D e l å r s r a p p o r t
1 juni 2012 - 30 september 2012
London 29 oktober 2012
The Redab Times
106 Hind Grove, SÅLD!
Alla lägenheter i Commercial Road projektet, UTHYRDA!
Restaurangen i Commercial Road projektet, UTHYRD!
Refinansiering i Kilburn,
FIXAD!
Redab Properties Plc
Några ord från Verkställande Direktören C-G Pettersson om delårssiffrorna och händelser
under perioden.
Från den 1 juni 2012 har ett antal aktiviteter lösts med positivt
resultat.
Försäljningen av 106 Hind Grove är genomförd och £221,831.89 har överförts till Redabs bankkonto.
18 lägenheter på 657-663 Commercial Road har hyrts ut till företaget Max Apartments (lägenhetshotell). Hyresavtalet tecknades den 9 oktober 2012.
Hyresperioden löper över tre år, med en överenskommen hyra på £334,400 per år som höjs med 3 procent var 12:e månad. Någon hyresfri period ges ej.
Restaurangen på 663 Commercial Road har nu hyrts ut till en privatperson.
Hyresavtalet tecknades den 23 oktober 2012. Hyresperioden löper över 15 år, med en överenskommen hyra på £25,000 per år och hyresomförhandling vart femte år. En hyresfri period på sex månader ges.
När nu dessa två uthyrningar är på plats kommer Peter Dewar, Crossland Otter Hunt, att påbörja marknadsföringen för att sälja fastigheten med ett begärt pris överstigande £6 milj. En av de största nationella fastighetsmäklarföretagen rekommenderar att vi begär ett pris på £6 milj för de 18 lägenheterna.
United Trust Bank Ltd har beviljat Redab ett 15 månader långt lån som ska
användas till refinansiering av lånet i Kilburn och att påbörja byggandet av de fem
nya lägenheterna där.
Fastighetsmarknaden i London
Under sommaren började en viss ljusning kunna skönjas på den brittiska ekonomi-himlen.
Ett antal välkända affärsmän har presenterat sin syn på framtiden, vilken andas försiktig optimism.
Turism: Juli -5%
Konstruktion infrastruktur: +38%
jämfört med föregående år Export: +2,7% jämfört med föregående år
Detaljhandeln: +0,9% jämfört med föregående år
Huspriser: England +2,4%
Arbetslöshet: 2,590,000, en
nedgång med 7,000 under kvartal 2 Produktivitet: 15% under resten av EU-länderna
Belåning: 48,913 beviljade lån under augusti 2012, den lägsta siffran på 20 år.
För tillfället har 8,6 milj husägare inga lån, vilket beräknas öka till 9,5 milj år 2015. 9,75 milj husägare har lån. En siffra som beräknas sjunka till 9,3 milj år 2015, vilket innebär att 50,5 procent av alla husägare kommer att vara utan lån.
The Mail on Sunday, 23 september 2012 The Daily Mail, 22 september 2012
Fastighetsmarknaden i London
Lägenhetshyrorna i London slår “all time high” efter att ha ökat med 4,9 procent jämfört med i augusti 2011. Bristen på bostäder i London är fortfarande väldigt stor.
The Evening Standard, 21 september 2012
Fastighetsmarknaden i London
Statistik som saxats ur GLA London Economy Today, september 2012
Presentation av nuvarande investering
Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd
Finansieringen av de fem nya lägenheterna i Kilburn var klar i början av oktober 2012. United Trust Bank Ltd ger Redab ett lån på 15 månader.
Samma bank var inblandad i finansieringen av projektet 7-9 Bream’s Buildings 1998-2000.
Arbetet med projektets utformning och design påbörjades den 26 oktober 2012. Målsättningen är att starta byggprocessen första veckan i januari 2013 och slutföra projektet den 14 oktober 2013.
Det svåraste beslutet återstår att ta; det är att bestämma försäljningspris. Efter finanskrisen då inga pengar fanns att tillgå, saknas c:a 200,000 bostäder. Då befolkningstillväxten beräknas öka markant under de närmaste åren kommer bristen på bostäder att vara ett problem som är svårt att lösa.
Prisökningar i centrala London på bostäder i bästa läge har satt press på områden i utkanten av stan´ som t ex Kilburn så att priserna även där rör sig uppåt. En bild som presenterades vid bolagsstämman visar hur trycket har ökat på områden där lägre priser råder. En liknande utveckling sker på Finchley Road där
www.westheathplace.com har sålt bra, till priser på i genomsnitt £759/sqft.
Vår värdering i maj 2012 presenterade ett värde om £2,430,000, vilket motsvarar £430/sqft. I området kring Bond Street beläget endast sex tunnelbanestopp ifrån Kilburn (c:a 10 min) längs Jubilee Line där tunnelbanetågen går var 3-4 minut, ligger priserna på £4,000/sqft.
The Daily Mail, 29 september 2012
Presentation av nuvarande investering
Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd, forts.
Finchley Road-projektet som ligger i ett område med företrädesvis bostäder, utan någon central affärsgata (high street) och med tunnelbanan på långt gångavstånd, har uppnått
£759/sqft.
Kalkylen för utvecklingen av vårt 5,650 sqf projekt kommer inte att förändras mycket vare sig vi försöker på £430/sqft eller £600/sqft.
£600/sqft innebär ett pris på £650,000 för en lägenhet med tre sovrum och tillgång till pool och parkering på gården. Det finns dessutom tillgång till en välskött trädgård samt en takterass högst upp. Samtliga lägenheter kommer att ha balkong.
£700/sqft innebär ett pris på £790,000 per lägenhet med tre sovrum.
Prisnivån måste beslutas nu inför sommaren 2013. Prisutvecklingen beror på det allmänna pristrycket i centrala London, vilket beräknas öka.
Kilburn
Our main target market for sales is Nigeria
£2000/sqft
£3750/sqft
£5000/sqft
£3000/sqft
£1000/sqft
£1250/sqft
£1525/sqft
£700/sqft
?
Presentation av nuvarande investering
Fastighetsportföljen i östra London, Redab Residential Ltd
106 Hind Grove såldes den 21 september 2012, och försäljningssumman finns nu inne på Redabs bankkonto. Målsättningen är att alla lägenheter ska vara sålda till nästa sommar.
Fastighetsadress Hyresintäkt
£
13 Theseus House £16,619
112 Rounton Road £13,200
53 Ricardo Street £13,200
21 Portree Street £13,800
30 Paris House £13,200
77 Fairfoot Road £13,200
40 Purley House £9,600
Årsintäkt £92,819
Presentation av nuvarande investering
657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd
Dockland Light Railway (DLR) och tågstationen på stambanan
657-663 Commercial Road
Korridor, plan 1 Lägenhet 11, innan väggarna har satts upp
Presentation av nuvarande investering
Lägenhet 15 Lägenhet 14, innan fasad och mel-
lanväggar är på plats
Lägenhet 5, innan rumsindelning skett
Lägenhet 1, klar för uppsättning av gipsskivor och därefter målning
657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd, forts.
Utveckling av substansvärdet
Substansvärde (Net Asset Value = NAV)
Värde per aktie
31 maj2011
31 maj 2012
30 september 2012
Substansvärde £3,480,485 £4,087,926 £4,282,378
Per aktie: 8,178,138 42,56 pence
Per aktie: 9,018,201 45,30 pence 47,48 pence
(+4,8%)
Nyemission / Konvertering (omvandling) av lån
Per den 26 oktober 2012 har vi fått in 35 svar av vilka
£72,264 subordinated loans kommer att konverteras/omvandlas till 49 nya unitar,
£177,257 subordinated loans kommer att ligga kvar oförändrade, 26 nya unitar har tecknats (£37,700).
Utveckling av substansvärdet per aktie 30 september 2012
Kapitalstruktur 30 september 2012
0 5,000,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 30,000,000
Reserves excl minorities
Prepaid & Reserved Costs
Defferred Tax Loan from shareholders Loan from Banks Debentures
Loan from Partners Share Capital Bonus Issue Capital
Finansiering
Likvida medel 30 september 2012 £758,548
Externa lån 30 september 2012
Privatlån £230,000
Kilburn
Bristol & West Property Finance
(£150,000 av lånet sitter på ett spärrat konto som£875,000
Totalt externa lån £1,105,000
Lån 30 september 2012
Lån med vinstandel (Debenture) - Redab Residential Ltd att återbetalas
tidigt 2012 £161,285
Övriga aktieägare - Reverslån £1,412,280
T. Ljungberg B.V. - Reverslån £309,223
T. Ljungberg B.V. - Lån med vinstandel i Redab Residential Ltd £373,119
Totalt lån £2,255,907
Totalt alla lån £3,360,907
Bokfört värde / marknadsvärde
Kilburn
(inklusive uppskrivning £100,000 för erhållet bygglov)£3,012,779
Redab Residential Ltd - östra London £1,436,500
Redab Commercial Ltd - Commercial Road £2,960,302
Totalt bokfört värde / marknadsvärde plus likvida medel
30 september 2012 £8,168,129
Aktiekapitalets utveckling
30 september 2012 i £ (Pund Sterling)
Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Företagets revisor
År Ändringar Antal
utgivna aktier
Ökning av aktie- kapitalet
Totalt antal aktier
Totalt aktiekapital
1994 Bolaget bildas 100 100
1995 Fondemission 49,900 49,900 50,000 50,000
1996 Fondemission 1:1 50,000 50,000 100,000 100,000
1997 Fondemission 1:2 50,000 50,000 150,000 150,000
1998 Fondemission 3:2 225,000 225,000 375,000 375,000
1998 Fondemission 1:3 125,000 125,000 500,000 500,000
1998 Fondemission 1:2 250,000 250,000 750,000 750,000
1999 Fondemission - aktier istället för rta 6,674 6,674 756,674 756,674
1999 Fondemission 2:5 302,669 302,669 1,059,343 1,059,343
1999 Fondemission 1:3 353,114 353,114 1,412,457 1,412,457
1999 Fondemission - aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 1,427,708 1999 Nyemission - omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499,913
2000 Nyemission 122,651 122,651 1,622,564 1,622,564
2000 Nyemission 388,871 388,871 2,011,435 2,011,435
2000 Fondemission 4:9 893,971 893,971 2,905,406 2,905,406
2000 Fondemission - aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947,182
2001 Fondemission 1:3 982,394 982,394 3,929,576 3,929,576
2001 Fondemission - aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992,872
2002 Återköp av aktier - 75,850 - 75,850 3,917,022 3,917,022
2002 Fondemission - aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951,896
2002 Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958,535
2004 Fondemission - aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010,075
2004 Återköp av aktier - 322 - 322 4,009,753 4,009,753
2004 Fondemission 1:6 668,345 668,345 4,678,098 4,678,098
2005 Fondemission - aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732,665 2005 Nyemission - omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829,559 2006 Fondemission - aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888,622 2007 Fondemission - aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938,119
2007 Fondemission 1:4 1,234,449 1,234,449 6,172,568 6,172,568
2007 Fondemission 1:4 1,543,142 1,543,142 7,715,710 7,715,710
2007 Återköp av aktier - 10,140 - 10,140 7,705,570 7,705,570
2008 Fondemission - aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766,093 2008 Återköp av aktier - Netto - 138,068 - 138,068 7,628,025 7,628,025 2011 Reduktion av nominellt värde från
£1 till 30 pence per aktie
2,288,407
2011 Nyemission 1,381,268 414,381 9,009,293 2,702,788
2012 Nyemission 8,908 2,672 9,018,201 2,705,460
Resultat- och Balansräkningar
30 september 2012 i £ (Pund Sterling)
Resultaträkning Koncernen
31/05 2009
31/05 2010
31/05 2011
31/05 2012
30/09 2012
Kostnader - 932,592 - 710,907 - 3,416,668 - 1,842,698 - 352,932
Intäkter 890,225 923,701 2,702,842 2,239,707 317,207
Resultat för
Finansiella Int & Kostn - 42,367 212,794 - 713,826 397,009 - 35,725
Finansiella Int & Kostn - 598,635 - 549,433 - 424,780 - 261,844 - 72,483
Resultat före skatt - 641,002 - 336,639 - 1,138,606 135,165 - 108,208
Skatt 1,372 246,183 -28,176 0 0
Resultat efter skatt - 639,630 - 90,456 - 1,166,782 135,165 - 108,208
Balansräkning Koncernen
31/05 2009
31/05 2010
31/05 2011
31/05 2012
30/09 2012 Fastigheter inkl
fastighetstillbehör 18,667,793 20,307,872 8,081,317 6,401,110 7,120,050
Fordringar 1,220,168 829,310 147,146 263,993 289,531
Bank 2,518,255 911,065 323,481 1,113,843 758,548
Summa Tillgångar 22,406,216 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,168,129
Kortfristiga skulder 1,245,779 1,108,094 621,550 316,329 506,844
Skatt 0 0 0 0 0
Lån från aktieägare 1,134,767 1,330,445 1,684,648 1,728,753 1,721,503
Lån från partners 3,562,483 4,347,383 438,903 373,119 373,119
Lån med Vinstandel 923,381 923,381 625,646 167,819 161,285
Banklån 10,130,000 9,690,000 1,630,000 1,105,000 1,105,000
Aktiekapital 7,628,025 7,628,025 2,453,441 2,705,460 2,705,460
Reserver - 2,156,985 - 2,653,835 1,027,044 1,382,466 1,576,918
Latent skatt 0 0 0 0 0
Minoritetsägarnas intresse i
dotterbolag - 61,234 - 325,246 70,712 0 18,000
Summa skulder och
Eget Kapital 22,406,216 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,168,129
Detta är Redab Properties Plc
Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0)20-7730 0213 Fax: +44 (0)20-7730 0227
Email: info@redab.com www.redabproperties.com
Registered in England No. 2866340 REDAB Properties Plc Group VAT Registration No. 672 1658 25 Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England
Redab Properties Plc bildades den 27 oktober 1993. Verksamheten
inleddes den 14 februari 1994.
Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin
verksamhet den 3 december 1984.
Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25 procent. Dessutom har fem utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67 procent.
Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningar ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år.
Redab Properties Plc har för närvarande 311 aktieägare (26 oktober 2012).
Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga handlingar är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales.
Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen 2008-2011 och förlorade c:a 60 procent av sitt substansvärde (från £8,2 milj till £3,15 milj). Efter nystarten i mars 2011 har en del av substansvärdet redan återskapats; den 31 maj 2012 passerades £4 milj.
För att bli aktieägare i Properties Plc vänligen kontakta VD för ytterligare information.
