Samrådshandling 2016-12-21
Detaljplan
(standard planförfarande)Upprättad i enlighet med Plan- och bygglagen 2010:900
Detaljplan för Söderåsen 4
Planen avser fastigheten Söderåsen 4, del av stadsdelen Elfvik
Planbeskrivning
Handlingar
Plankarta med planbestämmelser Denna planbeskrivning
Orienteringskarta med planområdets läge
Planens syfte och huvuddrag
Bakgrund
I gällande detaljplan som vann laga kraft 2008 tillåts en viss exploatering på fastigheten Söderåsen 4 som ägs av Brf Elfvik Strand/Alm Equity AB. Planens syfte var då att omfördela och flytta den byggrätt som fanns inom Söderåsen 4 och 6. Huvuddelen av planen syftade till utveckling av en konferensanläggning. Med anledning av det höga bevarandeintresset som beskrivs i översiktsplanen från 2012 finns skäl/motiv att ta fram en ny plan för fastigheten. I översiktsplanen pekas platsen ut som en resurs för
rekreation och besöksnäring och verksamhet/kontor. I aktuell plan justeras byggrättens omfattning och anpassningen till översiktsplanens mål tydliggörs.
Syfte
Syftet med planläggningen är framför allt att justera byggrätten i gällande plan så att en bättre hänsyn tas till naturvärdena och landskapsbilden. Planen syftar också till att skydda viss vegetation som är avgörande för platsens karaktär för att tydligare överensstämma med översiktsplanen.
Planens överensstämmelse med översiktsplanen och hushållningsbestämmelserna i miljöbalken
Detaljplanen är förenlig med stadens översiktsplan och med bestämmelserna i 3 kap.
miljöbalken avseende lämplig användning av mark- och vattenresurser. Beträffande utpekade riksintressen m.m. enligt 3 och 4 kap. se nedan.
Plandata
Geografisk avgränsning och markägoförhållanden
Planområdet är beläget vid Elfvikslandets södra strand i stadsdelen Elfvik. Planområdet är del av fastigheten Söderåsen 4 som ägs av Brf Elfvik Strand/Alm Equity AB.
Planområdet omfattar skog och naturmark och en byggnad som tillhör konferensanläggningen Skogshem. Arealen är ca 7 600 kvadratmeter.
Vitt område visar hela fastigheten Söderåsen 4. Rött område anger planområdesgräns.
Planens handläggning
Planprogram och förfarande
Detaljplanen handläggs med standardförfarande utan program, enligt PBL (2010:900).
Staden har bedömt att planen inte innebär sådana förändringar att den behöver föregås av ett programskede (plan- och bygglagen 5 kap. 10 §).
Detaljplanen medför heller inte sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbe- dömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken, se nedan.
Bedömning av planens miljöpåverkan enligt miljöbalken
Detaljplanen medför inte en sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en
miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 11 § miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån kriterierna i bilaga (2 och) 4 i MKB- förordningen.
Staden bedömer att detaljplanens genomförande kommer ha positiva konsekvenser för miljön jämfört med den gällande planen då syftet med planen är att bevara den
naturmiljö och de naturvärden som finns på platsen. Staden bedömer att planens genomförande inte motverkar miljökvalitetsnormerna för luft och vatten eller möjligheten att uppnå nationella, regionala eller kommunala miljömål.
Tidigare ställningstagande
Miljöprogram
Lidingö stad har antagit ett miljöprogram, Lidingös miljöprogram 2011-2020, med tio lokala miljömål som ska uppfyllas.
Lidingö stads tio lokala miljömål:
Energismart stad
1. Effektiv energianvändning 2. Grön energi
3. Hållbara transportsystem Hållbar grön ö
Här är vi nu
4. Hållbar bebyggelse
5. Hållbar kommunal verksamhet 6. Rik natur och rent vatten
7. Inbjudande park-, natur- och kulturmiljöer Miljökloka val
8. Hög miljömedvetenhet
9. Miljöklok konsumtion och slutna kretslopp 10. Hållbart resande
Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanen bidrar till att mål 6,7,8 uppfylls. Förslaget till detaljplanen förhindrar att ny bebyggelse kan tillkomma, vilket stärker översiktsplanens syfte att området skall vara en resurs för rekreations och besöksnäring. Genom att bevara och skydda den värdefulla landskapsbilden runt
Skogshems konferensanläggning möjliggör kommunen för ett fortsatt hållbart nyttjande av den värdefulla park-, natur och kulturmiljön som Elfvikslandet utgör.
Riksintresse
Lidingö ingår i de kustområden och skärgårdar i Södermanland och Uppland som är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena (4 kap. 1 – 2 § miljöbalken). Detta riksintresse utgör dock inte hinder för bland annat
tätortsutveckling.
Planområdet gränsar i sydöst mot Stockholms inlopp som är av riksintresse med hänsyn till det kulturhistoriska värdet (3 kap. 6 § MB). Norr om planområdet finns det öppna landskapet vid Elfviks gård som också är riksintresse. Riksintresset innebär att dessa områden så långt som möjligt ska skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada kulturmiljön.
Översiktsplan och grönplan
I översiktsplanen (2012) Lidingö 2030/50 redovisas aktuellt område som
utvecklinsområde för besöksnäring och rekreation. Området är också utpekat som arbetsplats/kursgård som den nuvarande användningen inom planområdet. Elfvikslandet är en av Lidingös största tillgångar för rekreation och bevarandet av området som besöksmål ska därför ske med stort beaktande av natur- och kulturvärden.
I översiktsplanen anges:
• Elfvikslandet ska bevaras som attraktiv målpunkt för rekreation och friluftsliv.
• Konferensanläggningarna är betydelsefulla för besökare från hela regionen. De kommersiella verksamheterna i kombination med
naturområdet kan bidra till att göra området mer publikt. De ges därför möjlighet att utveckla sina verksamheter utifrån de förutsättningar som natur- och kulturvärdena ger.
• Ett tydligt gång- och cykelstråk, med början i Ropsten och vidare genom Lidingö centrum, utvecklas längs med Kyrkvikens norra strand ut till Elfviks udde.
• Översiktsplanen anger att karaktären av odlingslandskap på Elfvik och att nuvarande skogshorisont bör bevaras.
I grönplanen som antog 2014 anges:
• Att den lantliga karaktären runt Skogshem utgör en betydande del av Lidingös naturområden. Områdena runt Elfvik är känsliga för
bebyggelse då karaktären bygger på en känsla av frånvaro från staden.
• Att en del av planområdet är klassat som ”påtagligt naturvärde” och hela området ingår i ett större värde område, ekologiskt särskilt känsligt område och grönt samband.
Detaljplan, fastighetsplan och förordnanden
Gällande detaljplan för området vann laga kraft 2008-05-06 (0186-P09/3-1). Den huvudsakliga användningen är bestämd till konferens- och samlingslokaler, hotell samt kontor (K). Tre delområden får bebyggas med högst 900, 3 200 respektive 1 900 kvadratmeter byggnadsarea, där den befintliga konferensanläggningen ligger i det mittersta området. Byggnadshöjden är reglerad till högst två våningar (II) med högsta taknockshöjd 1,2 meter över översta bjälklaget (f1). För befintliga huvudbyggnader gäller varsamhetsbestämmelse (k). På punktprickad mark får byggnad eller plank inte uppföras. Genomförandetiden har gått ut. Området omfattas inte av fastighetsplan. I angränsande detaljplan i söder (0186-24/1969E) finns Vb-områden (vattenområde med mindre bryggor och dylikt) för bryggor till respektive kursgård längs stranden
Utsnitt ur gällande detaljplan. För fastigheten Söderåsen 4 gäller användningen ”K”, konferens- och samlingslokaler, hotell samt kontor (området är markerat med brun färg i plankartan). På området väster och norr om huvudbyggnaden (markerat med vitt) finns beviljat bygglov för 62 hotellägenheter. Den röda rutan markerar aktuellt planområde.
Strandskyddsförordnande, naturreservat m.m.
Området omfattas idag inte av strandskydd eftersom det tidigare ingått i en stadsplan fastställd före 1975. När det generella strandskyddet infördes 1975 undantogs sådana områden som dessförinnan hade fastställd detaljplan. Enligt nuvarande lagstiftning inträder strandskydd när en ny detaljplan upprättas, såvida det inte upphävs genom bestämmelse i den nya planen. Kontoret finner det lämpligt att strandskyddet fortsatt är upphävt i den nya planen då planen angränsar till motsvariga områden där skyddet fortsatt är upphävt. Läs mer under kapitlet konsekvenser.
Planområdet gränsar i norr mot naturreservatet Långängen-Elfvik. Inom naturreservatet finns ett varierat landskap med sjöar, skogar och odlingsmarker.
Förutsättningar och förändringar
Befintlig bebyggelse och markanvändning
Detaljplanen bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för natur- och kulturmiljön eftersom inga förändringar jämfört med dagens situation föreslås.
Befintlig bebyggelse
Inom planområdet finns en byggnad som tillhör konferensanläggningen Skogshem.
Ursprungligen innehöll byggnaden personalbostäder men 2002 byggdes den om till hotellrum. Skogshem uppfördes i slutet av 1950-talet som kurs- och
konferensanläggning för Svenska Arbetsgivare Föreningen, SAF. Skogshem planerades och formades av några av tidens mest omtalade arkitekter inom respektive område:
Anders Tengbom (byggnader), Sven Kai-Larsen (inredning) och Walter Bauer (trädgård).
Skogshems konferensanläggning (huvudbyggnaden)
Under perioden 1982-2002 har ett flertal bygglov beviljats för renovering och
modernisering av byggnaderna. Totalt omfattar hela konferens- och hotellanläggningen cirka 2 800 kvm ibyggnadsarea.Byggnaden inom planområdet är ca 250 kvm.
De före detta personalbostäderna ligger i slänten mot öster. De vinkelställda
burspråken på byggnaden är utförda i nära överensstämmelse med övriga byggnader på området.
Den gällande detaljplanen medger en byggrätt om 1900 kvm i anslutning till befintlig bebyggelse. För att uppnå målen i översiktsplanen att behålla och stärka områdets karaktär för besöksnäring och rekreation föreslår kontoret att marken inte får bebyggas och att byggrätten tas bort. Genom ett upphävande av byggrätten lämnas
naturlandskapet runt Skogshem opåverkat och den värdefulla landskapsbilden bibehålls.
Enligt översiktsplanen är naturområden i anslutning till konferensanläggningar på Lidingö mycket betydelsefulla för besökare från hela regionen.
Bygglov
Miljö- och stadsbyggnadsnämnden beviljade den 14 oktober 2015 § 133 bygglov för en utbyggnad med 62 nya hotellägenheter fördelade på 11 huskroppar väster och norr om befintlig huvudbyggnad. Totalt omfattar lovet cirka 1 400 kvadratmeter byggnadsarea. I samband med uppförandet rivs ett befintligt enbostadshus (f.d. tjänstebostad) med garage.
Situationsplan från justerad bygglovsansökan, godkänd oktober 2015
Exempel på fasad mot söder för hotellägenheter i bygglovsansökan.
11 nya huskroppar (illustrerade med vitt i bilden) med totalt 62 hotellägenheter väster och norr om befintlig kursgård enligt bygglovsansökan. Fastighetsgräns som vit streckad linje.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret mottog den 2 december 2015 ytterligare en
bygglovsansökan för ytterligare 82 hotelllägenheter på fastighetens östra del, enligt bild nedan.
Situationsplan från bygglovsansökan etapp 2 inkommen december 2015.
Då det vid datum för ansökan om bygglov fanns planer att påbörja ett planarbete för området har nämnden enligt PBL 9 kap 28 § beslutat att bygglovsärendet inte ska avgöras förrän planarbetet har avslutats. Om planarbetet inte har avslutats inom två år från det att ansökningen om lov kom in ska dock bygglovsärendet avgöras utan dröjsmål.
Gestaltning och landskapsbild
Landskapet i Elfvik är präglat av tusenårig odling och betesdrift. Det småkuperade, omväxlande landskapet är typiskt för det sena 1800-talets odlingslandskap i östra Sveriges kusttrakter. De intima landskapsrummen är beroende av att både
odlingslandskapet behålls öppet och att höjderna av skog som utgör ”väggarna” bevaras.
Herrgårdslandskapet runt Elfviks gård är från slutet av 1700-talet.
Elfvikslandets södra kustremsa är högt belägen med utsikt över Hustegafjärden och
Höggarnsfjärden. Denna del av Elfvik har under en lång tid utgjort plats för kursgårdar och andra institutioner. Många av byggnaderna har utformats i en modern och ibland djärv arkitektur.
Landskapet öppnar sig mot Hustegafjärden och inloppet till Stockholm.
Service
Inom planområdet ligger en hotellbyggnad som är del av Skogshems konferensanläggning.
Tillgänglighet och rekreation
Kulturlandskapet norr om planområdet är i översiktsplanen utmärkt som ett större obebyggt område av särskilt socialt värde med sammanhängande skogsområden och äldre odlingsmarker. Ett av syftena med att inrätta Långängen-Elfviks naturreservat var att bevara området för friluftslivet. Från Lidingö centrum finns en nio kilometer lång promenadled längs stranden, Elfviksleden, med allt från stad och lantbruk till skärgård.
Längs promenadleden finns grillplatser, vindskydd, flera bryggor och sittbänkar.
Kulturmiljö
Elfvik har under en lång tid utgjort plats för kursgårdar och andra institutioner. Området ingår i en kulturhistoriskt värdefull miljö (kulturinventering 1971-1986) och i en
kulturhistorisk närmiljö (kulturmiljöprogram ”Lidingös kulturhistoriska miljöer”, som antogs av kommunfullmäktige 1990). En antikvarisk förundersökning omfattande aktuellt planområde togs fram av Stockholms Byggnadsantikvarier 2007 i samband med arbetet med nu gällande plan.
Skogshem, Trädgården är ritad av Walter Bauer och husen av arkitekt Anders Tengbom Anläggningen får i huvudsak sin karaktär av kombinationen av terrängförhållandena och de klippta gräsytorna, byggnadernas gruppering kring gårdsrummet, den låga skalan och fasaderna av tegel.
Enligt undersökningen har Skogshem, trots vissa förändringar av byggnader och landskap ett stort arkitektoniskt värde. Enligt den antikvariska förundersökningen är
Skogshem, vars parkanläggning ritades av Walter Bauer och byggnaderna av arkitekt Anders Tengbom, ett konsekvent genomfört exempel på den utbredda ambitionen att formge miljön som en sammanhållen helhet som fanns på mitten på 1900-talet. I förundersökningen anges att Söderåsens sammanhängande stråk av
konferensanläggningar som helhet även utgör en samhällshistoriskt intressant miljö.
Anläggningen uppmärksammades stort på 1960-talet i både svensk och utländsk arkitektpress. Arkitekturkritikerna imponerades av den långtgående samordningen av landskap, arkitektur och inredning. Samspelet mellan parklandskapet och de individuellt utformade, men ändå sammanhållna, huskropparna ger anläggningen dess karaktär.
Natur
Växt- och djurliv
Området runt planområdet utgör en del av Elfvikslandet som är ett stort sammanhängande rekreationsområde med levande jordbruk. Odlingsmarken norr om planområdet ligger i en dalbotten i östvästlig riktning omgiven av skog på höjdpartier. Detta ger en tydlig och värdefull landskapsbild. Inom planområdet finns stora höjdskillnader. Från de högsta bergspartierna i norr sluttar marken ned mot Kyrkviken. All bebyggelsen inom och runt planområdet ligger med skogen i ryggen och inom planområdet har skogspartier sparats vilket ger en karaktär av hus i park med flera utblickar mot vattnet.
Norr om planområdet har skogen kvar sin ursprungliga blandskogskaraktär med främst tall och inslag av gran, björk och ek. På söderslänterna har tallskogen gallrats ur och
undervegetationen tagits bort, istället har ädellövträd gynnats så att fina ekbackar vuxit fram.
Enligt grönplan för Lidingö antagen 2014 är en del av planområdet klassat som ”påtagligt naturvärde” och hela området ingår i ett större värde område, ekologiskt särskilt känsligt område och grönt samband. I norr finns vandringsvägar för grod- och kräldjur. I området finns en stor biologisk mångfald och tillexempel har vissa rödlistade arter såsom tallticka påträffats.
Den vita rutan visar planområdet, det gula området utgör påtagligt naturvärde. Det streckade området norr om planområdet är ungefärlig vandringsväg för grod-och kräldjur.
Geotekniska förhållanden
Enligt byggnadsgeologisk karta för Lidingö består undergrunden i planområdet av moränöverlagrade bergryggar. På höjdpartierna förekommer berg i dagen och jordtäcket är här tunt.
Förorenad mark
Inom området finns ingen förorenad mark.
Risk för skred/höga vattenstånd
Inom området finns ingen risk för skred eller höga vattenstånd.
Fornlämningar
Några kända fornminnen finns inte inom planområdet.
Friytor
Lek och rekreation
Kulturlandskapet norr om planområdet är i översiktsplanen utmärkt som ett större obebyggt område av särskilt socialt värde med sammanhängande skogsområden och äldre odlingsmarker. Ett av syftena med Långängen – Elfviks naturreservat är att bevara området för friluftslivet.
Längs stranden löper ett promenadstråk från Elfviks gård i öster till Yttringe i väst.
Stråket erbjuder en fin utsikt och vattenkontakt och här finns flera bryggor.
Tillgängligheten till stråket är begränsad norrifrån då konferensanläggningarna ligger på rad efter varandra längs hela sträckan.
Gator och trafik
Gatunät, gång-, cykel- och kollektivtrafik
Cirka 200 meter från planområdet finns en busshållplats med busslinje som trafikerar Elfvik, Lidingö centrum och Ropsten. Dock är turtätheten är för gles för att vara
konkurrenskraftig i förhållande till bilen. Området trafikförsörjs via Skogshemsvägen som nås från Elfviksvägen.
Parkering, varumottagning, utfarter
För konferensanläggningens gäster finns en parkeringsplats norr om anläggningen rymmande cirka 82 parkeringsplatser och inom konferensområdet finns ytterligare cirka 14 platser. Inom planområdet finns inga parkeringsplatser.
Teknisk försörjning
Vatten, avlopp och dagvatten
Planområdet är anslutet till det kommunala VA-nät. Dagvatten ska i första hand omhändertas lokalt där så är tekniskt möjligt. En avloppsledning tillhörande Brf Fiskarudden finns inom fastigheten Söderåsen 4. Ledningen påverkas ej av planen.
Avfall
I området finns kommunal avfallshämtning.
Störningar Buller
Enligt trafikbullerutredning (Ramböll, 2008) är området inte bullerstört.
Konsekvenser av planens genomförande
Natur och kulturmiljön inom Söderåsen 4 skyddas i förslaget till detaljplan av bestämmelser om begränsning av markens byggande och marklov för fällning av betydelsefulla träd. Förslaget till detaljplan säkerställer naturvärdena och
landskapsbilden samt stärker fortsatt användning av området för besöksnäring och rekreation. I förslaget skyddas också viss vegetation som är avgörande för platsens karaktär för att tydligare överensstämma med målen i översiktsplanen från 2012.
Strandskydd
Enligt 10 a § i lagen om införande av miljöbalken (1998:811) ska strandskydd återinträda när en fastställd generalplan, stadsplan, eller byggnadsplan upphävs eller ersätts av en ny detaljplan enligt plan- och bygglagen (2010:900). Den nya detaljplanen måste då ta ställning till var strandskyddet ska gälla och var det ska upphävas.
Strandskyddet återinträder med 100 meter i området. För planområdets del berörs en remsa om cirka 20 meter närmast stranden av strandskyddets återinträdande. I
detaljplanen föreslås att strandskyddet upphävs inom detta område. Planområdet ingår i en kustremsa där strandskyddet i sin helhet är upphävt. Ett återinträde inom
planområdets mycket begränsade yta anses inte tillföra något särskilt skydd som planen i sig inte säkerställer. Området där strandskyddet föreslås upphävas är prickmarkerat vilket hindrar exploatering av strandområdet. Genom planbestämmelser skyddas träd med en diameter större än 40 cm.
Strandskyddets syfte är att trygga allmänhetens tillgång till strandområden samt att bevara goda livsvillkor för växt- och djurliv på land och i vatten. Ett upphävande av strandskyddet inom planområdet bedöms inte ha någon negativ påverkan på växt- och djurlivet. Enligt 7 kap. 18 f § miljöbalken ska ett beslut om att upphäva strandskyddet i en detaljplan inte omfatta ett område som behövs för att mellan strandlinjen och
byggnaderna säkerställa fri passage för allmänhet och bevara goda livsvillkor för djur- och växtliv. Söder om planområdet, närmast vattnet, finns en 30 meter bred markremsa som är i kommunal ägo och planlagd som allmän platsmark. Denna yta säkerställer fri passage för allmänheten.
Administrativa frågor
Genomförandefrågor
Genomförandetid
Planens genomförandetid föreslås vara 5 år från den dag planen vinner laga kraft.
