ÅRSREDOVISNING 1993
BOLAGSSTÄMMA
Ordinarie bolagsstämma hålles måndagen den 30 maj 1994 kl.ll.OO på MKBs huvudkontor, styrelserummet, von Rosens väg 14.
I enlighet med kommunfullmäktiges b~slut 84-05-24 är bolagsstäm-
man offentlig. Kommunfullmäktiges ledamöter äger rätt att ställa
frågor vid stämman. Frågorna skalllämnas in skriftligt i förväg.
INNEHALL o
Vår affärside 3
Våramål 3
Året i sammandrag 5
Bostadsmarknad i förändring 6
VD Allan Karlsson intervjuas 10
Investeringsprogram 13
Några viktiga nyckeltal 14
Förvaltningsberättelse 20
Resultaträkning 23
Balansräkning 24
Finansieringsanalys 25
Bokslutskommentarer 26
Förslag till vinstdisposition 30
Revisionsberättelse 31
MKBs fastighetsbestånd 32
Karta över MKBs fastigheter 36
MKBs styrelse 38
MKBs ledning 39
3
VAR .. o ,
AFFARSIDE
• MKB erbjuder, i hela Malmö, ett brett utbud av bostäder som tillgodoser behovet av trygghet, trivsel och service i boendet.
• MKB erbjuder kunden valmöjlighet i form av bostäder med varierande läge, standard, pris och flexibel servicegrad utan krav på kapitalinsats.
• MKBs verksamhet baseras på affärsmässighet och långsiktighet.
o o
VARAMAL
MKBs UPPGIFT
• MKB ska vara en ledande aktör på bostadsmark-
nad~n i Malmö med målet att erbjuda ett attraktivt boende.
MKBs EKONOMI
• MKB ska ha en stark kapitalbas med en redo- visad soliditet på minst 30%.
(Justerad soliditet: minst 50%)
MKBs KUNDER
• MKBs kunder ska trivas i MKBs bostäder och områden.
• MKBs kunder ska bo kvar länge.
• MKBs kunder ska känna sig trygga och ha goda grannrelationer.
MKBs FÖRVALTNING
• MKBs områden ska vara rena och snygga med trevliga utemiljöer.
MKBs MEDARBETARE
• MKBs personal ska agera affärsmässigt och vara
stolta över att arbeta inom företaget.
l
-- ' - - - - '
l i
·J-~·Mi...
..
~5
ARET l o
SAMMANDRAG
• Konsolideringen av MKB fortsätter. Resultatet efter finansnetto ökade med 27% till 89 Mkr (70), vilket utgjorde 11,9% av intäkterna:
• Driftnettot ökade med 9% till250 Mkr (231).
• Den synliga direktavkastningen (oräknat ränte- bidragen) uppgick till11,1 o/o (11,9).
• Kassaflödet (resultat efter finansnetto plus
avskrivningar) ökade med 17 o/o till 161 Mkr, vilket utgjorde 22 o/o (19) av intäkterna. Även utan ränte- bidrag var kassaflödet positivt, 54 Mkr (33).
• Hyresintäkterna ökade med 3,9 %.
• Upprustningsprogrammet fortsatte under året.
Totalt satsades 275 Mkr (261) i ombyggnad, standardförbättring och underhåll varav 129 Mkr {128) kostnadsfördes.
• Fastighetsskatten minskade temporärt med 15 Mkr till följd av sk ROT -avdrag.
• Andden lediga lägenheter uppgick vid årets slut till 5,0 o/o (2,4).
RESULTAT l SAMMANDRAG
Mkr 1993 1992
Intäkter 746 716
Kostnader -496 -486
Resultat före avskrivningar 250 231
Avskrivningar - 72 - 67
Finansnetto - 196 - 198
Resultat före räntebidrag - 18 - 34
Räntebidrag 107 105
Resultat efter finansnetto 89 70
Balansomslutning 2.706 2.404
Redovisad soliditet, o/o 16 14
Bokfort fastighetsvärde, kr/kvm 1.812 1.588
Investeringar 250 161
Förvaltad yta, 1.000-tal kvm 1.241 1.235
Antallägenheter 16.718 16.692
BOSTADSMARKNAD
•• ••
l FORANDRING
OMVANDLING l SAMHÄLLSEKONOMIN Den svenska ekonomin har från 1990 fram tills idag omvandlats från ett läge med överhettning till en djup lågkonjunktur. I december 1993 fanns det 9,1 o/o ar- betslösa i riket (i förhållande till arbetskraften). Vidare var ca 5o/o sysselsatta i arbetsmarknadspolitiska insatser.
Ca 600 000 personer stod utanför den ordinarie arbets- marknaden.
Orsaken till sysselsättningsminskningen beror i hög grad på den negativa utvecklingen av inhemsk efterfrå- gan och är inte resultatet av utvecklingen i vår omvärld.
Under 1980-talet levde åtskilliga hushåll och foretag
6
med utgifter som översteg inkomsterna. När räntorna steg samtidigt som inflationen minskade och ränte- avdragen reducerades innebar det en dramatisk höjning av realräntan. Samtidigt föll fascighetspriserna.
Hushåll och företag fick därmed två starka skäl till
att amonera. Dels hade lånen blivit kostsammare dels
sjönk de belånade tillgångarna i värde. Företagens spar-
iver bör även ses mot bakgrund av 1980-talets snabba
kostnadsutveckling järnfön med omvärlden. Företagen
hade ett behov av att rationalisera och ra ett effektivare
utnyttjande av insatsvaror och arbetskraft. Att den ne-
gativa utvecklingen av sysselsättningen och statsskulden
gick så fort betydde även att både hushåll och företag fick en bristande framtidstro som ytterligare drev upp sparandet. På senare tid kan dock tecken skönjas som tyder på en ökad framtidstro bladen ökade bilförsälj- ningen.
NÄRINGSLIVET l MALMÖ
I december 1993 fanns det 12,4% arbetslösa i Malmö (i förhållande till arbetskraften). Vidare var ca 6% sys- selsatta i arbetsmarknadspolitiska insatser. Ca 20.000 personer stod utanför den ordinarie arbetsmarknaden.
Länsarbetsnämnden och Länsstyrelsen har i olika stu-
""' dier visat på varför Malmös arbetsmarknad är så hårt ( -- } belastad.
l
Näringslivet i Malmö kännetecknas av en tillverk- ningsindustri som är inriktad på privat konsumtion och därmed mycket hemmamarknadsorienterad. Mer än 40 o/o av de förvärvsarbetande är anställda inom den skyddade sektorn (bla livsmedels- och byggmaterial- industri) som är relativt oberoende av konjunkturen eftersom sektorn inte är utsatt för internationell kon- kurrens men mycket sårbar när strukturförändringar genomförs. Närmare 60 % av det förädlingsvärde (för- säljning - kostnad för insatsvaror) som skapas inom den skyddade sektorn i Malmöhus län förknippas med före- tag som är verksamma i Malmö.
Intrycket av ett hemmamarknadsorienterat närings- liv förstärks om man studerar hur exporten fördelas mellan olika kommuner inom länet. Exportkvoten ( exportomsättning som andel av total omsättning)
1
inom näringslivet uppgår till l O o/o i Malmö vilket kan jämföras med Lund (35 o/o) som har den högsta export- kvoten i länet. Av industrifätetagens totala omsättning exporteras 14 o/o av totala omsättningen till utlandet
1
från Malmö. Även i detta avseende ligger Lund i första ledet, omkring 59 o/o av industriföretagens totala om- sättning exporteras till utlandet. Att den skyddade sek- torn har en så dominant ställning i Malmö kan även i ett framtidsperspektiv tyda på viss sårbarhet.
BOSTADSMARKNADENIMALMÖ Tillgången på bostäder i Malmö är i dagsläget god medan efterfrågan är svag. T o tala antalet hyresrätter uppgick vid årsskiftet 1992-93 till ca 66.000. Med en bedömd vakansgrad på 4 o/o ger det ca 2.600 outhyrda lägenheter. Antalet lediga lägenheter är dock inte jämnt fördelade inom kommunen. Med undantag för vissa
7
större och dyrare lägenheter är i princip allt uthyrt inom Gamla Staden och i Slottsstaden.
Utvecklingen på bostadsmarknaden i Malmö visar med all tydlighet hur framförallt sysselsättningen och hushållens disponibla inkomster påverkar efterfrågan på bostäder. Den största befolkningstillväxten får Malmö från ungdomar i hushållsbildande ålder, 20-25 år och ifrån tonåringar i åldern 15-20 år. Ifrån övriga åldersgrupper fås inga betydande tillskott eller tom neg- ativa flyttningsnetton. Ungdomshushållen är extra hårt drabbade av utvecklingen på Malmös arbetsmarknad.
Ungdomsarbetslösheten, i åldern 16-24 år, uppgick i december 1993 till 23% i Malmö. Till detta ska fogas alla ungdomar som berördes av arbetsmarknadspoli- tiska insatser. Detta har inneburit att flera årskullar inte haft ekonomiska möjligheter att skaffa en egen bostad.
Andra hushåll har mist en inkomst och tvingats byta ner sig till mindre och billigare lägenheter eller valt att flytta ihop med någon kompis.
BOSTADSMARKNADENS UTVECKLING Hur kan bostadsmarknaden komma att utvecklas i Malmö de närmaste åren? Utvecklingen kommer att bero på hur sysselsättningen utvecklas i Malmö och i regionen. Den svenska konkurrenskraften har stärkts tack vare deprecieringen av kronan, låga löneökningar och stark produktivitetsutveckling. Utgångsläget för svensk exportindustri är idag bättre än på många år.
Svensk exportindustri har också erhållit ökade antal order. Om konkurrenskraften kan bibehållas (kronan flyter som bekant) och den internationella konjunktu- ren förstärks finns idag betydande förutsättningar för en snabb tillväxt av svensk export.
Mot detta ska ställas obalanserna inom statens
finanser. Med nuvarande budgetunderskott kan varje
minskning av statens utgifter sägas vara lika nödvändig
som välkommen. Framförallt när merparten av under-
skottet går till att betala räntor och transfereringar
snarare än att öka vår tillväxt eller samlade förmögen-
het. Att då ändra viljeinriktning på nuvarande ned-
skärningar i transfereringssystemet, införandet av egen-
avgifter för sjukförsäkring och arbetslöshetsförsäkring
samt införandet av ett delvis privatfinansierat pensions-
system, torde undergräva trovärdigheten för sanerings-
processen och driva upp ränteläget. En tredjedel av hus-
hållens bruttoinkomster består av transfereringar från
den offentliga sektorn. Detta innebär att saneringen av
statens finanser kommer inverka negativt på hushållens disponibla inkomster.
En annan motkraft är förändringarna i finansier- ingssystemet för bostäder som infördes 1993. Bostads- subventionerna skall avvecklas under en tioårsperiod utan kompensation i form av sänkt skatteuttag. Detta skapar sannolikt ett allt ogynnsammare förhållande mellan hushållens betalningsförmåga och bostadsutgift- erna vilket bör leda till ett ändrat konsumtionsbeteende med fokusering på mindre och billigare lägenheter.
Vad effekten blir på den framtida bostadsefterfrågan avgörs sannolikt av om exporttillväxtens positiva inver- kan överväger saneringen av statens finanser och i så fallleder till en ökad framtidstro där hushåll och före- tag är mer benägna att investera och konsumera. Detta scenario skulle leda till minskad arbetslöshet där flera årskullar ungdomar har möjlighet att skaffa en egen bostad vilket kan ge en enorm bostadsefterfrågan. Det andra scenariot är en bestående osäkerhet för hushåll och företag samt negativa förväntningar om framtiden.
Hushåll och företag, med undantag för exportindu- strin, vågar inte mer än marginellt höja konsumtion och investeringar. Hushållen väljer även att säkra upp sig med ett högt sparande. Detta innebär att den höga arbetslösheten permanentas och att efterfrågan på bostadsmarknaden förblir svag.
EN FAST FÖRBINDELSE ÖVER ÖRESUND Med byggandet av en Öresundsbro växer antalet syssel- satta i byggsektorn. Ett byggprojekt av den storleken leder även till betydande underleveranser som ger en total efterfrågestimulans som överstiger den rena bygg- beställningen. Malmöregionen kanske även kan P.t etableringar som annars skulle förlagts på annan ort.
Eftersom näringslivet i Malmö är hemmamarknads- orienterat med en låg exportkvot kommer sannolikt inte positiva sysselsättningseffekter av ökad tillväxt i exportsektorn märkas av speciellt mycket i Malmö.
Positiva sysselsättningseffekter som skapar ökad köp-
kraft och leder till ökad efterfrågan på bostadsmark- naden ligger nog i brons ökade framtidstro för hushåll och företag vilket kan leda till positiva sysselsättnings- effekter i andra sektorer än enbart byggsektorn.
Artik~ln
är baserall pil m analys av bostadsmarknatkn i Malmö som Lantmäteriet Fastighetsekonomi gjort på uppdrag av MKB.
Den är skriven av Mikael Strand, tidigare anställd på
Lantmätm~t,num"a anstiilld på Vasakronan, Region Syd.
8
VD ALLAN KARLSSON
INTERVJUASAV MIKAEL HÅRDE, FRISTÅENDE EKONOMIJOURNALisT
1993 blev ännu ett starkt år for MKB. Resultatet ökade .frdn 71 till89 Mkr trots en svag efterfrågan på bostäder.
V ad ligger bakom forbättringen r
Vi har lyckats väl med vår målsättning att höja kvalite- tc::n i förvaltningen. Våra bostadsområdc::n upplc::vs som rena och välskötta. Hyresgästernas medvc::rkan i själv- förvaltningsprojekt, exempelvis i Holma, har slagit mycket väl ut. Här har vi faktiskt uppnått ryktbarhet långt utanför Skånes gränser.
Den mycket svaga efterfrågan på lägenheter har naturligtvis ställt till med bekymmer. Men vi har hållt ställningarna bra, inte minst i speciella projektområden som Hyllie och Önagård. Jag är övertygad om att detta är en effekt av att vi satsat särskilt hån just på dessa områden. Vi insåg tidigt, att när marknaden sviktar krävs dc::t extra förvaltningsresurser för att inte vakans- graden skall öka dramatiskt.
I slutet av 70-talet uppgick vakansgraden i många all- männyttiga bostadsföretag till 10-12 procent. Under de senaste åren har vakansgraden i MKBs bestånd pendlat mellan hanterbara 1-2procmt. Hur ser situationen ut i dag?
Vi noterarade en mycket kraftig försämring under hösten 1993. Periodvis stod 3,5-4 procent av våra lägenheter tomma. Det kostar mycket pengar.
En vakansgrad på 4,5 procent motsvarar ca 700 lägen- heter, vilket motsVarar ett hyresbortfall på 30 Mkr.
Med en fortsatt svag konjunktur, och en speciellt svag arbetsmarknad i Malmö, kan situationen snabbt förvärras. Lyckligtvis har vi dock sett en klar förbättring redan under de inledande månaderna i år och vi hoppas att det är en effekt av de åtgärder som vidtagits. Fram- förallt tror jag att det treåriga hyresavtalet som vi slutit med Hyresgästföreningen har haft viss betydelse.
Avtalet garanterar hyrorna fram till och med 1996, vilket innebär att våra hyresgäster kan planera sin familjeekonomi i ett längre perspektiv, och inte riskerar att drabbas av några negativa överraskningar. Vi räknar med att hyrorna i våra fastigheter kommer att stiga långsammare än inflationen de närmaste tre åren.
Målsättningen är att ingen av våra trogna hyresgäster ska fä realt höjd hyra.
10
Det forefoller vara ett dyrt avtal for MKB.
J a, kortsiktigt är det ett dyrt avtal som kommer att påverka 1994 års resultat negativt. Men man måste se utfallet i ett längre perspektiv.
MKB har två huvudproblem. Dels står alltför många lägenheter tomma, dels är omflyttningen inom beståndet hög, vilket drar stora kostnader och skapar en social oro i våra bostadsområden. Kan vi halvera dagens { omflyttning, som berör en fjärdedel av beståndet, och samtidigt minska antalet tomma lägenheter, från 700 till l 00, så har vi sparat 50 Mkr. Det motsvarar mer än halva 1993 års vinst.
Vi måste således ha bra lägenheter som attraherar nya hyresgäster, samtidigt som vi måste uppmuntra våra gamla hyresgäster att bo kvar.
Enklaste sättet att öka en lägenhets attraktionskraft är att sänka priset, dvs hyran. I bostadsdebatten talas det alltfor mycket i negativa termer om marknadshyror.
Men marknadsanpassningen är ju enban positiv om
den innebär att: hyrorna kan hållas nere, eller rent av sänkas, i betalningssvaga områden med låg efterfrågan.
Det är just detta som MKB har gjon.
I Kroksbäck kommer exempelvis hyran - realt sett - att sjunka med ca 15 procent under fyra år.
Vetskapen om detta har slagit igenom bland hyres- gästerna och vi kan redan se att den tidigare negativa
trenden i området har vänt.
Hur långt kan man driva marknadsanpassningen utan att dm leder till nya skevheter i hyressättningen?
I en forsta omgång differentierade vi hyrorna i våra olika bostadsområden med mellan O och B procent, vilket över lag uppfattades positivt. Men spännvidden mellan bostadsområdena fär naturligtvis inte vara så stor att vi riskerar att tappa bra hyresgäster i attraktiva fastigheter. Därför har vi i en andra omgång förfinat konceptet och premierar nu trogna hyresgäster med speciella hyresrabatter.
Vi vill helt enkelt ge en bonus till de hyresgäster som bor kvar i sina lägenheter och därigenom bidrar till att hålla våra kostnader nere.
Tanken är också att rabatten skall utgöra en kom-
pensation för något högre hyreshöjningar.
Hyresrabatterna kostar MKB l O Mkr. Tillsammans med det treåriga hyresavtalet innebär detta att resultatet sjun- ker kraftigt under 1994?
Ja, och det är ett medvetet strategival Vi måste helt enkelt ta de här kostnaderna nu, och gå ner i vinst, för att på sikt uppnå en acceptabel lönsamhet. En situation med många tomma lägenheter, och. en fortsatt hög omflyttning, hade varit betydligt sämre. MKBs under- hållskostnader kommer dessutom att öka under 1994 eftersom vi anser att välskötta lägenheter är ett starkt vapen i konkurrensen om hyresgästerna.
i Räcker de här åtgärderna?
Nej, vi måste gå ett steg längre. För närvarande utreder vi olika typer av lägenhetsfonder och bosparande som
i
ger hyresgästen nya fördelar.
Det kan exempelvis gälla utökade möjligheter att välja till, eller rent av välja bort, viss standard. Den som vill skall kunna hyra sin lägenhet utan underhåll och därmed spara pengar.
Hur ska detta gå till i praktiken?
Min förhoppning är att ungdomar i framtiden sparar till sitt boende. De kan då placera sina pengar i en lägenhetsfond, motsvarande det hyresbelopp som MKB skulle ha avsatt för löpande underhåll. Genom att sedan själva ta över ansvaret för lägenhetens underhåll kan de sänka sin hyreskostnad.
MKB at på detta vis en garanti för att det finns
1
pengar tillgängliga, om bolaget mot förmodan skulle behöva rycka in och sköta underhållet. Men troligare är att lägenheten vårdas bättre när hyresgästen kan spara , pengar genom att exempelvis måla och tapetsera själv, 'eller rent av byta ut spisen. Då skall man också kunna fä tillbaka sitt insatta kapital med ränta när det så små- ningom är dags att flytta.
Innebär inte detta att hyreslägenheten blir mer lik en insatslägenhet?
Nej, inte direkt. Se istället kontantinsatsen som en depositionsavgift, eller ett bosparande. Den som sköter sig fär alltid pengarna tillbaka. Vi tror att detta kom- mer att tas emot mycket positivt.
MKB angriper sina problem på flera fronter. Genomgå- ende ställs högre krav på hyresgästernas medverkan, vilket
visat sig ge positiva resultat. Men i takt med att åtgär-
11
derna blir allt mer sofistikerade ökar också kraven på den egna organisationen. V ad gör ni for att höja personalens engagemang?
Vi har lagt ner mycket arbete på att fastställa och föra
ut
MKBs affårside, mål och strategier. Det är ett jord- nära program som sätter våra kunder, dvs hyresgäster- na, i centrum.
Förutom självklara företagsekonomiska målsätt- ningar slår vi fast att det skall vara rent och snyggt i våra bostadsområden, att våra hyresgäster skall trivas, att de skall känna sig trygga och ha bra grannrelationer. Vår personal skall vara affärsmässig och stolt över att arbeta inomMKB.
MKB har en klart uttalad ambition att köpa bostads- fastigheter i centrala Malmö, i syfte att uppnå en bättre
balans i beståndet. Varfor blev det inga forvärv under 1993 när priserna var pressade.
Vi upplevde inte att det var tillräckligt billigt.
Vi behöver komplettera med bra hus på bästa läge, men utbudet av den typen av fastigheter har inte varit stort.
De få objekt som funnits ute till försäljning har bank- erna själva tagit in i egen portfölj. Marknaden fungerar helt enkelt inte.
MKBs skuldbörda är fortforande for stor. Soliditeten ligger på 16 procent, men ambitionen är att den ska öka till30 procent 1997. Hur ska ni nå dit?
I första hand genom att förbättra resultatet. Vi sänker visserligen medvetet vinsten 1994, men därefter sker en snabb återhämtning. Dessutom skall man inte ute- sluta att ägarbilden kan förändras i samband med en nyemission som tillför bolaget nytt kapital. Styrelsen är positivt inställd till en ägarförändring.
Utrymmet for nyinvesteringar är begränsat de närmaste åren. MKBs dominerande satsning blir Potatisåkern vid Limhamnsvägen som dras igång i vår. Hur hög är risk- nivån i detta projekt?
Intresset för lägenheterna är mycket stort, trots att vi
öppet talat om att hyrorna blir höga. Men jag tror vi
har hittat ett bra koncept som innebär att de blivande
hyresgästerna själva fär vara med och utforma plan-
lösningar och välja material i lägenheterna. Det här är
visserligen en process som tar tid. Men jag ser med-
bestämmandet som en demokratifråga, och demokrati
måste & ta tid.
13
INVESTERINGS- PROGRAM
Pågående och beslutade investeringar för de när- maste åren, 1994-96, uppgår till knappt 400 Mkr, varav drygt hälften avser Potatisåkern.
Utöver nedanstående objekt har MKB som mål- sättning att genomföra några om- och tillbyggnader för äldreboende. Planeringen för dessa hus är dock inte så långt avancerad att belägenhet, omfattning, tidsprogram etc kan preciseras.
NYBYGGNAD
Objekt Utgifter 1994-96 (Mkr) därav 1994
Husie Gård, 96lgh 25 25
Sista etappen fårdigställd januari 1994.
Uthyrning är i slutfasen.
Potatisåkern, 179 lgh 210 50
Byggstan 2:a kv 1994.
Första etappen inflyttningsklar 2:akv 1995.
Sista etappen l :a kv 1996.
Uthyrning ej påbörjad.
OM BYGGNAD
Objekt Utgifter 1994-96 (Mkr) därav 1994
Klostret 4, 25 lgh 25 25
Inflyttning 2:a kv 1994.
Uthyrningen är i slutfasen.
Ab botten, 15 15
verksamhetslokaler för konsthallen.
Klar 2:a kv 1994. Uthyrd på långridskontrakt till kommunen.
Löpande rationaliserings- 100 30 och återinvesteringar.
Tillval, hyresgäsranpassningar, energiinvesteringar etc.
SUMMA 375 145
NÅGRA VIKTIGA NYCKELTAL
RÄKENSKAPSSAMMANDRAG
REsULTATRÄKNING Mkr 1989
Intäkter 466
Kostnader - 348
Resultat före avskrivningar 118
Avskrivningar -42
Finansnetto - 127
Resultat före räntebidrag - 51
Räntebidrag 63
Resultat efter finansnetto 12
Extraordinärt l
Resultat rore dispositioner 13
BAIANSRÄKNING Mkr 1989
Likvida medel 354
Kortfristiga fordringar 82
Anläggningstillgångar 1.588
Låneposter
l)61
Summa tillgångar 2.085
Konfristiga skulder exkllån 196
Lån 1.677
Eget kapital 212
Summa skulder och eget kapital 2.085
t)
Fiktiva värden som aktiverats med sröd av speciallagstiftning
NETTOMARGINAL Mkr
800
- - • Omsättning, Mkr
• • • Resultat efter finansnetto, Mkr - - - Nettomarginal, %
% 20
15
10
5
o
14
1990 1991 1992 1993
532 680 716 746
-406 -521 -486 -496
126 151 231 250
-54 -64 -67 -72
-146 -164 -198 -196
- 74 -77 -34 -18
89 96 105 107
15 20 70 89 .J.
-13 26 67 3
2 45 137 92
1990 1991 1992 ---;-;93-.~
230 189 204 300
212 68 72 106
1.825 2.031 2.128 2.300
40 o o o
2.307 2.289 2.404 2.706
219 275 201 245
1.887 1.810 1.863 2.031
201 204 340 430
2.307 2.289 2.404 2.706
RESULTAT EFTER FINANSNETTO
Mkr l)
Mkr
100 100
- 1 0 0 - - - 100 1989 1990 1991 1992 1993
C:::::=!!!!
Res ultat efter finansn e tto me n före räntebidrag, Mkr
• • • Resultat efter finan snetto och rä ntebidrag, Mkr
KASSAFLÖDE
(resultat efter finansnetto plus avskrivningar)
M~ M~
200 - - - - - - - - - - - - - 200
150
50
o
-50 - - - -50 1989 1990 1991 1992 1993
- - • Totalt kassaflöde, Mkr
- - • Kassaflöde exkl räntebidrag, Mkr
DIREKTA VKASTNINGSMÅTI
%
25 - - - - - - - -- - - -
20 - - - -- - - - - - -
1989 1990 1991 1992 1993
- - • Driftnetto i procent av bokförda värden färdigställda fastigheter
% 25
20
15
10
5
o
- - • Driftnetto plus räntebidrag i procent av bokförda värden färdigstäflda fastigheter
15
KASSAFLÖDE FÖRE OCH EFTER INVESTERINGAR
M~ M~
200 - - - - 200
- 3 0 0 - - - 300 1989 1990 1991 1992
Kassaflöde före investeringar, Mkr
• - • Kassaflöde efter investeringar, Mkr
1993
NYCKELTAL
1989 1990 1991 1992 1993
.... ---~-···-·. ·-.
FÖR LÖNSAMHET
l Direktavkastning 8,8 7,9 9,2 11,9 l L l
2 Direktavkastning (inkl räntebidrag) 13,1 13,5 14,4 17,2 15,9
3 Räntabilitet på sysselsatt kapital 5,8 5,9 6,9 9,1 8,9
FÖR RISKBEDÖMNING
4 N ettamarginal 2,6 2,8 2,9 9,8 11,9
5 Nettomarginal exkl räntebidrag - 10,9 - 13,9 - 11,1 - 4,8 - 2,4
6 Marginal 16,3 13,5 12,9 22,8 23,8
7 Kassaflödesmarginal 13,9 12,9 15,2 19,2 21,6
B U n der hållsutgiftsgrad 20,9 23,4 21,9 17,8 17,2
9 V akansgrad, bostäder 1,2 0,9 1,7 2,4 4,0
l O V akansgrad, lokaler 1,2 1,6 2,6 4,0 3,5 e>
11 Flyttningsfrekvens 16,7 16,9 19,9 19,5 24,7
12 Räntetäckningsgrad 1,2 1,3 1,3 1 ,9 2,1
13 skuldtäckningsgrad 1,1 1,1 1,1 1 ,8 2,0
14 Räntebidrag, kr/kvm 57 81 87 94 95 f)
15 Räntebidragsexponering, o/o av hyror 15,1 18,8 16,0 16,4 16,1 FÖR KAPITAL OCH FINANSIERING
16 Redovisad soliditet 7,4 7,1 8,9 14,1 15,9
17 Bokfört fastighetsvärde, kr/kvm 1.203 1.308 1.519 1.588 1.812
18 N ettoskuldsättning, kr/kvm 1.089 1.363 1.336 1.343 1.398
19 skuldsättningsgrad 8,8 10,0 8,0 4,9 4,0
20 Investeringar, Mkr 178 264 276 161 250
21 Kassaflöde före investeringar, Mkr 65 69 104 138 161
22 Självfinansieringsgrad 37 26 38 86 65
FÖROPERATIVA RESULTAT
23 Driftnetto, kr/kvm 98 104 125 188 202
24 Driftnetto, real årlig förändring, o/o 3,4 -3,9 9,8 47,1 2.2
25 Hyra bostäder, kr/kvm 377 430 554 583 615
26 Hyra bostäder, real årlig förändring, o/o 3,1 3,3 17,8 3,0 1,1 l)
27 Driftkostnader, kr/kvm 185 211 264 257 278
28 Driftkostnader, real årlig förändring, o/o - 4,0 3,3 14,3 -4,8 3.9
29 Underhållskostnader, kr/kvm 80 103 123 104 104
30 Total drift- och underhållskostnad inkl fas-
e
tighetsskatt och tomträttsavgäld, kr/kvm 280 330 416 386 401
31 Real årlig förändring av ovanstående, o/o 0,8 6,8 15,2 -9,2 - 0,4
DEFINITIONER
l Resultat före avskrivning (driftneuo) i procent av bokföu värde på lludigställda balansomslutningro.
fastigheter. 17 Färdigställda fastighetero bokförda värde delat med uthyrningsbar uea av bostl!der
2 Resultat före avskrivning plu• räntebidrag i procent av bokfört värde på flitdigställda och lokaler.
fastigheter. 18 Lin minus räntebärande tillgiogar delat med uthyrningsbar area av bost1lder och
3 Resultat efter finansnetto med tillägg för rllntekosmader minus räntebidrag i procent lokaler.
av under lret genom.miuligt eget och ränrebär.mde kapital. 19 Neuoskuldsltming (rintebiirande skulder minus täntcbiirandc tillgångar) delat med 4 Resultat efter finansnetto i procent av iot:ll.kur, redovisat eget kapital (justerar för obeskattade reserver och bostadsllneposter).
5 Resu1tat efter finii.DSnctto minus räntebidrag i ptocc.nt av intikte.r. 21 Resultat efrer finarunetro med ltorbggning av avskrivningar plus/minus 110derhålls-
6 Resulat efter avskrivningar i procent av intäkter. avsäuningar/clispositioner.
7 Resultat efter finansnetto med återläggning av avskrivningar pluslmious underhålls- 22 Kassaflöde (21) i procent av bruttoinvesteringar.
avsättningar/dispositioner i procent av intälaer. 23 Resultat före avskrivning delat med uthyrningsbar area av bostäder och lokaler.
8 Underhållsutgifter i procent av indikter. 24 Procentuell fötändriog exkl från KPI.
9 Bruksvlrdeshyra för vakanta lägenheter i procent av bruttohyror. 25 Bruttohyror inld vakanta lägenheter.
l O Bedömd marknadshyra för vakanta lokaler i procent av bruuolo.kalhyror. 26 Proeentuc:ll förlindring exkl från KPI.
12 Resultat före avskrivniogar (driftnerro) i relation till räntekostnader minus rintebidrag. 27 Driftkostnader (exkl tomträttsavglllder, f..stigheuskau och planerat underhlll) 13 Resultat före avskrivningar (driftneuo) plus amorteringa i relation till rlnrekostnader minus övriga intälaer delat med uthyrningsbar area.
minus räntebidrag. 28 Procentuell förändring exkl från KPI.
14 Rilntebidtag per kvm bost1ldslägcnhctsyta. 29 Undorhållskostnader delat med uthyrningsbar area.
15 Rilntebidrag i procent av nettohyror för bostäder och garageplatser. 30 Övriga intäkter frånräknade.
16 RMovUat eget kapital ink1 obeskattade reserver minus bostadslåneposter i procent av 31 Procentuell förändring akl KPI.
16
Mkr
OMBYGGNADS- OCH UNDE~ÅTGÄRDER
(Mkr, löpande priser)
400 --- --- --- -
1 989 1990 1991 1992
Ombyggnad
- - • Räntebidragsberättigat underhåll Underhåll
Kostnadsfört
1 993
EGET KAPITAL OCH SOLIDITET
Mkr
500 --- - ---
..._...__, Eget kapital, Mkr= synligt kapital plus 100% av obeskattade reserver minus bostads låneposter - -- - Redovisad soliditet, % = eget kapital i procent av
balansomslutningen
Mkr 400
300
200
100
o
% 25
20
15
lO
5
o
17
INVESTERINGAR
Mkr Mkr
400 - - - - 400
1989
1990 1991 1992
- - • Nybyggnad och förvärv
Ombyggnad och standardförbättringar Inventarier
BOKFÖRT VÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING
1993
Kr/kvm
2.00 0--- - - -- - - - -
1989 1990 1991 1992 1993 Bokfört värde kr/kvm, färdigställda fastigheter Direktavkas tnin g % , driftnetto
% 4 0
30
20
10
o
KAPITAL- sTRUKTUR
93-12-31
Icke räntebärande skulder Räntefria lån
Räntebärande lån Ägarkapital
Summa skulder och eget kapital
93-12-31
Lån utan räntebidrag Räntebidragsberättigade lån, ej nettoaviserade
Räntebidragsberättigade lån, nettoaviserade
Summa
FÖRDELNING PÅ SÄKERHETER 93-12-31
Lån mot kommunal borgen Lån mot pantbrev
Övrigt Summa
KAPITAL- OCH LÅNESTRUKTUR
RÄNTEBINDNINGSTID, totallåneskuld
Ränta bunden till Medelränta Mkr Andel%
1994 11,7 135 7
1995 13,5 585 29
1996 11,0 285 14
1997 11,8 566 28
1998 och senare 9,7 460 23
Summa 2.031 100
FÖRFALL LÅN OCH RÄNTA Mkr Andel%
Lån utan räntebidrag
1998 tu
245 1994 1995 1996 1997
27 N o minelit belopp, Mkr 51 252 206 127 35 2.004 Snittränta, o/o 11,7 12,1 10,8 10,8 10,8
430 Räntebidragssberättigade lån, ej nettoaviserade •
2.706 100 1994 1995 1996 1997 1998
Nominellt belopp, Mkr 221 28
Snittränta, o/o 12,0 11,1
Räntebidragssberättigade lån, nettoaviserade
1994 1995 1996 1997 1998 N o minelit belopp, Mkr 82 329 75 213 148 Snittränta, o/o 11,7 14,5 11,4 12,3 11,5
RÄNTEBIDRAG
Räntebidragsutveckling enligt fattade beslut, Mkr
l)Marknadsränta 1994 1995 1996 1997 1998
Bo/o 101 78 57 42 23 f)
Mkr Andel% 9o/o 102 82 62 48 32
700 10 o/o 103 85 66 55 42
N ettaräntekostnad
-
406 (bruttoränta minus räntebidrag), Mkr
l)Marknadsränta 1994 1995 1996 1997 1998
925 Bo/o 134 139 138 137 141
2.031 100 9% 134 139 141 144 149
10 o/o 134 140 146 150 156 Räntebidrag vid konvertering av samdiga lån
per 940101
llMkr Andel% Marknadsränta Mkr % av bostadshyror
8% 52 7,3
1.374 68
9o/o 61 8,6
655 32 10 o/o 70 9,9
2 o
t)
Årlig upptrappning 0,375 % samt extra upptrappningar 2.031 100 1994-96 enligt riksdagsbeslut
18
FASTIGHETSBESTÅNDET 94-01-01
ÅRSHYROR OCH YTOR
94-01-01 Arshyra
Mkr Andel%
Bostäder 709 89
Lokaler 80 lO
Garage- och P-platser 11 l
Summa 800 100
IÄGENHETSFÖRDELNING, BOSTÄDER
Antal Andd %
l rk 2.130
2 rk 6.346
3 rk 6.016
4 rk 1.874
5 rk och större 352
Summa 16.718 100
IÄGESFÖRDELNING
Se vidare fastighetskartan sid 36
94-01-01 Arshyra
Mkr Andel%
A-läge 138 17
B-läge 353 44
C-läge 309 39
Summa 800 100
BOSTÄDER, ÖVERENSKOMNA HYRESHÖJNINGAR 1994-1996
Uthyrningsbar yra 1000-Kvm Andel%
1.122 90 119 10
1241 100
Uthyrningsbar yta 1000-Kvm Andel%
204 16 545 44 492 40 1241 100
Genomsnitt % Spridning%
1994 2,2 0,0 - 4,0
1995 2,8 0,0 - 5,5
1996 3,3 2,0 - 5,5
19
LOKALER, ÅRSHYROR OCH YTOR
94-01-01
Kontor Butiker
Kommunal service Övriga
Summa
Årshyra Mkr Andel %
12 15
13 16
38 48
17 21
so 100
Uthyrningsbar
yta1000-Kvm Andel %
21 18 18 15
37 31
43 36 119 100
LOKALHYRESKONTRAKTENS ANTAL OCH FÖRDELNING PÅÅRSHYRA
Årshyra Årshyra/kontrakt tkr Antal Andel% Mkr Andel %
>500 25 3 29 36
301-500 33 4 13 16
201-300 34 4 8 10
100-200 67 8 9 11
<100 703 82 21 26
Summa 862 100 80 100
LOKALHYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER
1994 1995 1996 1997
1998 och senare Summa
Medellöptid: 3,3 år
Årshyra Mkr Andel%
9 11
27 34
8 10
7 9
29 36
80 100
LOKALHYRESKONTRAKTENS ÅRLIGA REGLERING
94-01-01 Mkr Andel % Anmärkning
Indexreglerade KPI 44 55
genomslag medelvärde 87%Förhandlingsklausul 30 38
enl överensk. Hyresgästför.Fasta hyrestillägg 6 8
avser hyresgäsranpassningarSumma 80 100
FÖRVALTNINGs- BERATTELSE 1993 ••
Styrelsen och verkställande direktören för Malmö Kommunala Bostads AB (MKB), organisationsnum- mer 556049-1432, avger härmed årsredovisning för verksamheten 1993.
MKB har Malmö stad som enda aktieägare.
MKB är moderbolaget i koncernen. Förutom MKB omfattade koncernen under redovisningsåret Emkåbe i Malmö AB, vilket inte drivit någon rörelse.
Företaget är anslutet till KAB (Sveriges kooperativa och Allmännyttiga Bostadsföretags förhandlingsorgani- sation) samt SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostads- företag).
20
ALLMÄNT
Företaget förvaltade vid årets slut 1.241.400 kvm (1.235.200). Antalet lägenheter uppgick till16.718.
RESULTATÖVERSIKT
Resultatet efter finansnetto uppgick till 89 Mkr (förra året 70) vilket innebar en nettomarginal på 11,9% av intäkterna.
Oräknat räntebidragen från staten, 107 Mkr (105), hade MKB redovisat en förlust på 18 Mkr (-34).
Driftnettot (resultat före avskrivningar) ökade med
9% till250 Mkr (231). Direktavkastningen, definierat
\
l
'
. .: ..
som driftnettot i procent av värdet på bokförda färdig- ställda fastigheter uppgick till 11,1% (11,9).
Kassaflödet (resultat efter finansnetto plus avskriv- ningar) ökade med 17% till161 Mkr. Även utan ränte- bidrag hade kassaflödet varit positivt, 54 Mkr (33).
De totala nettohyresintäkterna ökade med i genom- snitt 3,9 o/o'. Bostadshyrorna höjdes 93 O l O l med i genomsnitt 5,3% enligt överenskommelse med Hyresgästföreningen. Efter höjningen uppgick MKBs bostadsmedelhyra till 618 kr/kvm.
Företagets upprustningsprogram fortsatte under året. Underhållskostnaderna uppgick till129 Mkr (128), vilket motsvarar 104 kr/kvm .
'
"~. Fastighetsskatten minskade tillfälligt under året med
15 Mkr till följd av s k ROT -avdrag.
Avskrivningar på fastigheter har gjorts med i genom- snitt 2,3% (2,4) på bokförd anskaffningskostnad.
Finansnetto exklusive räntebidrag uppgick till -196 Mkr (-198). Räntebidragen från staten uppgick under året tilll07 Mkr (105), vilket utgjorde 16% av bostadshyrorna.
MARKNAD
Efterfrågan på hyreslägenheter har försämrats successivt under året, vilket huvudsakligen beror på ökad arbets- löshet som fört med sig osäkerhet och fallande dispo- nibla inkomster hos hushållen. Till efterfrågeminsk- ningen har också de senaste årens höjda relativpriser på boendet bidragit. Vid utgången av året var 5% (1,8) av MKBs lägenheter lediga för uthyrning eller 832 st
.. ', (291). Omsättningen på hyresgäster har varit extremt
hög, 25 o/o (20).
Även lokalhyresmarknaden var svag under året.
Vid årsskiftet var ca 6.800 kvm (5.000) lokaler vakan- ta. Den största delen av den vakanta arean var hänförlig till sekunda objekt. Den bedömda marknadshyran för de lediga lokalerna uppgick till ca 1,7 Mkr/år, vilket var ca 2,2% av total lokalhyra.
PERSONAL OCH ORGANISATION Under början av året genomfördes en ny organisation innebärande att den operativa förvaltningen indelats i fyra förvaltningsområden. I samband med omläggning- en reducerades antalet tjänstemän med ca 15.
I syfte att koncentrera verksamheten beslöts att upp- höra med måleriverksamhet i egen regi. Samtliga kvar- varande målare, 43 st, slutar successivt under de första
21
månaderna 1994.
Medelantalet helårsanställda har under året varit 269 (294) varav 91 (94) kvinnor. Löner och ersättning- ar under året uppgått till (kkr).
1993 1992
Styrelsen och VD Övriga anställda
2lSumma
661
1)58.790 59.451
L}
Lön och förmåner till VD specificeras i not 21.
645
62.224 62.869
2)
Härutöver tillkommer löner för anställda i arbetsmarknads- projekt 967 kkr (1.867).
INVESTERINGAR
De totala investeringarna i bolaget uppgick under året till250 Mkr (161), varav 99 Mkr (47) avser nybyggnad och förvärv och 146 Mkr (133) ombyggnad och stan- dardförbättringar.
Den sammanlagda volymen av utförda om- byggnads-, förbättrings- och underhållsåtgärdet, dvs även inkluderat kostnadsfört underhåll, uppgick till 275 Mkr (261).
Den l februari förvärvade bolaget en bostadsfastig- het i c. entrala Malmö, S:t Jörgen 8, med 22lägenheter för 10,3 Mkr.
Till nybyggnadsinvesteringarna hörde Husie Gård (97lägenheter) och Monbijou 19 (28lägenheter).
Till de större ombyggnadsprojekten hörde Persborg (100 lägenheter), Vattenkannan 2 (72 äldrelägenheter), Havsuttern 8 (äldreboende) och Klostret 4 (25 lägen- heter).
LIKVIDITET OCH SOLIDITET Det synliga egna kapitalet ökade till430 Mkr (340) vilket innebär en soliditet på 15,9 o/o (14, 1). De färdig- ställda fastigheterna var vid årsskiftet bokförda till i genomsnitt 1.812 kr/kvm (1.588).
Den fmansiella nettoskuldsättningen (lån minus likvida medel) ökade med 72 Mkr till1.731 Mkr (1.659). Självfinansieringsgraden för årets investeringar har uppgått till64% (38). De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till300 Mkr (189). I likviditeten har inte inräknats omedelbart lyftbara krediter, drygt 200 Mkr.
Balanslikviditeten (förhållandet mellan omsättningstill-
gångar och kortfristiga skulder) uppgick vid årets slut
till l ,6 (l ,3).
TAXERINGSVÄRDEN OCH BRANDFÖRSÄKRING På bokslutsdagen uppgick fastigheternas taxerings- värden till (kkr).
Markvärde Byggnadsvärde Summa Tomträtter 324.148 1.123.486 1.447.634 Fastigheter 49.184 123.484 172.668 Summa 373.332 1.246.970 1.620.302 (369.603) (1.221.695) (1.591.298) Fastigheterna var försäkrade till fullvärde.
FONDEMISSION
Under 1993 genomfördes en fondemission (1:2) så att aktiekapitalet ökade från 136,8 till 205,2 Mkr.
ÖVRIGA VIKTIGA HÄNDELSER From 940101 övergår MKB till konventionell beskatt- ning enligt beslut av riksdagen.
UTSIKTER FÖR 1994
Efterfrågan på bostäder har successivt försvagats sedan hösten 1992. Vakansgraden i mars 1994 har bromsats upp vid 5 %-nivån medan omsättningen på hyresgäster är fortsatt mycket hög, närmare 25 % på helårsbasis.
Dessa förhållande försämrar både hyresintäkter o~
driftkostnader.
För att möta den nya situationen har MKB fastställt hyran t o m 1996. I genomsnitt höjs hyran med 8,6 % under perioden med den lägsta höjningen 1994, 2,3 %.
Höjningen differentieras mellan olika fastigheter i intervallet 2-16%. Ett rabattsystem baserat på boende- tid införs under 1994. Systemet innebär en sänkning av hyresnivån med i genomsnitt drygt l%. Genomforan- deåret 1994 uppgår kvarboenderabatten till storleks- ordningen 10 Mkr.
MKB kommer, trots den svagare marknaden, att öka satsningarna på underhåll och förbättringar.
Med hänsyn till den vikande efterfrågan och ökat underhåll forutses resultatet efter finansnetto uppgå till storleksordningen 30-40 Mkr.
22
· •
RESULTATRAKNING ••
Mkr
Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter Rörelsens kostnader Planerat underhåll Driftkostnader fastighetsskatt, brutto Avgår: Reducering ROT-avdrag
:"' Tomträttsavgälder
<,, ·strukturkostnader
Rörelseresultat före avskrivnioKar Planenliga avskrivningar
j
Rörelseresultat efter avskrivningar Finansiella poster
Intäkter Kostnader
Resultat före räntebidrac Räntebidrag
Resultat efter finansnetto Extraordinära poster Intäkter
Kostnader ARETS RESUL TAT
Not l Not 2
Not 3 Not 4
Not 5
Not 6
Not 7 Not 8
1993-01-01-12-31
-·~---·,-
1993
731,5
14,8 746,3
- 128,7 -344,2 - 29,7
15,0 -14,7 '- 8,5
- 0,0 -496,1 250,2 -72,2 l 178,0
l27,1
- 223,0 - 195,9 -
-17,9 106,6
-·-
88,7
23.3
-20.4 2.9
91,6 l
23
1992
703,9 12,5
-127,6 -321,0 -27,0
-7,9 -2,4
26,5 - 224,2
79,4 -12,5
716,4
-485,9 230,5 - 67,2 163,3
-197,7
-34,4 104,9 70,5
66,9
137,4
BALANS· RAKNING ••
per 1 993·12-31
M kr 1993 1992
- - - - -- -- - - -- - -· - - - -':-··-
- - - · -- --·-
-~-::.:...---TILLGMGAR
Omsättnlngstillgilngar Likvida medel
Kundfordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 9 skattefordran
Övriga kortfristiga fordringar Förråd och lager
Summa omsättningstillgångar Anläganingstillgilngar Aktier och andelar
Andra långfristiga fordringar Immateriella tillgångar Maskiner och inventarier Pågående arbeten Fastigheter, färdigställda Avgår: Värdeminskning
Summa anläggningstillgilngar SUMMA TILLGANGAR
SKULDER OCH EGET KAPITAL Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit Leverantörsskulder skatteskuld
Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader ÖVriga kortfristiga skulder
Summa kortfristiga skulder lilngfrlstiga skulder Lån och kreditiv
Summa lilngfristiga skulder Bundet eaet kapital Aktiekapital
Reservfond
Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital
Balanserad vinst Arets vinst
Summa fritt eget kapital .
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
Not 10
Not 11 Not 12 Not 13 Not 14
Not 15
Not 16 Not 17
Not 18
Not 19
Not 20
--- --
-~·---·--·---~----··-2.705,6
·---~
5,2 81,4 0,0 148,9 19, 6 -
~~--255,1
2.020,8 \ 2.020,8
"1
205,2 27,3
.,. 232,5
105,6 91,6
l
l
197,2
l2.705,1 STÄLLDA PANTER: Inteckningar i fastigheter och tomträtter 955,0 Mkr (955,8).
24
2.404,1
0,0 53,9 33,3 106,7 17,8
2 11,7
1.852,4 1.852,4
136,8 4,6 141,4
61,2
137,4
198,6
2.404,1
FINANSIERINGSANALYS
M kr
TILLFÖRDA MEDEL
Årets vinst
Poster som ej föranlett utbetalningar Värdeminskning maskiner och inventarier Värdeminskning immateriella tillgångar Värdeminskning fastigheter
per 1993-12-31
3,5 0,8 87,9
1993
91 ,6
92,2 - - - - - - -- - - : · ' ·· - -· -· ---·-· · -- · - ---
Försålda anliggningstillgångar
l' F a stigheter
\,.}Maskiner och inventarier
långfristiga fordringar, minskning långfristig upplåning
'., t Nyupptagna fastighetslån SUMMA TilLFÖRDA MEDEl
ANVÄNDA MEDEL
Utdelning
Investeringar under Aret Maskiner och inventarier Immateriella tillgangar Fastigheter
3,1 1,7
-4.1 -1,1 265,0
4,8 0,3
224,6 413,5
- 1.8
. ·270,2
- - - : -· - - - - ·---
-·--·--···-···-- - LAnpristiga fordringar, ökning
fl. Amortering, lösta lån
~
Lösta lån
Arets amorteringar
Förändring av kortfristig del av långfristig upplåning (nästa års amortering)
•; h
· ' . ~ SUMMA ANVÄNDA MEDEl
Förändring av rörelsekapital
Specifikation: fi5rllndrlng av rörelsekapitalet Omsättningstillgångar, ökning/minskning ( + 1 - l Ukvida medel
Förråd och lager Kortfristiga fordringar
Kortfristig upplåning, minskning/ökning(-/+) Kortfristiga skulder
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITALET
25
-45,2 -11,0 0,0
95,6 - 0,4 33,4
0,0
1992
3,8 0,6 85,6
0,0 0,6
-4,3 -180,0
-163,6 -10,3 1,2
14,8 0,0 5,0
137,4
90,0
0,6 0,0
227,5 455,5
-1,8
-184,3 -1,4
-172,7 -360,2 95,3
19,8
75,5
95,3
BOKSLUTSKOMMENTARER
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
ALLMÄNT
Tomträttsavgälderna redovisas som egen post under rörelsens kostnader. Dessa kostnader har tidigare redo- visats under rubriken driftkostnader.
Hyresfordringar och kundfOrdringar, främst faktura- fordringar har slagits ihop och redovisas under rubriken kundfordringar.
Nettoaviserade räntebidrag har flyttats från forutbe- talda kostnader och upplupna intäkter och redovisas under övriga kortfristiga fordringar.
Jämförelsetalen för 1992 har i förekommande fall ändrats för att möjliggöra jämförelser.
KONCERNEN
l koncernen ingår MKB som moderbolag och det hel- ägda bolaget Emkåbe i Malmö AB (Emkåbe) som dotterbolag. Emkåbe har ett aktiekapital på 50 kkr och reservfond på l O kkr.
Bolagets totala tillgångar är en fordran på moderbo- laget på 60 kkr. Ingen verksamhet har bedrivits i bolag- et under de senaste l O åren och inga löner eller arvoden har betalats ut. Koncernredovisning lämnas därför inte i denna årsredovisning.
VÄRDEPAPPERINNEHAV
Det innehav av räntebärande värdepapper som redovisas under omsättningstillgångar, likvida medel, har värde- rats per bokslutsdagen och upptagits till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet.
FÖRRAD OCH LAGER
Förråd och lager har värderats till det lägsta av anskaff- nings- och återanskaffningsvärdet, varvid anskaffnings- kostnaden beräknats enligt ftrst-in, Hrst-out (FIFO) metoden.
AKTIER OCH ANDELAR Bolagets portfölj av aktier och andelar avser dotter- bolaget och direkta intressebolag som bedöms vara av långsiktig karaktär och har därför bokförts som anlägg- ningstillgångar. Tillgångarna har bokförts till anskaff- ningsvärde (=nominellt värde).
26
MASKINER OCH INVENTARIER Maskiner och inventarier med ett anskaffningsvärde på 5.000 kr eller mer aktiveras i företagets bokföring.
Avskrivningar sker enligt plan med 20% på till- gångarnas anskaffningsvärde.
Maskiner och inventarier med ett bokfört värde om l . 703 kkr försåldes från företaget under 1993.
FASTIGHETER
Företagets fastighetsinnehav omfattar endast objekt avsedda för egen förvaltning och samtliga fastigheter upptas under anläggningstillgångar.
Fastigheterna redovisas till historiska anskaffnings- värden med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt phn. I :mskaffningsvärderna ingår köpeskilling för fastigheten, projekteringskostnader, produktions- kostnader för ny-, till- eller ombyggnad samt ränte- och kreditivkostnader under byggtiden.
Redovisningsmässigt har klassillcering och värdering av fastigheter i företaget gjorts utifrån bokröringslagens (BFL) 13 och 15 §§samt FARs rekommendation nr 3.
Reparationer och underhåll har således kostnads- förts medan förbättringar av befintliga fastigheter har aktiverats.
Avskrivningar har gjorts planenligt över den upp- skattade ekonomiska livslängden.
Följande avskrivningstider används för de olika typerna av fastighetstillgångar:
Byggnader
Standardförbättringar Tillval
Lokalombyggnader Kabel-TV
67 år 10 år 10 år 5-20 år
15 år
Med standardförbättringar menas åtgärder vilka helt eller delvis varit berättigade till RBF-räntestöd enligt SFS 1983:974. Standardförbättringarna har aktiverats endast om åtgärderna avsett värdehöjande förbättring- ar. I övrigt har dessa åtgärder kostnadsförts.
Aktiverade åtgärder motsvarande erhållna invester- ingsbidrag avskrives årligen i sin helhet under rubriken extraordinära poster i resultaträkningen.
••
RESULTATRÄKNINGEN
Not l Hyresintäkter
Specificering av hyresintäkter Totalhyra
Mkr 1193 1992
Hyresbortfall
1'Netto 1993
1992 1993 1992_,__;_~--·---·---
Bostäder Lokaler
686,7 646,0 -27,7 -15,3 74,0. 70,2 -2,7 -2,8 Garage o p-platser 10,8 10,7 -2,8 -2,0 Summa 771,5 726,9 -33,2 - 20,1 Därutöver avseende bostäder:
Periodisering av uttagen bränsleavgift
· ( Periodisering av uttagen kabel-TV avgift Underhållsrabatter
Pensionärs- och ungdomsrabatter, reducering "ett stängt rum"
1(Ciövriga hyresreduceringar
Summa nettohyror för bostäder Summa nettohyror totalt Anmärkning:
659,0 630,7 71,3 67,4 8,0 8,7 738,3 706,8
0,0 -0,1 0,0 0,9 -3,5 - 3,2
-0,4 -0,2 -2,9 -0,3 - 6,8 - 2,9 652,2 627,8 731,5 703,9
11
Hyresbortfallet avser för bostäder bruksvärdeshyra och lokaler bedömd marknadshyra.
Not 2 övriga Intäkter
Mkr
1993
1992Försäljning av fjärrvärme 1,9 2,2
Ersättning för städning, målning m m 9,4 9,8 . " Bidrag från Arbetslivsfonden 2,9 0,0 +' Fakturerings- och påminnelseavgifter 0,6 0,5
14,8 12,5
-~.Not
3 Planerat underhAll
. l
' · Underhållskostnaderna upptar ej aktiverbara åtgärder av återinvest- eringskaraktär som huvudsakligen är planerade, uppgår till betydande belopp och som har en livslängd som i allmänhet över- stiger 10 år.
Under rubriken driftkostnader (not 4) redovisas övriga funktionsåter- ställande åtgärder under delrubriken reparationer/löpande underhåll.
27
Not 4 Driftkostnader
MkrReparationer /löpande underhåll
11Skötsel, inre och yttre Renhållning
Vatten El
Administration
2lÖvriga driftkostnader
Ersättning till Hyresgästföreningen Bränsle
Kabel-TV
Anmärkning:
39,4 49,2 17,4 37,7 15,1 60,9 16,1 5,1
1992
35,2 45,0 16,7 37,1 15,8 59,2 14,9 240,9 5,1 229,0
96,7 85,5
6,6 6,5
344,2 321,0
u Reparationer /löpande underhåll upptar funktionsåterställa n de åtgärder som i allmänhet ej är planeringsbara, har kortare livslängd, uppgår till små belopp och oftas t avser mindre delkomponenter ijfr not 3 planerat underhåll).
2'
l administrationskostnaderna är inkluderat all direkt arbetsledning av underhålls-, reparations- och skö tselverksamhet samt kostnader för utbildning, marknadsföring och information. Egna kostnader för byggadministration har ak tiverats i samband med ny-, om- och till- byggnad. Dessa kostnader har uppgått tilll,l Mkr (2,1) och har reducerat administrationskostnaderna.
Not 5 Planenliga avskrivningar
Fastigheter:
Byggnader
Åtgärderfinansierade med tilläggslån standardförbättringar
Tillval
Lokalombyggnader (5 år) Lokalombyggnader (20 år) Kabel-TV-investeringar
Maskiner och inventarier
Immateriella tillgångar, dataprogram Långfristiga fordringar
Belopp (Mk r) % av anskaff- ningsvärdet t99a
1992 1993 199237,5 32,3 1,5 1,5 0,4 0,4 1,5 1,5 17,2 17,2 10,0 10,0 5,4 4,8 10,0 10,0 5,3 5,8 20,0 20,0 0,8 0,8 5,0 5,0 0,9 0,8 6,7 6,7 67,5 62,1
3,5 4,1 20,0 20,0 0 , 8 0,6 20,0 20,0 0,4 0,4 20,0 20,0
·--·-· ·- -
72,2 67,2 Samtliga tillgångar har avskrivits enligt linjär metod.
Genomsnitttiga avskrivningen på anskaffningsvärdet för fastigheter
har uppgått till 2,3% (2,4).
Not6 Finansiella kostnader
Mkr
1993
1992--- - - - ·-·-·-
Räntekostnader 221.1 219,8
Övriga finansiella kostnader 1,9 4,4
223,0 224,2
Räntor avseende byggnadsinvesteringar har påförts färdigställda pågående fastigheter till ett belopp av 10,0 Mkr (12,4).
Not 7 Extraordinära intäkter
Mkr 1993 1992
statliga investeringsbidrag 20,4 12,4
övriga statliga bidrag 0,6 1,2
Återföring av reservari ng hyres-
gäststyrt lägenhetsunderhåll 0,0 36,0
Aterfäring av reservering avtalat,
ej utfört lägenhetsu
nderh~Il 0,0 29,8 Vinst vid avyttring av anläggnings-
tillgångar 2,3 0,0
23,3 79,4
Not 8 Extraordinära kostnader
Mkr
Extraordinära avskrivningar avseende erhållna investeringsbidrag
. -·~-,····-·.-
1993
20, 4 20,4
1992
12,5 12,5
BALANsRÄKNINGEN
Not9 förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Mkr Hi93 1992
Upplupna räntebidrag 32,8 9,5
Upplupna räntor 5,7 5,1
Upplupna förnyelsebidrag m m,
Malmö stad 0,0 1,6
Övriga interimsfordringar 33,1 11,2
71,6 27,4
Not 10 Aktier och andelar Aktier i dotterbolaget Emkåbe AB.
500 st a nominellt 100 kr är bokförda till 50.000 kr.
Aktier i SABO Byggnadsförsäkring AB.
100 st å nominellt 1.000 är bokförda tilllOO.OOO kr.
Aktier i BA Pragrammutveckling i Göteborg AB.
100 st a nominellt 100 kr är bokförda lill10.000 kr.
Andel i Husbyggnadsvaror HBV förening.
l st andel å nominellt 10.000 kr är bokförd till lO.OOO kr.
28
Not 11 Immateriella tillgångar Dataprogram.
Oavskriven utgift som avses i 17§ andra stycket BFL.
Mkr
Anskaffningsvärde
Ackumulerade avskrivningar
Not 12 Maskiner och inventarier
Mkr
Anskaffningsvärde
Ackumulerade avskrivningar
1993
4,2 -· 2,1 2,1
1993
38,5 -31,3 7,2
1992
3,1 -1,3 1,8
1992
39,7 -31,4 8,3 Under året har maskiner och inventarier sålts med anskaffning5"
värdet 4,9 Mkr.
Offentlig konst i form av skulpturer i MKB:s bostadsområden och
inventarier har kostnadsförts med 0,5 respektive 0,3 Mkr.
Not 13 Pågllende arbeten
--·---,.--
Mkr -..
... __________
1993Nybyggnad 15,5 (2 stl
Ombyggnad 25,0
(3 st)Lokalombyggnad 0.0
Kabel-TV 0,0
40,5
Not 14 Färdigställda fastigheter
Mkr
Byggnader
Avgår: Ack värdeminskningar ( 1 Ack investeringsbidrag
Tilläggslånefinansierade åtgärder
Avgår: Ack värdeminskningar
·~
Lokalombyggnader
Avgår: Ack värdeminskningar Kabel-TV
Avgår: Ack värdeminskningar Tillval
Avgår: Ack värdeminskningar standardförbättringar
1993
2.588,1 -449,4
- 75,2 2.063,5
27,1
-1 ,4 25,7 52,5
-27,1 25.4 13.6 -3.7 9,9
54,4
-14.9 39,5 209,2
1992
40,8 (3stl 127,7 (llstl 0,1 (2st) 1,2 (l st) 169,8
1992'
2.208,3 -412,1
-54,8 1.741,4
27,1 -1,0 26,1
49,8
-20,9 28,9 11,7 - 2,8 8,9
47,6 -9,4 38,2 209,2 Avgår: Ack värdeminskningar - 124.1 85,1 -106,9 102,3
Totalt bokfört 2.249,1 1.945,8
Taxeringsvärden uppgår till: 1.620,3 Mkr varav byggnader: 1.247,0 Mkr
, Not 15 Checkräkningskredit
Mkr
Utnyttjad kredit
Beviljad, ej utnyttjad kredit 40,0 Mkr (40,0)
1993
5,2
Not 16 Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader
Mkr 1993
Upplupna löner 0,5
Upplupna semesterlöner 4,4
Upplupna arbetsgivaravgifter 3,7
Förskottsbetalda hyror 40,9
Upplupna, ej förfallna räntor 35,2
Interimsskulder 64, 2
148,9
1992
0,0
1992
3,7 6,8 2,8 42,7 35,1 15,6 106,7
29
Not 17 ÖVriga kortfristiga skulder
Mkr
Innehållen skatt, personal Mervärdesskatt
Skulder till Emkåbe i Malmö AB Nästa års amortering på lång-
fristiga skulder Övriga ko rtfristiga skulder
Not 18 Långfristiga skulder
Mkr
Fastighetslån Byggnadskreditiv Underhållslån Tilläggslån Leasinglån
1993 1992
1,4 1,7
1.7 2,1
0,1 0,1
10,7 10,7
5,7 3,2
19,6 17,8
1993 1992
1.985,9 1 .803,2
0,0 14,0
6,5 6,6
27,1 27,1
1,3 1,5
2.020,8 1.852,4
Not 19 Aktiekapital Antalet aktier var 1993-12-31, 2.052.000 st med nominellt belopp av 100 kr vardera.
Not 20 Balanserad vinst
Mkr
Från 1992 balanserad vinst Utdelning, l ,34 kr/aktie Avsatt till reservfonden
Fondemission 684.000 aktier å 100 kr Fört till ny räkning
··1993
198,6 -1,8 -22,8 -68.4
105,6
Not 21 Information om ledande befattningshavares ersättningar
T otal a ersättningar till styrelsen (Arvode utgår enligt bolagsstämmans beslut inte till de styrelseledamöter som är fast anställda i företaget) Verkställande direktören
Lön och annan ersättning ink lusive
Kkr
