CATENA AB ÅRSREDOVISNING 2006
C A T E N A A B Å R S R E D O V IS N IN G 2 0 0 6
Catena AB (publ) Box 262
401 24 Göteborg
Besöksadress: Lilla Bommen 6 Tel: 031-760 09 30
Fax: 031-700 89 88 www.catenafastigheter.se
Stockholm och Mälardalsregionen Haga Norra
Osloregionen Lilleström
Öresundsregionen Värnhem
Solberg
Västra Götalandsregionen Ford i Sisjön
Ekonomisk information 2007
• Delårsrapport januari–mars 2007 23 april 2007
• Delårsrapport januari–juni 2007 9 augusti 2007
• Delårsrapport januari–september 2007 24 oktober 2007
• Bokslutskommuniké 2007 Februari 2008
Information om årsstämma
Catenas årsstämma 2007 hålls den 23 april 2007 klockan 17.30 på Radisson SAS Scandinavia Hotel, Södra Hamngatan 59-65 i Göteborg. För att ha rätt att delta ska aktieägaren dels vara registrerad i aktieboken, dels ha anmält sin avsikt att delta.
Registrering i aktieboken
Catenas aktiebok förs av VPC AB. Endast ägarregistrerade innehav återfi nns under aktieägarens eget namn i aktie- boken. För att aktieägare med förvaltarregistrerade aktier ska ha rätt att delta i årsstämman fordras att aktierna ägar- registreras. Aktieägare som har förvaltarregistrerade aktier bör av den bank eller fondhandlare som förvaltar aktierna begära tillfällig ägarregistrering, så kallad rösträttsregistre- ring, i god tid före den 17 april. Förvaltare brukar debitera en avgift för denna åtgärd.
Anmälan
Anmälan om deltagande vid årsstämman kan ske:
– via formulär på www.catenafastigheter.se – per telefon 031-760 09 39
– per post till Catena AB, Box 262, 401 24 Göteborg – per e-post till arsstamma07@catena.eu
Vid anmälan uppges namn, personnummer (organisations- nummer), adress och telefonnummer. Aktieägare som vill delta i årsstämman måste ha anmält detta senast tisdagen den 17 april klockan 16.00, då anmälningstiden går ut.
Ombud och biträde
En aktieägare som inte är personligen närvarande vid stäm- man får utöva sin rätt genom ombud, som ska ha av aktie- ägaren undertecknad fullmakt. Fullmaktsformulär fi nns på www.catenafastigheter.se. Fullmakten får inte vara äldre än ett år. En aktieägare eller ett ombud får ha med sig högst två biträden på bolagsstämman. Om aktieägaren vill ta med biträde ska anmälan om detta göras till bolaget senast vid den tidpunkt som anges under rubriken ”Anmälan” ovan.
Catena Årsredovisning 2006
Det här behöver du veta om Catena 2–3
VD-ord – Utveckling skapar värde 4–5
Affärsidé, mål och strategi 6–7
Marknadsbeskrivning 8–9
Fastighetsbeståndet 10–13
Värdering 14–15
Risk- och känslighetsanalys 16–17
Finansiering 18–21
Beskrivning av regionerna
Stockholm och Mälardalsregionen 22–23 Västra Götalandsregionen 24–25 Öresundsregionen 26–27 Osloregionen 28–29
Organisation och medarbetare 30–31
Aktien 32–33
Ekonomisk redovisning 34–65
Fastighetsförteckning 66–69
Bolagsstyrning 70–71
Principer för proforma-
redovisningens upprättande 72
Styrelse 74
Ledning 75
Defi nitioner 77
1
Året i korthet
• Hyresintäkterna uppgick till 177,0 mkr (170,3)
• Förvaltningsresultatet steg till 99,5 mkr (86,6)
• Resultatet före skatt uppgick till 352,3 mkr (426,6)
• Catena delades ut till Bilias aktieägare och noterades på Stockholmsbörsen den 26 april
• Den 1 november förvärvades fastigheten Trombonen 3 i Mölndal
• Under året genomfö rdes investeringar i befi ntliga anläggningar med 53 mkr
• I december skrevs en avsiktsförklaring avseende försäljning av sex fastigheter utanför prioriterade områden i Sverige
N yc ke l t a l st a b e l l
2006 2005 (proforma)
Hyresintäkter, mkr 177,0 170,3
Förvaltningsresultat, mkr 99,5 86,6
Orealiserade värdeförändringar, mkr 252,8 340,0
Resultat före skatt, mkr 352,3 426,6
Årets resultat, mkr 255,0 307,1
Årets resultat, kronor per aktie 22,05 26,56 Utdelning, kronor per aktie (föreslagen) 5,00 —
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,6 Direktavkastning fastigheter, % 6,6 7,1 Räntetäckningsgrad förvaltningsresultat, gånger 3,2 3,0
Avkastning på eget kapital, % 37,6 71,4
Soliditet, % 33,8 27,4
(Alla jämförelsesiffror för det ekonomiska utfallet 2005 på sidorna 1–33 är proforma.)
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006
2
Lo ka l i s e r i n g i t i l l v ä x t re g i o n e r
Fastigheter Bokfört värde, mkr Hyresintäkter, mkr Hyrestid, år Uthyrningsgrad, %
Stockholm och Mälardalen 11 889 67,7 11,4 97,8
Västra Götaland 13 656 51,6 10,7 100,0
Öresund 7 459 39,1 7,1 98,0
Oslo 4 348 27,3 12,2 100,0
Totalt 35 2 352 185,7 10,4 98,8
Stabila intäktsströmmar
Fastigheternas bokförda värde uppgick per den 31 decem- ber 2006 till 2 352 mkr. Cirka 59 procent av fastigheter- nas bokförda värde återfinns i Stockholm och Göteborg.
Catenas hyresintäkter uppgick per den 1 januari 2007 till 185,7 mkr på årsbasis. Intäktsströmmarna är stabila, efter- som hyresavtalen är långa och uthyrningsgraden hög. Vid ingången av 2007 var uthyrningsgraden 98,8 procent.
Långsiktiga hyresgäster
Catenas största hyresgäst är bilhandelsföretaget Bilia, som under 2006 svarade för 93 procent av Catenas hyresintäk- ter. Catena ska även i fortsättningen arbeta med handels- fastigheter med Bilia som en viktig hyresgäst, men avser att genom både förvärv och nyuthyrningar öka andelen intäk- ter som kommer från andra hyresgäster. Catenas unika kompetens och kunskap om handelsföretagens behov och önskemål ska ligga till grund för Catenas utveckling.
Catena – handelsfastigheter i rätt läge
• Catena har erfarenheter av att arbeta nära hyresgästerna och har stor förståelse för deras behov och önskemål.
Inom företaget finns unik kompetens om fordonsbran- schen som kan utnyttjas i andra branscher, där hyresgäs- terna ställer krav på förändring och bra handelslägen.
• Catena kan växa ytterligare inom segmentet handels- fastigheter och fokusera på nuvarande marknader genom aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet.
Det finns goda möjligheter att attrahera nya hyresgäster tack vare fastigheternas goda lägen och Catenas kompe- tens att utveckla fastigheter för att passa kundernas verk- samhet.
• Catena ska förvärva handelsfastigheter med stabila intäkter och bra förutsättningar för god långsiktig värde- tillväxt. Aktiv förvaltning och förädling ska göra fastig- heterna mer attraktiva, något som löpt som en röd tråd genom företagets historia.
• Catena ska avyttra fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsade.
Det här behöver du veta om Catena
Fokus på handelsfastigheter
Catena är ett fastighetsbolag med fokus på fastigheter i handelsområden utanför stads- kärnorna. Fastighetsbeståndet är beläget i fyra tillväxtregioner i Norden: Stockholm och Mälardalen, Västra Götaland, Öresund samt Oslo.
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / DET HÄR BEHÖVER DU VETA OM CATENA
3 Kundnära organisation
Legal struktur
Catena AB är moderbolag i en koncern med tre helägda dotterbolag, ett svenskt, ett norskt och ett danskt. Det norska och det danska bolaget direktäger de norska res- pektive danska fastigheterna. Det svenska dotterbolaget står i sin tur i koncernförhållande med 17 bolag, som äger Catenakoncernens svenska fastighetsbestånd. Därutöver finns ett svenskt bolag som är vilande.
Operativ struktur
Catenas organisation utgörs primärt av funktionerna För- valtning och Affärsutveckling. Därutöver finns de koncern- gemensamma funktionerna Ekonomi/Finans samt Kommu- nikation. Antalet anställda i koncernen uppgick per den 31 december 2006 till 14 personer.
Förvaltningen är anpassad efter fastigheternas geogra- fiska läge och det finns en ansvarig förvaltningschef per region. Funktionen Affärsutveckling hanterar projekt och utveckling samt de transaktioner som Catena genomför.
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / DET HÄR BEHÖVER DU VETA OM CATENA Catena AB
17 Svenska bolag
CatenaEjendomme A/S (Danmark)
Catena Europafastigheter
AB (Sverige)
Catena Eiendom AS
(Norge)
Koncernledning
Förvaltning
Stockholm och Mälardalsregionen
Västra Götalandsregionen
Öresundsregionen
Osloregionen
Affärsutveckling
Projekt och utveckling
Transak- tioner
Ekonomi/FinansKommunikation
Aktien noterad på Stockholmsbörsen
Catena AB delades ut till aktieägarna i Bilia AB efter beslut på Bilias årsstämma den 19 april 2006. Catenaaktien note- rades på Stockholmsbörsens O-lista den 26 april 2006.
Därefter har listindelningen ändrats, och Catenaaktien
återfinns på Den Nordiska Börsen Small Cap. Aktien
handlas under kortnamnet CATE och återfinns bland
annat i indexet för fastighetsbolag OMX Stockholm Real
Estate. Från noteringsdagens sista avslutskurs på 94 kronor
hade aktien stigit med 7 procent till 100,75 kronor vid
årets slut.
4 CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / VD-ORD
Utveckling skapar värde
I Catenas affärsidé ligger att effektivt förvalta och aktivt utveckla välbelägna handelsfastig- heter som har förutsättningar att generera ett stabilt växande kassafl öde och en god värdetillväxt.
Våra fastigheter finns på marknader med goda förutsätt- ningar för tillväxt – de ligger i attraktiva handelslägen nära trafikleder i storstadsregionerna i Sverige, Norge och Dan- mark. Vi har en tydlig strategi för värdeskapande, stor branschkunskap och kompetens samt långa hyresavtal med näst intill 100-procentig indexering, vilket ger stabila kassaflöden. Vi har även potential att förädla befintliga fastigheter och förvärva handelsfastigheter som har stabila intäkter och bra förutsättningar för god värdeökning.
Tydlig strategi
Catena har en tydlig strategi för att skapa värde för kun- der och aktieägare. Vi ska:
• Aktivt förvalta fastighetsbeståndet
• Förvärva handelsfastigheter
• Förädla och utveckla fastighetsbeståndet
• Avyttra fastigheter utanför prioriterade marknader.
Vi ska aktivt förvalta vårt bestånd av attraktiva fastighe- ter. Vi har en unik kunskap om de förutsättningar som gäller inom bilhandeln efter vår tid som en del av Bilia, och vi vet också vilka drivkrafter som ligger bakom utvecklingen inom annan handel. Vi är vana vid att arbeta nära våra kunder och vet helt enkelt vad de vill ha.
Idag utgörs vårt bestånd nästan uteslutande av fastighe- ter för bilhandel. Med sina utmärkta handelslägen finns det stor potential i att omvandla delar av fastigheter eller hela fastigheter till övrig handel. Genom att frigöra till exempel lageryta och omvandla den till säljyta ökar värdet – för kunderna, för Catena och för aktieägarna.
Vi ser också att det finns möjlighet att förvärva han- delsfastigheter med förädlingspotential, vilket är ett priori- terat område för tillväxt. Det är vår övertygelse att det är bra för Catena att få in fler fastigheter där det bedrivs annan typ av handel. Vi har mycket att tillföra kunder i andra branscher som prioriterar nära samarbete och bra handelslägen.
Därmed inte sagt att vi tackar nej till en bra affär bara för att fastigheten inrymmer bilhandel. Till exempel beslutade vi i oktober att utnyttja en option att förvärva en fastighet i Mölndal där Bilia har försäljning och service av Ford.
Både den svenska och nordiska fastighetsmarknaden har de senaste åren kännetecknats av hög aktivitet med ett stort intresse från såväl internationella som inhemska investerare. Det har medfört ökad konkurrens och sti- gande priser, vilket inneburit att vi avstått från affärer för att priset varit för högt.
I strategin ligger också att vi ska sälja fastigheter som vi inte kan utveckla eller som inte ligger i av oss prioriterade områden. I december tecknade vi en avsiktsförklaring om försäljning av sex fastigheter, i Eskilstuna, Strängnäs, Fal- köping, Skara, Skövde och Trelleborg för en köpeskilling om 240 mkr. Därmed är vårt bestånd koncentrerat till storstadsområden där vi bedömer att det finns förutsätt- ningar för en långsiktigt god utveckling av handeln.
Kunskap om handel
Catena är tydligt inriktat mot fastigheter i externhandels- områden. Dessa områden svarar för en växande andel av handeln. På Catena vill vi vara en självklar partner när det handlar om handelsfastigheter på våra marknader. Grun- den för den strävan är långsiktiga och stabila relationer med våra hyresgäster. Vi har långa hyresavtal och ett nära samarbete med kunderna för att utveckla deras respektive verksamheter.
Vår största hyresgäst är Bilia, som svarade för 93 pro- cent av hyresintäkterna under 2006. Bilhandeln genomgår för närvarande en omfattande omstrukturering där tren- den går mot färre, men större företag som hanterar fler varumärken. Bilförsäljningen koncentreras till företagens huvudanläggningar medan serviceverkstäder ligger kvar eller nyetableras som mindre verkstäder nära kunderna.
Det pågår också en utveckling mot större centrallager istäl- let för lagerhållning på de enskilda anläggningarna.
Utvecklingen i branschen innebär således att det frigörs ytor, som kan förädlas för annan typ av handel.
Ett tydligt sådant exempel är vår fastighet i stadsdelen Värnhem i centrala Malmö, där delar av en bilanläggning nu hyser en outletbutik. Den typen av hyresgästanpass- ningar ökar värdet på Catenas fastighetsbestånd på längre sikt.
VD-ord
5
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / VD-ORD
Resultatförbättring
År 2006 var i mångt och mycket ett tudelat år för oss på Catena. Under det första halvåret lades mycket av kraften på frågor som rörde avknoppningen av Catena från Bilia och noteringen på Stockholmsbörsen. Efter det har all vår energi fokuserats på att utveckla bolaget mot målet att bli en ledande aktör med inriktning mot handelsfastigheter på ett antal strategiska orter.
Vi redovisar ett förvaltningsresultat på 99,5 mkr, jäm- fört med 86,6 mkr proforma under 2005. Räknar vi bort kostnader för börsintroduktionen på 10,7 mkr var resulta- tet 110,2 mkr. Resultatförbättringen förklaras bland annat av ett förbättrat finansnetto samt ökade hyresintäkter.
Den starka utvecklingen innebär att vi med råge uppfyl- ler de måltal som styrelsen slagit fast. Avkastningen på eget kapital uppgick till 37,6 procent, räntetäckningsgraden till 3,2 gånger och soliditeten var vid årets slut 33,8 procent.
Den stora efterfrågan på handelsfastigheter och sjunkande avkastningskrav innebar att fastighetspriserna fortsatte att stiga under 2006. Under året har värdeuppgången på Catenas fastighetsbestånd varit 12 procent.
Goda framtidsutsikter
När vi blickar framåt ser vi att det mesta pekar på att den goda konjunkturen fortsätter åtminstone 2007. Ökad pri- vat konsumtion är en viktig drivkraft, vilket gynnar han- deln. Farhågorna för en fortsatt snabb höjning av räntan har, efter Riksbankens möte i februari 2007, minskat.
Sammantaget finns det fortsatt stora möjligheter för oss att utveckla vårt fastighetsbestånd ytterligare för att skapa värde för våra kunder och för våra aktieägare.
Peter Hallgren
VD och koncernchef
6
Affärsidé, mål och strategi
Affärsidé
Catena ska äga, effektivt förvalta och aktivt utveckla väl- belägna handelsfastigheter som har förutsättningar att generera ett stabilt växande kassaflöde och en god värde- tillväxt.
Övergripande mål
Catenas övergripande mål är att i kraft av sin fokuserade inriktning ge aktieägarna en långsiktigt god totalavkast- ning genom att bli en ledande aktör med inriktning mot handelsfastigheter på ett antal strategiska orter.
Finansiella mål
Catena ska över en konjunkturcykel uppvisa en:
• Avkastning på eget kapital som överstiger den riskfria räntan med minst 5 procentenheter
1)• Räntetäckningsgrad som ej understiger 1,75 gånger
• Soliditet om lägst 25 procent och högst 35 procent.
Utfall
Under 2006 var avkastningen på eget kapital 37,6 procent inklusive värdeförändringen i fastighetsbeståndet. Ränte- täckningsgraden uppgick till 3,2 gånger och soliditeten var vid utgången av året 33,8 procent.
Utdelningspolicy
Catenas utdelning ska långsiktigt utgöra 75 procent av förvaltningsresultatet
2)efter skatt
3).
Strategi
Catena ska:
• Aktivt förvalta fastighetsbeståndet med fokus på att sti- mulera långvariga kundrelationer genom att erbjuda att- raktiva lokaler i nära samarbete med Catenas hyresgäster
• Förvärva handelsfastigheter med bra förutsättningar för god långsiktig värdetillväxt och stabila intäkter
• Aktivt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom att identifiera och genomföra värdehöjande åtgärder som ökar fastigheternas attraktivitet och avkastning med beaktande av risk
• Avyttra fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsade.
Affärsmodell med fokus på kassafl öde
Grunden för Catenas affärsmodell är en stabil och långsik- tig relation med hyresgäster i externhandelsområden i till- växtregioner. Tack vare långa och näst intill 100 procent indexerade hyresavtal skapas stabila kassaflöden. I affärs- modellen ligger att aktivt förvalta fastigheterna och anpassa dem i takt med hyresgästernas utveckling – anpassningar som långsiktigt ökar värdet på Catenas fastighetsbestånd.
Målsättningen är att andelen fastigheter för övrig han- del på sikt ska öka, både genom förvärv och genom att bil- handelsfastigheter konverteras till annan typ av handel.
Catenas fastigheter är belägna i eller nära attraktiva han- delsområden där denna typ av konvertering i allt ökad grad är möjlig.
Catenas utdelningspolicy ska långsiktigt vara att dela ut 75 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt.
Resterande 25 procent reinvesteras i verksamheten för fort- satt värdeskapande i form av förädling av befintliga fastig- heter samt förvärv av fastigheter.
Catenas kapacitet att förvärva ytterligare fastigheter är god, och förvärv kan ske av såväl bilhandelsfastigheter som fastigheter för annan typ av handel. Förutsättningen är dock att fastigheterna har förädlingsmöjligheter.
1) Riskfri ränta är definierad som räntan för en femårig svensk statsobligation.
2) Resultat efter finansnetto exklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.
3) Resultat efter finansnetto belastat med 28 procent schablonskatt.
FASTIGHETER FÖR BILHANDEL FÖRVÄRV
REINVESTERING 25%
UTDELNING 75%
KASSAFLÖDE EVENTUELL KONVERTERING
FASTIGHETER FÖR ÖVRIG HANDEL
C ate n a s a f f ä r s m o d e l l
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
7
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
Malmö Hästkraften, Jägersro
0 10 20 30 40
12 mån jan–dec 9 mån
jan–sep 6 mån
jan–juni 3 mån
jan–mars
%
Mål*
Utfall
Av ka st n i n g p å e g e t ka p i t a l
0 1 2 3
12 mån jan–dec 9 mån
jan–sep 6 mån
jan–juni 3 mån
jan–mars ggr
Mål*
Utfall
R ä n te t ä c k n i n g s g ra d
12 mån jan–dec 9 mån
jan–sep 6 mån
jan–juni 3 mån
jan–mars
%
Utfall 0 Mål*
10 20 30 40
S o l i d i te t
* Avkastning på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst 5 procentenheter.
Källa riskfria räntan: Riksbanken
* Soliditeten ska vara lägst 25 procent och högst 35 procent.
* Räntetäckningsgrad som ej understiger 1,75 gånger.
8
Marknadsbeskrivning
Catenas marknader utgörs av fyra tillväxt- regioner i Norden: Stockholm-Mälardalen, Västra Götaland, Öresund och Oslo. Där äger, förvaltar och utvecklar bolaget handelsfas- tigheter. Catena är därmed tydligare speciali- serat till sin inriktning och mera koncentrerat till sin geografi ska marknad än många andra fastighetsbolag.
På de marknader där Catena är verksamt finns fastigheter inriktade på bilhandel med en total yta på cirka 2,9 miljo- ner kvadratmeter. Med sina fastigheter omfattande 258 462 kvadratmeter hade Catena vid årsskiftet en marknadsandel på cirka 8,4 procent.
Positiv ekonomisk utveckling
Fastighets- och hyresmarknadens utveckling hänger ihop med den allmänna ekonomiska tillväxten, i den enskilda regionen såväl som nationellt. Bland de viktigaste drivkraf- terna för ekonomisk utveckling finns befolkningstillväxt, tillgång till välutbildad arbetskraft, nyföretagande och god infrastruktur.
Sverige, Norge och Danmark har de senaste åren haft historiskt låg ränta och inflation. I samtliga tre länder har storstäderna varit draglok i den ekonomiska tillväxten.
Den svenska ekonomin hade en positiv utveckling under 2006. Bruttonationalprodukten (BNP) växte med 4,4 procent (2,9). Den privata konsumtionen steg med 2,8 procent (2,4). Den goda ekonomiska utvecklingen har gett hushållen större utrymme för konsumtion. Under året steg inflationen, mätt som konsumentprisindex med 1,4 pro- cent. Under 2004 och 2005 var ökningen i konsumentpris- index cirka 0,4 procent per år.
Även den norska ekonomin hade en positiv utveckling under 2006. BNP växte med 2,9 procent (2,7). Den privata konsumtionen steg med 4,2 procent (3,2). Ökade råvaru- priser har bidragit till den ekonomiska tillväxten i Norge de senaste åren, och även den privata konsumtionen har gynnat landets ekonomi. Under året steg konsumentpris- index i Norge med 2,3 procent (1,6).
Den danska ekonomin växte med 3,2 procent under 2006 (3,0) mätt som förändring i BNP. Exporten och den privata konsumtionen bidrog till tillväxten. Den privata konsumtionen steg med 3,0 procent (4,1) medan konsu- mentpriserna steg med 1,9 procent (1,8).
Gynnsamma förutsättningar för handel
Generellt sett är förutsättningarna för handel goda i Norden, med dagens relativt låga räntor, stigande dispo- nibla inkomster och ökad privat konsumtion.
Handeln i Sverige, Norge och Danmark har genomgått och genomgår en strukturomvandling. Den senaste tioårs- perioden har antalet etableringar av handelsområden i externa lägen varit stort. Främst i Sverige och Danmark, men även i Norge, växer nya så kallade externhandels- områden fram utanför städernas kärnor. Dessa områden karakteriseras huvudsakligen av lättillgänglighet, goda parkeringsmöjligheter och stora butiksytor. Externhan- delns expansion beror främst på lägre mark- och byggkost- nader jämfört med centrala stadslägen och ändrade möns- ter i konsumenternas köpvanor. Stora handelsplatser med tydlig profil och innehåll blir allt starkare medan mindre stadsdelscentra får det allt svårare.
De lägre mark- och byggkostnaderna innebär att butikshyresgästerna betalar en lägre hyra, vilket tillsam- mans med butikernas stordriftsfördelar möjliggör lägre priser. Butikernas stora och diversifierade utbud i kombi- nation med goda parkeringsmöjligheter och ofta lägre pri- ser gör externhandelsområdena attraktiva för konsumenter och besökare.
Positiv utveckling för bilhandeln
Den övervägande delen av Catenas uthyrbara yta utgörs av bilhandelsanläggningar. I Sverige, Norge och Danmark har det sålts cirka 500 000 nya personbilar per år de senaste åren. Värdet på den totala nybilsmarknaden i de tre län- derna uppskattas till totalt cirka 90 mdkr.
Försäljningen av nya bilar följer i stor utsträckning den allmänna konjunkturen. I ett kortare perspektiv påverkar faktorer som räntenivå, drivmedelspriser och skatteregler efterfrågan på nya bilar. De senaste åren har försäljningen av miljöbilar ökat kraftigt. Bilia, Catenas största hyresgäst, representerar bilmärken som ligger långt framme i utveck- lingen av denna typ av bilar.
Servicemarknaden med verkstadstjänster, reservdelar och tillbehör utvecklas stabilare över en konjunkturcykel än försäljningen av nya bilar. Bilbeståndet i Sverige, Norge och Danmark uppgår till cirka åtta miljoner bilar, Sverige har fyra miljoner och Norge och Danmark cirka två miljo- ner vardera. Bilbeståndet växer kontinuerligt, och bransch- organisationen BIL Sweden bedömer att den svenska bil- parken passerar fem miljoner bilar i slutet av 2010-talet.
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / MARKNADSBESKRIVNING
9
C ate n a s y t a o c h a n d e l i t i l l v ä x t re g i o n e r
Region Antal kvm Catenas yta Catenas för bilhandel* för bilhandel marknadsandel, %
Stockholm-Mälardalen 1 100 000 95 000 8,6 Västra Götaland 400 000 71 000 17,8
Öresund 680 000 48 000 7,0
Oslo 700 000 29 000 4,1
Summa 2 880 000 243 000 8,4
* Catenas bedömning av marknadsstorleken i de tillväxtområden där bolaget är verksamt.
N yc ke l t a l . C ate n a j ä m f ö r t m e d a n d ra fa st i g h e t s b o l a g
Fastigheternas Uthyrnings- Belånings- Räntebindnings- direktavkastning, % grad, % grad, % tid, år
Catena 6,6 99 56 1,7
Castellum — 87 45 2,3
Sagax 8,1 93 70 5,9
Balder 6,7 90 80 1,0
Hufvudstaden 4,8* 92 — 1,9
* Genomsnittsvärde vid värdering.
Källa: Bolagens bokslutskommunikéer 2007.
Bilhandeln i Europa har avreglerats och i den konkurrens- situation som uppstått går trenden mot färre men större återförsäljare som hanterar flera varumärken. Det pågår också en utveckling mot större huvudanläggningar med såväl utbyggd bilförsäljning som service och ett antal satel- litverkstäder för service. Mindre försäljningsställen avveck- las. Som Nordens största bilhandelskedja driver Bilia i viss mån utvecklingen i branschen.
Hög aktivitet på fastighetsmarknaden
Sverige är ett av de länder i Europa där den planerade utbyggnaden av detaljhandeln är som störst. Huvuddelen av byggnationen planeras som köpcentra och extern- handelsområden.
I Danmark och Norge har tillfälliga förbud mot vidare etablering införts på vissa platser. Anledningen till detta är en oro för att stadskärnorna på sikt kan komma att utar- mas. Dessa tillfälliga utbyggnadsbegränsningar kan leda till stigande hyresnivåer och marknadsvärden på fastighe- ter i befintliga externhandelsområden.
Marknaden för handelsfastigheter är delvis beroende av den privata konsumtionen, vilken ökat trots svängningar i konjunkturen. Handelsfastigheter i betydelsen centrum- handelsfastigheter, köpcentra och externhandelsfastigheter attraherar ett stort antal investerare som söker låg risk och stabil intjäning.
De mest aktiva inhemska och utländska investerarna är fastighetsbolag specialiserade på handelsfastigheter, som vill befästa sin marknadsposition, samt traditionella fastig- hetsbolag, som söker portföljdiversifiering genom att addera handelsfastigheter till övriga fastighetstillgångar.
Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden har varit hög de senaste åren. Under 2006 genomfördes fastighets- transaktioner för cirka 150 mdkr enligt DTZ Sweden. Det är den högsta siffran hittills och den följer efter 2004 och 2005 som också var rekordår. Det ökade intresset för att investera i fastigheter har pressat ned direktavkastnings- kraven.
Marknaden för handelsfastigheter utgör inget undantag från den höga aktiviteten. Under 2006 översteg den totala transaktionsvolymen på svenska handelsfastigheter 21 mdkr enligt Jones Lang LaSalle. Allt fler svenska och utländska investerare köper handelsfastigheter om än ett fåtal tidiga utländska investerare har lämnat den svenska marknaden.
De flesta fastigheter säljs i paketform där ett flertal fastig- heter ingår i samma transaktion. Den här typen av affärer betalas med premie, det vill säga prisnivån för de samman- slagna fastigheterna är högre än om fastigheterna sålts var för sig.
Den starka privatkonsumtionen medför att det byggs allt fler handelsfastigheter, vilket skulle kunna innebära en
press på framför allt hyresnivåerna. Utbudsökningen vägs dock upp av den starkare konjunkturen. Catenas fastig- heter ligger i attraktiva områden i anslutning till befintlig handel och gynnas därför av den ökade aktiviteten i han- deln och även av att tillgången till råmark i attraktiva områden i storstäderna är begränsad.
Catena jämfört med konkurrenterna
Catena är renodlat mot handelsfastigheter i externhandels- områden, vilket skiljer bolaget från de flesta av konkurren- terna. Marknaden för bilhandelsfastigheter är mycket frag- menterad. Med sin marknadsandel på cirka 8,4 procent är Catena den största enskilda aktören i segmentet på de geo- grafiska marknader där bolaget är verksamt. Antalet fastig- hetsbolag som endast fokuserar på externhandelsområden är få, då marknaden för detta segment fortfarande genom- går en strukturomvandling.
Jämfört med branschen har Catena långa hyresavtal, upp till 16 år med ett genomsnitt på 10,4 år. Även i fråga om uthyrningsgraden sticker Catena ut. Den 1 januari 2007 var den ekonomiska uthyrningsgraden 98,8 procent, vilket är högt i ett branschperspektiv och särskilt i jämfö- relse med övriga börsnoterade fastighetsbolag.
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / MARKNADSBESKRIVNING
10
Fastighetsbeståndet
Catena hade vid utgången av 2006 sam- manlagt 35 fastigheter med en total uthyr- ningsbar area om 258 462 kvadratmeter.
Fastighets beståndet är indelat i fyra geogra- fi ska områden: Stockholm och Mälardalsre- gionen, Västra Götalandsregionen, Öresunds- regionen och Osloregionen.
Catenas fastigheter hade den 31 december 2006 ett bok- fört värde om 2 352 mkr och den 1 januari 2007 ett hyres- värde om 188,0 mkr. Stockholm och Mälardalsregionen svarade för den största delen, 38 procent av det bokförda värdet. Hyresintäkterna från den största hyresgästen, Bilia, utgjorde 93 procent av de totala hyresintäkterna.
Fokus på handelsfastigheter
Catena är fokuserat på fastigheter i externhandelsområden.
Idag används fastigheterna främst för bilförsäljning och till- hörande verksamhet som verkstäder, tillbehörsbutiker och reservdelslager.
Fastigheterna bedöms ha god potential för användning inom övrig externhandel, främst tack vare deras goda kommunikations- och handelslägen samt stora parkerings- ytor. Avsikten är att andelen som används för övrig handel ska öka, genom att bilhandelsfastigheter helt eller delvis förädlas och konverteras till annan typ av handel och genom förvärv av nya fastigheter.
Hyresvärde och hyresintäkter
Catenas totala hyresvärde uppgick per den 1 januari 2007 till 188,0 mkr (178,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid samma tid till 98,8 procent (98,6).
Fastighetsbeståndets totala hyresintäkter uppgick till 177,0 mkr på årsbasis. Fastighetsbeståndet har haft en positiv hyresutveckling. Under 2006 steg de genomsnittliga hyresnivåerna i Catena med 3,3 procent till 697 kronor per kvadratmeter.
Stockholm och Mälardalsregionen svarar för den största andelen av de kontrakterade hyresintäkterna med 36 pro- cent följt av Västra Götalandsregionen med 28 procent.
Kundstruktur och hyresavtal
En god relation med kunderna är en betydelsefull faktor för framgång. Catena har med sin tydliga fokusering och långa erfarenhet av handelsfastigheter här en klar fördel.
Catena vet vilka villkor som präglar kundföretagens verk- samheter och vilka utmaningar de står inför. Bolaget kan därför erbjuda ändamålsenliga lokaler och tilläggstjänster som skapar mervärde för kunderna.
Bilia är Catenas största hyresgäst och svarade per den 1 januari 2007 för cirka 93 procent av hyresintäkterna.
Bilia, som är noterat på Stockholmsbörsen, är Nordens största bilhandelskedja med en omsättning på 14 056 mkr under 2006.
Under 2005 omförhandlade Catena alla dåvarande hyresavtal med Bilia på marknadsmässiga villkor. Hyres- avtalen är fasta med indexering.
Av Catenas 35 fastighetsenheter omfattas fem av ett ramavtal med Bilia avseende 15,5 procent av det totala hyresvärdet. Avtalet ger Bilia möjlighet att lämna ytor motsvarande högst en tredjedel av bashyran per den 1 januari 2009, högst två tredjedelar per den 1 januari 2012 och samtliga ytor som omfattas av ramavtalet per den 1 januari 2015. På övriga fastigheter har Bilia ett eller flera hyresavtal. Bland övriga hyresgäster finns bland annat Volvo Truck Center Sweden, Finnvedens Lastvagnar, Mär- kesoutlet, Friskis och Svettis samt Lunds Fordonstekniska gymnasium.
Hyresnivån för uthyrda lokaler med längre avtalstider än tre år är normalt bundna till konsumentprisindex.
I Catenas bestånd är nästan 100 procent av hyresvoly- men föremål för denna årliga justering.
Fa st i g h e t s b e st å n d e t
Den 31 december Den 31 december Fastighetsrelaterade nyckeltal 2006 2005 (proforma)
Antal fastigheter 35 34
Uthyrbar yta, kvm 258 462 252 118
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 2 352 2 016 Hyresintäkter per kvm, kr 697 675
Driftsöverskott per kvm, kr 599 566
Direktavkastning, % 6,6 7,1
Överskottsgrad, % 85,7 83,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,8 98,6
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / FASTIGHETSBESTÅNDET
11
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / FASTIGHETSBESTÅNDET
Göteborg Skår 15:13, Almedal
12 CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / FASTIGHETSBESTÅNDET
Hyresavtalen har varierande löptider. Den genomsnittliga återstående hyresviktade löptiden för samtliga hyresavtal uppgick per den 1 januari 2007 till 10,4 år. Uppsägnings- tiderna varierar från 3 till 24 månader, och förlängnings- tiderna är på mellan 1 och 5 år.
Hantering av beståndet
Catenas befintliga fastigheter kan delas in i tre kategorier:
1) fastigheter som ger stabila kassaflöden och inte behöver utvecklas de närmaste åren, 2) fastigheter som bör förädlas eller konverteras och 3) fastigheter som bör säljas.
Den största delen av fastigheterna ryms inom kategorin fastigheter som ger stabila kassaflöden. Flera fastigheter har genomgått ombyggnad eller annan hyresgästanpass- ning de senaste åren.
I kategorin fastigheter som bör förädlas eller konverte- ras återfinns ett flertal fastigheter, där merparten omfattar fastigheter som bör förädlas utan att ändra inriktning på verksamheten i fastigheten. Ett antal fastigheter kan bli föremål för konvertering från bilhandel till övrig handel.
En sådan konvertering kan vara av sådan omfattning att den närmast kan jämföras med att förvärva en fastighet.
Oavsett storlek, sker investeringarna alltid med målet att förbättra kassaflödet och därigenom avkastningen och vär- det. Ett bra exempel på ett projekt där delar av en fastighet konverterats från bilhandel till annan handel är fastigheten Tyr 2 i stadsdelen Värnhem i centrala Malmö. Området karaktäriseras av varierad bebyggelse, goda kommunika- tioner och utveckling med bland annat köp- och upplevelse- centret Malmö Entré. Efter förädling av delar av fastighe- ten inrymmer dessa nu ett outletföretag, som under året expanderade och från den 1 mars 2007 hyr ytterligare yta av Catena.
Några fastigheter har ett sådant läge att bostäder eller kontor är lämplig exploatering. En sådan förädling ger oftast en större exploateringsgrad än bilhandel och därmed en god lönsamhet. Detta innebär emellertid att ny detalj- plan är nödvändig för området.
Kategorin fastigheter som bör säljas rymmer fastigheter som bedöms ligga utanför Catenas tillväxtområden i stor- stadsregionerna. I december 2006 tecknade Catena en avsiktsförklaring om försäljning av sex fastigheter i Sverige.
Fastigheterna är belägna i Trelleborg, Skara, Skövde, Fal- köping, Eskilstuna och Strängnäs. Fastigheternas samman- lagda byggnadsyta uppgår till cirka 35 000 kvadratmeter.
Den överenskomna köpeskillingen är 240 mkr. Försälj- ningen genomförs som en bolagsaffär.
Investeringar och projekt
Under året genomfördes investeringar i befintliga fastig- heter om totalt 53 mkr. De största investeringarna var ett nytt däckshotell i Sisjön, Göteborg, med 10,7 mkr, ny styr- och reglerutrustning i Haga Norra med 4,3 mkr samt kostnader för uttag av pantbrev med 15,5 mkr. Därutöver finns ett antal projekt där beslut om investering fattats.
Pågående projekt utgörs i huvudsak av om- och tillbygg- nad av anläggningarna i Almedal i Göteborg, Södertälje samt Drammen i Norge.
De beslutade investeringarna uppgår till 130 mkr, varav 30 mkr kommer att tas i bruk under år 2007.
Förvärvsstrategi
I Catenas strategi ligger att inom prioriterade geografiska områden förvärva handelsfastigheter med förutsättningar för god långsiktig värdetillväxt och stabila intäkter. I huvudsak ska förvärv göras av fastigheter där det finns förädlingspotential och där läget är en avgörande faktor.
Under året förvärvades en fastighet i Mölndal för 64 mkr.
Byggnaden, som är på cirka 5 000 kvadratmeter, rymmer Bilias försäljning och service av Ford och ligger i närheten av fastigheten Högsbo 35:1, som är Bilias huvudanläggning i Göteborgsområdet.
Byggrätter
En viktig del av förädlingsstrategin är det värdeskapande som sker genom att utveckla ej bebyggd råmark via nya detaljplaner till färdiga byggrätter. Dessa är belägna bland annat på fastigheterna Stora Frösunda 2 i Solna norr om Stockholm, Högsbo 35:1 och Skår 57:13 i Göteborg, Häst- kraften 1 och 2 i Malmö, Fältspaten 2 i Lund samt Geten 5 i Skara. För att kunna utnyttja byggrätterna krävs också en överenskommelse med hyresgästen Bilia.
Vid fastighetsvärderingen per den 31 december 2006 värderades byggrätterna till cirka 45 mkr.
Fastigheter som ger stabila kassa- flöden och inte behöver utvecklas de närmaste åren
Fastigheter som bör förädlas alternativt konverteras
Fastigheter som bör säljas
1 2 3
M o d e l l f ö r h a n te r i n g av b e st å n d e t
Den största delen av fastigheterna ryms inom kategorin fastigheter som ger stabila kassafl öden.
13
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / FASTIGHETSBESTÅNDET
Fa st i g h e t s b e st å n d e t
Antal Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Över-
fastig- Uthyrbar Bokfört värde Hyresvärde1) uthyrnings- intäkter2) överskott3) avkast- skotts- Segment heter yta, kvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm grad, % mkr mkr ning4), % grad, %
Stockholm och Mälardalsregionen 11 100 260 889 8 867 69,2 690 97,8 67,7 55,4 6,2 81,7 Västra Götalandsregionen 13 75 656 656 8 671 51,6 682 100,0 51,6 45,4 6,9 87,9 Öresundsregionen 7 53 151 459 8 636 39,9 751 98,0 39,1 33,8 7,4 86,5 Osloregionen 4 29 395 348 11 839 27,3 929 100,0 27,3 25,4 7,3 93,2 Totalt 35 258 462 2 352 9 100 188,0 727 98,8 185,7 160,0 6,8 86,1
De fem största fastigheterna svarar för 48,7 procent av hyresintäkterna.
1) Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 1 januari 2007, med tillägg för bedömt värde av outhyrda ytor på årsbasis.
2) Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 1 januari 2007.
3) Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 1 januari 2007 minus fastighetskostnader för motsvarande fastigheter under de senaste tolv månaderna.
4) Beräknad direktavkastning 2007.
F ö r fa l l o st r u kt u r hy re s av t a l p e r d e n 1 j a n u a r i 2 0 07
1)1) Förfallostruktur oaktad avstegsmöjligheter i ramavtal med Bilia.
0 10 20 30 40 mkr
år 2007
2008 2009
2010 2011
2012 2013
2014 2015
2016 2017
2018 2019
2020 2021
2022 0,2 0,2
M a r k n a d sv ä rd e fa st i g h e te r p e r d e n 3 1 d e ce m b e r 2 0 0 6
Värderade Värderade av Forum av sam- Fastighets- arbets-
Mkr ekonomi partner Totalt
Stockholm och Mälardalsregionen 889 0 889 Västra Götalandsregionen 657 0 657
Öresundsregionen 361 98 459
Osloregionen 0 347 347
Totalt Catena 1 907 445 2 352
Förändring av fastigheternas bokförda värde den 1 januari 2006 – den 31 december 2006
Bokfört värde vid ingången av perioden 2 016 Värdeförändringar 242 Investeringar i befi ntligt bestånd 53 Förvärv 65 Valutaeffekt –24 Bokfört värde vid utgången av perioden 2 352
H y re sv ä rd e p e r d e n 1 j a n u a r i 2 0 07
Stockholm och Mälardals- regionen 37%
Västra Götalands- regionen 27%
Osloregionen 15%
Öresundsregionen 21%
B o k f ö r t v ä rd e p e r d e n 3 1 d e ce m b e r 2 0 0 6
Stockholm och Mälardals- regionen 38%
Västra Götalands- regionen 28%
Osloregionen 15%
Öresundsregionen 19%
Kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2007 Antal Uthyrd yta,
Förfall, år avtal kvm mkr andel, %
2007 11 13 152 9,8 5,3
2008 20 18 684 12,8 6,9
2009 9 5 658 4,6 2,5
2010 1 335 0,2 0,1
2011 1 300 0,2 0,1
2012 0 0 0,0 0,0
2013 2 11 329 6,6 3,6
2014 9 54 092 37,6 20,2
2015 4 18 641 13,8 7,4
2016 3 5 949 4,6 2,5
2017 3 10 640 7,4 4,0
2018 0 0 0,0 0,0
2019 2 27 745 20,5 11,0
2020 4 29 193 25,2 13,6
2021 1 39 139 25,2 13,6
2022 2 19 740 17,2 9,2
Totalt 72 254 597 185,7 100,0
F ö r fa l l o st r u kt u r
14 CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / VÄRDERING
Uppdraget
Forum Fastighetsekonomi AB (”Forum”) har på uppdrag av Catena genomfört en marknadsvärdebedömning av det i Sverige Catenaägda fastighetsbeståndet med värde- tidpunkten 31 december 2006. Det av Catena ägda fast- ighetsbeståndet i Danmark och Norge har på motsva- rande sätt värderats av Red Property Advisors respektive Adgestein Takst & Eiendomsrådgivning AS.
Beståndsvärderingen syftar till att bedöma värderings- objektens marknadsvärde. Uppdragets genomförande är anpassat till SFIs instruktioner.
Marknadsvärdet är det mest sannolika pris som köpare och säljare, vilka har likvärdig information och agerar på ett rationellt sätt, på frivilliga grunder kan komma över- ens på en effektiv marknad.
Antalet värderingsobjekt uppgår till 35 varav 28 är belägna i Sverige, 3 i Danmark och 4 i Norge. De flesta av fastigheterna är belägna i storstadsregioner.
Underlag och besiktning
Underlag såsom hyresavtal med Bilia gällande per 1 janu- ari 2007 samt övriga avtal med bilagor, uppgifter om uppsägningar och vakanser, planerade investeringar samt avtal och uppgifter avseende ramavtal har tillhandahållits av Catena. Dessutom har för respektive fastighet prog- nostiserade drifts- och underhållskostnader erhållits för 2006 samt budgeterade dito för 2007.
Härutöver har kompletterande uppgifter framtagits ur fastighetsdataregistret (FDS), ortsprismaterial samt infor- mation ur detaljplaner.
Övervägande delen av fastigheterna besiktigades 2005 i samband med tidigare upprättade värdeutlåtanden inför börsintroduktion.
Metodik
Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognosticerade kassaflöden jämte restvärde. I nor- malfallet har en kalkylperiod om 10 år använts. I de fall det finns hyresavtal som löper på längre tid än 10 år har dock en kalkylperiod på 15 år alternativt 20 år ansatts.
Antaganden avseende de framtida kassaflödena görs uti- från analys av:
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads- position
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drifts- och underhållskostnader i likvärdiga fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten.
Resulterande driftsnetto under kalkylperioden (åren 2007-2016, vid tio-årig kalkylperiod) och restvärdet vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Risktillägget varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användnings- möjligheter med mera.
I speciella fall kan kalkylräntan avseende driftsnettona sättas lägre än den för restvärdet. Detta kan vara fallet vid långa kontrakt med mycket säkra hyresgäster. Hyres- avtal tecknade på mer än fem år med Bilia har bedömts vara sådana kontrakt. Eftersom dessa kontrakt dessutom är tecknade såsom kallhyresavtal med tillägg för fastig- hetsskatt, där hyresgästen skall stå för näst intill samtliga driftskostnader samt det inre underhållet, är även riskerna avseende kostnadssidan reducerade, vilket innebär att kalkylräntan kan sänkas ytterligare. Kalkylräntan avse- ende driftsnetton har bedömts till 5 procent under Bilias hyrestid, i det fall värderingsobjektet har andra hyresgäs- ter utöver Bilia har kalkylräntan justerats upp med hänsyn till detta.
Drifts- och underhållskostnader samt vakans
Bedömning avseende kostnader för drifts- och underhåll är baserade på föregående års faktiska utfall och budget- prognoser, samt erfarenhetstal. Kostnaderna bedöms utvecklas med inflationen. Hänsyn har tagits till värde- ringsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser har driftskost- naderna i vissa fall valts att tillfälligt hållas ned. Den lång-
VÄRDERING
15
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / VÄRDERING siktiga vakansen har bedömts utifrån ett beståndsper-
spektiv, med den större vakansspridning som detta medför. Ett lägre vakansantagande har därför ansatts än i det fall vakansrisken hade bedömts på fastighetsnivå.
Ramavtal
Fem av Catenas fastigheter omfattas av ramavtal. Ram- avtalet har beaktats genom att en vakansrisk om tio pro- cent har ansatts under hyrestidens fjärde och sjunde år och därefter justerats ned. I ett enstaka fall har vakansris- ken istället lagts in efter genomsnittliga hyrestiden, det vill säga efter hyrestidens sjätte år.
Hyror
Utifrån betingelserna för varje fastighet inom dess del- marknad har marknadsmässigheten bedömts i utgående hyror. Beträffande hyresavtal tecknade med Bilia, som är den klart dominerande hyresgästen, har dessa bedömts vara tecknade till marknadsmässiga hyresnivåer. I de fall hyresnivåer avseende de längre hyresavtalen med Bilia bedömts kunna komma att förändras under kalkylperio- den har detta i första hand reglerats genom ett justerat avkastningskrav, detta då hyresavtalen vanligen löper på tider längre än tio år och marknadshyror vid denna tid- punkt är mycket svåra att förutsäga. I de fall övriga hyres- avtal med kortare hyrestider ej är tecknade med mark- nadsmässig hyra har justeringar gjorts varvid vikt fästs vid läge, skick och standard. Dessa övriga avtal utgör endast en begränsad del av de totala hyresavtalen och dess värdepåverkan är marginell. Genomgående (enstaka undantag kan förekomma) gäller att marknadshyran i kalkylerna utvecklas med inflationen.
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld
Fastighetsskatten har beräknats efter gällande regler och den andel hyresgästerna enligt avtal skall betala har beaktats i kalkylen. Uppgifterna om fastigheternas tomt- rättsavgäld har insamlats från gällande tomträttsavtal.
Byggrätter
Betydelsefulla byggrätter på förvaltningsfastigheterna har insamlats ur gällande detaljplaner och värderats med ledning av de priser som är kända på respektive delmark- nad. Byggrättsvärdet har tillagts förvaltningsobjektet i form av en värdejustering. Värdet av eventuell byggrätt har beaktats i de fall fastighetsägaren har en praktisk möjlighet att nyttja den under kalkylperioden. Det vill säga endast byggrätt avseende ej nyttjad mark alternativt mark som upplåtes med kortare arrendeavtal har beaktats.
Resultat
Enligt de ovan beskrivna förutsättningarna och på basis av gjorda antaganden och överväganden bedömer Forum det svenska beståndets samlade marknadsvärde till 1 907 mkr (oaktat stämpelskatt).
Värdering av Catenas utländska fastigheter
För värdering av fastigheter i Danmark och Norge har Red Property Advisors respektive Adgestein Takst & Eien- domsrådgivning AS anlitats. Totalt omfattar dess värde- ringar tre fastigheter i Danmark, med ett bedömt mark- nadsvärde om 98 mkr och fyra fastigheter i Norge, med ett bedömt marknadsvärde om 347 mkr.
Göteborg i december 2006 Forum Fastighetsekonomi AB
Håkan Olsson Malin Älmegran
Auktoriserade fastighetsvärderare SFF
16 CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS
Risk- och känslighetsanalys
Fastigheter
Catena har i huvudsak koncentrerat sitt fastighetsbestånd till storstadsregionerna i Sverige (Stockholm, Göteborg och Malmö) samt till Köpenhamns- och Osloregionerna.
92 procent av hyresintäkterna kommer från dessa regio- ner. Vid årsskiftet hade Catena en ekonomisk uthyrnings- grad på 98,8 procent. Årets orealiserade värdetillväxt har uppgått till 242 mkr. Ränteläget, inflationsförväntningar samt det allmänna konjunkturläget är viktiga faktorer, som påverkar denna värdetillväxt. Andra faktorer som påverkar värdetillväxten är hur väl Catena lyckas utveckla sina fastigheter samt hur avtals- och kundstrukturen ser ut.
Catena har som en viktig målsättning att förvärva handels- fastigheter med stabila intäkter och bra förutsättningar för god långsiktig värdetillväxt.
Hyror och hyresgäster
Över tiden är det utbud och efterfrågan som styr hyresut- vecklingen för kommersiella lokaler. Efterfrågan på Cate- nas kommersiella lokaler påverkas av konjunkturella fak- torer, strukturella förändringar samt de aktuella orternas utveckling avseende bland annat befolkning och sysselsätt- ning. Utbudet av lokaler på en geografiskt avgränsad marknad utgörs av den befintliga ytan samt eventuellt till- kommande nyproducerade ytor. På orter som har en mins- kande befolkning avtar på sikt efterfrågan på lokaler.
Detta kan medföra en ökande generell vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker.
Catenas fastigheter ligger i välbelägna områden på res- pektive ort. Bilia, som är den största hyresgästen, svarar för 93 procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga löp- tiden för Bilias hyreskontrakt uppgår till 11,0 år. I hela Catenas bestånd är cirka 100 procent av hyresvolymen före- mål för årlig justering. Hyran förändras i huvudsak genom indexreglerade avtal som nästan uteslutande baseras på 100 procent av KPI.
Risken för hyresförluster bedöms som låg.
Drifts- och underhållskostnader
I Catenas fastigheter har hyresgästerna i allmänhet ett rela- tivt omfattande drifts- och underhållsansvar. Catenas hyres- gäster svarar normalt sett för allt inre underhåll samt för alla taxebundna driftskostnader (värme, vatten, el med mera).
Catenas exponering mot driftskostnadsförändringar är med andra ord mycket begränsad. Vid eventuella vakanser påverkas dock bolagets resultat av kostnader för till exem- pel uppvärmning, som tidigare betalats av hyresgästen.
Fastighetsskatt
Flertalet av Catenas fastigheter är i Sverige taxerade som industrifastigheter där skatten uppgår till 0,5 procent av taxeringsvärdet. I nästan alla av Catenas hyresavtal finns inskrivet rätt för Catena att överföra denna fastighetsskatt på hyresgästen. Denna rätt är även inskriven i Catenas hyresavtal i Danmark och Norge i de fall fastighetsskatt debiteras fastighetsägaren.
Finansnetto
Räntekostnader för lånat kapital är den enskilt största kostnadsposten för Catena. Styrelsen i Catena har under år 2006 fastställt en finanspolicy, vilken anger reglerna för hur Catenas finansfunktion skall hantera upplåning, lånens löptider, räntebindning samt hur riskerna i finansie- ringsverksamheten skall begränsas. För att begränsa risken vid en uppgång av korträntan, har Catena valt att förlänga räntebindningstiden genom ränteswappar i enlighet med nämnda finanspolicy. Räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2006 till 1,7 år.
Kapitalstruktur
Målet för Catenas kapitalstruktur är att uppvisa en solidi- tet i intervallet 25–35 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,75 gånger. Soliditeten uppgick per den 31 dec- ember 2006 till 33,8 procent och räntetäckningsgraden till 3,2 gånger.
Valutarisk
Catena äger fastigheter via dotterbolag i Danmark och
Norge. Resultat- och balansräkning kan påverkas negativt
till följd av förändrade valutakurser. Bolagen är finansie-
rade i respektive lands valuta. I de fall beviljade lån ej har
tagits i anspråk, har valutaterminer upphandlats till mot-
svarande belopp. Detta innebär att valutakursförändringar
i huvudsak endast ger effekt på nettoresultat samt eget
kapital i respektive land.
17 Miljörisker
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Catenas hyresgäster bedriver verksamhet som har miljöpåverkan och som är tillstånds- eller anmäl- ningspliktig, som till exempel hantering av drivmedel, olja och kemikalier, samt driver bensinstationsverksamhet.
Catena däremot bedriver inte någon egen verksamhet som har direkt negativ miljöpåverkan.
Enligt miljöbalken gäller att den som har bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening är primärt ansvarig för efterbehandling och sanering. Om inte verk- samhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling och sanering är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till, eller då bort ha upptäckt föroreningen, ansvarig. Under vissa förutsättningar kan således krav rik- tas mot Catena för efterbehandling eller sanering avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vatten- områden, eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Sådana krav kan påverka Catenas resultat och finansiella ställning negativt.
K ä n s l i g h e t s a n a l ys
Resultateffekt Förändring före skatt, mkr
Hyresintäkter +/- 5 procent 9,4
Uthyrningsgrad +/-1 procentenhet 1,9 Räntenivå för fastighetslån +/- 1 procentenhet 6,6 Fastighetskostnader +/- 5 procent 1,0
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS
Miljöarbetet inom Catena är långsiktigt och målinriktat.
Arbetet bedrivs som en integrerad del av både fastighets- förvaltning och projektutveckling. Samtliga fastigheter har miljöinventerats vid den genomgång som skedde i sam- band med börsintroduktionen 2006 av Catena, varvid det konstaterats att vissa fastigheter har begränsade förore- ningar. Det kan inte uteslutas att andra miljöföroreningar föreligger vilka skulle kunna föranleda kostnader och/eller ersättningsanspråk som har en påverkan på Catenas resul- tat och finansiella ställning.
För närvarande finns emellertid inte någon kännedom
om några väsentliga miljökrav som kan riktas mot Catena.
18
Catena fi nansieras genom avtal med två stora svenska affärsbanker. Per 31 december 2006 uppgick den genomsnittliga återstående kre- ditbindningstiden till 4,4 år. Den genomsnitt- liga räntebindningstiden uppgick till 1,7 år och den genomsnittliga räntan till 3,84 procent.
Kapitalstruktur
Catenas verksamhet fi nansieras med eget kapital och skul- der, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald fi nansiell risknivå, dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån på rimliga villkor. Målet för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose avkastning på eget kapital, möjlighet att er- hålla erforderlig lånefi nansiering, säkerställa utrymme för investeringar och upprätthålla fl exibilitet vid försäljningar.
Målet för kapitalstrukturen är att över en konjunkturcykel uppvisa en soliditet om lägst 25 och högst 35 procent och en räntetäckningsgrad som inte understiger 1,75 gånger.
Per 31 december 2006 uppgick koncernens eget kapital till 826 mkr (583), vilket innebär en soliditet om 33,8 procent (27,4). Räntebärande skulder uppgick till 1 308 mkr (1 356) vilket innebär en skuldsättningsgrad om 1,6 gånger (2,3). Catenas likvida medel och kortfristiga place- ringar uppgick till 63 mkr (73). Catena har en outnyttjad checkräkningskredit om 75 mkr. Detta i kombination med ett visst outnyttjat belåningsutrymme ger Catena erfor- derlig likviditet att fi nansiera den löpande förvaltnings- verksamheten och genomföra de beslutade och pågående investeringarna.
Finanspolicy
Catenas fi nansverksamhet styrs av den fi nanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Finanspolicyn anger de över- gripande reglerna för hur Catenas fi nansfunktion ska han- teras och hur riskerna i fi nansverksamheten ska begränsas.
Finansfunktionen är en koncernfunktion med ansvar för koncernens fi nansiering, likviditetsplanering och hante- ring av fi nansiella risker.
Finansiering
(samtliga värden inom parentes avser proforma 2005)
De övergripande målen för fi nansfunktionen är att:
• Säkerställa företagets kort- och långfristiga kapital- försörjning
• Anpassa den fi nansiella strategin och hanteringen av fi nansiella risker efter Catenas verksamhet så att en långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls
• Uppnå bästa möjliga fi nansnetto inom givna ramar
• Upprätthålla ett gott anseende hos aktörer inom fi nansmarknaden.
Finansiella strategier
Likviditets- och upplåningsstrategi samt lånestruktur
Catena arbetar aktivt med likviditets- och upplåningsstrategi.
Catena ska ha beredskap att kunna genomföra affärer, både förvärv och avyttringar, när tillfälle ges och alltid kunna fullgöra sina åtaganden. Likviditetsrisken hanteras genom att Catena har tillgång till krediter eller likvida medel som kan lyftas med kort varsel.
Strategin gällande upplåningen syftar till att minimera risken för att fi nansiering saknas eller är mycket oför- månlig vid viss tidpunkt. Catena ska eftersträva krediter med lång löptid. Kreditgivarbasen ska bestå av minst två kreditgivare. Catenas lånefi nansiering har säkerställts med långsiktiga kreditavtal.
I samband med Catenas börsintroduktion i april 2006, löstes samtliga lån med Bilia-koncernen. Nya lån togs upp genom ett upphandlingsförfarande där ett fl ertal banker fi ck lämna offert på Catenas fi nansiering. De banker som valdes ut vid detta tillfälle blev två större svenska affärs- banker.
Catena har ett totalt kreditutrymme per 31 december 2006 om 1 385 mkr (1 431), varav 1 307 mkr (1 356 ) var utnyttjat. Genomsnittlig återstående kreditbindningstid uppgick till 4,4 år (–) vid årsskiftet.
Räntestrategi och räntestruktur
Räntestrategin är viktig för Catena med avseende på risken för en resultat- och kassafl ödespåverkan genom en föränd- ring av marknadsräntan. Räntekostnaderna är den enskilt största kostnadsposten för Catena. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningsstrategi.
CATENA ÅRSREDOVISNING 2006 / FINANSIERING
19
Huddinge Myren 3, Segeltorp
N o r m p o r t f ö l j , r ä n te b i n d n i n g
1 )1) Tillåten avvikelse inom intervallet får vara maximalt/minimalt 10 procent.
0 10 20 30 40 50 60 70
>5 år <7 år >7 år
>3 år <5 år
>1 år <3 år
<1 år
Tillåtet intervall Andel förfall
%
R ä n te - o c h l å n e f ö r fa l l o st r u kt u r p e r 3 1 d e ce m b e r 2 0 0 6
Ränteförfall Låneförfall Lånebelopp Snittränta Andel Kreditavtal Utnyttjat Andel
Förfall, år Mkr % % Mkr Mkr %
2007 657,6 3,58 50,5 — — —
2008 130,0 3,55 9,9 — — —
2009 130,0 3,83 9,9 — — —
2010 130,0 4,00 9,9 386,1 386,1 29,5
2011 130,0 4,15 9,9 598,6 520,9 39,9
2012 130,0 4,24 9,9 400,6 400,6 30,6
Summa 1 307,6 3,84 100,0 1 385,3 1 307,6 100,0
