Thomas Erséus,
Verkställande direktör
2011 – sjunkande räntor efter turbulent börshöst
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
-30,0%
-25,0%
-20,0%
-15,0%
-10,0%
-5,0%
0,0%
5,0%
OMX30 (L.H. Scale) Carnegie Real Estate Index (L.H. Scale)
Swedish 5Y Government Bond - Yield % (R.H. Scale)
Tuffare omvärld för fastighetsbranschen
■ Hårdare kapitaltäckningskrav för banker
■ Långa marknadsräntor föll dramatiskt
■ Försämrad tillgång på krediter
■ Kostnaden för krediter ökade markant
■ Transaktionsmarknaden minskade med 10 procent och uppgick till cirka 100 Mdr 2011
Utmaningar att tackla för Kungsleden
■ Refinansiering av 8,5 Mdr med förfall under 2012
■ Ökade finansieringskostnader
■ Skatteprocesser och skattedomar
■ Svängningar i finansiella instrument
■ Aktiekursutvecklingen
Ökat förvaltningsresultat och ökad utdelning
Kungsleden utsedd till en av Sveriges bästa arbetsplatser
Ökat bruttoresultat med 21 procent Ytterligare ett obligationslån för
att bredda finansieringsbasen
Portföljförädling (direktavkastning från 6,4 till 7,2)
Utdelningsgrundande resultat ökade 173 Mkr till 703 Mkr
Viktiga händelser 2011
■ Köp av NRP bättre än förväntat
■ Hemsö växte vidare
■ Nordic Modular fortsatt god lönsamhet
■ Aktiv förvaltning och portföljförädling gav resultat
■ Skatteverkets förändrade syn på genomförda transaktioner
■ Förändrade spelregler för finansiering
■ Stärkt organisation
Köp av NRP – bättre än förväntat
Kontors- och industrifastigheter
36 fastigheter för 3,6 miljarder kronor
10 procent direktavkastning
ABB i Västerås utgör 39 procent av ytan
Stabil avkastning med stabila hyresgäster
Vakansgrad på 5 procent
Påverkan på utdelnings-
grundande resultat om cirka 200 Mkr per år
Hemsö växte med 1 miljard kr
■ Hemsö blev en fristående organisation
■ 312 fastigheter i 88 kommuner
■ Fastighetsbeståndet ökade till cirka 21 Mdr
■ Köpt till en avkastning på 6,9 procent
Nordic Modular en lönsam investering
■ Markant ökning av
orderingången första halvåret
■ Hyresintäkter och brutto- resultat ökade
■ Cirka 2/3 av hyresintäkterna från publika hyresgäster
■ Uthyrda moduler 12% av koncernens bruttoresultat
endast 6% av fastighetsvärdet
■ I snitt avkastat väl över 20 procent på eget kapital sedan förvärvet 2007
Aktivt förvaltningsarbete och fokus stora vakanser
■ Ett fåtal fastigheter står för vakanserna
■ Tre olika uthyrningar om totalt 10 000 kvm i Arlöv, Malmö
■ 15 000 kvm uthyrt i Slagsta Strand söder om Stockholm
■ Försäljning tre fastigheter om 50 000 kvm i Slagsta Strand
Fastighet med utvecklingsbehov…
…blir till fina kontor och lager i Sollentuna
■ Utvecklingsmöjligheter för fastigheten och marken
– Byggrätter – Infrastruktur
– Användningsområden
■ Utveckla byggnaden – Fastställa status – Renovera
■ Uthyrningsprojekt – www.flingan.nu
Ökad uthyrningsgrad och grönt samarbete
■ Nya avtal med årligt hyresvärde om 118 Mkr (84 Mkr)
■ Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6 (90,3)
■ Återstående kontraktslängd i snitt 6,4 år, kommersiella 5,1 år, publika 7,4 år
■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning
■ Två Greenbuilding-märkta fastigheter
■ Tioårigt Grönt avtal tecknat med Westinghouse i Västerås, totalt hyresvärde cirka 160 Mkr
Stärkt lojalitet bland våra kunder
Möjligheter i praktiken – en kund berättar
Klicka för att se filmen
Aktiv portföljförädling som givit resultat
■ Köp och försäljningar 2011 uppgår till 6 Mdr
■ Fastighetsköp för 4,8 Mdr till en direktavkastning på 10,2 procent – 60 fastigheter till ett hyresvärde av 691 Mkr och yta om 960 tkvm
■ Fastighetsförsäljningar för 1,2 Mdr till en direktavkastning på 5,0 procent – 20 fastigheter till ett hyresvärde om 98 Mkr och yta om 143 tkvm
■ Största affären köp av 36 fastigheter från NRP – ABB största hyresgäst
– Kontor i Västerås dominerar portföljen
– Genomsnittlig återstående kontraktslängd sex år
Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås
Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås
Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås
Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås
Kvalitativ portfölj med god avkastning
636 fastigheter, portfölj totalt drygt 26 miljarder
Helägda fastigheter:
Industri, lager, handel, kontor
Kungsleden, 14 143 Mkr.
Hemsö:
Äldreboende, vård, skolor, förskolor och rättsväsende
50 % av Hemsö
= 10 429 Mkr
Moduler för skolor, förskolor, kontor och byggbodar Nordic Modular 1 550 Mkr.
Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning
- med riskspridning som viktig ingrediens
Tillväxt av portföljen med 16 Mdr sedan 2002
Starka kassaflöden i relativt ny portfölj
God fastighetsförvaltning ger stabil bas
Många fastighetssegment sprider risken
Geografisk spridning begränsar risken
Stockholm
Extern värdering i nivå med intern värdering
■ Intern värdering del i affärsprocessen
– Kungsledens kunskap om genomförda affärer och budgivningar
– Värderingsprocessen fungerar på samma sätt oavsett marknadsläge
■ Extern värdering
– Fullständig extern värdering var tredje år – Desktop-värdering på ett representativt urval
– I externa värderingen 2011 av kommersiella fastigheter översteg bokfört värde med 1 procent
– Motsvarande externa värdering för publika fastigheter understeg bokfört värde med 2 procent
– Extern värdering av kommersiella och publika fastigheter mellan 2007 och 2011 avviker med -0,5 procent mot bokfört värde
– 91 procent av det totala bokförda värdet har värderats externt
Skatt – en del av ett bolags kostnader
Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser
■ Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner
■ Förra veckan mottog Kungsleden två domar från kammarrätten som avser taxeringsår 2005 och medför en negativ likviditetseffekt om 80 Mkr samt skattekostnad som belastar resultatet första kvartalet med 260 Mkr
■ Kungsleden kommunicerar eventuella skattedomar genom
pressmeddelanden och uppdaterar löpande kring skattesituationen i bolagets kvartalsrapporter
■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle
■ Bolaget gör kontinuerliga avstämningar med experter
18 utestående skattemål
Kungsledens skattesituation
■ Kungsleden har reserverat 325 Mkr i skattekostnad
■ Totalt pågår 18 skatteprocesser varav 17 som inte är resultatförda
■ Vid negativt utfall av samtliga dessa processer uppgår beräknad:
– effekt på eget kapital till cirka 1 400 Mkr (utöver reserv 325 Mkr) – likviditetseffekt till ca 780 Mkr
■ Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre
2011 i siffror
Många källor till resultat
58% av hyresintäkterna kommer från
Kungsledens bestånd exkl. Hemsö och Nordic Modular
12% av bruttoresultatet från Nordic Modular, men endast 6% av fastighets- värdet
61% av Hemsös resultat utgjordes av orealiserade värdeförändringar
2011, Mkr
Kungsleden exkl Hemsö och Nordic Modular
Hemsö, 50 %
Nordic Modular
Summa Kungsleden
Hyresintäkter 1 515 835 244 2 594
Försäljningsintäkter
moduler 0 0 288 288
Nettoomsättning 1 515 835 532 2 882
Fastighetskostnader -463 -235 -49 -747
Produktionskostnader
moduler 0 0 -258 -258
Bruttoresultat 1 052 600 225 1 877
Handelsnetto 56 0 0 56
Försäljnings- och
administrationskostnader -183 -75 -61 -319
Finansnetto -507 -309 -52 -868
Orealiserade
värdeförändringar -154 331 -96 81
Resultat före skatt 264 547 17 828
Ökat utdelningsgrundande resultat och höjd utdelning
2011 2010
Mkr jan-dec jan-dec
Bruttoresultat 1 877 1 545
Försäljnings- och administrationskostnader -319* -260
Finansnetto -868 -749
Förvaltningsresultat 690 536
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning 56 33
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 66 21
Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 -
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -66 -8
Realiserade poster 48 46
Skatt att betala -35 -52
Utdelningsgrundande resultat 703 530
* Varav Hemsö 75 Mkr och Nordic Modular 61 Mkr.
Ny redovisningsmetod från 2012
■ 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden
■ Bakgrund är nya redovisningsregler samt att Hemsö är ett självständigt bolag och ej längre förvaltas av Kungsleden
■ Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen som resultat från andelar i joint venture. Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång på separat rad i rapport över finansiell ställning
■ Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller utdelningsgrundande resultat. Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker
balansomslutningen och ökar soliditeten
Resultat, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma
Mkr
Klyvnings- metoden
Kapitalandels- metoden
Hyresintäkter 2 594 1 759
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 288
Nettoomsättning 2 882 2 047
Bruttoresultat 1 877 1 277
Handelsnetto 56 56
Försäljnings- och
administrationskostnader -319 -244
Resultat från andelar i Hemsö - 413
Finansnetto -868 -559
Orealiserade värdeförändringar 81 -250
Resultat före skatt 828 693
Skatt -190 -55
Årets resultat efter skatt 638 638
Rapport över finansiell ställning, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma
Mkr
Klyvnings- metoden
Kapitalandels- metoden TILLGÅNGAR
Goodwill 201 201
Fastigheter 26 122 15 693
Andelar i joint venture - 1 085
Fordringar på joint venture - 1 500
Fordringar och övrigt 1 147 1 748
Likvida medel 816 684
SUMMA TILLGÅNGAR 28 286 20 911
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7 719 7 719
Räntebärande skulder 17 315 10 654
Ej räntebärande skulder 3 252 2 538
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 286 20 911
Soliditet 27% 37%
Förändrad spelplan för finansiering
■ Stor turbulens på finansiella marknader drivet av statsfinansiell oro främst i Europa med historiskt låga räntor som följd
■ Högre finansieringskostnader i kombination med hårdare
kapitaltäckningskrav för bankerna resulterade under andra halvan av året till kraftigt stigande räntemarginaler och försämrad tillgång på krediter, både vad avser volymer och löptider
■ 2012 har inletts med något förbättrat marknadssentiment och generellt stigande börser och räntor.
■ Intresset för alternativa finansieringslösningar, främst i form av obligationer har ökat markant
Större låneportfölj med fler fastigheter
■ Vid årets slut:
– Låneportföljen uppgick nominellt till 17 326 Mkr (13 990) och outnyttjade krediter till 3 160 Mkr
– Derivatportföljen uppgick nominellt till 15 300 Mkr (14 450)
– Snitträntan sjönk med 0,5 procentenheter till 4,8 procent främst tillföljd av omstruktureringar i derivatportföljen
– Genomsnittlig räntebindningstid minskade från 4,9 till 4,7 år
– Genomsnittlig återstående konverteringstid uppgick till 1,8 år (2,2)
Häften av förfallen under 2012 refinansierade
■ Under 2012 skall 8 510 Mkr refinansieras
■ Hälften av lånen som förfaller under 2012 är refinansierade
■ Den syndikerade krediten om 6 000 Mkr, som de senaste åren
nyttjats till hälften ersattes under januari 2012 med en ny om 4 500 Mkr till januari 2015
■ Arbetet med övriga låneförfall pågår och Kungsledens bedömning är att dessa kan refinansieras till marknadsmässiga villkor
Balanserad belåningsgrad
■ Belåningsgraden uppgår till:
– 58 procent för säkerställda krediter i förhållande till fastighetsvärde
– 57 procent för samtliga krediter i förhållande till våra avkastande tillgångar i form av fastigheter, andelar och fodringar i Hemsö och säljarreverser
Stora skillnader i utfallet för finansiella mål 2007-11
Räntetäckning Avkastning EK %
2007 2,7 25,6
2008 1,6 -11,9
2009 1,6 3,5
2010 1,8 11,7
2011 1,9 8,1
Snitt 1,9 7,4
Finansiella mål 2,0 15
Sammantaget låg risknivå trots osäkerhet kring skatt
■ Hög soliditet
■ Starka och stabila kassaflöden
■ Långa hyresavtal med starka kunder
■ Geografisk riskspridning av portföljen
■ Många fastighetssegment som sprider risken
■ Belåningsgrad väl i linje med dagens krav
■ Starka kundrelationer och högt medarbetarengagemang
■ Stark likviditetssituation och goda möjligheter för refinansiering
Attraktiv arbetsgivare
borgar för högre effektivitet
Fortsatt starkt engagemang och bättre än snittet
81
66
0 20 40 60 80 100
Arbetsglädje
Värdering
Genomsnitt Sverige Kungsleden
Källa: Ennova
Omöjligt blir möjligt när vi jagar O:n
Klicka för att se filmen
Samhällsansvar en del av företagandet
■ Förnybar uppvärmning i 99 % av fastigheterna
■ Tre fastigheter GreenBuilding- certifierade
■ Mer än halverade koldioxidutsläpp på tre år
■ Ökad medvetenhet för Fryshustes verksamhet och bidrag i samhället där Kungsleden är en utav flera
huvudsponsorer
■ Interaktion med gymnasieelever genom Ung Privatekonomi tillsammans med stiftelsen Aktiefrämjandet och Unga Aktiesparare
Hållbarhet strategisk fråga och del av dagligt arbete
■ Hållbarhetsarbete bedrivs på koncernnivå, regionnivå, medarbetarnivå samt tillsammans med våra kunder
■ Arbetet genererar exempelvis koldioxidreduktion, Gröna hyresavtal, energibesparingar, Greenbuilding, oljebyte, PCB-sanering
■ Kungsleden ställer krav på sina entreprenörer och har regelbundna möten och revision av projekt
■ Hållbarhetsarbetet påverkar affärsmöjligheter positivt
■ GRI-redovisning nästa steg för att ytterligare förbättra arbetet
Aktivt arbete för jämställdhet och etiskt ansvar
■ Köns- och åldersfördelning
■ Lönekartläggning
■ Jämställdhet i styrelse och i företaget
■ Uppförandekod för leverantörer
■ Tydligt ställningstagande mot mutor, bestickning och korruption
Aktien och ägare
Utblick
Totalavkastning 5 Mdr till aktieägarna sedan 2007
Genomförande
Under 2011 skulle vi
Fokusera på kassaflöde, portföljsammansättning och långa avtal
Minska vakanserna i ett fåtal större fastigheter
Söka goda affärsmöjligheter inom köp och försäljning
Integrera portföljen från Nordic and Russia Properties
Införa gröna hyresavtal och jobba aktivt med ”Gröna möjligheter”
Bredda basen för finansieringsformer
Bibehålla ett starkt medarbetarengagemang
Prognos för utdelningsgrundande resultat 2011 om 650 Mkr, eller 4,80 kronor per aktie, utfall 703 Mkr eller 5,20 kronor per aktie
✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012
■ Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt kassaflöde
■ Fokus som alltid på kundvård, portföljförädling samt minska vakanser
■ Breddning av basen av alternativa finansieringsformer och fortsatt leta goda affärsmöjligheter
■ Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra förvaltningsresultat och affärsutveckling
■ Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till 550 Mkr
