Bokslutskommuniké 2002
Fotomontage
I Mölnlycke företagspark, mellan Göteborg och Landvetter flygplats, uppförs en fastighet innehållande verksamhets- och kontorsytor om ca 13 000 kvm. Samtliga uthyrningsbara ytor är kontrakterade och fastigheten beräknas vara klar för inflyttning i slutet av 2003.
Bokslutskommuniké 2002
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till drygt 13 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxt- regioner: Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala).
Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40.
• Årets resultat efter skatt inklusive jämförelsestörande poster uppgick till 873 Mkr.
• Resultatet exklusive jämförelsestörande poster och efter avdrag för schablon- skatt uppgick till 495 Mkr, motsvarande 12,07 kronor per aktie – en ökning med 21 % jämfört med föregående år.
• Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 16 % till 12,39 kronor.
• Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 183 kronor.
• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor per aktie.
Data per aktie
Kronor 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Förvaltningsresultat 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Förändring +16 % +24 % +24 % +26 % +16 %
Kassaflöde förvaltning 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
Förändring +14 % +24 % +23 % +22 % +13 %
Resultat exkl. jämförelsestörande
poster efter avdrag för schablonskatt 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34
Förändring + 21 % +19 % +28 % +25 % +21 %
Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Förändring +15 % +18 % +22 % +29 % +27 %
Verksamhet och strategi
Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassa- flöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdel- ning. Castellums övergripande strategi för tillväxt bygger på:
• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter.
• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnads- effektiv förvaltning.
• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.
Castellums resultat skall därför bestå av både överskott i den löpande förvaltningen, där effektiviteten mäts på förvaltningsresultat per aktie, och av vinster från fastig- hetsförsäljningar. Målsättningen är att redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om minst 80 -100 Mkr per år.
Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor/butiker och flexibla lager/industriytor i fem svenska tillväxt- regioner.
Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och av- skrivningar ge positivt kassaflöde och resultat senast inom 1-2 år, med potential för framtida värdetillväxt.
Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att lång- siktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %.
Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn.
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För definitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se
Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 508 Mkr (438), motsva- rande 12,39 kr (10,68) per aktie. Förbättringen per aktie uppgår till 16 % och har uppnåtts främst genom för- bättringar i förvaltningen, såsom ökade hyresnivåer och effekter av genomförda investeringar. I genomsnitt har förbättringen uppgått till 21 % per år sedan bolaget börsnoterades 1997.
Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 622 Mkr (546), motsvarande 15,17 kr (13,32) per aktie – en förbättring med 14 % mot föregående år.
Under 2002 har 31 fastigheter sålts för 503 Mkr med en vinst om 179 Mkr (129). Till följd av nya redovisnings- principer har Castellum återfört tidigare gjorda ned- skrivningar som inte längre är motiverade om totalt 316 Mkr, vilket redovisats som jämförelsestörande poster.
Castellums resultat efter skatt för år 2002 uppgick till 873 Mkr (426). Resultatet exklusive jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 % uppgick till 495 Mkr (408) motsvarande 12,07 kr (9,95) per aktie, vilket är en förbättring med 21 % mot föregående år.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 684 Mkr (1 571). Hyresintäkterna har förbättrats på grund av ett högre hyresvärde och ett större fastighetsbestånd.
För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån till 1 029 kronor per kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 6 % jämfört med föregående år. För lager- och indu- strifastigheter är den genomsnittliga hyresnivån 568 kronor per kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 5 %.
Av de kontrakt som omförhandlats under 2002 har cirka en tredjedel förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning.
Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyres- nivåer om 15–20 %.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 91,7 %, vilket är högre än såväl vid halvårsskiftet som vid utgången av före- gående år. Uthyrningsgraden för kontors- och butiks- fastigheter uppgick till 90,8 %, vilket är något högre än vid halvårsskiftet. Jämfört med utgången av föregående år är den dock lägre, vilket delvis kan förklaras av för- ändringar i fastighetsbeståndet.
Nettouthyrningen (d v s total uthyrning minus för av- flyttning uppsagda kontrakt) under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 47 Mkr (52).
Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av 3 300 kontrakt med spridning på flertalet olika branscher och löptider.
Kontraktsförfallostruktur
Antal Kontrakts- Andel av
Löptid kontrakt värde, Mkr värdet
2003 783 178 11 %
2004 1 044 403 26 %
2005 838 394 25 %
2006 459 282 18 %
2007 87 118 8 %
2008+ 83 190 12 %
Summa kommersiellt 3 294 1 565 100 %
Bostäder 1 753 110
P-platser och övrigt 2 106 41
Totalt 7 153 1 716
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Kv1Kv2 Kv3 Kv4 2002
16,00
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4
1997 1998 1999 2000 2001
Rullande årsvärde, kurva Isolerat kvartal, staplar
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
Kommersiella kontrakts fördelning per bransch 2002-12-31
% av Antal kontrakts-
Bransch (GICS-kod) kontrakt värde
Energi (10) 7 0 %
Material (15) 84 4 %
Industrivaror (2010) 422 14 %
Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 618 11 %
Transport (2030) 132 8 %
Detaljhandel (2550) 626 18 %
Övriga sällanköpsvaror- och
tjänster (2510-2549) 410 10 %
Dagligvaror (30) 95 3 %
Hälsovård (35) 182 6 %
Finans och fastighet (40) 107 3 %
Mjukvara- och tillhörande tjänster (4510) 219 8 % Teknisk hårdvara och tillhörande tjänster (4520) 110 6 %
Telekomoperatörer (50) 96 1 %
Kraftförsörjning (55) 10 0 %
Kommunal och statlig verksamhet m m 176 8 % 3 294 100 %
Fastighetsförsäljningar
Under 2002 har 31 fastigheter (43) sålts för ett samman- lagt försäljningspris om 503 Mkr (635) och med en vinst om 179 Mkr (129). Av årets försäljningar avsåg 18 bostadsfastigheter bokförda till 209 Mkr, vilka såldes med en vinst om 105 Mkr.
Efter räkenskapsårets utgång har 4 fastigheter sålts för 99 Mkr med en vinst om 50 Mkr.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 62 Mkr (67). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 11 Mkr (15).
Jämförelsestörande poster
Under perioden 1994-96 gjorde Castellum nedskriv- ningar på ett 90-tal fastigheter, till ett vid det tillfället bedömt värde. Därefter har marknadsförutsättningarna för fastighetssektorn förändrats positivt genom högre hyresnivåer och uthyrningsgrader med stigande fastig- hetspriser som följd.
Även om fastighetsvärdena successivt har återhämtats, har Castellum tidigare, i enlighet med årsredovisnings- lagen, valt alternativet att inte återföra nedskrivningar gjorda före 1997. I och med den under 2002 införda Redovisningsrådets rekommendation nr 17 – Nedskriv- ningar, skall dock tidigare gjorda nedskrivningar åter- föras när dessa inte längre är motiverade.
Castellum har därför i fjärde kvartalet återfört tidigare gjorda fastighetsnedskrivningar om totalt 346 Mkr. Av detta belopp har 316 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats i resultaträkningen, återförts i resultaträk- ningen och 30 Mkr, där nedskrivningen tidigare redo- visats direkt i balansräkningen, återförts i balansräk- ningen. Till grund för återfört belopp ligger den värde- ring per årsskiftet som gjorts för respektive fastighet, med beaktande av dels ursprungligt anskaffningsvärde dels de avskrivningar som skulle gjorts om nedskriv- ningen ej hade skett.
Effekten efter skatt av den ovan nämnda förändrade redovisningsprincipen är bland annat att årets resultat per aktie ökar med 5,56 kr, den synliga soliditeten ökar med 2 procentenheter och att fastigheternas direktav- kastning minskar med 0,3 procentenheter.
Trots den svaga konjunkturen har det för Castellum varit en hög aktivitet med stor nyuthyrning, men också ett stort antal uppsägningar och ett flertal konkurser.
Storstockholm är fortsatt den region med störst mått av osäkerhet medan övriga regioner varit relativt stabila beträffande såväl hyresnivåer som balansen mellan efterfrågan och utbud på lokaler.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 556 Mkr (544) mot- svarande 235 kr/kvm (237). Fördelningen på olika kost- nadsslag och fastighetskategorier framgår av följande tabell.
Driftsöverskott före avskrivningar
Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 1 128 Mkr (1 027) motsvarande en direktavkastning om 9,1 % (9,1). Direktavkastningens utveckling sedan 1997 framgår av diagrammet nedan. Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på säsongsvariatio- ner i fastighetskostnaderna.
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick till 116 Mkr (108).
Avskrivningarna består i huvudsak av 1 % avskrivning på byggnader.
Fastighetskostnader per kvm Kontor/ Lager/
Kr per kvm butik industri Bostäder Totalt
Driftskostnader 154 80 208 121
Underhåll m m 48 26 76 39
Tomträttsavgäld 9 5 – 7
Fastighetsskatt 48 10 34 29
Direkta fasta kostnader 259 121 318 196
Uthyrning och fast. adm. – – – 39
Totalt 259 121 318 235
Jämfört mot föregående år 263 125 296 237
Direktavkastning
1997 1998 1999 2000 2001 2002
10 %
9 %
8 %
7 %
6 %
5 %
8,1 %
8,4 % 8,9 % 9,1 % 9,1 %
6,7 % 7,5 %
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –442 Mkr (–414), efter avdrag för räntebidrag 2 Mkr (2), erhållen utdelning 5 Mkr (5) och aktiverade räntekostnader om 16 Mkr (22). Den genomsnittliga räntenivån under året var 5,7 %.
Skatt
På grund av möjligheten att göra skattemässiga över- avskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befint- liga underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Dock redovisas en icke kassaflödes- påverkande uppskjuten skattekostnad om 128 Mkr (141), främst hänförlig till årets skattemässiga överav- skrivningar och förbrukning av underskottsavdrag.
Av tidigare beskrivna återförda nedskrivningar om 346 Mkr, har huvuddelen betraktats som skattepliktig intäkt. Denna skattepliktiga återföring, som ökar fastig- heternas skattemässiga restvärde och ger motsvarande mindre skattebelastning när fastigheterna i framtiden säljs, förbrukar dock viss del av befintliga underskotts- avdrag. Detta förhållande kompenseras dock bland annat av skattemässiga underskott vid likvidation av dotterbolag om 535 Mkr, vilket gör att årets skattekost- nad uppgår till 13 %.
Kvarvarande underskottsavdrag beräknas uppgå till 690 Mkr medan fastigheternas bokförda värde beräknas överstiga det skattemässiga restvärdet med 723 Mkr.
Fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 508 fastigheter (526) med ett sammanlagt hyresvärde om 1 870 Mkr (1 698) och ett bokfört värde om 13 137 Mkr (12 176). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 381 tkvm (2 338). Fastighets- förteckning – se www.castellum.se
Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter i 31 kommuner (33), finns i fem tillväxtre- gioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 77 % av fastigheternas hyres- värde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastig- heter, huvudsakligen i välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg. Andelen bostäder i beståndet har sedan 1996 minskat från 27 % till nuvarande 5 %.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsbeståndet har under året förändrats enligt nedanstående uppställning.
Under året har investerats för totalt 1 050 Mkr (1 741), varav 428 Mkr (674) avser förvärv och 622 Mkr (1 067) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 364 Mkr Storgöteborg, 310 Mkr Öresundsområdet, 155 Mkr Västra Småland, 123 Mkr Storstockholm samt 98 Mkr Mälardalen.
Bland de projekt som färdigställts under 2002 kan nämnas Forskaren i Lund avseende ca 20 tkvm kontor för totalt 255 Mkr. Vidare avslutades Ekenäs i norra Stockholm avseende ca 12 tkvm kontor till en total investering om drygt 200 Mkr. I Borås färdigställdes en lager- och kontorsfastighet om ca 5 tkvm för totalt 26 Mkr och i Kungsbacka uppfördes en lager- och
}
Underlag Underlag betald skatt uppskj.skatt
Resultat före skatt 1 003 –
Skattemässiga överavskrivningar – 200
Skillnad skattemässigt och bokf. värde sålda 191 fastigheter, återförda nedskrivningar m m 9
Övriga skattemässiga avdrag – 535 –
Nyttjat underskottsavdrag – 269 269
Summa underlag 8 460
Därav 28 % betald/uppskjuten skatt 2 128
Förändring av fastighetsbeståndet
Bokfört värde, Mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2002 12 176 526
+ Förvärv 428 13
+ Investeringar i befintliga fastigheter 622 –
– Försäljningar – 324 – 31
– Avskrivningar – 111 –
+ Återförda nedskrivningar 346 –
Fastighetsbestånd 31 december 2002 13 137 508 Skatteberäkning
Av följande diagram framgår såväl förvärv och försälj- ningar som investeringar i befintliga fastigheter.
Organisation
Marknad och kundstruktur ser olika ut på olika platser, varför det krävs god lokal kännedom för att rätt förstå kundernas behov. Castellums fastigheter ägs och förvaltas därför av lokalt förankrade dotterbolag under egna namn (se nedan) och med tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som främsta led- stjärnor.
Förvaltningen sker med i huvudsak egen personal, vilket ger ingående kunskaper om de egna fastigheterna, god kännedom om de enskilda hyresgästerna och en effektiv kundbearbetning.
Koncernen har under året haft i medeltal 179 anställda (180).
kontorsfastighet om ca 2 tkvm för totalt 18 Mkr.
I Uppsala avslutades en om- och nybyggnation om ca 3 tkvm för totalt 42 Mkr. Samtliga uthyrningsbara ytor i ovan nämnda fastigheter är fullt uthyrda, förutom Ekenäs där uthyrningsgraden är 62 %.
Bland de större pågående projekten kan nämnas nybyggnation av en fastighet med verksamhets- och kontorsytor om ca 13 tkvm i Mölnlycke företagspark.
Den totala investeringen är beräknad till ca 135 Mkr.
Samtliga uthyrningsbara ytor är kontrakterade.
Återstående investeringsvolym avseende igångsatta, ej avslutade projekt uppgår till ca 250 Mkr, där de större framgår av nedanstående tabell.
Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping
och Växjö Stockholms
närförorter Malmö, Lund och
Helsingborg Sydvästra Göteborg,
Mölndal och Borås Centrala och östra
Göteborg samt Hisingen
Mkr 2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
– 500
– 1 000
1997 1998 1999 2000 2001 2002
Investeringar i befintliga fastigheter
Fastighetsförsäljningar Fastighetsförvärv
Investeringar och försäljningar per år
Investeringar
Till och med Kvar- Mkr 31 december 2002 varande Klart
Färdigställda projekt
Forskaren, Lund 255 Kvartal 1 2002 Vimpeln, Uppsala 42 Kvartal 1 2002
Trucken, Borås 26 Kvartal 1 2002
Ekenäs, Stockholm 202 Kvartal 2 2002 Pågående projekt
Hälsingland, Malmö 74 5 Kvartal 1–2 2003 Citygallerian/Hansa-
compagniet, Malmö 125 4 Kvartal 1 2003 Anisen, Göteborg 31 2 Kvartal 1 2003 Solsten, Göteborg 23 112 Kvartal 4 2003
Drift, Drift, Drifts- Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- under- under- över-
Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter håll m m håll m m skott Direktav-
fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr kastning
Kontor/butik
Storgöteborg 64 284 2 291 8 077 295 1 040 93,0% 274 67 237 207 9,0%
Öresundsområdet 37 214 1 879 8 778 239 1 114 91,6% 219 55 257 164 8,7%
Storstockholm 37 240 1 836 7 647 295 1 231 87,6% 259 80 331 179 9,8%
Västra Småland 30 157 833 5 299 126 800 91,0% 114 36 228 78 9,4%
Mälardalen 42 182 1 035 5 672 154 844 91,1% 140 41 228 99 9,5%
Summa kontor/butik 210 1 077 7 874 7 308 1 109 1 029 90,8% 1 006 279 259 727 9,2%
Lager/industri
Storgöteborg 81 404 1 616 4 002 227 563 93,5% 212 44 109 168 10,4%
Öresundsområdet 35 238 797 3 350 135 565 91,1% 122 30 128 92 11,5%
Storstockholm 28 164 676 4 125 121 740 92,7% 113 34 205 79 11,7%
Västra Småland 33 180 399 2 214 76 423 88,4% 68 11 60 57 14,2%
Mälardalen 24 121 359 2 969 70 576 88,5% 62 16 128 46 12,9%
Summa lager/industri 201 1 107 3 847 3 476 629 568 91,7% 577 135 121 442 11,5%
Bostäder
Göteborg 33 48 297 6 244 42 893 97,6% 42 17 354 25 8,3%
Helsingborg 21 66 448 6 766 57 866 98,4% 56 19 292 37 8,3%
Summa bostäder 54 114 745 6 548 99 877 98,1% 98 36 318 62 8,3%
Summa 465 2 298 12 466 5 424 1 837 799 91,5% 1 681 450 196 1 231 9,9%
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 90 39 -90 -0,8%
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 235 1 141 9,1%
Projekt 11 83 488 – 33 – – 22 13 – 9 –
Obebyggd mark 32 – 183 – – – – – – – – –
Totalt 508 2 381 13 137 – 1 870 – – 1 703 553 – 1 150 –
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 150 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 128 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 10 Mkr från- räknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 32 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Hyresvärde per geografiskt område exkl projekt
Storgöteborg 31 %
Västra Småland 11 % Mälardalen 12 %
Hyresvärde per fastighetskategori exkl projekt
Kontor/butik 61 % Lager/industri 34 %
Bostäder 5 %
Fastighetsbestånd per 31 december 2002 (fastighetsförteckning se www.castellum.se)
2002 2001 2000 1999 1998 1997
Hyresvärde, kr/kvm 799 747 694 665 656 641
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5 % 93,0 % 92,4 % 91,3 % 89,7 % 88,6 %
Fastighetskostnader, kr/kvm 235 237 225 231 248 261
Driftsöverskott, kr/kvm 496 457 416 376 342 307
Direktavkastning 9,1 % 9,1 % 8,9 % 8,4 % 8,1 % 7,5 %
Bokfört värde, kr/kvm 5 424 4 994 4 694 4 470 4 211 4 105
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 381 2 338 2 309 2 232 2 072 2 106
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Storstockholm 23 %
Öresundsområdet 23 %
Finansiering
Castellums finansiering per 31 december 2002 kan sam- manfattas i följande diagram.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 4 470 Mkr (3 843), motsva- rande en soliditet om 34 % (30).
Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 % och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 %. Som ett instrument i syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva egna aktier, motsvarande högst 10 % av samtliga aktier, d v s maxi- malt 2,3 miljoner aktier utöver de 2 miljoner egna aktier som tidigare förvärvats för 194 Mkr. Inget återköp av akti- er har skett under 2002. Styrelsen kommer att föreslå bolagsstämman att mandatet att återköpa egna aktier skall förlängas.
Räntebärande skulder
Per 31 december 2002 hade Castellum bindande kredit- löften om totalt 10 234 Mkr (9 893), varav 8 264 Mkr (8 254) var disponerat. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 20 Mkr (20) uppgick till 8 244 Mkr (8 234). Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 3,6 år och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal mot marknadsräntan under avtalets löptid.
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2002 var 5,6 % (5,8). Den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 3,4 år (2,3) medan andelen lån med ränteförfall under kommande 12-måna- dersperiod uppgick till 31 % (23). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med i huvudsak kort räntebind- ning förlängts i tiden via ränteswapavtal. Den genomsnitt- liga räntebindningen skall enligt finanspolicyn vara 2-4 år.
Ränte- och låneförfallostruktur 2002-12-31 Eget kapital
4 470 Mkr (34 %) Ej räntebärande skulder 595 Mkr (4 %)
Räntebärande skulder 8 264 Mkr (62 %) Finansiering
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medel- Kreditavtal Utnyttjat
Mkr ränta Mkr Mkr
0–1 år, inkl likviditet 2 526 4,9 % 850 160
1–2 år 1 060 5,3 % 25 25
2–3 år 600 6,1 % 1 250 1 150
3–4 år 1 052 5,9 % 6 302 5 302
4–5 år 856 5,5 % 1 207 1 007
5–10 år 2 150 6,3 % 600 600
Totalt 8 244 5,6 % 10 234 8 244
Substansvärde
Castellum har per den 31 december 2002 internt värde- rat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödes- modell. Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkastningsvärde om 17 348 Mkr, motsvarande ett övervärde om 4 211 Mkr. Substansvärdet per aktie kan, efter avdrag för full skatt om 28 %, beräknas till 183 kronor jämfört med 171 kronor vid föregående årsskifte.
Förändringen om 12 kronor består av årets intjäning 16 kronor, utdelning – 6,50 kronor samt värdeförändring 3 kronor. Värdeförändringen, som netto är mindre än 1 %, är främst hänförlig till en mindre värdeökning i Storgöteborg, medan övriga regioner i princip varit oförändrade förutom Storstockholm som uppvisar en mindre värdenedgång.
Utgångspunkten för den interna värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet.
Avkastningskravet, som bland annat baseras på antagen realränta om 4 % och inflation om 1,5 %, ligger i inter- vallet 8,2–10,4 % för kontor/butik, 9,9–13,2 % för lager/industri samt 7,0–8,0 % för bostäder. Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostads- rätter. Avkastningskravet används för att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värde- rats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 56 % av beståndet värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med ut- gångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till
Fastighets- och substansvärde 2002-12-31
Värdering Bokfört Övervärde/
Mkr Värdering kr/kvm värde Substansvärde
Kontor/butik 10 392 9 645 7 874 2 518 Lager/industri 4 942 4 464 3 847 1 095
Bostäder 1 056 9 286 745 311
Projekt och mark 958 – 671 287
Summa 17 348 – 13 137 4 211
Uppskjuten skatt, 28 % – 1 179
Redovisat eget kapital 4 470
Substansvärde 7 502
Substansvärde per aktie (41 miljoner aktier), kr 183
9 816 Mkr inom ett värdeintervall om +/– 5–10 %.
Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 702 Mkr.
Det bör dock framhållas att en fastighets verkliga värde endast kan fastställas då den säljs. Fastighets- värderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det angivna värde- intervallet skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i dylika beräkningar. Ett värdeintervall om +/– 10 % på fastighetsnivå motsvarar +/– 1,7 mdr i fastighetsvärden, vilket innebär ett substansvärde- intervall om 153–214 kronor per aktie.
Redovisningsprinciper
Castellums redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år förutom vad som ovan beskrivits avseende återförda tidigare gjorda nedskrivningar.
Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden.
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 1 096 Mkr (923), varav 628 Mkr (937) avsåg erhållet koncernbidrag från dotterbolag och 478 Mkr (0) avsåg återföring av tidigare gjord nedskrivning på aktier i dotterbolag. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 7 Mkr (8).
Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 3 650 Mkr (2 889) och räntebärande internfinansiering om 7 700 Mkr (8 469 ). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 4 074 Mkr (3 146) och externa långfristiga skulder om 7 180 Mkr (8 112).
Förslag till utdelning
Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om 7,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 15 % mot föregående år. Utdelningsandelen upp- går till 62 % utifrån resultatet exklusive jämförelsestö- rande poster och efter avdrag för schablonskatt.
Göteborg den 28 januari 2003 Lars-Erik Jansson
Verkställande direktör
Resultaträkning
2002 2001 2002 2001
Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 431 400 1 684 1 571
Driftskostnader – 82 – 77 – 289 – 278
Underhåll inkl. hyresgästanpassningar – 25 – 29 – 94 – 107
Tomträttsavgäld – 2 – 4 – 15 – 16
Fastighetsskatt – 17 – 13 – 68 – 57
Uthyrning och fastighetsadministration – 23 – 22 – 90 – 86
Driftsöverskott före avskrivningar 282 255 1 128 1 027
Avskrivningar – 30 – 27 – 116 – 108
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 252 228 1 012 919
Fastighetsförsäljningar
Försäljningsintäkter 73 211 503 635
Bokfört värde – 53 – 200 – 324 – 506
Resultat fastighetsförsäljningar 20 11 179 129
Centrala administrationskostnader – 17 – 19 – 62 – 67
Jämförelsestörande poster 316 – 316 –
Rörelseresultat 571 220 1 445 981
Finansnetto – 113 – 107 – 442 – 414
Resultat efter finansnetto 458 113 1 003 567
Aktuell betald skatt – 2 – – 2 –
Uppskjuten skatt 24 – 16 – 128 – 141
Periodens/årets resultat 480 97 873 426
Finansiella nyckeltal
Data per aktie
(någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer)2002 2001 2002 2001
okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Resultat exkl. jämförelsestörande poster
med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr 102 81 495 408
Förvaltningsresultat, Mkr 122 102 508 438
Kassaflöde förvaltning, Mkr 150 129 622 546
Överskottsgrad 65 % 64 % 67 % 65 %
Räntetäckningsgrad 235 % 221 % 241 % 232 %
Avkastning eget kapital 21,0 % 11,4 %
Avkastning totalt kapital 11,1 % 8,1 %
Belåningsgrad 63 % 66 %
Soliditet 34 % 30 %
Justerad soliditet 43 % 41 %
2002 2001 2002 2001
okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000
Resultat efter skatt, kr 11,71 2,37 21,29 10,39
Resultat exkl. jämförelsestörande poster
med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 2,49 1,98 12,07 9,95
Förvaltningsresultat, kr 2,98 2,49 12,39 10,68
Kassaflöde förvaltning, kr 3,66 3,15 15,17 13,32
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000
Utdelning, kr (för 2002 föreslagen) 7,50 6,50
Utdelningsandel 62 % 65 %
Fastigheternas bokförda värde, kr 320 297
Eget kapital, kr 109 94
Substansvärde, kr 183 171
Balansräkning
Förändring eget kapital
Kassaflödesanalys
2002 2001
Mkr 31 dec 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 137 12 176
Övriga anläggningstillgångar 55 182
Kortfristiga fordringar 117 339
Kassa och bank 20 20
Summa tillgångar 13 329 12 717
Eget kapital och skulder
Eget kapital 4 470 3 843
Räntebärande skulder 8 264 8 254
Ej räntebärande skulder 595 620
Summa eget kapital och skulder 13 329 12 717
Antal utestående Aktie- Bundna Fritt eget Totalt eget
Mkr aktier, tusental kapital reserver kapital kapital
Eget kapital 2000-12-31 41 000 86 20 3 536 3 642
Utdelning (5,50 kronor per aktie) – – – – 225 – 225
Årets resultat – – – 426 426
Eget kapital 2001-12-31 41 000 86 20 3 737 3 843
Utdelning (6,50 kronor per aktie) – – – – 266 – 266
Återförda fastighetsnedskrivningar (efter skatt) – – – 20 20
Årets resultat – – – 873 873
Eget kapital 2002-12-31 41 000 86 20 4 364 4 470
2002 2001
Mkr jan-dec jan-dec
Driftsöverskott före avskrivningar 1 128 1 027
Centrala administrationskostnader – 62 – 67
Finansnetto – 442 – 414
Betald skatt förvaltningsresultat – 2 –
Kassaflöde förvaltning 622 546
Kassaflödespåverkande jämförelsestörande poster – –
Skillnad mellan betalda och kostnadsförda räntor – 17 18
Förändring rörelsekapital – 28 21
Kassaflöde före investeringar 577 585
Investeringar, fastigheter – 1 050 – 1 741
Försäljningar, fastigheter 503 635
Förändring fordran/skuld vid försäljning/förvärv av fastigheter 229 – 249
Investeringar, övrigt netto – 3 – 5
Kassaflöde efter investeringar 256 – 775
Förändring långfristiga skulder 10 1 009
Utdelning – 266 – 225
Förändring kassa och bank 0 9
Kassa och bank ingående balans 20 11
Kassa och bank utgående balans 20 20
Flerårsöversikt
2002 2001 2000 1999 1998 1997
Resultaträkning
Hyresintäkter 1 684 1 571 1 435 1 256 1 200 1 131
Fastighetskostnader – 556 – 544 – 513 – 495 – 514 – 530
Driftsöverskott 1 128 1 027 922 761 686 601
Avskrivningar – 116 – 108 – 100 – 89 – 83 – 78
Centrala administrationskostnader – 62 – 67 – 61 – 55 – 57 – 52
Finansnetto – 442 – 414 – 360 – 271 – 271 – 234
Förvaltningsresultat 508 438 401 346 275 237
Resultat fastighetsförsäljningar 179 129 142 109 89 64
Jämförelsestörande poster 316 – – 12 – – – 10
Skatt – 130 – 141 – 135 – 127 – 102 – 81
Årets resultat 873 426 396 328 262 210
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter 13 137 12 176 11 044 10 242 8 695 8 586
Övriga tillgångar 172 521 386 577 767 710
Kassa och bank 20 20 11 96 100 116
Summa tillgångar 13 329 12 717 11 441 10 915 9 562 9 412
Eget kapital 4 470 3 843 3 642 4 370 4 263 4 182
Räntebärande skulder 8 264 8 254 7 245 5 670 4 765 4 795
Ej räntebärande skulder 595 620 554 875 534 435
Summa eget kapital och skulder 13 329 12 717 11 441 10 915 9 562 9 412
Finansiella nyckeltal
Resultat exkl. jämförelsestörande poster
med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr 495 408 391 328 262 217
Förvaltningsresultat, Mkr 508 438 401 346 275 237
Kassaflöde förvaltning, Mkr 622 546 500 435 357 315
Överskottsgrad 67 % 65 % 64 % 61 % 57 % 53 %
Räntetäckningsgrad 241 % 232 % 239 % 261 % 232 % 235 %
Avkastning eget kapital 21,0 % 11,4 % 9,9 % 7,6 % 6,2 % 5,1 %
Avkastning totalt kapital 11,1 % 8,1 % 8,0 % 7,1 % 6,7 % 5,7 %
Investeringar i fastigheter, Mkr 1 050 1 741 1 352 1 993 712 867
Belåningsgrad 63 % 66 % 66 % 57 % 55 % 56 %
Soliditet 34 % 30 % 32 % 40 % 45 % 44 %
Justerad soliditet 43 % 41 % 42 % 49 % – –
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 46 628 50 000 50 000 50 000
Resultat efter skatt, kr 21,29 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20
Resultat exkl. jämförelsestörande poster
med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34
Förvaltningsresultat, kr 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Kassaflöde förvaltning, kr 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 50 000 50 000 50 000
Utdelning, kr (för 2002 föreslagen) 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Utdelningsandel 62 % 65 % 66 % 69 % 67 % 63 %
Fastigheternas bokförda värde, kr 320 297 269 205 174 172
Eget kapital, kr 109 94 89 87 85 84
Substansvärde, kr 183 171 155 132 – –
Castellumaktien
Castellum vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid årets utgång ca 8 300 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio största svenska aktieägarna framgår av
nedanstående tabell. Kursen på Castellumaktien per den 30 december 2002
var 122 kronor motsvarande ett börsvärde om 5,0 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under 2002 har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 6,50 kronor, varit 18,4 %. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 20,6 % per år.
Sedan årets början har omsatts totalt 26,9 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 108 000 aktier per dag, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 66 %.
Aktieägare 2002-12-31
Andel av Antal aktier röster och tusental kapital
Tredje AP-fonden 2 149 5,2 %
Gamla Livförsäkringsaktiebolaget
SEB Trygg Liv 1 990 4,9 %
Laszlo Szombatfalvy 1 500 3,7 %
AFA Sjukförsäkrings AB 1 500 3,7 %
Andra AP-fonden 1 489 3,6 %
Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 350 3,3 %
Fjärde AP-fonden 1 132 2,8 %
SEB Sverige Aktiefond I 855 2,1 %
SEB Sverige Aktiefond II 543 1,3 %
AFA TFA Försäkring AB 529 1,3 %
Övriga aktieägare registrerade i Sverige 15 323 37,3 % Aktieägare registrerade i utlandet 12 640 30,8 % Totalt utestående aktier 41 000 100,0 %
Återköpta egna aktier 2 002
Totalt registrerade aktier 43 002
Några potentiella stamaktier (ex konvertibler) förekommer inte.
Övriga 8 % Aktieägare fördelade per land 2002-12-31
Sverige 69 % USA 10 %
Storbritannien 9 % Nederländerna 4 %
varav
Fonder, försäkr.bolag m m 30 % Privatpersoner, privata bolag 22 %
AP-fonder 12 %
Stiftelser, föreningar m m 5 %
Totalavkastning
Genomsnitt per år 2002 maj 1997-2002
Castellum 18,4 % 20,6 %
Stockholmsbörsen (SIX) – 35,9 % – 0,6 % Fastighetsindex Sverige (EPRA) 3,2 % 9,8 % Fastighetsindex Europa (EPRA) 2,3 % 6,9 %
Aktiekurs kronor 170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40 Omsättning miljoner
aktier per månad 26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Castellumaktiens utveckling sedan noteringen 23 maj 1997 t o m 24 januari 2003
Castellum kurs Castellum kurs inkl utdelning Stockholmsbörsen (SIX inkl utdelning) Fastighetsindex (EPRA inkl utdelning)
Omsättning per månad
Den föreslagna utdelningen om 7,50 kronor motsvarar en direktavkastning om 6,1 % beräknat på kursen vid årets utgång. Den historiska direktavkastningen (senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktie- kurs) framgår nedan.
Resultatet per aktie exkl. jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt uppgick 2002 till 12,07 kronor, vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger ett P/E-tal om 10. Kassaflödet per aktie uppgick till 15,17 kronor, vilket ger ett P/CE-tal om 8. Historiskt P/E respektive P/CE (aktiekurs i förhållande till rullan- de fyrakvartalsresultat) framgår nedan.
Substansvärdet per aktie uppgick vid årets utgång till 183 kronor. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 67 % av beräknad substans. Historiska nyckeltal när det gäller detta förhållande framgår nedan.
25
20
15
10
5
0
Castellumaktiens P/E (röd) resp P/CE (blå)
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Castellumaktiens direktavkastning
8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 %
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Castellumaktiens kurs/Substansvärde
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
2000 2001 2002 2003
Årsredovisningen för 2002 kommer att hållas tillgänglig på bolagets huvud- kontor och på Castellums webbplats från mitten av februari. Distribution till aktieägarna sker per post i månadsskiftet februari/mars 2003.
Delårsrapport januari-mars 2003 23 april 2003 Halvårsrapport januari-juni 2003 13 augusti 2003 Delårsrapport januari-september 2003 21 oktober 2003 Bokslutskommuniké 2003 27 januari 2004
Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/ vice VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats.
www.castellum.se
På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14
702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50
orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1 Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-29 28 92 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se
Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14
Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00
Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se
Fastighets AB Corallen Flanaden 3
Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 varnamo@corallen.se www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12
Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se
Harry Sjögren AB Flöjelbergsgatan 7 B 431 37 Mölndal
Ny adress f o m 24 feb 2003 Kråketorpsgatan 20 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harry-sjoegren.se www.harry-sjoegren.se
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Org nr 556475-5550 Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 20 mars 2003 kl 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg.
Ekonomiska rapporteringstillfällen
Lokala dotterbolag
