Årsredovisning 2002

(1)

(2)

Innehåll

BOLAGSSTÄMMA

Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum tors- dagen den 20 mars 2003 klockan 17.00 i Stenhammar- salen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg.

För ytterligare information se sista uppslaget.

Butik

Kontor

Lager

1

Castellum 2002

2

VDs kommentar

4

Verksamhet

11

Fastighetsbestånd

14

Storgöteborg

18

Öresundsområdet

22

Storstockholm

26

Västra Småland

30

Mälardalen

34

Projekt och byggrätter

40

Värderingsmodell

41

Värdering och beräkning av substansvärde

44

Ansvarsfullt företagande

50

Styrelse, företagsledning och revisorer

53

Castellumaktien

58

Ekonomisk översikt

67

Möjligheter och risker

68

Nyckeltal och flerårsöversikt

70

Resultaträkning

71

Balansräkning

72

Förändring av eget kapital

73

Kassaflödesanalys

74

Nothänvisningar och Redovisningsprinciper

78

Förslag till vinstdisposition

79

Revisionsberättelse

80

Fastighetsbeståndet i sammandrag

82

Fastighetsförteckning

100

Sålda fastigheter under 2002

101

Definitioner Adresser

Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4–69 samt sidan 78.

(3)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 1 fastighetsbolagen i Sverige. Fastighets-

beståndet består främst av kommersiella lokaler i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen.

Inom respektive region har valts mark- nadsområden och delmarknader där till- räcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag som är verksamma under egna namn/identiteter med stor tillgäng- lighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som sina främsta ledstjärnor.

förelsestörande poster uppgick till 873 Mkr.

Resultatet exklusive jämförelsestörande poster och efter avdrag för schablonskatt uppgick till 495 Mkr, motsvarande 12,07 kronor per aktie – en ökning med 21 % jämfört med föregående år.

Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 16 % till 12,39 kronor.

Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 183 kronor.

Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor per aktie.

DATA PER AKTIE

Kronor 2002 2001 2000 1999 1998 1997

Förvaltningsresultat 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74

Förändring +16% +24% +24% +26% +16%

Kassaflöde förvaltning 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30

Förändring +14% +24% +23% +22% +13%

Resultatet exkl. jämförelse- störande poster efter avdrag

för schablonskatt 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34

Förändring +21% +19% +28% +25% +21%

Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75

Förändring +15% +18% +22% +29% +27%

(4)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2

2

VDs kommentar

Det gamla året

Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och skatt, uppgick till 508 miljoner kronor, innebärande 12,39 kronor per aktie, vilket är en förbättring med 16 procent jämfört mot föregående år. Förbättring har upp- nåtts genom ökade hyresintäkter, men resultatet har också påverkats positivt av såväl genomförda förvärv som investeringar i befintliga fastigheter.

Hyresmarknaden

Efterfrågan under året var generellt sett stabil med undantag för Storstockholm där framför allt IT, telekom och finanssektorerna genomgått stora för- ändringar. Övriga regioner var relativt stabila, såväl beträffande hyresnivåer som förhållandet mellan till- gång och efterfrågan på lokaler. Osäkerheten om hur framtiden skall utvecklas tar sig främst uttryck i längre beslutsprocesser.

Ortsanalys

För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt har vi under året gjort en uppdatering av tidigare gjord ortsanalys. Analysen visar att de viktigaste förutsättning- arna är följande; tillgång till välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till infrastruktur, t ex vägsystemet, ny- företagandet och inflyttning av yngre, välutbildad arbetskraft. Den genomförda analysen visar att vårt fastighetsbestånd finns på rätt orter. Analysen utgör även underlag vid beräkning av riskfaktorer vad avser respektive regions avkastningskrav i vår värderings- modell, vilken används vid såväl investeringar som försäljningar.

Castellumaktien

Kursutvecklingen under 2002 var fortsatt stabil.

Inklusive utdelning var aktiens totalavkastning 18,4 procent, vilket var klart bättre än totalavkastningen för såväl hela Stockholmsbörsen som den svenska fastig- hetssektorn.

Investeringar och försäljningar

Under året köpte vi 13 fastigheter för 428 miljoner kronor och sålde 31 fastigheter med en vinst om 179

Inledningsvis är det två saker jag vill fram-

hålla som speciellt glädjande. För det första, det goda resultat som vi uppnått.

För det andra, alla engagerade och motive- rade medarbetare, utan vars målmedvetna arbete vi inte kunnat uppvisa en resultat- förbättring i nivå med de föregående åren.

Den optimism jag gav uttryck för inför

2002 visade sig vara befogad. Det är vår

affärsmodell med lokala dotterbolag, en

god riskspridning och ett flertal mindre

affärer som gjort det möjligt.

(5)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 3 är kontrakterad och beräknas vara klar för inflyttning i

december 2003.

Jag vill även nämna ett förvärv som gjordes i början på året och som bestod av fem fastigheter, belägna i Göteborg och Mölndal, om sammanlagt 33 000 kvadrat- meter. Fastigheterna består av såväl kontors- som lager/industrilokaler med en betydande utvecklingspotential. Samtidigt fortsätter vi att sälja fastigheter där värdepotentialen har upparbetats.

God riskspridning

Riskspridningen i vår verksamhet är mycket god. Inte bara mot bakgrund av att vi är verksamma inom flera regioner med olika förutsättningar, utan också genom att vi har en stor spridning i kontraktsportföljen. Vi har drygt 3 000 kontrakt fördelade på ett stort antal branscher. Det finns inget enskilt kontrakt eller någon enskild hyresgäst som svarar för mer än en mycket liten del av det totala hyresvärdet.

Ekonomisk uthållighet

Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att vi har både ekonomisk uthållighet och finansiell kapacitet för kraftfulla investeringar. Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 procent och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 procent, vilka båda är uppfyllda.

Stort förtroende för Castellum

Under år 2002 har vi återigen mätt attityderna till Castellum, både som hyresvärd och som arbetsgivare.

Årets fastighetsbarometer visade att vi behåller posi- tionen som ett av de bolag som har högt förtroende från kontorshyresgästernas sida. Vi arbetar dock vidare med att förbättra vår service på grundval av de svar vi får genom dessa mätningar. Också bland de anställda är förtroendet stort och mätvärdena ligger överlag på en hög nivå.

avfallshantering och energikällor.

Det nya året

Det nya året har just börjat och vi vet väldigt lite om det som kommer att hända i vårt närområde, och ännu mindre om vad som kommer att hända globalt. Min bedömning är dock att hyresmarknaden i stort sett kommer att vara oförändrad under 2003. Vissa regioner har ett överskott på lokaler, dock inte av alla kategorier, medan andra regioner är i balans när det gäller tillgång och efterfrågan. Tyvärr tror jag att vi även detta år, som en följd av den konjunktur vi befinner oss i, får se ett antal företag med lönsamhets- problem, vilket kan resultera i konkurser och ge oss oväntade uppsägningar.

Under året kommer vi att se effekten av föregående års uthyrningar, omförhandlingar och färdigställan- den, vilket kommer att påverka hyresintäkterna positivt.

Jag är fortsatt positiv när det gäller såväl nyuthyr- ningar som hyresnivåer.

Trots osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen i Sverige är jag optimistisk när det gäller Castellums utsikter inför 2003. Vår decentraliserade affärsmodell med engagerade, målmedvetna och kompetenta medarbetare som har tillgänglighet, omtanke och service i fokus kommer fortsatt att vara en framgångsrik modell.

Göteborg den 11 februari 2003

Lars-Erik Jansson Verkställande direktör

(6)

4

F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Verksamhet

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Övergripande mål och strategier

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassa- flöden och resultat vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för värde- tillväxt bygger på:

• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utveck- lingsmöjligheter.

• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv för- valtning.

• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.

Castellums resultat skall därför bestå av dels överskott i den löpande verksamheten där effektiviteten mäts på förvaltningsresultatet per aktie, dels av vinster från fastighetsförsäljningar där målsättningen är att årligen redovisa vinster om minst 80–100 Mkr.

Castellums affärsidé innebär att hyresgästernas behov skall tillgodoses. Nöjda kunder med god betal- ningsvilja är förutsättningen för att kunna åstad- komma tillväxt i bolagets kassaflöden. Castellum skall därför, genom en decentraliserad förvaltningsorgani- sation, leverera och utveckla sådan service som är

efterfrågad och som innebär mervärden för kunderna i deras verksamhet eller boende, samt affärsmässigt till- godogöra sig detta.

Planeringen av soliditeten skall vara sådan att utrymme fortlöpande säkras för att kunna genomföra investeringar. Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %.

Återköp av egna aktier skall kunna användas som ett instrument att reglera bolagets kapitalstruktur.

Castellum har en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Målet är att Castellum långsik- tigt skall dela ut minst 50 % av räkenskapsårets redovisade resultat, dock med hänsyn tagen till Castellums investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellum skall verka för att aktien får en stabil och positiv kursutveckling och en hög likviditet. Bolagets agerande utgår dock alltid från ett långsiktigt perspektiv.

Castellum skall fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighets- portfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapital- marknad och media, dock utan att exponera enskild affärsrelation.

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE VINSTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR

1998 1999 2000 2001 2002

1997 180 200

160 140 120 100 80 60 40 20 0

Vinster från fastighetsförsäljningar Mål Mkr

4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00

Isolerat kvartal, staplar, kr Rullande årsvärde, kurva, kr

1997 1998 1999 2000 2001 2002

Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4

16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00

(7)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 5 Redovisning av måluppfyllelse

Av diagrammen nedan framgår att målen har uppfyllts varje år. Förvaltningsresultatet har haft en positiv utveckling, i genomsnitt ca 21 % per år sedan börsin- troduktionen 1997. Likaså har målet om minst 80–100 Mkr i vinst från fastighetsförsäljningar väl kunnat uppnås alltsedan målet fastställdes 1998.

Vad avser målen för kapitalstruktur om synlig soliditet om minst 30 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 % är dessa väl uppfyllda.

Utdelningstillväxten i bolaget har i genomsnitt varit 22 % per år sedan 1997 medan utdelningsandelen legat i intervallet 62–69 %.

Organisation

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn.

SOLIDITET OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSANDEL

1998 1999 2000 2001 2002

60

1997 Soliditet, %

50 40 30 20 10 0

300 250 200

50 150 100

0

Soliditet utfall Räntetäckningsgrad utfall Soliditet mål Räntetäckningsgrad mål

Räntetäckningsgrad, %

1998 1999 2000 2001 2002

1997

80

Utdelning, kr per aktie Utdelningsandel, %

7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 8,00

50

30 40

20 10 0 60 70

Utdelning utfall Utdelningsandel utfall Utdelningsandel mål

(8)

6

Den nuvarande bolagsstrukturen med sex dotterbolag ger en kapacitet som väl svarar mot både det rådande behovet och Castellums projektportfölj.

Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar:

• God kunskap om de egna fastigheterna.

• God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna.

• God kännedom om hyresgästernas position och framtida behov.

• Effektiv kundbearbetning och uthyrning.

• Deltagande i lokala nätverk.

• Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna.

• Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag.

Dotterbolagen skall ha goda kunskaper om såväl de egna fastigheterna och hyresgästerna, som den lokala samhällsutvecklingen samt ha en väl definierad strategi för marknadsuppträdande och kundkontakter.

Detta underlättas genom en platt organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig samt att förvaltningen i huvudsak sköts med egen personal.

De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Följ- aktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla tydligt definierade.

I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kund- bemötande, service och miljötänkande.

Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyr- ningsarbetet. Dotterbolagen är uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa förtroende och goda rela- tioner.

Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnads- projekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader.

Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium vilket gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen.

Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen.

Moderbolaget kontrollerar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor.

CASTELLUMS ORGANISATION

Centrala och östra Göteborg samt Hisingen

Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås

Malmö, Lund och Helsingborg

Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö

Örebro, Uppsala och Västerås

(9)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 7 har nöjda kunder, som anser sig få valuta för sina

pengar. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler, som på olika sätt svarar mot kundernas behov och genom att erbjuda olika former av service och tilläggstjänster som skapar mer- värde för kunderna. Det senare kan vara tjänster eller produkter, vilka normalt inte ingår i hyresavtalet men som blir till nytta för kunderna i deras verksamhet. Ett par exempel är tillgång till bredband eller olika former av samordnad kontorsservice.

Till underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder fortlöpande genom olika interna och externa mätningar. Castellum har bland annat under flera år deltagit i Fastighetsbaro- metern Nöjd Kund Index (NKI). Barometern mäter flera olika attitydområden där kontorshyresgästerna fått redovisa sin uppfattning om lokal, läge, hyra, service, felanmälan med mera. Vidare mäts hyresgäs- ternas lojalitet mot bolaget som hyresvärd. Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genom- gående högt, vilken placerar bolaget på en tredjeplats bland 13 deltagande bolag i Fastighetsbarometern 2002.

Medarbetare

Castellum skall vara en attraktiv koncern att arbeta i, vilket ger bolagen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade medarbetare. För att vidmakt- hålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av per- sonalen. Vidare skall förutsättningar skapas för ett

I likhet med tidigare år samlades under våren all personal i koncernen till en gemensam Castellumdag, där medarbetarna får möjlighet till ömsesidigt erfaren- hetsutbyte. Bland annat redovisade medarbetare från samtliga dotterbolag en rad olika erfarenheter, praktik- fall och arbetsmodeller, som gett goda resultat i den egna förvaltningen.

Vartannat år genomförs en intern undersökning av personalens attityder till sin egen arbetssituation, bolaget och dess ledning. Det kan konstateras att medarbetarnas förtroende dels är genomgående mycket högt, dels har förbättrats ytterligare i flera avseenden framför allt beträffande affärsidé, mål och strategier. I årets mätning har upplevelsen av den egna arbetssitua- tionen ytterligare förbättrats, till exempel vad gäller inflytande över arbetet, utvecklingsmöjligheter och arbetskrav.

I syfte att ytterligare stimulera de anställda i dotterbolagen tillämpas ett bonusprogram som ger varje fast anställd medarbetare möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar. Bonusen utgår vid en viss procentuell förbättring av resultatet utöver budget samt om vissa på förhand uppsatta mål avseende intäkter, kostnader, miljöförbättrande åtgärder och kundupplevelse har uppfyllts.

Koncernen har under året haft i medeltal 179 anställda, varav 118 tjänstemän och 61 kollektivan- ställda. Andelen kvinnor i organisationen uppgick vid årsskiftet till 33 %. Personalomsättningen har under året varit drygt 5 %.

(10)

8

IT/IS-strategi

Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Infor- mationssystem) inom koncernen skall stödja verksam- hetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapporte- ring och uppföljning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader.

Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpass- ningar allt eftersom verksamhetskraven och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samord- ning av informationssystemen och gemensam teknik- hantering inom koncernen.

Med en ökande användning av IT/IS ställs också större krav på informationssäkerheten. Under det gångna året har arbetet fokuserats på kontinuitetspla- nering, informationssäkerhetspolicy samt en rad säkerhetshöjande åtgärder.

Strategi för fastighetsbeståndet

Castellums fastighetsbestånd består av fastigheter i fem svenska tillväxtregioner. Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där till- räcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv

ARBETSFÖRDELNING ÅLDERSFÖRDELNING – ANTAL ANSTÄLLDA

förvaltning med en stark och tydlig närvaro. De nu aktuella marknadsområdena och delmarknaderna uppfyller dessa krav.

Fastighetsbeståndet skall till övervägande del bestå av kommersiella fastigheter med verksamhetsanpas- sade lokaler för kontor och butiker samt flexibla lager- logistik- och industriytor belägna i attraktiva lägen.

Fördelningen mellan olika fastighetskategorier i beståndet skall vara väl avvägd med hänsyn till löpande kassaflöden, värdetillväxt, avkastningskrav och riskexponering.

Bostadsfastigheterna, vars potential i ett kassaflö- desperspektiv bedöms vara mindre än för kommersiella fastigheter, kommer successivt att få en minskad andel av beståndet.

Kontraktsportföljen skall kännetecknas av god riskspridning med ett stort antal hyresgäster inom många branscher.

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Inves- teringar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden.

UTBILDNINGSNIVÅ

Grundskola 11%

Högskola 27%

Gymnasium 62%

Marknad/Uthyrning 13%

Ledning/Ekonomi/

Administration 30%

Kundvård/Förvaltning 57%

20–29 30–39 40–49 50–59 60+

60 Antal

50

30 20 40

10 0

År

(11)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 9

VERKSAMHET

Ny utvecklingspotential skall tillföras genom för- värv av fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultat- krav samt utgör värdefulla tillskott till det befintliga beståndet.

I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktionellt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbe- lägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi.

Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontroller- bara vakanser startas.

Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt resultat och kassaflöde senast inom 1–2 år, med potential för framtida värdetillväxt.

I Castellums strategi ingår också att, när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan värdetill- växten i fastighetsportföljen kontinuerligt synliggöras.

Ortsanalys

Fastigheter är en orörlig produktionsfaktor vars egenskaper bara kan förändras genom investeringar i den

omgivande infrastrukturen och uppbyggnad av före- tag i dess omgivning. Den mest betydelsefulla faktorn är ortens egenskaper ifråga om tillgång på infrastruktur, boende- och näringslivsmiljö.

Fastighetsmarknaden är därför starkt beroende av tillväxten i landet och i respektive region. Korrela- tionen mellan den ekonomiska tillväxten och hyres- nivåer är följaktligen stark.

För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt har Castellum under 2002 med hjälp av bland annat pro- fessor Åke E Andersson, KTH gjort en uppdatering av tidigare gjord ortsanalys.

Den utförda analysen visar att de viktigaste förut- sättningarna för en långsiktig ekonomisk tillväxt är följande fyra faktorer:

Tillgång till välutbildad arbetskraft

Den ekonomiska strukturomvandlingen med växande orientering mot kunskaps- och informationsyrken innebär att ortens och pendlingsregionernas tillgång till välutbildad arbetskraft blivit den viktigaste lokali- seringsfaktorn för Sveriges expansiva företag.

Tillgängligheten till infrastruktur

De regioner som har god tillgänglighet i transportsys- temen, t ex vägsystemet, och som redan är bra rustade med välutbildad arbetskraft kan också förväntas bli regioner med växande befolkning.

ANDELEN HÖGSKOLEUTBILDADE

Per 1 000 invånare (16–74 år) 41,7 – 62,5 62,5 – 78,7 78,7 – 103,8 103,8 – 391,5

ALLMÄN TILLGÄNGLIGHET

Tillgänglighet 8,3 – 11,3 11,3 – 11,9 11,9 – 12,6 12,6 – 14,8

(12)

10

Nyföretagandet

Orternas dynamik påverkas i särskilt hög grad i Sve- rige av nyföretagande, som varierar mycket starkt mellan olika kommuner. Sveriges förnyelse av närings- livet finns idag i ett litet antal kommuner och i första hand i de delar av landet där god tillgänglighet kombi- neras med säkrad tillgång till kvalificerad arbetskraft.

Särskilt snabb tillväxt av företagen har uppmätts under 1990-talet i storstädernas förorter och utefter den svenska västkusten från Strömstad till Malmö.

Inflyttning av yngre, välutbildad arbetskraft Befolkningstillväxten styrs i stor utsträckning av ung- domars förväntan om långsiktig ekonomisk tillväxt.

Orter som under längre perioder har nettoinflyttning föryngras på två sätt. Dels sker en föryngring genom att flyttarna till nära nio tiondelar utgörs av människor i åldersklasserna mellan 20–30 år. Dels innebär deras inflyttning till en ort en förstärkt framtida nativitet inom orten. Men genom inflyttningen av denna

åldersklass förstärks också tillgången på högre utbildning, eftersom flyttarna i allmänhet är mer inriktade på högre utbildning.

Sammanfattningsvis görs bedömningen att förut- sättningarna för ekonomisk tillväxt är koncentrerade till de tre storstadsregionerna, en korridor söderut från Stockholm längs E4 samt en korridor utefter den svenska västkusten. Den långsiktiga utvecklingen av de svenska regionerna koncentreras till de delar av landet, som får betydande förbättring av sin tillgäng- lighet genom investeringar i ny infrastruktur för snabba transporter. Det innebär att framför allt väst- kusten och Mälardalen kommer att präglas av lång- siktig expansionskraft.

Den genomförda analysen visar att Castellums fas- tighetsbestånd finns på rätt orter. Analysen ligger också som underlag vid beräkning av riskfaktorer vad avser respektive regions avkastningskrav i Castellums värderingsmodell som används vid såväl investeringar som försäljningar.

TILLVÄXT AV FÖRETAG MED MINST EN ANSTÄLLD BEFOLKNINGSTILLVÄXT 1991–2000

Procent –17,83 – 0,57 0,57 – 4,47 4,47 – 9,72 9,72 – 44,60

Procent –14,7 – –6,9 –6,9 – –3,2 –3,2 – 2,9 2,9 – 35,5

(13)

VERKSAMHET/FASTIGHETSBESTÅND

Villomare concepta isit meta. Dolor isit meta solare conceteteur.

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2002-12-31 Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2002 omfattade 508 fastigheter (526) med ett sammanlagt hyresvärde om 1 870 Mkr (1 698) och ett bok- fört värde om 13 137 Mkr (12 176). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 381 tkvm (2 338).

Fastighetsbeståndet, som består enbart av svenska fastigheter i 31 (33) av landets totalt 289 kommuner, finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresunds- området, Storstockholm, Västra Småland och Mälar- dalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 77 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna.

Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkast-

fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning

Kontor/butik

Storgöteborg 64 284 2 291 8 077 295 1 040 93,0% 274 67 237 207 9,0%

Öresundsområdet 37 214 1 879 8 778 239 1 114 91,6% 219 55 257 164 8,7%

Storstockholm 37 240 1 836 7 647 295 1 231 87,6% 259 80 331 179 9,8%

Västra Småland 30 157 833 5 299 126 800 91,0% 114 36 228 78 9,4%

Mälardalen 42 182 1 035 5 672 154 844 91,1% 140 41 228 99 9,5%

Summa kontor/butik 210 1 077 7 874 7 308 1 109 1 029 90,8% 1 006 279 259 727 9,2%

Lager/industri

Storgöteborg 81 404 1 616 4 002 227 563 93,5% 212 44 109 168 10,4%

Öresundsområdet 35 238 797 3 350 135 565 91,1% 122 30 128 92 11,5%

Storstockholm 28 164 676 4 125 121 740 92,7% 113 34 205 79 11,7%

Västra Småland 33 180 399 2 214 76 423 88,4% 68 11 60 57 14,2%

Mälardalen 24 121 359 2 969 70 576 88,5% 62 16 128 46 12,9%

Summa lager/industri 201 1 107 3 847 3 476 629 568 91,7% 577 135 121 442 11,5%

Bostäder

Göteborg 33 48 297 6 244 42 893 97,6% 42 17 354 25 8,3%

Helsingborg 21 66 448 6 766 57 866 98,4% 56 19 292 37 8,3%

Summa bostäder 54 114 745 6 548 99 877 98,1% 98 36 318 62 8,3%

Summa 465 2 298 12 466 5 424 1 837 799 91,5% 1 681 450 196 1 231 9,9%

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 90 39 –90 –0,8%

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 540 235 1 141 9,1%

Projekt 11 83 488 — 33 — — 22 13 — 9 —

Obebyggd mark 32 — 183 — — — — — — — — —

Totalt 508 2 381 13 137 — 1 870 — — 1 703 553 — 1 150 —

I fastighetsförteckningen på sidorna 82–99 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter.

HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT

Bostäder 5%

Lager/industri 34%

Kontor/butik 61% Öresundsområdet 21%

Mälardalen 13%

Storgöteborg 30%

Storstockholm 24%

Västra Småland 12%

HYRESVÄRDE PER REGION, KOMMERSIELLT

(14)

Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen koncentrerade till välbe- lägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna.

Castellums kvarvarande bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg .

Investeringar och försäljningar

Fastighetsbeståndet har under året förändrats enligt tabellen på sid 13.

Under året har investerats för totalt 1 050 Mkr (1 741), varav 428 Mkr (674) avser förvärv och 622 Mkr (1 067) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 364 Mkr Storgöteborg, 310 Mkr Öresundsområdet, 155 Mkr Västra Småland, 123 Mkr Storstockholm samt 98 Mkr Mälardalen.

Under året har 31 (43) fastigheter avyttrats. Försälj- ningspriset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick till 503 Mkr (635), vilket innebar en vinst om 179 Mkr (129). Av de sålda fastigheterna avsåg 18 (26) bostadsfastigheter bokförda till 209 (320), vilka såldes med en vinst om 105 Mkr (72).

12

I Storgöteborg har under 2002 förvärvats för totalt 200 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 164 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 284 Mkr med en vinst om 100 Mkr.

I Öresundsområdet har förvärvats för totalt 90 Mkr.

Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 220 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 68 Mkr med en vinst om 26 Mkr.

I Storstockholm har förvärv skett för totalt 31 Mkr.

I Västra Småland har förvärvats för totalt 107 Mkr.

I Mälardalen har under året investerats i befintliga fastigheter för 98 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 14 Mkr med en vinst om 3 Mkr.

Efter räkenskapsårets utgång har fastigheter avyttrats för 99 Mkr med en vinst om 50 Mkr.

Storgöteborg

Storstockholm

Köpenhamn

Helsingfors

Tallin

Riga

Vilnius

Hamburg

Berlin Oslo

Öresundsområdet

Västra Småland

London

Amsterdam

Bryssel

Mälardalen

Warszawa

(15)

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 13 FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER REGION

FASTIGHETSBESTÅND

Fastighets- och hyresmarknaden

Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal, i de flesta fall små aktörer med begränsade marknadsandelar. Castellums andel av den totala hyresmarknaden kan uppskattas till cirka en procent, men fastighetsbeståndet är koncentrerat till ett fåtal utvalda delmarknader där de lokala dotterbolagen har en stark ställning.

Castellums geografiska delmarknader kan beteck- nas som stabila och har goda förutsättningar för en långsiktigt positiv utveckling. De prioriterade orterna har under de senaste åren haft en gynnsam befolkningsutveckling och en god sysselsättningstill- växt. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Såväl efterfrågan som hyresnivåer varierar beroende på bland annat ort, läge i orten, hyres- ändamål och lokalernas standard.

Vad avser Storgöteborg kan konstateras fortsatt efterfrågan speciellt på bra lager- och logistikfastig-

heter. Utbudet av outhyrda ytor är begränsat varför såväl hyresnivåer som uthyrningsgrader varit stabila.

Marknaden i Öresundsområdet påminner till stor del om situationen i Storgöteborg.

Storstockholm har under 2002 påverkats negativt av såväl det svaga konjunkturläget inom främst IT/telekom- och finanssektorena som att utbudet ökat genom nyproduktion. Situationen gäller främst kon- torslokaler i City och Kista, med såväl fallande hyres- nivåer som stigande vakanser. På Castellums delmarknader i Storstockholm har noterats relativt stabila hyresnivåer men med något stigande vakanser.

Såväl Mälardalen som Västra Småland kan be- tecknas som stabila, avseende såväl hyresnivåer som vakanssituationen.

Castellum har under 2002 haft en ökad uthyrnings- volym, motsvarande 194 Mkr (183). En något ökande andel uppsägningar och konkurser innebar att netto- uthyrningen uppgick till 47 Mkr (52).

Redogörelser för utvecklingen på de lokala mark- naderna finns i respektive områdesöversikt.

400 300 200 100 0 –100 –200 –300 –400

Stor-

göteborg Öresund Stor-

stockholm Västra

Småland Mälardalen Mkr

Investeringar i befintliga fastigheter

Förvärv

Fastighetsförsäljningar

1998 1999 2000 2001 2002

1997 2 000 1 500 1 000 500 0 –500 –1000 Mkr

Förvärv

Fastighetsförsäljningar

INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER ÅR FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR, HYRESVÄRDE Bokfört värde, Mkr Antal

Fastighetsbestånd 1 januari 2002 12 176 526

+ Förvärv 428 13

+ Investeringar i befintliga fastigheter 622 —

– Försäljningar – 324 – 31

– Avskrivningar – 111 —

+ Återförda nedskrivningar 346 —

Fastighetsbestånd 31 december 2002 13 137 508

700 600 500 400 300 200 100 0

Före 1960 1960-

talet 1970- talet 1980-

talet 1990- talet

Bostäder Kommersiellt

Bygg-/ombyggnadsår

2000- talet Mkr

(16)

14

Marknad

I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommunerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungs- backa, Härryda samt Alingsås och Borås.

Centralt läge mitt i Skandinavien

Göteborgsregionen har ett centralt läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, vilket innebär att regionen utgör en naturlig knutpunkt i Skandinavien.

Göteborgsregionen har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition. På senare år har till- växten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. Göteborgsregionen är inte bara ett viktigt centrum för industri, handel och transport med forsknings- och utbildningsmöjligheter – utan även en mötesplats för olika evenemang.

Med Skandinaviens största hamn och den internatio- nella flygplatsen Landvetter samt ett effektivt nät för tele- och datakommunikation, så framträder bilden av en lika ändamålsenlig som modern infrastruktur.

Chalmers Tekniska Högskola och Handelshögskolan i Göteborg är det främsta centrat i Skandinavien för forskning och akademiska studier när det gäller logistik och transport.

Det finns gott om välutbildad arbetskraft. Univer- sitet och högskola utbildar över 40 000 studenter.

Göteborgs kommun har cirka 475 000 invånare.

Mölndal

Mölndals kommun är belägen söder om Göteborg och är ett av de starkaste tillväxtområdena i Göteborgsregionen.

Åbro-området i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/

Sisjön i Göteborgs kommun, regionens största och mest dynamiska industri- och verksamhetsområde. Genom sitt strategiska läge i nära anslutning till de större kommuni- kationslederna E6, E20 samt Söderleden har Mölndals kommun blivit ett naturligt val för många företag.

Företagsstrukturen i kommunen har en tydlig profil som domineras av elektronik, läkemedel, medicinsk teknik, hygienartiklar, papper, kemiska produkter, livsmedel samt handel. Flera av företagen är världsle- dande inom sina produktområden.

Mölndals kommun har cirka 57 000 invånare.

Borås

Borås ligger cirka sex mil från Göteborg och är Västsveriges näst största kommun. Cirka 1 500 företag bedriver export och import och många av landets

Storgöteborg

Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksamhetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2002 omfattade 195 fastigheter med ett samman- lagt hyresvärde om 564 Mkr och ett bokfört värde om 4 300 Mkr. Fastighetsbeståndet i Storgöteborg svarar för 31 % av Castellums totala hyresvärde.

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORGÖTEBORG

Antal Bokfört Hyres- Andel av fastig- Yta värde värde hyres-

heter tkvm Mkr Mkr värde

Göteborg 122 460 2 757 376 67%

Mölndal 27 135 722 91 16%

Borås 10 76 394 52 9%

Alingsås 4 30 135 19 3%

Partille 6 15 91 12 2%

Kungsbacka 7 14 63 9 2%

Kungälv 2 6 42 5 1%

Summa 178 736 4 204 564 100%

Kontor/butik 64 284 2 291 295 52%

Lager/industri 81 404 1 616 227 40%

Bostäder 33 48 297 42 8%

Summa 178 736 4 204 564 100%

Projekt och mark 17 — 96 — —

Totalt 195 736 4 300 564 —

Göteborg Mölndal

Borås Alingsås Kungälv

Partille

Kungsbacka

t

(17)

STORGÖTEBORG

MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING

agenturer, postorder- och kedjeföretag har sina huvudkontor i Borås. Högskolan har en central roll och närheten till Landvetters flygplats är en viktig tillgång.

Borås kommun har cirka 98 000 invånare.

Castellums fastighetsbestånd

För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 040 kr/kvm, motsvarande en ökning i jämförbara enheter med ca 5 % jämfört med föregå- ende år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 563 kr/kvm, vilket mot- svarar en ökning med ca 6 % mot föregående år.

Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontor och butik uppgick till 93,0 %, vilket kan jämföras med 95,3 % föregående år. Minskningen är framför allt hänförligt till under året förvärvade ej fullt uthyrda

fastigheter. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 93,5 %, vilket kan jäm- föras med 92,5 % föregående år.

Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2002 till 8,8 % (8,6). Med justering för under året åter- förda nedskrivningar har direktavkastningen ökat med 0,4 procentenheter jämfört med 2001.

I Göteborgs kommun, främst i centrala och östra Göteborg, Hisingen samt Högsbo/Sisjön, äger Castellum 122 fastigheter med en sammanlagd yta om 460 tkvm och ett bokfört värde om 2 757 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 53 % kontor och butik, 36 % lager och industri samt 11 % bostäder. I centrala och östra Göteborg finns kommersiella fastigheter samt ett större bostads- bestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.

GÖTEBORG MÖLNDAL BORÅS

Marknads- Direkt- Marknads- Direkt- Marknads- Direkt-

hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning

Kontor

Centrala lägen 1 200–2 200 6,0%–8,0% 900–1 400 6,5%–8,0% 700–900 7,5%–9,0%

Mindre centrala lägen 700–1 500 7,0%–9,0% 400–1 000 7,5%–11,0% 400–750 9,0%–12,0%

Butik

Centrala lägen 3 000–7 000 6,0%–7,5% 1 200–2 500 6,0%–8,0% 1 300–2 500 7,0%–8,0%

Mindre centrala lägen 800–3 600 7,5%–9,0% 400–1 500 7,0%–11,0% 400–1 200 8,0%–12,0%

Lager/industri

Välbelägna 450–850 8,0%–10,5% 450–850 7,0%–9,5% 350–550 9,0%–11,0%

Förvärv

Fastighetsförsäljningar 1 000

800 600 400 200 0 –200 –400

1998 1999 2000 2001 2002

1997 Mkr

1998 1999 2000 2001 2002

800 700 600 500 400 300 200 100 0

9,0 8,8 8,6 8,4 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4 1997

Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva)

HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR

(18)

16

I Mölndals kommun, främst i Åbro och Lackare- bäck, äger Castellum 27 fastigheter, med en sammanlagd yta om 135 tkvm och ett bokfört värde om 722 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 33 % kontor och butik samt 67 % lager och industri.

I Borås kommun äger Castellum 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 76 tkvm och ett bokfört värde om 394 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 75 % kontor och butik samt 25 % lager och industri.

Vidare finns det mindre bestånd i Alingsås, Partille, Kungälv, Kungsbacka och Härryda.

Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 52 Mkr, medan uppsägningarna motsvaras av 20 Mkr vilket medför en nettouthyrning om 32 Mkr.

I regionen har det totala hyresvärdet sedan 1997 stigit med i genomsnitt 6 % per år och uthyrningsgraden med 0,4 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,2 procentenheter per år.

Investeringar och försäljningar

I Storgöteborg har Castellum under 2002 förvärvat fastigheter för sammanlagt 200 Mkr. Under april för- värvade de lokala dotterbolagen Harry Sjögren AB och Eklandia Fastighets AB i en affär fem fastigheter om sammanlagt 32 914 kvm i Storgöteborg. Förvärvet omfattade två kontorsfastigheter om 15 083 respektive 7 933 kvm i västra delen av Högsbo industriområde, en industrifastighet om 4 710 kvm i Åbro industriområde

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORGÖTEBORG 2002-12-31

Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter håll m m håll m m överskott avkast- Orter/områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik

Centrala Göteborg 21 81 1 043 12 963 124 1 547 96,3% 120 24 299 96 9,2%

Borås 6 44 304 6 978 39 895 95,8% 37 11 250 26 8,7%

Högsbo/Sisjön 7 42 232 5 483 35 815 75,4% 26 8 178 18 8,0%

Mölndal 6 30 270 9 030 30 984 97,4% 29 5 151 24 8,9%

Hisingen 10 26 101 3 870 18 703 90,2% 16 6 259 10 9,7%

Övriga orter 14 61 341 5 558 49 803 93,2% 46 13 218 33 9,5%

Summa kontor/butik 64 284 2 291 8 077 295 1 040 93,0% 274 67 237 207 9,0%

Lager/industri

Hisingen 31 140 517 3 696 74 527 93,0% 69 14 97 55 10,6%

Mölndal 21 105 452 4 336 61 583 97,1% 59 9 85 50 11,1%

Högsbo/Sisjön 16 62 309 4 977 40 637 91,6% 36 8 135 28 9,0%

Östra Göteborg 2 33 135 4 045 22 674 89,1% 20 6 166 14 10,7%

Borås 4 32 90 2 835 13 419 92,1% 12 3 93 9 10,3%

Övriga orter 7 32 113 3 482 17 534 94,2% 16 4 145 12 10,3%

Summa lager/industri 81 404 1 616 4 002 227 563 93,5% 212 44 109 168 10,4%

Bostäder

Centrala Göteborg 27 41 240 5 943 35 880 97,1% 35 14 354 21 8,4%

Östra Göteborg 6 7 57 7 937 7 965 99,8% 7 3 354 4 7,7%

Summa bostäder 33 48 297 6 244 42 893 97,6% 42 17 354 25 8,3%

Summa 178 736 4 204 5 719 564 768 93,5% 528 128 174 400 9,5%

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 30 41 –30 –0,7%

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 158 215 370 8,8%

Projekt 1 — 29 — — — — — — — — —

Obebyggd mark 16 — 67 — — — — — — — — —

Totalt 195 736 4 300 — 564 — — 528 158 — 370 —

I fastighetsförteckningen på sidorna 82–87 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg.

(19)

STORGÖTEBORG

i anslutning till E6 och Söderleden, en kontors- och verksamhetsfastighet om 3 281 kvm på Ringön (i vilken dessutom ingår en outnyttjad byggrätt om ca 3 000 kvm) belägen i omedelbar närhet till Göta älv samt en lager- och industrifastighet om 1 907 kvm i Varla industriområde belägen i anslutning till norra avfarten från E6 till Kungsbacka. Vidare förvärvade Eklandia en kombinerad kontors- och terminalfas- tighet om totalt 4 874 kvm uthyrningsbar yta, med ca 20 000 kvm tomtareal vilket innebär möjlighet till viss framtida utbyggnad. Fastigheten ligger vid E6 norr om Tingstadstunneln i ett område där bolaget sedan tidigare äger flera fastigheter.

Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 164 Mkr. Bland projekten kan nämnas färdigställandet av den nyproducerade lager- och kontorsfastigheten Trucken 4, vilken är belägen utmed riksväg 40 i Borås. Investeringen uppgick till 26 Mkr. Vidare färdigställdes Varla 2:416, en nyprodu- cerad kontors- och industrifastighet, belägen vid norra motorvägsinfarten i Kungsbacka. Investeringen uppgick till 18 Mkr. Under sommaren påbörjades även byggnationen av ett nytt infomediahus i Mölnlycke företagspark utanför Göteborg. Fastigheten kommer att ha en totalyta om 13 000 kvm inklusive kallgarage

och investeringen är beräknad till ca 135 Mkr. Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 34–39.

Under året har 17 fastigheter i Storgöteborg sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 284 Mkr och med en vinst om 100 Mkr. Av försäljningarna utgjorde 12 bostadsfastigheter, vilka såldes för 216 Mkr med en vinst om 82 Mkr. Sex av bostadsfastigheterna såldes till lokala bostadsrättsföreningar. Vidare har tre kontorsfastigheter i Alingsås, Göteborg och Borås, en pro- jektfastighet i Kungälv samt en tomt i Borås avyttrats för ett sammanlagt försäljningspris om 68 Mkr med en vinst om 18 Mkr.

Dotterbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighets- bestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögren ABs fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i syd- västra Göteborg, Mölndal och Borås.

Eklandia hade vid årsskiftet 37 anställda medan Harry Sjögren AB hade 24 anställda. Harry Sjögren AB har även förvaltningskontor i Borås och Alingsås.

FÖRVÄRV I STORGÖTEBORG 2002

Backa 97:11, Göteborg Tingstadsvassen 26:5, Göteborg Högsbo 27:7, Göteborg

Högsbo 20:22, Göteborg Heliumgasen 7, Mölndal Varla 2:388, Kungsbacka