EXAMENSARBETE
25 kvm Komplementbyggnad
(Attefallshus)
Jesper Torstensson
2014
Högskoleexamen SamhällsbyggnadLuleå tekniska universitet
Förord
Detta examensarbete på 7,5 högskolepoäng görs som avslutning på utbildningen
Samhällsbyggnad programmet vid Luleå tekniska universitet. Arbetet har utgått från egna idéer.
Jag vill tacka Martin Lindmark på Luleå tekniska universitet för grundläggande kunskaper. Sedan vill jag även tacka Andreas Wenberg på bygglovsavdelningen i Uppsala kommun för hjälp med information och vägledning.
Luleå
Sammanfattning
Sommaren 2014 blev det tillåtet att bygga en komplementbyggnad på 25 kvm utan att behöva söka bygglov. Denna byggnad är möjlig att inreda för permanentboende. På grund av den höga bostadsbristen var tanken från regeringen en möjlighet till uthyrning till unga vuxna som studerar eller vill flytta hemifrån.
Det som behövs för att bygga en komplementbyggnad på tomten är att lämna in en
bygganmälan och sedan invänta ett startbesked. En bygganmälan kan kosta olika beroende på i vilken kommun den sökande tänkt bygga.
Komplementbyggnaden får strida mot detaljplan och den får även byggas på prickad mark. Något grannehörande som det är i en bygglovsansökan behövs inte göras. Detta kan medföra tvister mellan grannarna då det en dag kan stå en komplementbyggnad som
skymmer sjöutsikten för närliggande bostäder.
Höjden för den nya komplementbyggnaden är 4 meter till knock från mark. Detta gör det möjligt att bygga ett sovloft för att frigöra yta. Med sovloft finns det mer utrymme för kök, toalett och vardagsrum.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01 Jesper Torstensson
Innehåll
1. Inledning ... 1 1.1. Bakgrund ... 1 1.2. Syfte ... 1 1.3. Metod ... 1 1.4. Mål ... 12. Bygglovsprocessen innan de nya reglerna infördes ... 2
2.1. Bakgrund ... 3
2.2. Remisser ... 4
3. Ändringar i Plan-‐ och bygglagen ... 4
3.1. Priser för bygganmälan ... 5
4. Slutsatser ... 6
4.1. Smart planlösning ... 6
4.3. VA och el ... 8
4.4. Strida mot detaljplan ... 8
4.5. Omkringliggande bostäder ... 8
4.6. Inmurande effekt ... 9
5. Diskussion ... 9
5. Referenser ... 10
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01 Jesper Torstensson 1
1. Inledning
1.1. Bakgrund
Den 4 juni 2004 blev det klart att den som vill bygga en komplementbyggnad på högst 25 kvadratmeter ska inte längre behöva söka bygglov för denna typ av
byggnad. Det gäller även om komplementbyggnaden strider mot detaljplan. Det som måste göras innan byggandet kan starta är att lämna in en bygganmälan till
kommunen och kommunen ska därefter lämna ett startbesked innan byggandet får starta. Lagändringen började gälla från den 2 juli 2014.
En komplementbyggnad på 25 kvm är även kallad Attefallshus i folkmun. Namnet Attefallhus har uppkommit genom att det var Stefan Attefall som drev genom förslaget om en komplementbyggnad på 25 kvm. Denna byggnad är bygglovsbefriad och kan strida mot gällande detaljplan.
1.2. Syfte
Syftet med examensarbetet är att få en fördjupning om hur en ny lagändring som tillåter att bygga en komplementbyggnad utan att behöva söka bygglov. Den tillåtna höjden till knock som är 4 meter gör det möjligt att bygga ett sovloft och där med frigöra större ytor på bottenplanet.
1.3. Metod
En fördjupning i bygglovsprocessen kommer att ske för att få kunskap om processen. Kontakt med olika kommuner kommer att ske om hur de ser på
komplementbyggnaden som får strida mot detaljplanen.
Skapa en komplementbyggnad i Revit på 25 kvm med 4 meter i knockhöjd. Möjligheterna hur en bostad kan se ut med ett sovloft. Detta frigör mycket yta i bostaden med plats för kök, toalett, sovloft och ett vardagsrum.
1.4. Mål
Målet med rapporten var att skaffa sig en förståelse för hur nya ändringar i plan-‐ och bygglagen kunde bli klart så snabbt, även fast de nya ändringarna fick hård kritik. Genom att skaffa sig kunskaper om vilka åtgärder som kräver bygglov och vilka åtgärder som är bygglovsbefriade, visas här en mindre presentation av en smart planlösning för komplementbyggnader. På så sätt kan man snabbt ta till sig dem nya
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
2. Bygglovsprocessen innan de nya reglerna infördes
Det finns vissa ändringar som får utföras utan bygglov på en tomt som ligger inom detaljplan. I figur 1 beskrivs vilka ändringar som är bygglovsbefriade.
Figur 1
I anslutning till bostadshus behövs det inte sökas bygglov för att anordna skyddade uteplatser med mur eller plank som inte är högre än 1,8 meter. Mur och plank får även uppföras, men det får inte sträcka sig mer än 3,6 meter ut från huset och inte närmare tomtgränsen än 4,5 meter.
Utan bygglov är det tillåtet att anordna skärmtak över uteplats, altan, balkong och entré, men skärmtaket får inte vara större än 15 kvadratmeter. Skärmtaket får inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter.
När det gäller grannar som berörs kan de godkänna mur, plank, skärmtak och friggebod som placeras närmare än 4,5 m från tomtgränsen och då behövs inte bygglov sökas.
Ligger tomten utanför ett område med detaljplan är det tillåtet att utan bygglov färga om, byta fasadbeklädnad och byta takmaterial om åtgärden inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. Det krävs bygglov för åtgärder i speciella områden som har kulturhistoriska byggnader.
Ligger fastigheten inom en detaljplan finns det regler för vad som får byggas och hur det får skilja sig från området. Vilka regler som finns för detaljplanen står i
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01 Jesper Torstensson 2.1. Bakgrund
Regeringen ville att det ska bli tillåtet att bygga större friggebodar utan att behöva söka bygglov. Boverket fick i uppgift att undersöka möjligheterna till att utöka storleken på friggebodarna som tillåter 15 kvm.
Denna förändring i plan-‐ och bygglagen kommer att underlätta för den enskilde byggaren samtidigt som en avlastning för byggnadsnämnden sker. Att fokusera på nyproduktion av bostäder anser regeringen är viktigare.
Sverige har under längre tid haft problem med bostadsbristen. 2013 var det ungefär 300 000 unga vuxna som saknade ett eget boende. 158 kommuner i landet uppger att de har brist på bostäder för unga vuxna. Detta är en ökning med 36 procent jämfört med för tio år sedan. Meningen med att införa fler bygglovsbefriade
åtgärder är för att påskynda processen. Regeringen vill få fart på bostadsbyggandet genom att bygglovsbefria vissa åtgärder och minska belastningen hos
bygglovsavdelningen.
I figur 2 vissas ett diagram på en undersökning av hyresgästföreningen om hur unga vuxna önskar att bo och hur det verkliga boendet ser ut mellan åren 1997 till 2013.
Figur 1 Hyresgästföreningen (2014)
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
2.2. Remisser
Boverket fick i uppgift av regeringen att föreslå åtgärder som kan undantas från kravet på bygglov. Dessa förslag skickade sedan boverket ut till olika instanser. Alla instanser var inte positiva till detta förslag om ändringar i plan-‐ och bygglagen. Lagrådet var en av instanserna som avstyrkte förslaget om komplementbyggnaden på 25 kvm. Grannarnas och närboendes rätt till domstolsprövning var inte
tillgodosedd antydde Lagrådet. Att byggnadsåtgärderna ska få genomföras utan bygglov och samtidigt få strida mot detaljplan kunde inte lagrådet tillstyrka. En utredning av konsekvenser bör göras.
3. Ändringar i Plan-‐ och bygglagen
Den 2 juli blev det tillåtet att göra flera ändringar utan bygglov. Den ändring som har mest betydande effekt på detaljplaner och bostadsbyggandet i Sverige är en
komplementbyggnad på 25 kvadratmeter som får uppföras utan bygglovsansökan. Innan byggnation påbörjas krävs en bygganmälan och ett startbesked. För att
komplementbyggnaden inte ska kunna byggas hur som helst finns det vissa krav som måste uppfyllas.
Krav som måste uppfyllas
• Komplementbyggnad om högst 25 kvadratmeter även om det strider mot detaljplan.
• Nockhöjden får max vara 4 meter från marken. • Avstånd till järnvägsspår ska minst vara 30 meter.
• Komplementbyggnad får inte placeras närmare än 4,5 meter utan grannens godkännande.
Det blev även tillåtet att göra andra ändringar
• Tillbyggnad med högst två takkupor. • Tillbyggnad om 15 kvadratmeter. • Inredning av ytterligare en bostad.
Det finns vissa fall som det krävs bygglov ändå
• Kommun kan i detaljplan kräva bygglov inom ett område som utgör en värdefull miljö.
• Byggnaden är särskilt värdefull från historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärlig synpunkt eller ingår i sådant område.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
Kommunen kan komma att kräva även andra handlingar
• Avlopp
ska bostaden anslutas till det befintliga avloppet kan tillstånd behövas från miljökontoret.
• Strandskydd
en anmälan inom strandskydd söks hos miljö-‐ och hälsoskyddsnämnden. • Mindre än 4,5 meter till tomtgräns
Det behövs grannens skriftliga medgivande och en situationsplan med fastlagda tomtgränser från lantmäteriet.
• Inom område med kulturmiljöintresse
Tillstånd från Länsstyrelsen om byggnaden sker inom eller i närheten av fornminnesområden. Dispens från landskapsbildskydd söks hos länsstyrelsen. Finns det byggnad med bevarandeskydd söks tillstånd enligt
kulturminneslagen.
Tillstånd som kan krävas enligt annan lagstiftningen som byggherre ska skicka in
• Tillstånd från ledningsrättshavren.
• Tillstånd från trafikverket om byggnaden placeras inom vägområde för allmän väg.
• Tillstånd för inkoppling av fjärrvärme.
• Ritning på inkoppling till kommunalt vatten och avlopp.
3.1. Priser för bygganmälan
Att bygga en komplementbyggnad kan kosta mer än många hade tänkt när det blev befriat från bygglov. Kraven för att börja bygga är istället en bygganmälan,
startbesked och slutbesked. Priset för en bygganmälan varierar beroende på vart i landet den tänkta byggnaden ska byggas.
I Heby kommun är kostnaden för en bygganmälan mellan 1 100kr till 1 500kr medan i Uppsala är kostnaden för en bygganmälan mellan 5 000kr till 18 000kr.
Kommunerna har utgått från timtaxa och sedan uppskattat tiden för varje ärende. Bilaga 1 är en lista över vad kostnaden för en bygganmälan är i Uppsala län och
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01 Jesper Torstensson
4. Slutsatser
4.1. Smart planlösningEn smart planlösning kan frigöra många extra kvadratmeter i en bostad. Sovloft är en lösningen för att kunna få ut mer än dessa 25 kvm som är tillåtet att bygga utan bygglov.
Figur 3 är ett exempel hur det går att frigöra mer plats i bostaden. Genom att använda sig av ett sovloft blir det mer plats på bottenplanet. På bottenplanet är det totalt 25 kvm. Det är den maximala ytan som enligt den nya lagändring som skedde 2 juli 2014. Höjden på taket gör det inte möjligt att bygga 2 våningar med en normal takhöjd, men det går bra att göra ett mindre sovloft. Exemplet i figur 3 visar hur en lösning på sovloft skulle kunna se ut.
I figur 3 är sovloftet placerat över köket och toaletten. Toalettens väggar är tänkt att användas som bärande för sovloftet.
Figur 2
För att en yta i ett bostadshus ska räknas som boarea krävs det att takhöjden är över 1,9 m. I detta hus är takhöjden under 1,9 m uppe på sovloftet och där med går det att utnyttja denna yta till att sova på. Det finns utrymme för säng och lite annat. Med denna lösning blir det ett sovloft på 10 kvm med måtten 5x2 meter. På nedre plan finns det plats för kök, toalett och ett vardagsrum med tilltagna takhöjden på 3,6 m. Den totala arean som blir på det nedre planet är 25 kvm. I figur 4 visar det
planlösningen på nedre planet i detta hus.
Sovloftet har en takhöjd på 1,6 m och detta gör att takhöjden i köket och på toaletten blir 2 m.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
En smart planlösning är en viktig del om en bostad är på 25 kvm. Figur 4 visar ett exempel på en lösning hur nedre planet kan användas. Det finns plats för det viktigast som behövs i ett hem
Figur 3 Plan 1
Figur 5 visar planlösningen på plan 2 med sovloftet.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
4.3. VA och el
För att använda komplementbyggnaden som ett permanentboende behövs det VA och el. Det är något som kan kosta mer än vad många har räknat med. Det är därmed viktigt att kontrollera kostnaderna i ett tidigt skede.
4.4. Strida mot detaljplan
Detaljplan är ett dokument som anger hur ett begränsat område i en kommun ska bebyggas och hur mark-‐ och vattenområden får användas. Med den nya ändringen i plan-‐ och bygglagen får bygglovsbefriade åtgärder nu strida mot en detaljplan. Det går alltså att bygga en komplementbyggnad på prickad mark (mark som inte får bebyggas). I Figur 6 visas en detaljplan med prickad mark. Den prickade marken finns på kanterna av de gul markerade områdena.
Figur 6
Det är kommunen som uppför detaljplaner för att kunna ha regler att rätta sig efter. Med den nya ändringen i plan-‐ och bygglagen hamnar nu kommunerna i en gråzon. Kommunerna kan inte längre rätta sig efter de regler som är uppförda för enskilda detaljplaner.
4.5. Omkringliggande bostäder
Uppförs det en komplementbyggnad och den ligger inte närmare än 4,5 meter från tomtgränsen så kan inte grannarna som har åsikter om detta göra något yttrande. Innan de nya ändringarna i plan-‐ och bygglagen som trädde i kraft den 2 juli 2014 var det krav på att söka bygglov för komplementbyggnad. I bygglovsprocessen ingår det ett grannehörande. Detta innebär att de berörda grannarna får information om bygglovet och sedan har de 14 dagar på sig att komma med synpunkter.
Är huset lagt 4,5 m från tomtgränsen behövs inte något grannehörande, detta kan leda till konflikter.
Med ändringarna som skedde i plan och bygglagen den 2 juli 2014 hamnar kommunerna i gråzon för vissa ärenden.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
4.6. Inmurande effekt
Kommer flera husägare att bygga både friggebod och komplementbyggnader kommer det bli väldigt trångt med små hus i områden. En husägare kan bygga som en mur runt tomten och det blir en konstig känsla i området, en god bebyggd miljö är inte tillgodosedd.
I figur 7 vissas ett exempel på hur det kan komma att se ut på en tomt om husägaren bygger ut så mycket det tillåts.
Figur 7
5. Diskussion
Istället för att tillåta att uppföra ytterligare en byggnad skulle det kunnat lösas på ett annat sätt. Med de nya reglerna som infördes kan alltså totalt 3 familjer bo på samma tomt.
En utökning av friggeboden är ett alternativ. Friggeboden är kvar som
bygglovsbefriad upp till 15 kvm. Ska det byggas större än 15 kvm blir de krav på en bygganmälan. Gränsen för hur stor komplementbyggnaden får vara är 25 kvm. Med denna lösning blir det inte samma inmurande effekt på tomterna. Det går endast att uppföra en extra byggnad på tomten istället för två stycken byggnader som det idag går med de nya reglerna i plan-‐ och bygglagen.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01 Jesper Torstensson
5. Referenser
Boverket (2014). Får jag bygga? Hämtad från
http://www.lulea.se/download/18.6a8d4d22148c98749e01ab/1412147719856/Får-‐jag-‐
bygga-‐juni-‐2014.pdf
Hyresgästföreningen (2014) 289 000 unga vuxna saknar egen bostad. Hämtat från
http://hurvibor.se/bostader/unga-‐vuxna/
Lagrådets yttrande (2014-‐02-‐27). Nya åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov. Hämtad från
http://www.lagradet.se/yttranden/Nya%20atgarder%20som%20kan%20genomforas%20uta
n%20krav%20p%E5%20bygglov.pdf
Regeringsuppdrag (2014-‐09-‐04). Uppdrag att föreslå ytterligare åtgärder som kan undantas från krav på bygglov. Hämtad från
http://www.regeringen.se/content/1/c6/24/62/67/7c143881.pdf
Civilutskottet betänkande 2013/14:CU32. Nya åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov. Hämtad från
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-‐Lagar/Utskottens-‐
dokument/Betankanden/201314Nya-‐atgarder-‐som-‐kan-‐ge_H101CU32/?html=true
Hyresgästföreningen (2014-‐05-‐22). 289 000 unga vuxna saknar egen bostad. Hämtad från
http://hurvibor.se/bostader/unga-‐vuxna/
Plan-‐ och bygglagen (2010:900). Hämtat från
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01 Jesper Torstensson
6. Bilagor
Bilaga 1Kommun 1.(Pris 2.(Krävs(utstakning
Sigtuna 1)600,2)900 Nej Heby 1)100,1)500 Ja)i)detaljplan,)~1)500 Salem 1)500,7)000 Ja.)Extra)kostnad Vallentuna ~4)000 Ingår Järfälla 3)200 Nej Knivsta 2)020 Nej Sollentuna ~2)000 Nej Upplands,Bro 1)600,6)000 Lägeskontroll.)Från)1)000)kr.
Nykvarn Timdebitering Nej
Östhammar 2)000,5)000 Nej
Tierp Timdebitering Ja,)2)200)kr
Sundbyberg 2)344 Nej Älvkarleby 1)300,4)500 Ja,)om)nära)tomtgräns,)1)400(,4)000) Enköping 1)500,4)000 Nej Stockholm 3)135 Ja,)om)nära)gräns.)) Nynäshamn 3)200 Nej Botkyrka 6)534 Lägeskontroll Haninge 2)900 Nej
Lidingö Timdebitering Nej
Huddinge 5)750 Ja,)om)nära)gräns.)Extra)kostnad Österåker 3)200,6)600 Om)nära)tomtgräns
Södertälje Timdebitering Ja.)Extra)kostnad
Täby 4)500,9)800
Solna Taxan Ja,)om)nära)gräns.)Extra)kostnad Norrtälje 4)700,6)463 Ja,)om)nära)gräns.)Extra)kostnad Ekerö 8)800 Eventuell,)upp)till)handläggaren Upplands,Väsby 7)000,12)700 Nej Värmdö 8)600,9)000 Nej Nacka 2)650,10)070 Ja,)om)nära)4,5)m)från)gräns.)5)000)kr Håbo 2)398,11)455 Nej.)Primärkarta)krävs Vaxholm 2)000,12)000 Nej Danderyd 3)900,7)800 Lägeskontr.)3)000,4)000)kr.
25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Version 3.10 2014-‐12-‐01
Jesper Torstensson
Kommun 4.(Ny(taxa 5.(Handläggningstid