Årsredovisning. Brf New York 5

(1)

Årsredovisning

för

Brf New York 5

769615-7226

Räkenskapsåret

2013

(2)

Styrelsen för Brf New York 5 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013.

Förvaltningsberättelse

Fastigheten

Byggnaden på Tegeluddsvägen 30, Stockholms kommun byggdes 1943 och renoverades 1997 då stammar byttes, taket lades om och 3-fas el drogs in. Av föreningens 62 lägenheter upplåts 48 med bostadsrätt och 14 lägenheter är hyresrätter. Det finns även 1 lokal och styrelsen beslutat att hyra ut ett fjärde förråd under 2013. Den totala ytan är 2639 kvm.

Fastigheterna var under verksamhetsåret fullvärdesförsäkrade hos Trygg-Hansa.

Lägenhetsfördelning:

I föreningen finns:

45 lägenheter om 1 r o k 15 lägenheter om 2 r o k 2 lägenheter om 3 r o k

Föreningen innehar en tvättstuga, en föreningslokal och fyra förråd. Taxeringsvärdet är 19 794 000 kr för byggnaderna samt 28 450 000 kr för mark, dvs. totalt 48 244 000 kr.

Anskaffningsvärdet är 87 863 862 kr för mark och byggnad.

Styrelse och revisorer

Enligt föreningens stadgar ska styrelsen bestå av minst fem ledamöter med minst en suppleant.

Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma 2013 och därpå påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning:

Hans-Erik Lindh Ordförande

Ann-Sofi Sätterström Sekreterare

Kerstin Tillenius Ledamot

Andreas Sankilampi Ledamot

Mia Matthed Ledamot

Joakim Niss Ledamot

Mikael Pettersson Suppleant

Föreningen firma tecknas av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under

verksamhetsåret hållit 14 protokollförda sammanträden. Utöver ordinarie styrelsemöten träffas de olika arbetsgrupperna regelbundet samt vid behov.

Revisor

Revisor har varit Lisbeth Rydell Jax

(3)

Styrelsen har haft och har följande huvudmål för sitt arbete:

Föreningen ska ha en stark ekonomi, innebärande hög soliditet och likviditet.

Föreningen ska amortera på sina banklån i ungefär samma takt som motsvarar försäljning av f.d. hyreslägenheter.

Föreningens fastighet ska kontinuerligt underhållas och förbättras enligt underhållsplan.

Medlemsavgiften ska hållas så låg som den ekonomiska situationen medger.

När ekonomin så tillåter ska medlemmarna premieras på olika sätt.

Stark ekonomi och amortering i takt med försäljning av återstående hyreslägenheter Vad gäller målet om stark ekonomi så uttrycks en organisations ekonomiska styrka främst i termer av soliditet och likviditet eller förenklat uttryckt lång- respektive kortsiktig

betalnings-förmåga. Soliditeten utvisar det egna kapitalets andel av det totala kapitalet i organisationen. Här har skett en kontinuerlig förbättring sedan föreningen bildades 2008 och som framgår av bil. 1. Bara under 2013 ökade det egna kapitalet med drygt 5,4 mnkr och uppgår nu till 67,18 mnkr, vilket ger en soliditet på närmare 70%. Det är svårt att göra jämförelser, men en soliditet i ett normalt fastighetsbolag ligger ofta kring eller något under 30%. Orsaken till ökningen av det egna kapitalet är naturligtvis främst de amorteringar som under åren gjorts på föreningens låneskuld, vilka i sin tur varit möjliga genom våra försäljningar av f.d. hyreslägenheter. Kassan har under året ökat från knappt 5 mnkr till drygt 7,5 mnkr samtidigt som föreningen amorterat ytterligare drygt 2 mnkr på lånen hos SBAB. Kassan översteg de kortfristiga skulderna drygt tio gånger om, vilket ger en likviditet på över 1000%.

Vid föreningens bildande 2008 uppgick lånen till 39 mnkr. Därefter har amorterats enligt följande:2009 1 mnkr, 2010 3 mnkr, 2011 2 mnkr, 2012 2 mnkr, 2013 2 mnkr.

Under 2014 räknar styrelsen med att föreningen ska amortera ytterligare 2-3 mnkr.

Därmed är ca en tredjedel av låneskulden på fastigheten avamorterad under ca 6 år.

Samtidigt återstår fortfarande 14 av de 21 hyreslägenheter som fanns vid föreningens bildande och som i framtiden kan komma att säljas. Under 2014 räknar vi med att sälja minst ytterligare två lägenheter.

Mot denna bakgrund ser styrelsen inget alarmerande i att vi haft ett löpande underskott i resultaträkningen i intervallet 600-700 tkr de senaste åren. Det ska dock erkännas att utan inkomsterna från lägenhetsförsäljningar, som inte får tas upp som en intäkt i resultaträkningen, så hade föreningen haft en helt annan ekonomisk situation och en höjning av den sedan 2008 oförändrade månadsavgiften hade varit aktuell varje nytt räkenskapsår. Nu återstår många lägenheter fortfarande att sälja och priserna är betydligt högre än vad föreningen betalade för dem med lånade pengar år 2008. När lägenheterna är sålda bör också lånen för att köpa dem vara helt amorterade och då bortfaller också den räntekostnad på 860 000 kr som belastar årets resultat.

Styrelsen anser det viktigt med hög likviditet så att vi kan möta framtida underhållsbehov, höjda räntor och oförutsedda kostnader i övrigt utan att detta kortsiktigt ska drabba medlemmarna.

Det är en obetydlig skillnad mellan vad vi efter hårda ränteförhandlingar betalar i räntor på våra lån och den ränta vi erhåller på vår placering av likvida medel i SBAB Bank.

(4)

Föreningens fastighet ska kontinuerligt underhållas och förbättras enligt underhållsplan Sedan föreningens bildande har vi bl a byggt miljöstation, renoverat vissa fönster och

hyreslägenheter, nya maskiner i tvättstugan, målat i trapphus och källare, utfört stamspolning m.m. Dessutom har en inhägnad markanläggning/trädgård för de boende anlagts i den stora del av tomten som tidigare närmast var urskog och hundrastningsplats för allmänheten. Under 2013 har ett stort arbete genomförts i syfte att förbättra husets värmesystem för att samtidigt kunna uppnå bättre värmekomfort och minskade uppvärmningskostnader. Radiatorer har monterats på samtliga element och stora delar av undercentralen är utbytt. I år följs detta arbete upp med s.k. OVK-besiktning av ventilationen, energideklaration och en planerad upprustning av fastighetens samtliga fönster. Inga nya lån har tagits upp eller kommer att tas upp för att genomföra dessa åtgärder. Däremot har avskrivningar på dessa investeringar

belastat och kommer att belasta resultatet. En ny underhållsplan togs fram av fastighetskonsult från Restate AB under 2013. En ny lägenhet på ca 37 kvm har under 2013 färdigställts i

föreningens f d grovsoprum samt intilliggande förråd. Vi inväntar nu slutbevis från stadsbyggnadsnämnden innan lägenheten läggs ut till försäljning.

Låg medlemsavgift och tillkommande medlemsförmåner

Det finns för närvarande inga planer på att höja medlemsavgiften som varit oförändrad sedan föreningen bildades 2008. Tack vare föreningens goda ekonomi ”efterskänktes” en

månadsavgift såväl 2012 som 2013. Genom ett s.k. gruppavtal med COMhem kom medlemmarna att under 2013 slippa hela sin privata kostnad för kabel-TV, bredband och hemtelefoni genom att dessa kostnader övertogs av föreningen. För många innebar det en kostnadsbesparing på 600-800 kr/månad.

Förslag till behandling av ansamlad förlust

Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor):

ansamlad förlust -2 926 125

årets förlust -714 839

-3 640 964 behandlas så att

Till föreningens fond för yttre underhåll avsättes 204 606

i ny räkning överföres -3 845 570

-3 640 964

Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

(5)

Resultaträkning ^Not

^2013-01-01

-2013-12-31

2012-01-01 -2012-12-31

Rörelsens intäkter 1 2 052 565 2 086 204

Rörelsens kostnader

Fastighetskötsel 2 -168 279 -179 475

Reparationer 3 -145 220 -193 474

Periodiskt underhåll 4 -18 981 0

Taxebundna kostnader och uppvärmning 5 -627 416 -595 259

Övriga driftskostnader 6 -241 267 -45 698

Fastighetsskatt 7 -73 163 -93 705

Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 8 -388 375 -245 679

Styrelsekostnader 9 -220 655 -178 753

Avskrivningar och nedskrivningar av materiella

och immateriella anläggningstillgångar 10 -194 413 -194 898

Rörelseresultat -25 203 359 262

Resultat från finansiella poster

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 11 172 099 74 971 Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -861 736 -1 128 934 -689 636 -1 053 963

Resultat efter finansiella poster -714 839 -694 702

Resultat före skatt -714 839 -694 702

Årets resultat -714 839 -694 702

(6)

Balansräkning

^Not ^2013-12-31 ^2012-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 13 88 365 264 87 340 564

Miljöstation 14 13 295 26 590

Fönster 15 64 168 70 001

Tvättstuga 16 19 316 38 634

Markanläggning 17 384 604 402 086

Källare/Uthyrningsytor 18 96 960 102 663

Trapphus 19 175 610 185 940

Underhåll hyresrätt 20 62 443 70 249

89 181 660 88 236 727

Summa anläggningstillgångar 89 181 660 88 236 727

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Övriga fordringar 21 0 50

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 76 222 26 467

76 222 26 517

Kassa och bank 23 7 541 780 4 993 984

Summa omsättningstillgångar 7 618 002 5 020 501

SUMMA TILLGÅNGAR

96 799 661 93 257 228

(7)

Balansräkning

^Not ^2013-12-31 ^2012-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 24

Bundet eget kapital

Inbetalda insatser 66 392 201 62 449 718

Föreningens reparationsfond 682 027 537 295

Upplåtelseavgifter 3 746 751 1 559 234

70 820 979 64 546 247

Fritt eget kapital/ansamlad förlust

Balanserad vinst eller förlust -2 926 125 -2 086 691

Årets resultat -714 839 -694 702

Summa eget kapital

67 180 015 61 764 854

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 25 28 888 391 30 940 461

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 26 246 804 115 407

Skatteskulder 27 168 170 183 567

Övriga kortfristiga skulder 28 0 6 927

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 316 281 246 011

Summa kortfristiga skulder 731 255 551 912

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

96 799 661 93 257 228

Ställda säkerheter

För egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 39 000 000 39 000 000

39 000 000 39 000 000

Ansvarsförbindelser Inga Inga

(8)

Tilläggsupplysningar

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

Allmänna redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.

Värderingsprinciper

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderat till anskaffningsvärden om inget annat anges.

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed.

Avskrivningar enligt plan baserad på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnader: Linjär avskrivning görs med 1% årligen på avskrivningsunderlaget beräknat på ett restvärde om 75% av anskaffningsvärdet/bokfört värde.

Miljöstation: 5 år baserat på anskaffningsvärde.

Fönster: 15 år baserat på anskaffningsvärde.

Tvättstuga: 5 år baserat på anskaffningsvärde.

Källare/Uthyrningsytor: 20 år baserat på anskaffningsvärde.

Trapphus: 20 år baserat på anskaffningsvärde.

Underhåll hyresrätt 10 år baserat på anskaffningsvärde.

Markanläggning: 25 år baserat på anskaffningsvärde.

Mark: Ingen avskrivning.

Avsättning till föreningens yttre fond görs med 0,3 % av det totala taxeringsvärdet.

(9)

Noter

Not 1 Rörelseintäkter

2013 2012

Rörelseintäkter

Årsavgifter 1 096 105 995 924

Årsavgifter lokaler 0 26 000

Bortfall årsavgift -4 357 0

Hyror bostäder 881 080 1 005 147

Hyror lokaler 8 913 0

Hyror förråd 38 039 38 952

Hyresbortfall bostäder -5 068 0

Kabel TV intäkter 17 556 0

Intäkt överlåt/pantsättn 18 412 16 516

Debiterad indrivning 1 870 3 670

Öresutjämning 14 -11

Övriga intäktskorrigeringar 0 6

2 052 564 2 086 204

Not 2 Fastighetsskötsel

2013 2012

Fastighetsskötsel entrepr 41 327 40 715

Fastighetssköts enl best 25 203 36 716

Fastighetssköts gård entr 0 44 399

Fastighetssk gård enl bes 40 008 0

Städning entreprenad 45 586 41 429

Städning enl beställning 0 12 555

Mattor 4 500 0

Besiktningskostnader 4 833 0

Hissbesiktning 1 873 1 745

Gård 0 0

Serviceavtal 0 0

Hisserviceavtal 4 949 1 642

Förbrukningmaterial 0 274

168 279 179 475

(10)

Not 3 Reparationer

2013 2012

Hyreslägenheter 2 703 7 616

Rep Hyreslägenheter 29 362 0

Gem utrymmen 11 073 0

Lås 9 922 76 584

Tvättstuga 16 114 8 123

Installationer 2 920 0

VVS 8 234 59 726

Elinstallationer 1 075 -2 181

Hiss 20 656 34 601

Gård 0 9 006

Utemiljö 26 981 0

Vattenskada 16 180 0

145 220 193 475

Not 4 Periodiskt underhåll

2013 2012

Gemensamma utrymmen 18 981 0

18 981 0

Not 5 Taxebundna kostnader och uppvärmning

2013 2012

Elkostnad 62 799 57 176

Värmekostnader 444 431 446 620

Vattenkostnader 81 074 51 791

Sophämtning 32 464 28 464

Grovsopor 6 648 5 568

Snöröjning 0 5 640

627 416 595 259

Not 6 Övriga driftskostnader

2013 2012

Fastighetsförsäkring 37 354 33 884

Kabel-TV 203 913 11 814

241 267 45 698

(11)

Not 7 Fastighetsskatt

2013 2012

Fastighetsskatt 73 163 93 705

73 163 93 705

Not 8 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader

2013 2012

Datakommunikation 23 332 29 165

Inkasso 0 160

Medlems-/styrelsemöten 5 600 4 624

Trivselkostnader 329 5 639

Arvode förv avtal 61 560 80 074

Administration 1 812 3 120

Korttidsinventarier 0 1 745

Konsultkostnader 3 925 31 600

Föreningsavg 7 874 2 502

Föreningsavg ej avdragsgilla 0 5 650

Revisionsarvode-intern 15 000 20 000

Lönekostnader för utförda tjänster 123 450 61 400

Arbetsgivaravgifter 0 21 049

Förbrukningsinventarier 1 360 0

Förbrukningsmaterial 2 282 0

Resekostnader 350 0

Påminnelser/Krav 1 871 0

Överlåtelseavgifter Brf 7 700 0

Pantsättningsavgifter Brf 10 650 0

Mäklararvode 90 000 0

Postbefordran 650 0

Teknisk förvaltn enl bes 21 750 0

Juridiska kostnader 3 750 0

Bankavgift 1 405 0

Övriga externa tjänster 3 726 0

388 376 266 728

Not 9 Styrelsekostnader

2013 2012

Styrelsearvode 138 000 120 000

Arbetsgivaravgifter 82 655 37 704

220 655 157 704

(12)

Not 10 Avskrivningar

2013 2012

Avskrivning byggnader 114 646 114 648

Avskrivning Miljöstation 13 295 13 295

Avskrivning Fönster 5 833 5 833

Avskrivning Tvättstuga 19 318 19 318

Avskrivning markanläggn 17 482 17 482

Avskrivning Källare 5 704 6 157

Avskrivning Trapphus 10 330 10 360

Avskrivning underhåll HR 7 805 7 805

194 413 194 898

Not 11 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

2013 2012

Ränteintäkter 171 406 72 295

Dröjsmålsränta avgift/hyror 695 1 399

Skatterränta-ej skattepliktig -2 1 277

172 099 74 971

Not 12 Räntekostnader och liknande resultatposter

2013 2012

Låneräntor 860 384 1 124 265

Dröjsmålsränta 0 3 017

Kostnadsräntor skattekonto 1 270 1 652

Räntekostn kortfristiga skulder 82 0

861 736 1 128 934

(13)

Not 13 Byggnader och mark

2013-12-31 2012-12-31

Ingående anskaffningsvärden 87 863 862 87 863 862

Inköp 1 139 346 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 89 003 208 87 863 862

Ingående avskrivningar -523 298 -408 650

Årets avskrivningar -114 646 -114 648

Utgående ackumulerade avskrivningar -637 944 -523 298

Utgående redovisat värde

88 365 264 87 340 564

Taxeringsvärden byggnader 33 202 000 19 794 000

Taxeringsvärden mark 35 000 000 28 450 000

68 202 000 48 244 000

Not 14 Miljöstation

2013-12-31 2012-12-31

Ingående anskaffningsvärden 66 475 66 475

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 475 66 475

Utgående redovisat värde

13 295 26 590

Not 15 Fönster

2013-12-31 2012-12-31

Utgående redovisat värde

64 168 70 001

(14)

Not 16 Tvättstuga

2013-12-31 2012-12-31

Utgående redovisat värde

19 316 38 634

Not 17 Markanläggning

2013-12-31 2012-12-31

Utgående redovisat värde

384 604 402 086

Not 18 Källare/Uthyrningsytor

2013-12-31 2012-12-31

Inköp 0 9 070

Utgående redovisat värde

96 959 102 663

(15)

Not 19 Trapphus

2013-12-31 2012-12-31

Utgående redovisat värde

175 610 185 940

Not 20 Underhåll hyresrätt

2013-12-31 2012-12-31

Ingående anskaffningsvärden 78 054 0

Inköp 0 78 054

Ingående avskrivningar -7 805 0

Utgående redovisat värde

62 444 70 249

Not 21 Övriga fordringar

2013-12-31 2012-12-31

Avräkn skatter o avgifter 0 50

0 50

Not 22 Förutbetalda kostnader

2013-12-31 2012-12-31

Förutbetalda kostnader 76 222 26 467

76 222 26 467

(16)

Not 23 Kassa och bank

2013-12-31 2012-12-31

Handkassa 5 063 3 000

Checkräkning 133 038 929 935

Swedbank 913901962-5 4 26 512

SBAB-konto BRF 7 403 674 4 034 537

7 541 779 4 993 984

Not 24 Förändring av eget kapital

Inbetalda Upplåtelse Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 62 449 718 1 559 234 537 295 -2 086 691 -694 702 Årets tillskjutna medel 3 942 483 2 187 517

Disposition av föregående

års resultat: 144 732 -694 702 694 702

Avsättning till yttre fond -144 732

Årets resultat -714 839

Belopp vid årets

utgång 66 392 201 3 746 751 682 027 -2 926 125 -714 839

Not 25 Skulder till kreditinstitut

Nedan framgår fördelning av långfristiga lån.

Långivare

Räntesats

%

Datum för ränteändring

Lånebelopp 2013-12-31

Lånebelopp 2012-12-31

SBAB 2,53 2014-06-11 3 000 000 5 000 000

SBAB 2,53 2014-06-11 13 000 000 13 000 000

SBAB 2,68 2014-10-15 12 888 391 12 940 461

28 888 391 30 940 461

Not 26 Leverantörsskulder

2013-12-31 2012-12-31

Leverantörsskulder 246 804 115 407

246 804 115 407

(17)

Not 27 Skatteskulder

2013-12-31 2012-12-31

Skatteskulder 92 340 183 567

Beräknad fastighetsskatt 75 830 0

168 170 183 567

Not 28 Övriga kortfristiga skulder

2013-12-31 2012-12-31

Avräkning sociala avg 0 6 927

0 6 927

Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2013-12-31 2012-12-31

Upplupna lagstadgade sociala avgifter 0 1 021

Uppl.räntekostnader 67 098 82 981

Förutbet. hyror/avgifter 148 509 70 185

Beräknat Förvaltningsarvode 15 390 0

Restbelopp avg och hyror 0 49

Beräknat revisionsarvode 10 000 10 000

Övriga upplupna kostnader 75 284 81 775

316 281 246 011

(18)

Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas på årsstämma för fastställelse.

Stockholm den

Hans-Erik Lindh Kerstin Tillenius

Mia Matthed Ann-Sofi Sätterström

Andreas Sankilampi Joakim Niss

Min revisionsberättelse har lämnats

Lisbeth Rydell Jax Revisor

Årsredovisning. Brf New York 5