• No results found

12.2. Bilaga. PM om förutsättningarna för att öka mångfalden av hyresrättsvärdar i Sollentuna kommun

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "12.2. Bilaga. PM om förutsättningarna för att öka mångfalden av hyresrättsvärdar i Sollentuna kommun"

Copied!
7
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet

Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna

Dnr 2015/0209 KS-1 Diariekod: 256

Förutsättningarna för att öka mångfalden av hyresrättsvärdar i Sollentuna kommun

Sammanfattning

I anslutning till budget 2016 gavs kommunledningskontoret i uppdrag att utifrån en nulägesanalys sammanställa och utvärdera möjliga strategier för att öka mångfalden av hyresvärdar i Sollentuna kommun. Kommunlednings- kontoret ska dessutom, i samarbete med AB Sollentunahem, undersöka möjligheterna för bolaget att bygga bostadsrätter för att underlätta finansiering av byggandet av hyresrätter.

De senaste årens bostadsbyggande inom kommunen innehåller ett antal exempel på privata aktörer som uppfört eller uppför bostäder som upplåts med hyresrätt. Detta visar att det finns förutsättningar för att öka

mångfalden av hyresträttsvärdar. För att ytterligare stimulera utvecklingen mot fler hyresrättsvärdar kan följande åtgärder vidtas:

• Upprätta en plan för kommande markanvisningar och upplåtelser av kommunal mark med krav på att de bostäder som uppförs upplåts med hyresrätt. Upplåtelsen av marken kan ske med såväl äganderätt som tomträtt.

• Identifiera delar AB Sollentunahems bostadsbestånd som kan vara lämpliga att avyttra till privata ägare, som är beredda att långsiktigt fortsätta upplåta lägenheterna med hyresrätt.

• Fortsätta detaljplaneläggningen för bostäder i attraktiva lägen för att möjliggöra en hög bostadsproduktion inom kommunen.

• Upprätta en kommunikationsplan för att sprida kunskap bland potentiella byggherrar om kommunens ambition att öka mångfalden av hyresvärdar inom kommunen.

Möjligheten för AB Sollentunahem att uppföra bostäder som upplåts med bostadsrätt är begränsade av såväl legala som ekonomiska skäl. Bolaget är däremot öppet för att uppföra ägarlägenheter.

Bakgrund/uppdrag

I anslutning till budget 2016 gavs kommunledningskontoret i uppdrag att utifrån en nulägesanalys sammanställa och utvärdera möjliga strategier för att öka mångfalden av hyresvärdar i Sollentuna kommun. I analysen ska ingå att värdera hur markanvisningspolicyn kan användas och hur den i så fall behöver utvecklas.

(2)

PM

2016-03-17

Dnr 2015/0209 KS-1 2015/0236 KS-3 Sidan 2 av 7

I uppdraget ingår också att särskilt titta på möjligheterna att stimulera mindre fastighetsbolag/hyresvärdar att etablera sig i Sollentuna.

Kommunledningskontoret ska dessutom, i samarbete med

AB Sollentunahem, undersöka möjligheterna för bolaget att bygga bostadsrätter för att underlätta finansiering av byggandet av hyresrätter.

De åtgärder som tas upp denna promemoria har bland annat beröringspunkter med stadsbyggnadsnämndens uppdrag till

kommunledningskontoret att se över markanvisningspolicyn och uppdraget om en modell för offensiv markhantering för kommunkoncernens

fastighetstillgångar. Det senare uppdraget har följts av kommunstyrelsens beslut 2015-12-07, § 243, att uppdra till kommunledningskontoret att bland annat utreda möjliga bostadsförsäljningar från kommunen, alternativ för att möta ökat behov av vård- och omsorgsboenden och möjliga markbyten.

Med hänsyn till att beröringspunkterna med dessa uppdrag är omfattande bör ett ställningstagande till de åtgärder som tas upp i bifogade promemoria sättas in i och behandlas i ett bredare sammanhang, som beaktar syftet med de övriga uppdragen.

Nulägesanalys

Antalet hyreslägenheter och hyresvärdar har förändrats över tiden.

AB Sollentunahems bestånd omfattade 7 457 lägenheter inklusive blockuthyrda år 2006 för att år 2014 ha minskat till 6 134 lägenheter.

Lägenhetsbestånd enligt AB Sollentunahems årsredovisningar 2006-2014.

Det innebär en minskning med 1 323 lägenheter. Minskningen förklaras av att 1 475 lägenheter ombildats till bostadsrätter, 404 sålts till Wallenstam samtidigt som 556 nya hyreslägenheter producerats. Denna förändring innebär inte endast att AB Sollentunahems andel av kommunens lägenheter i flerbostadshus har minskat. Den innebär även att AB Sollentunahems andel av beståndet av hyreslägenheter har minskat. Enligt SCB:s statistik har det totala antalet lägenheter upplåtna med hyresrätt inom kommunen minskat från 8 356 år 2006 till 7 667 år 2009, vilket bör innebära att AB Sollentunahems andel av hyresbeståndet inom kommunen under denna

0 2000 4000 6000 8000

Lägenhetsbestånd 2006 - 2014

(3)

period minskat från 89,2 % till 82,5 %. 2010 ändrade SCB definitionen av hyresrätter i sin statistik på ett sätt som försvårar jämförelser med

AB Sollentunahems siffror och SCB:s egna värden före 2010. De 404 lägenheter som AB Sollentunahem 2010 sålde till Wallenstam bör

emellertid innebära att Sollentunahems andel av hyresbeståndet minskade till cirka 77,5 %.

Utvecklingstrend

Under perioden 2015-2016 är prognosen att privata värdar

(Magnolia/Aberdeen och GreenDoor) kommer att färdigställa sammanlagt cirka 400 lägenheter samtidigt som AB Sollentunahem beräknas färdigställa 120 lägenheter. Med hänsyn till att AB Sollentunahem även producerat lägenheter under perioden 2010-2014 minskar AB Sollentunahems andel av hyresbeståndet till knappt 75 % 2016.

Boverket har publicerat en rapport med titeln Regionala skillnader i bostadssektorn (Rapport 2014:2), som bland annat beskriver utvecklingen fördelat på olika upplåtelseformer liksom på privata och allmännyttiga ägare av flerbostadshus.1

Av rapporten framgår att de privata ägarnas andel av flerbostadshus med lägenheter upplåtna med hyresrätt i Storstockholm minskade i förhållande till de allmännyttigt ägda fram till 1990 för att därefter öka fram till 2010.

Utveckling enligt Boverkets rapport 2014:2, sid 33:

1 http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2014/regionala-skillnader-i- bostadssektorn.pdf

(4)

PM

2016-03-17

Dnr 2015/0209 KS-1 2015/0236 KS-3 Sidan 4 av 7

Av tabellen ovan framgår att under 2011 och 2012 stod de privata värdarna av hyresrätter för en större andel av nyproduktionen än de allmännyttiga bolagen i Storstockholm. Utvecklingen i Sollentuna följer denna trend.

Att stadsbyggnadsavdelningen på senare år fått flera förfrågningar från privata aktörer, som är intresserade av att bygga hyresrätter i flerbostadshus, tyder på att den privata andelen av produktionen av hyresrätter kan komma att fortsätta vara högre än AB Sollentunahems andel av det befintliga hyresbeståndet i kommunen.

Markanvisningspolicyn

Den gällande markanvisningspolicyn från 2012 har som en av fem punkter att skapa variation. Med detta avses förutsättningar för variation vad gäller bland annat upplåtelseformer, arkitektur och markanvändning. Detta är en formulering som stöder ambitionen att öka mångfalden av hyresvärdar i kommunen.

Policyn innehåller även en punkt om att eftersträva konkurrensutsättning.

Utvärderingskriterierna är inte låsta i policyn och kan således skilja sig åt mellan olika anvisningar. Det viktiga är att förutsättningarna är klara för alla anbudslämnare vid varje aktuell markanvisning. Punkten om att eftersträva konkurrensutsättning utesluter inte direktanvisningar i vissa fall.

2015-05-06, § 61, gav stadsbyggnadsnämnden kommunledningskontoret i uppdrag att se över policyn och föreslå de justeringar av den eller dess tillämpning som erfarenheterna av den motiverar. Detta uppdrag tangerar således uppdraget att öka mångfalden av hyresrättsvärdar i Sollentuna kommun.

Med markanvisning avses att avtala med en potentiell byggherre om framtida försäljning av mark, dvs. markanvisningsavtal. Principerna i markanvisningspolicyn har dock främst använts i situationer där detaljplanerna varit klara och direkt resulterat i marköverlåtelser. Att utnyttja konkurrensmedlet vid överlåtelse av mark gjordes även innan markanvisningspolicyn beslutades.

2006 begärde kommunen in anbud för försäljning av fastigheterna

Trumman 4 och 7, strax söder om Stinsen. Förutsättningen var bland annat att bostäder skulle uppföras som upplåts med hyresrätt.

Utvärderingskriterierna inbegrep vid sidan av pris gestaltning.

ByggVesta AB vann anbudstävlingen och 38 hyreslägenheterna blev inflyttningsklara 2009.

2014 uppläts mark väster om Attunda Tingsrätt inom kvarteret Tabellen med tomträtt för studentbostäder efter en anbudstävling. Dessa bostäder som uppförs av GreenDoor blev inflyttningsklara under december 2015. Anbudet var det bästa vad avser såväl pris som gestaltning, av de sju anbud som utvärderades.

(5)

Med hänsyn till att det uppenbarligen finns flera aktörer som är intresserade av att uppföra bostäder som upplåts med hyresrätt är inte en

konkurrensutsättning något hinder för att få fler hyresrättsvärdar i kommunen.

Slutsatsen är att det snarare är tillämpningen av markanvisningspolicyns principer som är avgörande för om en mångfald av hyresrättsvärdar ska öka än markanvisningens principer i sig. Det naturliga komplementet till

markanvisningspolicyn är en långsiktig plan över kommande

markanvisnings- och markförsäljningstillfällen. På så sätt tydliggörs kommunens ambitioner för bland annat olika intressenter.

Vägar för att öka mångfalden av hyresvärdar

Tre vägar för att öka mångfalden av hyresvärdar kan urskiljas.

1. Utnyttja möjligheten att styra upplåtelseformen av lägenheter vid överlåtelse av kommunal mark, oavsett om den upplåts med äganderätt eller tomträtt.

2. Sollentunahem säljer delar av sitt bestånd till privata hyresvärdar.

3. Detaljplaner utformas som möjliggör attraktiva bostäder (oavsett om de upplåts med hyresrätt eller inte).

1. Utnyttja möjligheten att styra upplåtelseformen vid överlåtelse av kommunal mark

De två exemplen inom kvarteret Trumman och Tabellen visar att det finns privata intressenter som är beredda att uppföra flerbostadshus med

lägenheter som upplåts med hyresrätt parat med en betalningsvilja för marken och att uppföra byggnader med god arkitektur. Men det är svårt att långsiktigt säkerställa att de förblir upplåtna med hyresrätt. Upplåts marken med tomträtt kan risken för att upplåtelseformen ändras reduceras.

2. AB Sollentunahem säljer delar av sitt bestånd till privata hyresvärdar

2010 sålde AB Sollentunahem drygt 400 lägenheter inom kvarteret

Traktören i västra Tureberg till Wallenstam, som 2014 sålde dem vidare till Graflunds Byggnads AB. Detta visar att det finns intressenter för

bostadsbebyggelse med hyreslägenheter. I vilken omfattning det finns ytterligare lämpliga försäljningsobjekt inom AB Sollentunahem behöver undersökas särskilt. Det behöver även tas hänsyn till hur stort

AB Sollentunahems bestånd av hyreslägenheter bör vara långsiktigt och i vilken omfattning bolagets nyproduktion bör ha.

3. Detaljplaner utformas som möjliggör attraktiva bostäder

Inom kvarteret Traversen utmed Turebergs allé förvärvade Aberdeen Residential Holding AB 2013 genom Magnolia mark av en privat fastighetsägare för att uppföra ett flerbostadshuskvarter med

hyreslägenheter. Den detaljplan som gäller för den berörda delen av kvarteret Traversen innefattar fler kvarter av likartad karaktär där

(6)

PM

2016-03-17

Dnr 2015/0209 KS-1 2015/0236 KS-3 Sidan 6 av 7

lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Det innebär att detaljplanens utformning knappast förklarar vilken upplåtelseform lägenheterna i flerbostadshusen får. Mer avgörande är att planen generellt möjliggör lämpliga och attraktiva bostäder. Det är inte heller möjligt att formellt styra upplåtelseformen i en detaljplan.

En annan faktor som kan påverka möjligheten att få bostadshus med hyreslägenheter förverkligade är hur stora fastigheter som kan bildas. I den markanvisningsstrategi som tagits fram för genomförandet inom

exploateringsområdet Väsjön begränsas varje fastighets/lotts storlek kraftigt för att få en stor mängd olika byggherrar. Synen på fastigheternas/lotternas storlek varierar mellan olika byggherrar. Därför kan det antas att stoleken på fastigheterna/lotterna påverkar vilka byggherrar som är intresserade. Om byggherrar som är intresserade av att uppföra hyreslägenheter har andra preferenser än övriga byggherrar har stasbyggnadsavdelningen inte kunskap om. Däremot har det framkommit i olika sammanhang att förvaltningen av bostadshus med hyresrätter blir mer rationell och ekonomiskt fördelaktig med ökad mängd hyreslägenheter. Det handlar då inte om varje byggnads eller fastighets storlek, utan snarare om den totala mängden lägenheter som förvaltas, förutsatt de inte är spridda över ett för stort område.

Exploateringsavtal

Exploateringsavtal upprättas med privata fastighetsägare för att reglera genomförandet av en detaljplan. Sådana avtal kan inte ställa krav som rör upplåtelseformen som de bostäder som uppförs ska ha. Exploateringsavtalen är därför inte mer användbara än detaljplaner för att stimulera att fler

hyresrättsvärdar etablerar sig i Sollentuna. Av detta skäl är inte exploateringsavtal en del av en möjlig strategi.

Stimulera mindre fastighetsbolag/hyresvärdar att etablera sig i Sollentuna

Att upprätta en kommunikationsplan bör vara ett första steg för att stimulera fler potentiella hyresvärdar att etablera sig inom kommunen.

Kommunikationsplanen bör innehålla aktiviteter så som särskilda

informationsmöten med företag som äger och bygger bostäder som upplåts med hyresrätt. Det fordrar att det finns en strategi i övrigt för att möjliggöra bostadsprojekt där lägenheterna upplåts med hyresrätt. Att kunna peka på mark som kommunen avser att upplåta för bostadsbebyggelse med hyresrätt är viktigt.

Förslag till strategi för att öka mångfalden av hyresrättsvärdar i Sollentuna kommun

För att uppnå en eftersträvad mångfald av hyresrättsvärdar i Sollentuna kommun kan följande åtgärder vidtas.

• Upprätta en plan för kommande markanvisningar och upplåtelser av kommunal mark med krav på att de bostäder som uppförs upplåts

(7)

med hyresrätt. Upplåtelsen av marken kan ske med såväl äganderätt som tomträtt.

• Identifiera delar AB Sollentunahems bostadsbestånd som kan vara lämpliga att avyttra till privata ägare, som är beredda att långsiktigt fortsätta upplåta lägenheterna med hyresrätt.

• Fortsätta detaljplaneläggningen för bostäder i attraktiva lägen för att möjliggöra en hög bostadsproduktion inom kommunen.

• Upprätta en kommunikationsplan för att sprida kunskap bland potentiella byggherrar om kommunens ambition att öka mångfalden av hyresvärdar inom kommunen

Möjligheten för AB Sollentunahem att bygga bostadsrätter Historiskt har AB Sollentunahem byggt bostäder för att upplåtas med bostadsrätt. Det gäller bland annat under 60-talet inom Edsberg, 70-talet brf Töjnan utmed Malmvägen och 80-talet Rotsunda Gård. På senare tid har det inte förekommit. Däremot har det skett ombildningar till bostadsrätts-

föreningar från hyresrätt.

Enligt bedömningar av tjänstemän på Sveriges kommuner och landsting (SKL) riskerar AB Sollentunahem att förlora sin status som allmännyttigt bostadsföretag om de i större omfattning uppför bostäder som upplåts med bostadsrätt. Handlar det om enstaka byggnader påverkar det inte bolagets status som allmännyttigt. Om syftet med att bygga bostadsrätter är att få till stånd en blandning av upplåtelseformer så kan det vara förenligt med lagstiftningen. Hur stor risken är att AB Sollentunahem förlorar statusen som ett allmännyttigt bostadsföretag om de uppför bostadsrätter påverkas av omfattning och eventuellt syftet.

AB Sollentunahem bedömer att förutsättningarna förändrats sedan de epoker de tidigare uppfört bostadsrätter. En viktig skillnad är att reglerna kring moms ändrats. Ändringen innebär att AB Sollentunahem kan få en entreprenörsroll vid försäljning av nyproducerade bostadsrättslägenheter som innebär att bolaget kan bli skatteskyldigt för omvänd moms för dess hela verksamhet. En sådan utökad momshantering skulle fordra att bolagets ekonomiadministration förstärks. AB Sollentunahems tjänstemäns slutsats är att det inte är en gynnsam affär för bolaget att bygga bostäder som upplåts med bostadsrätt. Däremot är de öppna för att bygga ägarlägenheter som inledningsvis hyrs ut men som senarer kan säljas till de enskilda hyresgäster som är intresserade.

Medverkande tjänstemän

Detta PM har tagits fram, efter underhandsavstämningar med bland annat Ingegärd Bornelind, kommunledningskontoret, och Ulf Wedlund,

AB Sollentunahem, av Lars Keski-Seppälä, kommunledningskontoret.

References

Related documents

Alexander Wendt (M) har i en interpellation daterad 18-01-18 ställt frågor till landstingsråd Christel Friskopp (S) angående införande av Avancerad sjukvård i hemmet (ASIH)..

• Aktörer som erhåller stöd från kommunen systematiskt ska: Identifiera målgrupper, förankra uppdraget och involvera målgrupperna i planeringen av aktiviteter som syftar till

Vi kan dock inte generalisera utifrån våra resultat då vi även finner flera gemensamma nämnare som skulle kunna ligga till grund för deras avvikande åsikter i undersökningen.

Uppfattningen upplevs finnas i hela gruppen och ger ytterligare indikation på att en gemensam öppen inställning till olikheter i gruppen finns, som vidare kan tolkas

Analys från temat Organiserade arbetsmodeller som synliggör mångfalden påvisar utifrån ett interkulturellt förhållningssätt att respondenterna dokumenterar och analyserar

vetenskapligt förhållningssätt i hög eller mycket hög grad, samt att det funnits en röd tråd från lärandemål till examination!. Alla upplever att de uppnått

Med mångfalden i journalisternas sociala sammansättning avses för det första hur stor spridning det finns i journalistkåren i fråga om kön, ålder och utbildning och för det

Hans Namrous och hans pappa Jan är med i egenskap av att de är personer med annan etnisk tillhörighet vilket gör att villkoret för deras medverkan inte är samma som för de