Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar.
Prövning av fastighetsmäklarens utformning av köpekontraktet.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in kopior av köpehandlingarna och en mejlkorrespondens mellan mäklaren och säljaren.
NN har yttrat sig och gett in en kopia av uppdragsavtalet.
Anmälan
Anmälaren har framfört i huvudsak följande kritik.
Hans fastighet skulle bli delad i två fastigheter. Ett avtal skrevs med köparen av den tilltänkta styckningslotten. NN upprättade köpekontraktet och övriga handlingar. Han berättade för NN att han ville disponera över handpenningen själv. Efter att ha talat med köparna var NN beredd att betala ut
handpenningen till honom. Enligt depositionsavtalet skulle redovisningen av handpenningen till säljaren ske när köpekontraktets särskilda
återgångsvillkor var positivt uppfyllda. Det hade inte skett så länge avstyckningen inte var genomförd.
Enligt köpekontraktet var tillträdesdagen den 22 september 2015. Vid kontraktsskrivningen måste det ha varit klart för NN att tillträdet inte kunde ske den dagen. Enligt Lantmäteriet var handläggningstiden tio månader från det att ansökan om fastighetsbildning kom in. NN verkar ha haft ett flertal köp i området som innefattade avstyckning och måste ha känt till
handläggningstiderna.
Enligt köpekontraktets 7 § skulle köparna ansvara för fastighetsavgiften om tillträdet skedde under år 2015. Klausulen gav däremot inga svar om tillträdet skulle ske först år 2016, trots att detta var ett troligt scenario.
Enligt köpekontraktets 10 § garanterade säljaren att fastighetsbildning och avstyckning skulle ske före tillträdesdagen. Det framgår inte om garantin avsåg tillträdesdagen den 22 september 2015 eller senare. En säljare kan inte heller lämna en sådan garanti, eftersom det var Lantmäteriet som skulle genomföra fastighetsbildningen. Samtidigt angavs i köpekontraktets 15 § att köpet skulle gå åter om avstyckningen inte skedde, vilket är motsägelsefullt.
Enligt köpekontraktets 10 § hade säljaren rätt att utnyttja en brunn till den 15 juli 2016. I objektsbeskrivningen stod det att säljarens brunn fanns på tomten som såldes, att säljaren hade rätt att nyttja brunnen tills kommunalt VA hade anslutits och att det ålåg säljaren att ta bort brunnen och återställa marken senast den 15 juli 2016. Uppgifterna var motsägelsefulla.
Prisjusteringsklausulen i köpekontraktets 14 § satte en gräns för justeringar av priset till 75 000 kr, samtidigt som priset skulle ändras med 2 500 kr per kvadratmeter. Det motsvarar 30 kvadratmeter, vilket varken är rimligt eller beaktar säljarens intressen.
Köpekontraktet innehöll så många oklarheter att det hade varit bättre att skriva om det än att skriva ett tilläggskontrakt, men mäklaren ville inte göra det.
Handlingarna
Köpekontraktet innehåller bland annat följande klausuler.
1 § Tillträdesdag
Köparen ska tillträda fastigheten den 22 september 2015 [...].
Ändring av tillträdesdag ska avtalas skriftligt [...].
7 § Fördelning av utgifter och inkomster
Säljaren ska betala räntor och andra kostnader för fastigheten som avser tiden fram till tillträdesdagen. Säljaren ska även betala fastighetsavgift/fastighetsskatt för helt kalenderår 2015.
På tillträdesdagen ska köparen betala säljaren för den del av avgiften/skatten som faller på tiden från och med
tillträdesdagen till och med utgången av år 2015, samt att övrig nämnd betalningsskyldighet då övergår på köparen med samtidig rätt till avkastning på fastigheten.
10 § Rådighetsinskränkning. Anslutningsavgifter m.m.
Om inget annat anges i detta kontrakt med bilagor, garanterar säljaren att fastigheten inte berörs av myndighetsbeslut eller annat föreläggande från sotare eller liknande, eller som på något sätt begränsar köparens möjlighet att utnyttja
fastigheten på samma sätt som den används av säljaren i dag förutom att säljaren har rätt att nyttja brunnen till senast 2016- 07-15. Säljaren garanterar även att fastighetsbildning sker i enlighet med gällande plan och att fastigheten avstyckas innan tillträdesdagen (säljaren står för
avstyckningskostnaden). [---]
14 § Övriga villkor
Köpare och säljare är överens att justera köpeskillingen beroende på om tomten blir mer eller mindre än 900 m2 [...].
Köpeskillingen justeras med 2.500 kr per m2 om tomten blir större eller mindre än 900 m2, dock maximal prisjustering om 75.000 kr. [---]
I mejlkorrespondensen som anmälaren gett in har NN bland annat svarat anmälaren följande.
Skriver båda på ett [...] tillägg kan jag redovisa
handpenningen. Vore bra om ni kan enas om det beslutet i helgen.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Inför kontraktsskrivningen hade anmälaren uppgett att fastigheten var under
avstyckning och att tidsplanen var tillräcklig. Efter kontraktsskrivningen uppdagades att ansökan inte hade lämnats in. Vid kontraktsskrivningen var tidsfristen såvitt man kände till tillräcklig. Det framgår av anmälarens ingivna mejlkorrespondens att han inte var beredd att redovisa handpenningen utan ett tilläggsavtal. Fördelning av inkomsterna och utgifterna är reglerade i köpekontraktets 7 §. Om tillträdet skedde under år 2015 reglerades avgiften på ett sätt. Efter år 2015 skulle säljaren stå för kostnaderna till tillträdesdagen. Säljarens garanti om fastighetsreglering innebar att köparen inte skulle åläggas något aktivitetskrav i samband med förrättningen och att säljaren förband sig att ansöka i enlighet med
detaljplanen. Uppgiften om brunnen var klar och koncis. Säljaren hade rätt att utnyttja brunnen till ett visst datum och skulle därefter återställa marken.
Även prisjusteringsklausulen var klar och koncis. Vid eventuella avvikelser skulle köpeskillingen justeras med vissa max- och minimigränser. Något tilläggsavtal träffades aldrig mellan parterna trots att han verkade för detta.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Köpekontraktet
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att de aktuella klausulerna i köpekontraktet innebar några betydande risker för tolkningstvister. Av uppgifterna i ärendet går det inte heller att sluta sig till att NN borde ha förstått att tillträdet inte kunde genomföras den 22 september 2015. Vad säljaren garanterar i fråga om fastighetsbildning och avstyckning i kontraktets 10 § kan möjligen förstås på olika sätt, men utgör enligt inspektionens uppfattning inte grund för någon påföljd.
NN har tillbakavisat anmälarens påstående rörande en redovisning av handpenningen i strid med depositionsavtalet. Mäklarens uppgifter bekräftas av den ingivna mejlkorrespondensen.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte heller anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet avskrivs därför.
