CATENA. Ett händelserikt 2017 summeras Nybyggnation i fokus Ett starkt 2018 i korten REMIUM EQUITY RESEARCH

Full text

(1)

NYCKELDATA KURSUTVECKLING

Marknadsvärde (MSEK) 5 857 1 mån (%) -2,1

Nettoskuld (MSEK) 7 473 3 mån (%) 8,4

Enterprise Value (MSEK) 13 330 12 mån (%) 14,7

Soliditet (%) 32,3 YTD (%) 0,7

Antal aktier f. utsp. (m) 37,4 52-V Högst 173,0 Antal aktier e. utsp. (m) 37,4 52-V Lägst 125,3

Free Float (%) 58,9% Kortnamn CATE

2016A 2017A 2018E 2019E

Hyresintäkter (MSEK) 787 892 1 055 1 097

Driftnetto (MSEK) 578 671 809 847

Förv.res (MSEK) 316 440 544 577

EBT (MSEK) 387 759 544 577

EPS (förv.res. SEK) 9,52 12,18 14,55 15,43

EPS (SEK) 10,19 15,93 11,35 12,03

Tillväxt hyresint (%) 69,5 13,4 18,3 4,0

Just. EPS tillväxt (%) -6,0 28,0 19,4 6,0

Just. Driftnettomarg. (%) 73,5 75,2 76,7 77,2

2016A 2017A 2018E 2019E

EV/Hyresintäkter (x) 13,4 14,7 12,7 12,4

EV/Driftnetto 18,3 19,5 16,6 16,0

P/E (förv.resultat.) (x) 13,5 12,8 10,8 10,2

P/BV (x) 1,1 1,2 1,2 1,1

P/NAV (x) 0,8 1,0 0,9 0,9

Dir. avkastning (%) 2,7 2,9 3,4 3,7

KURSUTVECKLING

HUVUDÄGARE KAPITAL

Backahill Kil AB 30,0% 30,0% 30,0%

Endicott Sweden 11,1% 11,1%

Länsförsäkringar Fonder 9,2% 9,2%

SFU Sverige AB 4,8% 4,8%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Gustaf Hermelin 1Q-rapport

VD Benny Thögersen 2Q-rapport

CFO Peter Anderson 3Q-rapport

Analytiker: Markus Henriksson

Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter och bolagets fastighetsbestånd är, sett till hyresvärde, koncentrerat till Stockholm, Malmö, Göteborg, Helsingborg samt Jönköping. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och E-handel.

BOLAGSBESKRIVNING

Ett händelserikt 2017 summeras. För det fjärde kvartalet redovisade Catena hyresintäkter om 233,4 MSEK (199,7), motsvarande en tillväxt om 16,9% y/y. Vår prognos var i linje och uppgick till 233,5 MSEK. Driftnettot ökade till 170 MSEK (148) innebärande en överskottsgrad om 73,0% (74,2), en försämring med 120 bps y/y. Vi hade räknat med 74,5%.

Säsongsvariationer påverkade negativt och därutöver hade Catena höga tillträdes- och anpassningskostnader i och med den stora mängd omflyttningar som varit under kvartalet. Central administration ökade till -8,4 MSEK (-6,9) gentemot vår prognos om -7,3 MSEK. Finansnettot minskade y/y till -56,0 MSEK (-59,8) att jämföra med vårt estimat om -55,5 MSEK.

Med en lägre än förväntad överskottsgrad och en något högre kostnadsbild i övrigt, ökade förvaltningsresultatet med 32% y/y till 107 MSEK (81,3) där vi räknade med 114 MSEK.

Utdelningen föreslås att höjas med 29% till 4,50 SEK (3,50), i linje med vår prognos om 4,50 SEK. Vi är på totalen väldigt imponerade av vad Catena har uträttat under 2017.

Nybyggnation i fokus. Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera cirka 500 MSEK per år i befintligt bestånd och nybyggnationsprojekt. Under 2017 prickades målet då investeringar om 502 MSEK genomfördes och vi har mer att se fram emot då Catena under 2017 har kommunicerat ett antal nybyggnationsprojekt som kommer att färdigställas under 2018.

Oaktat värdeförändringar väntas nettoskuldsättningen falla till 55,4% under innevarande år – trots förväntade investeringar om 500 MSEK. Således finns det förvärvsutrymme om möjligheten uppstår. Därutöver har Catena inte visat sig vara blyg att använda stamaktier som betalningsmedel – senast utnyttjat vid Kilenkrysset-förvärvet.

Ett starkt 2018 i korten. Catena kommunicerade kontrakterade hyresintäkter om 1051 MSEK, en sekventiell uppgång om cirka 92 MSEK. Ser vi till ”run rate”, indikerar det närmare 263 MSEK per kvartal, men initiala rabatter och tillträden medför att det torde dröja in i Q2 innan vi når den nivån. Vi väljer att bibehålla våra estimat i och med att rapporten, justerat för vissa tillfälligt högre kostnader, kom in i linje med förväntan. Vi ser positivt på Catenas mat- och e-handelsfokus och räknar med att överskottsgraden kan nå 76,7% (75,2) under 2018e.

2018-04-26 RÖSTER

2018-07-10 2018-10-26

• Ett händelserikt 2017 summeras

• Nybyggnation i fokus

• Ett starkt 2018 i korten

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings

NASDAQ OMX Midcap Fastigheter

112 122 132 142 152 162 172

2017-02-16 2017-05-16 2017-08-11 2017-11-03 2018-01-31

CATE OMXSPI

(2)

1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter 212 222 225 233 255 262 269 269 464 787 892 1 055 1 097 1 130

Driftkostnader -55 -49 -54 -63 -64 -56 -60 -67 -113 -209 -221 -246 -250 -248

Driftnetto 157 174 171 170 191 207 209 202 351 578 671 809 847 882

Central administration -9 -7 -6 -8 -8 -8 -8 -8 -27 -33 -31 -33 -33 -34

Netto övrigt 0 0 0 0 0 0 0 0 9 4 1 0 0 0

Joint Venture 3 2 2 1 2 2 2 2 12 -6 8 8 7 6

EBIT 151 169 167 163 185 201 203 196 346 543 649 784 821 854

Finansnetto -42 -58 -53 -56 -60 -60 -61 -61 -87 -227 -209 -240 -244 -246

Förvaltningsresultat 108 111 114 107 126 141 142 135 259 316 440 544 577 608

Värdeförändring fastigheter 167 64 126 21 - - - - 301 148 377 - - -

Värdeförändring derivatinstr. -32 40 15 3 - - - - 31 -39 26 - - -

Värdeförändring goodwill -77 -8 - - - - - - - -39 -85 - - -

EBT 167 207 255 130 126 141 142 135 590 387 759 544 577 608

Aktuell skatt - - - - - - - - -4 -6 - - - -

Uppskjuten skatt 9 -47 -60 -27 -28 -31 -31 -30 -15 -43 -124 -120 -127 -134

Minoritetsintresse 0 -22 -38 - - - - - - - -59 - - -

Nettoresultat 176 138 157 104 98 110 111 105 572 338 575 424 450 474

EPS e. utsp. (SEK) 4,93 3,86 4,40 2,77 2,62 2,94 2,97 2,82 22,32 10,19 15,93 11,35 12,03 12,68

EPS (förv.res.) 3,04 3,11 3,18 2,86 3,36 3,77 3,81 3,61 10,13 9,52 12,18 14,55 15,43 16,26

Tillväxt hyresintäkter Q/Q 6% 5% 1% 4% 9% 3% 2% 0% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Tillväxt hyresintäkter Y/Y 20% 10% 8% 17% 21% 18% 19% 15% 8% 69% 13% 18% 4% 3%

Överskottsgrad 74,1% 78,2% 75,8% 73,0% 74,9% 78,8% 77,9% 75,2% 75,7% 73,5% 75,2% 76,7% 77,2% 78,1%

Förvaltningsresultatsmarginal 51,3% 49,9% 50,5% 45,9% 49,2% 53,8% 53,0% 50,3% 55,9% 40,2% 49,3% 51,6% 52,6% 53,8%

MSEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E SEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Kassaflöde från rörelsen 242 294 419 544 577 608 EPS 22,32 10,19 15,93 11,35 12,03 12,68

Förändring rörelsekapital 38 -5 -15 8 4 -2 EPS (förv.res) 10,13 9,52 12,18 14,55 15,43 16,26

Kassaflöde löpande verksamheten 279 290 404 552 581 606 BVPS 96,8 117,6 127,2 129,8 136,5 143,5

Kassaflöde investeringar -434 -578 -812 -500 -508 -520 CEPS 10,91 8,72 11,18 14,76 15,55 16,21

Fritt kassaflöde -155 -289 -408 52 73 86 DPS 3,00 3,50 4,50 5,25 5,75 6,25

Kassaflöde fin. verksamheten 157 233 357 -53 -66 -165 ROE 26% 11% 14% 9% 9% 9%

Nettokassaflöde 2 -56 -51 -1 7 -79 Just. ROE 11% 8% 6% 9% 9% 9%

Soliditet 36% 32% 32% 33% 33% 34%

AKTIESTRUKTUR 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Goodwill 0 614 503 503 503 503 Antal aktier f. utsp. (m) 37,4

Fastigheter 4 782 10 786 13 131 13 631 14 139 14 659 Antal aktier e. utsp. (m) 37,4 Totala tillgångar 6 948 12 345 14 247 14 771 15 290 15 744

Eget kapital 2 478 3 904 4 597 4 853 5 106 5 366

Kassa och bank 202 146 95 93 100 22

Nettoskuld 3 205 6 312 7 473 7 590 7 713 7 841

Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu

234 233 1 055 1 055 1 097 1 097

Driftnetto 174 170 811 809 849 847

3,05 2,86 14,63 14,55 15,49 15,43

BOLAGSKONTAKT

Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic

Landskronavägen 34 252 32 Helsingborg

0%

Förändring

EPS förv.res MSEK

042-449 22 00

-6%

0%

0%

Förändring 4Q 2017A

Skillnad BALANSRÄKNING

-1%

Hyresintäkter

RESULTATRÄKNING

2019E

0%

0%

2018E ESTIMATFÖRÄNDRINGAR

0%

-2%

MSEK

DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL KASSAFLÖDE

(3)

RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL

HYRESINTÄKTER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES-MARGINAL (MSEK)

TILLVÄXT & BALANSRÄKNING

HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO

ROE & CAPEX

RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000

0 200 400 600 800 1 000 1 200

2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter Driftnetto

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

ROE

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

Net CapEx/Förvaltningsfastigheter

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0 50 100 150 200 250 300

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal

34,8%

60,9%

58,2% 56,7%

67,0%

58,5% 56,9%

55,7% 54,5% 53,5%

0x 2x 4x 6x 8x 10x 12x 14x

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

(4)

Risk hanteras med långsiktiga kontrakt

Distributionslager opereras av 3PL-företag 67% CAGR 2011-2017

8% CAGR 2016-2020e

Vanligt att outsourca logistikfunktionen till tredjepartslogistikföretag

Låg hyresgästrisk Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter. Fastigheterna är

lokaliserade längs transportleder och kring storstadsregionerna i främst södra samt mellersta Sverige och bolaget delar in fastighetsbeståndet i region Göteborg, Helsingborg, Jönköping, Malmö och Stockholm. Stockholm står för närvarande för över 40% av bolagets hyresvärde och i övrigt är det relativt jämn fördelning mellan de andra regionerna.

Sedan 2011 har Catenas fastighetsbestånd vuxit med en CAGR (2011-2017) om 67%, till stor del drivet av Tribona-förvärvet, och under 2016-2020e räknar vi med en CAGR om 8%. Bland bolagets konkurrenter återfinns bland annat Sagax, Corem, Stendörren och FastPartner. I Sverige verkar även privatägda Kilenkrysset och de internationella bolagen Prologis och Goodman.

Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter

Bland logistikfastigheternas hyresgäster finns logistikföretag där producenter och grossister outsourcar sin logistikfunktion genom så kallad tredjepartslogistik (3PL). De främsta företagen inom området är, DHL, PostNord, Schenker, DSV, Bring och Green Cargo. Det finns även producenter och leverantörer som hanterar logistiken själva i egna eller eller hyrda lokaler.

Exempelvis industriaktörer som Volvo och Electrolux, stora handelsbolag som ICA, Axfood och IKEA samt nya e-handelsbolag som Boozt, Dustin, Mathem och Mat.se. Se nedan för exempel på logistikfastigheter som Catena har i sitt fastighetsbestånd:

Terminaler: Logistikfastighet som primärt är anpassad för omlastning av gods och varor som levereras in och ut samma dag. Gods ankommer från tillverkare och distributörer med båt, flyg, järnväg och bil. En del är kombiterminaler som har speciellt goda förutsättningar för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat. Verksamheten i terminalen bedrivs ofta av stora 3PL-företag och operatören kan i en terminal ofta betjäna flera hundra kunder, vilket begränsar Catenas hyresgästrisk.

Logistiklager för förvaring: I ett logistiklager förvaras varor och produkter i väntan på att bli sålda. De kan vara utrustade från pallställ till full automatisering och är ofta belägna i närheten till producentens lager eller importörens hamn. Verksamheten i ett logistiklager bedrivs i vanliga fall av en eller ett fåtal hyresgäster och risken med ett mindre antal kunder hanteras via långsiktiga kontrakt med stabila kunder.

Distributionslager: Utformat för att i centralt läge lagra varor under en kortare tid i väntan på transport till återförsäljare eller konsumenter. Det kräver bra in- och utlastningsmöjligheter och distributionslager är vanligtvis lokaliserade längs ringleder. Verksamheten bedrivs ofta av 3PL- företag såsom DHL och PostNord.

HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD

Störst i Sverige på logistikfastigheter RENODLAD AKTÖR INOM LOGISTIK

610

3 382 4 722 5 751 4 782 10 786

13 131 13 631 14 139

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000

2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E

Fastighetsvärde Catena Fastighetsvärde Stendörren Fastighetsvärde FastPartner

43%

17%

15%

15%

10%

Stockholm Helsingborg Malmö Göteborg Jönköping

(5)

LIVSMEDELS- OCH E-HANDELSNISCH Citylogistik: Distributionslager som är speciellt anpassade för täta, snabba och korta transporter av snabbrörliga konsumtionsvaror till detaljhandeln. Lokalerna är centralt placerade och är utrustade för plockning eftersom en försändelse kan bestå av flera olika produkter från olika leverantörer. Citylogistiklager har ofta högt teknikinnehåll med automatiseringslösningar för att kostnadseffektivt hantera många små orders med flera olika varor.

E-handelslager: Lager för e-handel är en variant av distributionslager som är specialiserat på att hantera orders via e-handel. E-handelslager är vanligtvis utrustad för packning av godset innan leverans till de utlämningsställen där slutkunden kan hämta sina varor. De kan också vara lättillgängligt placerade för att effektivisera och förbättra leverantörens distribution till slutkonsument.

Specialiserat på att hantera orders via e-handel

Catena är välpositionerat

Källa: Remium, Svensk Digital Handel Källa: Remium, E-barometern

Citylogistik har ofta högt teknikinnehåll

Starkare hyresutveckling i specialiserade fastigheter Catena fokuserar på det pågående strukturskiftet inom e-handel och dagligvaruhandel som drivs

av förändrat konsumentbeteende med en förskjutning mot snabbare leverans av bland annat produkter och mat. I takt med det ökade godsflödet, en ökad handel, och inte minst e-handel, ökar behovet av moderna logistikytor i bra lägen. Jämfört med andra länder har Sverige höga hyror för lager- och logistikfastigheter, vilket hänger samman med dyrare byggkostnader och ett hittills begränsat spekulativt byggande.

Inflationsjusterat har hyresnivåerna i logistiksektorn i princip varit oförändrade sedan 1990. Det ger sektorns aktörer en mindre uppsida i form av uppvärderingspotential jämfört med övriga fastighetssegment, men stabilare intäkter under sämre tider. Dock har det börjat ske en förändring.

Hyran för väl lokaliserade terminaler samt e-handelslokaler och specialiserade lokaler för exempelvis livsmedel är något högre än för vanliga lager. Framgent väntas hyreshöjningar begränsas av den stora tillgången till utvecklingsbar mark, stabila produktionskostnader, men även av en hög konkurrens inom projektutveckling. I Stockholm och omkring andra storstäder blir däremot tillgången på utvecklingsbar mark, bland annat i takt med ett ökat bostadsbyggande, allt lägre än i övriga landet. I kombination med högre lönekostnader drivs hyrorna upp för nyproducerade logistikytor i attraktiva lägen.

Marknaden för e-mat har haft en CAGR om 36% (2009-2017e). Catena har bland annat ICA, Menigo, Martin & Servera och Mat.se som kunder. E-handeln har vuxit med en CAGR om 20%

(2003-2017) och Catena har bland annat Boozt Fashion som hyresgäst.

LIVSMEDELSFÖRSÄLJNING PÅ INTERNET E-HANDELNS OMSÄTTNING

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0 1500 3000 4500 6000 7500 9000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017e MSEK

Livsmedelsförsäljning på internet Tillväxt

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0 20000 40000 60000 80000 100000

2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 MSEK

E-handelns omsättning Tillväxt

(6)

Kurs (SEK)

2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E

68,4 23,6 3,1 5,8 13,7 11,5 9,8 0,84 0,75 0,72 34,4 12,9 7,5

Catena 156,6 69,5 13,4 18,3 13,5 12,8 10,8 0,85 0,97 0,95 10,6 13,5 9,0

143,0 6,2 12,6 2,5 12,4 12,6 11,0 1,08 1,06 1,00 29,7 20,2 7,9

Medel 33,1 9,7 8,9 13,2 12,3 10,5 0,9 0,9 0,9 24,9 15,5 8,1

Median 23,6 12,6 5,8 13,5 12,6 10,8 0,8 1,0 0,9 29,7 13,5 7,9

Stendörren och FastPartner är peers till Catena Vi anser att FastPartner och Stendörren är bra peers till Catena. Utöver logistikfastigheter har

FastPartner en stor andel kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med utnyttjandet av bolagets byggrättsportfölj. Därutöver äger bolaget innerstadsfastigheter i Stockholm. Stendörren fokuserar på logistik och lätt industri med en geografisk exponering som är väldigt koncentrerad kring Storstockholm. Med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. Även fastighetsbolag som Corem, Sagax och NP3 är relevanta jämförelseobjekt.

Catena är mer av en renodlad logistikaktör med en betydande exponering mot Stockholmsområdet. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Så även om det finns en hel del likheter, så är det stor skillnad bolagen emellan.

Källa: Remium Stendörren FastPartner

PROJEKTVERKSAMHET

Mål att investera 500 MSEK per år

Stor projektportfölj i flera delar av Sverige

PEERTABELL

Catena bygger kring viktiga knutpunkter och

framtidssäkert Catena har precis som de flesta andra börsnoterade fastighetsbolagen, en uttalad ambition att växa.

Det som särskiljer Catena från mängden är storleken på den utvecklingsbara projektportföljen och fokus på att bygga kring viktiga knutpunkter och framtidssäkert. Idag omfattar bolagets projektportfölj, i egen räkning eller i samarbeten, mark, byggrätter och optioner med utvecklingsbar yta för olika logistikfastigheter. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod för att säkerställa en projektportfölj som kan aktiveras när tiden är rätt och kund finns på plats.

Utöver en egen betydande projektportfölj medförde förvärvet av Tribona ytterligare cirka 200 000 kvm byggrätter. Merparten av Catenas totala projektportfölj återfinns i Malmö, Helsingborg och Örebro. Med förvärvet i Mälardalsregionen från Kilenkrysset medföljde ytterligare byggbar mark i storleksordningen 150 000 kvm. Vid fastigheterna i Norrköping och Eskilstuna föreligger detaljplan och cirka 90 000 kvm är byggbara idag. Övrig yta består av så kallad råmark där detaljplanearbete kommer att krävas innan nybyggnation blir möjligt. Merparten av Catenas markreserv är förlagd till övriga delar i Sverige så i och med förvärvet kan bolaget numera erbjuda nybyggnationsprojekt i en ny region, Mälardalen, där efterfrågan är stor.

Catena väljer främst att bygga nytt, men vill ha en inflyttningsklar kund innan första spadtaget tas.

Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera totalt 500 MSEK per år i befintligt bestånd och nybyggnationsprojekt. Därutöver har Catena visat att de inte är främmande för att använda stamaktier om rätt möjlighet uppstår.

Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)

(7)

2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E CAGR L3Y L5Y

286 317 431 464 787 892 1055 1097 1130 35,4% 22,4%

185 221 326 351 578 671 809 847 882 37,7% 25,6%

179 147 205 259 316 440 544 577 608 29,1% 12,1%

AVG. L3Y L5Y

4,8 17,1 13,2 11,4 13,5 12,8 10,8 10,2 9,6 12,7 12,0

0,90 1,32 1,13 1,03 0,85 0,97 0,95 0,89 0,84 1,0 1,0

P/BV (x) 1,2 1,5 1,4 1,2 1,1 1,2 1,2 1,1 1,1 1,2 1,3

10,2 16,6 13,8 13,3 13,4 14,7 12,7 12,4 12,1 13,5 13,5

15,8 23,8 18,3 17,6 18,3 19,5 16,6 16,0 15,5 18,1 18,8

12,4 24,2 19,9 17,8 19,5 20,2 17,1 16,5 16,0 19,1 18,8

ROA (%) 10,6% 3,3% 6,2% 8,7% 3,5% 4,3% 2,9% 3,0% 3,1% 6% 6%

ROE (%) 42,7% 11,6% 19,0% 25,6% 10,6% 13,5% 9,0% 9,0% 9,1% 18% 22%

13,9% 5,9% 6,7% 7,5% 9,4% 7,4% 7,1% 7,2% 7,3% 8% 9%

ROC (%) 8,5% 4,7% 6,8% 7,1% 8,1% 6,0% 7,0% 7,1% 7,2% 7% 7%

-9% -9% -8% -5% -7% -7% 1% 1% 1% -7% -8%

2% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 3% 2%

13,6 25,2 25,6 25,6 33,2 36,1 37,4 37,4 37,4

857 2520 2707 2963 4266 5617 5857 5857 5857

2 916 5 269 5 965 6 169 10 578 13 091 13 447 13 570 13 698

Adj. P/E (EAFI) (x) P/NAVPS (x)

HISTORISKA NYCKELTAL

EV/NOI (x)

FCF YIELD (%) P/NAVPS (x)

No. of shares (m)

*Medel = 12,1 DIV. YIELD (%)

Market Cap (MSEK) EV (MSEK)

*Medel = 1,03

*Medelvärdet baserat på historiska nyckeltal Adj. P/E (EAFI) (x)

EV/RENT (x)

ROCE (%) EV/EBIT (x) Hyresintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat

0 5 10 15 20

2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E Adj. P/E (EAFI) (x) Medel

0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4

2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E P/NAVPS (x) Medel

(8)

Utvecklar framtidens logistik

Genom omfattande analyser har Catena en bra förståelse för Skandinaviens godsflöden.

Med denna kunskap i åtanke investerar Catena för att skapa en smartare, bättre och snabbare logistik för att tillgodose framtidens logistikkunder. Dagens konsumenter vill inte vänta utan kräver sina beställda varor omgående. Redan idag kan de i vissa storstäder få sina varor samma dag som de beställts. Därutöver tvingas detaljhandeln att bredda sitt sortiment för att generera förbättrade köpupplevelser och möta nya köpmönster.

Förvärvade Tribona i slutet av 2015

Har kunskap för att tillgodose framtidens

logistikkunder

Moderna och strategiskt placerade logistikanläggningar

Catena förvaltar strategiskt belägna logistikfastigheter med fokus på stabila kassaflöden vilket ger goda möjligheter att skapa långsiktig tillväxt via förvärv och projektutveckling. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och e-handel där dessa är lokaliserade i Sveriges storstadsregioner och knutpunkter.

En historik i flera olika skepnader Catena är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik som erbjuder företag och

tredjepartsoperatörer anpassade, kostnadseffektiva och hållbara logistikanläggningar på strategiska lägen i anslutning till landets godsflöden.

Bolaget har en lång historik i olika skepnader som började då bolaget knoppades av från Bilia 2006. Då var bilhandelsföretaget Bilia Catenas största hyresgäst och stod för 93%

av hyresintäkterna. 2010 ändrades fokus från förvaltning till projektutveckling. Bolaget avyttrade merparten av fastighetsbeståndet för att fokusera på projektet ”Haga Norra”.

Dagens Catena tog sin form 2013 när merparten av Brinovas fastighetsportfölj förvärvades via ett omvänt förvärv. 2015 avyttrade Catena Haga Norra, en stor utvecklingsfastighet i Solna, och för likviden förvärvades fastighetsbolaget Tribona som konsoliderades i början av 2016. Efter förvärvet av Tribona blev Catena det största fastighetsbolaget inom logistik i Sverige med en portfölj uppgående till cirka 1 700 000 kvm samt en betydande byggrättsportfölj. Bland annat medförde förvärvet att Catenas position inom livsmedel stärktes. Därefter har bolaget varit aktiva på förvärvs- och avyttringsfronten samtidigt som Catena investerat betydande summor i befintligt fastighetsbestånd samt nyproduktion.

Expansiv Historik

(9)

Både förvaltnings- och projektportfölj

Catena prioriterar, vid förnyelse och utveckling av fastighetsportföljen, att bygga nytt.

Det ger oftast kunden den, ur alla aspekter, bästa lösningen och bolaget den bästa avkastningen. Catena är dock inte främmande för förvärv om det kan ske med produktionskostnaden för motsvarande anläggning som grundläggande måttstock. Att bolaget både har en förvaltningsportfölj och en projektportfölj gör att de har större möjligheter att växa under olika marknadsklimat än endast bolag med en förvaltningsportfölj. Catena kalkylerar med att en logistikfastighet kan tillfredsställa en större operatörs krav under cirka 20 år. Därefter, i en andra fas, är fastigheten framförallt intressant att utveckla för ett antal mindre logistikoperatörer eller företag. I en tredje fas, efter att den aktuella orten vuxit, har många logistikfastigheter spelat ut sin roll som logistikläge. Då väntar en försäljning till ansvarsfull part som vidareutvecklar fastigheten till bostäder eller kontor. Dessa är möjligheter som Catena beaktar vid projektstart.

Prioriterar finansiell stabilitet

Effektiva varuflöden bygger på stora strategiskt placerade terminaler i anslutning till de viktigaste transportlederna. Exempelvis har en stor och växande andel av Catenas logistikyta tillgång till kombiterminaler. Det innebär att fastigheten ligger i anslutning till flera transportslag, oftast olika kombinationer av väg, järnväg och hamn. För hyresgästen medför denna strategi en större flexibilitet och möjlighet att optimera sin logistik genom användningen av flera typer av transportslag. Men effektiva varuflöden bygger även på lokala city-nära distributionslager för ”last mile logistics”, placerade i städernas utkanter. Slutligen behövs nya innovativa lösningar för att frekvent och på ett flexibelt vis distribuera gods och varor till lägre kostnader och miljöbelastning. Det handlar också om automatiserade logistikanläggningar som med hjälp av algoritmer förbättrar varuflödet samt reducerar kostnaden för hantering och plockning. Catenas nybyggnationsprojekt i Ängelholm, E-city Engelholm, till bland annat hyresgästen Boozt Fashion, är ett bra exempel på en modern logistikanläggning anpassad för e- handel.

Catenas finansieringsstruktur ska bestå av stamaktier, bankfinansiering och säkerställda obligationer. Bland annat äger Catena, tillsammans med Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 20% av finansbolaget Nya Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 12 000 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur.

Genomsnittlig kapitalbindning bör uppgå till minst två år. Därmed har bolaget säkrat en finansiering över en tidsrymd som reducerar finansieringsrisken samtidigt som bolaget vid varje tillfälle kan säkra optimala kreditvillkor för en fortsatt finansiering av verksamheten.

Ränteteckningsgraden ska inte understiga 1,75 gånger och soliditeten ska lägst vara 30%. Catena är ett kassaflödesfokuserat bolag och utdelningen ska långsiktigt uppgå till 50% av förvaltningsresultatet, reducerad med schablonberäknad skatt. Catenas mål för 2020 är att täcka all elförbrukning med egen förnybar energiproduktion. Stort fokus ligger även på energieffektivisering och miljöcertifiering av nyproduktion.

Strategiskt placerade terminaler i anslutning till

transportleder

Automatiserade logistikanläggningar blir allt

vanligare

Förvaltnings- och projektportfölj skapar

möjligheter

Delägare i Nya Svensk FastighetsFinansiering

Genomsnittlig kapitalbindning minst 2 år

Catena är ett utdelande bolag

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :