Välkommen till

Välkommen till en bättre värd

Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige.

Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat med ett stort tjänsteutbud.

Vasakronan finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

Fastighe'3beståndet omfattar 148 fastigheter med en total area på 1, 7 miljoner m ². Här ska 60 000 människor trivas och

va ra

HYRESINTÄKTER

PER GEOGRAFISK MARKNAD

Göteborg 15%

lund 3%

PER LOKALTYP

Viktiga händelser

Marknaden för kontor och butiker, lokalhyresmarknaden, har präglats av hård konkurrens men stabila hyror. Fastighetsmarknaden har varit mycket stark och det har varit en hög transaktionsvolym.

Resultatet efter finansnetto, före realiserad och orealiserad värdeför- ändring, ökade till 1 1 94 (1 030) Mkr i huvudsak beroende på förbättrat finansnetto.

Vakansgraden minskade till 8 (12) procent av hyresintäkterna till fölJd av stora nyuthyrningar och fastighetsförsäljningar.

lnfraCity såldes till Orion Capita l Managers för 1 ,4 miljarder kronor.

Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 32,8 miljarder kronor, en ökning på jämförbart bestånd med 3 procent.

Utsikterna för 2006 är att resultatet efter finansnetto, före realiserad och orealiserad värdeförändring i fastigheter och intressebolag, kommer att vara på en oförändrad nivå.

EKONOMISKA DATA

Mkr 2005 2004

Hyresintäkter 2 689 2 719

Resultat efter finansiella poster 1194 1 030

Resultat efter skatt 1 681 868

Kassaflöde 1 050 389

Marknadsvärde, fastigheter 32 827 32 895

Räntetäckningsgrad 3,4 ggr 2,7 ggr

soliditet 50% 46%

Vakansgrad, hyresbortfall 8% 12%

--- ---

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 1

Koncernens verksamhet

VD-kommentar 2

· -

Koncernöversikt 4

strategisk inriktning 6

Marknad, kunder och konkurrenter 10

Vasakronans verksamhet 14

- Stockholm 16

-Uppsala 26

- Göteborg 28

- Malmö 32

- Lund 36

Tjänster 38

Samhällsansvar, miljö och personal 40

-Miljö 42

- Medarbetare 48

Risker och möjligheter 50

Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6-82 exklusive finansiella rapporter samt förslag till vinstdisposition.

DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KONTOR BASTA LAGE

%

\0- - - -- -- -

4 ---

l -- - --- · -- - · -

o ---

- Stockholm - Uppsal~

- GoMlOIY - Lurid

~~al mo Kalla Newsee

Dlr~ktaVI<a;tmngskra-•et hal ;,uroklt t !l foljd av en gynnsarr; utved.ling av' ~ntor om

111flc.•t1ori Det:.a ~\ar lett tJii Ptt stort 1r.tt~~ for tast")ht>ter 1 s·o~enska storstadet

Finansiella rapporter och styrning

F i n a nsiella rap porter

- Redovisnings- och värderingsprinciper - övergäng tiiiiFRS

- Resultaträkning med noter - Balansräkning med noter - Förändring i Eget kapital - Kassaflödesanalys med noter Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse Bolagsstyrning

styrelsens rapport avseende intern kontroll Rapporttillfällen,

Bolagsstä m ma, Ka pi talmarknadsträffa r Styrelse och revisorer Koncernledning Kvartalsdata 10 år i sammandrag Nyckeltal

Definitioner Adresser

MARKNADSVARDE OCH BELÅNINGs- GRAD FAST!GHETER, 31 DECEMBER

tJikr '11.

4()(1{\0 - - - - -- -·-~-40

• M"rl.ned,;va~Je, Mkr B~!ån•ngsgr•d, %

-30

-20

-10

o

B~lånrngs~roden rmmkade och uppgrcf" trll

~:::: ~rocent av rr.d1knaLI!'v~rdM

52 53 56 57 68 79 80 83 84 85 88

89 90 92 93 94 95 96 97

Ett bra år i hård konkurrens med minskade vakanser

2005 var ett paradoxernas år. Lokalhy- resmarknaden präglades av hård konkur- rens och ett stort lokalutbud samtidigt som intresset for att köpa fastigheter var mycket stort. Baserat på ett lågt ränteläge och stor tillgång på kapital i marknaden har fastighetspriserna stigit till höga nivåer, trots den svaga hyresmarknaden.

Ökad uthyrning i hård konkurrens Sysselsättningsutvecklingen har ännu inte medfört fler kontorsarbeten, även om det finns positiva prognoser for vissa delmarknader i storstäderna.

Vasakronan har tagit marknadsande- lar i en mycket hård konkurrens, utan att sänka hyror eller ge stora hyresrabatter.

Stora hyreskontrakt har under 2005 teck- nats med bland andra Domstolsverket, Försäkringsförbundet, THE One, IBX och Medtronies i Stockholm, Livsmed- elsverket i Uppsala, Arbetsmiljöverket i Solna, Öhrlings PricewaterhouseCoopers, MAQS och GCI i Göteborg samt Dom- stolsverket och Folksam i Malmö. Till detta ska läggas ett osedvanligt stort antal

"Va~akronan är ett ledande fastighets- företag inriktat

pa

i Sveriges storstadsre-

gioner kompletterat med ett snabbt växande

tjämteutbud."

2 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005

mindre uthyrningar. Totalt har cirka 150 000 m² nyuthyrts under 2005.

Investeringar i egna fastigheter har prioriterats. Den största pågående inves- teringen är utbyggnaden av polishuset i Göteborg med 30000 m² fOr cirka 760 Mkr.

stark fastighetsmarknad

Fastighetsmarknaden har varit mycket stark och har präglats av omstrukturering och hög transaktionsvolym. Den låga räntenivån, som har gett en hög positiv differens mellan direktavkastning och låneränta, har inneburit ett fortsatt stort investeringsintresse och höga fastighets- värderingar. Stockholm är en av Europas mest attraktiva men också mest volatila fastighetsmarknader medan Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala har en mer stabil utveckling.

I detta läge på fastighetsmarknaden har Vasakronan valt att sälja fastigheter fOr drygt 1,6 miljarder kronor. Dessa fastigheter har haft en lägre långsiktig strategisk prioritet, däribland InfraCity och ett antal mindre fastigheter.

stark resultatutveckling

2005 blev ett bra år där vakansgraden vände nedåt efter två års ökning. Detta berodde dels på fastighetsförsäljningar och dels på konkurrenskraftiga produk- ter och framgångsrika insatser av vår uthyrningsorganisation. Underhållskost- naderna fortsatte att minska till skillnad mot energikostnaderna, som ökade trots lägre energiförbrukning. Det låga ränteläget har kraftigt minskat ränte- kostnaderna.

Vasakronan har en mycket stark finansiell ställning. soliditeten är 50 procent och räntetäckningsgraden är 3,4 gånger. Detta gör att Vasakronan är väl rustat for investeringar och fastighetsför- värv under de kommande åren.

2005 var det forsta året med IFRS- redovisning och marknadsvärdet på fastigheter spelar nu en betydelsefull roll i resultat-och balansräkningen. Mark-

p:,\v :•j, ' • .'1\~.;[fQ;~I\r.JUf,ltiG .~;., j,f:"TIF lli'll/\LE-1

Mdrkr

EQEI k: pit-J l Yotl ~1.1•1 III O 1~93 Av~ t·r:.1n1ng:~ r av cd1

'"'~dr'"'"g 199~-2()(1.3 A-v:.u~~~~~fJ~~!~ -~o~c; i.Y•·,

Beri.i~.nat r>gd •~r•toll

f()r .U f f",l ohlt..o1'11l\IIH~~~.f.l·f'

t.q?t ;:aonu: ~ J.l t 2 ?O(•~

O·H~req·,

6.5

'Ul 1.0

13,3 1ll.5

5.~

nadsvärdet på järnfOrbart fastighetsbe- stånd ökade med 3 procent och uppgick till 32,8 miljarder kronor. Vi är mycket öppna i dialogen med fastighetsvärderare, inte minst vad avser drift-och underhålls- kostnader och investeringsbehov. Dessa är viktiga grundparametrar fOr att få en realistisk marknadsvärdering av fastig- hetsbeståndet.

Från Vasakronans start 1993 har företaget utvecklat värden utöver ägarens krav. När Vasakronan bildades var eget kapital 6,5 miljarder kronor och idag har detta ökat tilll8,5 miljarder kronor.

Detta innebär att förräntningen av eget kapital överstiger det uppsatta avkast- ningskravet med 5,2 miljarder kronor eller 39 procent.

Nöjda kunder

Att mäta har blivit en del av Vasakro- nans sätt att utveckla företaget och sporra till ännu starkare insatser. Årligen mäts därfOr bland annat kundernas, medarbetarnas och intressenternas atti- tyd till Vasakronan. Medarbetarna trivs och visar stort engagemang och stor nöjdhet i att kunna påverka beslut. Kun- derna visar att de gärna rekommenderar oss till andra företag och organisationer och att de är nöjda med den service som vi ger och de tjänster vi erbjuder. Intres- senterna inom media, kapitalmarknad och politik har god kunskap om företa- get och de positiva attityderna till oss har förstärkts.

Vasakronan ska vara en av marknadsledarna i de städer där vi finns. Vi vill utnyttja vår storleksfårdel -att vi är stora på kontor - till att driva verksamheten effektivt och att alltid kunna erbjuda bra lösningar for våra kunder. Vi vill i alla si- tuationer ta största möjliga hänsyn till hur människor fungerar och vill ha det på sina arbetsplatser.

Vi har väl underhållna fastigheter i attraktiva lägen i Stockhol.m, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

Egen driftpersonal skapar närhet till kunden for att

kunna vara lyhörda får önskemål och forändringar.

För att ytterligare stärka konkurrens- kraften har ett framgångsrikt tjänstekon- cept utvecklats inom Vasakronan Service Partner, med en palett av tjänster inom främst telefoni, reception, vaktmästeri, restaurang och konferens.

Vasakronan har en stark ambition att kombinera lönsamma aff"årer med samhällsansvar och hänsyn till miljön for en hållbar förvaltning. För att långsiktigt behålla och utveckla en kompetent och engagerad personal arbetar vi konsekvent med medarbetarfrågor, inte minst ur ett mångfaldsperspektiv.

I dagens affårsliv har information och kommunikation blivit en integrerad del i verksamheten där öppenhet och transpa- rens är nyckelord. Vi är övertygade om att det finns en stark koppling mellan ett fåretags image och fOrmägan att ta in nya kunder. Det är därfor vi satsar på att bygga branschens starkaste varumärke.

Fokus för 2006

Lokalhyresmarknaden präglas av ett hår- dare konkurrensläge. Vi kan inte räkna med en större tillväxt av intäkter under de kommande åren, därfår måste vi fokusera på kostnader. Det har bland annat inne-

burit att de två Stockholmsregionema har slagits samman till en. Samtidigt har vi etablerat en central inköpsfunktion i syfte att minska antalet leverantörer och bättre utnyttja vår position i marknaden. Bety- dande resurser kommer också att läggas på våra framtida energiupphandlingar.

Vasakronan uppnådde en rekord- volym i uthyrning under 2005. Vakan- serna har minskat på de tfesta av våra marknader. Bland annat uppnådde vi 50 procents marknadsandel av den.totala uthyrningsvolymen i Kista. Stora resurser kommer också fortsättningsvis att satsas på uthyrningen i Kista, där vi har stora kvarvarande vakanser.

Vi har som mål att forsvara en hög kundnöjdhet I våra undersökningar visar 92 procent av våra kunder att de kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan.

91 procent av kunderna vill också rekom- mendera oss som hyresvärd. Detta är ett stort fårtroende som vi ska fårval ta på bästa sätt.

Fastighetsportfoljen kommer att för- stärkas och renodlas i centrala lägen i stor- stadsregionerna. Vasakronan äger också markområden, bland annat på Järvafåltet norr om Stockholm, som tillsammans med bygg- och bostadsforetag kommer att exploateras i takt med efterfrågan.

Framtidsutsikter, prognos Fastighetsbranschen har un- der de senaste åren genomgått en stor fårändring. Antalet utländska och institutionella aktörer på den svenska mark- naden har ökat och medfOrt ett ännu större finansiellt fo- kus. Kunderna på lokalhyres- marknaden och medarbetarna har därvid inte alltid kommit i fårsta rummet.

Lokalhyresmarknaden är idag en starkt konkurrensut- satt bransch, vilket inte alltid har varit fallet. Detta ställer ännu större krav på närhet till kunderna och förmåga att ge mera service och erbjuda ett komplett tjänstutbud.

Sysselsättningen förväntas växa något vilket kan leda till en viss ökad efter- frågan på kontorsytor. Detta kan dock neutraliseras av tillkommande nypro- duktion. Trenden är också att hyra mera kostnadseffektivt med mindre utrymmen per medarbetare än tidigare.

Vasakronan har idag en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighets- portfoljer med stor potential fOr värdetill- växt, sett över tiden. Väl utvecklade kon- torslokaler och kundanpassade tjänster i de tre storstadsregionerna bidrar också till en stark konkurrenskraft. Den högre volatiliteten i hyres-och fastighetsmark- naden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditetsrisk.

Prognosen for 2006 är att Vasakro- nans resultat efter finansnetto, med befintligt bestånd och fore realiserad och orealiserad värdefårändring i fastighets- beståndet och intressebolag, kommer att vara på en efOrändrad nivå.

Stockholm i februari 2006

~~~

Håkan Bryngelson

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 3

4

Verksamhet

Bu~ker 5%

Butiker 11%

Procentuell fördelning av intakter.

"TjMster via partners 3%

Reception 9%

Telefoni 10%

Hyresgas t~

service 15%

~

"'\ ·- -·'·'"'! ' _,_

~,~. ;~l ~ L·-• 1:>.-;

- - ... • . J . _ -·""-·

Vasakronan är en av marknadsledarna i Stockholms innerstad, Solna och Kista.

Profilfastigheter i Stockholm är fyra av de fem Hötorgshusen, Sverigehuset, Garnisonen, Kista Science Tower och Kista Entr~. Stockholm är en av Europas mest likvida och samtidigt velatila fast~

ighetsmarknader. l Uppsala är beståndet fokuserat till fastigheter i centrum.

På marknaderna Inom Vallgraven och Gullbergsvass i Göteborg är Vasakronan marknadsledande. Lilla Bommen, en del av Nordstaden, polishuset vid U llevi och före detta Sjöbefälsskolan är kända profi !fastigheter i Göteborg. Den största pågående investeringen är utbyggna- den av polishuset för cirka 760 Mkr.

Vasakronan är marknadsledande på kontor och butiker i centrala Malmö, fr<1n Triangeln till stortorget. De mest kända profitfastigheterna är Triangelns köpcentrum med hotel Hilton och kv Sylgia i Inre Hamnen. l lund finns Vasa~

kronan både i de centrala delarna och i utvecklingsområdet Brunnshög.

Vasakronan Service Partner erbjuder Vasakronans hyresgäster ett väl utvecklat ~änsteutbud för an skapa en effektiv och trivsam arbetsmiljö.

Tj.'lnster finns inom många områden, som telefoni, reception, post-och godshantering, vaktmästeri, restaurang och cafeer, konferensverksamhet och telemarketing.

Butik e<

10%

Butiker 23%

Intäkter

Li _.~

1

Bylgia 1%

Jamtorget 2%

Ulla Bommen 7%

Kista Tower

Primus 7% lnfraCity 7%

· rc6 !'v':ki

2 Koncernen totalt efter koncernelimineringar.

Driftöverskott

("\- . ...:t. ") " 11 ^IV ,..:r

Vasakronans hyresintäkter i Stockholm och Uppsala är i genomsnitt över 1 700 kr /m² och driftöverskot·

tet är i genomsnitt knappt 1 000 kr 1m2. Fastighetspri- serna i Stockholm är de högsta i Sverige.

l Göteborg är hyresintäkterna i genomsnitt över 1 400 krfm2 och driftöverskottet i genomsnitt drygt 900 kr/m²•

l Malmö och Lund är hyresintäkterna i genomsnitt 1 240 krfm2 och driftöverskottet i genomsnitt drygt 750kr/m²

Rörelsemarginalen för Vasakronan Service Partner uppgick till 6 procent, vilket är ett bra resultat inom servicebranschen. Intäkterna ökade under 2005 med drygt 1 O procent.

' Resultat efter avskrivningar.

Läge

Serviceattityd

Aterkopplande

Omtanksamt

Säljande

Kunnig l

Valkomnande

Varmt, vanligt,

•• rtigt

Engagerat

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 5

Ledande fastighetsföretag som

investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare

Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet.

Vision

Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Som investeringsobjekt ska Vasakronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansett som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag.

Som hyresvärd ska Vasakronan

• vara erkänt som den mest kompetenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utvecklings- möjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Affärside

Vasakronan erbjuder attraktiva kontors- lokaler med kundanpassade tjänster i

6 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005

svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder.

strategi

Vasakronans strategi är att

• vara marknadsledande på attraktiva delmarknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

• erbjuda attraktiva lokaler och tjänster för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbetning och marknadskommunikation nå nya kunder.

• med egen personal sköta fastighetsser- vice fOr att hålla tätare kundkontakt.

• stärka varumärket för att vara kunder- nas förstavaL

• portföljutveckla och fOrädla beståndet till marknader med tillväxt och likvidi- tet för att skapa högre effektivitet och lönsamhet.

• eftersträva kluster vid portföljförädling, för ökad effektivitet och servicegrad från fastighets-och tjänsteverksamhe- ten.

• genom en strukturerad omsättning av portföljen sälja fårdigutvecklade fastig- heter.

• arbeta för en långsiktigt hållbar utveck- ling och sänka energiförbrukningen och därmed minska klimatpåverkan.

• skapa en öppen och icke-diskrimine- rande organisation som tar tillvara mångfalden hos medarbetarna och som ger underlag att utveckla kompetenta och engagerade medarbetare.

Vasakronans strategiska utveckling Ägarna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett högsta möjliga långsiktiga totalav- kastning som mål. Detta har lett till den strukturomvandling som företaget har ge- nomgått. Vasakronans strategi har varit att renodla fastighetsbeståndet till kommersi- ella fastigheter och fokusera geografiskt till storstadsregionerna. Fastigheter i städer med begränsad tillväxt har avyttrats och fastigheter i attraktiva lägen i expansiva regioner med högre tillväxt har förvärvats, där värdeutvecklingen bedöms vara större.

1993 bildades Vasakronan genom för- värv av fastigheter med blandad verksam- het från staten för totalt 17,2 miljarder kronor inklusive lagfarter. Fastigheterna hade dessförinnan förvaltats av Bygg- nadsstyrelsen.

1995 avyttrades fastighet~r för Lant- bruksuniversitetet till Akademiska Hus.

1997 bildades Specialfastigheter Sve- rige som övertog bland annat krimi- nalvårdens fastigheter och specialsko- lor. 1997 såldes också 188 fastigheter på 98 orter för 4,9 miljarder kronor till det nybildade bolaget stenvalvet.

1998 såldes de två sista fastigheterna för särskilda ändamål ti11 SpeciaJ- fastigheter Sverige och bolaget dela- des sedan ut till Finansdepartementet.

Samma år förvärvades det 0-listeno- terade Gotic i Malmö med fastigheter värderade till l ,8 miljarder kronor.

Dessutom förvärvades SEBs rörelse- fastigheter för 4,2 miljarder kronor.

Vasakronan Service Partner etablera- des för att utveckla ett tjänstekoncept.

2001 såldes fastigheter i nio städer till fastighetsbolaget Norrporten för 5, l miljarder kronor. Vasakronan förvärvade samtidigt en tredjedel av Norrporten. Tre av Hötargshusen i Stockholm förvärvades av Förenade Liv fOr drygt l ,9 miljarder kronor.

Genom bytesaffärer med Skanska och NCC förvärvades bland annat Kista Entre, Lilla Bommen i Göteborg och del i Kista Science Tower. Samtidigt avyttrades exploateringsmark på Järvafåltet til1 delägda bolag.

2003 sålde Vasakronan fastighetsbe- ståndet i Linköping till Norrporten för 0,8 miljarder kronor. Dessutom såldes sex fastigheter i Stockholm till London & Regional för 1,9 miljarder kronor.

2004 förvärvades resterande del av Kista Science Tower baserat på ett marknadsvärde av l ,2 mliJarder kronor. En affär med Stockholms stad genomfördes där del av

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 .J

STRATE(ii~K INRIKTNING

Gamen 8 (Skatteskrapan) i Stock:holm avyttrades och del av Beridarebanan l O (forsta Hötorgshuset) fårvärvades.

2005 såldes InfraCity för l ,4 miljarder kronor till Orion Capital Managers.

Under perioden 1994-2005 har Vasa- kronan totalt fårvärvat fastigheter får 19,0 miljarder kronor och avyttrat fastig- heter får 22,1 miljarder kronor.

Finansiella mål och måluppfyllelse Vasakronans finansiella mål är satta för att fungera som incitament för tillväxt med begränsad finansiell risk. Målen är en kombination av hög totalav kastning, hög utdelningskapacitet, hög tillväxtka- pacitet och finansiell stabilitet.

Från och med 2005 redovisar Vasa- kronan enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Detta innebär bland annat att fastighetsbestån- det redovisas till verkligt värde istället får anskaffningsvärde med avdrag for avskrivningar.

Målen fokuseras på tillväxt i det egna kapitalet, vilket speglar Vasakronans to- talavkastning på ett tydligt sätt. Totalav-

kastningen består av direktavkastningen från fastighetsrörelsen och värdeutveck- lingen i fastighetsportfåljen.

Avkastning på eget kapital

Avkastning på eget kapital är det övergri- pande finansiella målet. Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsforsäljningar samt fårändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbestån- det. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå fårändras. Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den S-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter.

För 2005 uppgick avkastningskravet till 7,9 procent och avkastningen uppgick till9,5 procent. Över den senaste femårs- perioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till2,3 procent medan avkastningskravet varit 9,5 procent.

Målet har från 2005 anpassats efter IFRS-regler så att avkastningskravet gäller for eget kapital eftersom justerat eget kapital är lika med eget kapital då fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde.

AVKASTNING PÅ EGET

KAPITAL¹ RÄNT ET ÄC KNINGSGRAD SOLIDITET¹

l Utfall Mal riskfri ranta plus

% • Mal s procentenheter 30- -- -- -- - - -

2 0 -- - - -- - - -- - -

10

o

l ii i

••

-10 -- -- -- - - - -

0102030~05

8Utfall ggr M~l 2,0 ggr 3,5- - -- -- - - - 3 . 0 - - -- -

2.0.

1,5· 1,0

o.s.

0,0 01 02 03 o4 os

10

o

l Utfall M~l35%

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera for- ändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande rän- tekostnad med en viss marginal. Vasakro- nans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2005 uppgick räntetäckningsgraden till 3,4 gånger.

soliditet

soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalin- tensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka fOr att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen.

Målet är att soliditeten långsiktigt ska uppgå tilllägst 35 procent. Per den 31 december 2005 uppgick soliditeten till 50 procent.

Från och med 2005 blev synlig soli- ditet lika med justerad soliditet eftersom fastigheterna och finansiella instrument redovisas till verkligt värde enligt IFRS.

Utdelning

Utdelningsmålet bar fastställts for att aktieägare ska erhålla en relativt hög

UTDELNING

• Udall ~l 3% av lusterat

• Extra eget kapital (dod< max Mkr utdelning 30% av vinsten efter skatt) 700- - - -- - - -- --

300 200

o 01 02 03 04 os

förslag

1 Avkastning justerat eget kapital för 2001-2003.

Räntetiickningsgraden har under hela femårsperioden överstigit det l~ngsilctiga rmlet som ar 2 gånger.

1 Justerad soliditet för 2001-2003. Utdelningen har inte n~tt m~let 3 procent av eget kapital utan har begransats till 30 procent av resultatet efter finansnetto med avdrag för 28 procent skatt.

Efter fyra år med lägre avkastning har rmlet Infriats under 2005 till följd av ökade marknadsvärden.

8 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005

För att klara investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska solidrteten lång- siktigt vara lägst 35 procent.

utdelningsandel men samtidigt medge möjlighet att genom investeringar fort- sätta vidareutveckla Vasakronan.

Målet har från och med 2005 anpas- sats till IFRS där avskrivningar på fastig- heter upphört vilket innebär att Vasa- kronan redovisar högre resultat. Syftet med det anpassade utdelningsmålet är att storleken på utdelat belopp ej ska påver- kas av ändrade redovisningsregler. Från och med 2005 är målet en utdelning som motsvarar 3 procent av eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 30 procent av resultatet efter finansiella poster med avdrag får schablonskatt Till det utdelningsgrundande resultatet ska adderas realiserade övervärden vid fastig- hetsförsäljningar (netto försäljningslikvid minus anskaffningskostnad med tillägg fOr investeringar).

För 2005 fåreslås en utdelning på 254 (165) Mkr, vilket motsvarar 30 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag fOr schablonskatt

Icke--finansiella mål och måluppfyllelse

Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbe-

KUNDER

Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen?

• Ja, definitivt

% . Ja Mål90%

100--- -- -- -- - - -- -

Vl V2. v~ U4 05

Kundvård kräver systematik och uthål- lighet. Kundlojaliteten fortsatte att öka under 2005.

tare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges le- dande fastighetsföretag i flera avseenden.

Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget.

Som hyresvärd

Vasakronans mål är att minst 90 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att göra det.

Vasakronans kundundersökning får 2005 visade en kundlojalitet på 92 procent, vilket för andra året i rad är en ökning med 4 procentenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 53 till 60 procent.

Värdena för hur Vasakronan sköter om hyresgästerna, handhar fastighets- service, agerar som affärspartner och lokalerna i sig bedöms av kunderna som mycket starka.

Som arbetsgivare

Vasakronans mål är att minst 90 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå fciretagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner

MEDARBETARE

~TRATE(iiSK INRIKTNI~~G

det. För 2005 uppgick resultatet till 97 respektive 60 procent.

Värdena får personalens motivation har ökat stadigt under senare år. Engage- manget bland medarbetarna är högt och man trivs med att arbeta på företaget.

Som fastighetsföretag

Vasakronans mål är att minst 90 procent av intressenterna inom politik, kapital- marknad och massmedia känner till bola- get väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper för att ge vägledning om vilka frågor som är viktiga att utveckla inom företaget.

Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2005 uppgick resultatet till 97 respektive 85 procent. Detta resultat är följden av en kontinuerlig dialog med in- tressenterna och transparent information.

Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasa- kronans mål?

KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER

• Ja, definitivt

lilJa ~190%

02 03 04 o~

Medarbetarnas motivation ligger på en hög nivå och trivseln ~ arbetsplatsen är mycket hög.

Hur väl känner du till Vasakronan?

• Mycketbra

% 1: Ja. bra Mål90%

100- .-~_,.-..1111

80· f- ... l -

r-

60 f-

40·

r-

20 _{l -} 1- f-

o '- '-

Ut U-' V, 04 V5

Under 2005 genomfördes den torl!JI öppna bolagsstämman i Vasakrul1oiD m!d ett 60-tal deltagare. Kapitalmar\n~

gar för analytiker inom kapitalm~rV>oi!

och media genomfors i sambanQ ,....j .do kvartalsvisa ekonomiska rappOill'fTI•

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 9

Nöjda kunder är grunden för långsiktig lönsamhet

Den svenska ekonomin har utvecklats positivt och det forväntas en god BNP- tillväxt under de kommande åren. Detta beror främst på att hushållen konsumerar mer, ökad export och större investeringar.

Det fOrväntas också att arbetsmarknaden ska vända uppåt medan sysselsättningen i branscher med behov av kontor ökar endast marginellt. Inflation och ränta har varit på fortsatt låga nivåer.

Lokalhyresmarknaden Stockholm Lokalhyresmarknaden i Stockholm har präglats av hård konkurrens men hyrorna i Stockholms innerstad har stabiliserats.

Några generella hyresuppgångar har ännu inte noterats även om hyresrabatterna bli- vit mindre vanJigt förekommande. Fortfa- rande finns omfattande vakanser till foljd av stora omflyttningar. Utflyttningen av statliga verk ska genomföras fram till 2008 och kommer att efterlämna bra lokaler på centrala adresser där kontrakten inte nödvändigtvis har löpt ut. Det har varit stor efterfrågan på moderna och effektiva kontor samtidigt som äldre kontor har en betydligt högre generell vakans. Markna- den har efterfrågat flexibla planJösningar som ger en lägre totalkostnad.

lokalhyresmarknaden Göteborg I Göteborg har hyresnivåerna åter stabiliserats efter en tidigare nedgång på cirka 15 procent sedan toppåret 2001. Det

STÖRSTA HYRESGASTER 2005-12-31

Andel av hyres- Uthyrd area, intäkter,% 1 000 m²

SEB 7 79

Polismyndigheten 6 122

Försvaret 2 59

Domstolsverket 2 61

skatteverket 2 40

Lansstyrelsen 2 39

H&M 2 13

Sony Ericsson Mobile 2 32

statistiska Centralbyrån 1 17

PRV 15

Totalt. tio hyresgäster 27 41"1 SEB ar den stOrsta hyresgästen sett till andel av hyresintakterna.

10 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005

har varit hård konkurrens på lokalhyres- marknaden och vakanserna finns främst i västra Göteborg. Utvecklingen av den traditionella industrin som fordon, läke- medel och kullager var stark. Samtidigt har produktivitetsutvecklingen varit mycket hög, vilket gör att industrin inte har eller kommer att nyanställa i någon större omfattning.

Lokalhyresmarknaden Malmö Hyresmarknaden i Malmö fOr kontors- och butikslokaler har varit fortsatt stabil.

Efterfrågan på kontor har förbättrats och intresset för att lokalisera kontors- verksamhet till Malmö var fortsatt stort.

För nyproducerade kontor har det varit stigande hyresnivåer och för övriga kontor har hyrorna varit stabila. Kontor i centrala lägen har fortfarande varit mest efterfrågat. I Västra Hamnen har utbygg- nad skett främst till foretag som hyr en hel fastighet. Butiksmarknaden präglades av en positiv utveckling i Malmö city.

Fastighetsmarknaden

Även om hyresmarknaden inte tagit fart så har det varit desto större aktivitet på fastighetsmarknaden. Omsättningen var rekordhög under 2005 med ett fort- satt starkt intresse från utländska och inhemska aktörer. Den låga räntenivån, som har givit en positiv differens mellan direktavkastning och låneränta, innebar

LOKALTYPER 2005-12-31

ett fortsatt stort investeringsintresse och höga fastighetsvärderingar.

Omstruktureringen av fastighetsbo- lagen har starkt bidragit till den höga omsättningen. Det har varit stor efter- frågan på alla typer av fastighetsobjekt, vilket resulterat i högre fastighetspriser.

Det stora intresset for att köpa fastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö har lett till mycket låga direktavkastningskrav.

För kontor bedöms direktavkastningskra- vet i Stockholms bästa läge till omkring 5 procent, i Göteborg 5 till 5,5 procent och i Malmö cirka 6 procent.

Kunder

Till största delen, 67 (68) procent, utgörs Vasakronans kunder av privata företag.

SEB är största hyresgäst med 19 kontrakt som svarar för 7 procent av Vasakronans hyresintäkter. H&M och Sony Ericsson är andra stora privata hyresgäster. Andelen statliga hyresgäster är 33 (32) procent.

Polismyndigheten är största statliga hy- resgäst med 16 kontrakt, som utgör 6 pro- cent av Vasakronans hyresintäkter. Andra stora statliga hyresgäster är Försvaret, Domstolsverket, Skatteverket, Länsstyrel- sen och statistiska Centralbyrån.

Totalt äger och förvaltar Vasakronan cirka 1,7 miljoner m²lokalyta. Antalet kundkontrakt uppgår till cirka 3 250 av vilka merparten är kontorskontrakt Kraven på service och flexibilitet är höga,

Antal Antal Hyresintäkter, Mkr Andel,% Hyresvärde, kr/m² kontrakt motparter

Kontorslokaler 2 035 76 1 620

19 7 Butiker 361 13 2 176

16 7 Garage/Förr~d 117 4 435

3 1

11 5 Bostäder 19 l 872

12 4 ÖVrigt 157 6 848

9 4 _Totalt 2 689 100 1399

B 3 Vasakronans fastighetsbestand är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 76 procent av

9 1

2 1 hyresintäkterna.

3 1

9:l 34

statliga kunder, 33%

KUNDSTRUKTUR

Icke-statliga kunder, 67%

Kundstrukturen hor förändrats fra n 100 procent statliga kunder när Vasakronon bildades 1993 till en jamnare fördelning.

N Kl- VASAKRONANIBRANSCHEN

60-- -- - - -- - - -- - -

50--- -- -- -- - - -- --

40---

Branschgenomsnitt

Vasakron<ln satsar pa en strukturerad kund·

dialog med målet att skapa fastighetsbran- schens mest nojda kunder.

NKI, NöjdKundlndex, Fastighetsbarometern

Hyresvärd 2003 2004 2005

Vasallen 77 81

Vasakronan 76 78 79

Hufvudstaden 76 76 78

Castellum 73 75 76

Akademiska Hus 73 75

AP Fastigheter 69 73 71 Branschindex 68 69 71

Efter att ha varit etta i N Kl under en treårsperiod passerades Vasakronan av Vasallen. Vasakronan och Vasallen arbetar inom helt oliKa marknader. Sett till mer jämförbara konkur·

renter är Vasakronan fortfarande branschledande.

L

L--, ;

.. -. !

···- .-1_1,_

l ; Li

l i

l j

\-~ L~

-- -- · ··

VASAKRONANS ARSREDOVISNING 2005 l l

MARKNAD, KUND::~ OCH KON~URRENTER

vilket fordrar mycket av Vasakronan som hyresvärd.

Kontorslokaler utgör 76 procent av Vasakronans hyresintäkter om cirka 2,7 miljarder kronor. Butikslokaler utgör 13 procent. Den genomsnittliga löptiden för kontrakten är 4,1 år.

Viktlgt med nöjda kunder

Nöjda kunder är grunden för att skapa långsiktig lönsamhet. I processen för Vasakronans kundvårdsarbete ingår bland annat att arbeta mycket systema- tiskt med faktorer som fastighetsservice, hantering av klagomål, kommunikation och anpassning av lokaler. För att bättre kunna möta kundemas behov och öns- kemål förvaltas fastighetsbeståndet med egen driftpersonaL Medarbetare med kundansvar möter varje år kunderna i ett särskilt samtal, en så kallad måldialog.

Här diskuteras främst kundernas fram- tida planer, Vasakronans utveckling och hur samarbetet ytterligare kan förbättras.

Årligen mäts vad kunderna anser om företaget. Även under 2005 var Vasakro- nan bland de högst placerade i fastig- hetsbranschens egen NöjdKundlndex-

12 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005

mätning med index 79, en enhet bättre än 2004 då Vasakronan toppade listan.

Branschindex var 71 i Fastighetsbarome- tem. I undersökningen har hyresgäster i olika fastighetsbolag värderat faktorer som lokalemas läge, standard, service, hyra, felanmälan och företagens image.

I Vasakronans egna kundmätningar, som genomförts av konsultföretaget B2B, var det överlag stora förbättringar. Loja- liteten till Vasakronan, att man kan tänka sig att hyra av Vasakronan igen, ökade från 88 till 92 procent. Det är framförallt andelen som har svarat att de "defini- tivt" skulle kunna tänka sig att hyra av Vasakronan igen som har ökat. Hela 60 procent svarade det högsta alternativet i årets mätning.

Parametrar som ökade mycket i enkäten var:

index

• Aterrapporterar fel +9

• Stark image +8

• Hflller aktiv kontakt, alltsa inte bara vid fel +7

• Gör det lilla extra +6

• Rekommendera till andra +5

• Fastighetsservicen +5

Konkurrenssituation

Konkurrenssituationen på den svenska fastighetsmarknaden har förändrats kraf- tigt under de senaste åren då utländska fastighetsinvesterare har köpt ett stort antal svenska fastighetsportföljer. De senaste åren har det varit utländska pen- sionsstiftelser som legat bakom många fastighetsköp. Bland de utländska intres- senterna har tyska pensionsstiftelser och nordiska investorer varit mycket aktiva, däribland tyska försäkringsbolaget Al- lianz, tyska fonden DIFA, danska Keops och norska Acta. Samtidigt som det inter- nationella intresset för svenska fastighe- ter har fortsatt under 2005 har svenska aktörer, främst börsnoterade bolag och institutioner, stått för en stor andel av affärerna under året.

En del av den höga aktiviteten på fastighetsmarknaden beror på att flera bolag har omstrukturerat sina portföljer, vilka har fokuserats mot prioriterade marknader.

Fabege, som bildades genom att Willl- borgs Fastigheter delades i två bolag, har under 2005 bland annat sålt större delen av beståndet i Marievik strax utanför

Stockholms innerstad och två fastighe- ter i Kista till Niam!Whitehall. Fabege noterades i maj på O-listan "Attract 40".

I december meddelades att Fabege förvär- vat 82,4 procent av aktierna i Tornet.

Den andra delen av Wihlborgs note- rades i maj 2005 på stockholmsbörsens O-lista och kommer att fokusera på fastigheter i Öresundsregionen.

AP Fastigheter har under året bland annat sålt sitt bestånd i Gävle/Dalaområ- det till Diös. Fem fastigheter i Stockholm

KONKURRENTJÄMFÖRELsE

Antal lokal- Fastighetsbolag fastigheter area, m²

Va-;ak.ronan 148 1,7mdJ

AP Fastigheter 201 2,0milj

Dillgentia 200 1,7milj

F a bege 219 1,7milj

Castellum 494 2.6 milj

Hufvudstaden 30 0.4milj

Wihlborgs 197 l,Omilj

1 Branschindex 71.

har förvärvats, däribland det så kallade N orrtullspalatset.

Diligentia, ett helägt dotterbolag till Skandia Liv, har forsatt att sälja fastig- heter fördelat över hela Sverige samt i Köpenhamn. Bolaget ska åter bygga upp en egen drift och förvaltningsverksam- het Tidigare har verksamheten inklusive kundkontakter outsourcats till externa parter.

Alla de största svenska fastighetsbo- lagen har nu egen forvattning medan de

Geografisk Portfölj- Antal

huvudmar1<nad strategi anställda

Stockholm, Kontor 261⁴

Goteborg, Malmo Butikslokaler Uppsal<l, Lund

stockhalm Kontor 274

Uppsala Butikslokaler

Göteborg Bostäder

Stockholm Kontor Uppbyggnad

Göteborg Bostäder pagarav

Malmö Köpcentrum förvaltnings-

organisation

Stockholms- Kontor 142

regionen

Storstockholm Kontor 185

Storgöteborg Butikslokaler Öresundsomradet Lager/industri Västra Småland/Mälardalen

Stockholm Kontor 125

Göteborg Butikslokaler öresundsregionen Kontor 68 inkl. Köpenhamn Butikslokaler

Industriilager

2 Vasakronan är enda fastighetsbolag som har tjänsteverksamheten samlad i ett dotterbolag.

3 Castellum noterat på stockholmsbörsens O-lista.

Wihlborgs noterat på stockholmsbörsens O-lista.

Fabege noterat pa stockholmsbörsens O-lista (Attract 40).

Hufvustaden noterat pa stockholmsbörsens A-lista.

MARI:NAD, t":Ui,JDEP. OCH KONt:URRENTE;;

utländska fastighetsinvesterarna i huvud- sak har satsat på att köpa tjänsterna från fOrvattnings bolag.

De största bolagen inom kommersiella fastigheter i Sverige är Vasakronan, AP Fastigheter, Diligentia och Fabege.

Dessa bolag fokuserar på storstadsregio- ner och tillväxtmarknader. AP Fastighe- ter och Diligentia har inslag av bostäder medan övriga är helt fokuserade på kontor och butikslokaler.

Verksamhets-

Största NK12005 stödjande

ägare (Index)' tjänster²

Sveru:ka 79 Ja

staten

1 -4 AP-fonden 71 Ja

Skandia Liv Nej

Brinova, öresund3

Nej

L.aszlo Szombatfalvy 76 Nej AFA

Fjärde AP-fonden3

LE Lundberg- 78 Ja

företagen3

Brinova Nej

Maths O Sundqvist AMF. Öresund 3

Källa: Företagens hemsidor februari 2006

4 Inom Vasakronankoncernen är 360 personer anställda, varav 99 personer i tjänsteverksamheten, dotterbolaget Vasakronan Service Partner.

MARKNADSVÄRDE (2005)

V a s akronan ':::::::::

Dlllgentia

~~~~~f·

Castellum Kufvudstaden

Wihlborgs-

l

o 10 000 20 000 30 000 40 000

HYRESINTÄKTER (2005) Mkr

Vasakronan~~~~~5~~=~

AP Fastigheter Diligenija F a bege Cas\ellum Hufvudstaden Wihlborgs-

0 1 000 2 000 3000

VAKANSGRAD, HYRA (2005)

Vasakronan

Castellum Hufvudstader Wihlborgs,

o 3

l l

12 15

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 13

Kontorslokaler med kundanpassade tjänster

Lokaler och tjänster

Vasakronan har väl underhållna fastig- heter med attraktiva lägen i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

I kombination med ett tjänstekoncept som utvecklats inom Vasakronan Service Partner skapas stor närhet till kunderna.

Fastighetsbestånd

Totalt äger Vasakronan 148 fastigheter koncentrerade till fem städer med en sammanlagd hyresintäkt om 2, 7 miljar- der kronor. Det största innehavet finns i Stockholm där hyrorna per kvadratmeter också är högst. I genomsnitt hyr Vasakro- nan ut lokaler, främst kontor, till en hyra av l 620 kr/m2.

Driftöverskotten i kombination med en stark efterfrågan på fastighetsmark- naden medfOr att värdet pä Vasakronans fastigheter är klart högst i Stockholm.

För Göteborg, Malmö, Uppsala och Lund är marknadsvärdena lägre, men högre än i de flesta andra städer i Sverige.

Att Vasakronan finns i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund är resultatet av att f6retaget i närmare tio år har arbetat med en uttalad koncentra- tionsstrategi.

Vasakronan Service Partner För att göra kontorslokalerna ännu attraktivare och hyresgästerna mer nöjda med Vasakronan som samarbetspartner har ett tjänstekoncept med verksamhets- stödjande tjänster utvecklats. Vasakronan Service Partner erbjuder tjänster inom konferens, vaktmästeri, restaurang- och cateringsverksamhet, receptions-och tele- fonitjänster samt telemarketing. Tjänste- verksamheten är ett konkurrensmedel vid uthyrning av lokaler.

Effektiviserad organisation

Organisationen i Stockholm har effekti- viserats i och med att Vasakronan under de senaste åren har minskat fastighets- beståndet i Stockholm. 2003 säldes en fastighetsportf61j till London & Regional med sex fastigheter och under hösten 2005 säldes hela InfraCity och ett antal mindre fastigheter.

14 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005

VASAKRONANS HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER FÖRDELAT PÅ OLIKA MARKNADER 2005-12-31

Hyres-

Kr/m¹¹ intäkter

. •

Region Stockholm

stockhol m City 2 850

stockhol m Östermalm 1 607

Stockholm lnnnerstad 1 978

Storstockholm 1161

Kista 753

lnfraCity (sålt 051120) 723

Uppsala 1045

Totalt region Sta<kholm 1 461

Region Göteborg

Göteborg Väst 1 510

Göteborg öst 1 471

Gullbergsvass 1 215

Totalt region Göteborg 1 413

Region Öresund

Malmö Nord 1 128

Malmösyd 1 341

lund 1 343

Totalt region Öresund 1 239

1 Inklusive vakant area.

Detta har medfort att beståndet i de två stockholmsregionerna har minskat med cirka 250 000 m2. Antalet marknads- områden i Stockholm har minskats till sex och de två stockholmsregionerna har slagits samman till en region for stock- holmsområdet inklusive Uppsala.

Projektutveckling

Vasakronan Fastighetsutveckling har avvecklats och projektutveckling med projektledning kommer äter att hanteras i linjen. Vasakronan Fastighetsutveckling skapades 2002 som en gemensam resurs fOr fastighetsutveckling inom koncernen.

Många stora framtidsprojekt kommer nu att drivas inom ramen för respektive regions verksamhet.

Vasakronan fortsätter verksamheten med att utveckla byggrätter i de olika delägda bolagen på Järvafaltet. Denna verksamhet handhas av Vasakronans koncernkontor genom Järvatorget AB.

Inköp

Vasakronan står for en betydande inköps- volym på marknaden, både på entrepre- nad-, energi- och tjänstemarknaden. In-

Drift- Under- Fastighets- Drift·

kostnader håll skatt överskott

··- ·- ·

862 257 199 1 532

343 86 86 1 092

340 106 154 1 378

393 138 54 576

541 5 83 124

409 116 51 147

250 82 35 678

433 112 94 822

171 78 117 1144

206 53 100 1112

183 88 134 810

186 73 116 1038

279 45 58 746

473 106 64 698

355 53 61 874

360 68 61 750

köpsfunktionen har varit decentraliserad och styrd av inköpspolicies samordnade i ett inköpsråd. I större upphandlingar av entreprenader och energi, där de största volymerna finns, har arbetet varit mycket framgångsrikt. Det finns dock fortfa- rande en besparingspotential i att minska antalet leverantörer samt bättre utnyttja företagets storlek och en central inköpsor- ganisation har därför skapats.

Målet för inköpsfunktionen är att på två år möjliggöra sänkta inköpspriser med l O procent, framfor allt på inköp som ligger utanfOr stora upphandlingar for entreprenader och energi.

Processtyrning

Vasakronan arbetar med processtyrning av verksamheten med en stark kundori- entering. För att utveckla verkamheten f6ljer f6retaget Utmärkelsen Svensk Kvalitet (SIQ). Verksamhetens proces- ser har definierats och kartlagts på ett systematiskt sätt och arbetas successivt in i den dagliga verksamheten. Koncernled- ningen gör kontinuerliga uppfoljningar av huvudprocesserna.

VASAKRONANS LOKALAREA 2005-12-31 VASAKRONANS HYRESINTÄKTER 2005

Garage/ Garagel

1000 m² Kontor Butiker Förråd Bostäder övrigt Totalt Mkr Kontor Butiker Förrlid Bostäder övrigt Totalt

Region Stockholm Region Stockholm

Stockholm City 95 30 21 146 Stockholm City 274 125 24 424

Stockholm östermalm 208 5 47 8 268 Stockholm östermalm 399 5 21 5 431

Stockholm lnner>tad 152 4 22 7 185 Stockholm lnnnerstad 345 12 6 3 366

S torstockhalm 106 3 42 12 163 storstockhol m 202 10 212

lnfraCity (sAlt 051120) Kista 90 3 7 5 105

Kista 100 4 35 1 140 lnfraCity (sAlt 051120) 58 19 17 32 126

Uppsala 53 6 16 2 64 141 Uppsala 69 16 3 58 147

Totalt 714 52 183 2 92 1043 Totalt 1 437 180 88 2 104 1 811

Region Göteborg Region Göteborg

Göteborg vast 78 25 11 1 115 Göteborg vas t 114 51 4 4 173

Göteborg Ost 77 6 5 8 96 Göteborg Ost 107 10 2 23 142

Göteborg Gullbergsvass 65 3 15 2 85 Gullbergsvass 89 2 7 5 103

Totalt 220 34 31 11 296 Totalt 310 63 13 32 418

Region Öresund Region Öresund

Malmö Nord 164 6 16 5 191 Malmö Nord 197 9 7 4 3 220

Malmösyd 33 51 20 18 20 142 Malmö Syd 46 103 5 16 18 188

Lund 66 2 2 1 71 Lund 87 3 2 93

Totalt 263 59 38 19 25 404 Totalt 330 115 14 21 21 501

Totalt Vasakronan 1197 145 252 21 128 1 743 Eliminering -41 -41

Totalt Vasakronan 2 036 358 115 23 157 2 689

FASnGHETSPROJEKT

Beräknad Total fastighets-

Ort Fastighet färdigställt investering, Mkr

Göteborg Heden 705:14, Polishuset dec 2008 760

stockhalm Bremen 3, Gärdet nov 2006 220

Slackholm Kungliga Trädg~rden 7, City juni 2006 153

stockhol m Tegen 1, Solna dec 2006 121

Summa 1254

övriga mindre projekt 156

Totalt 1 410

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2005 15.