En analys av hur avgiften bestäms vid lantmäteriförrättningar och vad som kan påverka priset FÖRRÄTTNINGSKOSTNADER

En analys av hur avgiften bestäms vid lantmäteriförrättningar och vad som

kan påverka priset

Kerstin Rääs

FÖRRÄTTNINGSKOSTNADER

VT 2021 Examensarbete, 15 hp

Magisterprogram i mark- och miljörätt, 60 hp Handledare: Lena Landström

Innehållsförteckning

1 Inledning ... 3

1.1 Bakgrund ... 3

1.2 Syfte ... 5

1.3 Metod och material ... 5

1.3.1 Rättsvetenskaplig metod: en analys av den rättsliga regleringen ... 5

1.3.2 Kvantitativ metod: deskriptiv statistik ... 7

1.3.3 Kvalitativ metod: innehållsanalys av förrättningsakter ... 8

2 Förrättningskostnadernas rättsliga förutsättningar ... 9

2.1 Att ta betalt för myndighetsutövning ... 9

2.2 Avgiftsfinansierad förvaltning ... 9

2.3 Förvaltningslagens krav på myndighetsutövning ... 11

2.4 En tillbakablick på Lantmäteriets tidigare taxesystem ... 12

2.4.1 Taxeutformningen fram till 1972 ... 13

2.4.2 Lantmäteritaxan från och med 1972 ... 13

2.5 Dagens regelverk för Lantmäteriets avgifter vid lantmäteriförrättningar ... 15

2.5.1 Tidsdebitering och tidsberäkning ... 17

2.5.2 Överenskommelse om fast pris ... 18

3 Förrättningsavgifter i praktiken ... 19

3.1 Den genomsnittliga avgiften varierar i olika delar av Sverige ... 19

3.2 Vilka skillnader kan upptäckas mellan utförda avstyckningar? ... 22

3.2.1 Komplicerat att bedöma vilken betydelse olika faktorer har ... 22

3.2.2 Det tycks ändå finnas omständigheter som påverkar priset ... 23

4 Avslutande diskussion ... 26

4.1 Förrättningsavgifter – ska de få variera eller inte? ... 26

4.2 Några tankar om redovisning och dokumentation ... 28

Käll- och litteraturförteckning ... 31

Förarbeten ... 31

Rättsfall ... 31

Offentliga publikationer ... 31

Litteratur ... 32

Övriga källor ... 32

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Sveriges yta är indelad i fastigheter, eller områden som hör till flera sådana gemensamt, i form av samfälligheter. En fastighet avgränsas antingen enbart horisontellt eller horisontellt och vertikalt (det senare utgör en så kallad tredimensionell fastighet), enligt 1 kap. 1 § jordabalken.

Äganderätten till markområden ska stämma överens med fastighetsindelningen, vilket innebär att det bara går att äga hela fastigheter. Alltså är det inte möjligt att förvärva en del av en fastighet, om inte fastighetsindelningen ändras så att den överensstämmer med vad som avtalats om.¹ För att ändra i fastighetsindelningen krävs ett beslut av myndighet eller domstol, vanligtvis genom en förrättning som handläggs vid lantmäterimyndighet.² Jordabalkens första paragraf stadgar vidare att sämjedelning, det vill säga privata överenskommelser om fastighetsbildning, är utan verkan.

Det statliga Lantmäteriet, med dess 50 olika kontor runt om i landet, handlägger ungefär 70%

av alla fastighetsbildningsförrättningar. Dessa ska täcka behovet av fastighetsbildning i 251 av Sveriges kommuner (vilka är totalt 290 till antalet). Resterande 30 % av förrättningarna hanteras av de olika 39 kommunala lantmäterimyndigheterna. Sammantaget handlägger myndigheterna ungefär 20 000 förrättningar per år³, varav drygt 20 % är avstyckningar.⁴ Av de nybildade fastigheterna är majoriteten skapade för permanent- och fritidsbostäder.⁵

Fastighetsbildningsverksamheterna finansieras genom avgifter⁶, vilka kan variera mellan kommunal respektive statlig lantmäterimyndighet, sedan regeringen tillåtit att de kommunala myndigheterna får ta ut lägre avgifter. ⁷ Avgifterna för lantmäteriförrättningar och handläggningstiderna är något som fått en del uppmärksamhet över åren, i utredningar liksom i medier. I en rapport av Statskontoret från år 2017 undersöks bland annat orsakerna till långa handläggningstider och enhetligheten i prissättningen mellan olika lantmäterimyndigheter. I medier går det att finna många exempel på artiklar och inslag där synpunkter och kritik riktas mot myndigheterna i fråga och deras hantering av specifika ärenden, liksom mot regelverket i

1 4 kap. 7 § jordabalken.

2 2 kap. 2 § fastighetsbildningslagen.

3 Statskontoret. ss. 12–17.

4 Ibid. s. 47.

5 Julstad, Barbro. Fastighetsindelning och markanvändning. 4 uppl. Stockholm: Norstedts juridik, 2011. s. 19.

6 Statskontoret. s. 59.

7 14 § förordning (1995:459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar.

4 sig.⁸ Detta avspeglas vidare i överklagandena till domstol. I rättsfallen har flera gånger anmärkts på hur mycket tid som lagts ner i enskilda ärenden och att det redovisade antalet timmar inte kan anses rimligt. Det har även anmärkts på att det utifrån underlaget i ärendena är svårt att ha någon uppfattning om hur tiden har nyttjats.⁹

Precis som all annan förvaltning i Sverige ställs det krav på Lantmäteriet som myndighet och hur uppdraget utförs. Till exempel ska de allmänna principerna följas gällande legalitet, likabehandling och objektivitet. Legalitetsprincipen finns uttryckt i 1 § 3 st. regeringsformen:

”Den offentliga makten utövas under lagarna.”. Den kräver att all offentlig makt som utövas av det allmänna ska ha stöd i lag. I dess 9 § i samma kapitel framkommer att domstolar, förvaltningsmyndigheter och andra som fullgör offentliga förvaltningsuppgifter ska beakta allas likhet inför lagen och iaktta saklighet och opartiskhet. Detta ger uttryck för såväl likhetsprincipen som objektivitetsprincipen. Den förra bottnar i grundsatsen om alla människors lika värde och kräver likabehandling inför lagen, den senare innebär att det bara är sådant som är relevant för saken i fråga som får tas i beaktande vid beslutsfattande – det får inte förekomma faktafel eller ges hänsyn till ovidkommande omständigheter, exempelvis politiska ståndpunkter. ¹⁰ Myndigheternas förmåga att leva upp till dessa krav liksom övriga förväntningar på service har i förlängningen betydelse för förtroendet för verksamheten. Det kan därmed påverka myndigheternas legitimitet, och i förlängningen, legitimiteten för den offentliga makten i stort.¹¹ Jämfört med de kommunala lantmäterimyndigheterna tillhör samtliga fastighetsbildningskontor inom Lantmäteriet en och samma myndighet – de har således samma regelverk och föreskrifter att förhålla sig till.¹² I förordning (2009:946) med instruktion för Lantmäteriet stadgas, i dess 3 § 1 pt., att Lantmäteriet ”ska verka för en enhetlig och ändamålsenlig förrättningsverksamhet och en ändamålsenlig fastighetsindelning”. Utifrån dessa krav, samt de allmänna principerna som myndigheten förväntas leva upp till, finns skäl att undersöka om de avgifter som tas ut vid lantmäteriförrättnignar varierar och i så fall av vilka orsaker.

8 Exempelvis: Mats P. Ostelius. Fastighetsaffären som fastnade i byråkratin: det tog Lantmäteriet ett år och fem månader att godkänna "formaliteten". Land. 2017-04-14 och Eriksson, Patrik. Ringlöv, Åsa. Häggström, Olle.

”Glansbygden” drar men lantmäteriet försinkar. Nordsverige. 2020-11-19.

9 Se till exempel MÖD F 9918-14.

10 Persson, Mats. Giertz, Magdalena. Hellstadius, Åsa. Nilsson, Mattias. Reichel, Jane. Sjödin, Erik. Ågren, Jack.

Åhman, Karin. Svensk juridik. 2 uppl. Stockholm: Norstedts juridik, 2020. ss. 79–80.

11 Petersson, Olof. Statsbyggnad. 6 uppl. Stockholm: SNS Förlag, 2007. s. 23.

12 Statskontoret. s. 20.

5

1.2 Syfte

I detta arbete studeras avgiftsuttag vid lantmäteriförrättningar. I arbetet undersöks dels den rättsliga regleringen rörande beräkning av avgiftens storlek och hur denna har förändrats över tid, dels vilka faktorer som är av betydelse vid avgiftsbestämningen. Det utreds hur avgiftens storlek i praktiken varierar över landet och vilka faktorer som har betydelse i den praktiska tillämpningen. Avslutningsvis diskuteras huruvida den rättsliga regleringen främjar eller motverkar att avgiftens storlek i praktiken bestäms så att lika fall behandlas lika. Denna diskussion sker mot bakgrunden att kostnadsvariationer kan förekomma som en naturlig följd av att utredningsbehovet i sig kan växla mellan ärenden.

1.3 Metod och material

Syftet uppfylls genom rättsvetenskaplig metod, en enkel kvantitativ analys baserad på deskriptiv statistik samt en empirisk undersökning av utvalda förrättningar. Med rättsvetenskaplig metod fastställs vilket regelverk som finns och som styr avgiftsuttaget vid lantmäteriförrättningar. För att möjliggöra en jämförelse som identifierar vilka eventuella variationer som förekommer mellan förrättningar i praktiken används Lantmäteriets utförda förrättningar som exempel. Dessa avgränsas till avstyckningar som sökts av privatpersoner för bostadsändamål, och avgjorts under 2019, för att i största möjliga mån jämföra likartade ärenden. Av samma orsak har förrättningar som omfattar fler än en styckningslott sorterats bort.

Den statistiska analysen illustrerar vilka geografiska prisvariationer som föreligger bland dessa ärenden. Den vägleder även i valet vilka ärenden som är aktuella att granska närmre i den kvalitativa analysen. Genom att studera utförda förrättningar undersöks hur regelverket tillämpas i praktiken och hur enskilda förrättningar kan skilja sig åt. Nedan beskrivs de olika metodologiska ansatserna mer ingående.

1.3.1 Rättsvetenskaplig metod: en analys av den rättsliga regleringen

För att reda ut vad som är gällande rätt analyseras rättskällor av olika slag. Rättskälleläran innebär att rättskällorna tillskrivs olika betydelse och tyngd, beroende på dess art. Därför beskrivs den ofta som en hierarki. När ett rättsligt problem ska undersökas bör sökandet börja i den rättskälla som är av störst betydelse och står högst i hierarkin. Om ett uttömmande svar inte står att finna där fortsätter sökandet längre ner i hierarkin. Högst av alla rättskällor står lagarna och andra författningar. Vissa frågor har sitt svar direkt i lagtexten, formuleringarna däri kan dock vara vaga och otydliga och svaret således ofullständigt. Nästföljande rättskällor är förarbeten och rättspraxis. Förarbetena och deras uttalanden, så kallade motiv, kompletterar

6 lagen när denna ska uttolkas. Främst lagpropositionerna används i detta syfte och ger vägledning i hur bestämmelserna avses tillämpas i olika konkreta situationer. Uttalandena i förarbetena är dock inte bindande och brukar tappa betydelse med tiden, allt eftersom rättspraxis utvecklas och omständigheterna i övrigt förändras. Förarbetena till balkarna kan oftare stå sig över tid men ska användas med försiktighet utifrån vilken utveckling som skett. Rättspraxis är en central rättskälla, särskilt den som har prejudicerande verkan. Den brukar ha stor betydelse på de områden där lagen är allmänt hållen, föråldrad eller saknas helt och hållet.¹³ Rättspraxis finns således i olika valörer. Huruvida en dom är att betrakta som en rättskälla beror på var i domstolshierarkin den är beslutad. En dom är prejudicerande om den är beslutad av högsta instans, eftersom de i regel bara ska pröva sådana frågor som är av intresse för rättstillämpningen och prövningen fyller ett syfte att ge vägledning till lägre instanser.

Prejudikaten är viktiga för att uppnå en enhetlig rättstillämpning där lika fall bedöms lika.¹⁴ Längst ner i rättskälleläran återfinns doktrinen. Den kan sägas omfatta allt det som inte utgör någon annan rättskälla. Ofta är det juridisk litteratur av olika slag och den kan vara av olika karaktär. Det kan vara en bok som används som kurslitteratur, en artikel, en handbok eller ren kommentar till lagstiftningen. Doktrinen kan ses som en kompletterande rättskälla i de lägen den erbjuder svar på frågor som står obesvarade i mer auktoritativa rättskällor, den ”fyller ut”

när andra rättskällor bara ger ofullständiga svar.¹⁵

Analysen av det rättsliga ramverk som reglerar avgiftsuttag vid lantmäteriförrättningar genomförs med stöd av flera olika rättskällor. Till att börja med fastställs vad som går att utläsa av författning, de lagar och förordningar som finns. När dessa inte ger tillräckliga svar används förarbeten, främst propositioner, för att bättre förstå avsikten och syftet med bestämmelserna.

Även olika statliga offentliga utredningar (SOU) kommer till nytta. Dessa fyller även en viktig funktion som informationskällor i beskrivningen av hur systemet har förändrats över tid. De propositioner och utredningar som används är olika gamla. Således kan det förväntas att resonemangen och argumentationen i de olika publikationerna i någon mån är speglingar av samhället och de politiska ambitionerna som fanns när de arbetades fram. Vidare finns ett antal rättsfall från Mark- och miljööverdomstolen som behandlar hur det nuvarande regelverket ska tillämpas, vilka tillför värdefull information i redogörelsen av detta. I och med att regeringen

13 Bernitz, Ulf. Heuman, Lars. Leijonhufvud, Madeleine. Seipel, Peter. Warnling-Nerep, Wiweka. Vogel, Hans- Heinrich. Finna rätt: juristens källmaterial och arbetsmetoder. 13 uppl. Stockholm: Norstedts juridik, 2014. ss. 31–

32.

14 Persson, Mats. et al. Svensk juridik. s. 57.

15 Bernitz, Ulf. et al. Finna rätt. ss. 185–189.

7 föreskrivit att Lantmäteriet får meddela vidare föreskrifter återges även vad myndigheten har beslutat om hur avgiftsuttag ska göras. Doktrinen kommer främst till nytta för att beskriva metodologiskt tillvägagångssätt, men bidrar även med fakta kring bland annat myndighetsutövning och fastighetsbildning, då i form av vetenskaplig litteratur. I övrigt används även en del publikationer från olika myndigheter, främst Lantmäteriets handböcker, som ger tydligare instruktioner för det praktiska arbetet i handläggningen av en förrättning.

Myndighetspublikationer står långt ner i rättskällelärans hierarki, varför deras betydelse för beskrivningen av rättsläget är begränsad. De handböcker som hänvisas till i detta arbete har dock stor betydelse för hur avgifter ska bestämmas och därför är de en viktig del i denna redogörelse.

1.3.2 Kvantitativ metod: deskriptiv statistik

För att beskriva prisvariationen i landet för lantmäteriförrättningar används grundläggande deskriptiv statistik. Deskriptiv statistik syftar till att beskriva det som undersöks – att besvara frågor såsom hur länge, hur många, hur mycket, vilken andel och liknande.¹⁶ Medelvärdet och medianen är två av de vanligaste beräkningarna och utgör exempel på genomsnittsmått.¹⁷ I detta arbete används huvudsakligen medelvärde, median, standardavvikelse samt andelar i procent, för att ge en överskådlig bild samt beskrivning av materialet. För att underlätta förståelsen åskådliggörs statistiken grafiskt i form av enkla kartor. Utifrån resultaten av dessa statistiska beräkningar kan resonemang föras om hur priserna varierar geografiskt.

När en statistisk undersöknings utförs är det viktigt att ha kännedom om den data som bearbetas, hur den samlats in och vad den representerar. Eventuella skevheter i det insamlade materialet liksom mätnings- och bearbetningsfel kan påverka resultaten så att de inte beskriver

”verkligheten” på ett korrekt sätt. Med ett material som i denna undersökning, drygt 1300 undersökningsobjekt, är det omöjligt att veta allt om varje enstaka sådant. För att kunna ha total kännedom om varje förrättning skulle krävas att de alla granskades i det digitala arkivet. Ett sådant förfarande är vare sig tidsmässigt möjligt eller motiverat i detta arbete. Detta innebär att det, som i alla statistiska undersökningar, inte kan uteslutas att det finns fel i materialet. Dessa fel antas dock vara jämnt fördelade över hela materialet och att de påverkar resultatet lika mycket oavsett vilken grupp av det som analyseras. Det vill säga, det insamlade materialet förutsätts innehålla lika stora fel i till exempel Gävleborgs län som i Skåne län.

16 Körner, Svante. Wahlgren, Lars. Praktisk statistik. 4 uppl. Lund: Studentlitteratur, 2012. s. 14.

17 Ibid. s. 69.

8 Den kvantitativa analysen baseras på data som tillhandahålls av Lantmäteriet. Samtliga ärenden gäller avstyckningar som slutförts under 2019 och avser nybyggnation av en- eller tvåbostadshus, vilket kan vara för såväl permanent- som fritidsboende. För varje förrättning finns ett individuellt ärendenummer, som anger i vilket län avstyckningen utförs. Det anges handläggningstid i veckor, upparbetad tid i timmar, start- samt slutdatum, fakturerat belopp (den totala förrättningskostnaden), huruvida mätning utförts eller ej samt vilka olika förrättningsåtgärder som har utförts. Vissa ärenden har även en kortare anteckning, med kortfattad information (till exempel hur många lotter som har styckats av). Det totala antalet förrättningar i materialet är 1548, varav 1388 utgörs av enlottsavstyckningar.

1.3.3 Kvalitativ metod: innehållsanalys av förrättningsakter

Den kvalitativa metoden innebär i detta arbete en studie av utvalda lantmäteriförrättningar.

Denna genomförs som en kvalitativ innehållsanalys, där allt skriftligt material i ärendeakterna granskas. Denna form av analys brukar inbegripa ett sökande efter bakomliggande teman i det material som bearbetas. Hur dessa teman sorteras ut och redovisas kan ske på väldigt olika sätt, beroende på undersökningen.¹⁸ I detta arbete har 16 förrättningar studerats, från fem olika län.

Detta tillvägagångssätt har valts för att göra det möjligt att upptäcka återkommande teman eller mönster bland ärenden inom ett visst geografiskt område och sedan jämföra dem med förrättningar från ett annat. De specifika förrättningarna har valts ut baserat på deras närhet till länets medelvärde. Eftersom prisvariationer förekommer även inom länen är det motiverat att välja ut sådana som håller sig runt länsgenomsnittet, för att kunna upptäcka vilka omständigheter som är mer typiska för just den gruppen av ärenden.

Materialet för den kvalitativa undersökningen utgörs av utvalda förrättningar. Akterna söks fram i Lantmäteriets digitala arkiv, ”ArkivSök” med hjälp av det individuella aktnumret. I akten återfinns de väsentliga handlingarna, såsom ansökan om lantmäteriförrättning (och eventuella bilagor), förrättningsprotokoll, eventuella sammanträdesprotokoll, ärendebeskrivning, sakägar- och delgivningsförteckning, dagboksblad och fastighetsbildningsbeslut. Exakt vilka handlingar som återfinns i akterna beror på vilka åtgärder som gjorts och vad som skett under ärendets gång.

18 Bryman, Alan. Samhällsvetenskapliga metoder. Stockholm: Liber, 2018. ss. 677–678.

9

2 Förrättningskostnadernas rättsliga förutsättningar

För den som är betalningsskyldig i en lantmäteriförrättning kan fakturan (eller fakturorna) och dess belopp väcka många känslor och funderingar. I denna del redogörs för de regler liksom principer som bestämmer Lantmäteriets möjligheter att ta betalt för sitt arbete.

2.1 Att ta betalt för myndighetsutövning

Givet legalitetsprincipen ska det ska finnas stöd i lag för att staten ska kunna rikta åligganden av olika slag mot dess medborgare, såsom skatter, avgifter och förelägganden – på samma sätt som det måste finnas stöd i lag för att någon ska kunna straffas för brott. En avgift definieras i regeringsformens förarbeten som en ersättning som erläggs för direkta motprestationer av det allmänna, medan en skatt kan karaktäriseras som ett tvångsbidrag, utan sådan motprestation.

Det förklaras dock att gränsen mellan skatter och avgifter är flytande.¹⁹ En avgift som den som tas ut för en lantmäteriförrättning är ett exempel på en offentligrättslig, även kallat belastande, avgift. Med det menas att avgiftsuttaget innebär ett ingrepp i enskildas ekonomiska förhållanden och den kännetecknas av att den är tvingande. ²⁰ Av propositionen till regeringsformen framgår att det måste bedömas utifrån helheten om en avgift ska betraktas som tvingande eller ej.²¹ Av 8 kap. 9 § 1 pt. regeringsformen framkommer att riksdagen bemyndigar regeringen att utfärda föreskrifter om avgifter som kan vara tvingande, som annars skulle beslutas av riksdagen enligt 8 kap. 2 § 2 pt.

2.2 Avgiftsfinansierad förvaltning

Lantmäteriet, liksom vissa andra förvaltningsmyndigheter, har genom bemyndiganden från regeringen befogenheter att ta ut avgifter i fler situationer än vad som annars är fallet. Detta eftersom deras verksamhet ska finansieras genom avgifter, helt eller delvis, vilket brukar anges i regleringsbrevet de får från regeringen.²² Av Lantmäteriets årsredovisning för år 2020 framgår att deras fastighetsbildningsverksamhet är avgiftsfinansierad till 90%²³ och att de anslag som nyttjas inom denna främst används som nedsättningsmedel.²⁴

19 Prop. 1973:90. s. 142.

20 SOU 2007:96. s. 48–49.

21 Prop. 1973:90. s. 128.

22 Ekonomistyrningsverket. Ekonomisk styrning i staten. 2021. s. 26.

23 Lantmäteriets årsredovisning 2020. s. 72.

24 Ibid. s. 10.

10 Generellt gäller att statliga myndigheter bara i vissa situationer får ta betalt för sitt arbete, vilket beskrivs i 4 § avgiftsförordning (1992:191). Förutsatt att det är förenligt med myndighetens uppgift får den mot betalning tillhandahålla till exempel tidskrifter och andra publikationer, konferenser och kurser, rådgivning och annan likande service, utrustning, lokaler, med mera, enligt förordningens 4 § 1 st. 1–10 pt. Lantmäteriet ska enligt 4 § förordning (1995:1459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar ta betalt för sin fastighetsbildningsverksamhet och det arbete som utförs inom ramarna för en lantmäteriförrättning. Denna har utfärdats med stöd av 1 kap. 5 § FBL, som förklarar att regering eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela vidare föreskrifter om lagens tillämpning.

Ett annat exempel på en myndighet vars verksamhet belastas av avgifter, som bestäms utifrån beslutad taxa, är Transportstyrelsen.²⁵ Av Transportstyrelsens föreskrifter om avgifter, 3 §, framkommer att avgifter förekommer i flera former, såsom årsavgift, löpande avgift, ansökningsavgift eller annan fast avgift. Verksamheten har flera exempel på ärenden eller utredningar där avgiften bestäms enligt timtaxa, då är beloppet bestämt till 1 400 kronor per timme och debiteras för varje 30-minutersperiod, enligt 7 §.²⁶ Som ytterligare ett exempel kan nämnas det ersättningssystem som gäller för offentliga försvarare i samband med att de företräder någon som åtalats enligt rättegångsbalken. För dessa finns regler om vilken tid som ersätts och hur den ska redovisas. Dessa återfinns till att börja med i 21 kap. 10 § 1 st.

rättegångsbalken, som förklarar att ersättning för nedlagt arbete ska bestämmas utifrån den tid som lagts ned, men att denna princip i vissa fall kan frångås. Om den inte ska bestämmas enligt taxa anges i 3 § förordningen (1997:406) om offentlig försvarare m.m. att en arbetsredogörelse ska erbjudas som är så utförlig att det går att bedöma om anspråket är skäligt. Alla arbetsmoment som inte är rutinmässiga ska redogöras för och om anspråkshavaren menar att uppdraget varit särskilt krävande ska detta motiveras. Detta har behandlats i en dom från Högsta domstolen, där en faktura som bara innehöll en ”klumpsumma” inte ansågs ge tillräcklig information.²⁷

När en myndighet tar ut avgifter för sin verksamhet finns en princip som är av stor betydelse, den om full kostnadstäckning. Denna ska gälla när myndigheter bestämmer avgifter, om inte

25 Tansportstyrelsens webbplats. ”Finansiering och budget”. Besökt 27 maj 2021. En sak som kan poängteras är att Transportstyrelsens verksamhet till stor del är avgiftsbelagd, men att myndigheten inte själv förfogar över intäkterna. De fördelas till statskassan, för att sedan tilldelas myndigheten som anslag.

26 TSFS 2016:105.

27 NJA 2008 s. 223

11 något annat föreskrivits, enligt 5 § 2 st. avgiftsförordningen. Den innebär att avgiften ska beräknas så att den helt täcker myndighetens kostnader. Mer om vilken betydelse detta har för Lantmäteriets avgiftssystem följer längre fram i detta arbete.

2.3 Förvaltningslagens krav på myndighetsutövning

Förvaltningslagens bestämmelser gäller all förvaltning och alltid när myndigheter utövar sin offentliga makt, om det inte finns annan lagstiftning som säger något annat.²⁸ Generellt gäller att förvaltningsmyndigheterna ska erbjuda medborgarna service i lämplig utsträckning, utifrån frågans art, den enskildes behov och myndighetens verksamhet, enligt 6 § 2 st.

förvaltningslagen. Myndigheterna ska handlägga ärenden så enkelt, snabbt och kostnadseffektivt som möjligt utan att eftersätta rättssäkerheten, framgår av 9 §. Ett ärende ska utredas i den grad som är nödvändigt, enligt 23 § 1 st.: ”i den omfattning som dess beskaffenhet kräver”. I propositionen till lagen beskrivs detta som myndighetens utredningsskyldighet och att officialprincipen ska gälla. Med det menas att myndigheter har ansvaret för att utreda ärenden så att beslut som fattas är materiellt riktiga, det vill säga att de faktiska omständigheterna har klarlagts och att beslutet är korrekt utifrån dessa. Det förklaras även att det måste vara en målsättning att en person inte ska behöva överklaga ett ärende mer än i undantagsfall, varför principen ska gälla redan vid första instans (det vill säga inte enbart hos domstolarna).²⁹ Ett annat krav som förvaltningslagen ställer är det gällande dokumentation.

Angående detta finns specifikt bestämmelsen i 27 §, som anger att uppgifter som kan ha betydelse för beslutet i ärendet ska dokumenteras. Ett beslut ska vidare motiveras, enligt 32 § 1 st., om det inte är uppenbart obehövligt och det kan förväntas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt. 32 § 2 st. anger att motivering i vissa situationer kan utelämnas och 3 st. att myndigheten ska ge en motivering i efterhand, om den utelämnats men behövs för att någon ska kunna ta tillvara sin rätt.

Domstolarna har vid ett antal tillfällen yttrat sig över utredningen i lantmäteriförrättningar, liksom dokumentationen. När fakturor om förrättningsavgifter överklagas granskar rätten vilken utredning som gjorts i ärendet och bedömer om dess omfattning är att anse som rimlig.

Ett sådant exempel är en dom från Mark- och miljödomstolen (MÖD) från år 2015, gällande nedsättning av avgiften för en förrättning utförd i Österåkers kommun. För att kunna stycka av

28 1 § samt 4 § förvaltningslagen.

29 Prop. 2016/17:180. ss. 148–149.

12 en fastighet hade även en fastighetsbestämning behövt utföras. Rätten tog ställning till om den utförda utredningen och det antal timmar som redovisats för olika delar av utredningen (per moment, exempelvis samråd med kommunen, mätning, kontakt med sökande) var rimlig utifrån ärendets beskaffenhet. Rätten konstaterade att Lantmäteriet bar bevisbördan för att visa att nerlagd tid var i överensstämmelse med behovet av utredning, vilket myndigheten inte till fullo kunde bevisa i det specifika fallet. Det noterades att förrättningen inte nämnvärt avvek från andra så kallade ”kombinationsförrättningar”, även om specifikt avstyckningen fördyrats något till följd av större utredningsinsatser. Det ansågs att det, utifrån Lantmäteriets redovisning, ändå inte kunde ha rört sig om något större utredningsarbete och beslutet blev därför att sänka den totala avgiften med cirka 25 %.³⁰ Ett annat exempel är en dom från MÖD i april 2021, i det fallet gällande en fastighetsreglering som även mynnade ut i en omprövning av en gemensamhetsanläggning. Domstolen ansåg den tid som lagts ned på fastighetsregleringen, knappt 40 timmar, var orimligt hög, då inga av de fördyrande omständigheterna i ärendet ansågs kunna hänföras till denna del. Det resonerades att 25 timmars arbete var mer rimligt för en reglering av det aktuella slaget och därmed sattes förrättningsavgiften ned i motsvarande grad.³¹ Vidare finns många exempel på motsatsen, när rätten betraktat nedlagd tid liksom fakturerat belopp som helt rimliga.³² Det poängteras av rätten i flera domar att det åligger myndigheten att visa att utförd utredning i det enskilda ärendet varit påkallad av behovet. Om sådan bevisning inte presenteras ska myndigheten stå för konsekvensen av det.³³ Redovisningen av mycket tid som lagts ned i en förrättning är något som MÖD hade synpunkter på i ett rättsfall från 2018.

Då konstateras att redovisningen inte bara är nödvändig för en domstol att kunna göra en bedömning av saken vid prövningen av ett överklagande, den ska även finnas för att underlätta för den betalningsskyldige att förstå vilket arbete som faktiskt har utförts.³⁴

2.4 En tillbakablick på Lantmäteriets tidigare taxesystem

Grunden för dagens avgiftstaxa vilar på det system som utarbetades i början av sjuttiotalet, inför lantmäteritaxan som trädde i kraft 1972. Därför är det intressant att titta närmre på de idéer och principer som ansågs vara viktiga för dess utformning och vilka principer som gällde dessförinnan.

30 MÖD F 9918-14.

31 MÖD F 10874-20.

32 Se till exempel MÖD F 10512-16 och F 2187-16.

33 Se till exempel MÖD F 5529-18 och F 4328-17.

34 MÖD F 5529-18.

13 2.4.1 Taxeutformningen fram till 1972

Taxorna som gällde fram till och med 1971 baserades på principen om att varje åtgärdsobjekt skulle bära sina kostnader individuellt, enbart med små undantag. Denna princip gällde dock efter att eventuellt statsbidrag inräknats i ersättningen. Statsbidrag kunde ges i de förrättningar, främst på landsbygden, där nyttan med förrättningen kunde ifrågasättas av sakägarna. Bidraget kunde vara betydande, upp till 60%, och delas ut vid ett stort antal förrättningar.³⁵ Det fanns tre olika ersättningsformer: sakersättning, tidersättning och ersättning efter överenskommelse, vilka alla baserades på samma princip. Det skulle därmed egentligen inte ha någon betydelse för den faktiska avgiften vilken ersättningsform som bestämdes i det enskilda fallet.³⁶ Sakersättning tillämpades för förrättningar av enhetlig natur. Till att böja med tillämpades den för de flesta typer av förrättningsåtgärder men från 1966 gällde den bara nybildning av fastigheter genom avstyckning eller tomtmätning och endast för lotter med en areal understigande 5 000 m². Vissa kostnader kunde tillkomma, såsom för arbete med mätning eller arkivutredning som översteg 4 timmar, då gällde tidtaxan.³⁷ Ersättning efter överenskommelse skulle baseras på en beräkning av tidsåtgång samt kostnader som om man tillämpat tidtaxan.

Tidtaxan innebar att debitering gjordes för den tid som lagts ned, dock inte eventuell restid, vilket var det främsta undantaget. Förrättningsavgiften kunde sättas ned av olika orsaker, dels fanns så kallad ”automatisk nedsättning”, dels en ”särskild nedsättning”. Den första kunde tillämpas bara vid särskilda typer av förrättningar, utanför detaljplanerat område. Den andra nedsättningen kunde tillämpas till exempel om förrättningen ställdes in, vägrades, om avgiften stod i uppenbart missförhållande till fastighetens värde eller tidsåtgången för förrättningen, om förrättningen var av stor allmän betydelse, med mera. Den särskilda nedsättningen skulle inte betraktas som en subvention utan som en korrektion av taxeavgiften. Bara i de fall den faktiskt var en subvention skulle den ersättas med hjälp av bidrag från det allmänna.³⁸

2.4.2 Lantmäteritaxan från och med 1972

I arbetet med att utforma den nya lantmäteritaxan (lantmäteritaxa 1971:1101) fördes det fram en rad nya resonemang, som avvek från hur det dåvarande taxesystemet var utformat. Detta kom sig av att 1970 års riksdag begärde en översyn av lantmäteritaxan och det fördes fram önskemål att åstadkomma en mer skälig fördelning av förrättningskostnaderna.

Lantmäteristyrelsen fick i uppdrag att utreda saken och landade i förslaget att avgifterna

35 SOU 1994:90. s. 44.

36 Prop. 1971:170. s. 3.

37 SOU 1994:90. ss. 44.

38 Prop. 1971:170. ss. 3–4.

14 anpassades till den nytta förrättningen hade för respektive berörd fastighet, enligt

”nyttoprincipen”.³⁹ Det handlade om att i högre grad ta hänsyn till åtgärdsobjektens bärkraft och belägenhet vid fördelning av de totala kostnaderna för förrättningsverksamheten. Objekt med särskilt stor ekonomisk bärkraft kunde förslagsvis belastas med en extra avgift om 100 kronor (i dåvarande penningvärde), medan objekt med sämre bärkraft skulle avlastas med samma belopp. Det exemplifierades att bostadsfastigheter inom tätorter eller fritidsfastigheter skulle kunna belastas högre, jämfört med objekt på glesbygden. Det konstaterades att det skulle innebära en taxedifferentiering byggd på att en viss del av kostnaderna för en grupp förrättningar skulle behöva påföras en annan förrättningsgrupp.⁴⁰ Detta förslag kritiserades, från remissinstanserna⁴¹ fördes det fram att eftersom förrättningsavgiften inte var en frivillig sådan kunde en sådan omfördelning betraktas som en kategoribeskattning. Det ansågs att eftersom den grundade sig i en politisk vilja borde den i stället finansieras av statsbudgeten.

Från andra instanser vitsordades förslaget i den mening att det skulle förenkla för sakägare att få tydlig information om vad en förrättning kostar. Det poängterades dock vilka svårigheter som kunde antas föreligga i att bestämma vilka förrättningsgrupper som generellt var i behov av nedsättningar, med exemplet att fastighetsbildning för jordbruksändamål i Skåne inte kan likställas med en sådan i Dalarna.⁴² Departementschefen ansåg till slut att det inte var lämpligt att omfördela kostnadsansvaret för förrättningar över sektorer på det föreslagna sättet. Beslutet blev i stället att höja avgiften för flerlottsavstyckningar, som ansågs vara den främsta avvikelsen i det rådande systemet från den föreslagna nyttoprincipen.⁴³

Regeringen beslutade om införandet av lantmäteritaxan och den trädde i kraft 1972.

Ersättningsformerna sakersättning, tidersättning samt ersättning efter överenskommelse kvarstod, enligt 3 § 1-2 st. lantmäteritaxa (1971:1101). Specifikt angavs även i dess 7 § att restid inte skulle debiteras. Detta gällde även sedan tidigare, syftet med detta var att restiden annars skulle föranleda orimligt höga kostnader för de förrättningar som utfördes i glesbygd.⁴⁴

39 SOU 1994:90. ss. 45.

40 Prop. 1971:170. s. 7.

41 Yttranden från Riksrevisionen samt Statskontoret.

42 Prop. 1971:170. s. 10–11.

43 Ibid. s. 13.

44 Ibid. s. 4.

15

2.5 Dagens regelverk för Lantmäteriets avgifter vid lantmäteriförrättningar

Inför den nya förordningen om avgifter vid lantmäteriförrättningar gjordes en utredning angående fastighetsbildningsverksamheten och dess finansiering, vilken låg till grund för regeringens proposition som lades fram år 1995. Utredningen hade lagt fram ett förslag att införa taktaxa, som kunde utformas på olika sätt. Förslaget om incitamentstaxa skulle innebära att en förrättningslantmätare lämnar ett besked om takpris när ett ärende startas. Om den slutliga kostnaden understeg takpriset skulle den eller de betalningsskyldige och lantmäterimyndigheten dela på mellanskillnaden. Ett annat förslag, tid/taktaxa, innebar i stället att taxan skulle baseras på takpriser och tidersättningar tillsammans med att möjligheten att teckna reglerande avtal.⁴⁵ Kommenterarna från remissinstanserna var bland annat att systemet skulle kräva en betydande central administration och ge små incitament till rationaliseringar.

Regeringen valde i stället att föreslå att tidersättning skulle vara huvudsaklig princip. Sakägarna skulle ha en direkt vinst av att bidra till en rationell handläggning av ärendet. För att komma till rätta med problemet att en renodlad timersättning kan vålla osäkerhet för sakägare skulle det även finnas möjlighet att få erbjudande om fast pris. För att begränsa regionala variationer noterades att det skulle vara möjligt att bortse från restider.⁴⁶

2 kap. 6 § 1 st. FBL föreskriver att kostnader för en förrättning ska betalas enligt de bestämmelser som gäller för aktuell fastighetsbildningsåtgärd och att gemensamma kostnader för skilda åtgärder ska betalas utifrån vad som för dem är skäligt. I förarbetena förklaras att denna skälighetsbedömning ska vila på vilken nytta de berörda fastigheterna har av åtgärden i fråga.⁴⁷ 2 kap. 6 § 2 st. anger vidare att kostnadsansvar även finns om en ansökan avvisas eller en förrättning ställs in, för de kostnader som uppkommit under förrättningens gång. För de inblandade sakägarna finns en möjlighet att komma överens om en annan fördelning av kostnaderna än vad lagen föreskriver. Sådana överenskommelser ska gälla, förutsatt att de inte tillkommit i otillbörligt syfte, enligt 3 st. I förarbetena förtydligas att denna ”spärr” är motiverad för att förhindra att betalningsskyldighetens fullgörande äventyras genom att parterna kommer överens om att fördela det till en part som saknar faktiska möjligheter att göra rätt för sig.⁴⁸ Lantmäterimyndigheten ska begära indrivning, om inte förrättningsavgiften betalats inom utsatt tid, framgår av 2 kap. 7 § FBL. Kronofogden kan således, på begäran av Lantmäteriet, se till

45 SOU 1994:90. ss. 301–302.

46 Prop. 1994/95:166. ss. 21–22.

47 Prop. 1969:128 del B. s. 93.

48 Ibid. s. 94.

16 att driva in beloppet från den betalningsskyldige.⁴⁹ Detta stärker bilden av förrättningsavgiften som en tvingande avgift, så som beskrivits ovan. ⁵⁰ Den som är missnöjd med förrättningsavgiften och det belopp den har fastställts till (beslutet om debitering) kan överklaga den inom 3 veckor från förfallodatumet, med stöd av 16 kap. 6 § 3 st. FBL. Överklagan får göras av den som ålagts att betala avgiften, oavsett om han eller hon är sakägare i förrättningen.

Beslut om förrättningsavgifter har prövats vid flera tillfällen i domstol. I domskälen från Högsta domstolen i NJA 2013 s. 980 konstaterades bland annat att det, just på grund av att en förrättning utgör myndighetsutövning, inte är möjligt att tillämpa konsumenttjänstlagen analogt i fråga om förrättningsavgifter. Därför är ett besked från myndigheten om uppskattat pris inte bindande och det kan således överskridas. Ställningstagandet avvek från dittills rådande princip om att 36 § konsumenttjänstlagen var analogt tillämplig på avgifter för lantmäteriförrättningar och att ett uppskattat pris därför inte fick överskridas med mer än 15 %.

I 10 kap. 10 § FBL förklaras hur förrättningskostnaden i samband med avstyckningar ska fördelas. Där anges att den ska fördelas skäligt, om inte styckningsdelarna har samma ägare.

Om det är en och samma ägare ska denne betala hela kostnaden, enligt 7 §. Denna princip om betalningsansvar utifrån skälighet utgör utgångspunkten när förrättningsavgifter ska fördelas, oavsett åtgärd. Praktiskt taget samma ordalydelse återfinns i 5 kap. 13 § om fastighetsreglering, 11 kap. 10 § om klyvning, 12 kap. 14 § om sammanläggning och 14 kap. 10 § om fastighetsbestämning. Det anges dock inte mer precist i lagen hur detta ska göras i praktiken.

Mer specifika angivelser hur avgiften ska beräknas och denna skälighetsbedömning göras får därför eftersökas i de föreskrifter som meddelats med stöd av FBL. I 3 § 1 st. förordning (1995:1459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar stadgas att Lantmäteriet får meddela föreskrifter om avgifter för förrättningar samt att de ska betalas in till lantmäterimyndigheten.

Till förordningen finns sådana föreskrifter, Lantmäteriets föreskrifter (LMFS). Vad gäller inbetalning av förrättningsavgiften får myndigheten enligt 3 § 2 st. besluta att den ska betalas i förskott innan ansökan tas upp för prövning, om det finns särskilda skäl. Av föreskrifterna tydliggörs att fastighetsbildningsmyndigheten kan nyttja den möjligheten om det finns särskild anledning att befara att förrättningskostnaderna inte kommer att betalas i tid.⁵¹

49 Lantmäteriets författningsförslag. ss. 9–10.

50 Även ett uttalande i Högsta domstolens dom NJA 2013 s. 980 styrker detta, där det konstateras att den offentliga maktutövningen vid en lantmäteriförrättning kan vara så påtaglig att den inte på något sätt kan likställas med en privaträttslig relation.

51 Till 3 §, LMFS 2019:4.

17 I 4 § i förordningen bestäms att avgiften ska beräknas utifrån tiden som behövs för handläggningen av förrättningen och införandet i fastighetsregistret. Ett fast belopp får bestämmas för vissa förrättningar, delar av förrättningar och i vissa fall införande i fastighetsregistret, om det finns särskilda föreskrifter om det. Det finns möjlighet för en sakägare att begära skriftligt anbud om avgiftens storlek, vilket lantmäterimyndigheten ska lämna om det är möjligt, för en viss förrättning eller del av förrättning, enligt 5 §. Detta innebär alltså att det finns två sätt att bestämma avgiften: genom tidsdebitering eller utifrån överenskommelse om fast pris. Dessa beskrivs mer ingående nedan. Utöver detta finns vissa schablonmässiga fasta avgifter kopplade till en förrättning. Det är så kallade grund- och tilläggsbelopp, varav det första tas ut i varje förrättningsärende med en ansökan och det senaste i varje sådant som omfattar minst tre fastigheter eller fler.⁵² Förrättningsavgiften och dess olika delar ska antecknas ned, vilket benämns som en räkning, enligt 8 § förordningen om avgifter vid lantmäteriförrättningar. Räkningen ska betalas oavsett om den, eller förrättningsbeslutet, överklagas. Av 9 § framkommer att räkningar även kan upprättas för utfört arbete under förrättningens gång, så kallade ”delräkningar”. Vissa möjligheter till nedsättning av avgiftsbeloppet finns ännu idag, men bara i specifika situationer. Det gäller till exempel om en fastighetsreglering har effekten att en fastighet, samfällighet eller ett servitut kan avföras från fastighetsregistret eller om behovet av lantmäteriförrättningen beror på en naturolycka. För att kunna sätta ned en avgift i en förrättning krävs idag ett särskilt beslut av generaldirektör, jämfört med de tidigare automatiska respektive särskilda nedsättningarna.⁵³

2.5.1 Tidsdebitering och tidsberäkning

Tidsdebitering sker för den tid som krävs för att handlägga ärendet och efterföljande registrering i fastighetsregistret, samt eventuella kostnader som uppkommit under handläggningen. Tiden debiteras med olika belopp beroende på vem som arbetar med ärendet.

Till och med 2019 var det högsta timbeloppet den seniora förrättningslantmätarens, eller specialistens, vars tid debiterades med 1700 kronor per timme. Två olika grupper av förrättningslantmätare fanns, tiden för den som befann sig i steg 2 debiterades med 1550 kr och tiden för den i steg 1 debiterades med 1420 kronor. Även kar- och mätningsingenjörernas tid debiterades med 1420 kronor. Det lägsta timbeloppet var den biträdande handläggaren, vars tid debiterades med 1150 kronor per timme.⁵⁴

52 Till 4 §, 5 pt. LMFS 2018:5.

53 Till 7 §, LMFS 2018:5.

54 Till 4 §, 2 pt. LMFS 2018:5. Värt att nämna är att vissa av handläggarrollerna i dag har bytt titel.

18 Debitering sker för påbörjad kvarts arbete, med en fjärdedel av timbeloppet. Om förrättningsarbete utförs under kväll eller helg, i samförstånd med sakägare, utgår ett tillägg om 300 kronor per timme utöver ordinarie timtaxa för måndag-torsdag efter 18.00, och med 600 kronor per timme, fredag efter 18.00 till och med söndag.⁵⁵

Som ovan nämnts är det inte allt arbete som debiteras. Sådana exempel är restid, vägledning och rådgivning av allmänt slag, aktrensning och arkivering samt rådgivning till kollegor i den lärande organisationen. Olika kostnader som inte heller ska föranleda debitering är sådana för bland annat resor, tolkar, gode män, lokaler för sammanträden, systemförvaltning och delgivningar såsom kungörelse- och stämningsdelgivningar.⁵⁶ Vid eventuella felaktigheter i förrättningar ska ersättning inte tas ut för sådant merarbete som följt av oriktigt förfarande, felmätning eller felräkning, som förorsakats av lantmäterimyndigheten.⁵⁷ Om det är möjligt ska sakägarna informeras om vad avgiften i en förrättning kan antas bli, vilket ska antecknas ned på dagboksbladet i ärendet. När handläggaren lämnat information om vad den slutliga kostnaden kan antas bli men det under ärendets gång visar sig att den kommer att bli högre än så ska sakägarna meddelas på nytt.⁵⁸

2.5.2 Överenskommelse om fast pris

Sakägarna i en förrättning ska informeras om möjligheten till fast pris och Lantmäteriet ska ge förslag till sådant i alla lägen då det är möjligt. Det förutsätter att det går att ha en uppfattning om förrättningens omfattning och tillhörande kostnader. Givetvis förutsätts även att sakägarna, och eventuella andra betalningsskyldiga, godtar överenskommelsen. Beräkningen görs utifrån ärendets förväntade omfattning och svårighetsgrad samt det kalkylunderlag som är tillgängligt.

Vägledning hämtas från erfarenhet och vad som är känt om ärenden av likvärdigt slag, såsom vad gäller tidsåtgång. Det läggs även till ett påslag för sådant som inte går att förutse – detta anpassas utifrån förhållandena i ärendet.⁵⁹

55 Till 4 §, 2 pt. LMFS 2018:5.

56 Lantmäteriets handbok: Avgifter vid lantmäteriförrättningar. ss. 21–22.

57 Till 1 §, LMFS 2019:4.

58 Lantmäteriets handbok: Avgifter vid lantmäteriförrättningar. s. 10.

59 Ibid. ss. 24–26.

19

3 Förrättningsavgifter i praktiken

I detta avsnitt redovisas först förrättningskostnader och ytterligare faktorer kvantitativt, indelat per län. Därefter följer en beskrivning samt analys av de utvalda förrättningarna och hur de kan skilja sig åt i olika delar av landet. Valet har gjorts att inte redovisa ärendena i detalj givet att det inte ska vara möjligt att härleda uppgifter av ekonomiskt slag till enskilda personer.

3.1 Den genomsnittliga avgiften varierar i olika delar av Sverige

Att stycka av en fastighet med en styckningslott kostar i genomsnitt knappt 52 600 kronor, men kostnaden varierar över landet. I Kronobergs län, med den lägsta genomsnittliga kostnaden, faktureras i snitt knappt 42 500 kronor för en avstyckning.

Tabell 1. Statistik över utförda förrättningar: förrättningsavgift, handläggningstid (timmar), andel utförda mätningar. Länsvis. Rangordning inom parentes.

Län Antal Avgift (kr),

medelvärde

Avgift (kr), median

Tid (h), medelvärde

Avgift (kr), St. av.

Tid (h), St. av.

Mätning, andel Blekinge 35 48 200 (15) 46 000 (15) 32,4 (17) 19 000 (4) 15,6 (9) 94,3%

Dalarnas 74 44 200 (19) 44 400 (18) 30,9 (19) 11 300 (16) 11,7 (16) 81,1%

Gotlands 38 55 800 (3) 56 100 (3) 45,8 (4) 10 800 (18) 12,9 (13) 97,4%

Gävleborgs 29 43 100 (20) 41 300 (20) 28,5 (20) 13 400 (11) 10,7 (19) 93,1%

Halland 66 52 900 (6) 51 300 (6) 43,3 (7) 11 200 (17) 16,8 (8) 95,5%

Jämtlands 40 48 500 (13) 48 500 (11) 36,5 (10) 10 800 (19) 12,7 (14) 97,5%

Jönköpings 69 50 200 (9) 48 800 (10) 35,6 (13) 11 900 (13) 10,9 (18) 95,7%

Kalmar 51 49 500 (11) 46 900 (14) 33,5 (14) 16 400 (5) 12,2 (15) 96,1%

Kronobergs 27 42 500 (21) 39 200 (21) 28 (21) 11 300 (15) 8,4 (21) 96,3%

Norrbottens 87 49 000 (12) 47 300 (13) 45,1 (5) 11 500 (14) 23,1 (2) 97,7%

Skåne 110 46 700 (17) 43 300 (19) 31,6 (18) 14 500 (9) 14,2 (12) 93,6%

Stockholm 179 68 200 (1) 60 700 (1) 55 (1) 28 800 (1) 31,6 (1) 96,1%

Södermanlands 81 55 000 (4) 49 500 (8) 43,4 (6) 22 200 (3) 18,6 (7) 95,1%

Uppsala 48 61 200 (2) 56 900 (2) 51,9 (2) 23 300 (2) 22,6 (3) 97,9%

Värmlands 44 46 000 (18) 44 500 (17) 32,9 (16) 12 100 (12) 9,5 (20) 86,4%

Västerbottens 34 47 200 (16) 44 500 (16) 36,5 (11) 10 600 (20) 21,0 (4) 100,0%

Västernorrlands 7 48 400 (14) 48 000 (12) 42,1 (8) 7 500 (21) 14,4 (11) 100,0%

Västmanlands 25 54 800 (5) 51 400 (5) 47,1 (3) 16 300 (6) 20,4 (5) 96,0%

V. Götalands 297 51 700 (7) 49 300 (9) 40 (9) 14 800 (8) 19,2 (6) 97,3%

Örebro 24 50 900 (8) 53 500 (4) 33,1 (15) 15 200 (7) 11,6 (17) 87,5%

Östergötlands 23 49 600 (10) 49 600 (7) 35,9 (12) 14 000 (10) 15,2 (10) 100,0%

Total 1388 52 600 49 500 40,5 18 600 21 95,1 %

20 I Stockholm landar priset i stället i snitt på knappt 68 200 kronor, en skillnad på cirka 25 700 kronor. Medianen är däremot 39 200 kronor för Kronoberg och 60 700 kronor för Stockholm.

Detta förhållande, lägre median än medelvärde, gäller generellt för de flesta län (förutom Dalarna, Gotland och Örebro, där medelvärdet i stället understiger medianen). Det är tänkbart att det finns förrättningar som ”sticker ut” prismässigt, antingen nedåt eller uppåt, och att de är så pass olika de övriga att det i en mer utförlig studie vore motiverat att granska dem närmre för att sedan exkludera dem från beräkningarna, för att uppnå ett så representativt datamaterial som möjligt. Median och medelvärde skulle i så fall närma sig varandra.

Fig 1. Medelvärde

förrättningsavgifter (länsvis).

Desto mörkare färg, desto högre avgift.

Fig. 2. Medelvärde handläggningstid i timmar (länsvis). Desto mörkare färg, desto längre handläggningstid.

Fig. 3. Standardavvikelse, förrättningsavgifter (länsvis).

Desto mörkare färg, desto större spridning (variation).

21 Länens rangordning utifrån genomsnittlig handläggningstid är i stort sett den samma som vad gäller genomsnittlig förrättningskostnad, men med vissa variationer. Vidare varierar spridningen i pris för förrättningar inom ett och samma län. I Västerbottens län varierar priserna för avstyckningsförrättningar med upp till drygt 10 600 kronor, 18 200 kronor mindre jämfört med förrättningarna i Stockholm, som kan variera med upp till drygt 28 800 kronor.⁶⁰ Utifrån detta kan det konstateras att det finns geografiska variationer i förrättningskostnader mellan Sveriges län och att variationen inom länen är olika stor. Kartorna (figur 1-3) visar det relativa förhållandet mellan länen gällande genomsnittlig förrättningsavgift, handläggningstid samt avgiftsvariation inom länet. Den ljusaste färgen symboliserar det lägsta värdet och den mörkaste färgen det högsta värdet. Således kan det förstås av figur 1 att Stockholm är länet med högsta genomsnittliga förrättningsavgift och Kronoberg det med den lägsta (samma förhållande framgår av figur 2 vad gäller handläggningstid). Av figur 3 kan det förstås att Stockholm även är det län där förrättningsavgifterna varierar mest, medan Västernorrland är det län där de varierar minst. Enbart av att granska dessa kartor kan vissa mönster urskiljas. Länen i Mälardalen (Stockholm, Uppsala, Södermanland, Västmanland) framträder i mörka färger på samtliga kartor, även Gotland (som dock har lägre spridning bland avgifter inom länet). Norr om dessa finns ett band av län, Gävleborg, Dalarna och Värmlands, som ligger betydligt lägre vad gäller genomsnittlig avgift samt handläggningstid. Samtliga län norr om dessa visar på ett och samma mönster: de har förhållandevis lång handläggningstid, men ligger relativt sett lägre sett till förrättningsavgifter. Det motsatta gäller för Örebro och flera andra län i Götaland, där handläggningstiden är jämförelsevis kortare och avgifterna högre.

Av resultaten i denna undersökning kan det förstås att det förekommer betydande kostnadsvariationer bland Lantmäteriets lantmäteriförrättningar avseende avstyckningar för bostadsändamål. Dessa variationer tycks vara kopplade till geografiskt område givet att den genomsnittliga förrättningskostnaden är olika på olika platser i landet. Det ska dock påminnas om att denna statistik ska tolkas med försiktighet, eftersom datamaterialet inte har kunnat bearbetas och kontrolleras så noggrant som annars skulle ha gjorts, om målet hade varit att dra slutsatser bara utifrån den statistiska analysen. Det går till exempel inte att veta vilka tänkbara insamlingsfel som finns, vilka skevheter som förekommer i materialet eller hur de är fördelade.

För att kunna säga med säkerhet (eller åtminstone ett visst mått av säkerhet) att dessa geografiska prisvariationer existerar samt hur stora de är skulle en mer utförlig statistisk

60 I denna jämförelse bortses från Västernorrlands län då antalet ärenden av det aktuella slaget enbart uppgick till sju. Det låga antalet kan innebära en sämre kvalitet i resultatet.

22 undersökning behöva utföras. Vissa skillnader i det statistiska resultatet är dock påfallande stora och av den orsaken finns skäl att utifrån dessa resultat resonera kring vad orsakerna till det kan vara. Andra skillnader framträder betydligt mer subtilt. Vissa av dessa kan bero på slumpen, främst vad gäller den kvalitativa undersökningen av enskilda förrättningar. Det skulle kunna motivera mer djupgående undersökningar för att säkrare kunna veta vilka skillnader som faktiskt förekommer och i vilken omfattning.

3.2 Vilka skillnader kan upptäckas mellan utförda avstyckningar?

Förrättningar från fem olika län har valts ut för den kvalitativa undersökningen. Länen är Dalarna, Kronoberg, Norrbotten, Stockholm och Örebro. Tre förrättningar har plockats från varje län, dock fyra från Stockholm, där betydligt många fler förrättningar genomförts. Dessa län har valts då de statistiskt skiljer sig från varandra. Förrättningarna beskrivs nedan i löpande text. I denna lyfts det särskilt fram om det är några särskilda frågor som det går att utläsa har krävt mycket arbete eller utredning, enligt förrättningsprotokoll, dagboksblad och övriga handlingar i akten. En skillnad som har varit tydligt framträdande mellan förrättningarna är akternas storlek och dagboksbladens längd. Den stora majoriteten av förrättningarna har haft sidantal mellan 20–30 sidor och dagboksblad om 3 sidor (plus eller minus 1 sida). I Stockholm har de utvalda förrättningarna haft akter omfattande 77, 76 40 respektive 22 sidor och dagboksblad om 15, 7, 7, 5 och 2 sidor.

3.2.1 Komplicerat att bedöma vilken betydelse olika faktorer har

Något som inte går att uttala sig om är vilken betydelse en eventuell detaljplan har. Bara två av de studerade förrättningarna visat sig ske inom sådant, båda två i Stockholms län. I ett av dessa ärenden var planens genomförantetid redan utgången och kontakt togs med kommunen angående fastighetens storlek. I övrigt har förrättningarna utförts utanför detaljplanerat område, de flesta som avstyckningar från stora skogs- eller jordbruksfastighet. I ett par situationer har undantagsregeln i 3 kap. 9 § tillämpats. I majoriteten av ärendena har servitut antingen inrättats eller ändrats (om inte både och). Det har inte varit möjligt att få någon uppfattning heller om hur mycket detta påverkar utredningsbehovet då det tycks ha varierat så pass mycket. Främst förekomsten av avtalsservitut och andra rättigheter tycks vara något som kan vara arbetskrävande då det i flera ärenden varit nödvändigt att kontakta innehavare av dessa för att veta huruvida de påverkas av åtgärden eller ej. Generellt kan det utifrån den här undersökningen konstateras att frågor om möjligheter att anordna vatten och avlopp sällan innebär någon större utredning. I näst intill alla studerade förrättningar har det kort konstaterats att det går att lösa

23 inom den egna fastigheten, i något enstaka fall har det inrättats servitut för det. Anslutning till befintlig gemensamhetsanläggning har varit en vanligt förekommande åtgärd bland de studerade ärendena. Det har i de allra flesta fall funnits angivet i beslutet från bildandet av gemensamhetsanläggningen vilka andelar som ska gälla. När så inte varit fallet har valet gjorts att avvakta med att formellt ansluta fastigheten, med notering att det skjuts upp till framtida förrättning enligt anläggningslagen. I några enstaka fall har samfälligheten som driver anläggningen haft synpunkter på vilken ersättning som ska erläggas för själva anslutningen, med hänsyn till att anläggningens värde ökat till följd av det arbete och underhåll de utfört på den. Det har förekommit en hel del kontakt i flera ärenden gällande anslutning till gemensamhetsanläggning, det har däremot inte upptäckts några variationer kopplade till geografi angående detta

3.2.2 Det tycks ändå finnas omständigheter som påverkar priset

En av de mest framträdande skillnaderna som kunnat noteras i denna undersökning är att priset för en förrättning fluktuerar mellan regioner, inte enbart mellan enskilda län. Stockholm och länen närmast kan urskiljas som en sådan större region. I Stockholms län är den genomsnittliga förrättningskostnaden den högsta, om 68 200 kronor, vilket kan jämföras med det genomsnittliga för landet i stort, 52 600 kronor. Skillnaden om ungefär 7500 kronor mellan medianen och medelvärdet i Stockholms län avslöjar emellertid att medelvärdet har blåsts upp av att det finns några förrättningar som är betydligt dyrare än övriga. Utifrån att Stockholms län och de omkringliggande, med flera stora städer såsom Stockholm, Uppsala och Västerås, har jämförelsevis höga förrättningsavgifter kan det resoneras att en hög exploateringsgrad liksom stor efterfrågan på mark kan vara något som påverkar den slutliga förrättningsavgiften.

Av de studerade förrättningarna i Stockholms län kan det förstås att de varit förhållandevis utredningskrävande och det har, i högre grad än i övriga förrättningar, varit flera frågor i ett och samma ärende som behövt undersökas mer djupgående. Det verkar även finnas en tendens till en högre grad av kundkontakt. Detta stöds även av det faktum att Stockholm är det län där förrättningarna tar längst tid i timmar att handlägga, vilket avspeglas i de studerade förrättningarna. Handläggningstiden för de förrättningar som hör till Stockholms län uppgick till 43, 47, 52 och 58 timmar. Det kan jämföras med Kronobergs län, där förrättningarna tog mellan 26 och 30 timmar att handlägga, och Dalarna, där de tog mellan 23 och 32 timmar. Att ärendena krävt mer utredning kan även misstänkas vara förklaringen till att dessa akter varit betydligt större och dagboksbladen längre. Antagandet att närhet till stora städer är något som innebär större utredningsbehov, längre handläggningstid och högre förrättningsavgift stöds av

24 att även Västra Götaland enligt statistiken ligger högt vad gäller handläggningstid och förrättningskostnader. Det faktum att Skåne ligger bland de länen med kortast handläggningstid och lägsta förrättningskostnader talar dock emot det.

En annan omständighet som kan noteras är det ”band” av län mitt i landet, Värmland, Dalarna och Gävleborg, som alla har statistiskt sett låga genomsnittliga förrättningsavgifter och kort handläggningstid i antal timmar. De bryter tydligt av mot länen söder om, med längre handläggningstid och högre avgifter. I förhållande till länen norr om är skillnaderna dock inte fullt lika stora. En tänkbar orsak till detta är att ärendena i Värmlands, Dalarnas och Gävleborgs län helt enkelt kräver mindre utredning, vilket det finns en antydan till i analysen av utvalda förrättningar från Dalarnas län. En annan sak som är intressant att notera är att Dalarnas och Värmlands län är de två län som utförde mätningar i lägst utsträckning. Det faktum att en mätningsingenjör inte behövt utföra en mätning kan vara en del av förklaringen att länen har en kortare handläggningstid liksom lägre genomsnittliga förrättningskostnader. De situationer då mätning inte behövt utföras har i de studerade förrättningarna varit när rådande fastighetsgränser ska fortsätta att gälla – men stamfastigheten (det kan även vara en samfällighet) består av flera delområden, där ett helt sådant styckas av. Stamfastigheten kommer således fortfarande att finnas, men det specifika området blir till en egen fastighet.

Ytterligare ett län med korta handläggningstider är Örebro, som utifrån denna statistik också utför mätningar i något lägre utsträckning.

Vidare kan det noteras att förrättningsavgifterna och handläggningstiden i timmar är lägst i Kronobergs län. Även Skåne och Blekinge län har bland de lägsta avgifterna, i övrigt är rangordningen för länen i Götaland ganska växlande. Till exempel har Gotland den tredje högsta genomsnittliga förrättningskostnaden och Halland den sjätte. De studerade förrättningarna tillhörande Kronobergs län har inte givit någon direkt ledning i vad som kan tänkas vara orsaken till de låga avgifterna, omständigheterna i de olika ärendena har varit olika varandra och krävt utredningar av olika slag. Ett av ärendena var mycket kort och framstod som okomplicerat, det förekom inte heller någon kontakt med sökande. Det faktum att de enda förrättningarna där ingen kontakt med sökande förekommit hör till två av de tre län med kortast handläggningstid i timmar liksom lägsta genomsnittliga förrättningskostnad antyder att låg grad av kundkontakt sänker den slutliga avgiften. Det är logiskt utifrån att ett telefonsamtal eller en mejlväxling i sig tar tid – vilket ökar antalet timmar och mängd arbete som ska debiteras. I två