3
D E L Å R S R A P P O R T
j a n u a r i – m a r s 2 0 0 1
Fastighetsbeståndets hyresvärde
Fastighetsbeståndets värde
Hyreskontraktens löptider, lokaler % RESULTAT
Resultatet efter finansiella poster ökade till 134 Mkr (115)1). Vinst per aktie efter full skatt steg till 0,30 kr2) (0,26). Hyresintäkterna minskade till 543 Mkr (561) samtidigt som driftsöverskottet före avskrivningar för- bättrades till 313 Mkr (312). Rörelseresultatet ökade till 322 Mkr (296), inklusive resultat från fastighets- försäljningar med 65 Mkr (45). Finansnettot uppgick till –188 Mkr (-181) varav räntebidrag 2 Mkr (4).
För jämförbara fastighetsbestånd ökade hyresin- täkterna med 29 Mkr och fastighetskostnaderna med 6 Mkr. Därmed förbättrades driftsöverskottet med 23 Mkr under första kvartalet 2001 jämfört med mot- svarande period 2000.
VERKSAMHET
Wihlborgs är ett av Sveriges största fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund. I dessa regioner finns 92% av bolagets hyresvärde3). Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler och bostäder med hyresvärde om 2,2 miljarder kr, uthyrbar yta om 2,6 miljoner kvadrat- meter, och ett bokfört värde, inklusive projektfastig- heter, om 19,7 miljarder kr.
MARKNAD OCH FASTIGHETSINNEHAV
Av hyresvärdet finns 45% i Stockholmsregionen, 47%
i Öresundsregionen och 8% på övriga orter. 31% avser bostäder, 48% kontor/butik och 21% industri/lager/
hotell. Uthyrningsgraden uppgår till 95%, varav Stock- holmsregionen 97%, Öresundsregionen 94% och övriga orter 87%.
HYRESMARKNADEN FÖR KOMMERSIELLA LOKALER
Lokalhyresmarknaden är fortsatt stark inom Wihlborgs huvudmarknader, Stockholms- och Öresundsregion- erna. Utvecklingen i Stockholmsregionen är starkare än i Öresundsregionen. Det föreligger betydande skill-
1) Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för första kvartalet 2000, och för balansposter per 2000-12-31.
2) För definitioner, se sidan 5.
3) Avser hyresvärde på helårsbasis, vilket definieras som utgående hyra per 2001-03-31 på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor.
Stockholm 45 % Öresund 47 % Övrigt 8 %
Hyresvärde per geografiskt område
0 5 10 15 20 25
<2005 2005 2004 2003 2002 2001
Totalt kontraktsvärde 1,5 mdr kr
Kontor/butik 48 % Industri/Iager/hotell 21 % Bostäder 31 %
Hyresvärde per fastighetskategori
Stockholm 50 % Öresund 43 % Övrigt 7 %
Bokfört värde per geografiskt område
Bokfört värde per fastighetskategori
Kontor/butik 47 % Industri/lager 16 % Bostäder 26 % Hotell 2 % Projekt/mark 9 %
•
Resultat efter finansiella poster ökade med 17% till 134 Mkr (115)•
Vinst per aktie ökade till 0,30 kr (0,26)•
Soliditeten ökade till 24,8% (24,0)•
44 fastigheter såldes för 695 Mkr med en vinst om 65 MkrD E L Å R S R A P P O R T J a n u a r i – m a r s 2 0 0 1
nader i hyresnivåer och efterfrågan mellan de olika del- marknaderna och lokaltyperna inom respektive region.
hyresmarknaden för bostäder
Efterfrågan på bostäder är extremt hög i Stockholms- regionen och god i Öresundsregionen. I Stockholms- regionen har hyresförhandlingarna resulterat i en höjning av hyrorna med i genomsnitt 2,2 procent från och med 1 januari 2001. I Malmö höjdes hyrorna med i genomsnitt 1,2 procent från 1 januari 2001.
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Investeringarna uppgick till 515 Mkr (442), varav för- värv av fastigheter 235 Mkr (312) och investeringar i befintliga fastigheter och projekt 280 Mkr (130).
Fastighetsförsäljningarna uppgick till 695 Mkr (572).
förvärv av fastigheter
5 fastigheter förvärvades för 235 Mkr, varav två centralt belägna fastigheter i Helsingborg för 218 Mkr.
försäljning av fastigheter
44 fastigheter såldes för 695 Mkr med en vinst om 65 Mkr. De största enskilda försäljningstransaktion- erna var bostäder i Helsingborg för 295 Mkr och köpcentrumet Arninge Centrum utanför Stockholm för 220 Mkr.
investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt
Investeringar om 280 Mkr i befintliga fastigheter och projekt avsåg både mark, ny-, till- och ombyggnader.
Projekt Klara Zenit i Stockholm ingick med 77 Mkr, projekt Postiljonen i Stockholm med 11 Mkr, projekt Reykjavik i Stockholm med 38 Mkr, projekt Styck- junkaren 3 i Solna med 14 Mkr och projekt i Västra Hamnen i Malmö med 43 Mkr.
FINANSIELL STÄLLNING
Wihlborgs egna kapital uppgick per den 31 mars till 5 252 Mkr (4 934). Soliditeten ökade till 24,8% (24,0).
Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick till 767 Mkr (629).
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 14 295 Mkr (14 478) med en medelränta om 5,88% (5,84). I den totala lånevolymen per 31 mars ingår lånebelopp för pågående projekt med 980 Mkr, vars räntor aktiverats. Lånens genomsnittliga ränte- bindningstid inklusive effekter av nyttjade derivat- instrument, uppgick den 31 mars till 3,5 år (3,3). Av de lån om 2 758 Mkr som är föremål för ränteomsättning under 2001, omfattas 750 Mkr av räntetak med åter- stående löptider från 1 till 5 år. Av totala räntetak om 750 Mkr har 400 Mkr tecknats till nivån 4% och 350 Mkr till nivån 6%. Återstoden, 2 008 Mkr, av lånen som förfaller under 2001 har en genomsnittlig ränte- bindningstid på 150 dagar.
Fördelning per geografiskt område
Antal Bokfört värde, Hyresvärde, Ekon. ut- Hyres- Drifts- Ränte-
Region fastigheter 5) Yta, Kvm 6) Mkr 1) 2) Mkr 3) hyrnings- intäkter, överskott, bidrag,
grad, % Mkr4) Mkr4) Mkr4)
Stockholm 213 1 036 114 9 772 987 97 239 138 1
Öresund 342 1 330 596 8 480 1 016 94 244 148 1
Övrigt 53 244 803 1 474 179 87 37 19 -
Totalt 608 2 611 513 19 726 2 182 95 520 305 2
1) I bokfört värde ingår obebyggd mark och projektfastigheter till ett värde av 1 741 mkr.
2) I bokfört värde ingår fastigheten Klara Zenit med totalt 1 458 mkr, varav 1 080 mkr ingår i bokfört värde för projekt och 378 mkr ingår i bokfört värde för förvaltnings- fastigheter.
3) Hyresvärde definieras som utgående hyra per 2001-03-31 på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor.
4) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden 2001-01-01 – 2001-03-31 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 2001-03-31.
5) Under perioden genomförda planförändringar i befintligt fastighetsbestånd, har netto ökat Wihlborgs totala antal fastigheter med 3 fastigheter, där Stockholmsregionen ökat med 1 fastighet och Öresundsregionen med 2 fastigheter.
6) Under första kvartalet togs fastigheten Skeppet 13 i förvaltning med en sammanlagd yta om 3 409 kvm. Under perioden genomförda ytklassificeringsförändringar har medfört att den uthyrningsbara ytan ökat med 9 823 kvm i Öresundsregionen och minskat med 1 875 kvm för övriga fastigheter.
Sammanställning av fastighetsbeståndet per 2001-03-31
Sammanställning av fastighetsförvärv och försäljningar under januari-mars 20011)
Antal fastig-
Förvärv/Försäljning Mkr Yta/Kvm heter
Förvärv kvartal 1, Öresundsreg. 235 11 866 5
Summa fastighetsförvärv 2001 235 11 866 5
Försäljningar
Försäljningar kvartal 1, Stockholmsreg. 287 33 313 7 Försäljningar kvartal 1, Öresundsreg. 361 70 050 31 Försäljningar kvartal 1, Övriga fastigh. 47 20 296 6 Summa fastighetsförsäljningar 2001 695 123 659 44 1) Förteckning över periodens fastighetsförvärv och försäljningar
återfinns på sidan 5
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG
fastighetsförsäljningar
Som ett led i att minska innehavet av fastigheter med huvudsakligen butikslokaler sålde Wihlborgs köpcent- rumfastigheten Tågarp 15:4, Burlöv Center, i Skåne.
Försäljningen skedde i bolagsform till fastighetsvärdet 432 Mkr. Vinsten vid försäljningen uppgår till 70 Mkr som kommer att ingå i Wihlborgs resultat för kvartal 2 2001. Burlöv Center består av ca 35 000 kvm butiks- ytor med ett årligt hyresvärde om ca 49 Mkr. Köparen, den holländska fastighetsfonden Schroder European Property fund, tillträdde fastigheten i april 2001.
wihlborgs ordinarie bolagsstämma 5 april 2001
Vid den ordinarie bolagsstämman fastställdes den före- slagna utdelningen till aktieägarna om 0,70 kronor per aktie, totalt 218 Mkr. Vid stämman omvaldes styrelsens ledamöter Lennart Ahlgren, Göte Dahlin, Kerstin Fredriksson, Sven-Åke Johansson, Bengt Madsen, Erik Paulsson, Jan Sjölin och Maths O. Sundqvist. Styrelse- arvodet fastställdes till 700 000 kr (513 000).
Stämman beslutade inrätta en nomineringskommitté och valde Hans Olsson, Sten Kottmeier, Bob Persson och Sven-Åke Johansson till ledamöter. Stämman beslöt vidare att inrätta ett vinstandelssystem till för- mån för de anställda inom Wihlborgskoncernen i enlig- het med styrelsens förslag. Stämman beslöt att sälja aktierna i Malmö Slagthus AB och Malmö Börshus Produktion AB i enlighet med styrelsens förslag. Vid ett konstituerande styrelsesammanträde i anslutning till bolagsstämman, omvaldes Sven-Åke Johansson till styrelsens ordförande och Bengt Madsen till vice ordförande.
ny ägarbild i wihlborgs
Wihlborgs tidigare huvudägare Bergaliden AB sålde hela sitt innehav i Wihlborgs om ca 95 miljoner aktier, den 19 april 2001. Aktierna förvärvades av ett flertal svenska och utländska placerare. Efter Bergalidens för- säljning äger Investment AB Öresund, TMT One AB, Mats Qviberg med familj samt Jonas Wahlström via bolag tillsammans 10, 7 procent av aktierna i Wihlborgs.
ny informationschef i wihlborgs
Mats Berg, 42, har utsetts till ny informationschef i Wihlborgs. Han kommer närmast från AssiDomän AB.
UTSIKTER FÖR HELÅRET 2001
Den stabila utvecklingen på bolagets huvudmarknader förväntas fortsätta under året. För helåret 2001 bedöms resultatet efter finansiella poster överstiga resultatet för 2000.
EKONOMISK RAPPORTERING 2001
Halvårsrapport januari – juni 2001 9 augusti Delårsrapport januari – september 2001 1 november
Denna delårsrapport har ej varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer.
Malmö den 2 maj 2001
Wihlborgs Fastigheter AB (publ)
Erik Paulsson
Verkställande direktör
Koncernens lånestruktur hade per den 31 mars 2001 följande fördelning:
Genomsnittlig Procentuell
Mkr ränta,% andel,%
2001 2 758 5,46 19
2002 2 831 5,00 20
2003 2 158 5,91 15
2004 1 187 5,88 8
2005 1 272 6,68 9
2006 516 7,37 4
2007 350 5,99 2
2008 402 5,87 3
>2008 2 065 6,33 14
Checkräkning 24 5,78 1
Förlagslån 732 7,02 5
Totalt 14 295 5,88 100
Förteckning över fastighetsförvärv och försäljningar januari – mars 2001
Fastighetsförvärv kvartal 1
Fastighet Region Kommun Yta, Kvm Kategori
Svante 8, 19, 20 Öresund Malmö 2 700 Mark
Terminalen 5 Öresund Helsingborg 7 397 Kontor
Najaden 14 Öresund Helsingborg 1 769 Kontor
Totalt fastighetsförvärv januari – mars 2001 11 866
Fastighetsförsäljningar kvartal 1
Fastighet Region Kommun Yta, Kvm Kategori
Varubalen 3 Stockholm Stockholm 10 292 Ind./kontor
Verkstaden 3-4 Stockholm Södertälje 3 287 Ind./Lager
Besmanet 7 Stockholm Täby 7 599 Butik
Besmanet 8 Stockholm Täby 12 135 Butik
Linjalen 64 Stockholm Täby - Mark
Måttbandet 1 Stockholm Täby - Mark
Amerika Norra 29 Öresund Helsingborg 1 303 Bostad Amerika Norra 41 Öresund Helsingborg 2 496 Bostad Amerika Norra 52 Öresund Helsingborg 2 096 Bostad Borret 15 Öresund Helsingborg 3 601 Butik Fyrkanten 8 Öresund Helsingborg 1 181 Bostad Granholmen 3 Öresund Helsingborg 7 793 Bostad Gräshoppan 4 Öresund Helsingborg 450 Bostad Gräshoppan 5 Öresund Helsingborg 498 Bostad
Gräshoppan 6 Öresund Helsingborg 476 Bostad
Gräshoppan 7 Öresund Helsingborg 461 Bostad Gräshoppan 20 Öresund Helsingborg 2 029 Bostad Gräshoppan 21 Öresund Helsingborg 1 560 Bostad Gräshoppan 22 Öresund Helsingborg 1 007 Bostad
Gräshoppan 24 Öresund Helsingborg 885 Bostad
Gräshoppan 28 Öresund Helsingborg 2 451 Bostad John Ericsson 7 Öresund Helsingborg 850 Bostad Krokodilen 11 Öresund Helsingborg 1 602 Bostad Kullen Västra 58 Öresund Helsingborg 757 Bostad Kullen Västra 60 Öresund Helsingborg 1 744 Bostad Kullen Östra 36 Öresund Helsingborg 2 169 Bostad
Planeten 1 Öresund Helsingborg 1 008 Bostad
Ruuth 48 Öresund Helsingborg 1 344 Bostad
Rymden 13 Öresund Helsingborg 2 108 Bostad
Vipan 11 Öresund Helsingborg 928 Bostad
Bronsdolken 11 Öresund Malmö 970 Ind./Kontor
Kalken 2 Öresund Malmö 9 364 Industri
Västerbotten 11 Öresund Malmö 15 407 Industri
Svedala 122:85, del av Öresund Svedala - Mark
Adolf 17 Öresund Ystad 1 065 Bostad/Butik
Hildetorp 19 Öresund Ystad 1 032 Bostad
Östen 5 Öresund Ystad 1 415 Bostad
Linet 2 Övrigt Alingsås 5 000 Industri
Sankt Ilian 9:1 Övrigt Enköping 3 439 Kontor/Butik
Lyftkranen 1 Övrigt Eskilstuna 3 540 Ind./Kontor
Ädelmetallen 14 Övrigt Jönköping 1 758 Ind./Lager
Övergången 8 Övrigt Jönköping 4 309 Ind./Lager
Överstycket 25 Övrigt Jönköping 2 250 Ind./Lager
Totalt fastighetsförsäljningar januari – mars 2001 123 659
Beräkning av nyckeltal per aktie Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital har beräknats utifrån vägda genomsnitt.
För nyckeltal per aktie har utspädnings- effekten för utgivna teckningsoptioner beaktats.
Sysselsatt kapital
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.
Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital.
Resultat inklusive resultat från fastighetsförsäljningar
Periodens resultat efter full skatt.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i relation till balansomslutningen.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Kassaflöde
Resultat före skatt ökat med av- och nedskrivningar samt minskat med betald skatt.
DEFINITIONER
Jan-mar Jan-mar Jan-dec Rullande
Mkr 2001 2000 2000 12-mån
Hyresintäkter 543 561 2 239 2 221
Fastighetskostnader -230 -249 -877 -858
Driftsöverskott 313 312 1 362 1 363
Avskrivningar -45 -47 -182 -180
Bruttoresultat 268 265 1 180 1 183
Central administration -11 -12 -43 -42
Resultat fastighetsförsäljningar 65 45 260 280
Övriga rörelseintäkter och kostnader 0 -2 191) 21
Rörelseresultat 322 296 1 416 1 442
Ränteintäkter 4 4 15 15
Räntebidrag 2 4 12 10
Räntekostnader -194 -189 -791 -796
Resultat efter finansiella poster 134 115 652 671
Skatt -38 2) -322) -1833) -189
Resultat efter skatt 96 83 469 482
Minoritetens andel -1 0 -3 -4
Nettoresultat 95 83 466 478
Vinst per aktie före utspädningseffekt, kr 0,30 0,27 1,49 1,53
Vinst per aktie efter utspädningseffekt, kr 0,30 0,26 1,48 1,53
Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekt, milj. 312,1 312,0 312,1 312,1 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekt, milj. 313,0 317,1 314,0 313,0 Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, milj. 312,1 312,0 312,0 312,0 Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, milj. 313,0 317,1 313,9 312,9
Tillgångar
Fastigheter 19 726 20 230 19 850
Övriga materiella anläggningstillgångar 13 22 15
Finansiella anläggningstillgångar 452 396 409
Omsättningstillgångar 1 049 614 1 259
Summa tillgångar 21 240 21 262 21 533
Eget kapital och skulder
Eget kapital 5 252 4 921 5 147
Minoritetsintresse 22 15 21
Avsättningar 950 803 941
Räntebärande skulder 14 295 14 711 14 478
Ej räntebärande skulder 721 812 946
Summa eget kapital och skulder 21 240 21 262 21 533
Redogörelse över förändring eget kapital 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31
Ingående balans rapportperioden 5 147 4 841 4 841
Utdelning till aktieägarna -172
Nyemission 2
Omräkningsdifferenser 10 -3 10
Nettoresultat 95 83 466
Utgående balans rapportperioden 5 252 4 921 5 147
KONCERNENS BALANSRÄKNINGAR
Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31
KONCERNENS RESULTATRÄKNINGAR
1) I beloppet ingår återföring av SPP-medel med 25 Mkr.
2) Avser full skatt om 28%.
3) Av beloppet utgör uppskjuten skatt 108 Mkr och aktuell skatt 75 Mkr.
Rörelseresultat exkl. avskrivningar 368 345 1 602
Betalt finansnetto -172 -164 -762
Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet 0 -5 0
Betald skatt -74 -2 -4
Förändring övrigt rörelsekapital 138 119 -364
Kassaflöde från den löpande verksamheten 260 293 472
Investeringar och förvärv av fastigheter -515 -442 -1 946
Bokfört värde sålda fastigheter 630 526 2 340
Övriga investeringar (netto) -46 1 -90
Kassaflöde från investeringsverksamheten 69 85 304
Utdelning - - -172
Nyemissioner - - 2
Förändring räntebärande skulder -207 -295 -576
Förvärvade avsättningar, minoritetsandelar mm -13 -2 130
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -220 -297 -616
Förändring likvida medel 109 81 160
Likvida medel vid periodens början 413 253 253
Likvida medel vid periodens slut 522 334 413
KONCERNENS KASSAFÖDESANALYSER
Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31
Avkastning på sysselsatt kapital,% 6,7 6,2 7,3
Avkastning på eget kapital,% 7,3 6,8 9,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,6 1,8
Soliditet, % 24,8 23,2 24,0
Vinst per aktie, kr 0,30 0,26 1,48
Kassaflöde per aktie, kr 0,53 0,50 2,43
Synligt eget kapital per aktie, kr 16,78 15,52 16,39
Nyckeltal för vinst per aktie samt uppgifter om antalet aktier redovisas direkt i anslutning till resultaträkningen på sid 6.
Redovisningsprinciper mm
Vid upprättande av delårsrapporten har samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder använts som i senaste årsredovisning.
Delårsrapporten är upprättad i enlighet med redovisningsrådets rekommendation RR 20 – Delårsrapportering.
KONCERNENS NYCKELTAL
2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31
Wihlborgs Fastigheter AB (publ), Box 97, 201 20 Malmö, Tel: 040-20 09 00, Fax: 040-97 71 89 Org.nr. 556049-1523 E-post: info@wihlborgs.se Hemsida: www.wihlborgs.se
DETTA ÄR WIHLBORGS
Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med fastigheter till ett bokfört värde av 19,7 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholms- och Öresundsregionerna och har ett hyresvärde på helårsbasis uppgående till 2,2 miljarder kronor och en uthyrningsbar yta på 2,6 miljoner kvadratmeter. Bolaget har kontor i Malmö, Stockholm, Köpenhamn,
Helsingborg och Nyköping. Wihlborgsaktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista.
Total yta 2,6 milj kvm
Bokfört fastighetsvärde 19,7 mdr kr Hyresvärde på helårsbasis 2,2 mdr kr Antal aktieägare ca 25 000
Hyresvärde per geografiskt område
Stockholm 45%
Öresund 47%
Övrigt 8%
Hyresvärde per fastighetskategori
Bostäder 31%
Kontor/butik 48%
Industri/lager/hotell 21%
Grafisk Produktion: Thörn &Täckenström. Omslagsbilder: Järnlodet 23, Stockholm och Hotel Marina Plaza, Helsingborg
FAKTA WIHLBORGS per 31 mars 2001