DEL ÅRSR APPORT JANUARI–JUNI 20 06
• Hyresintäkterna uppgick till 375 Mkr (302)
• Periodens resultat efter skatt ökade till 315 Mkr (164)
• Resultat per aktie ökade till 2,61 kr (1,47)
• Av resultatet utgör värdeförändringar avseende fastigheter 175 Mkr (79)
• Helårsprognosen kvarstår; resultat före skatt förväntas
överstiga 250 Mkr exkl. värdeförändringar avseende
fastigheter
Ökat resultat och fortsatt positiv nettoinfl yttning
Resultatet för första halvåret har påverkats starkt positivt av ökningen av de orealiserade värdeförändringarna.
Klövern noterar också det sjätte kvartalet i rad med posi- tiv nettoinfl yttning. Förvärvade fastigheter under kvartal två i Uppsala, Nyköping och Kalmar, hade i samtliga fall en lägre uthyrningsgrad än Klöverns tidigare genomsnitt, vilket resulterat i att uthyrningsgraden minskat med tre procentenheter. Efterfrågan på Klöverns marknader är fortsatt god med en stigande hyrestrend för butikslokaler i innerstadslägen.
”Första halvåret har kännetecknats av ett framgångs- rikt uthyrningsarbete på Klöverns samtliga delmarknader.
Medvetet har vi också under årets andra kvartal förvärvat fastigheter med låg uthyrningsgrad, vilket ger oss möjlig- heter att erbjuda såväl befi ntliga som nya kunder ett större urval av högkvalitativa lokaler för olika ändamål.
Sammantaget ser vi en stor framtida potential i förvärven som innebär en betydande förstärkning av Klöverns när- varo på marknaden i Nyköping och att Klövern återigen blivit en offensiv aktör i Uppsala”, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin.
VD:s kommentar
Resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 315 Mkr (164).
Förbättringen beror framförallt på ökade orealiserade vär- deförändringar och ett betydligt större fastighetsinnehav.
I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastig- hetsförsäljningar med 23 Mkr (10) och orealiserade värde- förändringar avseende fastigheter med 152 Mkr (69).
Finansnettot var –54 Mkr (–82), varav värdeförändringar avseende fi nansiella instrument och värdepapper uppgick till 21 Mkr (–6).
Kassafl öde och fi nansiell ställning
Periodens kassafl öde uppgick till –65 Mkr (54). Solidite- ten var vid periodens slut 34,7 procent, jämfört med 34,8 procent vid årets ingång. Eget kapital ökade till 2 459 Mkr, jämfört med 2 264 Mkr vid årets ingång. Likvida medel var 77 Mkr (141) och räntebärande skulder var 4 346 Mkr (3 987).
Hyresintäkter och fastighetskostnader
Hyresintäkterna under perioden uppgick till 375 Mkr (302). Ökningen är framför allt hänförlig till att fastig- hetsbeståndet är större än tidigare. Fastighetskostnaderna
20 000
10 000
0
-10 000
Nettoinflyttning
Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning
20 000
10 000
0
-10 000
Tkr Tkr
uppgick till 155 Mkr (117). Driftöverskottet blev 220 Mkr (185) motsvarande en överskottsgrad om 59 procent (61).
Nedgången i överskottsgrad beror framförallt på den ovanligt kalla och snörika inledningen av året.
Efterfrågan på lokaler är fortsatt god och i nivå med föregående kvartal, vilket innebär en ökning jämfört andra kvartalet 2005. Fortfarande är dock hyresnivåerna relativt oförändrade, utom avseende butiker där tenden- sen är fortsatt stigande för bra lägen. Andra kvartalets nettoinfl yttning uppgick till 5 Mkr, vilket ger totalt 7 Mkr för första halvåret. Den ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till 84 procent, vilket är en försämring med tre procentenheter jämfört utgången av första kvar- talet. Försämringen förklaras av de förvärv med höga vakansnivåer, som gjorts under kvartal två 2006.
Andra kvartalet 2006
Andra kvartalets resultat efter skatt uppgick till 132 Mkr (122). I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 10 Mkr (5) och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 40 Mkr (69).
Driftöverskottet uppgick till 117 Mkr (103), fi nansnettot –22 Mkr (–46), varav värdeförändringar avseende fi nan- siella instrument och värdepapper uppgick till 17 Mkr (–6) och kassafl ödet var –48 Mkr (–45).
Fastighetsinnehav
Klöverns fastighetsbestånd omfattade den 30 juni 2006 163 fastigheter jämfört med 162 vid årets ingång. Hyres- värdet uppgick till 885 Mkr (798) och verkligt värde var 6 552 Mkr (5 968). Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick till 1 107 tkvm (1 042).
FASTIGHETSINNEHAV 2006-06-30
Ek. uthyr- Antal Yta, Hyres- nings- Lokaltyp fastigheter 2 tkvm värde, Mkr grad, %
Kontor 71 417 391 82
Industri/lager 49 435 218 83
Butiker 24 87 104 95
Utbildning/lab/vård/motion 7 107 106 77
Restaurang/hotell 5 43 37 92
Bostäder 1 18 16 96
Övrigt 1) 6 — 13 87
Totalt 163 1 107 885 84
1) Avser arrenden, garage, p-platser, skyltytor, tomter och telemaster.
2) Genomförda fastighetsregleringar under första halvåret 2006 har inneburit att antalet fastigheter minskat med netto tre st.
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR 2006-06-30
Andel av Antal Yta, Kontrakts- kontrakts- Förfalloår 1) kontrakt tkvm värde, Mkr värde, %
Kommersiella lokaler
2006 393 131 86 12
2007 688 239 195 26
2008 406 221 182 24
2009 303 156 138 19
2010 51 35 35 5
2011– 81 94 84 11
Summa 1 922 876 720 97
Bostäder 226 18 15 2
Summa 2 148 894 735 99
Garage/p-platser 973 — 10 1
Totalt 3 121 894 745 100
1) Den genomsnittliga kontraktstiden var 2,5 år per 30 juni 2006
Förvärv och investeringar
Under perioden har 15 fastigheter (36) för totalt 574 Mkr (1 406) förvärvats med en sammanlagd yta om ca 101 000 kvm (205 000). Merparten av de förvärvade fastigheterna är belägna i Nyköping och Uppsala. I och med tillträdet i Uppsala övertog Klövern sex medarbetare och etablerade en enhet i staden. Periodens totala inves- teringar i ombyggnationer uppgick till 82 Mkr (22) och avser fastigheter i främst Eskilstuna, Karlstad, Linköping, Nyköping och Örebro.
Fastighetsförsäljningar
Under perioden har 10 fastigheter (17) sålts för ett sam- manlagt försäljningspris om 247 Mkr (282), vilket över- steg senast redovisade verkliga värde med 23 Mkr (10).
Av de sålda fastigheterna, om ca 36 000 kvm (37 000), är tre belägna i Västerås, två i Linköping och en vardera i Motala, Norrköping, Nyköping, Tranås och Uppsala.
Värdering av fastigheter
Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighets- innehavet. 25 procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-månaders period. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden. Samt- liga värderingar är utförda enligt samma metodik som under 2005. För utförlig beskrivning av värderings- principer se Klöverns årsredovisning för år 2005.
Klövernaktien
Klövern
OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier
1000-tal (inkl.efteranm.) 35
30 25
20
15
10
20 000
15 000
10 000
5 000
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar
Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 30 juni 2006 till 6 552 Mkr. Den orealiserade värde- ökningen under första halvåret 2006 var 152 Mkr (69).
Finansiering
Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 4 346 Mkr, jämfört med 3 987 Mkr vid årets ingång.
Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,8 procent (3,5) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 0,8 år (1,0). De lån, inkl. rörliga lån, som förfaller under 2006 hade vid utgången av perioden en genomsnittlig ränte- bindningstid om 12 dagar (49).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,1 år (4,6). Av lån med kort löptid har totalt lån om 1 929 Mkr försetts med räntetak. Av räntetaken förfaller 330 Mkr 2009, 599 Mkr 2010, 500 Mkr 2011 och 500 Mkr 2012. Under första halvåret uppgick de orealise- rade värdeförändringarna för Klöverns fi nansiella instru- ment, vilka redovisas i fi nansnettot, till 11 Mkr (–6).
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2006-06-30
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränte- Genom- Kredit- förfall, snittlig avtal, Utnyttjat,
År Mkr ränta, % Mkr Mkr
Rörlig 1) 2 840 3,1 — —
2006 310 4,1 147 147
2007 258 4,7 338 337
2008 535 5,2 184 184
2009 63 5,1 753 653
2010 32 3,7 1 312 705
2011 308 6,5 1 992 2 320
Totalt 4 346 3,8 4 726 4 346
1) Med rörliga lån avses lån med löptid om 90 dagar eller kortare. Av dessa lån har 1 929 Mkr försetts med räntetak.
Aktien och ägarna
Klövernaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista.
Senast betalt 30 juni 2006 uppgick till 21,50 kronor, vil- ket motsvarar ett börsvärde om 2,6 Mdr kronor.
Per 30 juni 2006 var antalet aktier i Klövern 120 364 259 fördelat på ca 26 300 ägare.
STÖRSTA ÄGARNA 2006-06-30
Antal aktier, Inne- miljoner hav, %
Arvid Svensson Invest 17,0 14,1
Lantbrukarnas Riksförbund 15,0 12,5
Investment AB Öresund 9,1 7,5
Skandia Liv 7,7 6,4
Länsförsäkringar Södermanland 3,7 3,1
HQ Fonder 3,7 3,1
Fortis Banque Luxembourg 3,6 3,0
Länsförsäkringar Fastighetsfonden 3,6 3,0
SEB Fonder 3,1 2,6
Robur Fonder 2,4 2,0
Summa största ägare 68,9 57,3
Övriga ägare 51,5 42,7
Totalt samtliga ägare 120,4 100,0
Central administration
Kostnader för central administration uppgick under perio- den till 25 Mkr (17). Av beloppet utgör 6 Mkr (1) arvo- den till rådgivare i Klöverns skatteprocess avseende omprövning av 2003 års taxering.
Moderbolaget
Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande, drift och ledning av koncernens dotterbo- lag. Resultat efter skatt i moderbolaget uppgick till –15 Mkr (–9). Moderbolagets likvida medel uppgick den 30 juni till 9 Mkr, jämfört med 15 Mkr vid årets ingång.
Nettoinvesteringarna i aktier, andelar och inventarier uppgick till 1 Mkr (1).
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårs- rapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrappor- ter för koncerner. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns års- redovisning för 2005, not 1. Där framgår bl a att Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpats från och med år 2005. Den för Klövern väsentligaste effekten av övergången till IFRS avser redovisningen av fastigheter. Fastigheterna klassifi ceras som förvaltningsfas- tigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen.
Tidigare har Klöverns fastigheter redovisats som omsätt- ningsfastigheter (varulager) till det lägsta av anskaffnings- värde och verkligt värde.
Klöverns årsstämma
Årsstämman i Klövern den 5 april 2006 beslutade i enlig- het med styrelsens förslag om utdelning med 1,00 kr per aktie. Omval gjordes av styrelseledamöterna Stefan Dahlbo (ordförande), Gustaf Hermelin, Lars Holmgren, Anna-Greta Lundh, Johan Piehl, Lars Rosvall och Fred- rik Svensson. Beslut fattades att valberedning ska utses årligen och bestå av dels styrelsens ordförande, dels en representant för varje ägare vars aktieinnehav i bolaget per den 31 augusti överstiger fem procent av aktierna och rösterna i bolaget samt en representant för övriga aktieä- gare. Valberedningen utser inom sig en ordförande, som ej får vara ledamot av styrelsen. Namnen på de personer som ska ingå i valberedningen ska publiceras senast den 15 september på Klöverns hemsida. Årsstämman beslöt att anpassa bolagsordningen till de regler som gäller enligt den nya aktiebolagslagen. Årsstämman beslöt att Klövern ska erbjuda aktieägare att courtagefritt köpa eller sälja det antal aktier som krävs för att uppnå ett innehav motsvarande hela börsposter (en börspost = 500 aktier).
Beslut om erbjudandetid och de närmare villkoren har överlämnats till styrelsen.
Klövern överklagar beslut om skattetillägg
Klövern har överklagat Skatteverkets beslut, om att påföra Klövern ett skattetillägg om 493 Mkr, till Länsrätten och har dessutom lämnat in begäran om ny omprövning av 2003 års taxering. Skattetillägget kommer inte att betalas eller kostnadsföras så länge den rättsliga processen pågår utan redovisas tillsvidare som en ansvarsförbindelse. Klö- vern har för beskattningsåret 2004 fastställda skattemäs- siga underskottsavdrag och skattemässigt avskrivningsun- derlag, utöver bokföringsmässigt underlag, om tillsammans 2 153 Mkr.
Helårsprognos för 2006
Helårsprognosen att Klöverns resultat före skatt förväntas överstiga 250 Mkr exkl värdeförändringar avseende fas- tigheter kvarstår.
Kalendarium 2006
Delårsrapport januari–september 2006: 26 oktober
Rapporter fi nns tillgängliga på Klöverns hemsida www.
klovern.se, där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelan- den.
Nyköping 20 juli 2006
Gustaf Hermelin Verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.
2006 2005 2006 2005 2005 Rullande 3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån 12 mån
Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun
Hyresintäkter 192,9 163,1 374,8 301,9 638,7 711,6
Fastighetskostnader –75,4 –60,0 –154,3 –117,4 –247,4 –284,3
Driftöverskott 117,5 103,1 220,5 184,5 391,3 427,3
Värdeförändringar fastigheter, realiserade 9,7 5,5 23,1 9,9 25,2 38,4
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade 39,8 69,4 151,8 69,4 132,5 214,9
Avskrivningar inventarier –0,8 –0,7 –1,3 –1,2 –1,8 –1,9
Central administration –11,5 –9,2 –24,9 –17,2 –35,1 –42,8
Rörelseresultat 154,7 168,1 369,2 245,4 512,1 635,9
Finansiella intäkter 0,4 1,8 0,8 3,3 3,7 1,2
Finansiella kostnader1) –39,6 –42,1 –76,2 –78,5 –182,2 –179,9
Värdeförändring fi nansiella instrument, orealiserade 6,7 –5,7 11,0 –6,4 –2,7 14,7
Värdeförändring värdepapper, orealiserade 10,0 0,0 10,0 0,0 0,0 10,0
Resultat efter fi nansiella poster 132,2 122,1 314,8 163,8 330,9 481,9 Resultat före skatt 132,2 122,1 314,8 163,8 330,9 481,9
Aktuell skatt 2) 0,0 0,0 0,0 0,0 –0,2 –0,2
Uppskjuten skatt 3) 0,0 0,0 0,0 0,0 48,0 48,0
Resultat efter skatt 132,2 122,1 314,8 163,8 378,7 529,7
Resultat per aktie, kr 1,10 1,06 2,61 1,47 3,27 4,40
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 120,4 120,4 120,4 120,4 120,4 120,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 120,4 114,8 120,4 111,2 115,8 120,4
Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler.
1) I belopp för helår 2005 och rullande 12 månader ingår engångskostnader om 24 Mkr vid lösen av lån.
2) Aktuell skatt i samband med förvärv av dotterbolag under 2005 uppgår till –0,2 Mkr.
3) Omvärdering av uppskjuten skattefordran påverkade resultatet 2005 med +48 Mkr.
Koncernens resultaträkningar
Mkr Totalt eget kapital
Eget kapital 2005-12-31 2 264,4
Utdelning –120,4
Periodens resultat 314,8
Eget kapital 2006-06-30 2 458,8
Mkr 2006-06-30 2005-06-30 2005-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 6 551,9 5 416,8 5 967,9
Övriga materiella anläggningstillgångar 12,8 7,0 4,9
Uppskjuten skattefordran 279,0 231,0 279,0
Kortfristiga fordringar m.m. 1) 152,2 56,3 97,3
Spärrkonto 2) 3,8 6,8 16,3
Likvida medel 76,6 163,9 141,3
Summa tillgångar 7 076,3 5 881,8 6 506,7
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2 458,8 2 049,4 2 264,4
Avsättningar 7,1 11,5 7,1
Räntebärande skulder 4 346,5 3 544,5 3 987,4
Leverantörsskulder 39,5 27,6 35,0
Övriga skulder 15,2 7,9 7,2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 209,2 240,9 205,6
Summa eget kapital och skulder 7 076,3 5 881,8 6 506,7
1) Av beloppet per 30 juni 2006 utgör 56,8 Mkr aktier i Diös, vilka erhölls som dellikvid vid fastighetsförsäljning under kvartal 3 2005.
2) Beloppen utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån eller för fi nansiering av investeringar i fastigheter.
Koncernens balansräkningar
Koncernens förändring av eget kapital
2006 2005 2006 2005 2005 Rullande
3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån 12 mån
Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun
Den löpande verksamheten
Resultat efter fi nansiella poster
exkl. avskrivningar och värdeförändringar 66,8 53,6 120,2 92,1 177,7 205,8
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 9,7 5,5 23,1 9,9 25,2 38,4
Betald inkomstskatt 0,0 0,0 0,0 0,0 –0,2 –0,2
Kassafl öde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 76,5 59,1 143,3 102,0 202,7 244,0
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar –0,2 34,5 –33,9 6,8 –34,2 –74,9
Förändring av rörelseskulder –15,6 13,0 15,5 83,3 59,9 –7,9
Summa förändring av rörelsekapital –15,8 47,5 –18,4 90,1 25,7 –82,8 Kassafl öde från den löpande verksamheten 60,7 106,6 124,9 192,1 228,4 161,2
Investeringsverksamheten
Avyttring av fastigheter 120,4 115,8 223,8 271,9 532,1 484,0
Förvärv av fastigheter 1) –553,8 –467,8 –656,1 –1 158,6 –1 905,4 –1 402,9
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –8,8 –0,3 –9,1 –2,3 –3,6 –10,4
Förändring av medel på spärrkonto 0,0 93,2 12,5 –5,8 –15,3 3,0
Kassafl öde från investeringsverksamheten –442,2 –259,1 –428,9 –894,8 –1 392,2 –926,3
Finansieringsverksamheten
Förändring av långfristiga skulder 453,5 191,8 359,7 840,9 1 279,4 798,2
Utdelning –120,4 –84,3 –120,4 –84,3 –84,3 –120,4
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 333,1 107,5 239,3 756,6 1 195,1 677,8 Periodens kassafl öde –48,4 –45,0 –64,7 53,9 31,3 –87,3
Ingående likvida medel 125,0 208,9 141,3 110,0 110,0 163,9
Likvida medel vid periodens slut 76,6 163,9 76,6 163,9 141,3 76,6
1)Fastighetsförvärven under första halvåret 2005 fi nansierades delvis med apportemissioner om 269 Mkr.
2006 2005 2006 2005 2005 Rullande
3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån 12 mån
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec jul-jun
Avkastning på eget kapital, % 5,4 6,2 13,3 8,7 19,1 23,5
Soliditet, % 34,7 34,8 34,7 34,8 34,8 34,7
Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,9 5,1 3,1 2,8 3,7
Eget kapital per aktie, kr 20,4 17,0 20,4 17,0 18,8 20,4
Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,7 1,8 1,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 84 86 84 86 87 84
Koncernens kassafl ödesanalyser
Koncernens nyckeltal
Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping • Tel 0155-44 33 00 • Fax 0155-44 33 22 Org.nr 556482-5833 • Styrelsens säte: Nyköping • Hemsida: www.klovern.se
För ytterligare information, vänligen kontakta
Gustaf Hermelin, VD tel 0155-44 33 10, 070-560 00 00
gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör
tel 0155-44 33 20, 070-528 43 33 anders.lundquist@klovern.se Britt-Marie Einar, Informationschef
tel 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats
utifrån vägda genomsnitt.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Driftöverskott
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor, hyresrabatter och hyresförluster, drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie
Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Förändring av verkligt värde för fastighetsinnehavet vid respektive kvartals utgång.
P/E–tal
Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senaste löpande tolvmånadersperioden.
Realiserade värdeförändringar fastigheter
Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde.
Resultat per aktie
Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.
Uthyrningsgrad – ekonomisk
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta vid periodens utgång.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av hyresintäkterna.
