 - 06.00) på högst 70 dBA. För en bostad med en boarea på maximalt 35 m² får den ekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgå till 65 dBA.
Om en bostad har en eller flera uteplatser får denna ha högst 50 dBA ekvivalent ljudnivå och högst 70 dBA maximal ljudnivå (får överskridas med som mest 10 dBA upp till fem gånger i timmen, mellan 06.00-22.00). Vad gäller uteplatser är det tillräckligt att en uteplats, om det finns fler, uppfyller riktvärdet.
Planområdet påverkas av buller från Ystadvägen. Vid några bostadsfasader närmast Ystads- vägen överskrids riktvärde för ekvivalentnivåer, vilket innebär att enkelsidiga lägenheter som enbart vetter mot Ystadvägen kan troligen inte förekomma. Vid det södra bostadshu- sets fasad mot Ystadvägen överskrids riktvärdet (60 dBA ekvivalentnivå) med 4 - 6 dB(A).
Om lägenheterna uppförs som genomgående alternativt med en boyta om högst 35 kvm (där beräknade ljudnivåer ej överskrider 65 dBA ekvivalentnivå) uppfylls riktvärdet vid fa- sad. Det bör finnas möjlighet till att uppföra en gemensam uteplats inom respektive bo- ningstomt där riktvärdet för uteplats erhålls, samt i fasader mot norr.
17 (27) Trafikkonsekvenser
Angöring sker från Västmanlandsgatan och Ystadvägen. En trafikutredning tillhörande planförslaget, Trafikutredning 2015-11-09, Ramböll Sverige AB, har tagits fram och finns att tillgå på stadsbyggnadskontoret. Trafikmängden uppskattas öka något till följd av planför- slaget vid tillkommande bostäder.
Området är utpekat som det cykelvänliga kvarteret, vilket förstärks genom en öppen struk- tur och med byggrätter placerade så att fler gång- och cykelkopplingar kan tillskapas och ansluta till Heleneholmsstigen.
3.3 Ekonomiska konsekvenser Exploateringsavtal
Exploateringsavtal ska tecknas mellan Malmö stad och Fastighets AB Västmanlandsgatan, dotterbolag till Svenska Hus AB. Se 4.3 Ekonomiska genomförandefrågor.
Skyddsbestämmelser och rivningsförbud
Det kan uppstå merkostnader för fastighetsägaren eftersom detaljplanen innehåller bestäm- melser om skydd av kulturvärden och rivningsförbud.
Övriga ekonomiska konsekvenser
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras med planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, elledningar och nätstation bekostas av exploatören.
Planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning som ska bekostas av fastighetsäga- ren om inget annat avtalas.
3.4 Konsekvenser för fastigheter Fredriksborg 10:
Fastigheten kommer genom fastighetsreglering att dels erhålla mark från fastigheten In- nerstaden 120:1 och dels avstå mark till densamma. Fastigheten kommer tillsammans med Fredriksborg 7 ombildas och kvartersmarken delas upp i två kvarter.
Fredriksborg 7:
Fastigheten kommer tillsammans med Fredriksborg 10 ombildas och kvartersmarken delas upp i två kvarter.
Del av Innerstaden 120:1:
Fastigheten kommer genom fastighetsreglering att erhålla mark från fastigheten Fredriks- borg 10 och avstå mark till Fredriksborg 10.
3.5 Samhällskonsekvenser
Social konsekvensbeskrivning (SKB)
En social konsekvensbeskrivning, SKB, gjordes 2015 (under samrådsperioden). Resultatet från denna har införlivats i de ställningstaganden som gjorts i planarbetet inför granskning.
Bostadspolitiska mål
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att medge fler bostäder i en attraktiv, hållbar och funktionsblandad miljö.
Barnperspektiv
18 (27)
Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom ett säkert och ut- vecklat gång- och cykelvägnät. Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö genom gröna och bostadsgårdar med möjlighet för lek samt en ny allmän gröning.
19 (27) Tillgänglighet
Genomförandet av detaljplanen möjliggör en högre grad av tillgänglighet genom nya struk- turer och bättre koppling till omgivningen. Planområdets innehåller inte några nivåskillna- der eller andra hinder som skulle kunna medföra en dålig tillgänglighet.
Jämställdhet
Planförslaget innebär bland annat uppförande av bostäder i kollektivtrafiknära läge vilket innebär att bilen inte blir en avgörande faktor för möjligheten att bo i området. Förslaget medför på så vis positiva effekter inte minst för kvinnor och barn som tenderar att använda cykeln och kollektivtrafiken i högre grad än andra grupper. Planläggning i kollektivtrafik- nära lägen med ett väl utvecklat gång- och cykelvägnät tenderar således att gynna dessa grupper.
20 (27)
4 Genomförande
4.1 Organisatoriska genomförandefrågor
Kommunen ansvarar genom fastighets- och gatukontoret för genomförandet av de delar av detaljplanen som utgörs av allmän platsmark. Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnaden av de delar som utgörs av kvartersmark.
Frågor om markköp, lantmäteriförrättningar, ledningar och avtal ska samordnas mellan fas- tighetsägarna inom planområdet.
E.ON ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och all- männa råd (ELSÄK-FS 2008:1).
4.2 Tekniska genomförandefrågor
Nödvändig grundundersökning ska tas fram av exploatören i samband med bebyggan- det av området.
Vid höjdsättningen av området ska VA Syd medverka för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA utre- das.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA Syd. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Exploatör ska redovisa att brandvattenförsörj- ningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Exploatör ska redovisa att åtkomligheten är sä- kerställd i samband med bygglovsansökan.
Mer detaljerade bullerberäkningar ska exploatören redovisa i samband med bygglovsan- sökan.
En parkeringsutredning ska redovisa i samband med bygglovsansökan.
Mer detaljerade utredningar gällande dagsljustillgång i byggnaderna kan behöva redovisas av exploatören i samband med bygglovsansökan.
Försiktighetsprincipen ska tillämpas vid placering av nätstationer. Utformning och place- ring av nätstationer bör ske på ett sätt som begränsar exponeringen för strålning och brandrisk.
4.3 Ekonomiska genomförandefrågor Exploateringsavtal
Genomförandet av denna detaljplan kommer att ske med stöd av exploateringsavtal mellan Malmö stad och Fastighets AB Västmanlandsgatan, ett dotterbolag till Svenska Hus AB.
Exploateringsavtalet upprättas i enlighet med 6 kap. plan- och bygglagen och ska under- tecknas innan detaljplanen antas i Stadsbyggnadsnämnden. Nedan följer en beskrivning av exploateringsavtalets innehåll:
Marköverlåtelser
Marköverlåtelser kommer regleras, dels del av fastighet Innerstaden 120:1 som ska överlå- tas till fastighet Fredriksborg 10 i Malmö, dels del av fastigheten Fredriksborg 10 som ska överlåtas till Innerstaden 120:1.
21 (27)
Marköverlåtelsen till allmän plats ska ske utan ersättning medan en köpeskilling ska utgå för marköverlåtelsen från allmän plats till kvartersmark.
Ledningar mm.
Ledningshavarnas intressen ska tas tillvara avseende befintliga ledningar inom fastigheten Innerstaden 120:1 som överlåts från allmän platsmark till kvartersmark.
Gatukostnader
Exploatören kommer debiteras för iordningställande av allmän plats inom planområdet.
Ställande av säkerhet
Godtagbar säkerhet för ovan angivna kostnader avseende gatukostnader ska redovisas.
Kostnadsanspråk
Kostnadsanspråk för bestämmelser om skydd av kulturmiljö och rivningsförbud.
Övriga ekonomiska genomförandefrågor
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele- eller elledningar bekostas av exploatören.
Detaljplanens genomförande förutsätter en lantmäteriförrättning som ska bekostas av fas- tighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
4.4 Fastighetsrättsliga genomförandefrågor Fastighetsbildning
Nya fastigheter inom området kan komma att bildas genom avstyckning/sammanläggning.
Övriga förändringar av fastighetsindelningen kan komma att ske genom fastighetsreglering.
Den mark som ska ingå i allmän plats ska genom fastighetsreglering överföras till en av kommunen ägd park- eller gatumarksfastighet, i detta fallet Innerstaden 120:1.
I planområdet läggs kvartersmark ut för bland annat bostäder. Kvartersmarken förmodas delas in i ett antal fastigheter mellan vilka samverkan måste ske. För fastigheternas gemen- samma behov inom kvartersmark, till exempel körytor och grönytor, kan det bli aktuellt att bilda gemensamhetsanläggningar. Detta regleras dock inte på plankartan. Fastighetsägare ansöker om fastighetsbildning och anläggningsförrättning.
Ledningar som kommer att förläggas eller finnas kvar inom kvartersmark säkras lämpligen genom att servitut eller ledningsrätter bildas för dess ändamål. Initiativ till bildande av led- ningsrätt tas av berörd ledningshavare.
Ansökningar om förändringar av fastigheter, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter ska lämnas till Lantmäterimyndigheten Malmö stad.
22 (27)
5 Planeringsförutsättningar
5.1 Bakgrund och organisation Motiv för planläggningen
Planområdet beskrivs i översiktsplanen som lämpligt för blandad stadsbebyggelse. Inom befintliga industribyggnader finns idag kontor, kulturverksamhet, icke-störande småindustri (gjuteri) och vårdmottagning. Delar av verksamheterna har tidsbegränsade bygglov. Genom att möjliggöra för blandade funktioner och bostäder kan ett genomförande av planförslaget bidra till att skapa en blandad stadsbebyggelse, såväl funktionellt som arkitektoniskt. Plan- förslaget motiveras även av att kulturhistorisk värdefull bebyggelse skyddas i detaljplanen.
Planförfarande
Detaljplanen handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7§ plan- och byggla- gen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten.
Avsikten är att detaljplanen ska antas av stadsbyggnadsnämnden i kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
Historik i processen
Detaljplanen har tidigare varit på granskning vid två tillfällen:
• Granskning 1: 2015-11-20 - 2015-12-18
• Granskning 2: 2016-06-23 - 2016-08-08
Förändringar avseende parkering och parkmark har föranlett ännu en granskning.
Medverkande
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under planarbetet har dessutom tjänstemän från fastighets- och gatukontoret kulturförvaltningen och miljöförvaltningen deltagit.
5.2 Planområdet Plandata
Planområdet ligger i Södra Sofielund. Området begränsas i norr av Bragegatan, i söder av Ystadvägen, i öster av Heleneholmsstigen och i väster av Västmanlandsgatan. Totalt utgör planområdet en yta av cirka 20 400 m2 och omfattar fastigheterna Fredriksborg 7, Fredriks- borg 10 och delar av fastigheten Innerstaden 120:1.
Platsens historik
Byggnader inom planområdet har tidigare använts för textilindustrin med tillverkning av garn, färgning samt väveriverksamhet. Efter andra världskriget lades textilverksamheten ner och ersattes 1955 av diverse verksamheter. Idag finns en blandning av kontor, kultur, små- industri och vårdmottagning.
Stråk, platser, struktur, sammanhang
Området är ett slutet verksamhetsområde, inhägnat, och utgör därmed en barriär i området.
Planområdet kantas av bostadsbebyggelse i öst, väst och norr. Ut med den östra fastighets- gränsen finns Heleneholmsstigen som är ett prioriterat huvudcykelstråk.
23 (27) Ortofoto med planområdets ungefärliga utbredning inom röd markering.
Bebyggelse
Bebyggelsen inom planområdet har utvecklats under en period som sträcker sig över ett halvt sekel. De första byggnaderna som uppfördes var ett spinneri i fyra våningar och kon- torsbyggnad (ritningar daterad år 1896/1906). Därefter expanderade verksamhet med ytter- ligare spinneribyggnad samt renseri och lager. Under 1920-talet uppfördes ett garage och ett magasin. Under 1940 talet tillkom snickeriverkstad, färgeri och vävsalar.
Kulturmiljö
Värdefulla bebyggelsemiljöer
Kürzels fabriker är i huvudsak välbevarade till sin karaktär, och har utformats av framstå- ende arkitekter. Theodor Wåhlin, Axel Stenberg och Carl-Axel Stoltz hör alla till sin tids mest namnkunniga arkitekter. Mest framträdande byggnadsdelar är de som uppfördes kring sekelskiftet 1900, som har en mer omsorgsfull arkitektonisk utformning än senare bygg- nadsdelar. Men även senare uppförda delar är av kulturhistoriskt intresse. De olika tidsske- dena speglas i byggnadernas arkitektur, vilket uttrycker fabrikens utveckling över en tidspe- riod på cirka femtio år. Denna tidsperiod sammanfaller med den svenska tekoindustrins storhetstid.
Värdefull miljö i övrigt
Bebyggelsen i kvarteret Fredriksborg har miljöskapande värden. Den skiljer sig karaktärs- och funktionsmässigt från intilliggande bostadsbebyggelse, vilket på ett positivt sätt skapar
24 (27)
Översikt över kvarterets bebyggelsehistorik, från Byggnadsatikvarisk utredning 2013:017.
spänning och variation i stadsrummet. Mot Ystadvägen är fabriksbyggnaden och kontors- huset mer dekorativt utformade. Fabriksbyggnaden med sitt torn och kontorshuset med sin uggla utgör också landmärken i området. Det sistnämnda är för många bekant som ”Uggle- huset”. Kulturhistoriska värden finns även i resterna av kontorshusets trädgårdsanläggning.
Det som finns kvar är en stenlagd terrass med balustrad, trappor, perennrabatt, stenlagda gångar, träd, en obelisk och runt tomten ett spjälstaket med stolpar av konststen. Allt detta är av värde, dels som historiska rester efter en praktfull parkliknande trädgårdsanläggning, dels som inramning åt kontorshuset.
Arkeologi
Enligt Riksantikvarieämbetets Fornsök finns inga kända fornlämningar inom planområdet.
Topografi, landskap, grönstruktur
Planområdet är flackt med en svag lutning i nordsydlig riktning och med lågpunkt i norr. I den sydöstra delen vid ”Ugglehuset” finns äldre träd och andra trädgårdsväxter bevarade.
Längs Heleneholmsstigen finns välvuxna syrenbuskar. I övrigt är marken mellan byggna- derna i huvudsak asfalterad.
Enligt Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003) är det brist på flera olika kategorier park i Södra Sofielund.
25 (27)
Kartan hämtas ur Malmö stads skyfallskartering. Planområdet är ungefärligt markerat med rött. Bilden visar på stående vatten på ett par platser inom planområdet (mörkblått). Ny bebyggelse planeras i den syd- östra delen. I den norra delen planeras en park med möjlighet för fördröjning vid en skyfallssituation.
Kollektivtrafik
Planområdet ligger cirka 700 meter från Södervärns busstation, en knutpunkt för region- och stadsbussar. Ystadvägen trafikeras av stadsbusslinjer med hög turtäthet. Närmsta håll- platser finns vid Dalslandsgatan och vid Sevedsgatan, cirka 150 m från planområdet.
Gång-, cykel- och biltrafik
I planområdets östra gräns löper Heleneholmsstigen som är ett prioriterat huvudcykelstråk.
Längs Ystadvägen finns på södra sidan cykelbana utbyggd hela vägen från Dalaplan till Lantmannagatan. På norra sidan av Ystadvägen saknas idag cykelbana mellan Helene- holmsstigen och Dalaplan.
Ystadvägen är en utpekad huvudgata och Västmanlandsgatan och Bragegatan lokalgator.
Teknisk försörjning
Planområdet är anslutet till det befintliga el-, tele-, fjärrvärme- och VA-nätet. I Helene- holmsstigen finns VA- och gasledningar.
26 (27) Kommunal och kommersiell service
Kommunala förskolor i närområdet finns på Sofiagatan och Rolfsgatan. Inom en kilometer från planområdet finns fyra kommunala grundskolorna.
Området har god tillgång till kommersiell service. Småbutiker och restauranger finns på Ys- tadvägen samt vid Sevedsplan. Närmsta större livsmedelsbutik finns i kvarteret Bryggeriet.
Köpcentret Mobilia ligger cirka 500 m sydväst om planområdet.
5.3 Tidigare ställningstaganden
Riksintressen enligt 3 eller 4 kap miljöbalken
Detaljplanen berör område av riksintresse för kulturmiljövård, M:K 114 Malmö. Bedöm- ningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset.
Översiktsplan
Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse.
Gällande detaljplaner
Området är tidigare planlagt. Berörda gällande detaljplaner är:
• PL 978, laga kraft 1970-06-22
• PL 1222, laga kraft 1977-02-22
Gällande fastighetsindelningsbestämmelser är för Fredriksborg 7 akt 63 F och för Fredriks- borg 10 akt 211F. Vidare gäller fastighetsindelningsbestämmelse för del av Innerstaden 120:1 482S, dvs tidigare Seved 4 som numera är reglerad till Innerstaden 120:1.
Gällande detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla inom planom- rådets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft.
5.4 Underlag till planarbetet Kommunövergripande dokument
• Riktlinjer för grönytefaktor, 2014
• Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande, 2005
• Grönplan för Malmö, 2003
• Naturvårdsplan för Malmö, 2012
• Bostadspolitiska mål för 2018–2022
• Miljöprogram för Malmö stad 2009–2020
• Energistrategi för Malmö, 2009
• Trafik- och mobilitetsplan (TROMP), 2016
• Trafiksäkerhetsstrategi för Malmö Stad, 2015–2020
• Fotgängarprogram för Malmö Stad 2012–2018
• Cykelprogram för Malmö Stad 2012–2019
• Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, 2010
• Avfallsplan 2016–2020 för Malmö Stad och Burlövs kommun
• Riktlinjer för exploateringsavtal, 2016
• Skyfallsplan för Malmö stad, 2017
27 (27) Utredningar till grund för planförslaget
• Byggnadsantikvarisk utredning 2013:017, september 2013
• Trafikutredning, Ramböll 2015-11-09
• Bullerutredning Fredriksborg, Ramböll 2020-04-08
• Mobilitetsplan, Fredriksborg - det cykelvänliga kvarteret, Openstudio Arkitekter 2015-04-27
• Nyckeltal (BTA), Openstudio Arkitekter 2018-05-16
• Dagvatten- och skyfallsutredning Fredriksborg, Sigma 2020-06-10
• PM - Rekommendationer detaljplanearbete, Geoteknik och Miljöteknik, Fred- riksborg 7 och 10, Tyréns 2014-06-16.
• MUR (Markteknisk undersökningsrapport) Fredriksborg 7 och 10, Tyréns 2014- 06-16
• Kompletterande miljöteknisk markundersökning inom fastigheterna Fredriks- borg 7 och 10, Tyréns 2015-11-13
• Kompletterande miljöteknisk markundersökning inom del av fastigheten Fred- riksborg 10, Tyréns 2019-11-19
• Miljöinventering Fredriksborg 1-10, Malmö, Tyréns 2019-09-11
• PM - Fredriksborg 10 – Uppskattning av efterbehandlingskostnad för markför- oreningar inför bostadsbyggnation, Tyréns 2020-01-14
Övriga dokument
• Bemötande av kompletterande miljöteknisk markundersökning, Miljöförvaltningen 2020-01-10
• Bemötande av materialinventering, Miljöförvaltningen 2020-05-04
Stadsbyggnadskontoret
Johanna Perlau Susanne Klint
Enhetschef Planhandläggare
