som under 2014 fått

(1)

Årsredovisning

2014

Kvarteret Svalan i Uppsala

som under 2014 fått

UNTs stadsmiljöpris

(2)

Innehåll

Castellum 2014 1

VD har ordet 2

V E R K S A M H E T

Affärsmodell, mål och strategier 4 Fastighetsbestånd 8 Investeringar 16

Kunder 30

Hållbart företagande 32

Castellums hållbarhetsarbete 33 Organisation och medarbetare 41

Castellums delmarknader 44

Storgöteborg 46

Öresundsregionen 47

Storstockholm 48

Mälardalen 49

Östra Götaland 50

Finansiering 52 Castellumaktien 56

Värdering fastigheter 62

Skatt 66 Risker och riskhantering 68 Bolagsstyrningsrapport 74

Styrelse 80

Koncernledning 83

Kvartals- och flerårsöversikt 86 F I N A N S I E L L A R A P P O RT E R

Totalresultat för koncernen 90 Balansräkning för koncernen 91 Resultaträkning för moderbolaget 92 Totalresultat för moderbolaget 92 Balansräkning för moderbolaget 93 Förändring av eget kapital 94 Kassaflödesanalys 95 Redovisningsprinciper och noter 96 Förslag till vinstdisposition 110 Styrelsens yttrande avseende föreslagen

vinstutdelning 111

Årsredovisningens undertecknande 112 Revisionsberättelse 113 C A S T E L L U M FA S T I G H E T S B E S TÅ N D 114 GRI 144 Definitioner 145

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 4-113.

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) finns under avsnittet Castellumaktien.

”Castellum är en långsiktig ägare som genom att förvalta och utveckla lokaler ökar våra kunders affärsmöjligheter.

Genom vårt arbete skapar vi ekonomisk tillväxt för aktie- ägarna till låg finansiell risk”

VD Henrik Saxborn

Y T T E R L I G A R E I N F O R M AT I O N

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se.

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon 031-60 74 50, eller CFO Ulrika Danielsson, telefon 0706-47 12 61, samt på www.castellum.se.

Bilden på framsidan visar kvarteret Svalan i Uppsala, Dragarbrunn 20:4, som Aspholmen Fastigheter AB färdigställde under 2014 och som erhållit UNT stadsmiljöpris.

(3)

2 3

49%

Belåningsgrad 2014

–529

Mkr nettoinvestering 2014

38 Mdr

Castellums fastighetsvärde 2014

Vi arbetar med

kommersiella lokaler …

… på starka

tillväxt marknader …

… med fokus på kundernas behov …

Service och förvaltning genom lokala dotterbolag Egen anställd personal Nära och närvarande i

kundernas affärsutveckling

Utveckling av fastighetsbeståndet genom nettoinvesteringar om 5%

av fastighetsvärdet varje år Stark balansräkning

Ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet

Kontor Butik

Lager/Logistik Industri

NKI 79

Nöjd-Kund-Index 2014

Storgöteborg Storstockholm Öresundsregionen Mälardalen Östra Götaland

Castellum finns

där företag och städer växer Castellum är sedan 1997 noterade på Stockholmsbörsen. För 300 medarbetare är Castellum arbetsgivare. För 4 400 svenska företag är Castellum hyresvärd. För 16 200 aktieägare, i Sverige och internationellt, är Castellum en aktie som har presterat en totalavkastning om i genomsnitt 11%

per år de senaste 10 åren. Dessutom har vi ett nära samarbete med 35 kommuner.

Grunderna i vår strategi är en affärsmässig inriktning på kommersiella lokaler, utvalda marknader med utvecklingskraft, nära och långsiktiga kundrelationer – och ett utpräglat fokus på ekonomisk tillväxt till låg fi nansiell risk. Vårt övergripande mål är att skapa aktieägarvärde genom att nå en årlig tillväxt i kassafl ödet om 10%. För att lyckas med det krävs att vi presterar på andra områden.

Vi vet att nöjda medarbetare är nyckeln till nöjda kunder, och vi vet att nöjda kunder är en förutsättning för hållbar tillväxt. Att hela 85% av våra medarbetare ger oss högsta betyg som arbetsgivare i NMI- mätningen och att en stor del av våra kunder rekommenderar oss som hyresvärd, gör att vi vågar tro på fortsatt positiv utveckling även för aktieägarna.

… och stabil ekonomisk tillväxt.

Vy över Göteborg

(4)

C A S T E L L U M 2 0 1 4 1

Nyckeltal

• Hyresintäkterna 2014 uppgick till 3 318 Mkr (3 249 Mkr föregående år).

• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 450 Mkr (1 346), motsvarande 8,84 kronor (8,21) per aktie, en förbättring med 8%.

• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 344 Mkr (328) och på derivat till –660 Mkr (429).

• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 211 Mkr (1 707), motsvarande 7,38 kronor (10,41) per aktie.

• Nettoinvesteringarna uppgick till –529 Mkr (1 081) varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 1 147 Mkr (185) förvärv och 3 054 Mkr (687) försäljningar.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,60 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005

Förvaltningsresultat, kr/aktie 8,84 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00

Förändring föregående år +8% +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11%

Resultat efter skatt, kr/aktie 7,38 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89

Förändring föregående år –29% +16% +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41%

Utdelning, kr/aktie (2014 föreslagen) 4,60 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62

Förändring föregående år +8% +8% +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11%

Fastigheter verkligt värde, Mkr 37 599 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270

Nettoinvesteringar, Mkr – 529 1 081 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889

Belåningsgrad 49% 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45%

Räntetäckningsgrad 318% 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315%

8%

tillväxt i förvaltnings- resultat 1:a kvartalet

523 Mkr

investering i fastigheter 2:a kvartalet

125 Mkr

försäljning 2:a kvartalet

14%

tillväxt i förvaltnings- resultat 2:a kvartalet

369 Mkr

investering i fastigheter 3:e kvartalet

19 Mkr

försäljning 3:e kvartalet

2%

tillväxt i förvaltnings- resultat 4:e kvartalet

JANUARI MARS JUNI SEPTEMBER DECEMBER

7%

tillväxt i förvaltnings- resultat 3:e kvartalet

673 Mkr

investering i fastigheter 4:e kvartalet

2 814 Mkr

försäljning 4:e kvartalet

2014 per kvartal

960 Mkr

investering i fastigheter 1:a kvartalet

96 Mkr

försäljning 1:a kvartalet

(5)

Sverige är ett av de länder i Europa där urbaniseringen går snabbast och det är i de växande regionerna i södra delen av landet som den ekonomiska tillväxten är störst.

Framgångsrika samhällen präglas av teknisk utveckling – men också av tolerans. Regioner som erbjuder möjligheter till god utbildning och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet är de mest attraktiva.

Det är här som Castellum, verksamt i de delar av Sverige som tillsammans samlar 65% av landets befolkning, nu skapat förutsättningar för att fortsätta att delta i byggandet av morgondagens arbetsplatser. Vår projektaktivitet är hög och här är några exempel:

På Lindholmen i Göteborg fl yttade Semcon in i sitt nya huvudkontor om 9 000 kvm vid årsskiftet och nu planerar vi för nya miljöklassade kontorslokaler om drygt 9 000 kvm i samma område. I Jönköping håller utvecklingen av två nya citykvarter på att avslutas och vi fortsätter byggandet av en fl exibel kontorsbyggnad om drygt 2 100 kvm. I centrala Uppsala har vi färdigställt stadens modernaste kontor och planerar för ytterligare ca 8 000 kvm med närhet till Resecentrum. När det gäller logistikfastigheter har vi uppfört Pumas nordiska helautomatiserade distribu- tionscentral i Helsingborg om ca 9 600 kvm och nu förbereder vi för att under de närmaste åren delta i byggandet av Hisingens Logistikcentrum som gör det möjligt för Göteborgs hamn att fortsätta växa. Här planerar Castellum att uppföra logistikanläggningar om totalt ca 75 000 kvm.

Under året välkomnade vi två nya dotterbolagschefer i ledningsgruppen, Cecilia Fasth i Eklandia Fastighets AB och Ola Orsmark i Fastighets AB Briggen. Ulrika Danielsson fi ck en ny roll som koncernens ekonomi- och fi nansdirektör.

Jag är övertygad om att kunniga och engagerade medarbetare ger nöjda kunder och är glad att konstatera att vi under 2014 höjde vårt NKI (nöjd kund-index) till en nivå högt över medelvärdet för branschen.

”Våga förändra – även i framgång”, det var rubriken på mitt VD-ord för ett år sedan.

2014 blev också ett år när Castellum gjorde större föränd- ringar i sin fastighetsportfölj än på mycket länge. Vi genom- förde stora försäljningar, närmare 3 miljarder kr, på marknader där vi inte tror att framtida tillväxt kommer att bli tillräckligt hög. Vi gjorde även investeringar om 2,5 miljarder kr där vi bedömer att tillväxten i marknaderna kommer att bli betydande. Under en sådan omfattande förändringsprocess kan enskilda år uppvisa lägre investeringstakt än målsatt, vilket skett i år.

Under fjolåret levererade Castellum trots detta 8% tillväxt i förvaltningsresultatet, vilket är något bättre än föregående år – och med ytterligare förstärkt fi nansiell ställning.

Genom de förändringar som genomförts, vår goda intjänings- förmåga, låga belåningsgrad samt tillgång till långfristiga krediter har Castellum nu en investeringskapacitet om ca 6 miljarder kr.

Tillväxten i förvaltningsresultatet kan förklaras i tre kompo- nenter: befi ntlig portfölj, investeringar och räntemarknad.

Vi verkar i en hyresmarknad med något lägre vakanser och stabila hyresnivåer på ett fl ertal orter i befi ntlig portfölj.

Intäkterna har ökat genom hyresavtal som är konstruerade för att stå emot en svagare makroekonomi. Kostnaderna har minskat genom effektiviseringar och genom att 2014 var varmare än året innan. Vidare bidrog såväl investeringar som sjunkande räntor till kassafl ödestillväxten.

Mot bakgrund av vår intjäning och fi nansiella styrka före- slår styrelsen en höjning av aktieutdelningen till 4,60 kr, motsvarande en ökning med 8%. Det betyder att vi har ökat förvaltningsresultatet och höjt utdelningen varje år sedan börsintroduktionen 1997, med i genomsnitt 12% per år.

Fastighetsmarknaden drevs under 2014 av stark efterfrågan och tillväxtförväntan vilket skapade ökad omsättning och något sjunkande avkastningskrav, framför allt i storstads- områdena. Omsättningen på svensk fastighetsmarknad var den högsta sedan 2008.

Castellum står starkare än tidigare!

(6)

3 C A S T E L L U M 2 0 1 4 3

Castellum fortsatte det viktiga hållbarhets- och etikarbetet som vi ser som en förutsättning för bolagets utveckling och långsiktiga ekonomiska tillväxt. Jag är stolt över att vi bland annat har gett möjlighet till lärlingar, feriearbetare, praktikanter och trainees att prova på arbetslivet. Castellum är ledande när det gäller miljöklassade byggnader; i vårt bestånd fi nns till exempel 30% av alla Green Building- klassade byggnader i Sverige.

Under året undertecknade vi Global Compact, FN:s tio principer om hur näringslivet kan ta globalt ansvar när det gäller miljö, arbetsvillkor och korruption. Vi upprättade en whistleblower-funktion som kan användas för att rapportera en farhåga om något som allvarligt kan påverka företaget eller en människas liv och hälsa och som inte är i linje med bolagets värderingar och etiska principer.

Castellum, i dag en av Sveriges största fastighetsaktörer, har aldrig haft målet att bli störst – men har i enlighet med vårt ambitiösa kassafl ödesmål presterat en kontinuerlig tillväxt.

Bolaget fortsätter att drivas med lägre fi nansiell risk än branschgenomsnittet. Det är glädjande att konstatera att en höjning av aktieutdelningen återigen föreslås och att det långsiktiga substansvärdet efter lämnad utdelning under året växte med 7%.

Jag ser fram emot 2015 - ett år med fortsatt, om än försiktig, tillväxt i Sverige. För att nå vårt tillväxtmål i en sådan ekonomi och mot bakgrund av de strategiska försäljningar Castellum gjorde under hösten är det viktigt att vi behåller hög aktivitet, fortsätter fokusera på en effektiv och hållbar förvaltning samt investerar.

Jag vill passa på tillfället att ännu en gång uppriktigt tacka alla våra aktieägare och intressenter för förtroendet under 2014.

Göteborg den 21 januari 2015

Henrik Saxborn Verkställande direktör

C A S T E L L U M 2 0 1 4 3

Gö

Göte tebo bo o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o orrg rg g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g g d d d d d d d d den en 2

Henr r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r rik ik i ik ik i ik ik ik ik ik k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k k Saxborn rn

(7)

Affärsmodell, mål och strategier Affärsm

Affärsmodell odell, mål och strategier , mål och strategier

Malin på Harry Sjögren AB Malin på Harry Sjögren AB

Castellums affärsmöjlighet ligger i att ge våra kunder ökade affärsmöjligheter

Castellum fokuserar på fastigheter med kommersiella lokaler. Affärs modellen handlar om att skapa ekonomisk tillväxt genom utveckling av lokalernas affärsmässiga värde för våra kunder.

Koncernen arbetar med kontor, butiker, lager-, logistik- och industri lokaler, centralt belägna i stads-

kärnan eller i kommersiellt intressanta områden utanför centrum. Huvudsaken är att de rymmer

affärsmässiga möjligheter – såväl för oss som våra kunder.

(8)

C A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 5

Uthyrning och förvaltning

Castellum ska vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus, vilket uppnås genom lokal närvaro, lång- siktiga relationer och att de lokaler och den service som erbjuds svarar mot kundernas behov.

Service och förvaltning, vilket i huvudsak utförs med egen personal, sker via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Den starka lokala närvaron ger kännedom om kundernas förutsättningar, behov och önskemål vilket möjliggör bra och snabb service samt handlingskraft.

Castellum arbetar kontinuerligt

Finansiering med låg risk

Castellum har valt att bedriva verksamheten med låg finansiell risk. Valda riskmått är belåningsgrad (hur stor andel av fastigheternas värde som får belånas) och ränte- täckningsgrad (vilken förmåga företaget har att täcka sina räntekostnader).

Affärsmodell, mål och strategier

Vår affärsmodell

Castellums affärsmodell fokuserar på kassafl öde genom att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet.

I Castellum ska belåningsgraden varaktigt inte överstiga 55% och räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.

Finansiering sker via såväl kredit- som kapitalmarknaden.

Utveckling genom investeringar

Fastighets- och hyresmarknaden är beroende av långsiktig ekonomisk tillväxt. Castellum ska därför finnas i regioner och områden med förväntad hög tillväxttakt.

Castellum arbetar aktivt med att utveckla fastighets- beståndet i syfte att förbättra kassaflödet och därmed öka fastighetsvärdet. Castellum ska fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge hög avkastning men även genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Försäljningar sker när det är affärsmässigt motiverat.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter - fördelningen mellan olika kategorier avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt.

med att förbättra produktiviteten och erhålla en mer kostnads- och resurs- effektiv förvaltning.

Risken inom kundstocken ska hållas låg genom spridning på såväl bransch som avtalslängd och avtalsstorlek.

Castellums affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Uthyrning o ch förva

ltning tvU

linkce

g g en

om inve

steringar

Finansiering med låg risk Fokus på tillväxt i kassaflödet om minst 10%

tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för god

värde tillväxt i bolaget sam tidigt som aktieägarna får

en konkurrens kraftig utdelning.

Malin på Harry Sjögren AB

(9)

Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%.

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Kundfokus genom lokala organisationer

närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utveck- lingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxt- regioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt- målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk.

De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar.

Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning

i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Övergripande mål

Förvaltningsresultat

(10)

Strategiska verktyg

Utfall

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxt- målet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastig- hetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr.

Dotterbolagen

Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.

– 529 Mkr

nettoinvestering 2014

NKI 79

NöjdKundIndex 2014

NMI 85

NöjdMedarbetarIndex 2014 Nettoinvestering

Kund- och medarbetarnöjdhet

För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. och vara på en hög nivå.

Hållbarhet

Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter.

Fastighetsvärde per region

Strategiska verktyg Utfall

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börs- noterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtals- längd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

52%

Utdelningsandel 2014

Räntetäckningsgrad

4 400

kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

49%

Belåningsgrad 2014 Bland de tre största fastighets-

bolagen på 10 av 13 orter

(11)

Marknadsandelen är viktig – men valet av marknad ännu viktigare

Ekonomiskt är Castellum ett av Sveriges största fastighetsbolag, men vi har ingen ambition att bli störst. Tvärtom – en viktig del i affärsmodellen är fokus på utvalda marknader, med naturliga förutsättningar att utvecklas.

Castellum är verksamt i fem starka tillväxtregioner i Sverige, från Mälardalen och Storstockholm ner via Östra Götaland till Storgöteborg och Öresundsregionen. Tillsammans representerar dessa fem marknader 65% av den svenska befolkningen. Castellum har som målsättning att vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive marknad där vi verkar.

Fastighetsbestånd

(12)

Makroindikatorer Sverige BNP tillväxt per år

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt 9,7 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda stats- finanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella rela- tioner vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världs- ledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk konjunktur fortsätter att förbättras, även om utveck- lingen under hösten 2014 varit svag. Ekonomin är dock tudelad med en bra inhemsk efterfrågan som driver tillväxten medan exportmarknaden, som normalt sett är den stora drivkraften för svensk återhämtning, är trög. Det sistnämnda kan delvis tillskrivas av att vissa delar av omvärlden och då främst Euroområdet har haft en svag utveckling under året, där den geopolitiska oron dämpar stämningen ytterligare.

Konjunkturen i Sverige och omvärlden tillsammans med kraftigt fallande oljepris har medfört en mycket låg inflation, vilken förväntas bestå det närmsta året.

Arbetsmarknaden fortsätter, trots konjunkturläget, att utvecklas positivt och sysselsättningen växer på bred front i ekonomin, med undantag för industrin.

Ränte och kreditmarknad

Räntemarknaden har under året karakteriserats av sjunkande räntor i samtliga löptider. Avsaknad av infl ation har lett till expansivt agerande från Riksbanken som har sänkt reporän- tan i två omgångar från 0,75% till 0%. Även räntebanan har

Export Totalt SEK 941 mdr Import Totalt SEK 920 mdr

Norge 98 Tyskland 158

Tyskland 96 Norge 77

Storbritannien 68 Nederländerna 72

Finland 65 Danmark 68

Danmark 65 Storbritannien 57

USA 64 Ryssland 47

Källa: SCB

Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet

Sveriges utrikeshandel jan-okt 2014 (10 mån)

Makroindikatorer

Arbetslöshet 7,0% (december 2014)

Inflationstakt – 0,3% (december 2014 jämfört med december 2013) BNP-tillväxt 2,1% (kv 3 2014 jämfört med kv 3 2013) Källa: SCB

nedreviderats och indikerar nu en höjning först under andra halvan av 2016. Parallellt med reporäntesänkningarna har även korta marknadsräntor sjunkit. Tre månaders STIBOR- ränta var vid årets ingång 0,94% och vid utgången 0,26%.

Svenska långa räntor har pressats ned av en svag makro- bild där utvecklingen i Europa har överskuggat den positiva utvecklingen i USA. Svensk 10-årig swapränta noterades vid årets ingång till 2,88% och vid utgången av året till 1,28%.

Tillgången till såväl bankfi nansiering som kapitalmarknads- fi nansiering bedöms som god och kreditmarginalerna är stabila.

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad upp- gick till ca EUR 218 miljarder (154), vilket motsvarar en ökning om 42% jämfört med föregående år. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2014 mot- svarande EUR 77 miljarder (56), följt av Tyskland om EUR 40 miljarder (30).

Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 7% (6%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hade den fjärde största omsättningen i Europa.

Vid årsskiftet var Castellum det 22:a största noterade fastig-

hetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde.

(13)

Transaktionsvolym - geografisk fördelning Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna

Svensk fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industri- fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 2 800 milj- arder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca 3 700 miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verk- samhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighets- beståndet.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börs- noterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och bygg- bolag, brukare och privatpersoner.

Svensk fastighetsmarknad kännetecknades 2014 av stark efterfrågan och hög omsättning. Totalt uppgick transaktions- volymen till ca 160 miljarder kr (100), vilket är i nivå med rekordåren 2006-2008. Särskilt hög var omsättningen under fjärde kvartalet då den uppgick till närmare 70 miljarder kr (35). Trots fortsatt starkt inhemskt intresse kan ökat utländskt

intresse noteras – utländska köpare stod för 17% (13%) av volymen. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 76% (69%) av volymen. Intresset för kontorsfastigheter är stabilt och utgör fortsatt det största segmentet, dock har intresset för samhälls- fastigheter och hotell ökat.

Storstadsregionerna står för 62% (58%) av volymen. I absoluta tal kan dock en markant ökning av intresset för marknaderna utanför storstäderna konstateras.

Castellum bedömer att den generella värdeuppgång som noterades tidigare under 2014 kvarstår. Prisbilden är överlag oförändrad sedan föregående kvartal.

Svensk hyresmarknad

Hyresmarknaden har under året varit stabil till positiv inom samtliga marknader och segment med god efterfrågan på såväl nyproducerade som befintliga lokaler. Hyresnivåerna är överlag oförändrade, dock kan en viss ökning avseende kontorshyror noteras i marknader med starkare efterfrågan och låg vakansgrad. Utbudet av nyproducerade kontorsytor har varit relativt stabilt i Göteborg och Stockholm jäm- fört med föregående år, medan det har minskat i Malmö. I Castellums marknader utanför storstäderna kan på vissa håll ökad nyproduktion noteras. Ökningen sker dock från låga nivåer och överutbud bedöms inte föreligga.

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR

Källa: CBRE

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2014 Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.

Källa:Newsec Källa:Newsec och Forum

Transaktionsvolym avseende affärer >100 Mkr

(14)

Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Nyproduktion kontor

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmark- nad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsföränd- ringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urban- iseringstrend där tillväxten koncentreras till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstads- regioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Framgångsrika regioner präglas också av tolerans. Städer som erbjuder möjligheter till god utbildning på universitet och högskolor och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet är de mest attraktiva. Städer växer och jobb skapas där talanger utvecklas och tycker om att vara.

Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader med markering av de orter där Castellum bedriver verksamhet. Den mörkaste blå färgen visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2005-2014.

Ljusare blå visar lägre ökning av lönesumman.

Castellums marknader

Källa: Evidens

Befolkning

Befolkningsutveck- ling 2005-2014/år

Befolkningsutveck- ling 2005-2014 snitt personer/år

Befolknings- utveckling 2014

Studerande vid universitet/högskola

Tillväxt sysselsätt- ning 2005-2014/år

Arbetslöshet 2014

Tillväxt total lönesumma 2005-2014/år

Tillväxt total löne- summa 2014

Riket 9 700 000 0,8% 77 700 1,1% 1,2% 8,0% 2,9% 4,1%

Borås 170 000 0,6% 1 000 0,9% 8 000 1,0% 7,1% 2,7% 4,4%

Storgöteborg 1 134 000 1,0% 11 200 1,2% 47 000 1,5% 6,9% 3,2% 5,0%

Halmstad 119 000 0,7% 800 1,0% 8 000 1,2% 8,4% 2,8% 2,4%

Jönköping 216 000 0,7% 1 500 0,9% 11 000 1,0% 6,5% 2,6% 4,4%

Köpenhamn 1 767 000 0,9% 14 800 1,0% i.u 0,2% i.u i.u. i.u.

Linköping 260 000 0,7% 1 700 1,0% 23 000 1,1% 7,9% 2,9% 4,6%

Malmö 1 119 000 1,2% 12 600 1,3% 58 000 1,5% 10,0% 3,1% 3,3%

varav Lund 116 000 1,4% 1 500 1,5% 37 000 1,5% 5,9% 2,9% 3,3%

varav Helsingborg 135 000 1,1% 1 400 1,3% – 1,3% 10,8% 3,1% 3,8%

Storstockholm 2 577 000 1,6% 38 600 1,7% 93 000 2,1% 6,5% 3,6% 4,1%

Uppsala 321 000 1,1% 3 400 1,4% 41 000 1,5% 5,5% 3,3% 5,3%

Västerås 238 000 0,6% 1 500 0,9% 12 000 0,9% 9,3% 2,8% 4,8%

Örebro 237 000 0,8% 1 800 1,1% 13 000 1,1% 8,4% 3,1% 5,9%

Data per region

Källa: Evidens och SCB

Källa:JLL Källa:Newsec

(15)

Källa: Newsec, DTZ Käll Käl Käll Käla: Na: ewseewseee c, Dc, Dcc TZTZ

Castellums fastighetsbestånd

Marknadens direktavkastning - Lager/industri

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmark-

nader och av Sveriges drygt 9,7 miljoner invånare bor ca 65% inom Castellums regionala marknadsområden.

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmark- nader där dotterbolagen har en stark ställning. Målsätt- ningen är att varje dotterbolag ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling.

Fastighetsbeståndet fi nns på 13 orter i fem tillväxtregioner:

Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 76%

av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Direktavkastning 2007 – 2014 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

Marknadens direktavkastning - Kontor

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter.

Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4%

består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 800 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2014 omfattade 583 fastigheter (626) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 527 Mkr (3 726) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 329 tkvm (3 623). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 2 098 Mkr (2 158).

Källa: Newsec, DTZ,

(16)

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Verkligt värde, Mkr Antal

Fastighetsbestånd 1 januari 2014 37 752 626

+ Förvärv 1 147 24

+ Ny-, till- och ombyggnation 1 378 –

– Försäljningar – 3 198 – 67

+/– Orealiserade värdeförändringar 488 –

+/– Valutakursomräkning 32 –

Fastighetsbestånd 31 december 2014 37 599 583

Under året har investerats för totalt 2 525 Mkr (1 768) varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 147 Mkr (185) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 275 Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Götaland samt 248 Mkr Öresundsregionen. Efter försäljningar om 3 054 Mkr (687) uppgick nettoinvesteringen till –529 Mkr (1 081).

Castellum har pågående projekt där återstående investe- ringsvolym uppgår till ca 750 Mkr.

Genomsnittlig värderingsyield över tid

sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om –144 Mkr. Försäljnings- pris netto uppgick till 3 054 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Under- liggande fastighetspris som således uppgick till 3 217 Mkr, översteg senaste värdering om 3 198 Mkr med 19 Mkr.

Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 37 599 Mkr (37 752), motsvarande 11 118 kr/kvm (10 285). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 6,9% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter.

Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 Mkr (328), mot- svarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän pris- uppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna.

Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda för- värv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2014 2013

Driftsöverskott fastigheter 2 286 2 341

+ Indexjustering 2015, 1% (1%) 25 35

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 251 279 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 99 – 107

Normaliserat driftsöverskott 2 463 2 548

Värdering (exkl. byggrätter om 559 Mkr) 35 506 35 613

Genomsnittlig värderingsyield 6,9% 7,2%

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 318 Mkr (3 249). För

kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga

kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och

fastighetsskatt, till 1 295 kr/kvm (1 263), medan den för lager-

och industrifastigheter uppgick till 791 kr/kvm (765). Hyres-

nivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har

i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket

främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras

med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober

till oktober) som uppgick till –0,1% för 2014. Castellums

högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på

indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen,

vilket ger skydd mot defl ation respektive låg infl ation.

(17)

Resultat över tid Fastighetskostnader

kr/kvm

Kontor/

butik

Lager/

industri

2014 Totalt

2013 Totalt

Driftskostnader 177 109 146 161

Underhåll 44 29 37 35

Tomträttsavgäld 9 7 8 7

Fastighetsskatt 69 22 48 47

Direkta fastighetskostnader 299 167 239 250

Uthyrning & fast.adm. (indir.) – – 68 57

Totalt 299 167 307 307

Föregående år 317 171 307

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 096 Mkr (1 105), mot- svarande 307 kr/kvm (307). Förbrukningen vad avser upp- värmning under året har beräknats till 81% (96%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

De ökade kostnaderna för uthyrning och fastighetsadmi- nistration kronor per kvadratmeter kan delvis förklaras av de försäljningar som genomfördes i slutet av året.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 9 Mkr (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år . Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,1% per år, vilket är i nivå med infl ationen.

Nettouthyrning per kvartal

Mkr

Stor- göteborg

Öresunds- området

Stor- stockholm Mälardalen

Östra Götaland Totalt

Nytecknat

Befintligt 52 50 54 55 38 249

Investeringar 5 3 17 17 13 55

Totalt 57 53 71 72 51 304

Uppsagt

Uppsagt –78 –48 –46 –44 –18 –234

Konkurser –3 0 –6 –3 0 –12

Totalt –81 –48 –52 –47 –18 –246

Nettouthyrning –24 5 19 25 33 58

Nettouthyrning

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,7% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 417 Mkr (467).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 10 Mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 304 Mkr (366), varav 55 Mkr (96) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation.

Uppsägningarna uppgick till 246 Mkr (261), varav 12 Mkr

(23) avsåg konkurser och 36 Mkr (18) avsåg uppsägningar

med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Netto-

uthyrningen för året uppgick därmed till 58 Mkr (105). Tids-

förskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultat-

effekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har

varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedan-

stående tabell.

(18)

2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005

Hyresvärde, kr/kvm 1 064 1 036 1 015 995 974 969 921 896 864 851

Ekonomisk uthyrningsgrad 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1%

Fastighetskostnader, kr/kvm 307 307 298 300 298 300 268 262 259 247

Driftsöverskott, kr/kvm 637 608 601 589 569 571 559 527 494 502

Fastighetsvärde, kr/kvm 11 118 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930

Antal fastigheter 583 626 635 617 598 590 587 549 515 494

Uthyrningsbar yta, tkvm 3 329 3 623 3 621 3 411 3 311 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 098 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 222 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 193 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 69 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Castellums fastighetsbestånd 2014-12-31

2014-12-31 januari-december 2014

Antal

fastigheter Yta tkvm

Fastighets- värde

Mkr

Fastighets- värde kr/kvm

Hyres- värde Mkr

Hyres- värde kr/kvm

Ekon. ut- hyrningsgrad

Hyres- intäkter Mkr

Fastighets- kostnader

Mkr

Fastighets- kostnader

kr/kvm

Drifts- överskott Mkr

Kontor/butik

Storgöteborg 86 478 7 604 15 924 635 1 330 91,6% 582 134 281 448

Öresundsregionen 63 362 5 269 14 549 483 1 334 84,6% 408 111 307 297

Storstockholm 50 343 4 610 13 435 469 1 367 83,5% 391 102 298 289

Mälardalen 72 399 4 899 12 263 471 1 178 91,5% 431 120 299 311

Östra Götaland 23 176 2 202 12 521 219 1 247 89,0% 195 59 335 136

Summa kontor/butik 294 1 758 24 584 13 983 2 277 1 295 88,2% 2 007 526 299 1 481

Lager/industri

Storgöteborg 103 659 5 316 8 068 505 766 91,7% 463 97 146 366

Öresundsregionen 43 284 1 874 6 594 213 752 86,8% 185 50 176 135

Storstockholm 52 288 2 871 9 993 287 998 88,6% 254 59 205 195

Mälardalen 38 187 1 190 6 362 139 746 88,4% 123 36 193 87

Östra Götaland 11 68 230 3 375 30 442 92,0% 28 6 93 22

Summa lager/industri 247 1 486 11 481 7 728 1 174 791 89,7% 1 053 248 167 805

Summa 541 3 244 36 065 11 118 3 451 1 064 88,7% 3 060 774 239 2 286

Uthyrning och fastighetsadministration 221 68 – 221

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 995 307 2 065

Projekt 18 85 1 267 – 76 – – 50 17 – 33

Obebyggd mark 24 – 267 – – – – – – – –

Totalt 583 3 329 37 599 – 3 527 – – 3 110 1 012 – 2 098

(19)

Investeringar

Aktiv fastighetsutveckling kräver investeringar

Castellum är långsiktiga och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv.

Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastig- heternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% krävs att Castellum investerar.

Strategin är en årlig nettoinvestering om ca 5% av det totala fastighetsvärdet. Under

2014 uppvisade Castellum hög aktivitet i portföljen genom att bygga och förvärva

fastigheter för 2 525 miljarder kr och sälja för 3 054 miljarder kr.

(20)

Investeringar och försäljningar per region 2014 Investeringar och försäljningar per år

17 C A S T E L L U M 2 0 1 3 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Castellums projektutveckling

Förutsättningar för ett even- tuellt projekt analyseras, t ex marknadsläge, invester- ingsvolym, riskinventering samt avkastningsnivå.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 800 tkvm.

I utvecklingsfasen fördjupas informationen och kunskapen om projektet. Slutlig utform- ning av ritningar och entre- prenadform tas fram. Underlag för styrelsebeslut färdigställs.

Castellum har pågående projekt om ca 2 000 Mkr. Efter färdigställande börjar en uppföljningsfas av kalkyler och mot hyresgäster, men även i syfte att nyttja erfarenheter inför kommande projekt.

Castellum har 583 fastigheter under förvaltning om totalt 3,3 miljoner kvm. Invest- eringar genomförs löpande i befintliga fastigheter för såväl nya som befintliga kunder.

Idéfas Utvecklingsfas Pågående projekt Förvaltning

800 tkvm

i outnyttjade byggrätter

2 000 Mkr

pågående investerings- volym

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 21 miljarder kr, vilket innebär 2 miljarder kr i genomsnitt per år. Under 2014 har Castellum investerat för totalt 2 525 Mkr (1 768) varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 147 Mkr (185) förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 275 Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Göta- land samt 248 Mkr Öresundsregionen. Bland förvärven kan nämnas högskoleområdet i Halmstad för 637 Mkr.

Under hösten 2014 uppvisade Castellum hög försäljnings- aktivitet - samtliga fastigheter i Värnamo och Växjö avyttrades (ca 270 000 kvm totalt) samt gallerian Hansa i centrala Malmö. Avyttringarna ska ses som ett strategiskt beslut för att dels renodla portföljen, dels ge koncernen bättre förut- sättningar för ökad långsiktig tillväxt. Efter försäljningar om totalt 3 054 Mkr (687) uppgick nettoinvesteringen till –529 Mkr (1 081).

Castellum har pågående projekt där återstående invest-

eringsvolym uppgår till ca 750 Mkr.

(21)

Ett gammalt varvsområde har blivit ett bubblande ingenjörskluster av internationellt snitt – det är ett sätt att beskriva utvecklingen på Norra Älvstranden mitt inne i Göteborg.

Fram till 70-talet var Sverige fortfarande en av världens ledande skeppsbyggarnationer och de stora varven låg i Göteborg. I dag sprakar det av utveckling i samma område; här uppstår kontinuerligt nya samarbeten mellan företag, akademi och samhälle som skapar nya jobb.

”Det är intressant att på nära håll se hur ett ansett internationellt ingenjörskluster utvecklas – och att vi har glädjen att få vara med och bygga moderna arbetsplatser i den här miljön”, säger Hans Stridh, projektutvecklings- chef i Eklandia Fastighets AB, dotterbolag till Castellum.

Några av de företag som fi nns i Eklandias fastigheter på Lindholmen är CEVT, fordonsutvecklingsbolaget som har samma ägare som Volvo Cars, Getinge, vars huvudkontor fl yttats från Halland och Esab, världsledande leverantör av svetsutrustning. Omställningen av Lindholmen sker, sedan den väl tog fart, i högt tempo. Den är resultatet av ett samarbete där samhället, akademin och näringslivet arbetar tillsammans för att stödja innovationsprocesser.

”Man kan se några avgörande insatser: initiativet från kommunen till Lindholmen Science Park, Ericssons beslut att samla ihop sin verksamhet i Göteborg, Volvos betydelse som en viktig aktör och Chalmers mod att fl ytta en del av sin verksamhet över älven”, säger Hans Stridh.

Fastigheten Aurora, som färdigställdes under 2013, är belägen bredvid Eklandias huvudkontor på Lindholmen.

Strax efter årsskiftet 2014/2015 stod dessutom Semcons nya huvudkontor klart, granne både med SVT-huset och Frihamnsområdet där delar av en helt ny stadsdel ska stå klar lagom till Göteborgs 400-årsjubileum år 2021.

Eklandia har dessutom köpt en av de sista byggbara tomterna för kommersiella fastigheter på Lindholmen, vid kajkanten nära befi ntliga fastigheter.

Lindholmen i Göteborg

1

Hans Stridh

(22)

C A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 19 C A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 19

I december 2014 förvärvade Castellum en av de sista byggbara tomterna för kommersiella fastigheter på Lindholmspiren i Göteborg. På tomten planeras ett kontorshus om ca 9 000 kvm.

Granne till Eklandias huvudkontor på Lindholmen färdig- ställdes 2013 kontorsbyggnaden ”Aurora” om 9 453 kvm.

Fastigheten är fullt uthyrd och uppförd i enlighet med Green Building-standard.

Under 2013 påbörjades nybyggnationen av ett nytt huvud- kontor åt Semcon - en kontorsbyggnad om 8 990 kvm.

Nybyggnationen var färdig för infl yttning strax efter årsskiftet 2014/2015. Fastigheten är uppförd i enlighet med Green Building-standard.

• Green Building

1. Lun. Lunddbyvassen 8:1, Göteborg

2. Lindholmen 28:3, Göteborg

3. Lindholmen 30:5, Göteborg

2

3

(23)

Större pågående projekt

Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 990 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Göteborg färdigställde Castellum strax efter årsskiftet en fullt uthyrd kontorsbyggnad om

8 990 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i närheten av Castellums befintliga bestånd. Byggnaden upp- fördes i enlighet med Green Building-standard.

Investeringen uppgick till 221 Mkr.

Läge Djurgården i Linköping Yta 7 750 kvm

Under 2013 påbörjade Castellum en investering i området Djurgården, Linköping, som är ett stads-

byggnadsprojekt av en ny stadsdel. Castellum uppför en butiksbyggnad om 7 750 kvm i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen beräknas uppgå till 109 Mkr och är uthyrd till 92%.

Läge Södra infarten till Örebro Yta 4 280 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2016 I Örebro påbörjade Castellum under slutet av 2014 en nybyggnation av 4 280 kvm flexibla

kontorsytor. Den nya byggnaden är välbelägen vid södra infarten till Örebro. Nybyggnationen uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning, nivå silver.

Läge Kopparlunden i centrala Västerås Yta 6 100 kvm

Kopparlunden i centrala Västerås är ett område där modern teknik och 100-årig industritradition möts.

Castellum äger ca 12 000 kvm byggrätter i området och har påbörjat en tillbyggnation av 3 800 kvm och ombyggnation av 2 300 kvm.

Om- och nybyggnationen uppförs i enlighet med klassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 78 Mkr och är fullt uthyrd.

Läge A6-området i Jönköping Yta 2 472 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2015 I anslutning till Castellums befintliga byggnader i A6-området i Jönköping har Castellum under

2014 påbörjat en nybyggnation av 2 472 kvm kontor. Nybyggnationen uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 59 Mkr och är uthyrd till 88%.

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

Jägmästaren 1 i Linköping

Drottningparken i Örebro

Verkstaden 14 i Västerås

Visionen 3 i Jönköping

• Miljö- byggnad

Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 321 kvm

I centrala Jönköping påbörjade Castellum under 2013 etapp 2 av utvecklingen av området Atollen,

vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 321 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 35%.

Algen 1 i Jönköping

(24)

C A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 2 1

Läge Varla i Kungsbacka Yta 5 000 kvm

Under 2014 påbörjade Castellum en ombyggnation av 1 000 kvm och tillbyggnation av

5 000 kvm flexibla lagerytor i Varla, Kungsbacka.

Tillbyggnationen genomförs i enlighet med Green Building. Investeringen beräknas uppgå till 42 Mkr och är fullt uthyrd.

Läge Boländerna i Uppsala Yta 8 716 kvm

Under slutet av 2012 påbörjade Castellum en ombyggnation av en butiksbyggnad om 8 716 kvm i

området Boländerna, Uppsala. Fastigheten ligger i närheten av bolagets befintliga bestånd.

Läge Utmed Årstalänken, Västberga Yta 6 568 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2015 I området Västberga har Castellum påbörjat en om- och tillbyggnation av en lagerfastighet om

totalt 13 048 kvm. Investeringen innebär att 5 104 kvm byggs om till kyl- och fryslager och 1 464 kvm byggs om och till.

Investeringen beräknas uppgå till 31 Mkr och är fullt uthyrd.

Varla 3:22 i Kungsbacka

Boländerna 35:1 i Uppsala

Godståget 1 i Stockholm

Fastighet Yta, tkvm

Uthyrt januari

2015 Total Återstående Klart Kommentar

Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 990 100% 221 23 Kv 1 2015 Nybyggnation kontor

Algen 1, Jönköping 4 321 35% 136 32 Kv 1 2015 Nybyggnation handel/kontor/restaurang

Jägmästaren 1, Linköping 7 750 92% 109 21 Kv 1 2015 Nybyggnation handel

Drottningparken, Örebro 4 280 36% 100 94 Kv 3 2016 Nybyggnation kontor

Verkstaden 14, Västerås 6 100 100% 78 75 Kv 1 2016 Om- och tillbyggnation skola

Visionen 3, Jönköping 2 472 88% 59 51 Kv 3 2015 Nybyggnation kontor

Varla 3:22, Kungsbacka 5 000 100% 42 1 Kv 1 2015 Om- och tillbyggnation lager

Boländerna 35:1, Uppsala 8 716 98% 38 2 Kv 2 2015 Ombyggnation handel

Godståget 1, Stockholm 6 568 100% 31 23 Kv 2 2015 Om- och tillbyggnation lager

Större pågående projekt 2014

Investering, Mkr

Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Miljöbyggnad är ett klassningssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

(25)

Den största omdaningen av Jönköping sedan Gustaf II Adolf år 1613 beslutade att anlägga den nya staden och östra centrum togs i anspråk för bebyggelse. Så har projektet Atollen beskrivits.

Det handlar om tre nya stadsutvecklande kvarter – den enskilt största satsningen vid norra Munksjön som har en viktig funktion i utvecklingen av Jönköpings centrala delar.

”Corallen är stolta över att vi kan bidra till att göra vattnet mer tillgängligt. Jag är säker på att detta upp- skattas av jönköpingsborna”, säger Peder Karlén, fastighetschef i Castellumägda Fastighets AB Corallen i Jönköping, ett av tre bolag som är engagerade i projektet.

Atollenprojektet rymmer kontor, butiker, restauranger, hyres- och bostadsrätter samt ett parkeringshus.

Här skapas, bara ett stenkast från kulturhuset Spira vars silhuett skymtar mellan de nya huskropparna, en miljö som lever under stora delar av dygnet. Tanken är att man ska kunna bo och arbeta men också handla, äta eller bara ströva omkring i området.

De nya kvarteren utgör en naturlig koppling mellan de handelstäta delarna av Jönköping city och de nya stadsdelarna kring Munksjön. Det blir ett bidrag i arbetet med att utveckla den expansiva kommunen – Sveriges tionde största – vars befolkning årligen ökar med drygt 1 000 personer.

”Livet i centrala Jönköping är i dag starkt kopplat till området kring Munksjön”, konstaterar Peder Karlén.

”Utgångspunkten har varit den drygt tio år gamla stadsbyggnadsvisionen som bland annat ledde fram till en helt ny broförbindelse. Man kan konstatera att Castellum uppfyller kraven för att skapa det man idag ofta kallar blandstad”.

Atollen 3 och Algen 1, Jönköping Atollen 3 och Algen 1, Jönköping

Peder Karlén

(26)

Atollen i Jönköping

C A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E C A S T E L L U M 2 0 1 4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 2 32 3

(27)

Centrala Uppsala

I juni 2014 avslutades ombyggnaden av det så kallade Kopparhuset mitt i Uppsala – ett bidrag till skapandet av den nya paradgatan i staden, mellan Vaksala torg och Carolina Redivia, det anrika universitetsbiblioteket.

Det pågår ett stort arbete med utvecklingen av Uppsala city. I kvarteret Svalan fanns en gång i tiden Sveriges största Epa-varuhus, byggt 1964 med sin karaktäristiska fasad i grönglaserat tegel och här har Castellum, genom dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB, varit engagerad i ett stort om- och tillbyggnadsarbete.

”Marknaden efterfrågar kontor i Uppsala med nära tillgång till kommunikationer och här ligger kvarteret Svalan i Dragarbrunn bra – mitt emellan Stora Torget och Resecentrum”, säger Björn Johansson, fastighetschef på Aspholmen i Uppsala.

Aspholmens samlade insatser i kvarteret Svalan har delats in i etapper där ombyggnaden av Epa- varuhuset och därmed skapandet av kopparhuset var en; fasaden byttes och fl yttades ut tre meter mot Vaksala- gatan. Dessutom byggdes på två indragna våningar och skapades nya takterrasser med utsikt över staden.

Ombyggnaden av ett hus vid Dragarbrunnsgatan som rymmer restaurang var den andra delen. Tidigare var detta en tvåvåningsbyggnad, idag omfattar den fem våningar och har blivit det så kallade Zinkhuset med anspelning på fasaden.

Aspholmens engagemang i Dragarbrunn har pågått sedan 2007. Det senaste projektet är ombyggnationen av Kopparhuset, om ca 6 000 kvm och tillbyggnation – i praktiken har nya ytor byggts på höjden – om ca 4 000 kvm. Ombyggnationen erhöll under hösten 2014 Uppsala Nya Tidnings Stadsmiljöpris.

”Vi har både byggt om och byggt till – eller snarare byggt på. Därmed förfogar vi i dag över en yta om 14 000 kvm, jämfört med 10 000 tidigare”, säger Björn Johansson. ”Vi har byggt yteffektivt och uppfyllt högt ställda tekniska och miljömässiga krav”.

4, Dragarbrunn 20:4, Uppsala - Zinkhuset 4, Dragarbrunn 20:4, Uppsala - Zinkhuset

Björn Johansson

3 2

(28)

3. Dragarbrunn 20:2, Uppsala 3. Dragarbrunn 20:2, Uppsala 2. Dragarbrunn 16:2, Uppsala 2. Dragarbrunn 16:2, Uppsala

1. Dragarbrunn 20:4, Uppsala - Kopparhuset 1. Dragarbrunn 20:4, Uppsala - Kopparhuset

Under 2009 färdigställdes en om- och tillbyggnation av

”Läkarhuset” i centrala Uppsala, vilket innebar att 685 kvm tillskapades genom en ny detaljplan.

Under 2007 färdigställdes en större ombyggnation av tidigare H-centrum i centrala Uppsala. Ombyggnationen innebar att 4 600 kvm kontorsytor moderniserades och 1 800 kvm butiksytor skapades i form av Galleria Dragarbrunn.

Kvarteret Svalan i centrala Uppsala där en om- och tillbygg- nation genomförts. Kopparhuset som visas ovan, och Zinkhuset, till vänster, färdigställdes 2014 - allt i enlighet med Miljöbyggnad Silver.

1 4

3

(29)

Större färdigställda projekt under 2014

Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm

Färdigställt kvartal 4, 2014

I centrala Uppsala har Castellum färdigställt en ombyggnad av 6 320 kvm och tillbyggnad av

3 700 kvm moderna kontorsytor. Om- och tillbyggnationen genomfördes i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen uppgick till 242 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 90%.

Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta 6 534 kvm

I Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till motorvägen och nära Landvetter flygplats,

Göteborg, har Castellum färdigställt en fullt uthyrd logistikanläggning om 6 534 kvm. Byggnaden uppfördes i enlighet med Green Building standard.

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Solsten 1:108 i Härryda

Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 391 kvm

I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har en nybyggnation av 6 391 kvm

verksamhetsytor färdigställts för bilförsäljning.

Av byggnaden utgörs ca 3 000 kvm av parkering.

Byggnaden uppfördes i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgick till 83 Mkr och är fullt uthyrd.

Spejaren 3 i Huddinge

• Green Building • Miljö -

byggnad

Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm

I området Berga, Helsingborg, har Castellum färdigställt en nybyggnation av 9 689 kvm flexibla

logistikytor som fungerar som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden är fullt uthyrd och uppfördes i enlighet med miljöcertifierings- systemet Miljöbyggnad och Green Building- standard.

Kulan 3 i Helsingborg

Fastighet Yta, tkvm

Uthyrningsgrad januari 2015

Total investering

inkl. mark, Mkr Klart Kommentar

Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 90% 242 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation kontor

Kulan 3, Helsingborg 9 689 100% 83 Kv 2 2014 Nybyggnation logistik

Spejaren 3, Huddinge 6 391 100% 83 Kv 4 2014 Nybyggnation handel

Solsten 1:108, Härryda 6 534 100% 62 Kv 3 2014 Nybyggnation lager

Högspänningen 1, Västerås 3 911 70% 48 Kv 3 2014 Nybyggnation logistik/kontor

Kärra 74:3, Göteborg 9 305 0% 33 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation logistik

Större färdigställda projekt 2014