Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om deposition och journal.
Prövning av om fastighetsmäklaren har återbetalat handpenningen till köparen i strid med depositionsavtalet. Köparen hade inte antagits som medlem i bostadsrättsföreningen och köparens tidsfrist att begära
överprövning i hyresnämnden hade inte löpt ut. Även anteckningarna om två åtgärder i journalen har granskats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt kritiserat NN för att han inte har besvarat säljarens frågor i egenskap av uppdragsgivare. Till anmälan har fogats en kopia av överlåtelseavtalet och depositionsavtalet.
NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av sin journal, ett brev som han skickat till anmälaren, ett besked om sin skriftliga bekräftelse på uppdragsgivarens uppsägning av förmedlingsuppdraget, beslutet om avslag på köparens ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen och två bankutdrag som visar två transaktioner på hans klientmedelskonto.
Anmälan
Köpeavtalet avseende bostadsrätten undertecknades den 2 oktober 2015.
Enligt avtalet skulle köparen betala handpenningen senast den 9 oktober 2015. Ett lånevillkor gav köparen rätt att begära återgång av köpet om köparen inte beviljades lån. Köparen skulle i så fall senast den 13 oktober 2015 lämna en skriftlig begäran om återgång till säljaren. Anmälaren
(säljaren) fick inte någon sådan begäran. I stället fortsatte köparen att ansöka om lån i olika banker.
Anmälaren hade förvärvat en fastighet och var därför beroende av
försäljningen av bostadsrätten. Han utgick från att köparen skulle fullfölja köpet eftersom han inte hade fått någon begäran om återgång. Han frågade mäklaren om köparen av bostadsrätten hade betalat handpenningen och om köparen hade fått positivt besked om finansieringen av köpet. Mäklaren ville inte lämna besked om handpenningen och lånen om inte säljaren gick med på en förlängning av tidsfristen i återgångsklausulen. Detta uppfattade anmälaren som utpressning.
Bostadsrättsföreningen beviljade inte köparen medlemskap. Föreningen hade via mäklaren fått informationen om att köparen saknade inkomst. Till anmälaren hade mäklaren sagt att köparen från och med november månad 2015 skulle ha en inkomst på 21 500 kronor per månad. Om
bostadsrättsföreningen hade fått uppgift om den verkliga inkomsten hade köparen beviljats medlemskap. Anmälaren har utgått från att mäklaren valde att lämna felaktiga uppgifter till föreningen med syfte att köparens
medlemskapsansökan skulle avslås, för att på så sätt komma ifrån den missade begäran om återgång av köpet.
Handlingarna
Överlåtelseavtalet
I överlåtelseavtalet, som är undertecknat av parterna den 2 oktober 2015, anges att handpenningen ska betalas senast den 9 oktober 2015 och den resterande delen av köpeskillingen på tillträdesdagen den 16 november 2015.
Det anges även följande.
§ 3 Villkor om lån
Köparen ska omgående – med kompletta handlingar – ansöka om nya lån enligt §2. Har lån inte beviljats senast den 9 oktober 2015, har köparen rätt att låta köpet återgå. Återgår köpet, har köparen rätt att omgående få tillbaka betalad handpenning och ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten.
Sådan begäran om återgång ska göras skriftligt och vara säljaren tillhanda senast den 13 oktober 2015 med kopia till [mäklarföretaget].
§ 10 Medlemskap
Villkor för överlåtelsen är att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Köparen ansöker härmed om sådant medlemskap och säljaren ansöker om utträde ur föreningen från den dag köparen tillträder lägenheten.
Antas inte köparen som medlem i föreningen – kan köparen välja på ett av alternativen:
att till alla delar låta köpet återgå och omgående få tillbaka hela den betalda handpenningen utan rätt till skadestånd för någon av parterna;
eller
att utnyttja sin rätt enligt Bostadsrättslagen och överklaga föreningens beslut till Hyresnämnden. Föreliggande avtal ska vid detta köparens val fortsätta att gälla, med endast den ändringen att tillträdesdagen ska senareläggas tills frågan om köparens medlemskap är slutligt avgjord.
Depositionsavtalet
I depositionsavtalet anges bland annat följande vid rubriken
”Avtal/Uppdrag/Redovisning”.
Depositionen sker på grund av att köpet kan återgå om köparen inte godtas som medlem i föreningen.
Redovisning ska ske:
till säljaren då köparen beviljats medlemskap i föreningen;
till köparen om dennes sökt medlemskap i föreningen inte beviljats;
Överklagar köparen föreningens beslut ska beloppet kvarstå på sätt som beskrivs nedan.
Journalen
I journalen finns flera anteckningar från den 9 oktober 2015 och framåt om NNs sms-kontakter med säljaren. Enligt anteckningarna har NN bland annat informerat säljaren om de avslag köparen har fått hos olika kreditinstitut.
Därtill finns bland annat följande anteckningar.
2015-10-23
svar från [säljaren]. Jag förutsätter att hon inte avviker från kontraktet.
Svar från [mäklaren]. Ok. Det är viktigt att du ger henne klart besked om du låter henne förlänga lånevillkoret.
2015-10-27
SmS fr [mäklaren]. Ring mig. Det är viktigt att du anger en gräns för överskridandet av låneförbehållet.. Återkom. Mvh [NN]”
2015-10-28
”… sms fr [mäklaren]”Meddelat köparen att du vill återgå till den ursprungliga kontraktets samtliga villkor men samtidigt låta henne invänta besked från [bank] och [bank]. Då köparen ej vill riskera skadestånd tvingas hon häva avtalet såvida du ej ger henne ytterligare tid. Återkom. Mvh [NN]…”
2015-11-17
Meddelade [säljaren] att avtalet återgått pga att köparen fått avslag på medlemsansökan och att handpenningen återbetalas till säljaren. Möjlighet för [säljaren] att framföra anspråk på köparen har gett i meddelande via sms.
2015-11-18
Meddelat köparen att avtalet återgått. Förfrågan om vilket konto handpenningen skall sättas in på har framförts till köparen. Förfrågan via mail till [säljaren] om erbjudande att tillhandahålla formellt återgångsavtal. MäklarJournalen skickas hem till Säljaren resp Köparen.
Handpenningen återbetald till köparens konto i [bankens namn]. Inget svar fr. [säljaren] om erbjudande av formellt återgångsavtal.
Fastighetsmäklarinspektionen har även uppmärksammat att NN i journalen har antecknat att han tillhandahållit tilltänkta köpare föreningens stadgar och föreningens senaste årsredovisning samma dag som kontraktsskrivningen har ägt rum.
Fastighetsmäklarens yttranden
NN har yttrat sig. Han har i huvudsak anfört följande.
Köparen betalade handpenningen den 7 oktober 2015 och säljaren informerades om detta. Han har inte vägrat säljaren information om
handpenningen eller köparens lån. Det stämmer inte att han skulle ha vägrat att svara på frågorna om inte säljaren gick med på att förlänga köparens tidsfrist. I journalen har han dokumenterat sina sms-konversationer med säljaren. Han menar att dokumentationen visar att säljaren har tillåtit att köparen fick utökad tid för en låneansökan. Hans uppfattning är att parterna hade någon form av överenskommelse om att tidsfristen förlängdes. Han har verkat för att få till stånd ett tilläggsavtal, men något sådant avtal upprättades aldrig. Dokumentationen i journalen visar att det fanns svårigheter att få till ett tilläggsavtal mellan parterna.
Genom köparen fick han i det första skedet ett intryck av att köparen skulle få ett positivt besked gällande låneansökan. Han förklarade innebörden av återgångsklausulen noggrant för henne. Köparen var säker på att hon skulle beviljas ett lån. Han hade kontakt med henne när tiden för låneförbehållet löpte ut, men hon verkade inte bry sig nämnvärt om detta. Enligt köparen ansåg banken att hon borde häva avtalet, men det fanns ingen vilja till det från hennes sida i detta skede. Han fick signaler från köparen om att hon sannolikt skulle beviljas lån i någon av de banker hon hade kontaktat.
Den 9 oktober 2015 hade något lån inte beviljats. Varken köparen eller säljaren begärde återgång av köpet. Han uppfattade att säljaren via sms medgav att köparen kunde fortsatte att ansöka om lån hos olika banker. Det framkom då ingen vilja från säljaren att häva köpet trots att låneförbehållets tidsfrist var utgången.
Den 28 oktober 2015 meddelade han köparen att säljaren ville återgå till det ursprungliga avtalets samtliga villkor. Köparen ville häva avtalet om säljaren inte gick med på att förlänga lånevillkoret. Missnöjet med hans mäklartjänst uppstod från säljarens sida den 27 oktober. Efter denna tidpunkt bröts i princip kommunikationen med säljaren.
En ansökan om köparens medlemskap skickades in till
skulle ha undanhållit information eller lämnat fel information om köparens inkomstförhållanden vid hennes ansökan om medlemskap. Föreningen fick information om att köparen inte hade lyckats få finansiering och att säljaren ändå ville att medlemsfrågan skulle prövas. Det rådde full transparens.
Köparen hade angett sin inkomst till mellan 18 000 och 21 500 kronor, vilket hennes lånehandläggare intygade muntligt. Köparen kunde däremot inte visa ett inkomstintyg. Föreningen tog en kreditupplysning och avslog därefter köparens ansökan om medlemskap.
Den 11 november 2015 meddelade han parterna bostadsrättsföreningens besked. Köparen valde att inte gå vidare till hyresnämnden. ”Denna
information reglerades muntligen efter det att hon fått besked om avslag om medlemskap”. Han fick inte någon återkoppling från parterna om att någon av dem önskade ett återgångsavtal. Köparen besvarade endast avslaget om medlemskapet via e-post med sitt kontonummer för återbetalning av handpenningen. Detta tog han som en indikation på att hon inte hade för avsikt att få medlemskapet prövat i hyresnämnden. Handpenningen fanns på hans klientmedelskonto till den 18-19 november, då han återbetalade handpenningen till köparen. ”Några dagars marginal gavs så att säljaren kunde rikta krav. Något anspråk inkom ej från säljaren på handpenningen.”
”I huvudsak har [säljaren] rätt till ett tillägg eller hävning i skriftligt dokument tillsänt honom”. Han vill framhålla att mäklarsystemet, som är godkänt av hans branschorganisation, inte innehåller någon
påminnelsefunktion för att erbjuda ett skriftligt återgångsavtal till parterna.
Hans uppfattning är att denna brist riskerar att drabba fastighetsmäklare negativt.
I fråga om anteckningen i journalen om datumet för tillhandahållandet av stadgarna och årsredovisningen har han anfört följande. Handlingarna har tydligt länkats på objektet i samband med marknadsföringen. Texten i journalen är korrekt.
Slutligen har NN anfört att han har genomfört ett hundratal
bostadsrättsöverlåtelser sedan han blev registrerad som fastighetsmäklare år 2007. Han har aldrig tidigare anmälts till Fastighetsmäklarinspektionen.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning.
Lånevillkoret
Enligt NNs uppgifter har köparen av bostadsrätten valt att inte utnyttja sin möjlighet att begära köpets återgång med stöd av lånevillkoret i
överlåtelseavtalet. Anmälarens kritik om att NN skulle ha missat att hantera en återgångsbegäran med stöd av lånevillkoret leder därför inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Handpenningen
En överlåtelse av en bostadsrätt är beroende av att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Av den anledningen ska en
fastighetsmäklare verka för att handpenningen deponeras fram till dess att det finns ett positivt besked om köparens medlemskap från föreningen, hyresnämnden eller Svea hovrätt.
Enligt 10 § fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som
fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett
depositionsavtal ska upprättas skriftligt och skrivas under av parterna.
Av 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) framgår det att en överlåtelse av en bostadsrätt är ogiltig, om den som bostadsrätten har övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Av 2 kap. 10 § framgår det att den som har förvärvat en bostadsrätt, men vägrats inträde i föreningen, kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från den dag då han fick del av beslutet. Hyresnämndens beslut kan sedan överklagas till Svea hovrätt (se 11 kap. 3 § samma lag).
Av det upprättade depositionsavtalet framgår det att NN har åtagit sig att hålla handpenningen deponerad på sitt klientmedelskonto. Det framgår även
överprövning av bostadsrättsföreningens avslag på hennes medlemsansökan.
Av NNs uppgifter framstår det som att köparen inte har haft för avsikt att utnyttja sin rätt till överprövning. Frågan om överlåtelsen av bostadsrätten är ogiltig är dock slutligt avgjort först när köparens tidsfrist för att vända sig till hyresnämnden har löpt ut. Av uppgifterna i ärendet framgår det att köparens tidsfrist för att vända sig till hyresnämnden löpte ut först den 11 december 2015. Det finns inga uppgifter i ärendet om att köparen och säljaren hade kommit överens om att överlåtelsen skulle bli ogiltig vid någon tidigare tidpunkt. Ändå har NN redan den 19 november 2015 återbetalat
handpenningen till köparen, vilket får anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta är varningsgrundade. Det NN har anfört om bristen i hans mäklarsystem medför inte någon annan bedömning.
Journalen
Fastighetsmäklaren ska enligt 20 § fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen (prop.
2010/11:15 s. 61) anges följande.
Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras.
Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 §), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 §) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 §).
I journalen är åtgärderna ”Kopia av föreningens stadgar har tillhandahållits för tilltänkta köpare” och ”Kopia av föreningens senaste årsredovisning har tillhandahållits för tilltänkta köpare” daterade den 2 oktober 2015. NN har uppgett att texten i journalen är korrekt. Så som NN får förstås är hans uppfattning att han har tillhandahållit dessa dokument vid tidigare tillfällen som länkar till marknadsföringen, men detta framgår inte av journalen.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Påföljd
NN meddelas en varning för att han har återbetalat handpenningen till köparen innan frågan om köpets ogiltighet var slutligt avgjord. I varningen ingår en erinran för bristfälliga anteckningar i journalen.
