Examensarbete inom teknik Grundnivå, 15 hp
Ungdomar på bostadsmarknaden
En metastudie om unga vuxnas förutsättningar på
bostadsmarknaden med startlån som alternativ lösning
BENJAMIN KARACIC
Degree project in Technology
Title Author Department TRITA number Supervisor Keywords
Youngsters on the housing market Benjamin Karacic
Real estate and Construction management TRITA-ABE-MBT-22292
Björn Berggren
Youngsters, starting loan, FA-regions, condominium, tenancy
Abstract
Background: Regardless of the ownership structure, it is today a challenge for young adults to leave the parental home. This is the result of a non-functioning housing market that has certainly undergone major transformation since the introduction of condominium ownership. Compared with the 1960s, it is today possible to mortgage the condominium even though the resident does not own the object, nor is there any price regulation anymore. On the contrary, the real estate agent is hired to maximize the final price when selling an object.
Previous studies believe that youngsters have a clear ambition to own a condominium, although, due to credit restrictions do not have the opportunity to do so. To reduce entry-barriers into the ownership market, investigator Eva Nordström presented the Startup loan on 4 April 2022. A subsidy that will reduce the cash contribution requirement for young people, among others. The aftereffects are
expected to be an increased rate of new buildings, strengthened purchasing power and, above all, more young people in the ownership market.
Purpose: This study describes the conditions and demands of youngsters in the housing market.
Hence, comparing statistical and political changes over time, the reader should form an opinion about the current housing stock and how the start-up loan will affect the possibility of the owned housing.
Method: The essay is based on a quantitative method with an inductive approach. It is thus to be regarded as a meta-study. In order to ensure the reliability and validity of the work, it has been of the ultimate importance to use trusted sources. The study is intended for the reader in the future to be able to repeat the work with the same outcome.
Results and conclusion: The change in the legal conditions and economic development has resulted into a developed perception of property ownership. From simply being a home to nowadays further being considered an attractive investment object. This view of housing has left its mark on the distribution of ownership forms in the housing stock. For low-income groups, especially young people, the cash contribution is a major entry-barrier. The startup loan is intended to help young people enter the ownership market and can therefore be seen as guidance for young adults. However, on the contrary one can argue that the subsidy is a way to turn a blind eye to rising housing prices.
The study's contribution: This study has contributed with an account of how the current housing stock has been shaped. This has laid the foundation for then discussing how the startup loan will from
the future of owned apartments in Sweden. In addition, the study has described what youngsters argue prevents them from owning a home.
Future research: It would have been of interest in future research to study how subsidies that are not primarily aimed at credit limits would promote young people's conditions in the housing market, for example rental purchases. Another interesting area of research would be to carry out a comparative study between Swedish young people and another nation's view of owned housing.
Acknowledgement
This degree project comprises 15 credits and has been completed at the department of Real estate and Construction at the Royal institute of Technology. The study is the final work of the bachelor’s
program Property development with Real Estate Brokerage.
I would like to recognize the invaluable assistance of my supervisor Björn Berggren during the writing of this essay.
____________
Benjamin Karacic Stockholm, June 2022
Examensarbete inom teknik
Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Ungdomar på bostadsmarknaden Benjamin Karacic
Fastigheter och byggande TRITA-ABE-MBT-22292 Björn Berggren
Ungdomar, startlån, FA-regioner, bostadsrätt, hyresrätt
Sammanfattning
Bakgrund: Oavsett ägandeform är det idag en utmaning för unga vuxna att lämna föräldrahemmet.
Detta är resultatet av en icke fungerande bostadsmarknad som förvisso genomgått stora förändringar sedan införandet av bostadsrätt som ägandeform. Jämfört med 1960-talet är det idag möjligt att pantsätta bostadsrätten trots att den boende inte äger objektet, det råder inte heller längre någon prisreglering. Tvärtom anställs fastighetsmäklaren för att maximera slutpriset vid avyttrandet av bostaden.
Dessutom menar tidigare studier att ungdomar har en tydlig ambition att äga boendet, men på grund av kreditrestriktioner inte har möjligheter till det. För att minska inträdesbarriärerna till ägandemarknaden presenterade utredaren Eva Nordström den 4 april 2022 Startlånet. En subvention som ska minska kontantinsatskravet för bland annat ungdomar. Följdeffekterna förväntas bli ökad utbyggnadstakt, förstärkt köpkraft och framför allt fler ungdomar på ägandemarknaden.
Syfte: Denna studie redogör för unga vuxnas förutsättningar och begäran på bostadsmarknaden.
Genom att jämföra statistiska samt politiska förändringar med tiden ska läsaren bilda sig en uppfattning om dagens bostadsbestånd och startlånets påverkan till av det ägda boendet.
Metod: Uppsatsen utgår från en kvantitativ metod med en induktiv infallsvinkel. Det är således att betrakta som en metastudie. För att säkerställa arbetets reliabilitet och validitet har det varit av högsta vikt att använda anförtrodda källor. Studien är ämnad för att läsaren i framtiden ska kunna återupprepa arbetet med samma utfall.
Resultat och slutsats: Förändringen av de juridiska och ekonomiska förutsättningarna har medfört en förändrad syn av boendet. Från att vara ett hem till att numera även betraktas som ett attraktivt
investeringsföremål. Denna syn på bostaden har satt sin prägel i andelsfördelningen av ägandeformer i bostadsbeståndet. För grupper i samhället med lågt kapital och i synnerhet ungdomar är
kontantinsatsen en stor inträdesbarriär. Startlånet, som är ämnat för att hjälpa ungdomar in på
ägarmarknaden kan dels ses som en väg in för unga vuxna, dels som ett sätt att blunda för de stigande bostadspriserna.
Studiens bidrag: Studien har bidragit med en redogörelse för hur dagens bostadsbestånd har formats.
Detta har lagt grunden för att sedan diskutera hur startlånet kommer förändra möjligheten för ungdomar att äga bostad i Sverige. Slutligen har studien även beskrivit vad ungdomar menar hindrar dem från deras drömbostad.
Framtida forskning: Det hade varit av intresse att i framtida forskning studera hur subventioner som inte primärt är riktade mot kreditbegränsningar skulle främja ungdomars förutsättningar på
bostadsmarknaden, förslagsvis hyrköp. Ett annat intressant forskningsområde skulle vara att utföra en komparativ studie mellan svenska ungdomar respektive en annan nations syn på det ägda boendet.
Förord
Detta examensarbete omfattar 15 hp och har avlagts vid institutionen för fastigheter och byggande vid Kungliga tekniska högskolan. Studien är det avslutande momentet på kandidatutbildningen
Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling.
Jag vill även tacka mina handledare Björn Berggren för rådgivningen under uppsatsskrivandet.
____________
Benjamin Karacic Stockholm, juni 2022
Innehållsförteckning
1.INLEDNING ... 10
1.1BAKGRUND ... 10
1.2SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNINGAR ... 11
1.3AVGRÄNSNING ... 12
1.4DISPOSITION ... 12
1.4.1 Bakgrund ... 12
1.4.2 Metod ... 12
1.4.3 Tidigare forskning/Teori ... 13
1.4.4 Empiri ... 13
1.4.5 Slutsats och diskussion ... 13
2. METOD ... 13
2.1PRAKTISKT TILLVÄGAGÅNGSSÄTT ... 13
2.2KVALITATIV ELLER KVANTITATIV METOD ... 13
2.3INDUKTIV ELLER DEDUKTIV ... 14
2.4RELIABILITET OCH VALIDITET ... 14
2.4.1 Boverket ... 14
2.4.2 Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi ... 15
2.4.3 SCB ... 15
2.4.4 Utredning om startlån ... 15
3. TIDIGARE STUDIER ... 15
3.1BOSTADSMARKNADEN ... 15
3.1.1 Sveriges historiska syn på bostadsrätt ... 15
3.1.2 Byggnationsutvecklingen och bostadsbeståndet ... 17
3.1.3 Bostadsbeståndet för ungdomar ... 20
3.1.4 Flyttkedjor ... 21
3.1.5 Hinder för nyproduktion ... 21
3.1.6 FA-regioner ... 23
3.1.7 Kreditinstitutens påverkan ... 24
3.1.8 prisutveckling på bostadsrätter ... 26
3.2STARTLÅNET ... 27
3.2.1 Startlånets utformning ... 27
3.2.2 Hushållens skulder och sparande ... 28
3.2.3 Effekt på individen ... 29
3.2.4 Samhällsekonomisk effekt ... 31
3.3UNGDOMARNAS FRAMTIDSUTSIKT ... 32
3.3.1 Ofrivilligt hemmaboende ... 32
3.3.2 Ungdomsbarometern- ägandeform ... 33
3.3.3 Sociala aspekten på bostaden ... 34
3.3.4 Flyttmotiv ... 35
4. EMPIRI ... 36
4.1BOSTADENS UTVECKLING ... 36
4.1.1 Bostadens utveckling från ungdomars perspektiv ... 37
4.2BOSTADSBESTÅNDET ... 37
4.4PRISUTVECKLINGEN ... 39
4.5STARTLÅNETS FÖRVÄNTADE EFFEKT PÅ UNGDOMAR ... 39
4.5.1 Startlånets nackdelar ... 40
4.5.2 Startlånet kontra tidigare subventioner ... 40
5. SLUTSATS OCH DISKUSSION ... 41
6. KÄLLFÖRTECKNING ... 43
1.Inledning
1.1 Bakgrund
Redan på 90-talet förutspådde man att ungdomens bostadsmarknad kommer präglas av föräldrarnas bostadskarriär i form av startkapital för bostadsköp (Finansdepartementet 1990 s.65). Ett par
decennium senare är detta en verkligheten som många unga svenskar står inför.
Som i alla samhällsproblem är det vanligtvis de mest ekonomiskt utsatta grupperna som först märker konsekvenserna. Dagens amorteringskrav, bolånetak och kontantinsatskrav har minst sagt försvårat möjligheterna för det ägda boendet, i synnerhet för ungdomar. I dagsläget får man enligt svensk mäklarstatistik (2022) i genomsnitt betala 116 493 kr/kvm för ett rum i centrala Stockholm.
Medan en genomsnittlig ingångslön för en ung vuxen (20–24 år) med examen inom ekonomi besitter en ingångslön på cirka 32 000 kr (Unionen 2022).
I dagsläget kräver kreditinstituten att låntagaren uppfyller diverse krav gällande inkomst, belåningsgrad och lånesumman. Detta redogörs i figur 2.
Bankens kreditrestriktioner Skuldkvot överstiger 4,5 av års-
bruttoinkomsten
Belåningsgrad 50–
70% Belåningsgrad>70%
Bolånetak max 15%
Amortera 1% Amortera 1% Amortera 2% -
Figur 2: Bankens kreditrestriktioner
Figur 1: En bostadsannons från Hemnet son en förstagångsköpare kan tänkas efterfråga. (Hemnet, 2022)
För en ungdom med genomsnittlig lön på 32 000 kr aktualiseras således restriktionerna enligt figur 3.
Sammanställning av bankens kreditrestriktioner för en ungdom med ingångslön om 32 000 kr sett till objektet på Erik Dahlbergsgatan 21 (figur 1)
Skuldkvot överstiger 4,5 av
års-bruttolönen Belåningsgrad 50–70% Belåningsgrad>70%
Bolånetak max 15%
Max belåning 1 728 000 kr
Belåning mellan 1 997 500 kr-
Lån mellan 2 796
500- 3 395 750 kr 15%=
599 250 kr
2 796 500 kr →
amortering 1% → amortering 2%
Figur 3: En sammanställning av bankens kreditrestriktioner kontra figur 1
Viktigt att komma ihåg är att den svenska bostadsmarknaden utgår från den engelska auktionsteorin.
Det vill säga att säljaren förväntar sig en budgivning (Kungliga vetenskapsakademin 2020, s.2). Alltså kommer slutpriset troligtvis kräva ännu större finansiering efter budpremien. Dessutom är det
anmärkningsvärt att bolånetaket på 15% uppgår till nästan 600 000 kr, vilket i många fall tolkas som en otroligt hög summa.
Slutsatsen blir således att den svenska bostadsmarknaden är ohållbar, i synnerhet för ungdomar med lågt sparat kapital. Därav, presenterade utredaren Eva Nordström på bevåg av regeringen ett
remissförslag med syftet att bidra till en mer tillgänglig bostadsmarknad. Detta i form av subventionerade startlån för “förstagångsköpare”. Tanken med startlånet är att underlätta
inträdesbarriärerna för ekonomiskt utsatta grupper. Den största posten utgörs av ungdomar som av förklarliga skäl inte har en tillräckligt hög kontantinsats för att köpa en bostad.
1.2 Syfte och frågeställningar
Studiens syfte går att dela in i tre delar. Den första ska redogöra för bostadsmarknaden. I detta avsnitt behandlas makroekonomiska/politiska beslut samt statistiska data. Läsaren ska bilda sig en uppfattning om bostadsbeståndet i Sverige och dess utveckling.
Därefter sker en redogörelse för utredningen om startlån för förstagångsköpare. Detta är en alternativ lösning till bostadsmarknadens brister. Utöver startlånet behandlar kapitlet även kort tidigare reformer som var ämnade att stimulera bostadsmarknaden, även norska modellen “Boligsparing för ungdom”
beskrivs.
Avslutningsvis lyfts ungdomars syn på bostaden fram. Här framgår det tydligt vad det är ungdomar önskar för bostad kontra vad de har möjlighet att förvärva.
Delsyften:
• Hur ser ungdomars förutsättningar ut på bostadsmarknaden?
• Hur kommer startlånet påverka ungdomar?
• Hur vill ungdomar bo?
1.3 Avgränsning
Uppsatsen redogör uteslutande för svenska ungdomar på den svenska bostadsmarknaden. Ungdom definieras i denna uppsats som en person i ålder 19–27 år. Denna åtskillnad är viktig då
remissförslaget om startlån hänvisar till “förstagångsköpare”. Begreppet är brett och omfattar mer än ungdomar, däremot är denna grupp vanligast förekommande. Dessutom kan begreppet ”ungdom”
variera beroende på kontext. Därför grundar sig den åldersmässiga definitionen i vad de tidigare studierna till denna uppsats har använt för definition. Fastän studien endast behandlar den svenska marknaden studeras även den norska sparandemodellen ”Boligsparing för ungdom”. Anledningen till detta är att Norge som land besitter många likheter med Sverige. Således tillför detta ytterligare en dimension till arbetet.
Studien är avgränsad till att behandla hela Sverige. Däremot är det av intresse att jämföra den nationella utvecklingen med Stockholms län. Detta eftersom Stockholmsområdet till viss del är extremt när det kommer till statistiska data och är därav intressant att jämföra med resten av landet.
Den tidsmässiga avgränsningen varierar något beroende på avsnitt. När det kommer till den historiska tillbakablicken tar studien avstamp från 1960-talet. Det är alltså från denna tidpunkt relevanta
historiska händelser beskrivs. För övrigt blev inte bostadsrätt som ägandeform vidare etablerad innan 60-talet, vilket ger ytterligare motiv för den tidsmässiga avgränsningen.
Vid undersökande av bostadsrätters prisutveckling är det en tidsavgränsning från år 1996. Bakgrunden till detta är att dagens ungdomar inte existerade dessförinnan. Eftersom studien är riktat till att
uteslutande redogöra för dagens unga vuxnas situation på bostadsmarknaden är det inte av någon vidare vikt att se till ett längre tidsspann, när det kommer till prisutvecklingen.
På dagens marknad existerar flertalet ägandeformer. I studien kommer endast bostadsrätt och hyresrätt att undersökas. Dessa två boendeformer är de vanligast förekommande och ses som givna alternativ att bosätta sig vid införskaffningen av den första lägenheten.
Därutöver bortser studien från det pågående remissförslaget om en socialt hållbar boendeförsörjning (Fi 2020:06) samt Moderaternas motion till att studera möjligheten till hyrköp (2021/22:4033).
Avskaffandet av investeringsstödet för nybyggnation av flerbostadshus behandlas inte heller.
1.4 Disposition
1.4.1 BakgrundBakgrunden är ämnad för att kortfattat och tydligt beskriva problemsituationen för läsaren. Detta görs genom ett aktuellt exempel från Stockholms bostadsmarknad.
1.4.2 Metod
Avsnittet beskriver hur uppsatsen har gått till väga för att nå det åstadkomna resultatet. Målet är att läsaren ska kunna upprepa proceduren med samma resultat. Ett utarbetat metodavsnitt medför även en större trovärdighet för studien.
1.4.3 Tidigare forskning/Teori
Uppsatsen är av undersökande karaktär. Därav framgår ingen teori. Den tidigare forskningen är uppdelad i tre huvuddelar:
1. Bostadsmarknaden- Betydande statistikdel. Redogör de mer övergripande faktorerna på nationell nivå.
2. Startlånet- Behandlar utredningen om startlån till förstagångsköpare.
3. Ungdomar på bostadsmarknaden- Utvärderar ungdomars ställningstagande gentemot de två övriga delarna.
1.4.4 Empiri
Empirin är ämnad för att dra paralleller mellan den tidigare forskningen. I detta avsnitt sammanflätas de tre huvuddelarna för att ge läsaren en helhetsuppfattning om hur avsnitten tillsammans svarar på frågeställningen.
1.4.5 Slutsats och diskussion
Slutsats och diskussionsavsnittet ger utrymme för tolkningar av empiriska delen. Avsnittet låter sig influeras av personliga resonemang för att sedan besvara delsyftena. I detta avsnitt framgår även svaren på delsyftena. Avslutningsvis ges förslag på framtida studier.
2. Metod
2.1 Praktiskt tillvägagångssätt
Under skrivandet av denna uppsats har det varit av högsta vikt att hitta kvalitetssäkra källor. Eftersom uppsatsen bygger på jämförande statistik är det viktigt att inmatnings-datan är korrekt. När det
däremot kommer till samhällets syn på bostaden har det varit desto svårare att hitta anförtrodda källor.
Detta eftersom många tidigare studier inkluderat personliga åsikter eller på något annat sätt influerade slutsatser. Därför har denna studie valt att använda Finansdepartementet som utgångspunkt när det kommer till bedömningen av allmänhetens syn på bostaden.
Däremot hade det varit tvetydigt att inte inkludera åsikter i debatten om bostadsmarknaden. För att åstadkomma detta på ett effektivt sätt har därför synpunkter från politiker, privata aktörer och myndighetsutövare inkluderats. Det är ett kvalitativt sätt att redogöra för hur diverse perspektiv kan ställas gentemot den allmänna oberoende redogörelsen.
Nästintill alla källor är digitala och har hittats via Googles sökmotor. Vissa tidigare studier finns förvisso i tryckt exemplar men är lättare att tillhandahållas digitalt, vilket underlättat arbetet.
2.2 Kvalitativ eller kvantitativ metod
Inom vetenskapen skiljer man mellan kvalitativ och kvantitativ metod. Den sistnämnda är vanligast i akademiska forskningsstudier där datan är högst strukturerad. Med andra ord är den mätbar och går att kvantifiera. Kvalitativ studie är däremot mer effektiv vid djupgående marknadsundersökningar och förekommer vanligtvis i samhällsvetenskapliga sammanhang. (Svensson 2015, s.15)
Just denna uppsats tar avstampen i den kvantitativa metoden. Eftersom syftet med studien bygger till stor del på statistik jämförbara data är denna metod bäst lämpad. Däremot, använder sig studien av empiri från tidigare kvalitativa studier. Ett sådant exempel skulle vara ungdomars bostadspreferenser från Ungdomsbarometern.
Mot bakgrund av de ovannämnda kan alltså studien till stor del återupprepas med en kvalitativ infallsvinkel. Det hade varit möjligt att kombinera de två tillvägagångssätten för att tillsammans besvara delsyftena. Dock har denna studie inte valt att utföra kvalitativa undersökningar. Ett sådant förhållningssätt skulle kräva stora tidsmässiga samt ekonomiska resurser. Inom ramen för denna kandidatexamensuppsats hade därför reliabiliteten blivit låg på grund av ett för snävt urval.
2.3 Induktiv eller deduktiv
Studien utgår vidare från en induktiv infallsvinkel på den kvantitativa datan. Med andra ord en datainsamling för att därefter konstatera slutsatser. Det induktiva vägvalet speglas även i att uppsatsen är av undersökande karaktär och inte bottnar i någon teori. Ett annat namn för denna typ av studie är meta-analys, alltså en studie av tidigare studier. Motsatta tillvägagångssättet skulle vara deduktiv metod. Detta perspektiv utgår från en noggrant vald hypotesprövning för att sedan arbeta med en teori.
Deduktiv metod är effektivt vid exempelvis breda intervjuundersökningar. (Svensson 2015, s.7)
2.4 Reliabilitet och validitet
Utifrån den ovan redogjorda informationen i metodavsnittet ska studiens reliabilitet och validitet bedömas. Motivet till att utgå från adekvata källor är att uppnå en hög reliabilitet. Alltså ska studien kunna återupprepas där framtida skribenter uppnår samma slutsats. (Specialpedagogiska institutionen, 2016)
Först med en hög reliabilitet kan därefter en god validitet uppnås. Den tydligaste bedömningen av validitet skulle vara att jämföra delsyftena (avsnitt 1.2) med slutsatsen (avsnitt 5). Läsaren bör ställa sig frågan om delsyftena har besvarats i uppsatsen, om det är fallet har studien uppnått en hög validitet. (Hedin, 2013)
För att nå hög reliabilitet och validitet har denna uppsats delats in i tre avsnitt. Uppdelningen ger studien en god struktur som läsaren lätt kan följa. I det långa loppet blir därför även slutsatsen välskriven och besvarar syftet.
2.4.1 Boverket
Boverket är en statlig myndighet som tillhör Finansdepartementet. Myndigheten ansvarar för
samhällsplanering, byggande och boende. Organisationen har som huvudsyfte att främja ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Dessa områden är brett utspridda i diverse delar av samhället. Därför är det inte ovanligt att Boverket samarbetar med andra enheter som exempelvis kommuner. (Boverket, 2021)
Sedan 2012 är Statens Bostadskreditnämnd även en del av Boverket. Bostadskreditnämnden ansvarade under sin existens för statliga kreditgarantier och bostadspolitiska frågor (Boverket 2011, s.13).
Myndigheterna sammanflätas då man ansåg att samordningsfördelarna var så pass påtagliga att arbetet kunde effektiviseras. (Ibid, s.35)
2.4.2 Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi
Expertgruppen i studier för offentlig ekonomi är en självständig myndighet under Finansdepartementet. Organisationen består av ledarmöten med diverse kunskap inom samhällsvetenskapliga discipliner. Syftet med organisationen är att bidra med underlag för samhällsekonomiska och finansiella beslut. Detta sker genom bidragande av studier som rör
samhällsdebatten. Alla publikationer är kvalitetsgranskade innan de ges ut för att säkerställa arbetets politiska oberoende. Styrelsemedlemmarna bär högt ansvar och kan således vara kontaktpersoner för utgivna skrifter. (ESO)
2.4.3 SCB
Statistiska centralbyrån (SCB) är en statlig myndighet som även tillhör Finansdepartementet.
Myndighetens syfte är att tillhandahålla statistik över diverse områden. Organisationen är väletablerad och vedertagen i debatt och forskning. SCB tillhandahåller även statistiska undersökningar på bevåg av Regering och övriga myndigheter. (SCB)
2.4.4 Utredning om startlån
Statens offentliga utredning 2022:12 (SOU 2022:12) är ett remissförslag gällande startlån för förstagångsköpare. Remisser är ett effektivt tillvägagångssätt för Regeringen att tillkalla berörda myndigheter och andra intressenter att ålägga sin åsikt på en fråga. (Regeringskansliet, 2021).
I SOU 2022:12 har Regeringen tillkallat en särskild utredare för att utvärdera om startlånet underlättar för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden. Verkställande direktören är Eva Nordström som den 4 april 2022 tillsammans med bostadsministern Johan Danielsson offentliggjorde förslaget i en pressträff. (Regeringskansliet 2022).
3. Tidigare studier
3.1 Bostadsmarknaden
Detta avsnitt behandlar de övergripande faktorerna som påverkat bostadsmarknaden. En stor del av avsnittet grundar sig i statistik data som förklarar utvecklingen av bostadsbeståndet och
byggnadstakten.
3.1.1 Sveriges historiska syn på bostadsrätt
Sverige har likt andra jämförbara europeiska länder under de senaste 25 åren upplevt en ökning av andelen ägda boenden samtidigt som bostäderna ökat i värde (Finansdepartementet 1990, s.9). Redan på 1990-talet uppmärksammades kraftiga förändringar i boendemönstret och idag har det blivit alltmer tydligt att hushållen föredrar att äga sitt boende istället för att hyra det (Ibid, s.10).
Från en juridisk synvinkel kan undersökningen börja år 1968 och införandet av paritetslånesystemet.
Ett system vars tanke var att avskaffa kapitalsubventionerna till bostadssektorn. En typ av dessa
subventioner var att låta låntagarens faktiska ränteutgifter vara avdragsgilla samt övriga kapitalkostnader som förknippades med förvärvet av bostaden (Ibid, s.25).
Den bostadspolitiska debatten bestod således av två sidor. Den ena poängterade att skattesubventionen möjliggjorde att individen hade råd att bo kvar, trots den ökade inflationen. Oppositionen menade istället att subventionen stöttade människor med boenden som översteg normala storlekar. De som väljer att införskaffa sig denna typ av bostäder ska likväl få betala kostnaden för boendestandarden som ju överstiger den normala (Ibid). Med andra ord utgick man ifrån boendet som en
konsumtionsvara som alla skulle ha lika rättighet till.
Några år senare kom debatten att ändras till att se boendet mer som en investering. Man insåg att individen betraktade sitt boende som den största posten i privatekonomin och dess sparande. Samtidigt skedde en skiftning från att beskatta bostaden som en avkastning till att enbart beskatta
värdestegringen.
Vidare kvarstod en punkt som tydligt visade på att bostadsrätten fortfarande betraktades som
konsumtionsvara, nämligen prisregleringen i form av bostadsrättskontrollagen. Den kom att avskaffas år 1968 i takt med att antalet bostadsrätter ökade (Ibid, s.40). Diskussionen om återinförandet av prisregleringen diskuterades flera år efter beslutet. Detta eftersom en del politiker arbetade för att motverka spekulationer med bostäder, enligt motionen (1997/78:488). Vänsterpartiet med riksdagsledamoten Tore Claeson i spetsen menade att spekulationer av bostäder har resulterat i orimliga priser där arbetarklassens boendesituation äventyras (IBID).
Motargumentet var att 1970/80-talets kombination av hög inflation, höga marginalskatter och låg realränta medförde att det låg i bostadens natur att medföra ett “förmånsvärde”. Ett sådant ägande innebar i praktiken att de som äger sitt boende ser sig själva i egenskapen av fastighetsägare samt hyresgäst till sig själv. Detta tankesätt spinner vidare på att boendet som kapitalvara och inte ett konsumtionsföremål. Socialdemokraterna har i sin politik under 90-talet ansett att boendet borde vara en social rättighet och inte en lönsam investering (Finansdepartementet 1990, s.40).
Efter avskaffningen av prisregleringen dröjde det inte långt tills ny lagstiftning tydliggjorde bostadsrätten som ägandeform. Då var huvudfokuset att stärka individens relation gentemot föreningen samt möjligheten att friare förfoga över objektet. Detta föranledde att det kort därefter möjliggjordes att pantsätta bostadsrätten. (Ibid)
3.1.1.2 Fastighetsmäklaren på bostadsmarknaden
Sedan fastighetsmäklaryrket blev statligt reglerat år 1984 har bostadsmarknaden förändrats drastiskt.
Mäklarens roll har skiftat från att endast agera som säljande mellanhand till mer konsultliknande arbete.
Lagstiftaren har från sin sida förstärkt tillsynen dels över fastighetsförmedlare, dels för
fastighetsmäklarföretagen (SFS 2021:516). Detta tolkar yrkesutövarna som ett tydligt tecken på att tillsynsmyndigheten strävar efter en professionsutveckling och en mer seriös stämpel på yrket (Arnshed 2021, s.33).
En naturlig iakttagelse blir därav att denna önskan om en professionsutveckling just grundar sig i att yrket uppfattas som viktigare än tidigare. Detta skulle man kunna tolka som en följdeffekt av den bostadspolitiska skiftning som skedde under 1980-talet. Samhällets förändrade syn på bland annat bostadsrätten som ägandeform gav upphov till att se bostaden som privatpersoners viktigaste punkt i ekonomin.
Eftersom vinsten vid en bostadsförsäljning just aktualiseras i samband med anställandet av
fastighetsmäklaren blir dennes arbete otroligt viktigt för privatpersoners ekonomi. Med andra ord hade mäklarens professionsutveckling inte varit lika drivande om bostaden inte sågs som en investering.
3.1.2 Byggnationsutvecklingen och bostadsbeståndet
Forskare menar att utvecklingen på bostadsmarknaden är en följdeffekt av utbudets relation till efterfrågan. Under 1970-talet var det betydligt lättare att hitta boende eftersom årskullen bestod av färre ungdomar och en hög byggnadstakt. Med andra bottnar problematiken i att bostadsutbudet måste svara mot efterfrågan. (Lindén 1990).
Incitamenten till att främja byggandet har varierat i takt med samhällets politiska motiv. Rekordnivåer nåddes vid utbyggandet av miljonprogrammen runt åren 1965–1975 där nyproduktionsnivån uppgick till mer än hundratusen bostäder årligen. Detta var resultatet av Socialdemokratiska arbetarpartiets riktlinjer. Aldrig tidigare har svensk politik planerat att bygga så pass många bostäder under en så pass lång tid. (Allmännyttan)
Efter “rekordåren” sjönk byggnadstakten relativt snabbt till 60 000 bostäder på årsbasis, en negativ trend som sågs fortsätta fram till år 1990. Folkmängden uppgick till ungefär 8,6 miljoner invånare som fördelades på 3,8 miljoner hushåll (SCB 2022). Fördelningen mellan boendeformerna var enligt nedan.
Figur 4: Bostadshushåll (FoB90) efter upplåtelseform 1990 (SCB 2022)
Senare kom 90-talet att bli inledningen till fastighetskrisen (1990–1994). En period som präglades av rasande huspriser och stigande räntor. Således avstannade byggnationen något ytterligare.
Utvecklingen vände något igen i början på 2000-talet och så sent som föregående år påbörjades
byggnationen av 63 900 lägenheter och småhus (SCB 2021). Alltså har nyproduktionstakten återigen ökat. Visserligen är det inte samma nivå som under rekordåren, men relativt högre än tidigare.
Figur 5: Statistik över bostadsbyggandet 1965–2019 (Byggföretagen 2021)
Som ovan nämnt styr samhällets politiker delvis byggtakten, men även ekonomiska faktorer såsom byggnadskostnaderna har en påverkan. I storstäderna har under 2000-talet genomsnittskostnaden för en nyproducerad bostadsrätt ökat från 1,8 till 3,9 miljoner kronor (116 procent). Samtidigt ökade kostnaden för hyresrätter från 1,7 till 2,2 miljoner kronor (30 procent) (SOU 2022:12, s.62).
Naturligtvis påverkas byggherrarnas incitament till att exploatera ny mark då kostnaderna måste finansieras genom utförsäljningen av bostäder till bostadsrättsföreningar eller hyresorganisationer.
Byggföretagen har historiskt sett föredragit att producera bostadsrätter framför hyresrätter. En anledning skulle vara införandet av bruksvärdessystemet för hyresrätter sedan år 1969 som begränsar hyresnivån. Därför valde staten att lansera de allmännyttiga bostadsföretagen som bland annat Stockholmshem och Familjebostäder. För att öka incitamenten bland de privata aktörerna infördes dessutom 2006 presumtionshyra för nyproducerade hyresrätter. Detta var ett undantag från
bruksvärdesprincipen och skulle garantera byggherrar en kostnadstäckning av utgifter samt utrymme till en vinst, dock max 22 000 kr/kvm (SOU 2022:12, 79; Sveriges allmännytta 2022). Motkravet var att hyresrätten inte längre ses som nyproduktion femton år efter den första uthyrningen (Sveriges allmännytta 2022). Till dessa bostäder är det inte heller obligatoriskt att stå i bostadskö utan man låter marknaden styra tillgången.
I dagsläget uppgår invånarantalet till strax över 10 miljoner. Dessa människor fördelas på cirka fyra och en halv miljon hushåll, varav nästan hälften är ägt boende, främst i form av småhus. Se figur 6.
Figur 6: Bostadsbeståndet 31 december 2021 (SCB 2022)
Ägandeformerna som produceras varierar även beroende på geografiskt område. Generellt sett visar statistiken att det utanför storstadsregionerna byggs fler hyresrätter medan det i storstäderna är vanligast med bostadsrätter. Se figur nedan för Statistik över Stockholm län, vars befolkningsantal uppgår till ungefär 2,4 miljoner (Stockholms stad 2021, s.5) och antal hushåll uppgår till 1 074 779 (SCB, 2022)
Figur 7: andel ägandeformer i Stockholm år 2021 (SCB 2022).
3.1.2.1 Ombildningar
Utöver det befintliga bostadsbeståndet och det som tillkommer via nybyggnation sker även
ombildningar. Begreppet syftar till när ett boende omvandlas från en ägandeform till en annan. Det är som vanligast att ombildning sker från hyresrätt till bostadsrätt (Hyresgästföreningen, 2022). Sedan 2000-talet har uppemot 100 000 bostäder ombildats från hyresrätter till bostadsrätter. Sett från hela rikets perspektiv var 2018 det året när hyresrätten återställdes i den bemärkelsen att hyresnettot återgick till att bli positivt. (Hur vi bor.se, 2021)
De områden som fortfarande inte har stabiliserats sedan ökningen av ombildningar är spridda i landet.
En gemensam faktor skulle vara att landets tre största städer Stockholm, Göteborg och Malmö alla fortfarande redovisar ett negativt hyresnetto. Övriga delar av landet som inte är lika tätbefolkade har i stor del ett positivt resultat. (Ibid)
Dessutom är det värt att konstatera att det tillfaller landets kommuner att förse invånarna med
praktiska lösningar av boendeförsörjning. Detta ansvarstagande grundar sig i 2012 års proposition till lagen om kommunal bostadsförsörjning. Propositionens huvudsyfte var att beordra kommunerna att på ett konkret sätt redogöra vad den tänkta planen är för att motarbeta bostadsbristen. (proposition
2012/13:178, s.14)
3.1.3 Bostadsbeståndet för ungdomar
Av det befintliga bostadsbeståndet är ungdomar ett segment som inte har tillgång till hela utbudet.
Denna grupp befinner sig i ett underläge sett till att de generellt sett saknar kötider och har sämre finansiella förutsättningar (Boverket 2022). I år svarade 64 procent (174 st.) av 272 tillfrågade kommuner att de upplever ett underskott av bostäder för målgruppen. Boverket hävdar däremot att detta är ett steg i rätt riktning då siffran för fyra år sedan uppgick till 230 kommuner. Om man utgår ifrån samma svarsfrekvens motsvarar det att 79 procent av kommunerna upplevde en bostadsbrist, alltså har det skett en minskning med 15 procentenhet (Ibid). Majoriteten av kommunerna menar att den största anledningen till underskottet av bostäder grundar sig i att det finns för få lediga bostäder.
De som väl existerade är för dyra för ungdomarna.
I Sveriges tre största städer, Stockholm, Göteborg och Malmö uppgav 47 kommuner att det råder bostadsbrist för ungdomar. Endast en kommun, som befanns sig i Stockholm uppgav att de inte upplevde en bostadsbrist. tre kommuner valde att inte svara på frågan. (Ibid)
Det vanligaste svaret gällande vad kommunerna har gjort för att motverka underskottet av bostäder var
“generell satsning på bostadsbygge som gynnar ungdomarna”. De mer konkreta svaren som var vanligast bestod av att bygga bostäder med överkomliga hyror, samt att just bebygga områden med bostäder som är avsedda för ungdomar.
Henrik Weston, utvecklingschef för Stockholms läns landsting, menar att det inte är någon vidare idé att försöka bygga bort bostadsbristen. Faktum är att det sedan 2015 har tillkommit mer än 100 000 bostäder i Stockholmsregionen men problemet kvarstår, då bostäder som byggs inte efterfrågas. I just Stockholmsområdet upplever Weston att det byggs för stora och dyra bostäder. Samtidigt redovisar regionen att den vanligaste byggnadsstorleken är 60–90 kvm (Region Stockholm 2020).
Figur 8: Illustration av utbud och behov av bostäder (Weston 2022)1 3.1.4 Flyttkedjor
Flyttkedjor är en process som sker när en geografisk avgränsad bostadsmarknad upplever en bostadsvakans (Stockholm läns landsting, region Skåne och Göteborgsregionen 2017, s.10). När ett hushåll byter boende lämnar det alltså plats för nästa där fenomenet upprepar sig. Från en
bostadspolitisk synvinkel upplevs flyttkedjor som något positivt, vägen dit kan däremot variera (Ibid s.11). Tidigare studier har bevisat att relationen mellan flyttströmmar är mer komplex än endast storleksmässigt. Faktum är att nyproduktion av stora bostadsrätter per automatik inte främjar flyttkedjor.
För det första går det likväl att producera hyresrätter som ger samma effekt på marknaden som bostadsrätter. I de båda fallen uppstår flyttkedjor, däremot i två olika segment. (Ibid, s.36). För det andra begränsas effekten av det geografiska läget. Om byggnationen sker på Stockholms centrala bostadsrättsmarknad kommer flyttkedjorna att märkas i och kring just det segmentet.
Bostadspolitiken har således två alternativa tillvägagångssätt för att lösa bostadsbristen. Antingen fokuserar man att bygga bostäder som passar ungdomar, eller väljer man att bygga större lägenheter som främjar flyttkedjor.
3.1.5 Hinder för nyproduktion
Hans Lind beskriver i sin artikel “Varför byggs det inte mer?” (2016) de främsta utmaningar nyproduktionsmarkanden står inför. Lind delar in problematiken i följande delar:
• Allmänheten
• Kommunal-politikerns perspektiv
• Tjänstemannens perspektiv
• Markägarens och byggherrens perspektiv
För denna uppsats relevans behandlas inte tjänstemännens perspektiv.
1 Henrik Weston, Utvecklingsledare Stockholms läns Landsting, föreläsning den 13 maj
3.1.5.1 Allmänheten
Mark behöver offras för att kunna bygga bostäder. Det är ett klassiskt NIMBY-problem, områden som till exempel Vasaparken i Stockholms innerstad har ett stort värde i form av natur och grönska, fastän bostäder hade varit mer allmännyttigt från bostadsmarknadens perspektiv. Majoriteten av
befolkningen är alltså enade om att de behöver byggas bostäder men vill helst inte att de påverkar dem själva negativt (Ibid, s.58).
3.1.5.2 Kommunal-politikerns perspektiv
Från kommunens perspektiv innebär nya bostäder att fler människor flyttar dit, vilket i sin tur ökar intäkterna. Detta förutsätter att det kommer nyinflyttade invånare och att det inte byggs av
anledningen att minska tätbefolkningen. Alltså är det inte lika lukrativt för kommuner om den redan bosatta befolkningen flyttar inom kommungränsen. I praktiken handlar det om en kostnadsfråga kontra intäkterna. Nedan redovisas de olika kategorierna av kostnader som kan uppstå vid nyproduktion av bostäder.
Figur 9: Illustration av kommunens kostnader vid investering av bostäder.
Vissa kategorier är mer självförklarliga än andra. De mer komplicerade skulle vara
fastighetsskatt/avgift, ägandeskapet av marken och sociala kostnader. Den förstnämnda syftar till budgeten för nyproduktionen. I dagsläget existerar ekonomiska lättnader för nyproduktion där den i vissa fall befrias från fastighetsskatten, vilket är positivt från byggherrens perspektiv men minskar kommunens intäkter. Detta leder vidare till ägandeskapet av marken som en viktig påverkande faktor.
Beroende på om det är ett exploateringsavtal (byggherre äger marken) eller markanvisningsavtal (kommun äger marken) kan kostnaderna för upprättande av bostäder tillfalla respektive aktör.
Slutligen, innebär sociala kostnader att det är kommunens skyldighet, som tidigare nämnt i lagen om kommunal bostadsförsörjning att förse invånarna med tak över huvudet. (Ibid, s.60)
3.1.5.3 Markägarens och byggherrens perspektiv
Det återstående perspektivet är markägarens kontra byggherrens perspektiv. Historiskt har det varit ett problem att kommuner inte har incitament att planlägga tillräckligt mycket mark. Dessutom kan
resulterat i att byggföretagen i sin konkurrensutsatta situation inte vågar kritisera kommunens önskemål, fastän denne anser att utvecklingsplanen är ineffektiv.
När ett byggföretag väl börjat arbeta i en kommun har den mer eller mindre lärt sig kommunens planprocess och kan börja anpassa sig efter den. Detta innebär att övriga aktörer stängs ut. Dessutom besitter kommunen planmonopol som medför en statlig exklusiv rättighet att förfoga över
planläggning av markområden. I praktiken är det helt enkelt en för krånglig process från planering till start av bygge. Följden blir att byggföretagen känner en viss osäkerhet gentemot planarbetets tidsplan och väljer att avstå investeringen. Denna osäkerhet är en av de större anledningarna att antalet antagna detaljplaner minskat, fastän bostadsbristen ökat (Fastighetsägarna 2015, s.4).
Anders Svensson (VD för HSB Stockholm), anser att planmonopolet är en stor bidragande faktor till bostadsbristen. Det tar ungefär ett decennium för en fastighetsutvecklare från idé till färdigproducerad byggnad. Stor del av resurserna används till komplexa juridiska problem som är den största tidstjuven.
Svensson menar att det skulle gynna hela bostadsmarknaden om bostadsförsörjande-ansvaret utgick från staten istället för kommunerna.2
Moderaternas bostads och fastighetsborgarråd, Dennis Wedin, instämmer gällande den juridiska komplexiteten inom fastighetsbranschen. Färre byggregler i kombination med startlånet skulle ge fler människor möjlighet att ta sig in på ägandemarknaden. Ett exempel skulle vara att tillåta byggnation närmare buller.3
Den motsatta synvinkeln på problemet skulle vara Clara Lindbloms (oppositionsborgarråd Stockholm (V)) perspektiv på frågan. Lindblom belyser vikten i att kommunen inte ska ha som incitament att tjäna pengar på markförvärv. Istället ska kommunerna fokusera på att bygga efter behov. Genom statligt stöd ska kommunerna bebygga sin mark oavsett konjunkturläge. De byggherrar som väljer att rätta sig efter kommunernas krav på boende ska vidare bli premierade.4
3.1.6 FA-regioner
Tillväxtverket väljer att studera Sveriges regioner utifrån funktionella analysregioner (FA-regioner), se figur 10. En sådan region avgränsas nedåt sett till hur många människor som kan bo i regionen utan att behöva göra för tidskrävande resor. Den övre gränsen är en täthetsnivå som uppgår till 150 inv/km2 (Tillväxtverket 2020, s.30). På en nationell nivå finns det stora skillnader på tillgängligheten beroende på vart man är bosatt. Jämfört med andra länder med liknande ekonomiska förutsättningar kan man konstatera att Sverige är ett utav de glesare. Befolkningstätheten är inte mer än 25 inv./km2. Medan andra länder som Belgien och Österrike uppgår till hela 380 inv/km2 respektive 107 inv.km2. Stor anledning till detta är att Sveriges 10,6 miljoner invånare inte är jämnt fördelade i landet utan koncentrerade i vissa delar. Beroende på hur landsbygden och staden definieras varierar andelen människor som bor i urbaniserade områden. Tillväxtverkets indelning av stad och land visar på att 87 procent av Sveriges befolkning bor i urbana miljöer. (Ibid, s.34)
2Anders Svensson, verkställande direktör Stockholm HSB, föreläsning den 13 maj
3Dennis Wedin, bostads och fastighetsborgarråd (M), föreläsning den 13 maj
4
Till skillnad från ekonomer menar Tillväxtverket och SCB att urbanisering inte nödvändigtvis grundar sig i lönerelaterade flyttar utan även de som handlar om införskaffning av eget boende. Eftersom det i många fall sker en chansning om en flytt ger högre lön handlar det snarare om en sök-och
sorteringsprocess. Däremot är det viktigt att komma ihåg att människor flyttar även av sociala anledningar. Som till exempel familjeskäl eller livsstilsskäl (Ibid, s.39).
Tidigare forskning tyder på att individer även tenderar att bosätta sig utifrån utbudet av
servicefunktioner än geografisk närhet (Ibid, s.7). Däremot är det inte ovanligt att serviceutbudet är mer tillgängligt i geografiskt tätare områden. Dock pekar statistiken på att större FA-regionerna de facto erbjuder högre löner (SCB 2021). Men det är även dem som upplever störst bostadsbrist (Ekonomifakta 2022)
Figur 10: Karta över FA-regionerna (Tillväxtverket 2022)
Att bosätta sig i en urban miljö har även en mängd socioekonomiska fördelar. Bostadsmarknaden gynnas av att många företag etablerar sig i ett visst område. Samtidigt drar arbetsmarknaden nytta de tillgängliga bostäderna. Dessa fördelar är som extremast i storstadsregionerna och går under namnet agglomerationsfördelar. (Tillväxtverket 2020, s.6)
En drivande faktor som möjliggjort en ökad urbanisering under 2000-talet menar Tillväxtverket är den ökade invandringen (2020, s.37). Invandringsnivån har sedan 2008 befunnit sig över 100 000 personer per år och låg på som högst på 163 005 personer år 2016 innan siffran började minska (SCB 2022).
Dessutom väljer ¾ av nyanlända invånare att förflytta sig till större FA-regionerna inom tio år (Tillväxtverket 2022). Utöver detta segment är det ungdomar som är mest flyttbenägna (SCB 2022).
3.1.7 Kreditinstitutens påverkan
Förutsättningarna för att skaffa bostad på ägandemarknaden påverkas av låntagarens möjligheter för finansiering. Räntor och amorteringskrav är de vanligaste tillvägagångssätten för staten att kontrollera kreditinstitutens utlåning. Naturligtvis blir det svårare för hushållen att belåna sig om kostnader för lån ökar.
Reporäntan är ett verktyg för Riksbanken att stimulera ekonomin i önskad riktning. Räntesättningen har en påverkan på hela samhällets utveckling och i synnerhet bostadspriserna eftersom de löpande påverkar boendeutgifterna. De senaste åren har reporäntan befunnit sig på låga nivåer där den en period till och med var på minusnivå (Sveriges riksbank 2022). Detta innebär i praktiken att bankerna kunnat låna pengar till en billig nivå som sedan privatpersoner kan ta del av. Motsatsen skulle däremot ske vid en höjning av reporäntan.
När det kommer till räntebindningsstrukturen kan låntagaren i dagens banksystem välja mellan ett bundet respektive rörligt bolån. Ett bundet lån bör indikera på att låntagaren tror på stigande räntenivå och rörlig ränta motsatsen. 2000-talet har som tidigare nämnts kännetecknats av låga räntenivåer, vilket innebär att rörlig ränta borde lönat sig för låntagarna. Om situationen däremot vänder blir följdeffekter att inflationen urholkar lånen med fast ränta, det blir således billigare för de hushållen. I slutändan är det den reala ränteökningen som spelar störst roll för hushållen. Realräntan sammanfattas enligt nedan.
Beräkning av realränta (Rr) Rr= r-i
r= ränta i= inflation
Figur 11: Realränta (Sveriges riksbank 2008):
Det andra tillvägagångssättet för att minska utlåningen är att öka amorteringstakten för låntagare.
Detta har skett i form av bolånetak och amorteringskrav, den förstnämnda infördes 2010 och begränsar hushållet till att maximalt belåna sig till 85 procent av bostadens värde (Nordea). Amorteringskraven däremot kom i två omgångar där det första trädde i kraft 2016 och den andra, skärpta två år efter. De ser ut enligt följande:
Amorteringskrav:
Belåning mellan 50–70% → Amortering 1% per år.
Belåning mellan 70–85% → Amortering 2% per år.
Figur 12: Amorteringskrav (Danske bank) Skärpt amorteringskrav
Belåning som överstiger 4,5 gånger års-bruttolön → amortering 1%
Figur 13: Skärpt amorteringskrav (Danske bank)
Fastän amortering är att se som en investering snarare än en kostnad, är det trots allt ett kassaflöde som belastar hushållen. I teorin blir det däremot som att hushållet väljer att investera i sitt boende (Danske bank).
Det är viktigt att komma ihåg att dessa obligatoriska restriktioner inte omfattar kreditgivarens riskbedömning av låntagarens profil, utan endast de obligatoriska kraven. Införandet av
amorteringskraven och bolånetaket resulterade i en minskad skuldkvot för hushållen. Anledningen var att det inte gick att belåna sig lika mycket som tidigare vilket medförde att priserna på
bostadsmarknaden avstannade (SCB 2019). Fastighetsmäklarna som tydligast känner av effekten av restriktionerna menar själva att de såg en drastisk inbromsning på bostadsmarknaden, där
spekulanterna blev mer avvaktande (Mäklarsamfundet 2016).
3.1.8 prisutveckling på bostadsrätter
Svensk fastighetsförmedling har tillsammans med svensk mäklarstatistik kartlagt prisutvecklingen för riket under 2000-talet. Genomsnittligt ökade bostadsrättspriserna med 579 procent och störst ökning redovisade kommunen Upplands-Bro på 2 474 procent. Därefter följt av kommunerna, Trelleborg, Huddinge, Botkyrka och Jönköping. (Svensk mäklarstatistik 2022)
Figur 14: prisutvecklingen för bostadsrätter, riket (Svensk mäklarstatistik 2022)
De två perioder som prisutvecklingen avstannat är under finanskrisen (2008) respektive införandet av det skärpta amorteringskraven (2018). I övrigt har bostadsägarna under de senaste åren sett en ständig ökning av sina tillgångar.
Stockholmsmarknaden som ju är känd för att vara den dyraste marknaden i Sverige har likväl som resten av landet sett en stigande pristrend. Figur 15 redovisar ökningen de senaste fyra åren för diverse storlekar på just den marknaden.
Figur 15: Kvadratmeterpris per lägenhetsstorlek, Stockholm (Svensk mäklarstatistik 2022) Marcus Svanberg, VD för Länsförsäkringar fastighetsförmedling menar att människor under pandemin har tillbringat mycket mer tid i hemmet. Detta har lett till att flera önskat kombinera hemarbete med fritid, vilket alltså är möjligt i större lägenheter (TT 2021).
För ungdomar som vanligtvis söker sig till mindre lägenheter har prisutvecklingen de senaste åren inte förändrats lika drastiskt som de större lägenheterna, däremot har priserna ökat.
3.2 Startlånet
Avsnittet har som huvudfokus att redogöra för startlånet och dess effekter. Även tidigare svenska subventioner gentemot bostadsmarknaden redogörs. Dessutom undersöks Norges angreppssätt på bostadsmarknaden i form av Boligsparing för ungdom.
3.2.1 Startlånets utformning
Startlånet riktar sig till individer som inte ägt boende de senaste tio åren men har en tillräcklig inkomst för att ses som kreditvärdiga hos bolåneinstituten. Dessutom måste belåningsgraden överstiga
bolånetaket för att startlånet ska beviljas överhuvudtaget. Målgruppen går under begreppet förstagångsköpare. (SOU 2021:12, s.21)
Remissen sammanfattar förstagångsköparens problematik i två trösklar i figur 16:
1. Bolånetaket- Problemet att spara ihop till en kontantinsats på 15%
2. Amorteringskraven- Tillräckligt hög inkomst för att beviljas bolån Figur 16: De två trösklarna till ägandemarknaden (Ibid, s.24)
Startlånet tar i sikte att underlätta den första tröskeln för förstagångsköparen. Lånet ska erbjuda individen en finansiering av kontantinsatsen på bostaden och får max uppgå till 250 000 kr eller tio procent av bostadens marknadsvärde. För par som flyttar ihop får summan maximalt uppgå till 500 000 kr eller tio procent av bostadens marknadsvärde, i båda fallen används det lägsta penningvärdet av de två alternativen. (Ibid, s.28). Alltså blir startlånets effekt i praktiken att kontantinsatsen minskar med tio procentenheter, alternativt 250 000–500 000 kr beroende på hushållets storlek.
Bolånetaket är i grunden en konsumentskyddsåtgärd som är ämnat att hindra kreditinstitut från att bevilja lån till icke kreditvärdiga personer. I praktiken har detta resulterat i att ungdomar väljer att finansiera kontantinsatsen genom bland annat pengar från föräldrar eller blancolån. Det sistnämnda alternativet innebär i synnerhet ett hot mot konsumentskyddet. Faktum är att genomsnittsräntan på blancolån med löptid på 10 år uppgår till 6,7 procent (Ibid, s.88).
Remissen har föreslagit Boverket som den myndighet som ansvarar över aktörernas licensbehörighet samt att de får den ersättning för administrativa kostnader som uppkommer, detta sker genom ett ramavtal mellan Boverket och kreditgivaren (Ibid, s.27). Myndigheten har i dagsläget en stor vana av värdering av bostäder, kreditprövning och hantering av betalningssvårigheter.
Naturligtvis är startlånet, som redan existerande lån ett sätt för kreditinstituten att tjäna pengar i form av ränta. Startlånets räntesats är tänkt att betalas med samma praxis som i det sedvanliga ramverket för låneavtal. Dock regleras den högsta möjliga räntesats bankerna får begära i det ovan nämnda
ramavtalet. Förslagsvis menar utredningen att räntesatsen ska vara bunden, detta skulle bidra till en mer förutsägbar månadskostnad för låntagaren. (Ibid, s.223)
Bolåneaktörerna, som förvisso tar en risk i att låna ut pengar till ungdomar kommer att kompenseras av staten vid eventuell förlust. Detta sker om förstagångsköparen överlåter bostaden med en förlust på minst fem procent med ett marknadsmässigt pris. Försäljningen måste ske inom tolv år från att lånet beviljades. Slutligen bör försäljningspriset vara lägre än beloppet som motsvarar det utestående startlånet, obetald ränta och 85 procent av andelen av bostaden vid förvärvet (Ibid, s.230). Förslagsvis ska staten ha regressrätt vid en förlust av pengar. (Ibid, d.28)
3.2.2 Hushållens skulder och sparande
Förslaget om startlån har bland annat sin bakgrund från att den totala lånebördan för hushåll ökat från 1,7 miljoner kr till 2,5 miljoner kr mellan åren 2012 och 2020. Detta är en ökning med cirka 50 procent. Samtidigt tyder KPI på att levnadskostnaderna även trappats upp med ungefär 31 procent under 2000-talet, vilket ytterligare försvårar sparandet till kontantinsats (SCB 2022) . Å andra sidan förhöjdes den disponibla inkomsten med 23 procent. Slutsatsen är att skulderna ökat i förhållande till inkomsterna vilket gjort det ännu svårare för förstagångsköpare att slå sig in på ägandemarknaden (Ibid, s.66).
Dessutom har 2000-talet har präglats av låg reporänta och stigande priser på bostadsmarknaden som redogjorts i avsnitt (3.1.8). Vid en första anblick kan det verka som att ränteläget endast gynnat köpkraften på ägandemarknaden. Faktum är dock att nettoeffekten av låga räntor och stigande priser blir minimal. Eftersom lägre räntor möjliggör billigare belåning som sedan investeras i dyrare boenden. Ställer man detta i relation till boendekostnader hushållet besitter har det hittills varit billigare att äga boendet än att hyra (Ibid, s.64).
Hyresgästföreningen meddelar i sin rapport från 2011 att hyran kontra månadsavgiften skiljer sig på 5000 kr för en bostad på 70 kvm. Å andra sidan är bostadsrättshavaren skyldig att amortera månadsvis.
Hyresgästen upplever däremot ingen risk för sitt boende vilket en bostadsrättsägare bör ta höjd för i sin ekonomi. (Ibid, s.66)
När man jämför det ägda boendet med hyresrätter är det viktigt att skilja på nyproducerade hyresrätter och det redan befintliga beståndet. De som har lång kötid och därmed möjligheten att flytta till det äldre beståndet upplever en prisökning av hyran på någon enstaka procent om året. Medan de som söker sig till nyproducerade hyresbostäder med presumtionshyra får betala en högre hyra. I praktiken innebär detta att de som söker sig till det äldre beståndet inte upplever en real ökning på hyran. Det ägda boendet å andra sidan har i princip levt gratis bortsett från driftskostnaderna och amortering av lån. Om man däremot ser till avkastningen av bostaden vid realisation är det endast driftskostnaden som belastar det ägda boendet. (Ibid, s.65)
På en aggregerad nationell nivå mäter remissen sparkvoten som sparades andel av den disponibla inkomsten. År 2020 var denna andel 11 procent (tjänste och premiepensionssparande exkluderat).
Blickar vi ut till Sveriges europeiska grannar är denna sparkvot relativt hög. I Sverige har mer än hälften av alla personer mellan arton och 29 års ålder ett aktivt bosparande. I genomsnitt rör det sig om ett belopp på 2 000 kr i månaden. (Ibid, s.67). Sett till det inledande exemplet i denna studie skulle en ungdom behöva spara till 559 250 kr som motsvarar (559 250/2000) /12= 23 år) i nominella termer.
Startlånet förväntas ändra förstagångsköparnas attityd gällande skulder och sparande. Detta kan ske på flera olika vis som till exempel personer som inte skulle skuldsätta sig gör det, skuldsättningen
tidigareläggs samt att lånen blir större än vad de behöver vara. De två sistnämnda varken ökar eller förändrar skuldsättningen då många förstagångsköpare tar blancolån för att finansiera startkapitalet.
Därav förblir konsumentskyddet oförändrat.
3.2.3 Effekt på individen
Med hjälp av startlånet kommer den totala sparandetiden att kortas ned med ⅔ (Ibid, s.32). Den primära målgruppen för startlånet är enligt figuren 17 nedan (Ibid, s.310):
Figur 17: Schematisk bild över startlånets primära målgrupp utifrån dess inkomst och ackumulerade sparkapital (SOU 2022:12, s.310)
Individer med lågt eget kapital samt låg inkomst är inte att anse som den primära målgruppen för startlånet. Detta grundar sig återigen i att startlånet är ämnat för de personer som är kreditvärdiga i grunden. De med stort eget kapital och låg inkomst är inte heller i huvudfokus. Denna grupp har som den föregående låg kreditvärdighet och skulle inte kunna klara bankernas “kvar att leva på”-kalkyler (KALP-kalkyl).
Den primära målgruppen skulle vara de som har en hög inkomst men begränsas av den första tröskeln, bolånetaket. Bakgrunden kan vara att man helt enkelt inte har arbetat tillräckligt länge och därmed haft möjligheten att spara till kontantinsatsen.
Den återstående gruppen är de som har stort eget kapital och hög inkomst men ändå väljer att
skuldsätta sig i form av ett startlån. Dessa individer kommer att utnyttja startlånet och medför därav en negativ påverkan. Lånets utformning sätter dock stopp för missbrukning i större utsträckning. Det största hindret är som tidigare nämnt maxbeloppet som uppgår till 250 000 kr eller tio procent av bostadens värde för ett singelhushåll. Detta medför att de som har stort eget kapital respektive hög inkomst inte kommer att kunna använda startlånet för att finansiera bostäder i de högre prisklasserna.
Utöver startlånets utformning träder även den andra tröskeln fram, nämligen det skärpta amorteringskraven. Resultatet blir att en individ som belånar sig för att utnyttja startlånet även kommer amortera två procent endast för belåningsgraden. Utredningen beräknar att enbart det skärpta amorteringskravet kommer dämpa köpkraften med 1,5 procent (Ibid, s.319). Denna ekonomiska inskränkning kommer att lämna sitt avstamp i form av en striktare KALP-kalkyl. Alltså minskas hävstångseffekten. Figur 18 redogör vilken ekonomisk profil som kommer påverkas mest av startlånet:
Figur 18: Känslighetsanalys av förändring av reservationspriser vid startlån (SOU 2022:12, s.320) Slutsatsen är att de som besitter mindre eget kapital än 100 000 kr samt inkomst mellan nivån 260 000 - 999 000 kr kommer att känna en förändring på maximalt tre procent i ökade reservationspriser.
Denna ökning grundar sig i att specifika kundgrupper kommer att få en ökad köpkraft enligt nedan:
De som utan startlån kan betala mer än 4 MKR ökar köpkraften med fyra procent.
De som utan startlån kan betala 3–4 MKR ökar köpkraften med sju procent.
De som utan startlån kan betala 1–2 MKR ökar köpkraften med nio procent.
För de som utan startlån kan betala 1 MKR ökar köpkraften med 24 procent.
Figur 19: Känslighetsanalys för diverse målgrupper. (Ibid, s.321) Konsekvensen blir således att ju lägre prisklass det rör sig om desto mer kommer köpkraften att öka.
Vilket även speglas i tabellen ovan då de är denna kundgrupp som kommer att få den största hävstångseffekten på det egna kapitalet. Flyttkedjorna kommer sedan att plana av.
Sammantaget kommer de ovan nämnda effekterna på individen att speglas i “kvar att leva på”
analysen (KALP-analysen). Det är med hjälp av denna kalkyl kreditgivaren avgör huruvida låntagaren är kreditvärdig. Formeln beskrivs i figur 20:
KALP-kalkyl= Inkomst- kalkylräntekostnad- amorteringsutgift- andra utgifter- övriga levnadskostnader
Figur 20: Kvar att leva på kalkyl (Ibid, s.93)
För att beviljas lån bör det efter KALP-kalkylen finnas ett rimligt mellanrum för levnadskostnader efter att hushållet betalat räntor och amorteringar. Hur påtaglig differensen ska vara varierar mellan banker. Det är således under posten “amorteringsutgift” som amorteringskraven begränsar
hävstångseffekten.
Från bankernas perspektiv blir resultatet att de inte behöver ta höjd med en större procentsats i KALP- kalkylen (Ibid, s. 223). Viktigt att komma ihåg är att kalkylräntan som bankerna begär vanligtvis är högre än vad den faktiska räntan individen får på sitt bolån. Om bara kreditinstitutets ränta hade sänkts med fem procent skulle 21 000 fler unga vuxna kunna ta bolån. (SOU 2022:12, s.96)
3.2.4 Samhällsekonomisk effekt
Remissen till Startlånet hävdar att subventionen på lång sikt medför ökade bygginvesteringar på cirka 5000 nyproducerade bostäder årligen (Ibid, s.32). Eftersom bostadspriserna är som högst i storstäderna bedömer remissförslaget att startlånet i dessa områden ger störst avtryck (Ibid, s.165). Rimligtvis borde detta även medföra att det är i storstäderna som byggtakten kommer öka som mest.
I föregående avsnitt har det redogjorts för förändringar i diverse priskategorier. Genom att vikta de olika grupperna får man den totala förändringen i köpkraften på marknaden. Detta görs genom att multiplicera köpkraften med gruppens storlek. Resultatet blir att det maximalt kommer ske en total prisökning på sju procent (Ibid, s.322). Uttrycket “i värsta fall” används då en allmän prisuppgång går emot syftet med startlånet- att tillåta fler individer träda in på ägandemarknaden.
I dagsläget är det 583 000 förstagångsköpare som klarar bankens kreditprövningar. Remissen antyder att denna siffra kommer öka till 961 000 personer. Det är dock viktigt att komma ihåg att alla dessa individer troligtvis inte kommer att nyttja startlånet. Man beräknar att cirka 20 000 startlån per år kommer att utfärdas (Ibid, s.32). Å andra sidan kommer de som inte utnyttjar startlånet ändå kunna påverka budgivningar, alltså bidrar de till en ökning av reservationspriserna (Ibid, s.300). För staten
blir konsekvensen en ökad utlåning på 7–13 miljarder kronor, där startlånet står för 2-7 miljarder kronor (Ibid, s.32).
Visserligen kommer de mindre lägenheterna påverkas som mest av en ökad köpkraft. Däremot kommer köpkraften i långa loppet fördelas genom flyttkedjor. Då säljare till bostäderna i sin tur kommer investera i nästa bostad.
Den största samhällsekonomiska förändringen kommer att synas vid lanseringen av startlånet. Se figur 21 nedan:
Figur 21: Tidigarelagda köp med startlån (SOU 2022:12, 298)
Efter en tidsperiod på cirka 20 år kommer de potentiella nya köpen som lånet medför att återgått till en vanlig nivå. Bakgrunden till detta är att bostadsköp kommer att tidigareläggas vilket märks tydligast vid starten av processen och är en naturlig följdeffekt av en mindre sparandetid. (Ibid, s.298)
3.3 Ungdomarnas framtidsutsikt
Avsnittet är ämnat för att redogöra för ungdomars ställningstagande på bostadsmarknaden. Detta kapitel belyser vad ungdomar har för ambitioner och tankar kring sin framtida bostad.
3.3.1 Ofrivilligt hemmaboende
Hyresgästföreningen menar att andelen unga hemmaboende har minskat de senaste åren. I åldern 20–
27 år det i dagsläget 238 000 unga vuxna som är hemmaboende (Hyresgästföreningen 2021). Däremot ser man att denna målgrupp ökar i ålder, trenden är att man i större utsträckning väntar med att flytta hemifrån. Av dessa ungdomar som bor hemma har Hyresgästföreningen kartlagt att en majoritet på 84 procent (ca. 199 700 personer) är ofrivilligt hemmaboende.
Lindén (1990, s.20) menar att det existerar fyra restriktioner som påverkar ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden:
• En förändring i bostadsutbudet på bostadsmarknaden kan medföra att det blivit svårare att finna en lägenhet överhuvudtaget
• En förändring på efterfrågesidan, det vill säga fler ungdomar i de aktuella åldersgrupperna kan ha medfört sig att konkurrensen om det bostadsutbud som finns har ökat.
• De ekonomiska förutsättningarna för att klara eget boende har ändrats.
• En attitydförändring kan ha inträffat mot en prioritering av kvarboende i föräldrahemmet.
3.3.2 Ungdomsbarometern- ägandeform
Ungdomsbarometern är en organisations om uteslutet studerar ungdomars beteendemönster. I utförda intervjuer framgår det att totalt 71 procent av de svenska ungdomarna föredrar att äga sitt boende.
Däremot uppger hälften av unga vuxna att det känns omöjligt att få ett förstahandskontrakt och än mindre rimligt att äga sitt boende. (Ungdomsbarometern 2018, s.5)
Således är det mest troligt för ungdomar att söka sig till hyresrätter trots att en klar majoritet har som ambition att äga sitt boende. Anledningen till detta är att ungdomarna anser att de själva inte har tillgång till att finansiera boende men tillräckligt för att bo i hyresrätt. Nedan sammanfattas
nyckelorden för hyresrätt respektive bostadsrätt. “Ett nyckelord” är i denna bemärkelse det vanligast förekommande begreppet när ungdomar tänker på boendeformerna.
Nyckelord för att bo i hyresrätt
Första lägenhet Billigt
Figur 22: Nyckelord för hyresrätt
“Jag skulle ej vilja bo i hus så då får det bli lägenhet. Och att det blir hyresrätt är för jag inte vill ta ett stort lån för att köpa lägenhet” (Ibid, s.8)
Resonemanget till varför bostadsrätten ses som ett lämpligt boende är för att det är en investering och säkerhet. Dessutom finns det ett stort värde att själv kunna förfoga över sitt boende.
Nyckelord för att bo i bostadsrätt Möjlighet att bestämma Kontantinsats
Figur 23: Nyckelord för bostadsrätt
“Det är en investering för mig samt en säkerhet av något slag” samt “bästa alternativet, man är inte beroende av en hyresvärd utan kan bestämma själv” (Ibid, s.11)
Trenden att äga sitt boende tycks inte ändras i framtiden. På frågan “hur tror du att du bor när du är 35 år?” svarade år 2000 sexton procent bostadsrätt. Den siffran ökade till 26 procent 2018. (Ibid)
Från ungdomsbarometern går det alltså tydligt att utläsa att den svenska ungdomen har en klar bild kring ägandeformen av sitt första boende. Dessa resonemang går i linje med 1990-års utredning om bostadskarriären. Där framgår att hyresrättens brist på självförvaltning, inflytande och egenkontroll är stora nackdelar med ägandeformen (Finansdepartementet 1990, s.67). Trots detta såg man redan på 1980-talet att andrahandsmarknaden bland ungdomar ökade drastiskt. Detta eftersom det är en vanlig
