Försäljning innan ordinarie visning

!

FASTIGHET OCH FINANS & FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING

EXAMENSARBETE, 15 HP STOCKHOLM,

SVERIGE 2016

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

Försäljning innan ordinarie visning

!

En studie om hur försäljning innan ordinarie visning påverkar prisutvecklingen på bostadsmarknaden

Alekh Singh & Yosef Jawad Lahlou

KTH ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY

! DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT

Bachelor!of!Science!thesis

!

Title Sales before ordinary viewing: A study on how selling before the

ordinary viewing affects price developments in the housing market

Author(s) Alekh Singh

Yosef Jawad Lahlou

Department Department of Real Estate and Construction

Bachelor Thesis number TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016:44

Archive number 370

Supervisor Björn Bergren

Nicolaus Lundahl

Keywords Housing market, price development, viewings

!

Abstract!

The!housing!market!has!lately!turned!very!intense!with!many!speculators!and!hectic!

auctions.!The!high!demand!and!stagnating!supply!has!led!to!significant!increase!in!housing!

prices!around!the!Stockholm!area.!This!has!resulted!in!apartments!being!bought!or!sold!

before!the!ordinary!viewings!where!one!out!of!five!apartments!is!today!being!sold!before!

the!actual!viewing.!!

We!have!conducted!a!qualitative!study!where!we!have!evaluated!how!selling!before!

ordinary!viewings!affect!the!housing!market!and!the!corresponding!reasons!behind!this.!To!

enable!a!pertinent!conclusion,!we!have!gather!theoretical!information!regarding!what!

factors!affect!the!housing!markets!together!with!interviews!with!several!real!estate!agents.!

Furthermore,!we!have!highlighted!how!the!prices!differ!between!apartments!that!were!sold!

before!and!after!the!ordinary!viewings.!

The!results!showed!that!the!price!development!is!not!affected!by!whether!the!apartment!

was!sold!before!or!after!the!ordinary!viewing.!However,!this!was!not!the!case!if!the!buyer!

found!the!apartment!especially!lucrative,!which!meant!that!the!buyer!was!willing!to!pay!an!

abnormal!high!price!for!it!in!order!to!get!it!out!of!the!market,!and!thus!secure!the!

apartment.!We!moreover!found!that!it!is!more!profitable!for!the!seller!to!wait!until!after!the!

viewing!to!sell!the!apartment!if!such!a!buyer!could!not!be!found.!

One!of!the!main!reasons!as!to!why!purchases!before!ordinary!viewing!has!gotten!such!a!

strong!foothold!lately!is!because!the!buyer,!and!some!extent!the!seller,!wants!to!avoid!the!

high!level!of!competitiveness!and!hectic!auctions.!Other!motives!are!to!increase!revenue!and!

to!make!the!deal!as!smooth!and!fast!as!possible.

!

Examensarbete

!

Titel: Försäljning innan ordinarie visning: En studie om hur försäljning innan ordinarie visning påverkar prisutvecklingen på

bostadsmarknaden

Författare: Alekh Singh

Yosef Jawad Lahlou

Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande

Examensarbete Kandidat nummer TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016:44

Arkivnummer 370

Handledare Björn Berggren

Nicolaus Lundahl

Nyckelord Bostadsmarknaden, prisutveckling, visningar

!

Sammanfattning!

Bostadsmarknaden!har!varit!intensiv!de!senaste!åren,!visningarna!har!varit!fulla!av!

spekulanter!och!det!har!varit!hektiska!budgivningar.!Den!höga!efterfrågan!gentemot!det!låga!

utbudet!har!lett!till!en!stark!prisuppgång!för!bostadsrätter!i!Stockholms!län.!Det!har!även!lett!

till!att!köpa!och!sälja!innan!ordinarie!visning!blivit!vanligare!den!senaste!tiden,!då!cirka!var!

femte!bostadsrätt!idag!säljs!innan!ordinarie!visning.!

!

Det!här!är!en!kvalitativ!studie!där!det!undersökts!hur!försäljningar!innan!ordinarie!visningar!

påverkar!bostadsmarknaden!och!varför!fler!vill!köpa!eller!sälja!innan!ordinarie!visning.!

För!att!komma!fram!till!en!slutsats!har!det!inhämtats!teorier!kring!vilka!faktorer!som!

påverkar!bostadsmarknaden!samt!utförts!intervjuer!med!flera!bostadsmäklare!och!en!

illustration!där!det!undersökts!slutpriser!på!bostadsrätter!som!sålts!innan!och!efter!ordinarie!

visning.!

!

Uppsatsens!slutsats!är!att!prisutvecklingen!inte!påverkas!av!försäljning!innan!ordinarie!

visning!om!inte!spekulanten!är!en!köpare!som!blivit!fascinerad!av!bostadsrätten.!Det!leder!

till!att!den!spekulanten!är!villig!att!betala!ett!högt!pris!för!den!bostadsrätten!just!för!att!

slippa!konkurrens!och!en!hektisk!budgivning,!som!i!sin!tur!kan!leda!till!att!spekulanten!inte!

vinner!budgivningen.!Det!är!mer!lönsamt!för!en!säljare!att!sälja!efter!en!ordinarie!visning!om!

en!sådan!spekulant!inte!dyker!upp.!

!

Några!av!skälen!till!att!fler!vill!köpa!innan!ordinarie!visning!är!att!spekulanter!vill!slippa!

konkurrens!och!hektiska!budgivningar!som!har!varit!vanligt!de!senaste!åren.!Somliga!skäl!till!

att!sälja!innan!ordinarie!visning!är!att!säljaren!vill!försäkra!sin!vinst!och!att!affären!skall!gå!till!

smidigt.!

!

Förord

Det!här!examensarbetet!har!genomförts!under!våren!2016!och!är!det!sista!delmomentet!i!

kandidatprogrammen!Fastighet!och!Finans!och!Fastighetsutveckling!med!

fastighetsförmedling!vid!institutionen!för!Fastigheter!och!byggande!samt!Centrum!för!bank!

och!finans!på!Kungliga!Tekniska!Högskolan!i!Stockholm.!

!

Vi!vill!börja!med!att!tacka!bostadsmäklarna!som!har!tagit!sig!sin!tid!att!bli!intervjuade.!

Därefter!vill!vi!tacka!Josephine!Linghammar!som!är!marknadsansvaring!på!Booli!och!hjälpt!

oss!att!hitta!data.!Ett!stort!tack!även!till!Claudia!Wörmann!som!är!boendeekonom!på!SBAB.!

!

Vi!vill!rikta!ett!stort!tack!till!mäklarfirman!Fastighetsbyrån!som!vi!både!praktiserat!på!och!fått!

tillgång!till!deras!system!där!vi!kunde!granska!data.!

!

Slutligen!vill!vi!tacka!våra!handledare!Björn!Berggren!och!Nicolaus!Lundahl!för!värdefulla!

synpunkter!och!god!handledning!under!uppsatsens!gång.!

Stockholm,!9!juni!2016.!

!

Alekh!Singh!&!Yosef!Jawad!Lahlou!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

Innehållsföreteckning!!!!

!

Abstract!...!1!

Sammanfattning…!...!2!

Förord!...!3!

1.!Inledning!...!6!

1.1!Bakgrund!...!6!

1.2!Syfte!&!frågeställningar!...!7!

1.3!Avgränsningar!...!7!

2.!Teori!...!8!

2.1!Faktorer!som!påverkar!bostadsmarknaden!...!8!

2.2!Efterfrågan!...!8!

2.2.1!Befolkningsutveckling!...!8!

2.2.2!Globala!ekonomin!...!9!

2.2.3!Ekonomin!i!Sverige!...!10!

2.2.3.1!Ränteläget!och!Riksbankens!penningpolitik!...!10!

2.2.4!Amorteringkrav!...!11!

2.2.5!Hushållens!ekonomi!...!11!

2.2.6!Förväntningar!...!12!

2.2.7!Psykologiska!faktorer!...!12!

2.2.8!Teknikutvecklingen!...!13!

2.3!Utbud!...!13!

2.3.1!Bostadsbyggandet!utveckling!...!13!

2.3.2!Skälen!till!det!låga!byggandet!...!14!

3.!Metod!...!15!

2.1!Val!av!metod!...!15!

2.2!Data,!illustration!av!slutpriser!på!bostäder!...!15!

2.3!Intervjuer!...!16!

2.3.1!Kort!presentation!av!mäklarna!vi!intervjuat!...!17!

4.!Resultat!...!18!

4.1!Andel!bostäder!sålda!innan!ordinarie!visning!...!18!

4.2!Bostadsförsäljningsprocessen!...!19!

4.3!Intervjuer!...!20!

4.3.1!Bostadsmarknaden!i!Stockholms!län!...!20!

4.3.2!Försäljning!innan!ordinarie!visning!...!20!

4.3.3!Påföljder!av!att!bostadsrätter!säljs!innan!ordinarie!visning!...!21!

4.3.4!Skälen!till!att!fler!köper!innan!ordinarie!visning!...!21!

4.3.5!Skälen!till!att!fler!säljer!innan!ordinarie!visning!...!22!

4.4!Illustration!av!slutpriser!...!23!

4.4.1!Teckentest!...!25!

5.!Analys!...!27!

5.1!Analys!av!intervjuerna!...!27!

5.1.1!Bostadsmarknaden!i!Stockholms!län!...!27!

5.1.2!Amorteringkrav!...!27!

5.1.3!Försäljning!innan!ordinarie!visning!...!28!

5.1.4!Påföljder!av!att!bostadsrätter!säljs!innan!ordinarie!visning!...!28!

5.1.5!Skälen!till!att!fler!köper!innan!ordinarie!visning!...!28!

5.1.6!Skälen!till!att!fler!säljer!innan!ordinarie!visning!...!29!

5.2!Analys!av!illustration!och!teckentest!...!29!

6.!Diskussion!och!slutsats!...!31!

6.1!Sammanfattande!diskussion!...!31!

6.2!Slutsats…!...!32!

6.3!Kritik!av!eget!arbete!...!33!

6.4!Förslag!till!vidare!studier!...!33!

Källföreteckning!...!34!

Bilagor!...!38!

!

!

!

!

!

!

1.!Inledning!

Detta%avsnitt%i%studien%redogör%för%bakgrunden%till%varför%studieämnet%valts.%Vidare%kommer%

syfte%och%frågeställning%att%presenteras%följt%av%en%beskrivning%av%studiens%avgränsningar.%

!

!

1.1!Bakgrund!

!

Bostadspriser!tycks!ofta!spegla!konjunktursläget!vilket!innebär!att!de!vanligtvis!sjunker!vid!

en!lågkonjunktur.!Men!den!svenska!bostadsmarknaden!har!sedan!början!av!1990atalet!fått!

se!ökande!bostadspriser.!Det!har!inte!funnits!några!indikationer!på!att!en!stabilisering!eller!

en!nedgång!trots!finanskrisen!som!utbröt!år!2007!och!medförde!en!global!lågkonjunktur!

(Regnander,!2014).!Frågan!är!då!varför!har!den!svenska!bostadsmarknaden!haft!en!positiv!

prisutveckling!de!senaste!åren?!!

Studien!“Impact!of!Bidders!on!Sale!Price!of!Auctioned!Condominium!Apartments!in!

Stockholm“!skriven!av!Rosanne!Gunnelin!Hungria!(2013)!förklarar!hur!antal!budgivare!

påverkar!slutpriset!för!en!bostadsrätt.!Hungriaa!Gunnelin!kom!fram!till,!med!hjälp!av!en!

hedonisk!metod,!att!om!mäklaren!lyckas!hämta!många!spekulanter!till!den!ordinarie!

visningen!ökar!antalet!bud!vilket!sedan!leder!till!ett!högre!försäljningspris!(HungriaaGunnelin,!

2013).!!

De!senaste!fem!åren!har!Stockholms!län!haft!en!positiv!prisutveckling!(Mäklarstatistik,!2016).!

En!av!många!faktorer!till!en!positiv!prisutveckling!är!att!större!antal!budgivare!leder!oftast!till!

ett!högre!slutpris!(HungriaaGunnelin,!2013).!Andra!faktorer!som!bland!annat!lågt!utbud!och!

hög!efterfrågan!kommer!att!tas!upp!i!uppsatsen.!Det!är!värt!att!notera!att!prisökningar!ser!

olika!ut!i!landet!och!prisskillnaderna!ökar.!Stora!prisskillnader!kan!medföra!

inlåsningseffekter,!vilket!är!negativt!för!bostadsmarknaden!(Bergendahl,!Hjeds!Löfmark,!&!

Lind,!2015).!

Bostadsaffärerna!har!nu!i!ett!par!år!haft!en!rasande!hastighet,!den!starka!efterfrågan!har!

pressat!ner!försäljningstiderna!och!utbudet!har!inte!mött!efterfrågan!på!en!bra!nivå.!

Eftersom!det!är!allt!fler!budgivare!i!en!bostadsaffär!i!dagsläget!bidrar!det!till!att!fler!

budgivare!förlorar!budgivningen,!vilket!leder!till!att!psykologiska!faktorer!har!en!allt!större!

betydelse!i!samband!med!en!bostadsaffär.!Det!kan!vara!en!av!många!faktorer!till!att!det!blir!

allt!vanligare!i!Sverige!att!köpa!eller!sälja!innan!en!ordinarie!visning.!Idag!säljs!cirka!var!femte!

bostad!innan!en!ordinarie!visning!(SBAB,!2015).!

Ingen!tidigare!studie,!som!visar!på!hur!försäljning!innan!ordinarie!visning!påverkar!

prisutvecklingen!på!bostadsmarknaden!eller!varför!det!sker,!har!påträffats.!Det!råder!idag!

stora!diskussioner!om!att!sälja!eller!köpa!innan!ordinarie!visning!därav!undersöks!påverkan!

på!bostadsmarknaden!vid!försäljning!innan!ordinarie!visning.!De!flesta!har!eller!kommer!

förmodligen!en!dag!att!köpa!en!bostadsrätt.!I!denna!uppsats!förklaras!vilka!fördelar!

respektive!nackdelar!det!finns!med!att!sälja!eller!köpa!innan!ordinarie!visning.!!

1.2!Syfte!och!Frågeställningar!

!

Syftet!med!denna!uppsats!är!att!undersöka!hur!bostadsmarknaden!påverkas!av!att!

bostadsrätter!säljs!innan!ordinarie!visning!samt!att!kunna!förstå!varför!det!sker.!Syftet!är!

även!att!få!en!uppfattning!om!hur!bostadspriserna!påverkas!av!försäljning!innan!ordinarie!

visning.!Det!är!också!av!intresse!att!redovisa!faktorer!som!har!bidragit!till!att!fler!vill!sälja!och!

köpa!innan!ordinarie!visning.!

Uppsatsens!frågeställningar!är!följande:!

● Hur!påverkas!prisutvecklingen!på!bostadsmarknaden!av!att!bostadsrätter!säljs!innan!

ordinarie!visning?!

!

● Vad!är!orsaken!till!att!fler!hellre!köper!och!säljer!innan!ordinarie!visning?!

!!

Med!diskussioner!och!analyser!kring!dessa!frågeställningar!ska!en!slutsats!dras.!

!

1.3!Avgränsningar!

!

Uppsatsen!kommer!att!hänvisa!till!bostadsmarknaden!i!Stockholms!län!men!viss!jämförelse!

med!Sverige!kan!komma!att!göras.!Detta!för!att!kunna!få!en!enhetlig!bild!och!förståelse!för!

det!som!sker!på!bostadsmarknaden!inom!Stockholms!län.!Fokus!kommer!läggas!på!

bostadsrätter!i!Stockholms!län!och!inte!på!fastigheter!eller!småhus.

!

Studien!Urhus,!A.!&!ÖgrenaCedraeus!(2012)!visar!vilka!faktorer!som!påverkar!slutpriset!för!en!

bostadsrätt.!Dessa!faktorer!består!bland!annat!av!balkong,!rum,!månadsavgift,!

kvadratmeter,!hiss,!etage!och!öppen!spis,!även!omgivningsfaktorer!som!till!exempel!

arbetslöshet,!befolkningstillväxt!och!medelinkomst!och!till!sist!auktionsbaserade!faktorer!i!

form!av!antal!bud.!!

På!grund!av!det!begränsade!tidsspannet!och!studiens!ringa!omfång!fokuserar!denna!uppsats!

endast!på!dessa!faktorer:!Kvadratmeter,!rum!och!adress.!!

Det!är!dessa!faktorer!som!har!störst!påverkan!på!priset!på!en!bostadsrätt.!De!valdes!med!

stöd!av!Urhus,!A.!&!ÖgrenaCedraeus!(2012).!

!

!

!

2.!TEORI!

I%detta%avsnitt%redogörs%den%teoretiska%bakgrund%som%behandlar%ämnen%som%anses%vara%

relevanta%för%denna%studie.%

!

2.1!Faktorer!som!påverkar!bostadsmarknaden!

Teknikutvecklingen,!utbud,!efterfrågan!och!ekonomi!är!några!av!många!faktorer!som!

påverkar!bostadsmarknaden.!För!att!förstå!bostadsmarknaden!är!det!viktigt!att!veta!hur!

bostadsmarknaden!reagerar!vid!en!ändring!av!någon!faktor.!Exempelvis!om!efterfrågan!

minskar!påverkas!bostadsmarknaden!genom!att!det!blir!färre!spekulanter!på!visningar,!vilket!

kan!leda!till!att!spekulanter!inte!köper!lika!ofta!innan!ordinarie!visning!(Borg,!2014).!

2.2!Efterfrågan!!

!

Efterfrågan!är!tillsammans!med!utbudet!det!som!påverkar!priser!på!en!marknad.!Det!råder!

ingen!tvekan!om!att!efterfrågan!på!bostadsrätter!har!varit!hög!de!senaste!åren!vilket!leder!

till!högre!slutpriser.!De!huvudsakliga!faktorerna!till!att!efterfrågan!för!bostadsrätter!varit!hög!

är!en!stark!svensk!ekonomi,!befolkningsutvecklingen,!och!goda!förväntningar!om!framtiden!

(Borg,!2014).!

2.2.1!Befolkningsutveckling!

!

Befolkningsutvecklingen!har!ökat!de!fem!senaste!åren,!det!antas!bli!tio!miljoner!invånare!i!

Sverige!vid!årsskiftet!(2016a2017)!(Ekonomistas,!2016).!

!

Figur!1:!Befolkningsutvecklingen!i!Stockholms!län!de!senaste!30!åren.!(Graseman,!2013)! !

År!2014!ökade!befolkningen!i!Stockholms!län!med!35!000!invånare!(Länsstyrelsen,!2015),!

vilket!figuren!ovan!visar.!Landstingets!prognoser!visar!att!Stockholms!län!kommer!att!

fortsätta!ha!en!befolkningsökning!de!kommande!åren!med!ett!årligt!snitt!på!över!37!000!

invånare!fram!till!år!2023.!Ökningen!har!i!stor!del!bestått!av!nettoinflyttning!från!andra!

länder!men!det!har!även!varit!ett!födelseöverskott.!Flyttnettot!är!störst!för!invånare!mellan!

åldern!22a29!år!till!Stockholms!län.!Det!ä!invånare!som!behöver!en!bostad!men!saknar!

kapital!till!en!bostadsrätt!och!ködagar!för!en!hyresrätt!(Ekonomistas,!2016).!

Stockholms!län!växer!i!hög!fart!och!väntas!växa!ännu!snabbare!än!vad!prognoserna!tidigare!

visat.!En!stark!arbetsmarknad,!ett!intressant!näringsliv!och!goda!levnadsmöjligheter!är!de!

starkaste!orsakerna!till!att!Stockholms!län!växer!(Rankka,!2014).!

!

2.2.2!Globala!ekonomin

Världsekonomin!hänger!ihop,!det!observerades!när!finanskrisen!år!2007!slog!till.!Krisen!

startade!i!USA!och!hela!Europa!påverkades!av!den,!Sverige!drabbades!inte!lika!hårt!då!

Sveriges!valuta!inte!var!Euro.!Varför!krisen!blev!stor!beror!bland!annat!på!att!finansiella!

institut!runt!om!i!världen!hade!ett!storartat!samspel!med!varandra,!större!samspel!än!vad!

man!hade!förr!i!tiden!(Öberg,!2009).!

En!chefsekonom!på!SEB,!hävdar!att!den!globala!tillväxten!stärks!ytterligare!i!år!jämfört!med!

år!2015!men!menar!att!risken!för!en!nedgång!är!stor.!

Den!finansiella!övergången!till!år!2016!har!präglats!av!stor!osäkerhet!på!marknaden!samt!av!

hög!finansiell!volatilitet!(Bergqvist,!2016).!

USA:s!penningpolitik,!Kinas!valutapolitik!och!råvarucykeln!fortsätter!att!sammanlänka!

världsekonomin!på!ett!kraftfullt!sätt.!USA!har!länge!betytt!mycket!för!världsekonomin!men!

även!Kinas!betydelse!har!blivit!allt!större!för!världen!(Bergqvist,!2016).!

Världsekonomin!har!aldrig!varit!så!pass!skuldsatt!som!den!är!idag,!vilket!leder!till!en!

sårbarhet!vid!ett!eventuellt!konjunktursbakslag!eller!snabbt!stigande!räntor.!Idag!är!räntorna!

fortsatt!låga!runt!om!i!världen.!Världsekonomin!är!svår!att!förutse!och!för!tillfället!råder!det!

stor!osäkerhet!i!den!globala!ekonomin.!Det!ska!bli!intressant!att!se!hur!presidentvalet!i!USA!

påverkar!världsekonomin!år!2017!tycker!Bergqvist!(2016).!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!!

!

!

2.2.3!Ekonomin!i!Sverige!

Sverige!har!en!stark,!välskött!och!exportorienterad!ekonomi!som!räknas!som!en!av!de!

starkaste!ekonomierna!i!världen!(Landguiden,!2012).!De!flesta!svenskar!levde!fram!till!1870a!

talet!i!ett!fattigt!jordbrukssamhälle.!Ett!öppet!handelsklimat!och!en!industrialisering!efter!

1870atalet!ledde!till!att!exporten!ökade!och!Sveriges!ekonomi!blev!starkare!för!varje!dag.!

Den!svenska!ekonomin!har!haft!en!bra!riktning!över!en!lång!tid.!Världen!har!haft!en!hel!del!

nedgångar,!som!exempelvis!finanskrisen,!men!Sverige!har!rest!sig!bra!ifrån!dessa!nedgångar.!

En!bra!ordning!och!expertis!bland!statsfinanserna!har!varit!en!ledstjärna!för!den!svenska!

ekonomin!(Landguiden,!2012).!

2.2.3.1!Ränteläget!och!Riksbankens!penningpolitik!

Den!senaste!tiden!har!Riksbanken!använt!sig!av!en!expansiv!penningpolitik,!med!

reporäntesänkningar!och!köp!av!nominella!statsobligationer!som!har!lett!till!att!den!svenska!

konjunkturen!blivit!starkare.!Både!inflationen!och!BNPatillväxten!har!varit!hög!den!senaste!

tiden!(Riksbanken,!2016).!!

Den!globala!konjunkturen!har!varit!osäker!den!senaste!tiden!och!den!expansiva!

penningpolitiken!kan!leda!till!att!kronan!stärks!snabbare!än!vad!det!Svenska!folket!hade!

förväntat!sig.!Det!kan!dämpa!den!ekonomiska!tillväxten!i!Sverige!(Riksbanken,!2016).!

Den!20!april!2016!beslutade!Riksbanken!att!de!kommer!köpa!värdepapper!för!ytterligare!45!

miljarder!kronor!för!att!säkerställa!en!positiv!utveckling!i!svensk!ekonomi.!Tidigare!hade!

Riksbanken!beslutat!att!köpa!värdepapper!för!200!miljarder!kronor.!Totalt!kommer!

Riksbanken!köpa!värdepapper!för!245!miljarder!kronor!i!slutet!av!år!2016,!motiveringen!till!

att!de!köper!värdepapper!är!för!att!minska!risken!att!kronan!stärks!snabbare!än!vad!

prognoserna!har!visat.!Samma!datum!presenterade!även!Riksbanken!att!reporäntan!lämnas!

oförändrad!på!a0,50!%!(Rapport!Riksbanken,!2016).!

Figur!2:!Utveckling!och!prognos!med!osäkerhetsintervall!gällande!reporänta!(2010!–!2020)!(Riksbanken,!2016).! !

Riksbanken!mål!är!att!inflationen!ska!vara!låg!och!stabil,!och!vill!därför!hålla!inflationen!kring!

2!%!per!år!(Riksbanken!penningpolitik,!2016).!!

Figur!2!visar!reporäntans!utveckling!och!prognos!med!osäkerhetsintervall!från!år!2016!fram!

till!2020.!Reporäntan!är!låg!i!dagsläget!jämfört!med!tidigare!år,!vilket!medför!låga!räntor!hos!

bankerna!och!leder!till!att!fler!kan!låna.!

2.2.4!Amorteringkrav!

Amortering!innebär!avbetalning!för!ditt!bostadslån,!och!ska!ej!misstas!för!en!kostnad!utan!

det!är!ett!sparande.!Räntekostnaden!blir!lägre!ju!mer!som!amorteras!(SBAB,!2016).! Finansinspektionen!vill!införa!nya!amorteringskrav!för!att!dämpa!riskerna!kopplade!till!

hushållets!skulder!och!att!de!vill!att!bostadsutvecklingen!ska!lugna!ned!sig.!

Finansinspektionen!har!flera!gånger!försökt!att!få!igenom!ett!nytt!förslag!för!hårdare!

amorteringskrav!men!misslyckats.!Men!nu!har!Finansinspektionen!kommit!med!ett!nytt!

förslag!som!förväntas!att!gälla!från!och!med!1!juni!2016!(Finansinspektionen,!2015).! De!nya!amorteringskraven!kommer!innebära!att!bolån!som!överstiger!70!%!av!bostadens!

värde!varje!år!skall!amorteras!med!ett!belopp!som!minst!motsvarar!2!%!av!hela!

lånebeloppet.!Ifall!belåningen!är!mellan!50!%!och!70!%!av!bostadens!värde!skall!personen!

amortera!med!ett!belopp!som!motsvarar!1!%!av!det!totala!ursprungliga!lånebeloppet.!Bolån!

som!ligger!på!eller!understiger!50!%!av!bostadens!värde!kommer!inte!att!omfattas!av!några!

amorteringskrav!(Finansinspektionen,!2015).!

Bolån!som!undertecknas!före!den!1a!juni!2016!kommer!inte!att!omfattas!av!de!nya!

amorteringskraven!(Finansinspektionen,!2015).!

!

2.2.5!Hushållens!ekonomi

Hushållens!finansiella!situation!och!ekonomiska!ställning!avgör!vilken!sorts!bostad!de!

efterfrågar.!Hur!bra!finansiell!situation!ett!hushåll!har!beror!på!inkomstflödet,!kostnader!och!

storleken!på!ens!förmögenhet.!Hushållens!ekonomi!påverkas!mycket!av!hur!

arbetsmarknaden!ser!ut,!om!det!är!låg!arbetslöshet!innebär!det!en!högre!efterfrågan!på!

bostadsrätter.!Om!skatterna!sänks,!bidragen!höjs!och!lönerna!stiger!kommer!det!också!

innebära!att!efterfrågan!på!bostadsrätter!stiger!då!fler!har!råd!att!köpa!en!bostadsrätt!(Borg,!

2014).!

Sverige!har!sedan!år!1970!haft!en!genomsnittlig!ökning!av!BNP!på!cirka!2!%!varje!år,!vilket!

visar!att!Sveriges!ekonomiska!tillväxt!är!på!rätt!väg.!Det!är!en!av!orsaken!till!att!hushållen!har!

kunnat!konsumera!mer.!Hushållens!disponibla!inkomster,!som!är!summan!av!alla!inkomster!

minus!skatter!och!avgifter,!har!de!senaste!15!åren!ökat!stadigt!(Ekonomifakta,!2016).!

!!

!

2.2.6!Förväntningar!

Att!sälja!och!köpa!en!bostadsrätt!är!för!vissa!det!största!finansiella!beslutet!i!deras!liv.!Det!är!

sällan!ett!kortsiktigt!beslut.!Det!leder!till!att!förväntningar!på!framtida!löner,!räntenivåer!och!

bostadspriser!kommer!att!spela!en!stor!roll!då!dessa!förväntningar!kommer!påverka!

hushållens!vilja!att!köpa!en!bostad!(Borg,!2014).!

!

2.2.7!Psykologiska!faktorer

Det!ligger!oftast!psykologiska!termer!bakom!de!beslut!individer!tar!i!samband!med!en!

bostadsaffär.!Exempelvis!är!budgivning!idag!en!psykologisk!kamp!mellan!olika!budgivare!och!

därmed!påverkar!psykologiska!faktorer!efterfrågan!på!bostadsrätter.!Olika!principer!används!

vid!beslutsfattning,!nedan!beskrivs!två!av!dem.!

Auktoritet!är!något!personer!lärt!sig!lyda!sedan!barnsben!och!oftast!följer!personer!ens!

auktoritet!omedvetet!utan!att!veta!vad!som!är!rätt!eller!fel!(Cialdini,!2005).!Personer!tror!

oftast!att!mäklare!vet!mer!om!bostadsmarknaden!än!någon!annan,!därför!samtycker!de!om!

mäklarnas!råd!för!att!ta!genvägar!till!olika!beslut!vid!vissa!situationer.!Chansen!att!en!individ!

skall!hålla!med!auktoriteten!ökar!med!titlar!och!klädesplagg.!Kostym!är!ett!exempel!som!

symboliserar!auktoritet,!men!det!kan!även!vara!bilar,!smycken!och!dyra!kläder!som!påverkar!

en.!En!mäklare!kan!tas!som!ett!exempel!för!en!auktoritet!då!de!är!experter!inom!sitt!område!

vilket!skapar!förtroende!hos!individer,!som!oftast!väljer!att!lyda!mäklarna!(Cialdini,!2005).!

Om!en!mäklare!råder!en!säljare!att!exempelvis!sälja!efter!ordinarie!visning!är!sannolikheten!

stor!att!den!säljaren!säljer!efter!ordinarie!visning,!då!säljaren!har!en!princip!inbyggd!att!

lyssna!på!mäklaren.!En!mäklare!kan!med!sin!auktoritet!påverka!en!budgivning!genom!att!

övertala!en!spekulant!om,!exempelvis,!hur!bra!och!billig!lägenheten!är.!Det!medför!till!

hetsigare!och!mer!desperata!budgivare!vilket!kan!leda!till!en!hektisk!budgivning!(Solkarin,!

2016).!

En!annan!psykologisk!term!är!sociala!bevis!som!innebär!att!individer!ser!på!vad!andra!

personer!gör!vid!en!viss!situation!för!att!bekräfta!om!ens!beteende!är!korrekt!eller!inte.!

Denna!princip!vägleder!en!när!individer!känner!sig!vilsna!eller!osäkra!i!en!situation!där!det!

inte!finns!fullständig!information!om!hur!en!skall!bete!sig!(Cialdini,!2005).!!

När!flera!gör!på!ett!sätt!är!det!oftast!det!rätta!sättet,!exempelvis!kan!en!säljare!argumentera!

för!hur!många!som!redan!köpt!specifik!produkt,!vilket!leder!till!att!det!känns!acceptabelt!att!

köpa!den!produkten.!Andra!bevis!är!att!personer!reagerar!på!de!pålagda!skratten!under!olika!

tvaserier,!det!får!en!individ!att!känna!sig!bekväm!med!att!skratta!med!då!alla!andra!gör!det!

(Cialdini,!2005).!Denna!psykologiska!term!påverkar!även!utvecklingen!av!försäljning!innan!

ordinarie!visning.!Exempelvis!kan!en!säljare!sett!sin!granne!sälja!sin!bostadsrätt!innan!

ordinarie!visning,!också!kunna!tänka!sig!göra!det.!

!

2.2.8!Teknikutvecklingen!

Teknikutvecklingen!är!en!faktor!som!påverkar!efterfrågan!på!bostadsrätter.!Eahandel!och!ea relationer!blir!allt!mer!vanligare!och!många!branscher!har!idag!förändrats!till!följd!av!den!

teknologiska!utvecklingen.!Bostadsbranschen!har!utvecklats!tack!vare!teknologin,!främst!har!

informationssökningsprocessen!blivit!bättre.!Idag!är!internet!den!främsta!källan!i!

sökprocessen!för!bostadsrätter!jämfört!med!förr!i!tiden!då!tidningar!var!den!främsta!källan!i!

sökprocessen!(Ekman!&!Mårtensson,!2011).!

Idag!är!Hemnet!Sveriges!största!bostadssajt,!varje!vecka!kommer!cirka!två!miljoner!besökare!

till!Hemnet!via!sin!smartphone,!dator!eller!surfplatta.!På!Hemnet!hittas!drömbostaden!

snabbare!då!stort!sett!alla!bostadsrätter!läggs!ut!på!Hemnet!(Hemnet,!2016).!

!

2.3!Utbud!

Att!utbudet!möter!efterfrågan!är!en!given!ekvation!om!en!bostadsmarknad!ska!fungera!

diskuterar!Lundström!i!rapporten!Bostadsmarknad!och!ekonomisk!tillväxt!(2007).!

Utbudet!av!bostadsrätter!är!för!tillfället!rekordlågt.!Då!utbudet!är!lågt!och!efterfrågan!är!hög!

medför!det!en!hetsig!bostadsmarknad.!Bostadsbyggandets!utveckling!är!det!som!påverkar!

utbudet!(SBAB,!2016).!

2.3.1!Bostadsbyggandets!utveckling!

Under!år!1990!sjönk!bostadsbyggandet!eftersom!den!ekonomiska!krisen!drabbade!Sverige.!

Det!ledde!till!en!minskad!efterfrågan!på!bostadsrätter!samt!att!byggnadskostnaderna!ökade.!

Under!år!2015!påbörjades!byggnation!av!48!600!bostäder!i!Sverige,!vilket!är!en!ökning!på!25!

%!från!föregående!år!(Boverket,!2016).!

Enligt!Boverkets!enkät!i!slutet!av!år!2015!sade!63!%!av!alla!290!kommuner!i!Sverige!att!det!

råder!ett!underskott!av!bostadsrätter.!91!%!av!de!kommuner!där!det!råder!ett!underskott!av!

bostäder!är!i!behov!av!nyproduktion,!de!resterande!9!%!har!ofta!en!negativ!

befolkningstillväxt!och!är!därför!inte!i!behov!av!nyproduktion!(Boverket,!2016).!

Stockholm!är!idag!en!av!Europas!snabbast!växande!storstäder.!För!att!kunna!möta!den!stora!

efterfrågan!har!Stockholm!stad!startat!ett!projekt,!som!går!ut!på!att!bygga!140!000!nya!

bostäder!från!år!2010!till!år!2030.!Vilket!betyder!7!000!nya!bostäder!per!år!i!Stockholms!län.!

De!senaste!åren!har!det!byggts!mer!utanför!tullarna!än!vad!det!har!byggts!innanför!

(Stockholm!stad,!2015).!

!!

!

2.3.2!Skälen!till!det!låga!byggandet!

Då!efterfrågan!de!senaste!åren!varit!skyhög,!vilket!medfört!prisökningar!för!bostadsrätter,!

ställs!ofta!frågan,!varför!det!byggts!lite?!I!rapporten!Bostadsmarknaden%och%den%ekonomiska%

utvecklingen%(2015)!hävdar!författarna!att!bostadsbyggandet!bestäms!av!två!faktorer.!Ena!är!

tillgången!på!mark!och!den!andra!är!byggnadskostnaderna.!Rapporten!kommer!fram!till!att!

den!viktigaste!anledningen!till!att!det!byggts!så!pass!lite!är!att!utbudet!av!mark!inte!ökat!i!

takt!med!efterfrågan,!men!att!kostnadsa!och!konkurrensproblemen!inom!byggsektorn!

sannolikt!är!överdrivna!(Bergendahl,!Hjeds!Löfmark!&!Lind,!2015).!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

3.!Metod!

I%denna%del%av%studien%beskrivs%metoden%uppsatsen%arbetas%efter.%Metoden%är%vald%för%att%på%

ett%bra%sätt%kunna%besvara%uppsatsens%frågeställningar.%I%detta%avsnitt%motiveras%även%de%

tillvägagångssätt%som%har%valts%samt%redovisas%det%vilka%som%har%blivit%intervjuade.

!

%

3.1!Val!av!metod!

Uppsatsen!baseras!på!en!kvalitativ!studie.!Det!innebär!en!fördjupning!och!analysering!kring!

de!data!som!redan!existerar!om!bostadsmarknaden!samt!om!bostadsrätter!som!sålts!innan!

ordinarie!visning.!Därefter!kommer!det!utföras!genomgående!undersökningar!i!form!av!

intervjuer!samt!en!illustration,!där!det!görs!en!granskning!av!slutpriser!på!bostadsrätter!som!

sålts!innan!och!efter!en!ordinarie!visning.!Bäst!svar!på!frågeställningarna!fås!med!hjälp!av!en!

kvalitativ!metod!då!kvalitativa!metoder!ska!resultera!och!ge!svar!på!frågar!som!“varför”!och!

inte!frågor!som!“hur!många”(Svensson,!Månsson,!Milton,!&!Bibik,!2003).!

Illustrationen!kommer!att!analyseras!med!hjälp!av!en!statistisk!metod.!Den!statistiska!

metoden!används!genom!ett!teckentest!för!att!få!fram!hur!stor!påverkan!slumpen!hade!på!

resultatet!(Distans!Ruckman,!2002).!Slutligen!sammankopplas!teorin,!som!kommer!bestå!av!

olika!faktorer!som!påverkar!frågeställningarna,!med!intervjuerna!och!illustrationen!för!att!

slutligen!komma!fram!till!en!slutsats.!Teorin!kommer!att!inhämtas!ifrån!trovärdiga!källor!på!

nätet!och!ifrån!olika!litteraturer.!Syftet!med!teorin!är!att!förstå!bostadsmarknaden!och!

förstå!vilka!faktorer!samt!regelment!som!påverkar!bostadsmarknaden!(Saunders,!Lewis!&!

Thornhill,!2009).!

3.2!!Data,!illustration!av!slutpriser!på!bostadsrätter!

Transaktionsdata!kommer!att!inhämtas!för!bostadsrätter!som!sålts!innan!och!efter!ordinarie!

visning!från!hemsidan!Booli.!Booli!är!en!hemsida!som!registrerar!de!flesta!bostadsaffärer!i!

Sverige.!Hemsidan!visar!slutpriser!och!vilket!datum!bostadsrätten!sålts.!Genom!att!söka!efter!

objekt!som!har!varit!ute!på!nätet!mindre!än!sju!dagar!på!Booli!kommer!bostadsrätter!som!

sålts!innan!ordinarie!visning!att!hittas.!Då!dessa!bostadsrätter!har!med!största!sannolikhet!

sålts!innan!ordinarie!visning!enligt!Josephine!Linghammar,!som!är!marknadschef!på!Booli.!

Sedan!kontaktades!den!ansvariga!mäklaren,!som!sålt!bostadsrätten,!för!att!intyga!om!

bostadsrätten!sålts!innan!en!ordinarie!visning.!Om!bostadsrätten!sålts!innan!en!ordinarie!

visning!efterlys!en!liknande!bostadsrätt!på!Booli!som!sålts!efter!en!ordinarie!visning!med!

samma!adress,!samma!bostadsyta!och!har!lika!många!rum.!Därefter!jämförs!slutpriser!och!

prisutvecklingen!på!de!bostadsrätterna.

!

Det!kommer!att!göras!fem!jämförelser!innanför!tullarna!och!fem!jämförelser!i!Västerort!i!

Stockholms!län.!Dessa!områden!valdes!för!att!se!hur!prisutvecklingen!sett!ut!den!senaste!

perioden,!både!innanför!och!utanför!tullarna.!!

3.3!Intervjuer!

Bostadsmäklarna!har!stor!koll!på!bostadsmarknaden!och!därför!kommer!ett!flertal!

bostadsmäklare!intervjuas!för!att!få!kvalitativa!funderingar!kring!bostadsmarknaden.!Ett!

kunskapsbaserat!urval!har!gjorts!(Bhattacerjee,!2012).!

En!strukturerad!intervju!kommer!att!utföras!med!samtliga!mäklare,!vilket!innebär!att!

bestämda!frågor!kommer!att!ställas!till!mäklarna.!Fördelen!med!denna!typ!av!intervju!är!att!

en!högre!träffsäkerhet!av!bedömning!på!frågorna!fås!och!dessutom!får!alla!kandidater!

samma!möjlighet!att!svara!på!frågorna.!Nackdelen!är!att!information!kan!gå!om!miste!ifall!

rätt!frågor!inte!ställs!(Kihlgren,!2014).!

Både!faceatoaface!intervjuer!och!mailintervjuer!kommer!att!utföras.!Faceatoaface!

intervjuerna!kommer!spelas!in!och!därefter!behandlas.!Bättre!kontakt!med!mäklarna!samt!

tydligare!svar!fås!vid!faceatoaface!intervjuer.!Mailintervjuerna!genomfördes!med!mäklare!

som!inte!hade!tid!att!ses.!Majoriteten!av!mäklarna!som!intervjuades!har!under!sin!tid!sålt!

bostadsrätter!innan!ordinarie!visning!på!de!områden!där!en!illustration!av!slutpriser!har!

gjorts.!

När!likadan!information!erhålls!ifrån!mäklarna!och!frågorna!som!ställs!är!väl!besvarade!är!

mättnad!uppnådd.!Därefter!kommer!inte!fler!mäklare!att!intervjuas!(Bhattacerjee,!2012).! En!semiastrukturerad!intervju!kommer!att!hållas!med!en!av!kandidaterna,!där!den!

kandidaten!ska!förklara!hur!en!bostadsaffär!går!till!med!fokus!på!visning!och!budgivning.!En!

semiastrukturerad!intervju!innebär!också!bestämda!frågor!men!här!tillåts!det!att!ställas!

följdfrågor!beroende!på!vad!kandidaten!svarar!(Kihlgren,!2014).!Mäklaren!kommer!få!

beskriva!hur!en!bostadsaffär!går!till!från!deras!perspektiv,!för!att!en!bild!ska!fås!om!hur!

dagens!mäklare!ser!på!en!bostadsaffär.!

!

!!

!!

!!

!!

!!

!!

!!

!!

3.3.1!Kort!presentation!av!intervjuobjekt!

Nedan%presenteras%intervjuade%mäklare:%

Febe!Thulin!_!Reg.!Fastighetmäklare!och!Civilekonom.%%Intervjuat%26/04L2016!

Febe!Thulin!arbetar!som!bostadsmäklare!för!Husmanhagberg!i!Täby!sedan!2007.!Hon!är!

född,!uppvuxen!och!bor!i!Täby.!Hon!har!tidigare!jobbat!som!analytiker!och!marknadschef!

(Thulin,!2016).!

DANIEL!Fredricson_!Reg.!Fastighetsmäklare.!Intervjuat%27/04L2016!

Daniel!Fredricson!är!en!bostadsmäklare!som!jobbar!för!mäklarbyrån!MOHV,!som!är!ett!nytt!

mäklarföretag!som!anser!sig!själva!vara!moderna.!Daniel!Fredricson!arbetar!i!innerstan!och!

sitter!i!MOHVs!kontor!på!Sveavägen!141!(Fredricson,!2016).! Lukas!Sjöberg!_!Reg.!Fastighetsmäklare.!Intervjuat%27/04L26!

Lukas!Sjöberg!arbetar!som!bostadsmäklare!för!Diplomat!Fastighetmäkleri.!Lukas!Sjöberg!har!

sålt!ett!flertal!bostadsrätter!i!innerstan!(Sjöberg,!2016).!

Jimmy!Solkarin_!Reg.!Fastighetsmäklare.!Intervjuat%03/05L2016!

Jimmy!Solkarin!är!en!ung!och!framgångsrik!bostadsmäklare!som!arbetar!för!Fastighetsbyrån!

på!Vällingby!kontoret.!Jimmy!berättar!att!han!på!sistone!nästan!har!sålt!75!%!av!sina!

bostadsrätter!innan!ordinarie!visning.!Därför!är!Solkarin!en!bra!person!att!intervjua!då!han!

kommer!kunna!ge!sina!funderingar!angående!uppsatsens!frågeställningar.!Han!kommer!även!

att!förklara!hur!en!bostadsaffär!går!till!(Solkarin,!2016).!

Patrik!Malmgren!_!Reg.!Fastighetsmäklare.!Intervjuat%03/05L2016!

Patrik!Malmgren!jobbar!som!bostadsmäklare!och!arbetar!för!Fastighetsbyrån!på!Hässelby!

kontoret.!Han!har!jobbat!som!bostadsmäklare!sedan!2009!och!bor!själv!i!området.!Han,!

precis!som!Solkarin,!förmedlar!enbart!bostadsrätter!(Malmgren,!2016).! Oscar!Hammenstål!_!Reg.!Fastighetsmäklare.!Intervjuat%12/05L2016!

Oscar!Hammenstål!jobbar!som!bostadsmäklare!för!Fastighetsbyrån!på!Tumba!kontoret!och!

även!utbildad!företagsekonom.!Oscar!är!född!och!uppvuxen!i!Tumba!och!har!därför!en!god!

lokalkännedom!(Hammenstål,!2016).!

!

!

!

!

!

4.!Resultat ^!

I%detta%avsnitt%presenteras%undersökningarna%och%sammanställs.%Här%beskrivs%de%svar%som%har%

erhållits%från%intervjuerna%samt%resultaten%från%illustrationen,%där%det%har%jämförts%priser%på%

bostadsrätter%som%sålts%innan%ordinarie%visning%gentemot%liknande%bostadsrätter%som%sålts%

efter%ordinarie%visning.%Hur%en%bostadsförsäljning%går%till%presenteras%och%även%lite%data%från%

SBAB.%

!

!

4.1!Andel!bostäder!sålda!innan!ordinarie!visning!

!

Figur!3!nedan,!som!hämtats!från!SBABs!mäklarbarometer,!visar!hur!stor!andel!bostadsrätter!

som!säljs!innan!ordinarie!visning.!Figuren!visar!att!år!2015!var!det!vanligare!med!försäljning!

innan!ordinarie!visning!men!att!även!i!år,!2016,!säljs!cirka!var!femte!bostadsrätt!innan!

ordinarie!visning!i!Stockholms!län!(SBAB,!2016).!

Figur!3:!SBAB,!2016! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

4.2!Bostadsförsäljningsprocessen!

Solkarin!har!förklarat!hur!en!bostadsförsäljning!går!till!med!fokus!på!visning!och!budgivning.!

Det!är!viktigt!att!veta!hur!en!bostadsförsäljning!går!till!för!att!få!en!illusion!över!hur!

bostadsmarknaden!och!visningarna!varit!den!senaste!tiden.!!

Oftast!går!en!bostadsrättsaffär!via!en!bostadsmäklare.!Säljaren!kontaktar!mäklaren!och!

skriver!på!ett!uppdragsavtal!som!vanligtvis!gäller!i!3!månader.!Bostadsmäklaren!fotograferar!

och!beskriver!lägenheten!innan!den!läggs!upp!på!nätet!för!ett!utgångspris.!Bostadsmäklaren!

kan!då!ta!kontakt!med!spekulanter,!som!exempelvis,!förlorat!budgivningen!på!ens!

föregående!objekt!och!erbjuda!en!VIPavisning!på!den!nya!bostadsrätten!innan!den!ordinarie!

visningen.!Fastighetsmäklaren!kan!då!få!bud!innan!den!ordinarie!visningen!från!spekulanter!

som!varit!på!bostadsrättens!VIPavisning.!Fastighetsmäklaren!framför!buden!till!säljaren,!om!

det!är!så!pass!bra!bud!att!säljaren!inte!tror!att!han!eller!hon!kan!få!ut!mer!efter!den!ordinarie!

visningen!kan!budet!accepteras.!Det!skrivs!oftast!ett!kontrakt!på!bostadsrätten!samma!kväll!

eller!morgonen!därpå.!!

Annars!hålls!det!en!öppen!visning,!vanligtvis!på!söndagar!och!måndagar.!Oftast!är!det!fler!

spekulanter!som!kommer!på!ordinarie!visningen!än!VIPavisningen.!Det!medför!en!större!

konkurrens!på!bostadsrätten.!Det!som!är!viktigt!att!känna!till!vid!budgivningar!är!att!dessa!

inte!är!juridiskt!bindande,!utan!en!spekulant!kan!när!som!helst!under!processen!hoppa!av!en!

budgivning,!dock!inte!efter!ett!kontrakt!är!skrivet.!En!annan!viktig!aspekt!är!att!i!Sverige!är!

det!säljaren!som!bestämmer!vem!han!eller!hon!vill!sälja!sin!bostadsrätt!till,!även!om!

exempelvis!budgivare!4!har!lagt!det!högsta!budet!kan!säljaren!sälja!till!budgivare!3.!!

Säljaren!kan!även!under!budgivningen!höja!det!accepterade!priset,!vilket!betyder!att!även!

om!en!budgivare!vunnit!en!budgivning!behöver!inte!säljaren!sälja.!En!annan!aspekt!kan!vara!

att!säljaren!överväger!en!tidig!tillträdesdag!före!ett!högre!pris.!!

Många!har!en!felaktig!uppfattning!om!att!det!är!det!högsta!budet!som!räknas.!Säljaren!kan!

välja!vilken!spekulant!han!eller!hon!vill!(Solkarin!2016).!

Budgivning!är!en!psykologisk!process.!Även!teknikutvecklingen!har!haft!en!väsentlig!roll!i!

budgivningsutvecklingen!de!senaste!åren.!Då!spekulanter!är!anonyma!och!lägger!bud!via!sms!

eller!eamail!relativt!enkelt!kan!det!uppstå!situationer!där!spekulanter!drar!undan!sina!bud!

utan!att!det!uppstår!problem.!Samtidigt!är!det!enklare!idag!att!inhämta!information!på!olika!

bostadssajter!på!nätet!kring!bostadsrätter,!vilket!medför!att!fler!spekulanter!kan!enklare!

finna!sin!drömbostad!(Solkarin!2016).!

!!!!!!!!!!!

!!

!!

!!

!!

4.3!Intervjuer!

%

4.3.1!Bostadsmarknaden!i!Stockholms!län!

!

Majoriteten!av!mäklarna!som!intervjuades!anser!att!bostadsmarknaden!är!mer!intensiv!i!

dagsläget!och!att!priserna!har!gått!upp!markant!jämfört!med!fem!år!sedan.!Thulin!tror!att!

det!är!bostadsbristen!som!har!legat!till!grund!till!varför!priserna!stigit!de!senaste!åren.

!

Solkarin!sa!följande!“jämför!man!bostadsmarknaden!idag,!med!fem!år!sedan!så!kan!man!

lugnt!säga!att!den!är!i!sin!absoluta!bästa!form!för!alla!parter’’!(Solkarin,!2016).!Han!tycker!

även!att!bostadsrätter!säljer!sig!själva,!jämfört!med!fem!år!sedan!då!mäklarna!ibland!fick!ha!

ett!flertal!visningar!innan!de!hittade!en!köpare.!Nu!säljs!bostadsrätter!oftast!innan!första!

ordinarie!visningen!enligt!Solkarin.!Även!Malmgren!som!jobbar!på!samma!kontor!som!

Solkarin!anser!att!försäljningsprocessen!går!mycket!fortare!nu!jämfört!med!fem!år!sedan.!

Både!Solkarin!och!Malmgren!trycker!på!att!amorteringskravet!har!påverkat!

bostadsmarknaden!de!senaste!åren.!Det!har!varit!intensiva!diskussioner!kring!detta!ämne!

och!det!har!medfört!oroligare!säljare!och!desperata!spekulanter.!Nu!när!det!är!beslutat!att!

amorteringskravet!träder!kraft!och!börjar!gälla!1!juni!2016!kommer!det!leda!till!att!fler!

spekulanter!vill!köpa!en!bostadsrätt!1!juni!2016!för!att!slippa!bli!tvungna!att!amortera!enligt!

de!nya!kraven!(Solkarin,!2016)!

Sjöberg!som!jobbar!i!innerstan!berättar!bland!annat!att!det!har!varit!en!hög!omsättning!av!

bostadsrätter!de!senaste!5!åren.!Hammenstål!som!jobbar!på!Tumba!kontoret,!en!ort!söder!

om!Stockholm,!berättar!att!försäljning!innan!ordinarie!visning!har!ökat.!Han!tror!också!på!att!

det!kan!bero!på!att!utbudet!inte!möter!efterfrågan!på!en!rimlig!nivå.!

!

4.3.2!Försäljning!innan!ordinarie!visning

Alla!mäklare!som!intervjuades!vill!helst!inte!sälja!innan!ordinarie!visning!då!det!är!på!de!

ordinarie!visningar!mäklarna!träffar!nya!kunder,!grannar!och!presumtiva!säljare.!Fredricson!

berättar!att!han!lever!på!att!hålla!visningar!för!det!är!där!han!träffat!sina!nästa!kunder!och!

att!han!vid!varje!försäljning!kämpat!för!att!de!ordinarie!visningarna!ska!hållas.!Fredricson!

tycker!helt!enkelt!att!i!dagens!marknad!råder!det!en!stor!efterfrågan!på!bostadsrätter!och!

därför!bör!mäklarna!hålla!en!ordinarie!visning!då!det!kommer!fler!spekulanter.!

Sjöberg!vill!givetvis!också!i!första!hand!hålla!ordinarie!visningar!men!svarar!även!följande!

kring!försäljning!innan!ordinarie!visning!‘’Givetvis!bra!om!man!får!ett!bra!slutpris!och!en!nöjd!

säljare’’(Sjöberg,!2016).!Även!Solkarin!är!positiv!inställd!till!att!sälja!innan!ordinarie!visning!

om!säljaren!vill!det.!Solkarin!fortsätter!med!att!han!som!mäklare!strävar!efter!en!nöjd!köpare!

och!en!nöjd!säljare,!det!är!en!stor!anledning!till!varför!det!säljs!innan!ordinarie!visning.!

Solkarin!fortsätter!med!att!förklara!att!det!är!mycket!enklare!att!få!ett!bra!bolån!i!dagsläget!

ungefär!på!samma!nivå!när!det!gäller!bolåneräntan.!Det!leder!dels!till!att!fler!personer!kan!

låna!pengar!från!banken.!!

4.3.3!Påföljder!av!att!bostadsrätter!säljs!innan!ordinarie!visning!

Sjöberg!tycker!inte!att!prisutvecklingen!på!bostadsmarknaden!påverkas!särskilt!av!att!

bostadsrätter!säljs!innan!ordinarie!visning!men!resten!av!mäklarna!som!intervjuades!ansåg!

att!försäljning!innan!ordinarie!visning!påverkade!bostadsmarknaden!på!ett!eller!annat!sätt.!

Solkarin!(2016)!berättade:!

Att%sälja%lägenheter,%vilket%jag%inriktar%mig%på,%innan%visning%för%ett%högt%pris%leder%till%

att%grannarna%framför%krav%på%samma%pris,%om%inte%mer%när%de%väl%ska%sälja.%Att%sälja%

innan%visning%handlar%i%de%flesta%fall%om%tillfälle%och%den%rätta%kunden.%Det%har%hänt%ett%

flertal%gånger%att%jag%sålt%lägenheter%innan%ordinarie%visning%för%ett%högt%pris%och%

sedan%försökt%sälja%en%likartad%lägenhet%på%en%öppen%visning%och%inte%fått%i%närheten%

av%slutpriset%som%den%tidigare%kunden%fått%och%vice%versa.!

Thulin!hade!liknande!funderingar!som!Solkarin!och!svarade!följande!kring!detta!ämne!

’’Vanligtvis!blir!priset!för!bostaden!högt!när!det!säljs!före!ordinarie!visning.!Det!gäller!ju!att!

hitta!en!spekulant!där!bostaden!är!helt!rätt!för!en.!En!sådan!spekulant!är!beredd!att!betala!

mer!bara!för!att!förvissa!sig!om!att!han!eller!hon!får!köpa!just!den!bostadsrätten.!Ofta!ligger!

prisnivåerna!all!time!high!eller!där!omkring”!(Thulin,!2016).!Fredricson!svarade!att!han!anser!

att!sälja!innan!ordinarie!visning!de!senaste!6!månaderna!inte!har!gynnat!säljaren.!Han!anser!

att!budgivning!ger!ett!högre!slutpris!för!säljaren.!

4.3.4!Skälen!till!att!fler!köper!innan!ordinarie!visning!

Alla!mäklare!var!överens!om!att!en!anledning!till!att!varför!allt!fler!vill!köpa!innan!ordinarie!

visning!är!att!spekulanter!vill!slippa!en!hektisk!budgivning,!som!idag!blivit!vanligt.!Solkarin!

tror!att!som!spekulant!vill!han!eller!hon!känna!att!budet!de!lägger!på!bostadsrätten!innan!

den!ordinarie!visningen!är!ett!bra!slutpris,!eller!rättare!sagt!ett!kap.!Han!tror!även!att!det!

ligger!psykologiska!faktorer!i!det!hela,!allt!fler!köper!och!säljer!innan!ordinarie!visning!och!då!

vill!individer!också!göra!som!många!andra!gör.!Han!fortsätter!med!att!förklara!att!en!bra!

mäklare!kan!få!en!osäker!spekulant!att!lägga!ett!högt!bud!innan!en!ordinarie!visning!med!

hjälp!av!sin!auktoritet.!

!

Thulin!anser!att!det!lilla!utbudet!leder!till!att!det!är!svårt!att!hitta!det!en!spekulant!söker.!

Vilket!i!sin!tur!leder!till!att!när!spekulanten!väl!hittar!en!bostadsrätt!som!han!eller!hon!kan!

tänka!sig!att!köpa,!vill!spekulanten!inte!riskera!att!hamna!i!en!hektisk!budgivning!och!förlora!

bostadsrätten.!Thulin!tror!att!en!spekulant!inte!bryr!sig!att!betala!lite!mer!i!det!tillfället!då!

tanken!oftast!är!att!han!eller!hon!ska!bo!där!ett!tag.!

Fredricson!tror!att!spekulanten!vill!säkra!sin!framtida!bostad!på!sina!egna!villkor!och!vill!

slippa!konkurrens.!Även!Sjöberg!tror!att!spekulanter!vill!slippa!konkurrens!och!att!de!tror!att!

bostadsrätten!de!köper!kommer!bli!dyrare!efter!en!ordinarie!visning.!!

4.3.5!Skälen!till!att!fler!säljer!innan!ordinarie!visning!

Malmgren!tror!att!som!säljare!kan!det!vara!skönt!inte!behöva!ha!en!ordinarie!visning!just!för!

att!slippa!ha!en!massa!spekulanter!i!sin!bostad.!Får!säljaren!då!ett!bra!bud!innan!den!

ordinarie!visningen!kan!säljaren!starkt!överväga!att!acceptera!budet!då!han!eller!hon!inte!

kan!vara!säker!på!att!få!ett!lika!högt!bud!efter!en!ordinarie!visningen.!

!

Att!undvika!risker!och!försäkra!sin!vinst!tror!Solkarin!är!de!två!största!skälen!till!att!det!säljs!

innan!ordinarie!visning.!Solkarin!menar!att!säljarna!kan!vara!oroliga!över!att!det!ej!kommer!

dyka!upp!spekulanter!på!de!ordinarie!visningarna!och!därmed!inte!få!bättre!betalt!än!

förhandsbudet.!!

Thulin!svarar!följande:!

En%del%tycker%att%det%är%ett%intrång%i%sin%privata%sfär%med%öppna%visningar.%En%del%tycker%

att%det%är%jobbigt%med%öppna%visningar%på%grund%av%att%de%har%småbarn.%En%del%

behöver%få%ihop%försäljningen%samtidigt%med%köpet%då%de%måste%ha%sålt%för%att%få%köpa%

eller%bara%veta%vad%deras%ekonomi%blir%efter%en%försäljning%eller%ett%köp.%Ibland%kan%det%

också%vara%bättre%för%säljaren%att%sälja%före%ordinarie%visning%för%att%man%kan%få%ut%ett%

högt%pris%då%köparen%känner%sig%prioriterad.%Huvudsakliga%skälet%till%att%sälja%innan%

visning%är%trygghet%och%att%det%blir%en%enklare%process%för%säljaren.!

Fredricson!hävdar!att!säljarna!vill!sälja!innan!ordinarie!visning!för!att!det!är!snabbt!och!

smidigt,!säljarna!slipper!vara!oroliga!över!den!ordinarie!visningen.!Även!Sjöberg!är!inne!på!

samma!spår!som!Fredricson.!Sjöberg!påpekade!att!‘’får!man!ett!bra!pris!och!övriga!villkor!

passar!fint!säljer!man!för!att!inte!riskera!för!att!få!sämre!betalt!efter!en!öppen!visning.!

Samtidigt!kan!det!vara!skönt!för!säljaren!att!slippa!ordna!flera!visningar!och!få!allt!avklarat.!

En!chansning!vad!gäller!priset!för!bägge!parter”!(Sjöberg,!2016).!

!!

!!

!

!

!

!4.4!Illustration!av!slutpriser!

Här!presenteras!illustrationen!där!det!har!jämförts!slutpriser!på!fem!bostadsrätter!innanför!

tullarna!som!sålts!innan!ordinarie!visning!med!fem!liknande!bostadsrätter!innanför!tullarna!

som!sålts!efter!ordinarie!visning.!Därefter!presenteras!illustrationen!där!det!har!jämförts!

slutpriser!på!liknande!bostadsrätter!som!sålts!innan!samt!efter!ordinarie!visning!i!Västerort.!

Tabell%1%visar%fem%jämförelser%i%innerstan%på%liknande%bostadsrätter.%Det%är%bostadsrätter%

med%samma%adress,%lika%stor%bostadsyta%och%lika%många%rum.%Dessa%har%sålts%inom%en%

tidsintervall%på%sex%månader.%Data%är%inhämtad%ifrån%Booli.se.!

Adress! Storlek!

(kvm)! Rum! Slutpris!

(kr)!

Prisutveckling!

(kr)!

Ordinarie!

visning!

Borttagen!på!

Booli,!datum!

Adlerbethsgatan!

15,!3!tr! 34! 2! 3!000!000! 505!000! NEJ! 15aapra16!

Adlerbethsgatan!

17,!2!tr! 34! 2! 3!260!000! 610!000! JA! 24afeba16!

Bråvallagatan!8,!

2!tr! 27! 1,5! 3!050!000! 675!000!! NEJ! 05afeba16!

Bråvallagatan!8,!

4!tr! 27! 1,5! 3!050!000! 600!000! JA! 01aapra16!

Disponentgatan!

2,!1tr! 25! 1,5! 2!410!000! 515!000! NEJ! 12amara16!

Disponentgatan!

2,!2tr! 25! 1! 2!400!000! 505!000! JA! 28aapra16!

Frödingsvägen!

10,!3!tr! 34! 2! 3!250!000! 555!000! NEJ! 12afeba16!

Frödingsvägen!

4,!1!tr! 34! 2! 3!180!000! 505!000! JA! 15aapra16!

Grevgatan!51,!2!

tr! 25! 1! 3!230!000! 880!000!! NEJ! 28anova15!

Grevgatan!19,!1!

tr! 25! 1! 2!875!000! 380!000!! JA! 17amara16!

Tabell!1:!Illustration!på!bostadsrätter!innanför!tullarna.!

%

Tabell%2%visar%fem%jämförelser%i%Västerort%på%liknande%bostadsrätter.%Det%är%bostadsrätter%

med%samma%adress,%lika%stor%bostadsyta%och%lika%många%rum.%Dessa%har%sålts%inom%en%

tidsintervall%på%sex%månader.%Data%är%inhämtad%från%Booli.se!

Adress! Storlek!

(kvm)! Rum! Slutpris!

(kr)!

Prisutveckling!

(kr)!

Ordinarie!

visning!

Borttagen!på!

booli,!datum!

Mirabellbacken!

14,!1!tr! 74! 3! 2!500!000! 0!! NEJ! 26aapra16!

Mirabellbacken!

16,!1!tr! 74! 3! 2!675!000! 480!000!! JA! 13aapra16!

Ullvidevägen!23,!

3!!tr! 71! 2! 2!200!000! 505!000!! NEJ! 23aapra16!

Ullvidevägen!65,!

2!tr! 71! 2! 2!300!000! 505!000!! JA! 12afeba16!

Jämtlandsgatan!

90,!3!tr! 24! 1! 1!500!000! 310!000!! NEJ! 13aapra16!

Jämtlandsgatan!

90,!2!tr! 24! 1! 1!740!000! 265!000!! JA! 26afeba15!

Östersundsgata

n!7,!10!tr! 97! 4! 3!500!000! 0!! NEJ! 21amara16!

Östersundsgata

n!7,!12!tr! 97! 4! 3!580!000! 590!000!! JA! 22afeba16!

Dagsverksvägen!

199,!1!tr! 71! 3! 2!530!000! 435!000!! NEJ! 11afeba16!

Dagsverksvägen!

199,!3!tr! 71! 3! 2!590!000! 395!000!! JA! 29amara16!

Tabell!2:!Illustration!för!bostadsrätter!Västerort.!

!

!

!

!

!

4.4.1!Teckentest!

Tabell%3%beskriver%bostadsrätter%som%sålts%innan%ordinarie%visning%och%liknande%bostadsrätter%

som%sålts%efter%ordinarie%visning.%Tabellen%visar%även%mellanskillnader%på%priset%på%

bostadsrätter%som%sålts%efter%ordinarie%visning%subtraherat%med%bostadsrätter%som%sålts%

innan%ordinarie%visning.%Resultatet%visar%om%det%är%en%positiv%eller%negativ%förändring.%

Data%är%inhämtad%från%Booli.se%

!

Adress! Kvm! Före!ordinarie!

visning!(kr)!

Efter!ordinarie!

visning!(kr)!!

Efter!–!

Före!(kr)!

Förändring!

(+/_)!

Alderbethsgatan!15,!

17!!! 34! 3!000!000! 3!260!000! 260!000! +!

Bråvallagatan!8!! 27! 3!050!000! 3!050!000! 0! +a!

Disponentgatan!2! 25! 2!410!000! 2!400!000! a!10!000! a!

Frödinge!10,!4!! 34! 3!250!000! 3!180!000! a!70!000! a!

Grevgatan!51,!19!! 25! 3!230!000! 2!875!000! !a!355!000! a!

Mirabellbacken!14,!

16!! 74! 2!500!000! 2!675!000! 175!000! +!

Ullvidevägen!23,!65! 71! 2!200!000! 2!300!000! 100!000! +!

Jämtlandsgatan!90! 24! 1!500!000! 1!740!000! 240!000! +!

Östersundsgatan!7! 97! 3!500!000! 3!580!000! 80!000! +!

Dagsverksvägen!199! 71! 2!530!000! 2!590!000! 60!000! +!

Tabell!3:!Teckentest!

!

!

!

!

!

!

! = 10!!"#!$!!"#$%&%

!

! = 6!!"#!$%#!ℎö!"#"$%&%

!

! = 0.5 = 50%!%

!

!"!!"#$%"&'(ö!"#$%&%'()*+#$$!(!"!!"#$%$!1)!!"#ä!"#$!!ö!!!""!!"!#$%&'!!!!!"ℎ!!!!ä!"#$.%

!

!"#$%&'ö!!!"#ä!"#"$:!%

!

!(!! ≥ !6) ! = !1! − !!(!! ≤ !5) ! = !1 − !0.7738! = !0.62305.!

%

1 − 0.62305! = !0,37695! = !37,695!%!

!

Ett!teckentest!utfördes!för!att!ta!reda!på!hur!stor!sannolikheten!var!att!resultatet!av!

illustrationen!är!en!slump.!I!Västerort!var!det!de!bostadsrätterna!som!såldes!efter!ordinarie!

visning!som!genererade!högst!slutpris.!I!innerstan!var!det!en!bostadsrätt!som!såldes!efter!

ordinarie!visning!som!genererade!ett!högre!slutpris.!

I!helhet!var!det!6!av!10!objekt!som!genererade!en!höjning!av!slutpriset!som!såldes!efter!

ordinarie!visning.!Därmed!framgick!det!av!teckentestet!att!det!är!37.7!%!chans!att!slumpen!

bidrog!till!att!de!objekt!som!såldes!efter!ordinarie!visning!genererade!ett!högre!slutpris.!

Observera!att!objekt!utan!förändring!inte!anses!som!en!höjning.!

!!

!!

!!

!

!

!

!!

!!

!!

!!

!

5.!Analys!

I%detta%avsnitt%presenteras%analysen%kring%intervjuerna%och%illustrationen,%samt%görs%det%

kopplingar%till%uppsatsens%frågeställningar%och%teoridelen%

5.1!Analys!av!intervjuerna!

!

Efter!att!ha!intervjuat!sex!olika!bostadsmäklare!uppnåddes!mättnad,!det!vill!säga!liknande!

svar!erhålls!kring!frågeställningarna!och!behovet!att!intervjua!fler!mäklarna!fanns!inte.!!

5.1.1!Bostadsmarknaden!i!Stockholms!län

!

Frågor!ställdes!till!mäklarna!om!hur!bostadsmarknaden!sett!ut!de!senaste!åren!då!det!är!

viktigt!att!förstå!hur!marknaden!sett!ut!innan!några!slutsatser!kan!dras.!I!avsnitt!2.3!beskrevs!

det!att!utbudet!varit!lågt!de!senaste!åren,!även!Thulin!och!Hammenstål!bekräftade!att!

utbudet!inte!mött!efterfrågan!på!en!normal!nivå.!Orsakerna!till!det!är!att!

befolkningstillväxten!i!Stockholms!län!varit!hög!de!senaste!15!åren!och!att!det!inte!har!

producerat!tillräckligt!många!nya!bostadsrätter.!Det!flyttar!in!fler!personer!till!Stockholms!

län!än!vad!som!byggs.!Det!har!bland!annat!lett!till,!det!alla!sex!mäklarna!nämnde,!att!

priserna!de!senaste!åren!har!stigit!och!att!bostadsmarknaden!är!mer!intensiv!i!dagsläget.

!

visningar!samt!att!det!har!varit!spekulanter!inblandade!i!budgivningar.!Solkarin!och!

Malmgren!betonade!att!fler!spekulanter!på!visningar!och!budgivningar!medför!att!

bostadsaffärerna!går!kvickare.!

Mäklarna!behöver!sällan!idag!ha!en!omvisning!och!i!vissa!fall!inte!behöva!hålla!den!ordinarie!

visningen.!Med!stöd!av!mäklarnas!svar!har!slutsatsen!dragits!att!fler!spekulanter!som!är!med!

på!budgivningar!leder!till!snabbare!bostadsaffärer!och!att!allt!är!en!konsekvens!av!att!

utbudet!har!varit!lågt!gentemot!efterfrågan.!Samtidigt!är!det!en!konsekvens!av!den!

teknologiska!utvecklingen!i!mäklarbranschen!som!det!beskrevs!i!avsnitt!2.2.8.!För!idag!får!

fler!personer!information!om!bostadsrätter!genom!Hemnet,!vilket!leder!till!fler!intresserade!

spekulanter.

!!

5.1.2!Amorteringkrav!

Införandet!av!amorteringskravet,!som!trätt!i!kraft!1!juni!2016,!har!varit!en!faktor!till!varför!

det!varit!stor!efterfrågan!på!marknaden!den!senaste!tiden.!Då!det!har!varit!mycket!

diskussioner!om!att!det!ska!införas!ett!hårdare!amorteringskrav!de!senaste!två!åren!har!det!

lett!till!att!spekulanter!vill!köpa!en!bostadsrätt!innan!reglerna!börjar!gälla.!Solkarin!och!

Malmgren!nämnde!att!det!varit!desperata!spekulanter!den!senaste!tiden!och!de!tror!att!

införandet!av!det!nya!amorteringskravet!är!en!bidragande!faktor!till!det.!Alltså!har!

införandet!av!nya!amorteringskravet!lett!till!en!högre!efterfrågan!på!bostadsrätter,!då!fler!vill!

köpa!innan!reglerna!träder!kraft.!

5.1.3!Försäljning!innan!ordinarie!visning!

Alla!mäklare!som!intervjuades!vill!i!första!hand!hålla!en!ordinarie!visning!för!det!är!där!de!

träffar!nya!kunder!och!kan!skapa!nya!affärer.!Men!det!är!lätt!att!anta!att!mäklarna!med!hjälp!

av!sin!auktoritet!försöker!få!säljaren!att!sälja!efter!en!ordinarie!visning.!Mäklarna!låter!

givetvis!säljarna!bestämma!om!han!eller!hon!ska!acceptera!ett!bud!innan!ordinarie!visning.!I!

slutändan!vill,!enligt!Solkarin,!alla!mäklare!att!säljaren!och!köparen!ska!vara!nöjda!med!

bostadsaffären!då!det!är!så!mäklarna!får!följdaffärer.!

5.1.4!Påföljder!av!att!bostadsrätter!säljs!innan!ordinarie!visning

Thulin!hade!en!intressant!fundering!kring!vad!konsekvenserna!är!av!att!bostadsrätter!säljs!

innan!ordinarie!visning.!Hon!förklarar!att!när!en!spekulant!vill!köpa!en!bostadsrätt!innan!en!

ordinarie!visning!är!bostadsrätten!oftast!‘‘den!rätte’’!och!uppfyller!spekulantens!flesta!krav.!

Detta!leder!oftast!till!att!spekulanten!är!villig!att!betala!en!hög!summa!som!i!sin!tur!leder!till!

ett!skyhögt!slutpris.!Solkarin!var!inne!på!samma!spår!och!menade!att!om!säljaren!får!ett!högt!

slutpris!innan!ordinarie!visning!medför!det!att!andra!bostadsrätter!runt!om!också!strävar!

efter!det!slutpriset.!Fredricson!och!Malmgren!hävdade!att!det!är!bättre!att!hålla!en!ordinarie!

visning!för!då!erhåller!säljaren!ett!högre!slutpris.!Solkarin!menar!dock!att!ibland!får!säljaren!

ett!bättre!slutpris!innan!ordinarie!visning!då!en!spekulant!verkligen!vill!erhålla!bostadsrätten!

och!budar!extra!högt!för!att!slippa!konkurrens.!I!och!med!mäklarnas!svar!anses!det!att!

försäljning!innan!ordinarie!visning!leder!till!att!prisutvecklingen!på!bostadsmarknaden,!

endast!går!upp,!ifall!mäklaren!hittar!en!spekulant!som!anser!att!bostadsrätten!uppfyller!ens!

krav!och!är!därför!villig!att!betala!mycket.!Om!den!rätte!spekulanten!inte!dyker!upp!innan!

ordinarie!visning!erhåller!säljaren!ett!högre!slutpris!efter!ordinarie!visning!eftersom!

efterfrågan!varit!skyhög!de!senaste!åren.!

5.1.5!Skälen!till!att!fler!köper!innan!ordinarie!visning

Mäklarna!var!överens!om!att!ett!av!de!största!skälen!till!att!en!spekulant!vill!köpa!en!

bostadsrätt!innan!ordinarie!visning!är!att!han!eller!hon!vill!slippa!en!hektisk!budgivning,!som!

idag!sker!ofta!i!Stockholm.!Det!förmodas!att!när!en!spekulant!väl!hittar!sin!drömbostad!vill!

den!inte!riskera!att!förlora!drömbostaden!genom!att!delta!i!intensiv!budgivning.!Spekulanten!

vill!helt!enkelt!slippa!konkurrens!menar!Sjöberg!och!Fredricson.!Det!är!idag!enklare!för!

spekulanter!att!hitta!sin!drömbostad!då!det!existerar!hemsidor!som!Hemnet!och!Blocket.!!

Solkarin!och!Malmgren!påpekar!att!en!spekulant,!som!köper!innan!ordinarie!visning,!har!

varit!med!och!förlorat!flera!budgivningar.!Därför!vill!spekulanten!slippa!en!budgivning!då!han!

eller!hon!är!rädd!att!förlora!mot!en!annan!budgivare.!Det!har!blivit!ett!psykologiskt!spel!att!

köpa!en!bostadsrätt!på!senaste!tiden.!Exempelvis!då!det!blir!allt!vanligare!med!att!lägga!bud!

innan!ordinarie!visning!är!spekulanter!inte!lika!oroliga!med!att!framföra!ett!bud.!Det!har!med!

sociala!bevis!att!göra,!som!det!nämnts!i!avsnitt!2.2.7.!