Bokslutskommuniké 1999
PRESSMEDDELANDE
Göteborg den 18 januari 2000
Castellum och Diligentia går samman – bildar ny stor fastighetskoncern
I syfte att genomföra ett samgående mellan
Castellum AB (
publ) och Diligentia AB (publ) har
Castellums styrelse idag beslutat att lämna ett offentligt erbjudande till aktieägarna i Diligentia.
• För varje aktie i
Diligentia erbjuder
Castellum en nyemitterad aktie i Castellum.
• Aktieägare i Diligentia med mindre än 100 aktier erbjuds såsom alternativ till ovanstående erbjudande kontant betalning för hela innehavet med 79 kronor per aktie.
• Erbjudandet innebär en budpremie om ca 18% räknat på bolagens genomsnittliga senaste betalkurser fem dagar före budets avgivande, respektive ca 21% räknat på de genomsnittliga
senaste betalkurserna under 3 månader före budets avgivande.
• Styrelsen i Castellum kommer att föreslå en utdelning om 4,50 kronor per aktie för räkenskapsåret 1999. Utdelning kommer även att utgå på de nyemitterade aktierna.
• Målsättningen är att den synliga soliditeten i den nya koncernen skall ligga i intervallet 25-30%, varför den nya koncernen har för avsikt att efter samgåendet återköpa och / eller inlösa aktier till
ett sammanlagt värde av upp till 2,5 miljarder kronor.
• Castellum och Diligentia bedömer att synergieffekterna före skatt initialt kommer att uppgå till 80 miljoner kronor per år för att inom en treårsperiod öka till 100 miljoner kronor per år.
Styrelsen i Diligentia har enhälligt beslutat
att rekommendera aktieägarna att acceptera
ndet. Investor AB och andra
ägare som tillsammans representerar
12.1% av aktierna i
förklarat att de ställer
sig positiva till erbjudandet. Sjätte AP-fonden och Fjärde llerar 24.2%
av aktierna i Castellum
har förklarat
att de ställer sig bakom
nseratt det lämnade
erbjudandet är skäligt.
igentia skapas ett ledande fastighetsbolag medgionen.
Castellum och Diligentia går samman
Bildar ny stor fastighetskoncern
• Resultatet efter skatt för 1999 uppgår till 409 Mkr jämfört med 320 Mkr för 1998
• Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 8,18 kronor jämfört med 6,40 kronor före- gående år
• Förvaltningsresultatet har ökat med 29 % jämfört med föregående år
• Under året har förvärv och investeringar gjorts med 1 993 Mkr och fastigheter har sålts för 425 Mkr med vinst om 109 Mkr
• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 4,50 kronor per aktie
• I syfte att genomföra ett samgående mellan Castellum och Diligentia beslutade Castel- lums styrelse den 18 januari 2000 att lägga ett bud på samtliga aktier i Diligentia AB
Verksamhet och strategi
Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fas- tigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre stor- stadsområdena.
Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersiella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex lokala dot- terbolag med egna identiteter.
Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv och nyproduktion som tillför ny till- växtpotential och försäljningar som realiserar skapade mer- värden.
Med anledning av den positiva utvecklingen i såväl bola- gets löpande kassaflöden som fastighetspriserna, har styrel- sen beslutat att justera målet för bolagets långsiktiga synli- ga soliditet i befintligt bestånd från 35 % till lägst 30 %.
Målet att långsiktigt dela ut minst 50 procent av räken- skapsårets resultat efter skatt kvarstår.
Intäkter och resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till 409 Mkr (320), vilket ger ett resultat per aktie om 8,18 kronor (6,40). Kassaflödet inklusive vinst från fastighetsförsäljningar uppgick till 555 Mkr (452), motsvarande 11,10 kronor per aktie (9,04).
Resultatförbättringen består av såväl ökat resultat i den löpande fastighetsförvaltningen, som ökad vinst från fastig-
hetsförsäljningar. Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, uppgick till 300 Mkr (232), vilket är en förbättring med 29 % mot före- gående år. Förbättringen har uppnåtts genom såväl ökade hyresintäkter på grund av högre hyresnivåer och lägre vakanser, som lägre fastighets- och finansiella kostnader.
Även genomförda förvärv och investeringar i befintliga fas- tigheter har bidragit till resultatförbättringen.
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 256 Mkr (1 200).
Hyresintäkterna har under 1999 påverkats positivt av såväl hyresnivåökningar som en förbättring av uthyrningsgraden.
Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet har, trots förvärv av fastigheter med delvis höga vakanser, ökat med 2,3 procentenheter, medan den är i stort sett oförändrad i bostadsbeståndet. Det långsiktiga målet om 95 % uthyr- ningsgrad kvarstår, vilket grundar sig på en uthyrningsgrad om 94 % i det kommersiella beståndet och 98 % i bostads- beståndet.
Efterfrågan på lokaler har fortsatt att vara stor under slutet av året och uthyrningen har ökat i bolagets samtliga verk- samhetsområden. Nettouthyrningen under 1999 motsvarar ett årligt hyresvärde om 66 Mkr, vilket är en kraftig ökning mot 1998.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 761 Mkr (686) motsvarande en direktavkastning om 8,3 % (8,1).
Efter avskrivningar var bruttoresultatet från fastighetsför- valtningen 626 Mkr (560).
Under 1999 har fastigheter sålts med ett sammanlagt för- säljningspris om 425 Mkr (571), vilket innebar en vinst om 109 Mkr (89). Målsättningen är att i Castellums nuvarande bestånd årligen redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om i storleksordningen 100 Mkr.
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 55 Mkr (57). Årets resultat har belastats med kostnader avseende ett incitamentsprogram för företagsledningen om 8 Mkr (11). Denna post, som tidigare redovisats under jämförel- sestörande poster, har inkluderats i de centrala administra- tionskostnaderna, varvid även berörda jämförelse- och nyckeltal har justerats.
Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 680 Mkr (592). Finansnettot var –271 Mkr (–271). På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skattekostnad.
Bokslutskommuniké 1999
(Jämförelser angivna inom parentes avser januari-december 1998 förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av 1998. Beträffande definitioner se Årsredovisning 1998.)
Resultatutveckling Resultat, Mkr 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Resultat per aktie, kronor
9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00
1997 1998 1999 0
Vinst fastighetsförsäljning Förvaltningsresultat
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under 1999 förändrats enligt nedan- stående uppställning.
Bokfört värde Mkr Antal
Bokfört värde 1999.01.01 8 695 557
+ Förvärv 1 397 43
+ Investeringar i befintliga fastigheter 596 –
- Försäljningar – 316 – 35
- Avskrivningar – 130 –
Bokfört värde 1999.12.31 10 242 565
Under 1999 har förvärvats 43 (28) kommersiella fastigheter för totalt 1 397 Mkr (485). Därav avser 589 Mkr förvärv i Storgöteborg, 586 Mkr i Öresundsområdet, 133 Mkr i Stor- stockholm, 67 Mkr i Mälardalen samt 22 Mkr förvärv i västra Småland. I enlighet med Castellums förvärvsstrategi hade flera av de nyförvärvade fastigheterna vid tillträdet betydande utvecklingspotential i form av vakanta ytor. Med undantag för helt outhyrda fastigheter ger i princip samtliga förvärv redan vid tillträdet ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året uppgått till 596 Mkr (227). Bland de större färdigställda projekten kan nämnas nybyggnation av två kontors- och industrifastigheter i Åbro/Mölndal för sammanlagt 162 Mkr.
Bland de igångsatta ej färdigställda projekten kan nämnas ombyggnad av det s k ”Amerikahuset” i Göteborg för 80 Mkr, där inflyttning av bostadshyresgäster skedde före årsskiftet och kontorslokaler färdigställs i början av 2000. I Lund pågår ombyggnad av en butiks- och kontorsfastighet vid Stortorget för 38 Mkr samt tillbyggnad av en kontorsfastighet i Ideon- området för 35 Mkr. I centrala Malmö sker till- och ombygg- nad av Citygallerian för 55 Mkr och i Helsingborg pågår ombyggnad av en större bostadsfastighet för 90 Mkr. Vidare uppförs i Alingsås en kontorsbyggnad för ca 36 Mkr. Slutligen har nybyggnation påbörjats av ett kontorshus vid Lilla Bom- men i Göteborg för ca 160 Mkr med beräknat färdigställande i början av 2001.
Därutöver har Castellum outnyttjade byggrätter om drygt 700 000 kvm i flera expansiva områden.
Under året har 35 (54) fastigheter, bokförda till 316 Mkr (482), avyttrats med en vinst om 109 Mkr (89). Merparten av försäljningarna avsåg bostadsfastigheter på Hisingen i Göte- borg, i Mölndal, Borås och Värnamo.
Finansiering
Castellum har kreditavtal om sammanlagt 6 715 Mkr (5 271), varav 5 670 Mkr (4 765) var disponerat per den 31 december 1999. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 96 Mkr (100) uppgick till 5 574 Mkr (4 665). Under året har två nya långfristiga kreditavtal om sammanlagt 6 200 Mkr ingåtts med 7 års löptid.
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 1999 var 5,8 % (6,2) medan den genomsnittliga räntebind- ningstiden vid samma datum uppgick till 2,3 år (2,5). Ränte- förfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebind- ningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal och collars.
Ränte- och låneförfallostruktur 1999.12.31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat
Mkr % Mkr Mkr
0 – 1 år, inkl likviditet 1 865 5,1 291 – 7
1 – 2 år 655 6,7 186 180
2 – 3 år 837 6,9 13 13
3 – 4 år 862 5,8 12 12
4 – 5 år 1 003 5,7 13 13
5 – 6 år 350 6,0 – –
6 – 7 år 2 6,9 6 200 5 363
Totalt 5 574 5,8 6 715 5 574
Eget kapital vid årets utgång uppgick till 3 969 Mkr (3 735) innebärande en soliditet om 38 % (41).
Moderbolaget
Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast koncern- gemensamma funktioner, uppgick till 3 Mkr (14). Omsätt- ningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 7 Mkr (9).
Moderbolagets tillgångar består utöver likviditet om 85 Mkr (91) i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighets- innehav fördelat på aktier i dotterbolag om 2 546 Mkr (2 546) och räntebärande internfinansiering om 5 769 Mkr (4 939). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 2 950 Mkr (3 122) och externa långfristiga skul- der om 5 363 Mkr (4 368).
Förslag till utdelning
Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om kronor 4,50 per aktie.
Göteborg den 31 januari 2000 Thomas Alexandersson Verkställande direktör
Ekonomiska rapporteringstillfällen
• Årsredovisning för 1999 kommer att hållas tillgänglig på bolagets huvudkontor från mitten av februari och distribu- tion till aktieägarna sker per post i början av mars 2000.
• Ordinarie bolagsstämma som tidigare planerats till den 22 mars 2000 kommer till följd av bolagets offentliga erbjudande till aktieägarna i Diligentia att senareläggas till tidpunkt som meddelas senare.
• Extra bolagsstämma med anledning av budet kommer att äga rum under mars månad 2000.
• Bokslutrapporter (angivna datum kan komma att ändras med anledning av budet):
Delårsrapport januari-mars 2000 19 april 2000 Halvårsrapport januari-juni 2000 17 augusti 2000 Delårsrapport januari-september 2000 19 oktober 2000 Bokslutskommuniké 2000 30 januari 2001 Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats,www.castellum.se
Resultaträkning
1999 1998
Mkr jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 1 256 1 200
Driftskostnader – 234 – 244
Underhåll – 82 – 84
Hyresgästanpassningar – 27 – 30
Tomträttsavgäld – 15 – 15
Fastighetsskatt – 55 – 58
Uthyrning och fastighetsadministration – 82 – 83 Driftsöverskott före avskrivningar 761 686
Avskrivningar – 135 – 126
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 626 560 Försäljningar, fastigheter
Försäljningsintäkter netto 425 571
Bokfört värde – 316 – 482
Resultat fastighetsförsäljningar 109 89
Centrala adm. kostnader – 55 – 57
Rörelseresultat 680 592
Räntebidrag 12 19
Finansiella kostnader netto – 283 – 290
Resultat efter finansnetto 409 321
Skatt – – 1
Periodens resultat 409 320
Nyckeltal
1999 1998
jan-dec jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm 662 647
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,3 89,5
Fastighetskostnader, kr/kvm 230 243
Driftsöverskott, kr/kvm 374 337
Direktavkastning inkl. uthyrning
och fast.adm. % 8,3 8,1
Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 525 4 148
Antal fastigheter 565 557
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 232 2 072
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn. Mkr 555 452 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn. Mkr 446 363 Investeringar i fastigheter, Mkr 1 993 712
Räntetäckningsgrad, % 251 218
Belåningsgrad, % 55 55
Soliditet, % 38 41
Avkastning eget kapital, % 10,6 8,8
Avkastning totalt kapital, % 7,0 6,6
Data per aktie(50 000 000 aktier)
Resultat efter skatt, kr 8,18 6,40
Resultat efter skatt exkl. vinst
fast.försäljn. kr 6,00 4,62
Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn. kr 11,10 9,04 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn. kr 8,92 7,26 Utdelning, kr (1999: föreslagen) . 4,50 3,50
Eget kapital, kr 79,38 74,70
Fastigheternas bokförda värde, kr 204,84 173,90
Kassaflödesanalys
1999 1998
Mkr jan-dec jan-dec
Rörelseresultat exkl. avskrivningar
och fastighetsförsäljning 706 629
Betalt finansnetto*) – 260 – 265
Betald skatt – – 1
Kassaflöde före förändring
rörelsekapital och investeringar 446 363
Förändring rörelsekapital 383 –16
Kassaflöde före investeringar 829 347
Investeringar, fastigheter – 1 993 – 712
Försäljningar, fastigheter 425 571
Investeringar, övrigt netto – 5 – 37
Kassaflöde efter investeringar –744 169 Förändring långfristiga skulder 905 – 30 Förändring långfristiga fordringar 10 – 17
Utdelning –175 – 138
Förändring likvida medel – 4 – 16
Likvida medel ingående balans 100 116
Likvida medel utgående balans 96 100
*) I enlighet med ny rekommendation från Redovisningsrådet anges i kassa- flödesanalysen betalt finansnetto istället för kostnadsfört finansnetto, varför även kassaflödesrelaterade nyckeltal har omräknats.
Balansräkning
1999 1998
Mkr 31 dec 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 242 8 695
Övriga anläggningstillgångar 61 71
Kortfristiga fordringar 115 168
Likvida medel 96 100
Summa tillgångar 10 514 9 034
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 969 3 735
Räntebärande skulder 5 670 4 765
Ej räntebärande skulder 875 534
Summa eget kapital och skulder 10 514 9 034
Storgöteborg 32 %
Storstockholm 21 %
Öresundsområdet 22 % Västra Småland 13 % Mälardalen 12 % Kontor/butik 50 %
Bostäder 14 % Lager/industri 34 %
Projekt 2 %
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 835 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 761 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 19 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ombyggda fastigheter räknats upp med 93 Mkr såsom de ägts under hela året.
Fördelning per geografiskt område
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Storgöteborg 201 3 651 716 473 93,6 442 135 307 8,4
Öresundsområdet 107 2 397 486 331 90,3 299 92 207 8,6
Storstockholm 67 1 749 365 303 91,1 276 101 175 10,0
Västra Småland 87 1 225 404 199 89,2 178 55 123 10,0
Mälardalen 68 1 077 261 171 89,2 153 48 105 9,7
Obebyggd mark och dylikt 35 143 – – – – – – –
Totalt 565 10 242 2 232 1 477 91,3 1 348 431 917 9,1
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 82 – 0,8
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 835 8,3
Fastighetsbestånd per 31 december 1999
Fördelning per fastighetskategori
Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-
fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning
Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Kontor/butik 191 5 168 860 742 91,9 681 219 462 8,9
Lager/industri 205 2 971 1 062 497 87,8 437 121 316 10,6
Bostäder 127 1 608 259 211 97,4 206 81 125 7,8
Projekt 7 352 51 27 90,7 24 10 14 3,9
Obebyggd mark och dylikt 35 143 – – – – – – –
Totalt 565 10 242 2 232 1 477 91,3 1 348 431 917 9,1
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 82 – 0,8
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 835 8,3
Hyresvärde per geografiskt område Hyresvärde per fastighetskategori
Castellumaktien
Castellum, vars aktie är noterad på Stockholms Fondbörs O- lista, hade vid 1999 års utgång ca 7 100 aktieägare, en ökning med ca 1 700 eller drygt 30 % sedan föregående årsskifte. De största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.
De fem största svenska aktieägarna 1999.12.31 Andel av röster och Antal aktier kapital % Allmänna Pensionsfonden, Sjätte fondstyrelsen 8 092 800 16,2 Allmänna Pensionsfonden, Fjärde fondstyrelsen 4 000 000 8,0 Försäkringsbolaget SPP Ömsesidigt 2 445 000 4,9 Skandinaviska Enskilda Banken 2 200 000 4,4 Handelsbankens Reavinstfond 1 400 000 2,8 Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid årets slut till 42 %. De utländska ägarna är företrädesvis fonder i USA, Nederländerna och Storbritannien.
Aktieägare fördelade per land 1999.12.31
Kursen på Castellumaktien per den 31 december 1999 var 83 kronor motsvarande ett börsvärde om 4 150 Mkr. Under året har aktiens avkastning, inkluderat utdelning om 3,50 kronor, varit ca – 2 %. Sedan årets början har totalt drygt 28 miljoner aktier omsatts, motsvarande i genomsnitt 112 000 aktier per dag. Kursutvecklingen till och med den 28 januari 2000 framgår av nedanstående diagram.
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Org nr 556475-5550 Lokala fastighetsbolag
Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB
Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B
702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal
Telefon 019-27 65 00 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00
Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se www.aspholmenfastigheter.se fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se www.harry-sjoegren.se
www.briggen.se www.brostaden.se www.corallen.se www.eklandia.se
Sverige 58 % USA 17 %
Nederländerna 12 % Storbritannien 9 % Övriga 4 %
Aktiekurs kronor 110 100 90 80 70 60 50 40
Omsättning miljoner aktier per månad 12
10
8
6
4
2
0
Castellumaktiens kursutveckling och omsättning 23 maj 1997 – 28 januari 2000
Castellum Carnegie Real Estate Index Stockholms Fondbörs Generalindex Omsättning per månad
5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1997 1998
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1999
I syfte att genomföra ett samgående mellan Castellum AB och Diligentia AB beslutade Castellums styrelse den 18 janu- ari 2000 att lägga ett bud på samtliga aktier i Diligentia AB.
Ett samgående skapar ett marknadsledande fastighetsbolag med tyngdpunkt i Storstockholm, Storgöteborg och Öre- sundsregionen och med en fastighetsportfölj överstigande 20 miljarder kronor. Den nya koncernen blir därmed ett av Sveriges allra största börsnoterade fastighetsbolag.
Erbjudandet till aktieägarna i Diligentia, som är villkorat, innebär en nyemitterad aktie i Castellum för varje aktie i Dili- gentia. Ett prospekt kommer att offentliggöras i månadsskif- tet februari-mars och anmälningsperioden kommer att pågå under mars månad. Utförligare information om samgåendet framgår av pressmeddelande som finns tillgängligt på Castel- lums webbsida www.castellum.seeller kan rekvireras från Castellum AB.
Castellum och Diligentia går samman Bildar ny stor fastighetskoncern
1 2000
