och [ tredimensionell [ fastighetsbildning

r

[ [

o

[ [

[

~

l

[

[ detaljplan och [ tredimensionell [ fastighetsbildning

(

[ stefan stahre

[

r examensarbete 2Qp [ fysisk planering

[ blekinge tekniska högskola

I

r .

l

I

['

IJ iJ [ l f'

[

.

IJ

[]

lJ [ :

[ I []

,

-[

'-

Il

[ [

U

• _{: I}

[

r

[ [

I

r r r

[.

L

[

r

[

I l

[

L ..

r

( [ [

l

[

L

r

[

l L

{

FÖRORD

Stads- och samhällsbyggnad innebär arbete över ett brett kunskapsfålt. För planerare och arkitekter finns därfor olika kategorier av verktyg att använda. Juridik, planeringsteori och kommunikationsteknik är några av dessa.

Begreppet 3D-fastighet har omnämnts i både positiv och negativ mening i flera

planeringsartiklar under de senaste åren. Bland annat har frågan ställts om hur man ska handskas med denna nya typ av fastighet i detaljplan. Samtidigt har debatten också rört den fOråldrade detaljplanen och de möjligheter digitala medier erbjuder fOr planläggning och gestaltning.

Detaljplan och tredimensionell fastighetsbildning är temat for detta examensarbete. Jag har här funnit ett sätt att kunna diskutera ett aktuellt ämne och samtidigt fordjupa kunskapen om några stadsbyggnadsverktyg. För min del har det inneburit att jag lärt mig mer om

detaljplanering, juridik och CAD. Examensarbetet är på 20 poäng och har genomforts vid programmet fOr Fysisk planering på Bleking Tekniska Högskola. Gunnar Nyström och Anette Andersson har foredömligt stått fOr handledning, bidragit med värdefulla uppslag och

inspiration.

Jag vill tacka ett antal personer som bidragit med sin tid och sina åsikter: Maria Eklund fOr noggrann granskning och diskussion, Eli Nurbo och Jonas Karlsson fOr CAD-support samt Hanna och Folke Gaunt for ständig inspiration.

Göteborg den Il juli 2005

Stefan Stahre

SAMMANFATTNING

Tredimensionell fastighetsbildning är sedan årsskiftet 2003/2004 ett nytt inslag i svensk lag.

Detta erbjuder nya möjligheter för stadsbyggnaden men skapar också nya problem. Syftet med detta examensarbete är att utreda hur tredimensionell fastighetsbildning hittills

behandlats och att undersöka möjligheterna till att utveckla redovisningen av detaljplaner med hjälp av 3D-teknik. Arbetet baseras på litteraturstudier och undersökningar av detaljplaner.

Examensarbetet har två delar. Del 1 belyser problem och ger en orientering över juridik och vad statiga verk anser om tredimensionell fastighetsbildning och detaljplanering. Fem detaljplaner studeras mer ingående. I denna del diskuteras huvudsakligen två frågor: Vad karaktäriserar typfall för tredimensionell fastighetsbildning? Hur har fastigheter med tredimensionell indelning hittills behandlats i detaljplan?

Karaktäristiska drag för tredimensionella typfall är att de kan indelas i tre huvudnivåer.

1. ny indelning av gamla fastigheter

2. ny indelning av gamla fastigheter kombinerat med nya byggnader och nya fastigheter på hela områden

3. nya fastigheter och nya byggnader på hela arealer

Statistik från Lantmäteriet berättar att 3D-ärenden har främst behandlats i något större städer och att 3D-fastigheter inrättats oftare än 3D-fastighetsutrymmen. Typen av verksamhet verkar inte ha någon betydelse för hur fastigheten inrättas utom för handel- eller bostadsändamål som för det mesta inrättas som 3D-fastigheter.

Tredimensionell fastighetsbildning ger möjlighet att överlagra olika markanspråk. Exempelvis kan allmän platsmark överlagra kvartersmark. Syftet med detta kan vara att förenkla

förvaltning, effektivisera markutnyttjande, marknadsanpassa eller inrymma många funktioner på en begränsad yta.

De studerade detaljplanerna uppvisar inget generellt sätt att hantera 3D-fastigheter. Vissa planer berör inte detta alls. Ibland behandlas detta i plankartan, ibland i plan- eller

genomförandebeskrivningen. Sätten att redovisa fastigheter varierar från omnämnande i text eller illustration till parentesförsedda bestämmelser för markanvändning ovan eller under mark..

Del 2 av examensarbetet fördjupar diskussionen från del 1. I denna del är den ledande

frågeställningen: Hur kan visualisering av tredimensionella fastigheter utvecklas i detaljplan?

Aspekter på teknik, tydlighet, underlagsmaterial, planhandlingar och förfarande behandlas. I denna del konstateras att komplicerade planer kräver utökade redovisnings sätt.

Tredimensionell visualisering, uppdelning av bestämmelser i flera kartor eller bruket av tydligare underlagsmaterial kan underlätta läsningen. Diskussionen sammanfattas genom att ge förslag till arbetssätt. Arbetssättet omfattar fem punkter:

l. Materialinsamling 2. Planframställning 3. 3D-modellering 4. Förenkling 5. Publicering

Avslutningsvis tillämpas arbetssättet på en existerande detaljplan. Både detaljplanekarta och 3D-fastighet redovisas i volym och bifogas samma handling som ordinarie plankarta.

Fastigheten betecknas i plan och volym med en linjetyp framtagen av lantmäteriet. I ordinarie plankarta används ortofoto som underlag.

I

r r

[

f

[

r

D

r r

[

o

D D

o

D D D

o

D

o

(

D

o o

o

(J

rJ

u

[J

[l

o

[ [

r r

[ [

r

[

D

[

n

[1

[

n

[

D

[

L

[

o

D

[

l

[ [

L

r

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

INLEDNING .•...••...•... , ... 6

SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNINGAR ... 6

DiSPOSITION .•...••••...•...•..•...•...•.••...••..•.•....•...•...•...•.•....•...•.••...•...•...•...•.... 6

LÄsANVISNING ... 6

[)E:L 1 ...

~ BAKGRUND ...•...•...••...•... 7

FASTIGHETSBEGREPP •.•••..•••.•.••...••...••...•.•..•.•..•...•....•....••.••...•.•.••..•..•....•...•...•...•..••... 7

FASTIGHETSBILDNING ... 8

DETAUPLAN OCH FASTIGHETER ... 9

I VILKEN STIL SKA VI BYGGA? ... 11

VARFÖR TREDIMENSIONEU FASTIGHETSBILDNING? ... 14

TREDIMENSIONEUT PLANERANDE OCH BYGGANDE UNDER UTVECKLING ...•...•...•...•....•••.. 15

LANTMÄTERIET. STATISTIK ... 16

LANTMÄTERIET. EXEMPEL ... 19

l Götaplatsen I Göteborg ... 19

2 Kvarteret Perukmakaren i Göteborg ... 19

3 Taxitomt I Umeå ... 20

4 Västra City I Stockholm ... 20

FÖRDJUPAD ANALYS - REDOVISNING AV 3D-PLANER ... 23

l. Område vid kvarteret Träsket Stockholm ... 24

2. Område vid Norra Bantorget Stockholm ... 25

3. Kontorsskylten, Inköpschefen m.fI. , stockholm ... 27

4. Bostäder mm vid Banehagsgatan (Carnegle), Göteborg ... 29

5. Resecentrum (Centralhuset), Göteborg ... 30

SAMMANFATTANDE DISKUSSION ...•...•...•....•...•....•...•...•...•. 31

TYPFALL •..•..•••.••..•....•.•.•.••..•.•.•...•..•..••.•.•....•...•...••.•.•••...••.•..•.•..•...•...•....••.•...•...•..•..•. 31

DETAUPLAN ... 31

[)E:1. :! ...

~~ VISUALISERING AV TREDIMENSIONELLA FASTIGHETER I DETAUPLAN ... 33

BESTÄMMELSEVOLYM ... 33

TEKNIK ... 35

TYDLIGHET •...•.••..•.••.•...•.••....•...•....•..•.••..••...•.•.•...•..••...•...•..•.•..•.••...•....••..•...•...•••. 36

PLAN HANDLINGAR •••••••••.•••••.•••..•••.•..••...••...•...•....••...•...•...••....••...•...••...•...•.•..•..•••..•.•. 41

FÖRFARANDE ... 42

SAMMANFATTNING ..•....•...•...•... 43

ARBETSSÄTI ...•.•..•..•.•..•.••..•.••...•..•...•...•....••...•..••....•••.•...•...•.•....•.•.••.•..•...••...••...•.. 43

TILLÄMPNING ... I • • • • • • " . , • • • " , • • " , . I " r' ••••••• , •••• '" I • • , . , . " " I . I • • • • • ' I I " " I I " • • • • • • , . I I I • • • I I I ' , , " , " " . I I I • • • • • • • • • , • • • • • • • 44 AVSLUTNING ...•...•...•...•••...•.•....•...•...•.... 49

KÄLLFÖRTECKNING ... 50

BI LD KÄLLOR ...•.•...•...•.•....•...••...•.•.•...•...•..•...•...•...•..•... 50

Is

INLEDNING

År 2004 lades begreppet tredimensionell fastighet till svensk fastighetsbildningslag. Det är nu möjligt att inrätta en tredimensionell fastighet för exempelvis bergrum, delar av byggnader eller broar. Ett syfte är att förenkla ägande och förvaltning. I stadsbyggnadssammanhang ses även den tredimensionella fastigheten som en möjlighet att stimulera ökat byggande i tätorter med brist på tomtmark.

Eftersom tredimensionell fastighetsbildning fortfarande är relativt nytt så har ännu inte sätten att behandla lagens möjligheter utforskats helt. Förutom juridiska och lantmäteritekniska problem finns nya frågor för planerare och arkitekter. För planerarna gäller att hantera

situationer där stora mängder information behöver rymmas i en detaljplanekarta. Detaljplaner ska tydligt förmedla planbestämmelsernas innebörd. Samtidigt :far de inte vara mer detaljerade än vad som krävs för att syftet ska uppnås.

Detta examensarbete undersöker hur tredimensionell fastighetsbildning hittills behandlats och diskuterar möjligheterna till att utveckla redovisningen av detaljplaner.

Syfte och frågeställningar

Examensarbetet baseras på studier av litteratur och detaljplaner. Arbetet har två huvudsyften:

1. att beskriva typfall där tredimensionell fastighetsbildning används och med stöd av detta

2. undersöka nya former för redovisning av detaljplaner med 3D-teknik Arbetets huvudfrågeställningar är följande:

• Vad karaktäriserar typfall för tredimensionell fastighetsbildning?

• Hur har fastigheter med tredimensionell indelning hittills behandlats i detaljplan?

• Hur kan visualisering av tredimensionella fastigheter utvecklas i detaljplan?

Disposition

Examensarbetet har i linje med syftet två huvuddelar. Del l ger en bakgrund med lagstiftning, problemorientering, undersökning och redovisning av kunskapsläge samt genomgång av aktuella fall. Del l avslutas med en diskussion som besvarar arbetets två första

frågeställningar. Del 2 diskuterar tydlighet och redovisningsformer i detaljplan. Ett förslag till utvecklad visualisering sammanställs och tillämpas avslutningsvis på en existerande plan.

Läsanvisning

I examensarbetet anges källor och referenser enligt Harvardsystemet. Muntliga källor redovisas därför endast som fotnoter i anslutning till text och inte i källförteckning. Övriga källor anges i korthet inom parentes i anslutning till texten. Fullständig källförteckning återfinns sist i arbetet. Korta citat skrivs i texter inom citationstecken medan längre utdrag placeras som separata och indragna stycken i avvikande typsnitt.

r r r r

r

l lJ

o

D

(

r-

o

D

o

D

o

[1

n

o o

o o o

[

l I

o

o o

D

r

I

[

I

(

l

r

[ [

r r r

[ [

( [ [ [

l

[ j [

l l L

L t l

DEL 1

Denna del ägnas åt att ge efterföljande text stöd genom att i korthet förklara centrala begrepp.

Den tredimensionella fastighetsbildningens innebörd ges successivt bredd och sätts i förklarande sammanhang.

BAKGRUND

Sedan årsskiftet 2003/2004 har en rad lagar rörande fastigheter och fastighetsbildning fått förändrat innehåll. Jordabalken (ffi 1971:1209), Miljöbalken (MB 1998:808),

Fastighetsbildningslagen (FBL 1970:988) och Lagen om förvaltning av samfålligheter (1973:1150) är bland dessa. Plan och bygglagen (PBL 1987:10) och Byggnadsverkslagen (BVL 1994:847) berörs av förändringarna men har inte ändrats (Boverket s.12,13). Införandet av tredimensionellt avgränsade fastigheter i svensk lagstiftning har lett till att en del nya begrepp har tillkommit och att några fätt förändrad betydelse. Följande text är därför utformad som en mindre orientering över nya och äldre begrepp. För examensarbetet centrala begrepp har fätt fet stil och ett avvikande typsnitt.

Fastighetsbegrepp

I den vid årsskiftet 2003/2004 reviderade Jordabalken (SFS 1970:994) 1 kap 1 § står att läsa:

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt.

Det betyder att alla mark-och vattenområden i Sverige omfattas, med vissa undantag, av fasHghetslndelnlngen.

Områdena indelas i fasHgheter eller samfålligheter. Varje fastighet har speciella användningar eller skyldigheter (Jul stad s.19). Barbro Julstad, universitetslektor i fastighetsteknik, delar in fastigheter i tre huvudtyper.

Andelsfastigheter, fiskefastigheter och de vanligaste, mark- eller vattenområden med gränser som tillkommit genom myndighetsbeslut eller som är av ålder bestående (Jul stad s.23). En fastighet kan bildas som ett sammanhängande område eller som flera delområden. Fastigheter har fram till nyligen endast kunnat avgränsas horisontellt på markytan. I princip har ingen avgränsning gjorts vertikalt och den traditionella fastigheten har därför sträckt sig in till jordens mitt och ut i rymden (Julstad s.24,25).

-oändlighet

- jordens mitt

Blid 1: Tradltlonell fastlghet

Fram till januari 2004 fanns ingen möjlighet att placera en fastighet ovanpå eller under en annan. Detta gjorde det omöjligt att ha olika ägare till utrymmen ovan och under mark (Jul stad s.24). Att en fastighet nu kan avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt innebär att det går att inrätta en tredimensionell fasHghet eller ett tredimensionellt fasHghetsutrymme. Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) 1 kap la § anger att en

tredimensionell fastighet är i helhet avgränsad både horisontellt och vertikalt. Denna räknas som en egen fastighet. Vid behov går också ett tredimensionellt fastighetsutrymme att bilda till annan fastighet än en tredimensionell. Även detta avgränsas horisontellt och vertikalt.

Vanligen formas 3D-fastighetsutrymmen och 3D- fastigheter som urholkningar av traditionella fastigheter.

De kan utgöras aven byggnad eller anläggning eller bara en del av sådan (Boverket s.16). Undantag är

möjligheten att inrätta fastigheter i luften, så kallade luftfastlgheter. Luftfastigheter får endast bildas om de tryggar finansieringen eller uppförandet aven framtida anläggning. F ör att förhindra spekulation är de belagda med ett bäst före datum. Detta garanterar att fastigheten tas i bruk för sitt ändamål inom en snar framtid

(Boverket s.45).

Gränsdragningen för 3D-fastigheter och -utrymmen har inget formellt krav på att vara i ett visst förhållande till en byggnad eller anläggning. Gränserna dras på sätt som är lämpliga för brukandet av byggnaderna. Exempelvis kan ett

- oöndlighel

- 3D-faslighet

-3D-fastighels- utrymme

- jordens mitt Blid 2: TradItionell fastighet.

tredImensIonell fastighet.

tredImensIonellt tastlghets- utrymme

luftutrymme lämnas utanför fasaden så att rum finns för eventuella balkonger eller fasadändringar. För att göra verksamheter praktiskt genomförbara eller för att garantera säkerheten kan en extra buffert läggas runt en bro eller omgivande en tunnel (Boverket s.16).

Rent byggnadstekniskt finns det inget hinder till att dra fastighetsgränser genom bjälklag eller skiljeväggar. Hänsyn bör dock tas till lämpligheten med tanke på driftsekonomi,

fastighetsförvaltning, bärande konstruktioner, brandceller, ljudisolering, energi och övrig infrastruktur (Boverket s.34).

I samband med behandlandet av fastigheter och gränsdragningar bör också begreppet tomt utredas. Fastighet och tomt blandas ibland ihop. Till skillnad från en fastighet måste en tomt överrensstämma med byggnad, anläggning och bebyggelsestruktur. Med tomt avses mark som upptas av bebyggelse och mark som ligger i direkt anslutning till denna. I begreppet tomt infattas också mark som används eller behövs för att bebyggelsen ska kunna tas i bruk för avsett ändamål. Boverket menar att begreppet inte är av betydelse i fastighetsrättsliga sammanhang men är lämpligt vid upprättande av detaljplaner (Boverket s.16, 17).

I Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) 1 kap 3 § står det att en samfällighet är mark som hör till flera fastigheter gemensamt. En sådan samfällighet kallas för marksamfållighet.

Samfällighet är också ett samlingsnamn för flera typer av anläggningar. Däribland kan nämnas gemensamhetsanläggningar, bevattningssamfälligheter och marksamfälligheter.

Exempel på marksamfällighet kan vara vägar där flera fastigheter äger varsin del (Julstad s.30,31).

Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) är också den lag som reglerar och bildar servitut. Ett servitut är en rätt att använda en annan fastighet för ett speciellt ändamål. Detta kallas för ett positivt servitut. Ett negativt servitut begränsar exempelvis rätten att plantera träd på en fastighet till förmån för sikten för en annan. Beroende på om servitutet är bildat av fastighetsägarna själva eller genom en myndighet kallas det antingen för avtals- eller officialservitut (Jul stad s.34).

Fastighetsbildning

Med fastighetsbildning, enligt Fastighetsbildningslagen 1 kap1 § (SFS 1970:988), menas en åtgärd som gör att fastighetsindelningen ändras, att servitut bildas, ändras eller upphävs. Det kan också innebära att en byggnad eller anläggning som hör till en fastighet överförs till en

la

r

o

(

r r r

r r

[

o o o

o

D

o

D

o o

LJ

o

[J

[J

o o o o o

l

[ L

I

r

I

(

r r r

I

[

[

r r

[

r

[

[

l L

[ [

o

[ [

[ [ [

.

l l l l l

[

annan fastighet. Tredje kapitlet 1 § av samma lag säger att fastigheter måste bildas med långsiktig tanke på läge, storlek och tillgång till vägar, vatten och avlopp.

En fastighet kan nybildas eller ombildas. Nybildning innebär att en fastighet avstyckas, klyvs från eller sammanläggs med en annan. Avstyckning är det vanligaste sättet att nybilda

fastigheter. Vid avstyckning kallas den avstyckade delen styckningslott och den kvarvarande delen stamfastighet. Ombildning överför mark från e~ fastighet eller samfällighet till en annan, bildar samfällighet eller överför andel i samfällighet. Ombildning används också för bildande, ändring eller upphävande av servitut (Jul stad s.97-100).

Ny- eller ombildning av tredimensionella fastigheter eller tredimensionella

fastighetsutrymmen kan ses som prioritet nummer två I. Denna genomförs bara om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att uppnå ett avsett ändamål. Tredje kapitlet la § i Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) säger att en tredimensionell fastighet endast tar nybildas eller ombildas om:

l. fastigheten avses rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del aven sådan,

2. fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,

3. det står klart att åtgärden

a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och

4. fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter.

För nybildning av alla typer av fastigheter gäller att de måste överensstämma med rådande planer och angivelser om markens användning (Julstad s.99).

I lagtextens punkt 3b (ovan) talas om en "mera ändamålsenlig förvaltning" som ett motiv till ny- eller ombildning av 3D-fastigheter. Detta kan uppnås genom en så kallad renodling. Ur fastighetsbildnings synpunkt innebär renodling att en existerande fastighet med kombinerad användning avstyckas så att en eller flera nya fastigheter med separat användning bildas. En kombinerad affärs- och bostadsfastighet med affärer i botten och bostäder ovanpå kan delas till två fastigheter. Ofta blir den ena fastigheten inrättad som 3D-fastighet och urholkar den kvarvarande stamfastigheten. Ur fastighetsägarsynpunkt innebär det att administration, användning och ägande rationaliseras. Det kan i korthet förklaras med att den del man äger också är lättare att förvalta (Lantmäteriet s.8).

Som ett medel för att genomföra en detaljplan och bilda fastigheter och fastighetsknutna rättigheter kan en fasHghetsplan upprättas. En fastighetsplan måste stämma överrens med detaljplanen men kan rymma hela eller bara delar av den. Gränser i fastighetsplan är bindande inför fastighetsbildning medan gränser i detaljplan inte är det. Servitut, ledningsrätt och gemensamhetsanläggning kan regleras med hjälp av fastighetsplan (Julstad s. 78,79).

Detaljplan och fastigheter

Plan och bygglagen (PBL) är den.1ag som främst behandlar detaljplan. Eftersom denna lag inte har ändrats i och med införandet av tredimensionell fastighetsbildning (Boverket s.12) så

l Fernkvist Lars Lantmäteriet Västra Götaland, muntligt den 4 november 2004

ställs inte heller några nya formella krav på innehållet i detaljplaner. PBL 5 kap 9 § anger att det tydligt ska framgå hur en detaljplan reglerar miljön. § 7 i samma kapitel säger också att planen inte får göras mer detaljerad än vad som är nödvändigt med hänsyn till syftet. I plankartan ska redovisas hur mark- och vattenområden delas upp för olika ändamål och vilka bestämmelser som gäller för respektive område. Boverket rekommenderar att illustrationer som behövs för att planens intentioner ska kunna utläsas antingen tas in på samma handling som plankartan eller bifogas planbeskrivningen. Boverket rekommenderar också att gällande fatighetsgränser och fastighetsbeteckningar redovisas i plankartan (Boverket a s.47-51). En detaljplanekarta är juridiskt bindande.

Planbeskrivning och genomförandebeskrivning ska bifogas detaljplanen (5 kap10 § PBL).

Varken plan- eller genomförandebeskrivningen är bindande (Julstad s.68). Planbeskrivningen redovisar syfte, skäl för utformning och grunderna för bygglovets omfattning. Om det inte är uppenbart onödigt ska också illustrationer bifogas beskrivningen (5 kap26 § PBL). I

genomförandebeskrivningen redovisas organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga ingrepp som är nödvändiga för att en ändamålsenlig plan ska kunna genomföras (6 kap1 § PBL). Här kan också vägledning ges för hur fastighetsplanen skall utformas (Boverket a s.131). Enligt PBL 5 kap § 7 punkt 12 är det möjligt att i detaljplanen utforma just principerna för fastighetsindelning. Syftet är dock inte att helt styra fastighetens utseende. Den mer detaljerade redovisningen och regleringen av fastigheterna kan vid behov göras i en fastighetsplan. Boverket rekommenderar att detaljplan och fastighetsplan upprättas samtidigt. Genomförandeaspekter knutna till fastigheter kan då behandlas relativt ingående (Boverket a s.131).

Efter 2004 års ändring av Fastighetsbildningslagen är det möjligt att låta allmän platsmark överlagra eller överlagras av kvartersmark. Detta måste också framgå av

detaljplanehandlingarna. Gränser mellan allmän plats och kvartersmark kan enligt

Fastighetsbildningslagen beskrivas i text men bör enligt Boverket också anges med hjälp av koordinater i x-, y- och z-led på plankartan. Precisionen för gränserna behöver inte vara exakt men måste sättas med tanke på att kartan ska ge stöd vid fastighetsbildning. Boverket menar också att sektioner alltid bör användas i samband med 3D-fastighetsbildning och överlagring av allmän plats. I invecklade fall bör även redovisningen utökas till både sektioner och perspektiv (Boverket b s.25-28). Behovet av utökad visualisering uppkommer inte bara vid överlagring av allmän plats. Över lag ställer PBL krav på detaljplanens tydlighet. När ärendena blir särskilt komplicerade är det nödvändigt att vara extra tydlig i beskrivningen av planens innebörd. Perspektiv och sektioner kan därför vara till hjälp även vid beskrivningen av fastigheter inom kvartersmark (Boverket b s.29).

I examensarbetet "Utveckling av detaljplanen i digital miljö", genomfört på programmet för Fysisk planering BTH (2000), konstaterar Daniel Niklasson att digitala verktyg ger möjlighet att enkelt förtydliga och utveckla detaljplanens innehåll. Särskilt i situationer med

tredimensionell fastighetsbildning ser han ett behov aven utveckling. Nicklasson menar dock att detaljplaner med tredimensionella plankartor kan vara vilseledande i de fall

bestämmelserna är flexibla Redovisas endast en tolkning av planens flexibla bestämmelser ger denna en begränsad bild och riskerar att reglera miljön på ett felaktigt sätt. Genom att bifoga en illustrationsplan som inte är juridiskt bindande kan flera tolkningar ges.

Tredimensionella detaljplaner blir endast möjliga om miljön kan regleras hårt och med precisa bestämmelser (Nicklasson s.50-52).

ho

r r

o

f

r

[

r

r

(

o o o o o

D D D

rJ

D

o o

o

11

n

o

D D l

^j

[

, l ^.

D

r

{

[ ( [

r r

[

[ [

L L

[

o

o

o o n

o

[

L l L

[

o t

Införandet av den tredimensionella fastigheten i svensk lag innebär nya möjligheter för planering och arkitektur. Förutom att 3D-tänkande i planering skulle kunna användas för att spara obruten mark, skapa mer levande blandstäder och motverka stadens utglesning erbjuds också möjligheten till en särskild slags gestaltning, ett sätt att redovisa lagens möjligheter.

Vill vi tillskriva lagrummets tredje dimension stor betydelse behöver vi kanske fråga oss i vilken stil vi ska bygga. Diagonalt, horisontellt och vertikalt skiktade samhällen med tunnel-, hiss- och vägsystem som slingrar sig om vart annat?

Antonio Sant'Elias har bidragit till stadsbyggnadshistorien med sina futuristiska skisser. Vid utställningen i Milano 1914 proklamerade han att den futuristiska staden måste "likna ett stort larmande skeppsvarv, vara snabb, rörlig och dynamisk i alla sina delar" (Svedberg s.33).

Liknande intryck ger en del av Le Courbusiers skisser från 1900-talets första hälft. Kanske

Blid 3 (tv): A SanrElla: Projekt till bostadskomplex med frIstOende hlssfom. KOlla: Svedberg s.34.

Blid 4 (ovan): Le Corbusier: Vilie Contemporalne. KOlla:

Svedbera s.63

kan den tredimensionella lagen gestaltas så? Eller ska vi ta avstånd från det tidigmodernistiska formspråket och söka intrycken i senare stilar, hos Peter Cooks Plug-in-City eller Yona

Friedmans förslag till överbyggnad av Paris? Båda är utformade som storskaliga strukturer som överlagrar marken. Cooks version innehåller flexibla enheter som kan bytas ut efter behov (Svedberg 5.156-158). Här skulle också in- och urpluggningsbara fastigheter kunna användas. På så vis uppnås ett mycket flexibelt fastighetsbestånd. Hos Friedman skulle den markbundna fastigheten och arkitekturen så gott som helt kunna undvikas. Förslaget till Paris överbyggnad bygger på enorma pelarförsedda fackverksstrukturer. I vidhängande behållare kan byggnader inrymmas utan att för den skull hindra ljus att nå ner till marken. Mycket lite markyta upptas på detta sätt och det skulle vara möjligt att kombinera fastigheter för jordbruk

Blid 5 (tv): P Cook: Plug-In-Clfy. KOlla: Svedberg s.158.

Blid 6 (ovan): Y Frledman: Förslag till överbyggnad av Porls. KOlla: Svedberg s.l56

111

med bostäder eller fiske med kontor. Både Cook och Friedman bygger på en stil som brukar kallas strukturalism och som hör kanske främst 60-talet till. Möjligen behöver vi något mer samtida inspiration.

Populärkulturella referenser eller science fiction kanske inte alltid är rimliga som visioner men de skänker inspiration. En ljus och tilltalande förlaga för en ny stil är iden om svävande städer. Instant City är Peter Cooks förslag till en ballongburen stad (Svedberg s.157).

Cloudcity är regissören George Lucas bidrag till de luftburna städerna. Till sin form är Cloudcity och dess element i stort sett begränsade till srariska, spolformade, cylindriska eller cirkulära delar. Byggnaderna påminner en hel del om Norman Fosters nyligen uppförda

"gurka" i London. Det som gör Cloudcity till ett solklart fall för tredimensionell

fastighetsbildning är att staden svävar fritt bland molnen. Begreppet luftfastighet (se rubriken Fastighetsbegrepp ) får här en alldeles särskild mening.

r

r r o n r

[

D

o o

[

o

D D

o

D

o

D

[

BlId7 (ovan): CIaudcIty. KOlla:

hHp:/Ise .storwors.QU/gulde/iodex.asp ?IPoqeAreoIQ-4O&,PgQ

O

~ tillgänglig den 20 december 2004

O

Blid 8 (tv): N Foster: -the Gerkln-

O

u

{

O O O l

O

o

O

D

r

(

( [

r r r

[

D D

r

[

o

[

[

l D

[

[

l

r

l l

L

l l

[

Om vi återvänder till verkligheten och tar del av de senare årens faktiskt genomförda projekt kan vi konstatera att för att vara riktigt visionär måste man tydligen vara holländare. Winy Maas, med flera på arkitektkontoret MVRDV, bidrog under världsutställningen i Hannover år 2000 med Stacked landscape. Byggnaden eller installationen kan beskrivas som just ett landskap staplat i flera våningar. Tanken är att byggnaden ska kunna erbjuda allmän plats i flera nivåer som komplement till redan existerande allmän plats.

När N ederländema behandlas måste också nämnas arkitekten Rem Koolhaas och kontoret OMA. Studerar man en av OMA och Koolhaas senaste publikationer Content, från 2004, kan man få intrycket att de legat i hårdträning för att matcha den nya svenska lagstiftningen. Deras byggnader är ofta sönderbrutna eller fragmenterade i höjd och sidled. Passager leder genom, över, under och mellan huskroppar som i sin tur kragar ut över intilliggande platser och hus. Ett aktuellt exempel är kinesiska CCTV Station and Headquarter i Peking. Huset som väntas byggas färdigt under 2008 är formad som en bruten loop. I stället för några

sedvanliga skyskrapor sammanbinds två svagt lutande skyskrapspelare med block av vinklade plan i toppen och botten. I höjdled lagras flera skilda

markanvändningar på varandra. Ovanpå ett allmänt torg finns en teater, ett shoppingcenter, en utställningshall, en restaurang och ett cafe, ett

rekreationsutrymme, ett hotell och en bar.

Blid 9: MVRDV: stackad landscape, KOlla:

www.s!room.nl/engels/orchive/illu/korexoomvrdyexpo2000.i oa&lmorefurl. tllIQOnQIIQ den 20 december 2004

Blid 10: R Koolhaas/OMA: CCN-statlon I Peking, KOlla:

Koolhaas s.507

Olika markanvändning lagras inte bara i höjdled utan förbinds även i sidled och skapar möjlighet till obruten kontakt längs loopens sträckning (Koolhaas s.488, 489,511). Med hjälp av tredimensionell fastighetsbildning skulle det vara möjligt att stycka av endast det utrymme som upptas av själva byggnaden och låta tomrummet i loopen få tillhöra den ursprungliga fastigheten. Vid behov skulle den ursprungliga fastigheten kunna styckas av ytterligare och byggnaden utökas. Den holländska arkitekturen gestaltar på så vis den tredimensionella fastighetens potential med all önskvärd tydlighet.

I Sverige har pressen gjort kvarteret Klara Zenit riksbekant. Beläget mellan

Drottninggatan - Mäster Samuelsgatan - Bryggaregatan i Stockholm har det ett mycket centralt läge. På taket av

kvarterets fem våningar kontor och handel ligger några längor radhus innehållande 100 hyreslägenheter. Bostäderna är inte avstyckade som separata 3D-fastigheter utan ingår i handel och kontorsfastigheten.

Principen visar dock på möjligheten att berika centrala lägen med fler funktioner.

En poäng med detta är att området kan förbli livligt under dygnets alla timmar och inte bara vara befolkat under

kontorstid. Förutsättningar för att utveckla Blid 11: Y Chanferau: Kleta Zenit I Stockholm. Källa: BJur &

existerande fastigheter på detta sätt är att Levin s. 51

byggnaderna är i tekniskt gott skick och kan garantera konstruktion, infrastruktur och säkerhet (Bjur & Levin s.53).

De exempel som redovisats i detta kapitel kan knappast svara på frågan om i vilken stil vi ska bygga. Istället fungerar de som en kortare genomgång av vilken betydelse 3D-fastigheter skulle kunna ha för planering och arkitektur. Vad som i viss mån kan sägas generellt är att en tekniskt hög nivå krävs för att forma och upprätthålla denna typ av byggnader. Vad som också blir tydlig är att detaljplanerna för dessa skulle kunna bli svårlästa och komplicerade om inte omsorg ägnas åt tydlig redovisning.

Varför tredimensionell fastighetsbildning?

Iden om fastighetsbildning i tre dimensioner är sprungen ur behovet av att kunna stycka av tunnlar och bostadsrätter. Vinsterna med detta är att ekonomiska fördelar erbjuds genom förenklat ägande och finansieringsmöjligheter. I ett större sammanhang finns också förtjänster att göra för planering och byggprojekt.

Fastigheter med flera olika delar och med olika användning kan rorsvåra förvaltning och ägande. Renodlas delarna och styckas av kan de säljas till en köpare specialiserad på en särskild typ av användning och rorvaltning. På så sätt ger tredimensionell avstyckning en friare fastighetsindelning och ett större utbud. I en situation där en bebyggd fastighet behöver utökas eller kompletteras med en ny användning står i regel ägaren till stamfastigheten ror de ekonomiska kostnaderna. En 3D-fastighet kan avstyckas och säljas redan innan den är

bebyggd och kan på så sätt trygga finansieringen av byggnationen. Ägaren till stamfastigheten behöver då inte ha några ekonomiska bekymmer (Lantmäteriet s.20, 21). Lösningar för

finansiering kan också göras säkrare genom att det blir möjligt att pantsätta, belåna eller söka lagfart för den avstyckade fastigheten. En studie utförd av Lantmäteriet visar att renodling av komplexa fastighets förhållanden kan öka värdet med 10 procent (Lantmäteriet s.15).

De statliga och kommunala miljömålen kräver strategiskt markutnyttjande. Förutom de ekonomiska fördelarna erbjuder 3D-lagen ett verktyg för planering och byggande. I städer

2 Fernkvist Lars Lantmäteriet Västra Götaland. muntligt den 4 november 2004

f

r

[

r

(

D

r

o o

o

D

[

D

o o

D D D

o

o

[

D D

[

U

o

lJ

U

o

D

l

{

r r

[ [

[

o

D

[ [ (

l

[

D

o

L

( J

l l

~

l

[

L

o

o

[

[

med bostadsbrist kan exempelvis kontors- och affårskvarter förtätas med bostäder på taken.

En tätare blandstad med bättre tillgänglighet kan då uppnås. Som en produkt av det blir också området livligare och säkrare (Bjur & Levin s.50). Det inskränkande av demokratiska

rättigheter som överbyggande och privatisering av gaturum ibland innebär kan förhindras genom den nya lagen. Delar av gallerior, köpcentra och handels stråk kan styckas av och återföras till det offentliga rummet.

Tredimensionellt planerande och byggande under utveckling

Arbetet med att utveckla kunskap och verktyg kring tredimensionellt planerande och

byggande är för närvarande under framväxt. Företag, myndigheter och kommuner bearbetar problem och förutsättningar från olika utgångspunkt. Boverket och Lantmäteriet har utarbetat vägledande skrifter och exempelsamlingar. Lantmäteriet förbereder sig både på det juridiska och tekniska området. I skrivande stund utreder en statlig PBL-kommission problemet med äldre fastighetsplaner. Gamla fastighetsplaner kan vara ett hinder för 3D-fastighetsbildning och i princip måste alla upphävas. Proceduren att upphäva planen är dock förhållandevis enkel . Utvecklingen av det kommunala 3D-arbetet bedrivs i takt med behov och

inkommande ärenden. Av alla Sveriges kommuner hade i oktober 2004, 22 stycken hittills behandlat någon form av 3D-ärenden (Ciepielewski & Eriksson s.l ,2). Skanska bedriver studier om kombinationer av tredimensionella bostadsfastigheter med befintliga fastigheter.

De har funnit att deras vinster blir störst i situationer där bostäder kan byggas ovanpå

förortscentra. Förutsättningarna är dock att de befintliga byggnaderna konstruktionsmässigt är i gott skick och utan komplicerade servitutslösningar (Kylander, s.38). En rad akademiska arbeten behandlar också tredimensionell fastighetsbildning. Bland dessa kan nämnas två examensarbeten. Det ena är Daniel Niklasson arbete (se ovan) och det andra är

"Tredimensionell fastighetsindelning - möjligheter till fastighetsutveckling" (2003) av chalmeristen Erik Björnhage. Björnhages arbete utreder konsekvenser och möjligheter ror ett antal 3D-projekt i centrala Göteborg.

På avdelningen Studio Urbanism, Chalmers Arkitektur, har en pilotstudie genomförts. Studien har bland annat visat att det finns ett "viktigt och samtidigt intrikat samband mellan 3D-

fastighetsbildning och detaljplan" (Bjur & Levin, s.50). Studio Urbanism hävdar att

detaljplanen är helt avgörande för möjligheterna till tredimensionell fastighetsbildning och att föreberedelser bör göras redan i fördjupade översiktplaner och planprogram. Överlag ser man också ett behov av att utveckla kunskap, teori och metoder. Det traditionella sättet att

presentera fastigheter och planer är i två dimensioner. Detta ses i och med 3D-fastighetens införande som förlegat och ineffektivt. Tredimensionell lag ställer krav på tredimensionell redovisning varför 2D-redovisning bör ersättas av 3D-redovisning. Detta skulle också bidra till enklare tolkning av de tredimensionella fastigheternas infrastruktur, hissar, installationer, trappor, brandväggar och samspel med andra volymer (Bjur & Levin, s.SO-S3). I kapitlet

"Typfall" tas mer av Studio Urbanisms arbete upp.

3 Fernkvist. Lars Lantmäteriet Västra Götaland. muntligt den 4 november 2004

Ils

TYPFALL

Detta kapitel sammanställer typfall och karakteristiska drag hos ett antal genomförda, pågående och påhittade fastighetsärenden och detaljplaneärenden med 3D-inslag. Kapitlet avslutas med en sammanfattande diskussion. Texten är baserad på statistik, exempel och fakta från Lantmäteriet och några kommunala detaljplaner. Inledande ges några synpunkter, från Studio Urbanism på Chalmers arkitektur, som hjälper till att indela fastighets ärenden i nivåer.

Studio Urbanism ordnar 3D-projekt i tre nivåer med olika villkor och kunskapsbehov:

• "den existerande bebyggelsens förnyelse" - med detta menas att gamla fastigheter ges ny indelning. På denna nivå behandlas tekniska problem som kan uppstå då fastigheter ges nya gränser mot varandra. Problemen kan exempelvis röra brand, ljud, tillgänglighet eller försäkrings frågor.

• "de urbana projekten", dvs. ombyggnad och i huvudsak nybyggnad - denna nivå behandlar nya fastigheter, nya byggnader och ombyggnader. Projekten är av så stor omfattning att de innebär väsentliga tillskott av verksamhets- och bostadsyta för stadsutvecklingen.

• "plan-nivån, dvs. omfattande utvecklingsarealer" - nya fastigheter och nya byggnader på hela arealer. På denna och föregående nivå är 3D-tänkande ett inslag redan från

projekteringsskedet. (Bjur & Levin, s.50) Lantmäteriet, statistik

Fram till första oktober 2004 hade sammanlagt 45 ärenden rörande tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen inventerats av Lantmäteriet. Ungefär två tredjedelar av dessa rörde 3D-fastigheter och en tredjedel rörde 3D-fastighetsutrymmen. 22 kommuner från Dalarna i norr till Skåne i söder har använt sig av den nya typen av fastighet. Det är dock i de stora eller mest tätbefolkade städerna som intresset varit störst. Allra störst har det varit i stockholmsområdet där hela 11 ärenden har behandlats. Närmast i storleksordning därefter kommer Göteborg som haft fem ärenden och Helsingborg med fyra (se tabell 1).

I tabell 1 (se följande sidor) är mina egna anmärkningar markerade med grå bakgrund och sorterande i en separat kolumn. Anmärkningar har gjorts för att kunna avläsa typen av verksamhet och om denna har någon koppling till antingen 3D-fastighet eller 3D-

fastighetsutrymme. Anmärkningarna har endast gjorts utifrån i tabellen existerande data och är därför begränsade i sin tillförlitlighet. Övriga data är hämtade från Lantmäteriet.

Av vad som kan utläsas av mina egna anmärkningar har flest 3D-ärenden berört

bostadsändamål. Sammanlagt nio ärenden kan klassas som åtgärder för bostadsändamål. Åtta kan betecknas som åtgärder för infrastruktur, exempelvis gångtunnlar, hängbroar, parkeringar och kommunikationslänkar. Sex är fastighetsärenden för handelsändamål. Två fastigheter är avstyckade för bergrum. För industri, kontor respektive kyrka har vardera ett ärende

behandlats. Av de sammanlagt 45 ärendena är 20 av okänd karaktär. Någon generell

fördelning av vilken typ av verksamhet som behandlas som 3D-fastighetsutrymme eller 3D- fastighet går inte att utläsa av tabellen. Fördelningen kan redovisas som i tabell 2. Bostads- och handelsändamål tenderar att övervägande behandlas som 3D-fastigheter. I övrigt är fördelningen nästan jämn.

r

r

r r

I

r

[

r

[

r r

[

D D D D D

o

D D D D

o

D

l D D

[J

L l

[ [ ,

r r

l

r r r

[ [

D D D

o

[

r

[

D D

o

D D l D D

[J

D L l

L l

Tabell 1

Sammanställnin av inventerin över 3D-fastl

Ort 30- 30- ndamål

fastighet utrymme

Borlänge o 1

Eskilstuna

o

1

Flnspång

o

1

Göteborg o

Göteborg o

Göteborg 2 o

Heisingborg 3 o

Heisingborg o

Karlsko a o

Karlskooa o

Karlshamn 1 O

Karlstad 3 O

Udingö 1 O

Udköplng 1 O

UnköRlng O 1

Unköplng 1 O

lJungby. 1 O

Lysekil 1 O

Malmö 1 O

Nynäshamn 1 O

PartIIle O 1

Ronneby 1 O

staffanstorp O 1

stockholm 1 O

stockholm 1 O

stockholm 1 O

stockholm O 1

stockholm O 1

stockholm O 1

stockholm O 1

stockholm ? ?

stockholm l O

stockholm l O

Sundbyberg l O

Sundbyberg 2 O

Trollhättan O l

Uppsala l O

gångtunnel renodling av verksamheter spång över gata kommunikatIonslänk från hotell till gata

porkerlngsdäck samt Industrl- och

kontorsfastighet

Sör Romme 40:6 Volvo

Borggård Sappören I Haga Centralhuset I Göteborg Carnegleområdet.

luftfastlgheter med olika ägore parkering. tUIfart och Sundstorget. Gamla staden affärsfastighet 7: 1 02-1 04

renodling bostadsdel MInerva 32 samt kontor och handel

ber rum Boåsber et

bostadsändamål 9 br Igh

- Västeroötland 7

nybygge av affär. kv. Druvan. fastighet bostäder och parkerlng4 registrerad. förrättningen

oavslutad. ytterligare 2-3 fastigheter ska blidas

- ^Torsvlk

avskiljande av bostadsdel kvOrnen

- ^kv Bang~lrden

avskiljande av Elden 12. avstyCkning.

kommersiella lokaler bildande av äkta BRF

- Björklunden 10

bergrum KyrkvIk 1 :156

avskiljande av Turnlng torso kommersiella lokaler

- Apotekaren 24

överbyggnad över PartIIle köpcentrum motorväg

- ^Frlda

överQåno övergata stanstorp

- Grinden 25

- Parodiset 29. prel. beslut

- Oxen Mindre pre/o beslut

nybyggnation bostäder Sjöstöveln 2. avstyckning med 3D-utrymme

- Gamen 8. avstyckning med

3D-utrymme

överföring lLtry.mme Träsket 16. Frol. 3D~me

överföring utrymme kv Luftskeppet m.fl .. Frgl. 3D- utrymme

överbyggnad av gator Vällingby C. genomförande av och ev. uppdelning Inom nydpl.

kvarter

renodling bostads- kv Kryssningen fastlohet

renodling av ändamål kvKölnan

bostadsändamål. Apoteket 21. luftfastlghet överb:tku,anad garage

renodling av ändamål Bageriet 18 och 31

- "Hängbron" över kraft- och fallområdet

avskiljande av bostäder Grlmhlld rrånparkerlnQSfastlohet

4 Fernqvist Lars. Lantmäteriet Västra Götaland. muntligt 2004-11-04

117

~

Infrastruktur okönd okönd Infrosfruldur Infrastruktur Infrastruktur.

industri.

kontor Infrastruktur.

handel

okOnd handeL bostOdar.

Infrastruktur okOncl bastOdeir okOnd handel okOnd

"'"'"'"'um handel okOnO handel okOnd Infrastruktur okOnd okOnd 0k0nd bostOder oIcln:I okOnd oklJnd okOnd

bostOder okOnd bostOder okOnd okOnd bostOder.

Infrastruktur

,

]

I

Uppsala O

AT"lgelholm O

Örebro O

Summa 29 16

avskiljande av bostäder PIngstkyrkan och affär frön kyrkolokal

Rosentöppan 1 Hökerberg 8

bost6der.

handel, kyrka okönd

bosI&Ier9 InfraIbuklur 8 handal6

~2 industri 1 kontor 1 kyrka 1 okand20 källa: Ciepielewski & Eriksson

Sammanställning av inventering över 30- fastightsbildning per den 7 oktober 2004 s.1.2

Tabell 2

Fördeinino, verksamhet och fastiohetstvp

Typ 30- 30- TotaR

fastighet utrymme

bostäder 8 1 9

Infrastruktur 4 4 8

handel 5 1 6

bergrum 1 1 2

Industri 1 O 1

kontor 1 O 1

kyrka 1 O 1

okänd 10 10 20

ha

D

r

r

r . r

[

[

D

[

D D D D D D D

o

D D D D

o

D

o o

o o

o

o

D

r

[

r

(

r r

[

o

D

LJ

[ [

D

o

[ I

D l D D l D

o o o

[

l

[

l

l l

Lantmäteriet, exempel

Lantmäteriets skrift Tredimensionell (3D) fastighetsbildning är en exempelsamling som sammanställer 23 fastighetsbildningsärenden med tredimensionella inslag. I skriften indelas ärendena i fyra kategorier. Den första är "Centrumanläggningar" som berör speciella offentliga byggnader, exempel på hur befintliga byggnader kan ge fler bostäder och lokaler samt sätt att exploatera obebyggda fastigheter med hjälp av 3D-fastighetsbildning. Den andra kategorin är "Mindre tätort" och har ett liknande innehåll. Kategori nummer tre är

"Infrastruktur". Denna tar upp hur 3D-fastighetsbildning kan göra ägarförhållandena enklare i situationer med komplicerade spår-, tunnel- och vägbyggnationer. Den sista kategorin

"Övrigt" behandlar tredimensionell fastighetsbildning för avvikande anläggningar (Lantmäteriet s.l 0,23,28,36).

Fyra av Lantmäteriets exempel tar här illustrera 3D-lagens möjligheter. Jag har föredragit att göra urvalet så att exemplen representerar en gradvis ökande komplexitet. Detta redovisar lagens möjligheter bättre än Lantmäteriets kategorier. Exemplen består av kombinationer av ny- och ombildningar, 3D-fastigheter, 3D-fastighetsutrymmen och traditionella fastigheter.

l Götaplatsen I Göteborg

(kategori: Centrumanläggningar)

Götaplatsen i Göteborg inramas av tre större byggnader, en av dessa är konstmuseet.

Museet sträcker sig förutom de synliga delarna ovan jord också under Götaplatsen.

Götaplatsen är allmän plats medan museet ligger inom kvartersmark. Museets

underliggande lokaler är därför inrättade som servitut. Genom den ombildning som Lantmäteriet föreslår kan ett

tredimensionellt fastighetsutrymme urholka Götaplatsens fastighet. Fastighetsutrymmet läggs till museets fastighet och två renodlade fastigheter kan uppstå. En som sköts av museet och en som sköts av kommunen (Lantmäteriet s.10,11).

2 Kvarteret Perukmakaren I Göteborg (kategori: Centrumanläggningar) Fastigheten där kvarteret Perukmakaren ligger innehåller till stor del parkering men också butiker, varuangöring, lager och kontor. Perukmakaren och det intilliggande kvarteret sammanbinds med gångbroar över ett gaturum. Lantmäteriet föreslår att

parkering, kontor och butiker inrättas som separata 3D-fastigheter medan varuangöring och gångbroar blir 3D-fastighetsutrymmen till den intilliggande fastigheten. Företag inriktade på ägande och förvaltning av respektive typ av verksamhet kan då köpa

Blid 12: Götaplatsen I Göteborg, K611a: Tredimensionell (3D) fastighetsbildning, Exempel p6

användnlngsomr6den för 3D-fastigheter och 30- fastlghetsufrymmen. lantmöterIet. 5.10

.. l.r·

. . ... ..

^,

- .1 l:

Blid 13: Kvarteret Perukmakaren I Göteborg K611a:

Tredimensionell (3D) fastighetsbildning, Exempel p6 användnlngsomr6den för 3D-fastlgheter och 30- fastIghetsutrymmen. lantmöterlet. 5.12

119

loss lämplig fastighet. I det här fallet avstyckas stamfastigheten och nya fastigheter bildas.

Ombildning sker också för varuangöring och gångbro. Gångbroarna kan ombildas från att ha varit servitut i allmän platsmark till att bli en kompletterande del av intilliggande fastighet (Lantmäteriet s.12,13).

3 Taxitomt I Umeå

(kategori: Centrumanläggningar) Kvarteret Skuld är uppdelat i flera delar varav Skuld l upptas av Umeås nya operahus. Operahuset är i behov av

parkeringar. Fastigheterna Skuld 4, 6 och 7 ligger angränsande till varandra och är omgivna på två sidor av Brandmannagatan.

Skuld 6 och 4 är obebyggda men används för närvarande som parkering. På fastigheten Skuld 7 ligger en taxistation. Skuld l har en lastkaj för varutransporter mot Skuld 6.

Med hjälp av 3D-fastighetsbildning går området att bebygga på ett effektivare sätt.

10$ ,

"

JLD

_I I _*

⁷

"

6

*

⁴

..sKULD

1 3 $

;.

10

'-. ^.l!;-! 1>

..,

,.

Blid 14: TaxItomten I Ume6 Källa: Tredimensionell (JO) fastighetsbildning. Exempel {Xl anv6ndnlngsomr6den för 3D-fastigheter och 30-fastighetsutrymmen.

lantmöterIet. 5.13

Detta kräver till viss del en ändring av användning i detaljplan. Lantmäteriet föreslår att Skuld 7 överlåts så att taxibolaget kan bygga en ny station i markplan. Även Skuld 4 ges byggrätt för byggnad i markplan. Skuld 6 ges rätt att bygga parkeringshus i tre våningar, delvis ovanpå Skuld 4 och 7. Dessa delar bildas som tredimensionella fastighetsutrymmen till Skuld 6.

Genom en gemensamhetsanläggning för Skuld l, 4, 6, och 7 säkras tillfarten till garaget via Brandmannagatan (Lantmäteriet s.13,14).

4 Västra City I Stockholm (kategori: Infrastruktur)

Fram till 2003 fanns ett förslag att bygga om ett område kring Stockholms central med hjälp av 3D-fastighetsbildning. Förslaget innebar att stationsbyggnaden överdäckas med

kongresscenter, kontor och hotell. Marken och stationsbyggnaderna ägs idag av Jernhusen AB. Banverket äger bland annat spår och plattfonnar men avses att i framtiden även äga en pendeltågstunnel. Huvudman för allmänna ytor är Stockholms stad. Övriga anläggningar för pendeltåg ägs av Stockholms Lokaltrafik (SL) och Landstinget.

Den fårdiga byggnaden planerade man att dela av i olika 3D-fastigheter så att företag specialiserade på kongress-, kontors- eller hotellverksamhet kunde äga motsvarande delar.

Detta skulle också underlätta försäljningen då en renodlad fastighet antogs vara mer attraktiv än en med blandat innehåll. Eftersom stamfastigheten och de nya fastigheterna är beroende av varandra för kommunikationer och framkomlighet avsågs detta lösas med hjälp aven rad gemensamhetsanläggningar (Lantmäteriet s.28,29).

120

[

r r r r

r

D

o

D

o

U D

o o o

D D D

o

o o

o o

L

[

~

l

[

L

(

r r r

[

r ^l

[

r

o

D D D

[

D

[ l

fl D D D D O D D

[

D

( [

D D

(

L

Fastfghet$bQ!aq 1

FMlIghetfJ>ol;m

2

I I

----""oiQ'D

Stockholms stad

--,..---6.

SULandsUnaet _T~

.. Io~ · 0

Blid 15: Skiss över fast1ghef5uppdelnlngen I Vöstra aty. Kölla: Tredimensionell (3D) fastighetsbildning. Exempel p6 användnlngsomr6den f6r 3D-fastigheter och 30-fastlghetsufrymmen. Lantmöterlef. 5.28

121

Studie av detaljplaner

J ag ska under denna rubrik visa hur man i några Svenska kommuner behandlat

detaljplaneärenden med 3D-fastigheter. Urvalet av kommuner kommer från Lantmäteriets sammanställning över 3D-fastighetsbildning fram till den första oktober 2004 (se tabell l).

Till de kommuner som behandlat fler än ett 3D-ärende ställde jag frågan:

Hur resonerar kommunen kring behovet av att visualisera, reglera och förklara 3D-fastigheter i detaljplan?

Några har inte svarat, några har lämnat vaga svar och andra har varit mer hjälpsamma och bidragit med material och synpunkter. Sedan Lantmäteriets sammanställning 2004 har ytterligare 3D-ärenden behandlats. I december 2004 hade även Malmö kommun behandlat fler än ett 3D-ärende och återfinns därför i tabell 3.

Tabell 3

Hänvisnin till förekomsten av 3D-fasti heter Idetar

Ort GöteborgS Helslngborg Karlskoga⁶

Karlstad Unköplng⁷ Malmö⁸ stockholm··

SUndbyberg9

Ure

^a/aJO

Redovisning i planhandling Ingen

Olika markanvändning över och under olika pIushöjder.

Parentes runt bestämmelser som gäller över eller under markyton. Olika markanvändning över och under mark. Sektion med bestämmelser.

GenomförandebeskrIvning med karta och sektion. Mycket kort skriftligt omnämnande I genomfÖrandebeskrlvnlng. (Dp 2003-18460-54, Dp 2002-17221-54, Dp 1999-08281-54A) ptanbestämmelser med kombinerad

markanvändning. GenomförandebeskrIvning anger att 3D-fastlghetsblldnlng skall prövas.

vrig redovisning, kommentar

2D-redovlsnlng I registerblad för fastigheter.

Bef. dp. medger pObyggnad alt. detaljplan saknas.

Ännu Ingen 3D-dp. arbete under utveckling.

3D-fastighet krOver Ingen ny plan.

*Helsingborg har enligt uppgift från Boverket använt sig av parentes runt bestämmelser som gäller under markytan (Boverket s.30).

**Stockholm har Istället för att svara skickat tre tryckta detaljplaner.

För samtliga undersökta kommuner gäller att behovet av fastigheternas redovisning har bedömts från fall till fall och är därför inte generella förhållningssätt. Helsingborg, Karlstad och Uppsala har inte svarat. Hos sex av de tillfrågade är uppgiften om redovisning oklar eller saknar helt hänvisning till att detaljplanerna innehåller 3D-fastigheter. Undantagen är

Stockholm som åskådliggör detta tydligare i två av tre undersökta fall och Sundbyberg som nämner det igenomförandebeskrivningen.

5 Meziane, Maude Göteborgs stadsbyggnadskontor, lantmäteriet Centrum, muntligt den 10 januari 2005

6 ljungström, Per KLM -chef Karlskoga stadsbyggnadskontor, e-post den 14 december 2004

7 Appelberg, Susanne arkitekt norra distriktet Unköpings stadsbyggnadskontor, e-post den 28 december 2004

8 Öreberg, Sofia arkitekt Distrikt Väster Malmö stadsbyggnadskontor, e-post den 5 november 2004

9 Hasselström, Sune Sundbybergs stadsbyggnadskontor, e-post den 21Januari 2005

10 Karlsson, Lars Uppsala stadsbyggnadskontor SBK information, e-post den 26 november 2004

r r

[

r

(

D I D D el D

[ ]

D D D D D D D

[

D D

(J

lJ Ll U [ ) [ ] [ J

[

o

r r:

r

I

[ [

r r

[ [ [ [

D

L

D D

[

D

D O

n

l l l l

D

L

r .

D

Fördjupad analys - redovisning av 3D-planer

Under denna rubrik följer en fördjupad analys av fem detaljplaner där tredimensionell fastighetsbildning förekommer. Planerna är hämtade från Stockholms och Göteborgs kommun. Anledningen till detta är de har behandlat flest 3D-fall och att de har varit mest tillgängliga. Analysen går igenom plankartans eventuella redovisning av 3D-fastigheter och traditionella fastigheter, deras gränslinjer samt plan- och genomförandehandling i nämnda ordning. Planerna presenteras enlig följande:

Stockholm

1. Område vid kvarteret Träsket. inom stadsdelen Norrmalm 2. Område vid Norra Bantorget. Inom stadsdelen Norrmalm 3. Kontorsskylten, Inköpschefen m.fI. inom stadsdelen Vällingby Göteborg

4. Bostäder mm vid Banehagsgatan (Carnegie), inom stadsdelen Majorna 5. Resecentrum (Centralhuset), Inom stadsdelen Gullbergsvass

123