DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2018

TOBIN PROPERTIES AB (PUBL)

DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2018

JANUARI–MARS 2018 I SIFFROR

VIKTIGA HÄNDELSER

UNDER PERIODEN

JANUARI

● En extra bolagsstämma beslutade om en nyemission om 150 MSEK före avdrag för transaktionskostnader och en företrädes­

emission av högst 2 592 383 stamaktier.

Beslut fattades också om att välja in Rutger Arnhult (Klövern) som ledamot i Tobin Properties styrelse.

● Företrädesemission övertecknades och Tobin Properties tillfördes 53 MSEK före avdrag för transaktionskostnader.

FEBRUARI

● Styrelsen i Tobin Properties meddelade sin uppfattning att bolagets aktieägare inte ska acceptera ett budpliktsbud om 22,65 SEK per stamaktie samt 108,50 SEK per preferensaktie från Klövern AB (publ) då budpliktsbudet inte reflekterar Tobin Properties bolagsvärde ur ett finansiellt perspektiv.

MARS

● Utfallet av Klöverns kontanta budpliktsbud offentliggjordes i samband med acceptperio­

dens utgång den 26 mars. Utfallet innebar att Klövern per likviddagen den 4 april ägde totalt 12 616 662 stamaktier och 18 378 preferensaktier av serie A i Tobin Properties, vilket motsvarar cirka 58,9 procent av det totala antalet aktier och cirka 61,4 procent av de totala rösterna i Tobin Properties.

EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG

● Tobin Properties meddelar att en Change of Control­händelse inträffat under obligationslånet i och med att Klövern innehar mer än 50 procent av rösterna i bolaget. Detta gäller även för Mariefjärd AB:s obligation.

● Bindande avtal om försäljning av lägenheter tecknades till ett värde om 13 MSEK (643).

● Rörelseresultatet uppgick till 2,5 MSEK (27,3).

● Resultatet efter skatt uppgick till –3,3 MSEK (24,3).

● Resultatet per aktie uppgick till –0,39 SEK (2,04).¹⁾

● Antalet bostäder sålda på bindande avtal uppgick till 3 (146).

● Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (95).

● Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 493 (501).

● Styrelsen föreslår en utdelning för helåret 2017 om 11,50 SEK (11,50) för preferensaktien och om 0 SEK (0) för stamaktien.

Utdelningen blir föremål för fastställelse på årsstämman den 29 maj 2018.

● Tidigare prognos om en rörelsevinst om 250 MSEK 2018 justeras till 150–200 MSEK.

1) Ingen utspädningseffekt föreligger.

KONCERNEN I SIFFROR

2018

jan–mar

2017

jan–mar

2017

Helår

Intäkter, MSEK 17,4 26,1 81,6

Rörelseresultat, MSEK 2,5 27,3 53,7

Resultat efter skatt, MSEK –3,3 24,3 28,0

Rörelsemarginal, % 14,5% 104,7% 65,9%

Eget kapital, MSEK 863,8 686,3 678,5

Soliditet, % 43,3% 36,5% 37,7%

Likvida medel, MSEK 215,8 169,0 201,2

Omsättningstillväxt, % –33,4 368,1 –5,5

Nettolåneskuld, MSEK 377,7 556,4 540,1

FÖRSIKTIGHETSÅTGÄRDER TROTS POSITIVA SIGNALER

Tobin Properties utveckling under det första kvartalet fortsatte att präglas av en avvaktande marknad för nyproducerade lägenheter i Storstockholm. Som följd av marknadsläget och den fas vi befinner oss i projektutvecklingsmässigt, har vi medvetet valt att inte driva en aktiv försäljning under de senaste två kvartalen. Tecknen på en åter­

hämtning på vår marknad blir dock allt fler. Situationen på andra­

handsmarknaden förbättras månad för månad med ökad aktivitet och tendenser till stigande priser igen. Makroläget i vår region är fortsatt positivt med ett lågt ränteläge, låg arbetslöshet och fortsatt tillväxt. Den inbromsning vi såg under 2017 har medfört att utbudet av nyproducerat kommer att minska successivt då många planerade projekt fördröjts eller lagts på is.

Vi har dock inte, sedan november 2017, gjort några justeringar i vår projektplanering och samtliga pågående projekt löper på enligt plan och på ett tillfredsställande sätt. Under det andra kvartalet planerar vi bli försiktigt mer aktiva igen vad gäller marknads­ och försäljnings­

aktiviteter. Även om vi inte räknar med någon ”ketchup­effekt” så är vi väl positionerade när marknaden återhämtar sig ­ med projekt i att­

raktiva lägen och med konkurrenskraftig arkitektur och design.

JUSTERAD PROGNOS SOM FÖLJD AV MER KONSERVATIVA ANTAGANDEN

Vårt rörelseresultat under det första kvartalet slutade på 2,5 miljoner kronor och speglar som alltid vår vinstavräkning av projekt – en funk­

tion av både försäljningsutfall och färdigställande av projekt. Försälj­

ningsaktiviteten var som sagt begränsad medan färdigställandet löpte på enligt plan. Det som också påverkat vårt resultat negativt är att vi justerat projektkalkylerna i vår vinstavräkningsmodell något, med mer konservativa prisantaganden som följd av marknadsläget. Denna jus­

tering får också effekt på den prognos vi kommunicerade i samband med prospektet för vår nyemission i december. Kombinationen lägre försäljningsantaganden, vilket skjuter vinsten till nästa år, sänkta pro­

jektvinster och ett svagt första kvartal gör att vi nu räknar med ett rörelse resultat för helåret 2018 om 150–200 miljoner kronor, jämfört med tidigare 250 miljoner kronor.

FRAMTIDA FINANSIERING GYNNAS AV NY STORÄGARE

Det senaste årets korrigering av marknaden för nyproduktion har också gett ett mer utmanande läge för finansiering av nya projekt och mer restriktiva banker. Ur det perspektivet innebar Klöverns investering i Tobin Properties i början av året många fördelar. Vår balansräkning har stärkts betydligt och det faktum att vi har en finansiellt stark huvudä­

gare ger positiva effekter i vår dialog med banker och andra finansiä­

rer. Det ger trygghet till vår strategi och våra möjligheter att agera långsiktigt. Vi har god tilltro att vi fullt ut kommer kunna finansiera vår projektutveckling framåt.

Då vi fortsätter driva verksamheten enligt fastlagd plan räknar vi med starka kassaflöden under 2019 tack vare ålderskurvan på vår projektportfölj och färdigställandet av ett antal pågående projekt.

FOKUS PÅ PÅGÅENDE PROJEKT 2018

Med försiktig optimism ser vi alltså fram emot resterande delen av 2018. Fokus för 2018 är att fortsätta leverera i pågående projekt avseende tid, pris och kvalitet – något som vi tror kommer skilja agnarna från vetet de närmaste åren.

En förbättring av marknadsläget kommer inte ske i en handvändning, men vi ser allt fler positiva signaler. Vi planerar att starta en mer aktiv marknadsbearbetning under innevarande kvartal och under hösten, om marknaden tillåter, påbörja försäljning av projekt i Nacka Strand, Tyresö och Täby. Summerat har vi en portfölj med hög kvalitet och rimliga ingångsvärden även i dagens marknad. Vi fortsätter att arbeta aktivt med satsning på att utveckla hyresrättsbostäder liksom den långsiktiga ambitionen att även ta oss an större projekt – i linje med strategin att utveckla hela kvarter. Pågående projekt följer också väldigt bra sina respektive tidplaner tack vare en god genomförandeorgani­

sation i bolaget.

Stockholm 25 april 2018

Erik Karlin vd, Tobin Properties VD HAR ORDET

Tobin Properties bildades 2010 med en vision om att utveckla bostäder och tillhörande fastigheter med funktionella lösningar som engagerar och berör genom en särskiljande arkitektur och design. Företaget har sedan dess växt snabbt och har per rapportdagen en projektportfölj om cirka 11,5 miljarder i utvecklat värde. Sedan oktober 2016 är Tobin Properties stamaktie noterad på Nasdaq First North Premier.

KORT OM TOBIN PROPERTIES

Tobin Properties bildades 2010 av Erik Karlin och Johan Varland och har sedan dess inriktat sig på att utveckla bostäder i attraktiva bostads­

lägen, främst i Storstockholmsområdet och i Uppsala – områden med bra kommunikationer och oförlösta kvaliteter, ofta i innerstadens ytterkanter eller i närförorter.

Från och med hösten 2017 har Tobin Pro­

perties förnyat sin strategi från att endast ha utvecklat bostäder för bostadsrättsföreningar till även bostäder för hyresrättsfastigheter samt andra närliggande kommersiella fastigheter

som kompletterar ett kvarter eller bostads­

område. Ett helt naturligt steg i ambitionen att utveckla en hel stadsbild.

Den nya strategin kommer implementeras successivt de närmaste två åren och tar avstamp i den mer kortsiktiga plan och agenda som bolaget lagt för 2018.

Tobin Properties särskiljer sig med en effek­

tiv produktion av komplexa, funktionella och väldesignade bostadsprojekt och en snabbfo­

tad och kompetent projektorganisation.

TOBIN PROPERTIES KOMMER PÅ KORT OCH MEDELLÅNG SIKT ATT FOKUSERA PÅ…

VISION

Utveckla bostäder och till­

hörande fastigheter som berör och utvecklar staden.

AFFÄRSIDÉ

Att utifrån den moderna storstads människans behov utveckla funktionella och

… ATT SÄKERSTÄLLA VÄRDEN I BEFINTLIGA PROJEKT

Fokusera på befintliga projekt, snarare än att förvärva och starta nya.

● Säkerställa återflöden från projekt i produktion.

● Förbereda kommande sälj­ och produktionsstarter.

● Maximera värdeskapande i pågående projektutveckling.

PROJEKTPORTFÖLJ

PER DEN 31 MARS 2018

Tobin Properties har sedan start varit framgångsrikt i att hitta nya potentiella projekt. Bolaget har växt från att ha en projektportfölj med ett bedömt totalt utvecklat värde motsvarande cirka 320 MSEK år 2010 till cirka 11 450 MSEK per den 31 mars 2018.

Tobin Properties projektportfölj omfattar per rapportdagen drygt 2 200 bostäder med 135 700 kvadratmeter bostadsarea varav 493 bostäder är under produktion. Bolagets projektportfölj utgörs av projekt i attraktiva stadsdelar eller områden i anslutning till Stock­

holms innerstad. Projektportföljen utgörs också av 5 500 kvm i centrala Uppsala med en potential på cirka 100 bostäder.































Miljarder SEK

             

– 

– 

– 

     

 

   

PROJEKTSTATUS

Byggstartade och ej byggstartade Färdigställda projekt

Exploateringsfastigheter Sålda fastigheter

12% ^SUNDBYBERG

11% LILJEHOLMEN

39%

NACKA

5% ^NORRA DJURGÅRDSSTADEN

LIDINGÖ

3%

UPPSALA

4%

9% ^TÄBY

TYRESÖ 16%

 



Byggstartat Ej byggstartat Exploateringsfastigheter FÖRDELNING PROJEKTSTATUS, KVM

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE (KVM)

FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT

8

BOSTÄDER I PRODUKTION

493

UTVECKLINGSPROJEKT

18

UTVECKLAT VÄRDE, MSEK

11 450

I PRODUKTION, MSEK

2 850

SÅLT PÅ BINDANDE AVTAL

I BYGGSTARTADE PROJEKT

65%

Projektnamn Plats Tillträde,

år Säljstart,

år Förväntat avslut, år Tillträtt/

ej tillträtt Detaljplan/

ej detaljplan Antal bostäder Sålda

bostäder Andel sålda, %

Utvecklat värde,

MSEK BOA,

kvm

BYGGSTARTADE PROJEKT

Äril¹⁾ Norra Djurgårdsstaden 2016 2016 2019 Tillträtt Detaljplan 76 71 93 850 7 100

Rio²⁾ Sundbyberg 2014 2017 2019 Tillträtt Detaljplan 173 124 72 900 8 700

VYN Nacka 2016 2016 2019 Tillträtt Detaljplan 96 40 42 600 7 500

Unum¹⁾ Roslags­Näsby 2016 2017 2019 Tillträtt Detaljplan 148 86 58 500 5 000

Summa 493 321 65 2 850 28 300

EJ BYGGSTARTADE PROJEKT

Golfbäcken 1¹⁾ Tyresö Golfbana 2017 2018 2020 Tillträtt Ej detaljplan 180 – – 650 11700

Golfbäcken 2¹⁾ Tyresö Golfbana 2017 2019 2022 Tillträtt Ej detaljplan 150 – – 600 9700

Stationshusen Västra Roslags­Näsby 2018 2018 2020 Ej tillträtt Ej detaljplan 80 – – 350 4200

Torghusen Västra Roslags­Näsby 2018 2019 2021 Ej tillträtt Ej detaljplan 40 – – 250 2700

Nacka Strand 1 Nacka 2018 2020 2022 Ej tillträtt Ej detaljplan 240 – – 1100 13000

Nacka Strand 2 Nacka 2018 2022 2024 Ej tillträtt Ej detaljplan 160 – – 1100 11 500

Nacka Strand 3 Nacka 2018 2018 2021 Ej tillträtt Ej detaljplan 160 – – 900 11600

Slaktaren 2 Sundbyberg 2019 2019 2022 Ej tillträtt Ej detaljplan 80 400 4500

Birka Nacka 2020 – – Ej tillträtt Ej detaljplan N/A N/A N/A N/A N/A

Summa 1 090 5 350 68 900

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Slaktaren 1 Sundbyberg 2015 – – Tillträtt Ej detaljplan 80 – – 400 4 500

Orminge Nacka 2016 – – Tillträtt Ej detaljplan 150 – – 600 10 000

Örtagården Uppsala 2016 – – Tillträtt Detaljplan 100 – – 500 5 500

Marievik Liljeholmen 2016 – – Tillträtt Ej detaljplan 250 – – 1450 15 000

Torsvik¹⁾ Lidingö 2017 – – Tillträtt Ej detaljplan 50 – – 300 3 500

Summa 630 – – 3 250 38 500

SUMMA TOTALT 2 213 – – 11 450 135 700

1) Delägt projekt

2) Varav 20 bostäder är bokade

ÖVERSIKT PROJEKTPORTFÖLJ

PER DEN 31 MARS 2018

Informationen om respektive projekt i projektportföljen nedan är bolagets aktuella bedömning av respektive projekt i sin helhet. Dessa bedömningar och det slutliga utfallet av respektive projekt kan komma att förändras på grund av faktorer såväl inom som utom bolagets kontroll, till exempel utformning av detaljplaner, myndighetsbeslut och marknadsutveckling samt att flera av projekten är i planeringsfas och där planen för respektive projekt kan komma att förändras.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, DRIFTSNETTO*

Projektnamn Fastighets beteckning Bostäder,

kvm Kommersiellt,

kvm Hyresvärde,

MSEK Fastighets kostnader,

MSEK Driftsnetto, MSEK

Slaktaren Slaktaren 12 990 1 670 3,2 0,8 2,4

Orminge Nacka Orminge 1:59 – 1 300 1,2 0,0 1,2

Örtagården Dragarbrunn 4:11 2 750 900 4,0 3,5 0,5

Marievik Marievik 22 och 29 – 1 620 6,7 1,8 4,9

Torsvik¹⁾ Torselden 8 – 1 300 1,9 0,7 1,2

Summa 3 740 6 790 17,0 6,8 10,2

*Tabellen visar driftsnetton baserade på estimat i prospekt vid respektive förvärvstillfälle.

FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT

Projektnamn Plats Tillträde,

år Säljstart,

år Avslut,

år Antal

bostäder Antal sålda

bostäder Andel

sålda, % Utvecklat

värde, MSEK BOA, kvm

Skräddaren Bromma 2015 2015 2017 73 73 100 250 3 400

5 Hus Tollare 1 Nacka 2014 2015 2017 10 8 80 100 1 500

5 Hus Tollare 2 Nacka 2014 2015 2017 73 73 100 400 5 400

Arkaden Sundbyberg 2014 2014 2017 71 71 100 400 5 000

Etaget¹⁾ Västra Kungsholmen 2011 2014 2017 103 103 100 700 7 900

Vintergatan Sundbyberg 2014 2015 2016 91 91 100 350 5 300

Solterrassen Saltsjöbaden 2010 2013 2015 24 24 100 100 1 900

Ösby Park¹⁾ Djursholm 2010 2012 2014 36 36 100 250 4 300

Summa 481 479 99 2 550 34 700

1) Delägt projekt

FÖRÄNDRINGAR I PROJEKTPORTFÖLJEN

UNDER PERIODEN

● Gladan 5, 6 och 7 på västra Kungsholmen, som avyttrades den 22 december 2017, tillträddes av Kungsleden 1 februari 2018.

INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT

InIntäkterna för perioden uppgick till 17,4 MSEK (26,1), varav projekt­

intäkter från successiv vinstavräkning 1) (fortsättningsvis kallat ”vinst­

avräkning”) av helägda projekt uppgick till 8,3 MSEK (18,1). Vinst­

avräkningen har påverkats negativt av den svaga försäljningsutveck­

lingen samt av justerade vinstprognoser i projektkalkylerna medan färdigställandetakten har utvecklats enligt plan. Tilläggskostnader i ett avslutat projekt har även påverkat negativt. Vinstavräkning steg 2, det vill säga löpande vinstavräkning som görs i takt med ökad försälj­

ningsgrad och färdigställande av produktion, gjordes för projekten Rio och Vyn. Under perioden skedde ingen vinstavräkning steg 1, det vill säga vinstavräkning då en projektfastighets detaljplan vunnit laga kraft. Föregående års vinstavräkning utgjordes till största del av vinst­

avräkning steg 1 för projekt Rio.

Resterande delen av intäkterna utgjordes primärt av arvoden för projektledar­ och ekonomitjänster 6,5 MSEK (4,6) samt hyresintäkter 2,5 MSEK (2,9).

Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till –2,3 MSEK (–1,1) vilket gav ett driftsöverskott på 0,2 MSEK (1,8). Minskningen av drifts­

överskottet hänför sig främst till utrymning av fastighet som förbere­

delse för kommande byggnation. Övriga externa kostnader ökade till –7,4 MSEK (–6,1) till följd av verksamhetens ökade omfattning.

Personalkostnaderna ökade till –9,1 MSEK (–7,9) som en konsekvens av högre genomsnittlig personalstyrka under perioden.

Resultat från andelar i intresseföretag minskade till 4,1 MSEK (16,4) av vilket 4,3 MSEK utgjordes av vinstavräkning steg 2. Även denna vinstavräkning påverkades negativt av den svaga försäljnings­

utvecklingen. De intressebolag som har vinstavräknats under perio­

den är Unum och Äril.

Rörelseresultatet för perioden uppgick till 2,5 MSEK (27,3).

Finansiella intäkter uppgick till 8,2 MSEK (9,4). Minskningen hänför sig till minskad utlåning till BRF. Finansiella kostnader ökade till –13,0 MSEK (12,2) till följd av att befintligt obligationslån successivt ökade från 300 MSEK till 500 MSEK under första kvartalet 2017 medan obligationsvolymen uppgick till 500 MSEK under hela motsvarande kvartal 2018.

FINANSIELL UTVECKLING

JANUARI–MARS 2018

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 MSEK

2015 2016 2017 2018

1,9 3,1 3,9 3,2 3,7 38,8 40,6 25,7 22,9 1,4 31,2 17,4

NETTOOMSÄTTNING PER KVARTAL¹⁾

MSEK %

2015 2016 2017 2018

0 500 1 000 1 500 2 000

Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3

Q2 0

20 40 60 80

EGET KAPITAL, BALANSOMSLUTNING OCH SOLIDITET

1) Den successiva vinstavräkningsmetoden beskrivs närmare i avsnittet ”Vinstavräkning” på sidan 9.

SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING PERIODEN JANUARI–MARS 2018

Projektnamn Helägt (H) / Delägt (D) Vinstavräkning steg 1 Vinstavräkning steg 2

Rio H 2017 Q1 Ja

VYN H 2016 Ja

Unum D 2017 Q1 Ja

Äril D 2016 Ja

1) Q3 2016 innehåller ackumulerad vinstavräkning hänförlig till tidigare perioder.

Se vidare avsnittet ”Vinstavräkning” på nästa sida. Eget kapital Balansomslutning Soliditet

FINANSIELL STÄLLNING OCH KASSAFLÖDE JANUARI–MARS 2018

Koncernens upplåning uppgick per den 31 mars 2018 till 1 016,9 MSEK (1024,7). Soliditeten per balansdagen uppgick till 43,3 procent (36,5).

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till –12,5 MSEK (–229,9), vilket till största del är hänförligt till investe­

ringar i exploateringsfastigheter samt ökade kortfristiga fordringar hos Brf. Kassaflödet från investeringsverk samheten uppgick till –150,0 MSEK (–269,4), vilket är hänförligt till investeringar i pågående projekt.

Finansieringsverksamhetens kassaflöde för perioden uppgick till 177,1 MSEK (607,1), vilket främst är hänförligt till den riktade nyemissionen samt företrädesemissionen. Kassaflödet för perioden var 14,7 MSEK (107,9) och likvida medel per balansdagen uppgick till 215,8 MSEK (169,1) av vilka 138,7 MSEK var spärrade på escrow­konto.

VINSTAVRÄKNING

Vinstavräkningen görs enligt en metod i två steg, successiv vinstavräk­

ning. Steg 1 sker när projektfastighetens detaljplan vunnit laga kraft.

I steg 2 beräknas resterande vinst, efter avdrag för vinst redovisad i steg 1, utifrån antal sålda bostadsrätter samt nedlagda kostnader i byggentreprenaden i förhållande till totalt antal bostadsrätter respek­

tive totalt beräknade entreprenadkostnader.

Samtliga projekt bedöms kvartalsvis av företagsledningen. Projek­

tens prognoser justeras regelbundet för inträffade och sannolika framtida händelser som kan påverka resultatet. Koncernen tillämpar principen att inräkna räntekostnader bland produktionskostnader från projektstart. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projek­

ten netto. I balansräkningen rubriceras vinstavräkningen på projekten som långfristiga fordringar. Bedömda förluster belastar i sin helhet periodens resultat direkt.

VINSTAVRÄKNINGSMODELL

Brf bildas

Vinstavräkning

steg 1 Beslut om

produktionsstart vid 60% sålda bostäder

Överlämningsbeslut – betalning av bostäder Vinstavräkning steg 2

Projektfastighets detaljplan

vunnit laga kraft Produktion

Försäljning startar

Diagrammet nedan visar en simulerad bild av hur bolagets vinstavräkning hade sett ut från och med andra kvartalet 2014, om successiv vinstavräkning hade tillämpats under hela perioden. Då vinstavräkningen görs i såväl helägda som delägda projekt går det inte att utläsa beloppen i resultaträkningen då de ingår i såväl ”Nettoomsättning” som ”Resultat från andelar i intresseföretag”.

VINSTAVRÄKNING PER KVARTAL¹⁾

1) För att kunna vinstavräkna i enlighet med IAS 11 Entreprenad­

avtal har de bostadsrättsföreningar (Brf) som varit knutna till Tobin Properties behövts göras självständiga och dekonsolideras.

Under tredje kvartalet 2016 genomfördes därför en förändring av styrelsesammansättningen och Tobin Properties har därmed ej längre bestämmande inflytande över Brf. Därmed kan bolaget redovisa successiv vinstavräkning i enlighet med IAS 11 från och med 30 september 2016. Då Brf tidigare inte har varit självstän­

diga har retroaktiv tillämpning av IAS 11 inte varit möjlig och his­

toriska siffror kan därför inte räknas om. Vinstavräkningen för perioden 2014 Q2–2016 Q3 redovisades i sin helhet under 2016 och påverkade resultaträkningen för tredje kvartalet 2016 samt helåret 2016. Resultatet för fjärde kvartalet 2016 bestod endast av vinstavräkning som uppkom under fjärde kvartalet.











Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

MSEK

    



             

ÖVRIG INFORMATION

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Tobin Properties verksamhet och marknad är föremål för ett antal risker som kan ge effekt på verksamheten, den finansiella ställningen och resultatet i varierande grad. Koncernen är främst exponerad för risker i den makroekonomiska utvecklingen, operativa risker som pris­ och projektrisker, samt finansiella risker såsom ränte­, finansierings­ och kreditrisk.

Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i årsredovisningen för 2017 som finns tillgänglig på tobinproperties.se.

MODERBOLAGET

Moderbolagets intäkter för perioden uppgick till 1 187 TSEK (1 373) och avser utförda tjänster till koncern­ och intressebolag. Rörelse­

resultatet uppgick till –10 737 TSEK (­8 688) och periodens resultat till –16 464 TSEK (­14 659), vilket till största del är hänförligt till ökade rörelse­ och personalkostnader som ett resultat av en växande verksamhet samt ökade räntekostnader till följd av en emission av obligationer under första kvartalet 2017.

Moderbolagets tillgångar uppgick per den 31 mars 2018 till 1 061 817 TSEK (885 279) och består till största del av andelar i och fordringar på koncern­ och intressebolag samt likvida medel.

Skulderna uppgår till 645 631 TSEK (566 984) och består till största del av upptaget obligationslån. Eget kapital uppgick per balansdagen till 416 186 TSEK (318 295).

ORGANISATION OCH MEDARBETARE

Antalet anställda i koncernen var per den 31 mars 2018 26 (31), varav 14 (20) var kvinnor.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Tobin Properties har under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och intresseföretag. Transaktionerna har skett till marknadsmässiga villkor.

ÅRSSTÄMMA

Tobin Properties årsstämma 2018 kommer att hållas 29 maj 2018, kl 10:00 på advokatfirman Setterwalls kontor på Sturegatan 10 i Stockholm.

AKTIEN OCH ÄGARE

Tobin Properties har två aktieslag, stam­ och preferensaktier. Akti­

erna är noterade på Nasdaq First North Premier. För preferensaktien uppgick sista betalkurs den 31 mars 2018 till 112,50 kronor och för stamaktien uppgick sista betalkurs vid samma tidpunkt till 23,10 kronor. Det totala börsvärdet för aktierna uppgick till 585 MSEK.

Antalet stamaktieägare vid periodens utgång uppgick till 1 117.

Den största ägaren i Tobin Properties var Klövern AB med 34,9 pro­

cent av kapitalet och 36,5 procent av rösterna. De tio största ägarna kontrollerade 77,4 procent av kapitalet och 79,5 procent av rösterna.

FÖRSLAG TILL VINSTUTDELNING

Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2017 att utdelning till prefe­

rensaktieägarna görs med 11,50 kronor med utbetalning halvårsvis om

5,75 kronor per preferensaktie. Avstämningsdagar som föreslås är den 11 juni och 10 december 2018. Vidare föreslår styrelsen att inte någon utdelning lämnas på stamaktien. Utdelningen blir föremål för fastställelse på årsstämman den 29 maj 2018.

AKTIEN

Per den 31 mars 2018 uppgick antalet aktier i Tobin Properties till 21 462 157, varav 20 461 915 stamaktier och 1 000 242 preferens­

aktier. Samtliga aktier har ett kvotvärde på 0,1 kr. Per samma datum uppgick antalet röster i Tobin Properties till 20 561 939, varav stam­

aktier representerade 20 461 915 och preferensaktier 100 024.

Varje stamaktie berättigar till en (1) röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels (1/10) röst.

DE TIO STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 31 MARS 2018*

Aktieägare Antal stamaktier Antal preferensaktier Andel aktie kapital, % Andel röster, %

Klövern AB¹⁾ 7 500 000 0 34,9 36,5

Erik Karlin 3 347 460 0 15,6 16,3

Johan Varland²⁾ 1 237 500 0 5,8 6,0

Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 928 283 157 735 5,1 4,6

Jrs Asset Management AB 792 236 60 679 4,0 3,9

Nordnet Pensionsförsäkring AB 508 632 66 451 2,7 2,5

Satrap Kapitalförvaltning AB 567 613 0 2,6 2,8

Sara Karlin 544 999 0 2,5 2,7

ABG Sundal Collier ASA 406 578 0 1,9 2,0

Bozzao, Stefan Marcus 392 387 0 1,8 1,9

Totalt tio största aktieägare 16 225 688 284 865 76,9 79,0

Övriga ägare 4 236 227 715 377 23,1 21,0

Totalt 20 461 915 1 000 242 100,0 100,0

1) Genom dotterbolaget Dagon Sverige AB.

2) Genom bolaget Egobox AB.

*Klöverns budpliktsbud resulterade i att Klöverns innehav i Tobin Properties 26 mars 2018 motsvarade cirka 58,9 procent av det totala antalet aktier och cirka 61,4 procent av de totala rösterna. Då likviddag för budpliktsbudet var 4 april 2018 framgår detta inte i aktieägarlistan.

TSEK 2018

jan-mar 2017

jan–mar 2017

helår

Nettoomsättning 17 374 25 651 81 128

Övriga rörelseintäkter 12 467 457

Totala intäkter 17 386 26 118 81 585

Rörelsens kostnader

Fastighetskostnader –2 347 –1 150 –5 537

Övriga externa kostnader –7 380 –6 122 –23 956

Personalkostnader –9 125 –7 888 –37 357

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar –111 –51 –294

Övriga rörelsekostnader – – –22 500

Resultat från andelar i intresseföretag 4 106 16 426 61 808

Rörelseresultat 2 529 27 333 53 749

Finansiella intäkter 8 231 9 397 36 464

Finansiella kostnader –13 017 –12 184 –59 834

Finansnetto –4 786 –2 787 –23 370

Resultat före skatt –2 257 24 546 30 379

Skatt –1 059 –290 –2 339

Periodens resultat –3 316 24 256 28 040

Övrigt totalresultat

Övrigt totalresultat, netto efter skatt – – –

Periodens övrigt totalresultat 0 0 0

Periodens totalresultat –3 316 24 256 28 040

Periodens resultat Hänförligt till:

– Moderbolagets aktieägare –3 706 24 016 23 561

– Innehav utan bestämmande inflytande 390 240 4 479

Resultat per aktie

före utspädning (kr) –0,39 2,04 1,16

efter utspädning (kr) –0,39 2,04 1,16

Antalet utestående aktier vid rapportperiodens utgång

före utspädning 20 461 915 10 369 532 10 369 532

efter utspädning 20 461 915 10 369 532 10 369 532

Genomsnittligt antal utestående aktier

före utspädning 17 013 553 10 369 532 10 369 532

efter utspädning 17 013 553 10 369 532 10 369 532

Antalet egna aktier vid rapportperiodens utgång

Genomsnittligt antal egna aktier – – –

RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH

ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN

TSEK 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

Övriga immateriella anläggningstillgångar 5 173 – 4 038

Övriga materiella anläggningstillgångar 2 286 542 2 312

Andelar i intresseföretag 213 012 122 259 211 101

Fordringar hos intresseföretag 15 640 26 051 14 640

Övriga långfristiga fordringar 601 177 684 584 503 689

Summa anläggningstillgångar 837 288 833 436 735 780

Omsättningstillgångar

Projektfastigheter 357 556 356 762 355 451

Exploateringsfastigheter 354 708 335 533 354 690

Andelar i bostadsrättsföreningar 31 500 – –

Kundfordringar 19 322 8 954 13 471

Fordringar hos intresseföretag 1 586 2 405 1 541

Övriga fordringar 62 831 4 707 56 939

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 113 092 171 195 80 950

Likvida medel 215 828 169 050 201 165

Summa omsättningstillgångar 1 156 423 1 048 606 1 064 207

Summa tillgångar 1 993 711 1 882 042 1 799 987

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital

Aktiekapital 2 147 1 137 1 137

Övrigt tillskjutet kapital 597 399 409 814 409 814

Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat –15 402 260 –11 696

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 584 144 411 211 399 255

Innehav utan bestämmande inflytande 279 683 275 058 279 292

Summa eget kapital 863 827 686 269 678 547

Skulder

Långfristiga räntebärande skulder 948 895 924 881 948 693

Övriga långfristiga skulder 199 132 808 14 614

Uppskjutna skatteskulder 1 942 1 239 1 227

Summa långfristiga skulder 951 036 1 058 928 964 534

Kortfristiga räntebärande skulder 68 037 99 789 79 537

Förskott från kunder – 375 300

Leverantörsskulder 29 266 5 760 18 563

Aktuella skatteskulder 4 514 897 5 738

Skulder till intresseföretag 4 499 2 252 3 735

Övriga skulder 3 439 7 722 29 736

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 69 093 20 050 19 297

Summa kortfristiga skulder 178 848 136 845 156 906

Summa skulder 1 129 884 1 195 773 1 121 440

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 993 711 1 882 042 1 799 987

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare

TSEK Aktie kapital

Övrigt tillskjutet kapital

Balanserade vinstmedel inkl

årets resultat Summa

Innehav utan bestämmande

inflytande Totalt eget kapital

Ingående eget kapital 2017-01-01 1 137 409 814 –23 756 387 195 557 387 752

Periodens totalresultat

Periodens resultat 24 016 24 016 240 24 256

Periodens övrigt totalresultat – –

Periodens totalresultat – – 24 016 24 016 240 24 256

Förändringar av ägarandel i dotterföretag Förvärv av delägda dotterföretag, ej bestämmande

inflytande sedan tidigare – 271 751 271 751

Avyttring av innehav utan bestämmande inflytande,

bestämmande inflytande kvarstår – 2 510 2 510

Summa förändringar av ägarandel i dotterföretag – – – – 274 261 274 261

Summa transaktioner med koncernens ägare – – – – 274 261 274 261

Utgående eget kapital 2017-03-31 1 137 409 814 260 411 211 275 058 686 269

Ingående eget kapital 2018-01-01 1 137 409 814 –11 696 399 255 279 293 678 547

Periodens totalresultat

Periodens resultat –3 706 –3 706 390 –3 316

Periodens övrigt totalresultat – –

Periodens totalresultat – – –3 706 –3 706 390 –3 316

Transaktioner med koncernens ägare

Tillskott från och värdeöverföringar till ägare

Nyemissioner 1 010 187 585 188 595 188 595

Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare 1 010 187 585 – 188 595 – 188 595

Summa transaktioner med koncernens ägare 1 010 187 585 – 188 595 – 188 595

Utgående eget kapital 2018-03-31 2 147 597 399 –15 402 584 144 279 683 863 827

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN

TSEK 2018

jan–mar 2017

jan–mar 2017

helår Den löpande verksamheten

Resultat före skatt –2 257 24 546 30 379

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet –9 126 –27 329 –79 420

Betald inkomstskatt –1 568 –2 786 –6

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital –12 951 –5 569 –49 047

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Förändring exploateringsfastigheter –102 –262 122 –280 457

Förändring projektfastigheter –2 105 65 467 65 956

Förändring kortfristiga fordringar –31 200 –35 110 –27 768

Förändring kortfristiga skulder 33 884 7 479 48 855

Kassaflöde från den löpande verksamheten –12 474 –229 855 –242 461

Investeringsverksamheten

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar –1 135 – –4 038

Förvärv av materiella anläggningstillgångar – – –568

Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan – –68 552 –128 553

Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan – 22 22

Förvärv av finansiella tillgångar –149 041 –260 618 –360 296

Avyttring av finansiella tillgångar 218 59 786 227 497

Kassaflöde från investeringsverksamheten –149 958 –269 362 –265 936

Finansieringsverksamheten

Nyemission 201 848 – –

Emissionskostnader –13 253 – –

Tillskott från minoritetsägare – – 2 500

Inlösen av preferensaktier – – –

Upptagna lån – 607 126 711 933

Amortering av lån –11 500 – –54 511

Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare – – –11 501

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 177 095 607 126 648 421

Periodens kassaflöde 14 663 107 909 140 024

Likvida medel vid periodens början 201 165 61 141 61 141

Likvida medel vid periodens slut 215 828 169 050 201 165

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG

TSEK 2018

jan–mar 2017

jan–mar 2017

helår

Nettoomsättning 1 187 1 373 8 154

1 187 1 373 8 154

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader –6 310 –4 572 –18 763

Personalkostnader –5 594 –5 438 –23 195

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar –20 –51 –84

Rörelseresultat –10 737 –8 688 –33 888

Finansnetto –5 727 –5 971 –56 431

Bokslutsdispositioner – – 12 923

Resultat före skatt –16 464 –14 659 –77 396

Skatt – – –

Periodens resultat –16 464 –14 659 –77 396

BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG

TSEK 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar 5 173 – 4 038

Materiella anläggningstillgångar 218 543 237

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 172 154 112 075 172 154

Andelar i intresseföretag 128 803 77 803 128 803

Fordringar hos koncernföretag 528 414 464 487 377 179

Fordringar hos intresseföretag 16 000 11 500 11 500

Övriga långfristiga fordringar 100 222 170 422 100 314

Summa finansiella anläggningstillgångar 945 593 836 287 789 950

Summa anläggningstillgångar 950 984 836 830 794 225

Omsättningstillgångar

Övriga kortfristiga fordringar 56 700 24 970 34 599

Summa kortfristiga fordringar 56 700 24 970 34 599

Kassa och bank 54 133 23 479 18 969

Summa omsättningstillgångar 110 833 48 449 53 568

Summa tillgångar 1 061 817 885 279 847 793

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 2 147 1 137 1 137

Övriga reserver 100 100 100

Fritt eget kapital

Överkursfond 597 399 409 814 409 814

Balanserat resultat –166 996 –78 097 –89 600

Periodens resultat –16 464 –14 659 –90 319

Summa eget kapital 416 186 318 295 231 132

Långfristiga skulder

Obligationslån 497 038 495 199 496 443

Skulder till koncernföretag 4 690 20 000 4 690

Övriga långfristiga skulder 57 955 26 570 64 955

Summa långfristiga skulder 559 683 541 769 566 088

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut – 7 789 –

Övriga kortfristiga skulder 85 948 17 426 50 573

Summa kortfristiga skulder 85 948 25 215 50 573

Summa eget kapital och skulder 1 061 817 885 279 847 793

1

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovis­

ningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport.

Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rappor­

terna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten.

2

VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovis­

ningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedöm­

ningar. De kritiska bedömningarna och källorna till osäkerhet i uppskattningar är följande:

Redovisning av successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt

Utvecklingen av bostadsrätter sker huvudsakligen i en fristående bostadsrätts­

förening och resultatet redovisas successivt från och med den dag det finns en lagakraftvunnen detaljplan, bindande avtal om uppförande av bostadsrätter har ingåtts samt att projektet fått en hos Bolagsverket godkänd kostnadskalkyl.

Resultatet från ett projekt baseras på färdigställandegrad och försäljnings­

grad. Färdigställandegraden fastställs utifrån nedlagda kostnader i förhållande till totalt beräknade projektkostnader. Försäljningsgraden betyder sålda bostäder på bindande avtal i förhållande till totalt antal bostäder i projektet.

Omvärderingar av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare uppar betat resultat i berörda projekt. Denna prognosändring ingår i det redovisade resultatet.

Värdering av projekt- och exploateringsfastigheter

Projekt­ och exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaffnings­

värdet och nettoförsäljningsvärdet. Bedömning av nettoförsäljningsvärdet baseras på en rad antaganden, till exempel försäljningspriser, produktionskost­

nader, markpriser, hyresnivåer, avkastningskrav samt möjliga tidpunkter för produktionsstart och/eller försäljning. Bolaget prövar kontinuerligt gjorda anta­

ganden och följer löpande marknadsutvecklingen. Skillnaden mellan bokfört värde och nettoförsäljningsvärde är i vissa fall små. En förändring i gjorda bedömningar kan leda till nedskrivningsbehov.

3

RÖRELSESEGMENT

Koncernens verksamhet delas upp i rörelsesegment baserat på vilka delar av verksamheten företagets högste verkställande beslutsfattare följer upp, så kallad ”management approach” eller företagslednings perspektiv.

Koncernledningens bedömning är att Tobin Properties har ett rörelse­

segment; Projektutveckling. Denna bedömning baseras på den rapportering koncernledningen inhämtar för att följa och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strate giska beslut.

4

FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE

Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders ränte bind ningstid, varför Tobin bedömer att skillnaderna mellan redovisade värden och verkliga värden inte är väsentliga. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, fordringar på bostadsrätts föreningar och intresseföretag, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde.

5

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernens ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar uppgår till 224 359 TSEK per balansdagen, vilket innebär en minskning med 63 025 TSEK jämfört med samma kvartal 2017. Fordringar hos dotterbolag har pantsatts och uppgår till 645 910 TSEK (655 002). Företagsinteckningar i såväl koncernen som moderbolaget uppgår till 10 259 TSEK, vilket är oförändrat mot föregående år.

Borgensförbindelser i koncernen har minskat 15 720 TSEK och uppgår per 31 mars 2018 till 46 330 TSEK. Moderbolagets borgensförbindelser har minskat 15 670 TSEK och uppgår därmed till 46 330 TSEK.

6

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Tobin Properties meddelar att en Change of Control­händelse inträffat under obligationslånet i och med att Klövern innehar mer än 50 procent av rösterna i bolaget. Detta gäller även för Mariefjärd AB:s obligation.

NOTER

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.

Stockholm den 25 april 2018 Tobin Properties AB (publ)

Erik Karlin, vd

DEFINITION AV NYCKELTAL

¹⁾

Omsättningstillväxt, %

Skillnad i nettoomsättning jämfört med motsvarande period föregående år.

Rörelsemarginal, %

Rörelseresultat i förhållande till totala intäkter.

Soliditet, %

Eget kapital i förhållande till balansomslutning.

Nettolåneskuld

Räntebärande skulder och upplupna räntor med avdrag för likvida medel, ränte bärande kort­ och långfristiga fordringar.

Antal produktionsstartade bostäder, st

Bolagets bostäder som produktions startats under perioden.

Antal sålda bostäder, st

Bolagets bostäder som sålts efter undertecknande av antingen förhands­ eller upplåtelseavtal.

Andel sålda lägenheter i pågående produktion, %

Bolagets sålda bostäder i relation till antal bostäder i pågående produktion.

Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st Bolagets bostäder i avslutad produktion som var osålda vid utgången av perioden.

1) Definitionerna av nyckeltalen som anges ovan har inte identifierats enligt IFRS och har inte reviderats om inget annat anges.

OM TOBIN PROPERTIES

Tobin Properties är ett fastighetsutvecklingsföretag vars affärsidé är att skapa väldesignade bostäder och tillhörande fastigheter med funktio­

nella lösningar utifrån moderna människors behov. Tobin Properties projektportfölj består av utvecklingsprojekt med ett bedömt totalt utvecklat värde om cirka 11 450 MSEK. Bolaget har en stam­ och preferensaktie noterad på Nasdaq First North Premier samt ett obliga­

tionslån noterat på Nasdaq Stockholm. Avanza Bank AB agerar Certi­

fied Adviser åt bolaget.

Mer information finns på tobinproperties.se

KONTAKT

Per Alnefelt, CFO +46 72 717 02 17

per.alnefelt@tobinproperties.se

Rosen Guggenheimer Lindow, Investor Relations +46 70 453 47 59

rosen.guggenheimer@tobinproperties.se

OM PROJEKTEN

Mer information finns på:

aril.se vyntollare.se unum.se riosundbyberg.se köpmangården.se

KOMMANDE RAPPORTDATUM

Årsredovisning 2017: ...27 april 2018 Tobin Properties årsredovisning för 2017 kommer att

publiceras på tobinproperties.se den 27 april 2018

Delårsrapport januari–juni 2018...11 juli 2018 Delårsrapport januari–september 2018 ...18 oktober 2018

KONTAKTUPPGIFTER

TOBIN PROPERTIES AB