Skadestånd enligt jordabalkens indirekta besittningsskydd: Motsvarar ersättningen lokalhyresgästens verkliga förlust?

(1)

Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng

Skadestånd enligt jordabalkens indirekta besittningsskydd

Motsvarar ersättningen lokalhyresgästens verkliga förlust?

Författare: Per Englund

Handledare: Docent Erika P Björkdahl

(2)

Förkortningar

ExprL Expropriationslag (1972:719) JB Jordabalk (1970:994)

NJA Nytt juridiskt arkiv

RB Rättegångsbalk (1942:740) RH Rättsfall från hovrätterna SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning

(3)

Innehåll

1 Inledning ... 7

1.1 Bakgrund ... 7

1.2 Syfte och frågeställningar ... 8

1.3 Metod och material ... 9

1.4 Avgränsningar ... 10

1.5 Disposition ... 10

2 Det indirekta besittningsskyddet ... 12

2.1 Begreppet indirekt besittningsskydd ... 12

2.2 Parterna disponerar över avtalet ... 12

2.3 Syftet med ett indirekt besittningsskydd ... 13

3 Uppsägning av lokalhyresavtal ... 15

3.1 Utgångspunkter för uppsägning ... 15

3.2 Besittningsskyddsbrytande grunder ... 16

3.2.1 Hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser ... 16

3.2.2 Rivning eller ombyggnad ... 17

3.2.3 Annan godtagbar anledning (”Generalklausulen”)... 18

3.2.4 Hyresvärden kräver skäliga villkor i överenstämmelse med god sed ... 20

3.3 Följder av hyresvärds bristfälliga eller tvetydiga uppsägning ... 20

3.3.1 Uppsägningen i Stadshusmålet ... 20

3.3.2 Förbud mot kompletterade uppsägningsskäl ... 21

3.3.3 Ett avvikande avgörande från Svea hovrätt ... 22

3.3.4 Slutsatser om rättsläget ... 22

3.3.5 Alternativa lösningar ... 24

4 Ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB ... 26

4.1 Utgångspunkter ... 26

4.2 Minimiersättning ... 26

(4)

4.3 Annan förlust ... 27

4.3.1 Utgångspunkter ... 27

4.3.2 Ersättningsgilla förluster ... 28

4.3.3 Särskilt om rörelseskador ... 29

4.4 Expropriationsrättsliga beräkningsgrunder ... 30

4.4.1 Särskilt om annan ersättning enligt ExprL ... 31

4.5 Jämkning av ersättning ... 33

4.5.1 Utrymmet för jämkning ... 33

4.5.2 Har hyresgästen en skyldighet att begränsa sin rörelseskada? ... 35

5 Värderingsmetoder ... 38

5.1 Utgångspunkter ... 38

5.1.1 Företagsvärdering enligt lagförarbetena ... 38

5.1.2 Discounted Cash-flow ... 40

5.2 Marknadsvärdeprincipen ... 41

5.2.2 En osammanhängande rättstillämpning av marknadsvärdeprincipen ... 42

5.3 Att välja rätt metod ... 43

5.3.1 Utgångspunkter enligt rättskällorna... 43

5.3.2 Vilken metod bör tillämpas? ... 44

6 Skadestånd i blandade avtal ... 47

6.1 Problembeskrivning ... 47

6.2 Skadeståndsunderlagets förhållande till avtalsklassificering ... 47

6.2.2 Enhetslinjen ... 47

6.2.3 Separationslinjen ... 49

6.2.4 Avtalsklassificeringens betydelse för skadeståndsunderlaget ... 50

6.3 Rörelsens berikande av hyresvärdens verksamhet ... 52

(5)

6.3.1 Hyresgästens gynnas av hyresvärdens investeringar ... 52

6.3.2 Hyresvärdens berikande i Stadshusmålet ... 53

6.3.3 Skadeståndets påverkan av hyresvärdens berikande ... 54

7 Sammanfattning av slutsatser ... 56

7.1 Slutsatser ... 56

7.2 Sammanfattande analys ... 58

(6)

(7)

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Lokalhyresgäster tillerkänns enligt jordabalken (1970:994) (”JB”) ett indirekt besittningsskydd. Enligt denna form av besittningsskydd kan hyresgästen, till skillnad från vad som gäller i fråga om hyra av bostad, inte göra anspråk på hyreslokalen om hyreskontraktet sägs upp. Därmed kan en lokalhyresvärd alltid tvinga sin hyresgäst till avflyttning genom uppsägning av avtalet. Istället för att tillerkännas en rätt att stanna kvar i lokalen tillhan- dahålls i lokalsammanhang en rätt till ekonomisk kompensation för hyresgästen under förutsättning att hyresvärden saknat godtagbara skäl för uppsägningen.¹

Betydelsen och de faktiska verkningarna av att förlora ett hyresavtal varierar utifrån om- ständigheterna i det enskilda fallet. En kommersiell verksamhet kan många gånger fortsatt bedrivas i andra lokaler, emellanåt förekommer däremot att rörelsens beroende av den specifika lokalen är så trängande att verksamheten inte kan bedrivas på annan adress. I enlighet med hyresgästens indirekta besittningsskydd har hyresvärden i dessa situationer en skyldighet att ersätta hyresgästen för rörelsens minskade värde, eller i ytterligheten för förlusten av rörelsen i sin helhet till följd av dess avveckling.²

Under senare tid har ett antal uppmärksammade rättsprocesser förekommit där hyresgäst- sidan med stöd av bestämmelserna om indirekt besittningsskydd har yrkat på tämligen kännbara skadeståndsbelopp till följd av obefogad uppsägning av lokalhyreskontrakt.³ Det kanske mest intresseväckande målet avdömdes i Svea hovrätt i mars 2015 (”Stads- husmålet”). Hyresgästen i Stockholms stadshus tillerkändes i målet skadeståndsersättning uppgående till 136 000 000 kr. Beloppet kan jämföras med hyresgästens årliga hyra på 3 938 785 kr.⁴ Stadshusmålet är inte uppsatsens centrala tema, men väl en lämplig ge- staltning av flertalet problematiska frågeställningar med koppling till hyresgästers indirekta besittningsskydd.

Utifrån bl.a. Stadshusmålet kan domstolarnas syn på omfattningen av det skadestånd som utgår enligt reglerna om indirekt besittningsskydd ifrågasättas och analyseras. Därvid

1 12 kap. 56–60 §§ JB och Björkdahl, s. 237.

2 12 kap. 58 b § JB och Björkdahl, s. 237 ff.

3 Se bl.a. Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14 och den 14 april 2016 i mål nr T 481–

15.

4 Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr. T 1621–14.

(8)

uppkommer frågeställningar om konsekvenserna av att hyresvärden av misstag lämnar ett felaktigt uppsägningsskäl, hyresgästens ansvar att verka för en begränsning av sin skada och om hur blandade avtalsförhållanden – där det hyresrättsliga momentet konkurrerar med andra avtalsmoment i ett större affärssamarbete – rätteligen ska bedömas i ersätt- ningshänseende. En ytterligare aspekt som berörs är utifrån vilken värderingsmetod hy- resgästens förlust får och bör beräknas, dvs. enligt vilken metod skadeståndsersättningen beräknas.

Även om hyresvärdar i kommersiella hyresförhållanden har getts fria händer att självmant förfoga över sin egendom finns till följd av de betydande skadeståndsbeloppen goda skäl att vidta stor försiktighet för att undvika oanade kostnader och i ytterligheten konkurshot i dessa sammanhang. När rättsläget i fråga om det indirekta besittningsskyddet ställs på sin spets uppkommer frågor om den rådande balansgången mellan hyresgäst och hyres- värd överhuvudtaget kan anses tidsenlig i det rättsliga klimat som idag råder.

1.2 Syfte och frågeställningar

Trots betydelsen av det indirekta besittningsskyddet och dess potentiella ekonomiska följ- der kan betydande oförutsebarhet till följd av tvetydig, emellanåt motsägelsefull, rättstill- lämpning skönjas på rättsområdet. Det rådande rättsläget medför därigenom svårigheter för både hyresgäster och hyresvärdar att förutse och förstå sin rättsliga situation.

I den här uppsatsen görs en ansats att klargöra och utreda de tvetydigheter som jag upp- fattat har mest markant påverkan på skadeståndets bestämmande när en hyresgäst orsakas en rörelseskada till följd av hyresvärds obefogade uppsägning. Uppsatsens centrala syfte är att utreda om de frågor som inte besvarats entydigt i rättstillämpningen riskerar att föranleda en överkompensation på så vis att hyresgästen erhåller ett skadeståndsbelopp överstigande dennes verkliga förlust. Uppsatsens mål är att utmynna i en analys om ifall samhällets rättsproducenter bör agera för att komma till rätta med potentiella problem.

För att uppnå uppsatsens syfte ska följande frågeställningar utredas;

 Vilken betydelse ska hyresvärdens uppsägningsskäl tillmätas i tvister om ersätt- ning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd?

 Vilken värderingsmetod bör tillämpas vid värdering av rörelseskador?

(9)

 Vilka möjligheter har domstolarna att jämka ersättningsbeloppet till följd av hy- resgästs underlåtenhet att begränsa sin rörelseskada?

 På vilket sätt påverkas ersättningsberäkningen vid rörelseskador av att hyresavtalet ingår som ett av flera moment i ett blandat avtalsförhållande?

1.3 Metod och material

Inom förevarande rättsområde finns ett förhållandevist robust rättskällematerial. Den sed- vanliga rättsdogmatiska metod som tillämpas för denna uppsats framställning kommer därvid att baseras på lagstiftning, lagförarbeten, rättspraxis och juridisk doktrin. Förarbe- ten och lagstiftning kommer framförallt att presenteras i uppsatsens inledande skede i syfte att skapa en uppfattning om rättsområdets grunder.

Utöver lag intar rättspraxis en särskilt betydelsefull roll för uppsatsens ämne då rättsom- rådet till stor del kommit att utvecklas på denna väg. Betydelsen av rättspraxis förstärks även av att flertalet av uppsatsens frågeställningar skapats genom en emellanåt tvetydig rättstillämpning. I detta sammanhang bör påpekas att även om det finns flertalet avgöran- den att tillgå, dessa kommer nästan uteslutande bestå av hovrättspraxis. Denna faktor får anses bidra till de många oklara rättsfrågor som behandlas i uppsatsen. Även om denna aspekt är intresseväckande bör även påpekas att bristen på prejudicerande avgöranden medför att uppsatsen innehåller flertalet resonemang baserade på avgöranden med be- gränsat rättskällevärde. I den mån varit möjligt har denna brist kompenserats med fram- förallt doktrinära uttalanden.

Vid användning av rättspraxis kommer i begränsad utsträckning även parternas inlagor i målet att beaktas. Anledningen till detta är främst att framställningen många gånger kan göras mer målande då parternas inlagor många gånger väl belyser den föreliggande pro- blematiken. Medveten om det låga, eller obefintliga, rättskällevärde som kan tillskrivas en partsinlaga kommer dylik källhantering utpekas tydligt.

Liksom underrättspraxis används emellanåt även artiklar i bl.a. Svensk Juristtidning. Dy- lika källor nyttjas för att nyansera diskussionen och förekommer nästan uteslutande i samband med åtgärdsförslag eller analys.

(10)

1.4 Avgränsningar

Det har befunnits ofrånkomligt att inte tillhandahålla vissa grundläggande förklaringar av de rättsliga element och regelverk som behandlas. Ett grundläggande mål med framställ- ningen är emellertid att utan onödig fördröjning påbörja de för uppsatsen centrala ana- lyserna. I den utsträckning detta är möjligt kommer därför av JB:s bestämmelser endast 12 kap. 56–60 §§ JB att beröras. En beskrivning av det direkta besittningsskyddet utgår därför helt.

I fråga om de företagsekonomiska resonemang som aktiveras i värderingssammanhang avser jag endast att beröra grundläggande tekniska detaljer. Målsättningen är visserligen att läsaren ska förstå skillnaden mellan de olika värderingsmetoderna, men djupare för- klaringar av beräkningen av exempelvis diskonteringsräntor och BETA-värden avstås i syfte att inte förvilla läsaren från uppsatsens centrala frågeställningar.

I övrigt kan påpekas uppsatsen åtskilliga gånger tenderar att beröra frågor om intresseav- vägning mellan hyresvärd och hyresgäst. Här kan noteras att jag inte har för avsikt att ta några politiska ställningstaganden i denna framställning. De resonemang som förs och slutsatser som fastställs är därför avsedda att enbart vara rättsligt motiverade. Däremot kan inte frångås att olika slutsatser naturligt ger uttryck för olika intressen.

1.5 Disposition

Uppsatsen disponeras på så sätt att läsaren först ges en grundläggande uppfattning om regelverket kring det indirekta besittningsskyddet och när besittningsskyddet aktuali- seras, varvid även bestämmelsen i 12 kap. 57 § JB berörs. Bestämmelsen anknyter till skälet för uppsägningen av hyresförhållandet varför betydelsen av hyresvärdens uppsäg- ningsskäl och av misstag felformulerade uppsägningsskäl kommer att behandlas i detta avsnitt.

Detta åtföljs av en övergång från de hyresrättsliga reglerna till expropriationsrättens riktlinjer för beräkning av rörelseskador. Läsaren förväntas härigenom få en betydande in- blick i lagstiftningens ursprung, framförallt i fråga om vilka beräkningsmetoder som fö- reskrivits av lagstiftaren och vilka grundläggande principer domstolarna har att förhålla sig till vid ersättningsberäkningen. Till detta kommer även en kortare diskussion om vilka av hyresgästens förluster som rätteligen ska betraktas som ersättningsgilla. Redogörelsen

(11)

för lagstiftning och tillhörande förarbeten följs upp av en diskussion baserad på rättspraxis avseende domstolarnas möjligheter att jämka skadeståndsersättningen i förevarande fall.

Särskilt utrymme ägnas i sammanhanget åt att analysera hyresgästens potentiella skyldighet att på egen hand försöka finna en ersättningslokal.

Den lagstiftningsbaserade beskrivningen av ersättningsreglerna uppföljs därefter av en redogörelse för vilka metoder domstolarna har valt att tillämpa efter lagstiftningens tillkomst. Domstolarna har i dessa sammanhang inte alltid följt en konsekvent linje, vilket föranleder den diskussion om tillämpliga värderingsmetoder som därefter följer.

Uppsatsens avslutande moment tillägnas en analys av skadeståndsberäkningen i situation av blandade avtal där hyresrättsliga avtalsmoment ingår i ett större affärssammanhang.

Detta avsnitt är nästan uteslutande präglat av rättspraxis och innefattar dels frågor om hur beräkningsunderlaget kan påverkas av domstolens avtalsklassificering, dels betydelsen av att hyresvärden genom sina kapitalinsatser och investeringar främjat hyresgästens goodwillvärde.

Avslutningsvis sammanbinds de berörda momenten varvid slutsatser presenteras. Lös- ningsförslag och diskussion kring de berörda frågorna kommer löpande att presenteras i uppsatsen där jag funnit det rådande rättsläget otydligt eller otidsenligt.

(12)

2 Det indirekta besittningsskyddet

2.1 Begreppet indirekt besittningsskydd

Enligt bestämmelserna i 12 kap. 56–60 §§ JB tillerkänns lokalhyresgäster ett indirekt besittningsskydd. Ordet indirekt utgör en åtskillnad från det direkta besittningsskydd som tillkommer bostadshyresgäster. JB erbjuder som huvudregel bostadshyresgästen en rätt att förlänga hyresavtalet om hyresvärden säger upp avtalet utan godtagbara skäl. Bostads- hyresgästen har därför en direkt rätt att förlänga sin besittning av hyresobjektet. Lokalhy- resgästen kan däremot tvingas till avflyttning om hyresvärden så önskar. Om ett godtagbart uppsägningsskäl saknas uppstår däremot en ersättningsskyldighet för sådana skador och kostnader som åsamkats hyresgästen till följd av uppsägningen. Besittningsskyddet anses därför ha en indirekt karaktär.⁵

Ett indirekt besittningsskydd tillerkänns lokalhyresgäster om inte hyresförhållandet upp- hör innan det varat nio månader eller hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten förverkats, alternativt om pantsatt säkerhet eller borgen ställd till säkerhet för avtal om hyra av lokal har försämrats.⁶

2.2 Parterna disponerar över avtalet

12 kap. 1 § femte stycket JB föreskriver att överenskommelser i strid med lagens bestäm- melser är utan verkan om detta är till nackdel för hyresgästen. Holmqvist och Thomsson menar emellertid att det står parterna fritt att efter en inträffad händelse, med bindande verkan, träffa överenskommelser i strid med bestämmelserna i 12 kap. JB.⁷ Med detta menas förmodligen att hyresgästen genom eftergift kan avstå sitt besittningsskydd.

Lagen tillhandahåller ingen motsvarande bestämmelse som befriar hyresvärd från miss- gynnande överenskommelser. I detta hänseende tillskriver JB därmed ett starkare skydd för hyresgäster än för hyresvärdar. I fråga om lokaluppåtelser förekommer dock flertalet bestämmelser i 12 kap. JB där parterna tillerkänns en möjlighet att själva disponera över avtalsinnehållet – även om överenskommelsen är till nackdel för hyresgästen i jämförelse

5 Björkdahl, s. 237 ff.

6 Se 12 kap. 56 § JB.

7 Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 1 § JB.

(13)

med de lagstadgade rättigheter som tillhandahålls i JB.⁸ Parterna kan exempelvis avtala om att lokalen ska tillhandahållas i ett sämre skick än vad som allmänt föreskrivs i JB⁹ eller att upplåtelsen ska förenas med att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd.¹⁰ En förutsättning för att avståendet ska anses bindande är att det görs skriftligt i en särskilt upprättad handling. Genom detta formkrav synliggörs avståendet mer påtagligt för hyres- gästen, vilket säkerställer dennes medvetenhet om en sämre rättslig utgångsposition än vad en lokalhyresgäst generellt kan ställa krav på enligt JB.¹¹

Möjligheten att disponera över avtalet bidrar till utökad flexibilitet, varigenom hyresavtalet i större utsträckning kan anpassas exempelvis efter den rörelse som av hyresgästen bedrivs i lokalen. Det kan tänkas att reglerna om hyresgästens indirekta besittningsskydd kan avskräcka en hyresvärd från avtalsingående om denne har andra framtidsplaner för lokalen inom en överskådlig framtid. I en dylik situation kan hyresgästen erbjudas ett hyresavtal med förmånligare hyra i utbyte mot att besittningsskyddet avtalas bort.¹² En tydlig balansgång mellan hyresvärdens intressen och hyresgästens trygghet kan dock skönjas i och med hyresvärdens skyldighet att manifestera överenskommelsen i en separat handling.

2.3 Syftet med ett indirekt besittningsskydd

Björkdahl menar att besittningsskyddet ska betraktas som ett avsteg från den grundläg- gande avtalsfrihet som präglar förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd i fråga om lokalupplåtelser och att besittningsskyddet ger hyresgästen en grundläggande trygghet i sin besittning.¹³ Behovet av ett rättsligt skydd för hyresgäster vid upplåtelse av lokal gör sig särskilt tydligt gällande när hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet av något slag och betingas väsentligen av intresset för hyresgästen att inte gå miste om ofta betydande ekonomiska värden som tillskapats genom arbete och kapitalinsatser.¹⁴ Därmed utgör lagstiftningen ett skyddsregelverk för hyresgästens investeringar i lokalen.¹⁵ Att lagstiftaren

9 12 kap. 9 § andra stycket JB.

10 12 kap. 56 § andra stycket JB.

11 Björkdahl, s. 77 ff.

12 Se Stockholms tingsrätts dom den 15 juni 2016 i mål nr T 12061–14, där det av domskälen där parterna i sina förhandlingar balanserat hyressättning med ett eventuellt avstående av besittningsskydd.

13 Björkdahl, s. 237 f.

14 Se bl.a. NJA 2013 s. 1112 och Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14.

15 NJA 2013 s. 1112.

(14)

föredragit att låta hyresgästen kompenseras ekonomiskt istället för att direkt säkra dennes besittning till lokalen har betraktats som ändamålsenligt i kommersiella sammanhang.¹⁶ Även om främst ekonomiska intressen kan skönjas i fråga om lokalupplåtelser måste även sociala värden beaktas.¹⁷

Förekomsten av ett besittningsskydd, direkt eller indirekt, förefaller vara en rimlig åtgärd för att säkerställa en ändamålsenlig förutsebarhet för lokalhyresgästers besittning och att denne inte avskräcks från att göra sådana nödvändiga investeringar i lokalen som krävs för en framgångsrik verksamhet. Effekterna av besittningsskyddet, utformat som ett ska- deståndsinstitut, är såväl preventiva som reparativa. Hyresvärden avskräcks genom den potentiella ersättningsskyldigheten från att frånta hyresgästen dennes besittning på ett oförutsebart sett.¹⁸ Samtidigt bibehålls hyresvärdens möjlighet att själv förfoga över sin fastighet, med eventuell ersättningsskyldighet som följd. Visserligen inskränks hyresvär- dars dispositionsrätt över den egna egendomen. Förutsatt att hyresvärden inte har ett eget intresse av lokalen får det förmodas att det ligger i dennes intresse att lokalens fortlöpande uthyrning säkerställs. En dylik, förbättrad uthyrningsfrekvens, uppnås rimligen till följd av besittningsskyddets effekter, dvs. hyresgästens känsla av trygghet för kapitalinsatser och en mer permanent besittning.

16 Björkdahl, s. 237 f. och Bengtsson, m.fl., s. 129.

17 Se avsnitt 4.2.

18 Jfr. prop. 1968:91, Bihang A s. 129.

(15)

3 Uppsägning av lokalhyresavtal

3.1 Utgångspunkter för uppsägning

Ett lokalhyresavtal kan sägas upp av såväl hyresgäst som hyresvärd. I fråga om uppsäg- ning bör två typsituationer framhållas; uppsägning för avflyttning och uppsägning för förändrade villkor. Ersättningsskyldighet kan komma i fråga oavsett om uppsägningen sker för avflyttning eller förändrade villkor. Om hyresvärden säger upp avtalet måste hy- resvärden uppfylla något av villkoren som stadgas i 12 kap. 57 § JB för att undgå ersätt- ningsskyldighet till hyresgästen.¹⁹

Uppsägning för avflyttning från en hyresgästs sida kan aldrig utlösa ersättningsskyldighet enligt reglerna om indirekt besittningsskydd.²⁰ Annorlunda förhåller det sig däremot om hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring med framställande av skäliga förläng- ningsvillkor. I dessa situationer riskerar hyresvärden att åsamka hyresgästen skada genom att förneka hyresgästen skäliga villkorsändringar.²¹

Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring regleras särskilt i 12 kap. 58 § JB. Däri stadgas att hyresgästen vid uppsägning ska underrättas om de villkor som krävs för för- längning eller om skälet till varför hyresvärden inte vill medge förlängning.²² Uppsäg- ningen ska även innehålla en uppgift om att hyresgästen inom två månader måste hän- skjuta tvisten till hyresnämnd för att bibehålla sin möjlighet att erhålla ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Fullgör inte hyresvärden sin informationsskyldighet i detta hänseende är uppsägningen utan verkan. Det kan vidare framhållas att hyresvärden har en möjlighet att återkalla sin uppsägning till dess att sista dagen för uppsägning passerat.²³

Hyresgästens uppsägning för ändrade villkor framgår av 12 kap. 58 a § JB. Liksom hy- resvärden ska hyresgästen i uppsägningen ange de villkor som denne kräver för hyresför- hållandets förlängning. Om parterna inte kan enas om förändrade villkor ska hyresgästen

20 Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 58 a § JB.

21 12 kap. 58 a § fjärde stycket JB.

(16)

inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Uppsägningen är utan verkan om inte hyresgästen fullgör denna skyldighet.²⁴

Som huvudregel gäller att hyresgästen har rätt till ersättning vid hyresvärdens uppsägning för avflyttning, förutsatt att hyresgästen omfattas av reglerna om indirekt besittningsskydd. Besittningsskyddet kan dock brytas om någon av de i 12 kap. 57 § JB uppräknade situationerna föreligger. De uppräknade situationerna, ofta benämnda besittningsskydds- brytande grunder får anses ge uttryck för situationer där lagstiftaren har ansett att skäl föreligger att låta hyresvärdens intressen föregå hyresgästens besittningsskydd.²⁵

Utöver de besittningsskyddsbrytande grunderna som föreskrivs i 12 kap. 57 § JB kan en hyresgäst också sägas upp på grund av att denne förverkat sin hyresrätt.²⁶

3.2 Besittningsskyddsbrytande grunder

3.2.1 Hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser

En hyresgäst förlorar sin rätt till ersättning om denne åsidosätter förpliktelser i sådan grad att det inte skäligen kan krävas att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Med beaktande av att förverkanden behandlas separat kan noteras att bestämmelsen avser mindre allvarliga förseelser än vid förverkande.²⁷ Systematiskt sett har domstolen att bedöma om en förpliktelse åsidosatts, därefter om överträdelsen är av sådan art att förlängning kan vägras.²⁸ Hyresvärden har rätt att vägra en förlängning av hyresförhållandet utan påföljd om upplösningen framstår som en rimlig påföljd av hyresgästens åsidosättande. I regel krävs återkommande förseelser från hyresgästens sida och att hyresvärden påpekat dessa och uppmanat till rättelse.²⁹

24 Detta möjliggör för hyresgäster att konsekvenslöst iscensätta en uppsägning för att på så vis sätta press på hyresvärden. Möjligen tillmötesgår hyresvärden de utkrävda villkoren endast i syfte att undvika en tidskrävande rättsprocess med potentiellt kostsamma följder.

25 Björkdahl, 240 ff.

26 Om hyresgästen förverkat sin hyresrätt kan denne sägas upp utan åtnjutande av sitt besittningsskydd.

Förverkandegrunderna framgår av 12 kap. 42 § JB och innefattar bl.a. uteblivna hyresbetalningar och vanvård av lokalen. Generellt sätt krävs tämligen grava överträdelser av hyresgästens förpliktelser för att aktualisera förverkande. Se Beckman m.fl., Kommentaren till 12 kap. 57 § JB.

28 Beckman m.fl., Kommentaren till 12 kap. 57 § JB.

29 Prop. 1968:91, Bihang A s. 126 och Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 57 § JB.

(17)

3.2.2 Rivning eller ombyggnad

Reglerna om besittningsskydd får inte hindra en hyresvärd från att vidta rivning av hy- reslokal. I lagförarbetena framfördes att avsteg från ersättningsskyldighet var av vikt i dessa sammanhang för att inte förhindra nödvändiga byggnationsåtgärder. För att tillgo- dose intresseavvägningen mellan skydd för hyresgästens besittning och hyresvärdens för- fogande över sin egendom infördes ett krav för hyresvärden att anvisa en godtagbar er- sättningslokal, alternativt ska det av hyresavtalet framgå att hyresförhållandet ska upp- höra till följd av rivning. För detta krävs dock att rivningen ska påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.³⁰ Motsvarande gäller vid större ombyggnation där hyresgästen up- penbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för ombyggnationens genomförande. Bestämmelsen tar sikte på genomförandet av byggnationen snarare än hy- resgästens olägenhet av själva byggnationen.³¹

3.2.2.1 Anvisning av godtagbar ersättningslokal

Gällande denna skyldighet har i lagförarbetena uttalats att ”… hyresgästen i de flesta fall föredra att själv ordna sin lokalfråga och hyresvärdens anvisningsskyldighet blir då utan större praktisk betydelse. I de fall då svårigheter kan uppstå för hyresgästen att ordna annan lokal framstår det inte som obilligt att hyresvärden är verksam för att skaffa sådan lokal. Hyresvärdens möjligheter kan ofta antas vara större än hyresgästens.”³²

Lokalens hyra får inte överstiga vad som anses skäligt enligt 12 kap. 57 a § JB. Förmod- ligen måste hyran avseende en anvisad lokal även ungefärligen motsvara hyran i den ursprungligen upplåtna lokalen.³³ Därutöver bör lokalen, sett till den aktuella verksamheten, motsvara den ursprungligen upplåtna lokalen i fråga om storlek, läge och utformning, varvid hyresgästen ska ha ungefär samma möjligheter att driva verksamhet som i den ursprungliga lokalen.³⁴ I rättspraxis har konstaterats att den anvisade lokalens belägenhet vid en mindre trafikerad gata inte i sig kan föranleda att lokalen anses otillräcklig när den i övrigt lämpade sig för verksamheten i fråga.³⁵ Lokalens totala affärsläge och kommersiella sammanhang synes dock vara av central betydelse i jämförelse mellan den enligt

30 Prop. 1968:91, Bihang A s. 126 f.

32 SOU 1966:14, s. 330.

33 Malmö tingsrätts dom den 11 juli 2016 i mål nr T 8970–15.

34 Prop. 1968:91, Bihang A s. 236 och Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 57 § JB.

35 Svea hovrätts dom den 1 mars 2012 i mål nr T 3732–12.

(18)

avtalet upplåtna lokalen och anvisningslokalen.³⁶ Det kan noteras att anvisningsskyldig- heten i rättspraxis har betraktats som överspelad i en situation där hyresgästen på egen hand fann en ny lokal. Domstolen framhöll dock att detta inte kan anses gälla undantags- löst.³⁷

3.2.3 Annan godtagbar anledning (”Generalklausulen”)

Den mest svårtillämpade besittningsskyddsbrytande grunden torde vara 12 kap. 57 § punkten fyra JB, dvs. när hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hy- resförhållandet. Detta filter har motiverats av svårigheten att uttömmande räkna upp alla situationer där hyresvärden kan anses berättigad att säga upp hyresförhållandet. Lagstif- taren har till synes inte ställt särdeles höga krav på vad som ska betraktas som ett sakligt skäl, varvid det förefaller tillräckligt att skälet bärs upp av ett legitimt intresse.³⁸

I lagförarbetena ges som exempel på sakliga skäl, situationen att hyresvärden avser ge- nomföra en gynnsam förändring av brukningsändamålet för lokalen.³⁹ Avsteg från en så- dan tillämpning av generalklausulen torde dock kunna motiveras av att hyresvärden redan vid ingående av hyresavtalet har varit medveten om den kommande omläggningen, men inte informerat hyresgästen om denna aspekt.⁴⁰ Generalklausulen ska även tillämpas om hyresvärden behöver lokalen för en förbättrad drift av fastigheten.⁴¹ Utöver angivna för- arbetsuttalanden har det överlämnats till domstolarna att avgöra generalklausulens till- lämpning.⁴²

Om uppsägningen uppbackas av ett sakligt skäl ska detta skäl vägas mot hyresgästens intresse av att behålla lokalen. I intresseavvägning ska invägas hyresgästens behov av lokalen och möjlighet att erhålla en annan lämplig lokal. Även hyresgästens besittningstid i lokalen, verksamhetens art och hyresgästens beroende av en viss upparbetad kundkrets samt affärsläge kan beaktas.⁴³ För en affärsverksam hyresgäst rör intresseavvägningen

36 Hovrätten för Västra Sveriges dom den 4 februari 2008 i mål nr T 2375–06.

37 NJA 1989 s. 824.

38 NJA 2013 s. 1112 och Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14.

39 Prop. 1968:91, Bihang A s. 127.

40 SOU 1966:14, s. 114.

41 SOU 1966:14, s. 333 och Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 57 § JB.

42 NJA 2013 s. 1112.

43 Prop. 1968:91, Bihang A, s. 114 f. och 127, NJA 2013 s. 1112.

(19)

främst dennes bibehållna möjlighet att driva en i huvudsak oförändrad och lönsam verksamhet.⁴⁴ Hänsyn kan även tas till om upplåtelsen utgör en betydelsefull del av hyresgäs- tens totala affärsrörelse.⁴⁵ Av rättspraxis kan utläsas att det är till hyresvärdens fördel om denne vid uppsägningen har erbjudit hyresgästen ersättning för dennes avflyttning från lokalen.⁴⁶ Det kan även noteras att i situationer där hyresförhållandet saknar, eller åt- minstone inte präglas av en kommersiell karaktär, svagare skäl fordras i intresseavväg- ningen.⁴⁷

3.2.3.1 Särskilt om avflyttningsersättning

Högsta domstolen har åtminstone vid ett tillfälle tillmätt erbjuden avflyttningsersättning betydelse i intresseavvägningen enligt generalklausulen.⁴⁸ En sådan rättstillämpning synes ha stöd även i lagförarbetena.⁴⁹ Detta möjliggör för hyresvärden att komma till rätta med en situation där det angivna uppsägningsskälet inte uppfyller lagens krav. Märk väl att Svea hovrätt åtminstone i två avgöranden konstaterat att den erbjudna avflyttningser- sättningen i alltför hög grad avvikit från rörelsens värde, varpå ersättningens erbjudande inte kom att överbrygga det bristande uppsägningsskälet.⁵⁰ Detta talar för att hyresvärdens erbjudna ersättning i tillräcklig utsträckning måste stå i proportion till den ersättning hy- resgästen kan vara berättigad till enligt 12 kap. 58 b § JB.

Fråga är emellertid om hyresgästen har möjlighet att acceptera hyresvärdens erbjudande om avflyttningsersättning om denne tar tvisten vidare till domstol. Genom att hänskjuta tvisten har ju hyresgästen rimligen uttryckt att denne inte nöjer sig med det erbjudande hyresvärden presenterat. Enligt min uppfattning bör i denna missnöjesmanifestation även anses ingå att hyresgästen inte godtar den avflyttningsersättning som hyresvärden har erbjudit. Att hänskjuta tvisten till hyresnämnd utgör en rättshandling av innebörden att hy- resgästen inte tänker frånträda sin rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Detta tolkar jag även som att hyresgästen tackar nej till hyresvärdens anbud, dvs. avflyttningsersätt-

44 NJA 2013 s. 1112.

45 NJA 1984 s. 172.

46 Se bl.a. NJA 2013 s. 1112.

47 Svea hovrätts dom den 3 december 2010 i mål nr FT 8501–09 och Holmqvist & Thomsson, Kommenta- ren till 12 kap. 57 § JB.

48 NJA 2007 s. 1018.

49 Prop. 1968:91, Bihang A, s. 114, 127.

50 Svea hovrätts dom den 18 december 2012 i mål nr T 1658–12 och den 21 juni 2016 i mål nr T 6510–

15.

(20)

ning. Det förefaller tveksamt om hyresgästen efter att domstol konstaterat att uppsäg- ningsskälet i kombination med erbjuden ersättning varit godtagbart, kan göra någon er- sättningsrätt gällande. Förslagsvis bör hyresvärdar i dessa situationer låta erbjudandet om ersättning bestå under processens gång för att föregå en eventuell slutsats från domstolen om att erbjudandet endast beaktas för det fall det kan verkställas efter att tvisten avgjorts.

3.2.4 Hyresvärden kräver skäliga villkor i överenstämmelse med god sed

Hyresvärden kan inte hållas ersättningsskyldig om denne säger upp avtalet för villkor- sändring och de utkrävda villkoren är skäliga och i överenstämmelse med god sed i hy- resförhållandet. Därmed ges hyresvärden möjlighet att anpassa avtalsvillkoren efter sam- hällsutvecklingen, exempelvis till följd av prisutvecklingen på lokalhyresmarknaden. Be- stämmelsen har ett nära samband med regeln i 12 kap. 57 a § JB, angående skälig marknadshyra. Motivuttalanden saknas för bestämmelsen. Holmqvist och Thomsson anger som exempel på ett oskäligt villkor, situationen att hyresvärden kräver att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd. Vidare anges att vid bedömningen av vad som är oskäligt, domstolen rimligen kan beakta parternas ställning i förhållande till varandra, dvs. om den ena parten är att betrakta som underlägsen i förhållande till den andra.⁵¹

3.3 Följder av hyresvärds bristfälliga eller tvetydiga uppsägning

3.3.1 Uppsägningen i Stadshusmålet

I målet hade hyresvärden som skäl för sin uppsägning angett att det förelåg en skyldighet för hyresvärden, i egenskap av myndighet, att upphandla hyresavtalet. Historien förtäljer visserligen inte om detta var det uppsägningsskäl som vid uppsägningstillfället faktiskt avsågs. Ostridigt är däremot att hyresavtal inte omfattas av upphandlingslagstiftningen – varken som hyresavtal eller tjänstekoncession.⁵² Detta skäl kunde därför inte anses om- fattat av generalklausulen. Möjligen har hyresvärden i efterhand insett sitt misstag, varför uppsägningen kompletterades med skälet att hyresavtalet utgjorde ett olovligt statsstöd då hyran befann sig på en nivå långt understigande de rådande nivåerna för marknadshyra.

I samband med detta angav hyresvärden även att statsstödsinvändningen kunde läsas in i den ursprungliga uppsägningshandlingen. Hovrätten menade i detta sammanhang att det

51 Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 57 § JB. Jfr NJA 1947 s. 107.

52 1 kap. 2, 6, 12 §§ lagen (2007:1091) om offentlig upphandling.

(21)

vore obilligt att påtvinga hyresgästen en skyldighet att utreda eller tolka uppsägnings- handlingen. Konsekvenserna för otydligheter till följd av ett vagt utformat uppsägnings- skäl ska istället bäras av hyresvärden själv.

Utan att bedöma om invändningen om statsstöd var en efterhandskonstruktion eller en del av hyresvärdens ursprungliga skäl menade hovrätten att detta skäl skulle betraktas som prekluderat, varvid endast det ursprungligen angivna uppsägningsskälet om upphandlingsplikt kom att prövas. Till följd av att hyresavtal inte omfattas av upphandlingsplikt fann domstolen att det saknades sakliga skäl för uppsägningen, varvid kommunen tving- ades betala ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB för hyresgästens skada. Skadeståndsbelop- pet uppgick till över 136 000 000 kronor.⁵³

Det hade varit intressant att få ta del av domstolens slutsatser om skälet olovligt statsstöd.

Hyresvärden menade nämligen att hyran kraftigt understeg de skäliga nivåerna för mark- nadshyror i området.⁵⁴ Att en skattefinansierad aktör inte ska erbjuda hyror långt under marknadshyra skulle mycket väl kunna betraktas som ett sakligt skäl uppbackat av ett legitimt intresse.⁵⁵ Det kan åtminstone förmodas att hyresvärden haft bättre möjlighet att nå framgång med detta skäl. Utöver att ha förlorat tiotals miljoner kronor i hyresintäkter till följd av flera år av underhyressättning straffades hyresvärden alltså även genom att åläggas att betala ett betydande skadestånd.

3.3.2 Förbud mot kompletterade uppsägningsskäl

Med beaktande av utgången i Stadshusmålet kan det ifrågasättas varför domstolen inte tillät hyresvärden att komplettera sin uppsägning. Högsta domstolen har i NJA 1981 s.

675 berört frågan om nya uppsägningsskäl ska anses prekluderade i domstolsprövningen avseende ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Domstolen konstaterade att reglerna om uppsägnings innehåll har motiverats av att hyresgästen i ett tidigt stadium ska kunna be- döma om denne har rätt till ersättning eller inte, dvs. om det för hyresgästen är lönt att inleda en tvist i frågan. Det har av lagstiftaren i dessa situationer ansetts ändamålsenligt att hyresvärden redan vid uppsägningen uppger det skäl som föranleder uppsägningen.

Hyresgästen ska med andra ord redan vid hyresvärdens uppsägning kunna förutspå sina

53 Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14.

54 Se bl.a. aktbilaga 53 i Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621-14.

55 Det kan här invändas att hyresvärden borde ha sagt upp avtalet för villkorsändring för att komma till rätta med den låga hyressättningen. Mot det påståendet står hyresvärdens påstående om att hyresavtalet borde konkurrensutsättas fastän det inte uttryckligen omfattas av upphandlingslagstiftningen.

(22)

möjligheter att vinna i en eventuell process om ersättning. Högsta domstolens slutsats blev därför att en hyresvärd inte ska tillerkännas möjlighet att efter uppsägningen ändra sina uppsägningsskäl.⁵⁶

3.3.3 Ett avvikande avgörande från Svea hovrätt

Av både Stadshusmålet och NJA 1981 s. 675 kan alltså utläsas att hyresvärden inte ska kunna förändra sitt uppsägningsskäl. I RH 2001:1 (”Konserthusmålet”) har Svea hovrätt beaktat denna princip när hyresvärden av misstag angett fel uppsägningsskäl. Genom hänvisning till Högsta domstolens avgörande menade domstolen att hyresvärdens reella uppsägningsskäl var prekluderat och inte kunde tillmätas betydelse i tvisten.

Hovrätten ansåg däremot att det reella uppsägningsskälets betydelse inte fullständigt kunde förbises. Visserligen fastställdes att hyresvärdens skäl inte levde upp till lagstiftarens krav på besittningsskyddsbrytande grunder. Däremot menade domstolen att hyres- värdens uppsägningsskäl måste tillmätas betydelse vid beräkningen av ersättning. Som senare kommer behandlas har hyresgästen rätt till skadestånd bl.a. om den rörelse som bedrivs i lokalen förlorar värde eller tvingas till avveckling till följd av uppsägningen. I Konserthusmålet menade domstolen att denna skadeståndsberäkning måste belastas med det faktum att hyresvärden i realiteten hade ett godtagbart uppsägningsskäl och att en framtida förvärvare av verksamheten knappast skulle vara villig att betala för rörelsens fulla värde med vetskap om en påtaglig risk om att utan ersättning förlora det hyresavtal som utgör kärnan för verksamheten.⁵⁷

3.3.4 Slutsatser om rättsläget

Enligt nu rådande rättsläge ska andra skäl än de som anges i uppsägningshandlingen betraktas som prekluderade. En sådan rättstillämpning stöds av såväl NJA 1981 s. 675 som Svea hovrätts avgöranden i Stadshusmålet och Konserthusmålet. Som framgått i Stads- husmålet kan de ekonomiska konsekvenserna för en felande hyresgäst komma att bli täm- ligen kännbara genom enorma skadeståndsbelopp. Målet är förmodligen även ett exempel på att hyresvärdar inte alltid tillkallar kvalificerad juridisk expertis i detta skede av pro-

56 NJA 1981 s. 675.

57 RH 2001:1.

(23)

cessen. Hyresvärdens skyldighet i kombination med de potentiella konsekvenserna med- för att betydande ansvar åläggs hyresvärden vid dennes uppsägning. Detta gäller i fråga om att ange korrekt uppsägningsskäl, men också gällande utformningen av skälet.

I sin ytterlighet, vilket förekommit i Konserthusmålet och Stadshusmålet, utgår ersättning till hyresgästen fastän hyresvärden i realiteten har ett uppsägningsskäl motsvarande en besittningsskyddsbrytande grund. På grund av hyresvärdens processuella försummelse kan skadestånd därmed utgå fastän det i lagens mening inte förekommer någon skadegö- rande handling, dvs. obefogad uppsägning. En sådan ordning är kontroversiell på så sätt att skadeståndet, i avsaknad av en verklig skadegörande handling, kan sägas sakna reparativ verkan. Denna processuella rättspraxis tenderar därför att stå i vägen för materiellt korrekta domar. Som nämnts motiveras detta av att det för hyresgäster måste vara möjligt att kunna utvärdera sina framgångsutsikter i en eventuell process.

Att hyresgästen ska ges möjlighet att förutse sina utsikter till framgång i en ersättnings- process till följd av hyresvärdens uppsägning förefaller knappast kontroversiellt. Tvis- tande parters gemensamma förståelse för processföremålet och att detta inte förändras fundamentalt, är av stor betydelse för fungerande rättsprocesser. Ett undantagslöst förbud mot en kompletterad process riskerar emellertid, med beaktande av utgången i Stadshus- målet, att bli extremt kostsamt. Svea hovrätt har till synes sökt reglera detta problem i Konserthusmålet genom att låta ersättningsberäkningen påverkas av hyresvärdens egentliga uppsägningsskäl. En dylik rättstillämpning är emellertid svårförenlig med lagstiftarens uttalanden om att hyresgästen ska kunna förutse sina processmöjligheter. Att hyres- gästen korrekt bedömt uppsägningsskälet som icke godtagbart är ju en klen tröst när er- sättningen ändå baseras på ett annat uppsägningsskäl än det angivna. Denna villfarelse tenderar att bli både tidsmässigt och ekonomiskt kostsam.

Avgörandet i Konserthusmålet följer det mönster som utarbetats i NJA 1981 s. 675 i fråga om bedömningen enligt 12 kap. 57 § JB. Oaktat detta förefaller det tydligt att Konsert- husmålet står i strid med de principer som fastslagits av Högsta domstolen när ersätt- ningen nedsätts. Med hänsyn till att hovrätten i Stadshusmålet återgått till att genomgå- ende tillämpa principerna från NJA 1981 s. 675, får kanske antas att Konserthusmålet utgjorde ett enstaka avsteg, eller misstag, från annars tydliga rättsprinciper. Till dess att Högsta domstolen yttrat sig ytterligare i frågan får därför antas att principen om hyres- gästens rätt att kunna bedöma sina processmöjligheter ska genomsyra domstolarnas syn på hyresvärdens uppsägningsskäl.

(24)

3.3.5 Alternativa lösningar

Rättstillämpningen i Konserthusmålet förefaller visserligen stå i strid med rättspraxis från Högsta domstolen. Avgörandet visar dock på att den undantagslöshet som förmedlas i NJA 1981 s. 675 emellanåt riskerar att framkalla orimliga resultat. Återigen är utfallet i Stadshusmålet ett talande exempel. Här finns enligt min mening anledning att begrunda rättsläget och åtminstone överväga om en alternativ ordning vore att föredra.

För en hyresvärd som angivit ett felaktigt uppsägningsskäl finns i dagsläget endast ett verktyg att tillgå. Hyresvärden kan innan tvisten hänskjutits till hyresnämnden välja att återkalla sin uppsägning och efter att ha kompletterat densamma åter säga upp hyresgäs- ten.⁵⁸ Detta medför ett visst aktionsutrymme för hyresvärden. Gissningsvis uppmärksam- mar hyresvärden däremot sin försummelse först i ett senare skede, dvs. när hyresgästen besvarar uppsägningen. Vid den tidpunkten är det för sent att återkalla uppsägningen för att efter rättelse rikta en ny uppsägning. Denna undantagslöshet kan förslagsvis åtgärdas på två sätt. Genom jämkning eller ändrade processuella regler.

Frågor om jämkning utreds i ett senare skede av uppsatsen. Utan att föregå framställ- ningen kan nämnas att det emellanåt finns möjlighet att jämka den skadeståndsersättning som ska utgå för rörelseskador vid obefogad uppsägning av lokalhyreskontrakt. Bakgrun- den till detta är inte minst att hyresvärdars uppsägningar kan variera från att vara rent hänsynslösa till att nästintill vara godtagbara.⁵⁹ Att i förekommande fall jämka ersätt- ningen i förhållande till hyresvärdens försumlighet i situationer där hyresvärden egentli- gen haft ett godtagbart uppsägningsskäl, kan i vissa situationer vara en skälig åtgärd för att motverka orimliga resultat. En säkerhetsventil av detta slag innefattar ofrånkomligen att domstolarna måste tillämpa ett visst mått av fritt skön vid sina bedömningar. För att inte eftersätta förutsebarhetsaspekter i oskälig omfattning bör vissa riktlinjer för bedöm- ningen tillhandahållas. Rimligt vore att i riktlinjerna föreskriva att domstolens bedömning ska åsyfta att utröna hyresvärdens egentliga avsikt. Det framstår nämligen som oskäligt att hyresvärden ska kunna undgå ersättningsskyldighet genom rena efterhandskonstrukt- ioner i situationer när denna i efterhand förstått att det lämnade uppsägningsskälet inte var godtagbart. Därmed bör endast smärre justeringar av uppsägningsskälet tillåtas. Här avses främst att möjliggöra jämkning när försummelsen från hyresvärdens sida består i

59 Prop. 1968:91, Bihang A, s. 117 och SOU 1966:14, s. 320 f.

(25)

ett misstag, alternativt i situationer där hyresgästen får anses införstådd med det egentliga uppsägningsskälet.

En alternativ, processuell, lösning till jämkning vore att förflytta tidpunkten för preklus- ion till dess att medling i hyresnämnden slutförts. En sådan ordning skulle möjliggöra bättre juridiska insikter hos oerfarna och ovana hyresvärdar, varvid materiellt oriktiga resultat skulle kunna undvikas i större utsträckning. Fördelaktigt med denna lösning är att de processuella förutsättningarna synliggörs för hyresgästen innan tvisten når domstol.

Liksom vid jämkning avses här främst att komma till rätta med misstag från hyresvärdens sida samt att utesluta eller begränsa skadeståndsskyldighet i situationer där hyresgästen i själva verket varit medveten om det reella skälet bakom uppsägningen.

Oavsett vilken lösning som är att föredra vore det väl långtgående att fullständigt förbise det faktum att hyresvärden agerat försumligt. Den bakomliggande rättssäkerhetspräglade principen om hyresgästens rätt att förstå sina processuella möjligheter motiverar åt- minstone ersättning för de kostnader som uppkommit i direkt följd till denna hyresvärdens försummelse.

(26)

4 Ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB

4.1 Utgångspunkter

En hyresgäst med indirekt besittningsskydd är berättigad till ersättning om hyresavtalet sägs upp utan att en besittningsskyddsbrytande grund föreligger.⁶⁰ Av 12 kap. 58 b § JB första stycket framgår att om ersättningsskyldighet föreligger, ska hyresvärden alltid betala ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Av andra stycket framgår att hyresvärden även ska ersätta annan förlust som orsakats av upp- sägningen i den mån denna förlust inte täcks av en årshyra.

Lagstiftaren tillerkänner alltså hyresgäster två olika former av ersättning. En minimier- sättning enligt det första stycket som alltid ska utgå om ersättningsskyldighet föreligger, samt skadeståndsskyldighet för annan förlust som inte minimiersättningen återgäldat.

4.2 Minimiersättning

Hyresgäster har alltså – förutsatt att ersättning ska utgå – en ofrånkomlig rätt till ersättning motsvarande en årshyra för den uppsagda lokalen. Enligt tidigare lagstiftning hade hyres- gästen endast rätt till en ersättning om fyra basbelopp. Till följd av utvecklingen på hy- resmarknaden kom lagstiftaren dock att stärka hyresgästens skydd genom att höja mini- miersättningen till en årshyra.⁶¹ Med årshyra avses all den ersättning hyresgästen betalar till hyresvärden med anledning av hyresförhållandet beräknat under den senaste tolvmå- nadersperioden.⁶²

Minimiersättningens undantagslöshet innebär ett avsteg från allmänna skadeståndsrätts- liga principer då denna ersättning utgår även om det inte finns någon faktisk skada att reparera.⁶³ Till följd av att minimiersättning även utgår i situationer där hyresgästen inte lider någon skada menar Björkdahl, Bengtsson m.fl. att minimiersättningen just därför heller inte får uppfattas som ett skadestånd.⁶⁴ Ersättningen är preventiv, men kan inte undantagslöst anses ha någon reparativ funktion då dess storlek inte baseras på storleken

60 Notera att ersättningsskyldighet även kan baseras på 12 kap. 58 §, 58 a § tredje stycket JB, dvs. om hy- resvärden kräver nya mindre förmånliga villkor under medlingsprocessens pågående.

61 Prop. 2001/02:41, s. 59 f.

62 Prop 1987:88:146, s. 49.

63 Jfr. prop. 1987/88:146, s. 36.

64 Björkdahl, s. 237 ff., s. Bengtsson m.fl., s. 126 ff.

(27)

av hyresgästens potentiella skada.⁶⁵ Att minimiersättningen emellanåt tenderar att utbe- talas fastän någon ekonomisk skada inte föreligger har i lagstiftningsarbetet varit ett motargument i fråga om införande av ersättningsregeln.⁶⁶ Denna avvikande karaktär har emellertid inte betraktats som tillräckligt påtaglig i förhållande till de preventiva förde- larna med en dylik regel. JB:s systematik med en obligatorisk minimiersättning har näm- ligen motiverats av ett annars bristfälligt skydd för ideella och mindre rörelser, vilka emellanåt kan ha en stor socialekonomisk betydelse för lokalinnehavaren i fråga. Bak- grunden till detta är att skadeståndsersättningen för hyresgästens förlust i regel baseras på rörelsens värde. Vid beräkningen av detta värde ska rörelsens resultat belastas med värdet av rörelseinnehavarens egna arbete, vilket i många fall nollställer eller kraftigt reducerar rörelsens värde.⁶⁷

4.3 Annan förlust

4.3.1 Utgångspunkter

Utöver minimiersättningen ska hyresvärden betala ut skadeståndsersättning för sådan för- lust som inte täcks av en årshyra. Av 12 kap. 58 b § andra stycket JB framgår följaktligen.

”Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.”

Hyresgästen har alltså utöver minimiersättningen rätt till skadestånd för förluster i köl- vattnet av en obefogad uppsägning som inte regleras av minimiersättningen. Till skillnad från minimiersättningen har denna ersättning en tydlig skadeståndsrättslig karaktär då den reglerar hyresgästens förluster till följd av uppsägningen. Lagstiftaren har motiverat denna bestämmelse med en grundläggande princip om att den skadelidande, dvs. hyres- gästen, ska försättas i samma ekonomiska situation som om uppsägningen inte ägt rum.⁶⁸ Notera att hyresgästen ska ersättas i skälig omfattning. Med denna skrivelse har lagstifta- ren avsett att i förekommande fall möjliggöra jämkning av skadeståndet.⁶⁹

65 Björkdahl, s. 239.

66 Prop. 1987/88:146, s. 34.

67 Prop. 2001/02:41, s. 59 f.

68 Bengtsson, m.fl., s. 126 och Victorin, s. 80.

69 Prop. 1968:91 Bihang A, s. 236.

(28)

4.3.2 Ersättningsgilla förluster

Av lagförarbetena till 12 kap. 58 b § JB framgår fyra ersättningsgilla kostnadsposter som ska omfattas av begreppet annan förlust. Om en hyresgäst kan påvisa att den orsakats kostnader hänförliga till någon av dessa kostnadsposter och detta har samband med en obefogad uppsägning, ska ersättning följaktligen utgå för:

1. Flyttningskostnader,

2. Värdeminskning på hyresgästens egendom,

3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat, 4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedri-

ven verksamhet (”rörelseskada”).⁷⁰

I anslutning till detta har lagstiftaren även angett att ersättningsskyldigheten i princip ut- sträckts till att omfatta hyresgästens hela förlust. Uttryckligt undantag från den heltäck- ande ersättningsskyldigheten har endast gjorts i fråga om vissa kostnader som hyresgästen lagt ner på lokalens förbättring – närmare bestämt när sådana åtgärder saknat samtycke från hyresvärden.⁷¹ Uttalandet om att ersättningsskyldigheten i princip omfattar hela hy- resgästens förlust nyanseras av att det i lagförarbetena även anges att uppräkningen av ersättningsgilla kostnadsposter är avsedd att vara uttömmande.⁷² Detta uttalande medför vissa tolkningssvårigheter. Antingen menar lagstiftaren att denne i sin uppräkning har åsyftat att nämna alla sådana situationer som möjligen kan tänkas utgöra sådan förlust som avses i lagstiftningen, men att även andra potentiella kostnader ska ersättas. Lydelsen kan dock även tolkas på motsatt vis, dvs. som att endast de uppräknande situationerna kan föranleda ersättningsskyldighet, varvid omständigheter som inte kan kategoriseras till någon kostnadspost inte är att betrakta som ersättningsgilla. Med en sådan tolkning kan exempelvis ifrågasättas om en förstahandshyresgäst kan vända sig till hyresvärden med en regressfordran för förlust som uppstått när hyresvärden sagt upp avtalet, varvid andrahandshyresgästen riktat ett ersättningsanspråk mot förstahandshyresgästen.⁷³ Möj- ligen kan uppräkningen av ersättningsgilla skador och kostnadsposternas karaktär sägas

70 Prop. 1968:91 Bihang A, s. 118, 128 f.

71 Undantaget kan i nuvarande lagstiftning utläsas i 12 kap. 58 b § andra stycket JB, vari anges att vissa ändringar endast är ersättningsgilla om hyresvärden samtyckt till dessa eller om ändringen varit en förut- sättning för avtalets ingående.

72 Prop. 1968:91 Bihang A, s. 118, 128 f.

73 Enligt NJA 1991 s. 419 kan andrahandshyresgäst inneha ett besittningsskydd gentemot förstahandsgäst.

(29)

utgöra ett slags adekvanskrav, dvs. ett förtydligande om vilken typ av skador som omfattas.

Det förekommer ett visst stöd i doktrin för uppfattningen att uppräkningen är avsedd att vara uttömmande men att även andra typfall kan förekomma. Holmqvist och Thomsson menar att ersättningen enligt 58 b § främst omfattar de i lagförarbetena uppräknade kost- nadsposterna.⁷⁴ Uppfattningen får även stöd av Bengtsson m.fl. som menar att det får antas att lagstiftarens uppräkning är exemplifierande.⁷⁵ Lagförarbetsuttalandena om att ersättningen är tilltänkt att omfatta i princip alla skador får därutöver anses tala för att lagstiftaren inte haft för avsikt att begränsa ersättningsskyldigheten till de uppräknade kostnaderna. Därtill kan även nämnas att rörelseskador kan vara av skiftande karaktär varvid flertalet potentiella förlustposter kan täckas in under detta begrepp.⁷⁶

4.3.3 Särskilt om rörelseskador

Flyttkostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom samt kvarvarande värde på hy- resgästens investeringar är, till skillnad från rörelseskador, kostnadsposter som är möjliga att värdera på ett objektivt sätt.⁷⁷ Till följd av denna mer objektiva karaktär har kostnads- posterna inte givit upphov till några större motsättningar i rättspraxis. Hädanefter berörs därför endast resonemang anknutna till rörelseskador.

Hyresvärden är som framgått ersättningsskyldig för rörelseskador, dvs. skador till följd av hinder eller intrång i hyresgästens rörelseverksamhet – om dessa uppstått till följd av en obefogad uppsägning. Sådan skada kan exempelvis vara inkomstbortfall, förlust av goodwill, ökade kostnader för verksamheten etc. Lagstiftaren har i förarbetena påpekat att den skiftande arten av förekommande skador omöjliggör en uttömmande uppräkning av vad som kan betraktas som en ersättningsgill rörelseskada.⁷⁸

Digniteten av hyresgästens skada som uppstått till följd av förlusten av lokalen, skiftar av naturliga skäl från fall till fall. Vissa verksamhetsformer har uppenbarligen ett större behov av en viss kundkrets och ett specifikt läge för att med framgång kunna bedriva sin

74 Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 58 b § JB.

75 Bengtsson m.fl., s. 126.

76 SOU 1966:14, s. 318 f.

77 Hager, Värderingsrätt, s. 438.

78 SOU 1966:14, s. 318 f.

(30)

verksamhet. Emellanåt förekommer även att lokalens specifika utformning utesluter verksamhetens drift i annan lokal.⁷⁹ Om rörelsen kan drivas vidare i annan lokal ska hyresvär- den ersätta hyresgästen för rörelsens eventuella värdeminskning. I ytterligheten förekom- mer att hyresgästens verksamhet är så nära förknippad med den upplåtna lokalen att dess fortsatta drift inte är möjlig på annan adress. Enligt lagstiftaren ska sådan skada omfattas av skadeståndsskyldighet för hyresvärden.⁸⁰

Beräkningen av rörelseskador innefattar ofta en mängd företagsekonomiska övervägan- den. De hyresrättsliga lagförarbetena är i denna fråga fåordiga. Det har inte ansetts möjligt att, avseende sådana skiftande förhållanden som förekommer, fastställa några exakta riktlinjer för ersättningens beräkning.⁸¹ Det har dock, till följd av motsvarande beräknings- svårigheter, ansetts påkallat att i beräkningen ta ledning från de beräkningsgrunder som tillämpas för fastställande av rörelseskada i situation av expropriation. Därmed ska vär- deringen baseras på en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna utveckl- ing om uppsägningen aldrig ägt rum och verksamhetens värde vid uppsägningstillfället.⁸² Ett sådant beräkningssätt är att hänföra till den s.k. differensläran, vilken har till syfte att fastställa rörelsens verkliga värde.⁸³

4.4 Expropriationsrättsliga beräkningsgrunder

Som ovan nämnts har lagstiftaren i hyresrättsliga sammanhang hänvisat till de beräk- ningsprinciper som anvisats inom expropriationsrätten. 4 kap. 1 § ExprL innehåller regler om hur den exproprierade, dvs. fastighetsägaren vars rättigheter inskränks genom expropriationen, ska ersättas. Sammantaget tillhandahåller bestämmelsen tre separata ersätt- ningsbestämmelser. Om fastigheten exproprieras i sin helhet har fastighetsägaren rätt till en ersättning motsvarande hela fastighetens marknadsvärde, löseskilling. Ska däremot endast en del av fastigheten exproprieras ska den exproprierande endast ersätta fastighets- ägaren för det minskade marknadsvärdet, intrångsersättning. Därutöver har den expro- prierande även att ersätta fastighetsägaren för sådan övrig skada som uppkommit genom expropriationen.⁸⁴ Sådan ersättning ska utgå för förlust som inte ersatts av löseskilling

79 Se bl.a. Svea hovrätts dom den 6 december 2013 i mål nr T 3370-13.

80 Prop. 1968:91, Bihang A s. 118.

81 Prop. 1971:122, s. 83 och SOU 1966:14, s. 320 f.

82 Prop. 1968:91, Bihang A s. 118, 129 och prop. 2001/02:41, s. 59 f.

83 Hager, Värderingsrätt, s. 451, Bengtsson, s. 226 ff., 244 ff. och Svea hovrätts dom den 25 april 2012 i mål nr F 7754–11.

84 Prop. 1971:122, s. 56.

(31)

eller intrångsersättning. Tydliga likheter med den hyresrättsliga systematiken avseende minimiersättning och skadestånd för överskjutande förlust kan konstateras. Begreppet öv- rig skada benämns vanligtvis som annan ersättning,⁸⁵ så även fortsättningsvis i denna uppsats.⁸⁶

Då lagstiftaren med sin hänvisning till ExprL främst synes ha avsett annan ersättning⁸⁷ kommer i fortsättningen endast denna ersättningsgrund att behandlas. Att en hyresgäst inte är berättigad till ersättning motsvarande löseskilling och intrångsersättning förefaller för övrigt rimligt med hänsyn till att dessa ersättningsgrunder, till skillnad från inom hy- resrätten, tar utgångspunkt i fastighetens minskade värde.⁸⁸

4.4.1 Särskilt om annan ersättning enligt ExprL

Lagreglerna i ExprL tillhandahåller ingen vägledning för hur annan ersättning ska beräk- nas. Metoder för detta har istället kommit att redovisas i lagförarbeten.⁸⁹ Däri framgår att ledstjärna för statens lagstiftningsåtgärder gällande expropriationsersättning har varit principdeklarationen om att återställa den exproprierades förmögenhetsställning till den nivå som gällde före expropriationens vidtagande. Rättstillämpningen har därför till uppgift att bestämma värdet av den exproprierades förlorade förmögenhet.⁹⁰ Lagstiftningen berättigar endast till ersättning för ekonomisk skada. Den exproprierade får därför finna sig i att affektionsvärden inte tillmäts någon betydelse i ersättningssammanhang.⁹¹ Ersätt- ning kan utgå både för förlorad inkomst och uppkomna utgifter.⁹² Exempel på detta är förlorad handelsvinst⁹³ eller när expropriationen tvingar fram en nedläggning av en rö- relse som bedrivs på fastigheten.⁹⁴

Skadeståndsrättsliga normer har i lagförarbetena utpekats som en central beståndsdel vid fastställande av rörelseskada. Den skadeståndsrättsliga karaktären frångås i expropriat- ionsfall endast i två hänseenden. Dels på så vis att ersättning vid rörelseskada utgör en

85 Dahlsjö, m.fl., Kommentaren till 4 kap. 1 § ExprL.

86 I de expropriationsrättsliga förarbetena används begreppet personlig ersättning, se prop. 1971:122, s.

66.

87 Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 58 b § JB.

88 Hermansson, Kommentaren till 4 kap. 1 § ExprL.

89 Prop. 1971:122, s. 16.

90 Prop. 1971:122, s. 64 f., 165, 170, prop. 1972:109, s. 134 f. och SOU 1969:50, s. 185.

91 SOU 1969:50, s. 185 och prop. 1971:122, s. 80, 192.

92 SOU 1969:50, s. 185.

93 NJA 1979 s. 735 (I).

94 Prop. 1971:122, s. 80 ff. och Hager, Värderingsrätt, s. 437.