JURIDISKA INSTITUTIONEN
Stockholms universitet
Expropriation av
bostadsrättsförenings fastighet
- Särskilt om ersättningens bestämmande
Stefan Ulfswärd
Examensarbete i fastighetsrätt, 30 hp Examinator: Ronney Hagelberg
Sammanfattning
Innehållsförteckning
FÖRKORTNINGAR ... 3 1. INLEDNING ... 4 1.1.SYFTE ... 4 1.2.GRUNDLÄGGANDE FRÅGESTÄLLNINGAR ... 4 1.3.AVGRÄNSNING ... 4 1.4.METOD ... 5 1.5.DISPOSITION ... 82. BOSTADSRÄTT OCH EXPROPRIATION – BEGREPPSBILDNING OCH ÖVERSIKT ... 9
2.1.BEGREPPSBILD ... 9
2.2.BOSTADSRÄTTENS KONSTRUKTION ... 9
2.3.EXPROPRIATION – KORT HISTORIK ... 10
2.4.EXPROPRIATION ALLMÄNT ... 12
3. BOSTADSRÄTTEN SOM RÄTTIGHET – SÄRSKILT OM SÄRSKILD RÄTT ... 15
3.1.EXPROPRIATION AV SÄRSKILD RÄTT ... 15
3.2.SÄRSKILD RÄTT ... 16
3.2.1. NJA 1970 s. 412 ... 17
3.2.2. Förarbetsuttalanden och doktrin ... 18
3.2.3. Koppling till nyttjanderättsbegreppet ... 20
3.2.4. Bostadsrättens ställning vid exekution ... 21
3.2.5. Alternativa förklaringar och fortsatt osäkerhet ... 21
4. EXPROPRIATION AV BOSTADSRÄTTSFASTIGHET – UTFALL OCH ANALYS ... 23
4.1.TRE HUVUDSCENARION ... 23
4.2.INTRESSENTER VID EN EXPROPRIATION ... 24
4.2.1. Exproprianden ... 24
4.2.2. Bostadsrättsföreningen ... 24
4.2.3. Panthavare i fastigheten – Föreningens panthavare ... 25
4.2.4. Bostadsrättsinnehavarna ... 25
4.2.5. Panthavare i bostadsrätten ... 26
4.3.KORT OM VÄRDERING VID EXPROPRIATION ... 26
4.4.ANNAN ERSÄTTNING FÖR ÖVRIG SKADA ... 28
4.5.RF2:15,EKMR OCH RÄTTIGHETSSTADGAN ... 29
4.6.MODELL 1-BOSTADSRÄTTEN ÄR INGEN SÄRSKILD RÄTT ... 30
4.6.1. Inledning ... 30
4.6.2. Följderna för bostadsrättsföreningen och dess panthavare ... 31
4.6.3. Följderna för bostadsrättsinnehavare och deras panthavare ... 33
4.6.4. Sammanfattande kommentar, modell 1 ... 36
4.7.MODELL 2–BOSTADSRÄTTEN ÄR EN SÄRSKILD RÄTT ... 38
4.7.1. Inledning ... 38
4.7.2. Värdering av bostadsrättsfastighet om bostadsrätt är särskild rätt ... 39
4.7.3. Värdering av bostadsrätt ... 42
4.7.4. Följder för bostadsrättsföreningen och dess panthavare ... 43
4.7.5. Följder för bostadsrättsinnehavare och deras panthavare ... 44
4.7.6. Sammanfattande kommentar, modell 2 ... 48
4.8.1. Inledning ... 49
4.8.2. Värdering av bostadsrättsfastighet belastad med hyresrätter ... 50
4.8.3. Värderingen av hyresrätterna ... 50
4.8.4. Följder för bostadsrättsföreningen och dess panthavare ... 51
4.8.5. Följder för bostadsrättsinnehavarna och deras panthavare ... 51
4.8.6. Sammanfattande kommentar, modell 3 ... 53
4.9.ALTERNATIV MODELL ... 54
4.9.1 Ersättning för återanskaffningsvärdet – ”Produktionsmodellen” ... 54
5. JÄMFÖRELSE AV DE OLIKA MODELLERNA OCH AVSLUTANDE ANALYS . 57 5.1.INLEDNING ... 57
5.2.SÄRSKILD RÄTT INOM DOKTRINEN – KORT SAMMANFATTNING ... 57
5.3.FÖLJDER FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS PANTHAVARE ... 58
5.4.FÖLJDER FÖR BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE ... 58
5.5.FÖLJDER FÖR BOSTADSRÄTTSINNEHAVARNAS PANTHAVARE ... 59
5.6.FÖLJDER FÖR EXPROPRIANDEN ... 60
5.6.1. Ekonomiska konsekvenser av modell 1 ... 60
5.6.2. Ekonomiska konsekvenser av modell 2 ... 61
5.6.3. Ekonomiska konsekvenser av modell 3 ... 62
5.6.4. Ekonomiska konsekvenser av den alternativa ”Produktionsmodellen” ... 63
Förkortningar
BRL Bostadsrättslag (1991:614)
EKMR Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna
ExL Expropriationslag (1972:719)
FL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar
FRL Förmånsrättslag (1970:979)
JB Jordabalk (1970:994)
Minerallagen Minerallag (1991:45)
NJA Nytt juridiskt arkiv
prop. Regeringens proposition till riksdagen
RedovL Lag (1944:181) om redovisningsmedel
Rättighetsstadgan Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna
RH Rättsfall från hovrätterna
Skadeståndslagen Skadeståndslag (1972:207)
SOU Statens offentliga utredningar
SvJT Svensk Juristtidning
UB Utsökningsbalk (1981:774)
Väglagen Väglag (1971:948)
ÄExL Lagen (1917:189) om expropriation
1930 års bostadsrättslag Lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar
1. Inledning
1.1. SyfteUppsatsens övergripande syfte är att analysera expropriationslagens ersättningsbestämmelser vid expropriation av en bostadsrättsförenings fastighet. Detta huvudsakliga syfte leder till en rad frågeställningar vari det ingår att diskutera hur bostadsrättsfastigheten ska värderas samt vilken rätt panthavare i fastigheten har, liksom vilka rättigheter som tillkommer bostadsrätts-innehavare och panthavare i bostadsrätten. Särskilt fokus kommer ligga på vilka ersättningsregler som blir tillämpliga. Tillämpligheten av expropriationslagens ersättnings-bestämmelser rörande bostadsrätt avgörs till stor del av om bostadsrätten är en särskild rätt i expropriationslagens mening, varför denna fråga kommer att behandlas ingående. Även följderna för exproprianden och de enskilda parterna kommer att analyseras.
1.2. Grundläggande frågeställningar
För att besvara frågan om hur en expropriation av en bostadsrättsförenings fastighet gå till och hur ersättningen ska bestämmas krävs att svar ges på ett antal juridiskt svåröverskådliga frågor. Dessa är bland annat vilken typ av rättighet bostadsrätten är i expropriationslagens mening? Den viktigaste frågan för ersättningens bestämmande blir om en bostadsrätt är en särskild rättighet i expropriationslagens mening. Tolkningen av begreppet särskild rätt avgör vilka rättsregler som är tillämpliga och vilka rättigheter som tillkommer den som utsätts för en expropriation. Följdfrågor blir vilken verkan olika ställningstaganden i frågan om bostadsrättens ställning får för de olika parterna, vilka ekonomiska konsekvenser som blir följden av lagtolkningen samt hur dessa olika aspekter ska vägas samman för att få svar på frågan vad som kan anses vara gällande rätt.
1.3. Avgränsning
Framställningen i uppsatsen kommer till stor del att fokusera på problemet, om bostadsrätten är en särskild rätt och vilka följder ett sådant ställningstagande får vid ersättningens bestämmande. Ersättning i form av skadestånd enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer kommer ej att behandlas. Vid en expropriation kan det finnas intressenter som berörs av expropriationen på olika sätt. Jag har dock valt allt fokusera på de intressenter som direkt berörs av expropriationen.1
En bostadsrättsförening kan äga ett hus men inneha fastigheten varpå huset står med tomträtt, detta specialfall kommer inte beröras i framställningen nedan. Ej heller kommer det
fall då en del av en fastighet exproprieras att beröras.2 Framställningen kommer även att bygga på antagandet att alla bostadsrättsinnehavare är medlemmar i bostadsrättsföreningen och att alla medlemmar är innehavare av en bostadsrätt.3
1.4. Metod
Den juridiska metod vilken huvudsakligen används i förevarande uppsats är den rätts-dogmatiska metoden. Detta innebär att den huvudsakliga inriktningen på uppsatsen är att med hjälp av en analys av de olika rättskällorna tolka vad som är gällande rätt på det för uppsatsen avgränsade området.4 Den rättsdogmatiska juridiska metodens tillvägagångssätt innebär att rättskällorna, deras vikt och avgränsning, spelar en stor roll för hur gällande rätt uttolkas. Detta innebär att utgångspunkten för den juridiska analysen är rättspositivistisk. Det vill säga att för att finna gällande rätt måste utgångspunkten vara de normer som riksdag och regering beslutat om. För att kunna förstå dessa hämtas vägledning från de instanser i samhället vilka getts till uppgift att uttolka normernas innebörd.5 De rättskällor som används i förevarande uppsats är författningstext, förarbeten, praxis och doktrin.
En svårighet med det för uppsatsen valda ämnet är bristen på rättskällor. Inom den generella expropriationsrätten finns ett relativt rikt utbud av förklarande rättskällor såsom förarbeten och doktrin. Dessa rättskällor har dock främst kommit att inriktas på expropriation av fast egendom och mycket lite finns att finna om expropriation av rättigheter, både i praxis och doktrin. Anledningen till detta torde vara det faktum att särskilda rättigheter har getts samma status som fastigheter inom ersättningsrätten. Många av rättskällorna rörande expropriation av fast egendom är således brukbara även vid expropriation av rättigheter. Dessa rättskällor är dock svårtillämpade vad avser rättighetsexpropriation i fall då expropriationsreglerna rörande fast egendom kolliderar med de särskilda författnings-bestämmelser som reglerar rättighetsexpropriation. Den praxis som ändock finns på området är nästan uteslutande från tiden före den nu gällande expropriationslagen. Likheterna mellan gamla och nya expropriationslagen är dock, i och med de ändringar som gjorts av expropriationslagen sedan dess ikraftträdande, betydande. Den praxis som finns på området torde således till stora delar vara tillämplig, även om uppmärksamhet måste fästas på skillnader mellan nuvarande och tidigare lagstiftning. På grund av bristen på rättskällor blir de
2 Delexpropriation medför att intrångsersättning utgår istället för löseskilling, vilket följer av särskilda regler. 3 Det finns en rad specialsituationen där så inte är fallet men dessa kommer ej att beröras, se t.ex. BRL 6:1. 4 Kleineman, Rättsdogmatisk metod, s. 21.
olika tolkningsmetoderna vilka används inom den traditionella juridiska metoden av särskilt stor betydelse.6
Nedan kommer de olika tolkningsmetoderna kort redovisas varefter dessa metoders tillämplighet i förevarande uppsats redovisas. Den lexikaliska tolkningsmetoden är en fundamental lagtolkningsmodell och har i denna uppsats använts för att erhålla grundläggande förståelse för lagtextens innebörd. Vid sidan av den lexikaliska lagtolkningen finns den systematiska lagtolkningen. Som namnet antyder handlar det vid systematisk lagtolkning att genom en systematisk analys av lagtexten, men även av det juridiska källmaterialet som helhet, förstå gällande rätt. De två ovan nämnda tolkningsmetoderna utgår till stor del från lagtexten och dess utformning. Till dessa lagtolkningsmetoder har förts en metod som från början kallades teleologisk men som med tiden kommit att utvecklas till två olika tolknings-modeller, den subjektiva och den objektiva teleologiska modellen. Enligt Ekelöf är rätts-vetenskapens uppgift att uttolka gällande rätt både i klara och särskilda fall. Den teleologiska lagtolkningen har främst betydelse vid lösandet av särskilda fall.7 För att komma fram till vad som är gällande rätt i särskilda fall kan rättsvetenskapen även ha till uppgift att rekommendera, utan att för den sakens skull sammanblanda de lege lata och de lege ferenda.8
Den subjektiva teleologiska lagtolkningen är brukbar vid analys av förarbetsuttalanden samt uttalanden i bakomliggande utredningar. Den subjektiva teleologiska lagtolkningen går i korta drag ut på att man med hjälp av rättskällorna försöker utröna vad som är de bakom-liggande syftena med lagstiftningen och dess utformning, för att med denna information försöka komma fram till vad som är gällande rätt. Vid en subjektiv teleologisk lagtolkning är uttalanden i förarbeten av stor vikt, då lagstiftarens vilja här kan komma till uttryck tydligare än i den, till formen ofta, komprimerade lagtexten. Objektiv teleologiska lagtolkning innebär att man studerar vad som är gällande rätt med hjälp av de följdverkningar som inträffar i samhället till följd av juridiska ställningstaganden. Den objektiva teleologiska lagtolkningen kan beskrivas såsom konsekvensinriktad, där samhället, som är bundet av juridikens normer, behöver ett fungerande rättssystem och ett rättsläge som har praktiska möjligheter att åter-speglas i samhället. Den objektiva teleologiska lagtolkningen har likheter med den subjektiva, och dessa var som nämnts ovan, till en början en tolkningsmetod. Det ska poängteras att alla metoder ovan är tolkningsmodeller för att utröna lagstiftarvilja och gällande rätt. Ofta krävs
6 Spaak, Rättspositivism, s. 580 ff.
en sammanvägning av de olika lagtolkningsmodellerna för att kunna finna den gällande rätten.
Den juridiska knäckfrågan i förevarande uppsats är om bostadsrätten är en särskild rätt i expropriationslagens mening. I en situation där ett rättsinstituts innebörd spelar en stor roll för utfallet är den lexikaliska lagtolkningen fundamental. Det kan dock hända att man vid en lexikalisk tolkning hamnar i ett begreppsjurisprudensiskt resonemang, vilket riskerar leda utredningen fel och till en slutsats som varken är i linje med lagens syfte, rättstillämpningen eller svensk rättstradition i övrigt.9 På grund av bristen på uttryckliga lagstadgande rörande bostadsrättens ställning vid en expropriation måste även andra tolkningsmetoder än den lexikaliska användas. Den systematiska lagtolkningen kan få betydelse vid tolkning av expropriationslagens ersättningsbestämmelser. Den främsta anledningen till detta är att ersättning vid expropriation även regleras i grundlagen samt i de multilaterala avtal som Sverige förbundits sig att följa genom medlemskapet i EU och undertecknandet av Europa-konventionen. En systematisk lagtolkning kan därmed vara nödvändig, då dessa normer har en högre ställning i lagstiftningshierarkin än expropriationslagen. Den juridiska systematiken och det övergripande delmålet att hålla ihop rättssystemet innebär att en systematisk lagtolkning i vissa delar blir nödvändig.
Inom rättsområden där det råder brist på juridiska källor blir den teleologiska lagtolkningen viktigt. Den subjektiva teleologiska tolkningen har i förevarande uppsats använts genom att förarbetena, främst till expropriationslagen, har studerats noga. Bristen på uttalanden i förarbetena angående bostadsrättens ställning medför dock att det kan vara svårt att uttyda någon klar vilja från lagstiftaren och inte heller förstå vilka syften denne velat fylla. Därför blir den objektiva teleologiska lagtolkningen av stor vikt. Jag har nedan uttalat att man i detta fall måste ha ett konsekvensinriktat fokus vid lösningen av de juridiska problem som uppsatsen är tänkt att klargöra och kanske i viss mån även lösa. Att ha ett konsekvensinriktat synsätt är i stora stycken detsamma som att använda sig av den objektiva teleologiska lagtolkningsmodellen. Av denna anledning har den getts stor vikt i förevarande uppsats. Anledningen till detta förklaras delvis nedan och det kan kort sammanfattas med att bostadsrätten representerar stora ekonomiska värden, bostadsrättssystemet utgör i sig ett väl fungerande system och bostadsrätter ägs till övervägande delen av enskilda fysiska personer vilka är beroende av bostadsrätten som bostads och kreditobjekt.
1.5. Disposition
Uppsatsen består, förutom detta kapitel, av fyra kapitel. I följande kapitel två framträder en faktamässig redogörelse över bostadsrättens konstruktion och expropriationslagens regler. Kapitlet har till syfte att ge en grundläggande kunskap om bostadsrättens konstruktion och om expropriation som rättsinstitut. Därefter följer i kapitel tre en redogörelse för vilken typ av rättighet bostadsrätten är i expropriationslagens mening. Kapitlet inriktas på att förklara de olika ståndpunkter rörande bostadsrättens ställning som finns representerade i förarbeten, praxis och doktrin. Bristen på tydliga uttalanden gör att en analys av följderna av olika ståndpunkter samt vilka ställningstaganden som ligger bakom dessa är nödvändig.
2. Bostadsrätt och expropriation – begreppsbildning och översikt
2.1. Begreppsbild
För att vidare kunna förstå det resonemang och de slutsatsers som kommer att framföras i denna uppsats krävs en grundläggande förståelse för bostadsrätten som nyttjanderättsform och bostadsrättsföreningen som associationsform. Dessa rättssubjekts konstruktion är inte avhängiga någon annan ägandeform eller nyttjanderättsform och kräver därför viss särskild förståelse.
Med bostadsrätt kommer att menas en rättighet i form av en nyttjanderätt till en lägenhet mot ersättning, på obestämd tid vilken upplåts av en bostadsrättsförening.10 I vardaglig terminologi brukar uttrycket bostadsrätt likställas med bostadsrättslägenhet, vilket ur juridisk begreppssynpunkt är ett felaktigt nyttjande av begreppet. Därför kommer jag i den fortsatta framställningen upprätthålla den distinktion mellan bostadsrätt och bostadsrättslägenhet som är nödvändig för att kunna föra ett resonemang rörande dessa subjekt. Jag kan till sist mycket kort nämna att jag med bostadsrättsfastighet kommer att mena detsamma som bostadsrätts-förenings fastighet, det vill säga den fastighet vilken ägs av en bostadsrättsförening.11 Den
byggnad som upptar bostadsrättsfastigheten kommer jag, i de fall det aktuellt, benämna bostadsrättshus.
Begreppet särskild rätt används i enlighet med den definition som ges i ExL 1:2. Rör det sig om flera sådana rättigheter används pluralformen särskilda rättigheter. Termen marknads-värde kommer att användas i betydelsen av det marknads-värde som kan utfås vid utbjudande på den öppna marknaden.12
2.2. Bostadsrättens konstruktion
För att kunna få en tydlig bild av problematiken rörande ianspråktagande av bostadsrätt och bostadsrättsförenings fastighet krävs en grundläggande förståelse för hur och varför bostadsrätten kommit att bli en allt vanligare bostadsform. De första föreningarna bildades under 1800-talet men det var först efter 1930 års bostadsrättslags tillkomst som bostadsrätten blev ett verkligt alternativ till de traditionella boendeformerna hyresrätt respektive egnahem. Lagen tillkom och användes sedan som ett medel i den på 1930-talet framväxande tanken om det svenska folkhemmet där folk genom eget arbete och sparande skulle kunna bli ägare till
10 Definitionen av bostadsrätt i BRL 1:3.
11 Föreningen behöver inte äga fastigheten utan kan även inneha den med begränsad rätt, exempelvis tomträtt. I
den fortsatta framställningen kommer det utgås från att föreningen äger fastigheten.
12 Detta marknadsvärdesbegrepp kan även kallas saluvärdet eller det allmänna marknadsvärdet. Se kapitel 4 för
sitt boende, istället för att som tidigare vara beroende av privata hyresvärdar. Den bostadsbrist vilken var ihållande från sent 1800-tal till och med 1970-talet var även en anledning till behovet av flera olika boendeformer. Genom att engagera enskilda personer kunde den stora kapitalbristen på marknaden avhjälpas något, eftersom enskilda kunde tillföra marknaden kapital.
Följande beskrivning är en förenklad framställning av bostadsrättens konstruktion, då syftet endast är att ge en grundläggande förståelse för läsaren. Bostadsrätt är en nyttjanderätt till en viss lägenhet i ett bostadshus på obestämd tid mot viss ersättning. I detta avseende liknar den till stor del hyresrätten. Skillnaden är att lägenhet, hus och fastighet ägs av bostadsrättsföreningen som är en ekonomisk förening särreglerad genom bostadsrättslagen. Bostadsrätt upplåts till föreningens medlemmar.13 Bostadsrättsföreningen är fastighetens ägare14 och till viss del dess förvaltare och i denna förening är bostadsrättsinnehavarna medlemmar. Detta medför att fastigheten ägs av bostadsrättsföreningen i vilken de enskilda boende är medlemmar och således äger full beslutanderätt över.15 Den bärande tanken i denna typ av konstruktion var att boendet skulle ägas kollektivt i de fall det inte rörde sig om egnahem. För att uppnå ett sådant kollektivt ägande av flerbostadshus fanns två huvudsakliga alternativ. Antingen att genom en socialisering av privatägda flerbostadshus samt stort samhälleligt byggande bygga upp en allmännytta vilken förvaltas av samhället eller genom att möjliggöra och uppmuntra ombildning av privatägda hyresrättsfastigheter till fastigheter ägda av de boende genom bostadsrättsföreningar. I Sverige kom båda dessa boendeformer att bli mycket vanliga under 1900-talet.
2.3. Expropriation – kort historik
I samhällen med överskott på mark eller med redan stort befintligt statligt innehav (innefattande privat ägande hos de i samhället styrande) finns litet eller inget behov av att tvångsvis kunna frånta enskilda ägare jord för samhällsnyttiga ändamål mot ersättning. Detta bevisas av att man i 1734-års lag endast hade en mycket begränsad rätt från det allmänna att mot markägarens vilja ta dennes mark.16 Undantag fanns dock redan då och gällde väg-byggnationer, då Kronan17 mot ersättning tvångsvis kunde inlösa jord för att bygga större vägar. Ersättningen som gavs till de enskilda var i form av jord, med motsvarande brukbarhet
13 Undantag finns, se avsnitt 1.2. 14 Undantag finns, se avsnitt 1.2.
15 Victorin & Flodin, Bostadsrätt, s. 27 ff. 16 Sundell, Svensk fastighetsrättshistoria, s. 76.
17 Kronan är en äldre benämning på staten härrörande från tanken att Konungen och staten var samma
och areal.18 Detta följdes av att man under 1800-talet utvecklade expropriationsrätten och ersättning gavs numer i pengar och till marknadsvärdet.19
1917 kom den expropriationslag som skulle vara gällande ända fram till 1972, då den nuvarande lagen började gälla. I 1917 års lag20 gällde att ersättning vid expropriation skulle utgå med full ersättning, vilket i praxis tolkades som marknadsvärdet.21 I 1917 års lag tillkom även möjligheten att expropriera rättigheter, såsom exempelvis servitut och nyttjanderätter. Dessa rättigheter kom att benämnas ”särskild rätt”. Deras betydelse för ersättning vid expropriation av bostadsrätt redovisas nedan. 1949 ändrade riksdagen lagens ordalydelse till att nu bara ange att ersättning skulle utgå, men angav även att detta skulle ske med hänsyn till ortspris och eventuell avkastning.22
Efter kriget och den återhämtning som skedde de närmaste åren därpå inleddes en ekonomisk framstegsperiod i Sverige och hela västvärlden. Denna period kallas allmänt i Sverige för ”rekordåren” och den samhälleliga tillväxten var hög.23 Den höga framstegstakten gjorde att markvärdet ökade kraftigt och de så kallade ”tomtjobbarna”, det vill säga enskilda och företag som systematiskt köpte mark på spekulation och därmed ytterligare drev upp markpriserna, blev ett hett ämne i samhällsdebatten. Expropriationslagens ersättnings-bestämmelser blev en het politisk fråga. Från vänsterhåll anfördes att då gällande lagstiftning var skadlig då den tvingade det allmänna att betala det höga marknadspris som tomtjobberiet och samhällsutvecklingen drivit fram och således ytterligare spädde på överhettningen på tomtmarknaden.24 Från borgerligt håll bestod kritiken i att för snäva ersättningsregler kunde leda till att ingen vågade investera i fastigheter. Vissa menade till och med att detta kunde leda till en konfiskation av enskild egendom, där samhället själv godtyckligt bestämde löseskillingen.25
1972 infördes mot bakgrund av detta en ny expropriationslag, 1972 års expropriationslag, vilken i stora delar skilde sig från de tidigare principer som gällt på markpolitikens område. I och med den nya lagen kunde expropriering ske utan att marknadsvärdet som grundprincip skulle ersättas. Grundprincipen blev nu istället att
18 Bouvin & Stark, Expropriationslagen, s. 153.
19 I vissa etapper var gällande rätt att ersättningen skulle uppgå till 150 procent av marknadsvärdet. Sundell,
Svensk fastighetsrättshistoria, s. 57.
20 Senare i detta arbete benämnd som ÄExL.
21 Enligt motiven till 1949-års lagändring förekom även betydande överkompensation. Sundell, svensk
fastighetsrättshistoria, s. 57.
22 Bengtsson, Speciell fastighetsrätt, s. 113.
23 Under högkonjunkturåret 1965 var tillväxten uppe i nära nog 7 procent av BNP. Se regeringens
sammanställning av tillväxten.
ersättningen skulle vara lägre än marknadsvärdet. Målet var att indra medel till samhället samt att dämpa den värdestegring som varit följden av efterkrigstidens rekordartade tillväxt. Markpriserna kom att dämpas men om detta hade sin grund i expropriationslagen eller i det faktum att tillväxten i Sverige kraftigt avtog under 1970-talet är inte klart.26
Genom den nya regeringsformen 1974 och ändringar utförda i densamma 1979 stärktes egendomsskyddet vad gäller expropriation och det angavs att expropriation endast fick ske i enlighet med lag. 1991 ändrades reglerna i expropriationslagen med följden att ersättning för marknadsvärdet nu åter skulle utgå. År 2010 ändrade riksdagen expropriationslagen än en gång. Nu skulle inte bara marknadsvärdet utgå, utan ersättningen skulle bestämmas till 125 procent av marknadsvärdet. Även grundlagsskyddet stärktes då det i den reviderade regerings-formen anges att markägare ska ges full ersättning, RF 2:15. Denna ändring har fått kritik av bland andra Bengtsson men är alltjämt gällande.27
2.4. Expropriation allmänt
Markianspråktaganden kan ske med stöd av ett flertal lagstiftningar vilka har till syfte att tillgodose markåtkomst för ändamål som är till nytta för samhället. Exempel härpå är minerallagen och väglagen med flera. Dessa lagar har konstruerats så att de i fråga om ersättning på grund av inlösen hänvisar till den huvudlagstiftning vilket expropriationslagen utgör.
Denna lagstiftning är utformad så att man först berör vad som kan exproprieras, ExL kap. 1. Därefter avhandlas under vilka förutsättningar detta kan ske, ExL kap. 2 och 3, vilken ersättning som ska utgå, ExL kap. 4, samt vilka förfaranderegler som gäller, ExL kap. 5 och 6. Grundläggande är, enligt 1:1 ExL, att fast egendom kan exproprieras med äganderätt, så kallad äganderättsexpropriation. Detta innebär att staten eller annan vid en expropriation blir ägare till fastigheten. Vilka begränsningar som följer med denna äganderätt är av central betydelse både för den som exproprierar och för den som får sin fastighet exproprierad. Skulle äganderätt endast till exempel betyda att exproprianden erhåller fastigheten med samma rättighet som tidigare ägare så finns det en rad möjliga begränsningar i dennes äganderätt. Fastigheten kan vara en hyresfastighet och därigenom belastad med en rad hyresrätter vilka i så fall till mycket stor del belastar fastigheten och även påverkar dess marknadsvärde. Rör det sig om en jordbruksfastighet vilken exproprieras så är det av största betydelse att veta om denna fastighet är belastad med olika arrendeavtal och om dessa står sig vid en expropriation, något som i hög grad påverkar fastighetens värde. Ett arrendeavtal som gäller för tio år och
dessutom kan förlängas enligt JB 9:8 kan vara mycket belastande för en fastighet. Till detta kan även läggas den typen av belastning som en bostadsrätt utgör på en fastighet. Bostadsrätten är sådan till sin konstruktion att den, som nämnts ovan, är ett nyttjanderättsavtal på obestämd tid och som endast på grund av mycket speciella förhållanden kan sägas upp. 28 En sådan belastning av en fastighet gör att man från vissa håll har ansett att en bostadsrätts-fastighet belastad med bostadsrätter helt saknar ett ekonomiskt värde,29 mer om detta nedan.
En betydelsefull fråga är därför i vilken utsträckning belastningar av olika slag behåller sin verkar gentemot en expropriand. Denna fråga kan besvaras med att en expropriand som förvärvar en fastighet gör detta med full äganderätt, vilket även är innebörden av stadgandet i ExL 1:3. Där anges att sådan särskild rätt som uppkommit genom civilrättsliga avtal upphör att gälla i och med en expropriation av en fastighet.30 Detta innebär att dessa rättigheter helt faller bort och således inte belastar fastigheten efter expropriation. Vad en särskild rätt är redogörs för nedan.
En rättighet, likt den ovan, kan jämväl ha ett stort ekonomiskt värde samt vara av stor betydelse för rättighetshavaren. I ExL 1:5 återfinns den bestämmelse vilken till stor del styr hur särskilda rättigheter ska behandlas vid en äganderättsexpropriation. Där anges att vad som sagts om expropriation av fastighet även ska gälla i de fall en särskild rätt exproprieras (självständig rättighetsexpropriation) eller rubbas (osjälvständig rättighetsexpropriation). Detta medför att rättighetshavare har rätt till ersättning på grund av rubbad rättighet. Om bostadsrättsinnehavare tillhör denna kategori, vilken ersättning som i så fall ska ges och hur avräkningen mot fastighetens värde ska göras behandlas i det följande. De rättigheter som belastar en fastighet påverkar även den ersättning som en fastighetsägare är berättigad till, ExL 5:24, se mer härom nedan.
Den ersättning som ges vid en expropriation beräknas enligt reglerna i ExL 4:1 vari man har valt att dela upp ersättningen på olika ersättningsposter. Detta är något som enligt förarbetena inte var en nödvändig konstruktion men den ansågs ha vissa fördelar såsom en mer systematiserad ersättningsbedömning.31 Ersättning ges därför dels såsom löseskilling, intrångsersättning samt annan ersättning. Syftet med löseskilling och intrångsersättning är att ersätta fastighetens värde.32 Andra förluster vilka uppkommer för fastighetsägaren till följd av expropriationen ersätts genom annan ersättning. Löseskillingen ges för expropriation av en
28 Se BRL 7 kap.
29 Kalbro m.fl., Ersättningsprinciper, s. 33. 30 Motsvarande gäller även officialrättigheter. 31 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 207 f.
hel fastighet och intrångsersättning ges för expropriation av del av fastighet. De regler som gäller för fastighet gäller även för särskilda rättigheter.
Det är lätt att förstå att en värdering av en fastighet samt del av fastighet är en svår sak men generellt kan sägas att det är marknadsvärdet som ska vara det vägledande.33 För att få fram ett korrekt marknadsvärde har man i förarbetena utvecklat tre huvudsakliga värderings-modeller.34 Den sista ersättningsposten, annan ersättning, är av annan natur än de två tidigare och har en mer reparativ funktion, inte helt olik den som skadestånd har i den allmänna skadeståndsrätten.35 Annan ersättning har till viss del som syfte att vara en restpost vilken ska användas för att ersätta fastighetsägare sådan skada som inte tillgodoses genom de två tidigare ersättningsposterna.36
33 Prop. 1971:122, s. 171.
34 Se mer härom i kap. 4.
3. Bostadsrätten som rättighet – Särskilt om särskild rätt
3.1. Expropriation av särskild rättNär fastigheten exproprieras upphör den särskilda rätten att gälla. Anledningen till ett sådant generellt stadgande är lätt att förstå. Exproprieras en fastighet är det oftast för att den, med sin nya ägare som huvudman, ska genomgå en betydande omdaning. Kanske ska järnväg byggas, eller helt nya bostadsområden och industrier anläggas. Ett system vars huvudregel skulle vara att en exproprierad fastighet även efter expropriationen är belastad av rättigheter skulle kunna innebära sådana ingrepp i fastighetens användning att fastigheten i praktiken inte kan användas.37 Jämföras kan här med hur det exempelvis hade blivit om man vid expropriation haft samma system som vid konkurs hos enskilda fastighetsägare. I denna situation är normalfallet att nyttjanderätterna består mot konkursboet och sedan vid en försäljning ska respekteras av de regler som följer i utsökningsbalken. Besittningsskyddet för exempelvis hyresgäster gäller alltjämt efter en konkurs.38 En sådan ordning vid expropriation skulle få till följd att det i praktiken skulle bli omöjligt att expropriera exempelvis hyresfastigheter, i varje fall inte utan betydande juridiska svårigheter för den nya fastighetsägaren.
Behovet av att kunna expropriera fastigheter utan belastning har ansetts som så angeläget att man i expropriationslagen tydligt har stadgat att rättigheter grundade på frivillig upplåtelse som huvudregel upphör att gälla i och med expropriationen.39 Det finns undantag från detta. Det första av dessa undantag är när en fastighetsägare träffat enskild överenskommelse med exproprianden om att rätten ska bestå eller om rättighetens bestående finns som grund i expropriationstillståndet, ExL 1:3 1 st. En annan möjlighet för rättighetens bestånd är om det är en rätt vilken inte tillkommit genom frivillig upplåtelse,40 det kan här exempelvis röra sig
om servitut grundade på fastighetsreglering eller expropriation.41
Rättigheter utgör egendom (lös egendom) och är därför genom regeringsformens stadgande om skydd för äganderätten skyddade i samma hänseende som fast egendom i händelse av expropriation. Av denna anledning är expropriation av fastighet eller rättighet som upphör att gälla, inte tillåten om inte ersättning ges till berörda rättighetsinnehavare. Om dessa inte skulle kunna ersättas för den ekonomiska skada de lider när deras rättigheter på grund av samhälleliga beslut upphör att gälla skulle det röra sig om en konfiskation, något
37 Exempelvis bostadshyresavtal eller bostadsrättsavtal vilka verkar kraftigt begränsande för fastighetens ägare. 38 Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt, s. 175.
39 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 67.
som får ses som väsensskilt från den lagstyrda expropriation som vi tillämpar i Sverige. Rättighetsinnehavare som genom expropriationsbeslut får se sina rättigheter upphävda har således rätt till ersättning. Ett problem, vilket kommer att beröras vidare, är hur dessa rättigheter erkänns och hur de ska värderas.
Det har ovan talats om särskild rätt. Detta är en rättighet som enligt ExL 1:3 upphör att gälla vid en äganderättsexpropriation av fastighet samt även kan exproprieras fristående med stöd i ExL 1:4. En särskild rättighetsinnehavare ska ersättas enligt samma regler som gäller för expropriation av fastighet, vid självständig rättighetsexpropriation och då denna rättighet rubbas som en följd av expropriation av en fastighet, ExL 1:5. En grundläggande frågeställning blir då vad en sådan särskild rättighet är.
3.2. Särskild rätt
Särskild rätt regleras i ExL 1:2 vari det finns uppräknat vad som är att se som särskilda rättigheter. Nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft samt liknande rättigheter nämns. Specialstadganden för tomträtt, renskötselrätt samt vägrätt finns även.
Frågor angående uppräkningen i expropriationslagen har försökts att besvaras i juridisk doktrin.42 Vad som är klart är att lagbestämmelsen har stora likheter med de bestämmelser som går att finna i jordabalkens sjunde kapitel.43 Av dessa kan utläsas att man med nyttjanderätter i jordabalken menar arrende, hyra och tomträtt. Det stadgas även att det finns ”andra nyttjanderätter” vilka JB 7 kap. är tillämplig på. Vilka dessa andra nyttjanderätter kan vara kommer ej besvaras i detta arbete, utom i de fall det gäller bostadsrätt, då detta saknar betydelse för detta arbete.
Bostadsrätt skulle kunna tänkas vara en sådan ”annan nyttjanderätt” som omfattas av JB 7 kap. Detta är dock uteslutet då det i JB 7:4 särskilt finns stadgat att man med ”nyttjanderätt” i jordabalken inte avser bostadsrätt. Även gravrätt (den rätt en efterlevande gravrättsinnehavare har till en anhörigs gravplats) och vägrätt anges inte varande nyttjanderätter i jordabalkens mening. Med detta som bakgrund kan man således fråga sig vilket samband jordabalkens nyttjanderättsbegrepp har med de bestämmelser som finns i expropriationslagen. Denna fråga har diskuterats i doktrin vilken i allt väsentligt kommer till samma resultat men med en något skiftande argumentation.
Dahlsjö med flera uttalar i kommentaren till expropriationslagen klart att en bostadsrätt inte kan ses som en nyttjanderätt men att den lika klart är att se som en ”liknande rätt” i
42Dahlsjö m.fl. och Kalbro m.fl. kommer i stort fram till samma slutsats men med olika argumentation. Dahlsjö
m.fl., Expropriationslagen, s. 59 och Kalbro m.fl., Ersättningsprinciper, s. 26 f.
expropriationslagen vilken åtnjuter samma skydd som nyttjanderätter och därigenom är att se som en särskild rätt i expropriationslagens mening.44 Denna uppfattning grundas till stor del på rättsfallet NJA 1970 s. 412, vilket rörde sakägarbegreppet i expropriationslagen.45
Bengtsson tar inte upp en bostadsrätts ställning såsom särskild rätt uttryckligen men belyser vikten av en åtskillnad mellan den materiella och den processuella sidan av expropriationsrätten.46 Den materiella sidan rör frågan om rätt till ersättning och den processuella sidan frågan om rätt att föra talan i expropriationsmål. En sammanblandning av dessa begrepp är i strid med lagens förarbeten.47
3.2.1. NJA 1970 s. 412
Rättsfallet NJA 1970 s. 412 rörde en bostadsförening48 vars fastighet exproprierats. De enskilda hyresgästerna förde talan mot exproprianden, Stockholm stad, för utfående av ersättning för flyttkostnader samt anvisande av ersättningslägenheter. Staden motsatte sig talan på grunden att de enskilda medlemmarna i bostadsföreningen inte ägde talerätt då dessa inte var sakägare, vilket hyresgäster, på grund av besittningsskyddet i hyreslagen, är. Talan skulle med denna motivering avvisas.
Expropriationsdomstolen 49 konstaterade inledningsvis att sakägare i mål om expropriation är fastighetens ägare samt innehavare av särskilda rättigheter, klart sådana rättigheter vilka njuter fullt sakrättsligt skydd men möjligen även ”mellanformer”. Domstolen kom i sina domskäl fram till att de boende innehade sina lägenheter med nyttjanderätt på obestämd tid men att man inte utan motivering kunde anse dessa såsom sakrättsligt skyddade. Domstolen ansåg dock att sakägarkretsen i expropriationsmål inte utan stöd borde vara snävare än inom andra rättsområden rörande ersättning. Med anledning av detta, samt rättighetens innehåll, fann expropriationsdomstolen att en nyttjanderätt som den i målet skulle vara att se som en särskild rätt och därmed förenad med en rätt att föra talan såsom sakägare. Högsta domstolens domskäl är mycket kortfattade och den kommer fram till samma domslut som expropriationsdomstolen. I domskälen sägs att de enskilda medlemmarna har besittningsrätt till lägenheterna och således även var att se som sakägare i målet, varför deras talan skulle bifallas. Ytterligare motivering härtill saknas.
44 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 59 och 61. 45 Rättsfallet analyseras i avsnitt 3.2.1 nedan.
46 Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, s. 326. 47 Prop 1972:109, s. 187 och SOU 1969:50, s. 67.
48 En ekonomisk förening liknande bostadsrättsförening men tillkommen innan första bostadsrättslagen infördes
1930 och därför reglerad av hyreslagens bestämmelser. En bostads i bostadsförening kan vara begränsad i tid, vilket gör att den kan till viss del kan liknas vid en hyresrätt. Mer härom se Grauers, Nyttjanderätt, s. 193.
Rättsfallet måste inledningsvis kommenteras på så vis att en bostadsförening50 visserligen inte är att se som en bostadsrättsförening, men föreningens stadgar gör att en besittnings-bostadsförening i praktiken till stora delar liknade en bostadsrättsförening. Kalbro med flera anför att domslutet troligtvis inte skulle blivit annorlunda om det rört sig om en bostadsrätts-förening.51 Rättsfallet är dock problematiskt ur flera synvinklar för den som reservationslöst hävdar att fallet styrker att en bostadsrätt är att se som en särskild rätt i expropriationslagens mening. Detta mycket avgörande ställningstagande görs nämligen aldrig av Högsta domstolen utan den hänvisar rent allmänt till att nyttjanderättshavarna äger rätt såsom sakägare. Om detta har sin grund i att de innehar en särskild rätt eller av annan anledning sägs inte i domskälen. Utelämnandet av detta skulle kunna ses som ett ställningstagande i sig, innebärande att Högsta domstolen inte vill uttala sig i den frågan.
Rättsfallets ställning som entydigt visande att en bostadsrätt är en särskild rätt i expropriationslagens mening ställer jag mig försiktigt tveksam till med anledning av det som framförts ovan. Andra rättskällor kan dock ge stöd för uppfattningen att särskild rätt ska följa med sakägarbegreppet. En sådan tolkning leder till att, utifall en viss rättighetshavare har ansetts vara sakägare i ett mål så ska denne även vara fastighetsägare eller anses inneha en sådan särskild rätt som anges i expropriationslagen. I propositionen till expropriationslagen52
tas denna fråga upp och behandlas utförligt. 3.2.2. Förarbetsuttalanden och doktrin
I propositionen till expropriationslagen anges att lagens sakägarbegrepp hämtar ledning ur tidigare gällande rätt.53 Den definition av sakägarkretsen som görs i propositionen är att sakägare ska vara ”varje innehavare av rättighet, som har upplåtits i en form som i allmänhet fordras för att rättigheten skall få sakrättsligt skydd ”. Det tidigare rättsläget var entydigt att medlemmar i bostadsförening var sakägare.54
Man uttalar i propositionen klart att obligationsrätter inte är särskilda rättigheter. Obligationsrätter kännetecknas av att de inte har någon verkar mot tredje man utan enbart är giltiga såsom avtal mellan två parter. Exempel härpå är andrahandshyresavtal, vars innehavare inte har något sakrättsligt skydd mot tredje man, exempelvis en hyresvärd eller
50 Det fanns vid tiden två skilda typer av bostadsföreningar, hyresföreningar och besittningsföreningar.
Besittningsföreningarna var till sin konstruktion mycket lika bostadsrättsföreningarna emedan
hyresföreningarnas upplåtna nyttjanderätter närmast kunde liknas vid kooperativa hyresrätter. Victorin & Flodin, Bostadsrätt, s. 46 f. I NJA 1970 s. 412 rörde det sig om en besittningsbostadsförening.
51 Kalbro m.fl., Ersättningsprinciper s. 27. 52 Prop. 1972:109, s. 46 ff.
staten vid expropriation.55 Rättsfallet NJA 1964 s. 500 talar för ett tätt förhållande mellan särskild rätt i expropriationslagens mening och sakägarbegreppet. Högsta domstolen fann i sina domskäl att andrahandshyresgästen inte var innehavare av en särskild rätt i fastigheten och därmed ej heller sakägare.56 Rodhe uttalar att bostadsrätten visserligen inte är en nyttjanderätt i jordabalkens mening men att den på grund av sin konstruktion har stora likheter med hyresrätten och därmed är en begränsad sakrätt, och således inte enbart en obligationsrätt.57 Rodhes uttalanden rörande bostadsrättens sakrättsliga ställning talar för att bostadsrätten är sakrättsligt skyddad vid en expropriation, men enbart till den delen den liknar hyresrätten.58
Vi vet på grundval av resonemanget i propositionen och Högsta domstolens avgörande 1970 att bostadsrättsinnehavare med viss säkerhet är sakägare i ett mål rörande expropriation av en bostadsrättsförenings fastighet. Den avgörande frågan är dock fortfarande om bostadsrätten är en särskild rätt.
Departementschefens uttalande om att sakägarbegreppet och innehavare av särskilda rättigheter ”anknyter” till varandra talar för en tolkning av att de som erkänns som sakägare, med viss sannolikhet är innehavare av särskild rätt, i de fall de inte är att se som fastighetsägare. Denna uppfattning motsägs dock av departementschefens uttalande i det vidare där denne under rubriken ”Expropriation av särskild rätt till fastighet. Sakägar-begreppet” anger att sakägarkretsen inte enbart kan avgränsas till fastighetsägare eller innehavare av särskild rätt.59 Detta föreslogs av utredningen60 men avvisades av departementschefen. Bengtsson uttalar även klart att en sådan tolkning inte kan göras. Man kan således vara sakägare i ett mål, även utan att vara fastighetsägare eller innehavare av särskild rätt.61
Osäkerhet råder således fortfarande om bostadsrättsinnehavare är ersättningsberättigade, då varken förarbetena eller befintlig rättspraxis mig veterligen utökat sakägarbegreppet så att det gäller för andra än de två ovanstående kategorierna.62 Departementschefen gör även ett svårtolkat uttalande där han i propositionen till expropriationslagen uttalar att ”Någon tvekan
55 NJA 1964 s. 500, där Högsta domstolen i sina domskäl anför att andrahandshyresgäst inte är innehavare av en
sådan särskild rätt som anges i ÄExL 2§. Av denna anledning är andrahandshyresgästen ej att se som sakägare.
56 NJA 1964 s. 500, s. 503. 57 Rodhe, Sakrätt, s. 577. 58 Mer härom i modell 3 nedan. 59 Prop. 1972:109, s. 187. 60 SOU 1969:50, s. 65.
61 Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, s. 326 f.
62 Detta under förutsättning att NJA 1970 s. 412 inte tolkas på ett sådant sätt att det kan ge uttryck för en sådan
om begreppets innebörd [särskild rätt, mitt förtydligande] torde inte behöva råda numera”63. Detta uttalande kan, mot bakgrund av den diskussion som förs i detta arbete och i doktrin, lända både till munterhet och viss eftertanke.
Det finns skäl för att departementschefen, vilken tidigare i propositionen uttalat att tidigare praxis ska vara vägledande,64 med begreppet särskild rätt även menar bostadsrätt, med NJA 1970 s. 412 i åtanke. Bengtsson uttalar med hänvisning till Ljungman att man innan nya expropriationslagens tillkomst sammankopplade det materiella och det processuella sakägarbegreppet och att den som framträdde som sakägare i princip skulle vara berättigad till ersättning.65 Detta ändrades vid tillkomsten av nya expropriationslagen.66 Det är möjligt att departementschefen genom sina uttalanden menar att kretsen ersättningsberättigade inte ska minska genom tillkomsten av nya expropriationslagen, varför bostadsrättsinnehavare, som tidigare med största sannolikhet var sakägare67 och därmed även ersättningsberättigade, även ska vara ersättningsberättigade genom nya expropriationslagen. Att, likt departementschefen, uttala att tveksamhet om begreppet ej torde råda kan leda till slutsatsen att han i vart fall ser rättsfallets utslag som klargörande i frågan om särskild rätt.
3.2.3. Koppling till nyttjanderättsbegreppet
Kalbro med flera har för att komma fram till samma slutsats istället valt att rikta in sig på nyttjanderättsbegreppet, vilket i expropriationslagen får anses ha en bredare tillämpning än det har i jordabalken.68 Detta resonemang bygger på en analys av bostadsrättslagens definition av bostadsrätt, där det anges att bostadsrätt är en nyttjanderätt mot vederlag på obestämd tid, BRL 1:4. Denna definition av bostadsrätt har stora likheter med definitionen av hyresrätt i JB 12:1. I bostadsrättslagen används även termen ”nyttjanderätt” när man talar om bostadsrätten, vilket även det talar för att bostadsrätten kan ses som en nyttjanderätt även i annan lags mening. Det ska erinras om att denna slutsats står i viss motsats till vad som sägs av Dahlsjö med flera i kommentaren till expropriationslagen, då det sägs att bostadsrätt inte är att se som en nyttjanderätt men väl en liknande rätt.69
63 Prop. 1972:109, s. 187.
64 1972:109, s. 52.
65 Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, s. 326 f och Nyman, Ett rättsfall om sakägare, SvJT 1969, s.
362 ff.
66 Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, s. 327.
67 Med motivering i NJA 1970 s. 412 samt den diskussion som förs ovan. 68 Kalbro m.fl., Ersättningsprinciper, s. 26.
3.2.4. Bostadsrättens ställning vid exekution
Ett exekutivt förfarande liknar i stora delar den situation som uppstår vid en expropriation. Föreningens fastighet övertas av annan och föreningen upplöses. Av den anledningen finns skäl att undersöka hur en bostadsrätt behandlas vid en konkurs eller utmätning. Dessa två fall illustrerar bostadsrättens sakrättsliga verkan gentemot borgenärer.
Vid en konkurs kommer föreningens fastighet att säljas,70 föreningens skulder att betalas och de kvarvarande tillgångarna kommer att skiftas ut till medlemmarna i föreningen. Troligtvis har bostadsrättsinnehavarnas panthavare företräde till denna ersättning, mer härom nedan. Bostadsrätterna kommer att upphöra och omvandlas till hyresrätter, BRL 7:33 2 st.71 Besittningsskyddet gäller därmed och en förvärvare har att säga upp hyresavtalet inom en månad, UB 12:46 2 st.72 Det ersättningsanspråk som bostadsrättsinnehavare normalt får på föreningen gäller bara vid en frivillig försäljning, vid exekutiv försäljning får bostadsrätts-innehavarna del av den ersättning som blir kvar efter konkursen.73
Detta medför att bostadsrättsinnehavarnas bostadsrätt vid en exekutiv försäljning enbart skyddas till den delen det utgör en bostadshyresrätt. Rätten att bo och bruka lägenheten skyddas således genom besittningsskyddet. Något sakrättsligt skydd för den ekonomiska delen av bostadsrätten ges inte vid en exekutiv försäljning. Detta är ett argument för att bostadsrätten inte ska anses sakrättsligt skyddad och därmed inte anses vara en särskild rätt i expropriationslagens mening i annat än att bostadshyresrätten är en särskild rätt. Den ekonomiska delen av bostadsrätten är således inte skyddad enligt expropriationslagen. En argumentation i denna riktningen ligger till grund för den modell som nedan redovisas som modell 3.
3.2.5. Alternativa förklaringar och fortsatt osäkerhet
Det kan tänkas att frånvaron av tydliga besked rörande bostadsrättens ställning skulle kunna vara att se som ett ställningstagande från lagstiftarens sida att bostadsrätt faktiskt ska vara undantaget och därigenom inte betraktas som en särskild rätt i expropriationslagens mening. Detta är en förklaring som jag dock inte kan finna något stöd för varken i lagens utformning, förarbetena eller doktrin. De två troliga alternativ som föreligger är antingen att det är fråga om en lucka i lagen vilken inte var avsedd och som nu leder till osäkerhet på området eller så ansåg departementschefen att de uttalanden han gjort i förarbetena om rättslägets oförändrade
70 Antingen försäljs fastigheten genom beslut av konkursförvaltaren eller så försäljs den exekutivt. 71 Ett skriftligt hyresavtal ska då anses ingånget.
72 Utsökningsbalkens bestämmelser är bara tillämpliga vid en exekutiv försäljning och inte när
konkursförvaltaren självständigt säljer fastigheten.
karaktär och sakägarens ställning i förhållande till innehavare av särskild rätt var tillräckligt för att det skulle förstås så att bostadsrätt är en särskild rätt i expropriationslagens mening.74
Som stöd för att det rör sig om en lucka i lagen kan anföras att det är först efter 1970-talet som bostadsrätter kom att representera betydande värden, vilket gjort att de väsentligt skiljer sig från hyresrätten och hur en sådan kan behandlas vid expropriation. Bristen på rättsfall på området talar även för att problemet tydligen inte är omfattande, då rättsfall rörande expropriation av bostadsrätt eller bostadsrättsförenings fastighet inte går att finna sedan nuvarande expropriationslagens tillkomst 1972.
För att kunna nå klarhet kring om bostadsrätten är en särskild rätt och därmed även utröna hur en bostadsrätt ska behandlas vid en expropriation krävs att man vet de följdverkningar som ett ställningstagande rörande särskild rätt får. Av denna anledning kan inte redan nu sägas att en bostadsrätt är en särskild rätt utan avgörande för svaret på den frågan blir vilka möjliga följder ett ställningstagande får. Detta redovisas utförligt i kapitel 4.
74 Det tidigare rättsläget var att bostadsrätt genom rättighetsinnehavarnas sakägarskap även var
4. Expropriation av bostadsrättsfastighet – Utfall och analys
4.1. Tre huvudscenarionDet står efter ovanstående diskussion klart att något entydigt svar huruvida bostadsrätten är en särskild rätt inte går att finna i förarbeten eller praxis.75 Den ovan förda diskussionen talar enligt mitt förmenande för att det finns skäl som talar för att bostadsrätten är en särskild rätt.76 Ett sådant eventuellt ställningstagande får konsekvenser för den fortsatta diskussionen. Av denna anledning kommer jag i det följande att redovisa vilka konsekvenser som blir följden av ställningstagandet som tas i frågan om bostadsrättens ställning som särskild rätt.
Som nämns i metodkapitlet ovan kan man vid en juridisk analys inte rycka begreppen ur sitt sammanhang utan man måste använda sig av den juridiska metoden för att förstå deras innebörd. Viktigt blir därför vilka följder de olika tolkningarna av begreppet särskild rätt medför. Vilka får ersättning och vilka riskerar bli utan beroende på begreppets tolkning? En sådan konsekvensinriktad lagtolkning är nödvändig för att få fram ett svar på frågan om vad som får anses gälla vid en expropriation av en bostadsrättsförenings fastighet. Därför kommer jag i det följande redovisa de olika följderna av hur bostadsrätten klassificeras.
Av diskussionen ovan har det utkristalliseras tre huvudsakliga ståndpunkter. Den första är att bostadsrätten inte är att se som en särskild rätt och därmed ej heller en begränsad sakrätt. En sådan ståndpunkt har sin grund i föreställningen att kopplingen mellan jordabalkens bestämmelser rörande begränsade sakrätter och expropriationslagens regler rörande särskild rätt är tätt sammanknutna, varför bostadsrätten, genom undantaget i jordabalken inte är en särskild rätt.
Den andra ståndpunkten är att bostadsrätten är en särskild rätt men endast i den delen det utgörs av en bostadshyresrätt.77 Detta synsätt har sin grund i tanken att bostadsrättens ställning som sakrätt är begränsad till det skriftliga hyresavtal som anses ingånget vid en exekutiv försäljning av fastigheten.78 Detta medför att rätten att bo är skyddad vid en expropriation men inte det värde vilket finns i bostadsrätten.
Den sista tänkbara varianten är att bostadsrätten ses som en särskild rätt i expropriations-lagens mening varför ersättning enligt ExL 1:5 ska utgå till rättighetshavarna och fastighetens ägare separat och till marknadsvärde. Vid denna modell uppkommer dock svåra värderings-frågor vilka kommer att beröras.
75 De uttalanden som ges i doktrin får anses vara mer kategoriska.
76 Främst på grund av det tidigare rättsläget och departementschefens uttalande om dess oförändrade karaktär. 77 Jämför lokalhyresgäst, i fall då det rör sig om lokal upplåten med bostadsrätt.
4.2. Intressenter vid en expropriation
De tre modeller vilka redogörs för ovan kommer att behandlas mer utförligt nedan. En viktig fråga för den fortsatta framställningen är dock vilka intressenter som blir berörda av en expropriation och som därigenom på något sätt har ett anspråk på ersättning, antingen direkt från exproprianden eller genom en rätt till ersättning från en annan ersättningsberättigad. Jag kommer därför i detta kapitel behandla de olika intressenterna och, utan att djupare gå in på deras rätt till ersättning, redovisa deras ställning gentemot varandra och exproprianden.79
4.2.1. Exproprianden
Exproprianden har av myndigheterna givits rätt att överta egendomen mot ersättning. Detta medför att ett av expropriandens huvudsakliga syften vid en expropriation är att hålla ersättningen nere. Vid en allt för hög ersättning riskerar exproprianden att inte ha möjlighet att expropriera egendomen och därmed uteblir den exploatering av marken som exproprianden planerat. Eftersom exproprianden har fått sanktion från det allmänna att genomföra expropriationen80 har det ansetts viktigt att den enskilda som utsätts för expropriationen inte kommer i kläm eller tillerkänns en för låg ersättning. Av denna anledning finns expropriation reglerat både i grundlag och lag. 81
4.2.2. Bostadsrättsföreningen
Bostadsrättsföreningen är precis som redogjorts för ovan fastighetens ägare.82 Någon tvekan om att denna i någon form ska erhålla ersättning torde inte råda då det vid en expropriation klart stadgas att fastighetsägaren ska erhålla ersättning, löseskilling, för sin uppgivna egendom.83 Vad som för föreningen blir det avgörande torde istället vara hur dennes egendom värderas. Här finns inget entydigt svar och frågan härom kommer beröras i det följande. Det är lätt få bilden att bostadsrättsföreningen är att jämställa med en fastighetsägare som hyr ut lägenheter till de boende. Det måste dock erinras om att bostadsrättsföreningen visserligen är en egen juridisk person men den är till sin natur av en ekonomisk förening mycket tätt knuten till bostadsrättsinnehavarna. Föreningen har inte något självständigt intresse vid sidan av medlemmarna i föreningens intresse, det vill säga bostadsrättsinnehavarna. Deras intressen sammanfaller, varför det väsentliga även för föreningen är att bostadsrättsinnehavarna tillförsäkras ersättning för sina bostadsrätter. Det är bostadsrättsinnehavarna som avgör
79 Det finns även andra intressenter än de som redovisas i detta avsnitt men deras ställning ligger utanför
uppsatsens syfte och kommer av den anledningen inte att behandlas i den fortsatta framställningen.
80 Ofta är det staten eller kommuner som genomför expropriationen till statens eller kommunens gagn. 81 Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, s. 26.
föreningens ställningstagande och som i slutändan också får del av den ersättning som tillfaller föreningen, efter lösande av dennas skulder.84
4.2.3. Panthavare i fastigheten – Föreningens panthavare
En intressent som är knuten till föreningen genom hypotekarisk panträtt är långivare till bostadsrättsföreningen, det vill säga panthavare med säkerhet i fastigheten. När en bostads-fastighet bebyggs måste som regel kapital upplånas, dels för förvärvande av bostads-fastigheten, och dels för byggnation av bostadshuset. Rör det sig om en nybyggnation av en bostadsrätts-fastighet är processen i regel sådan att en byggherre upptar lån alternativt investerar fritt eget kapital för förvärv och uppförande. När huset sedan är byggt bildas en bostadsrättsförening med en interimistisk styrelse och denna förening förvärvar fastigheten av byggbolaget. Till detta fordras kapital som dels uppbringas genom bostadsrättsinnehavarnas kontantinsatser i föreningen men även genom att lån upptas med panträtt i fastigheten. Vid en ombildning köper de tidigare hyresgästerna fastigheten från hyresvärden vilket i regel medför att den nya bostadsrättsföreningen måste uppta lån. Denna process medför att bostadsrättsföreningar så gott som alltid har lån till kreditinstitut vilka har panträtt i fastigheten.
4.2.4. Bostadsrättsinnehavarna
Den fjärde intressenten är bostadsrättsinnehavarna. Dessa är inte ägare av fastigheten utan rättighetsinnehavare. Dock är de i regel även medlemmar i den ekonomiska föreningen (bostadsrättsföreningen) vilken äger fastigheten, BRL 6:1 och 6:1a. Vid ett rent teoretiskt resonemang kan såklart hävdas att bostadsrättsinnehavarna är som vilka rättighetsinnehavare som helst men då bortses från det avgörande bandet mellan föreningen och dess medlemmar. Faktum är att ett eventuellt överskott i bostadsrättsföreningen kommer tillfalla bostadsrätts-innehavarna vid en avveckling. Det kan med ett rent reparativt synsätt i fråga om ersättning vid expropriation hävdas att det spelar mindre roll i vilken form ersättning ges, det viktiga är att förmögenhetsförlusten som expropriationen innebär ersätts. Med ett sådant synsätt spelar det mindre roll om det är föreningen eller rättighetsinnehavarna som ges ersättningen, det viktiga för föreningen och rättsinnehavarna är att föreningens medlemmar får ersättning. Ett sådant resonemang kompliceras dock av panträttshavarna, både i föreningen och i de enskilda bostadsrätterna som har intresse av att skillnaden mellan bostadsrättsförening och bostadsrättsinnehavare upprätthålls.
4.2.5. Panthavare i bostadsrätten
Bostadsrätten utgör till sin konstruktion lös egendom vilken representerar ett ekonomiskt värde, varför denna kan ligga till grund för pant som säkerhet för lån till bostadsrätts-innehavarna. Denna panträtt är inte en fastighetspant, såsom den panträtt som föreningens långivare har, utan är en panträtt i lös egendom. Det är dock även detta en hypotekarisk panträtt som får sakrättsligt skydd genom denuntiation till bostadsrättsföreningen.85 Vid pantsättning av bostadsrätten är visserligen bostadsrättsföreningen inblandad på så vis att de ska införa i lägenhetsförteckningen om bostadsrätterna är pantsatta. Föreningen har dock inget övrigt förhållande gentemot panthavarna i bostadsrätten utan bostadsrättens panthavare har sina fordringar och förpliktelser gentemot bostadsrättsinnehavarna. Det är även bostadsrätts-innehavarna som svarar för att de lån som panten tagits som säkerhet för återbetalas vid ett förfall av säkerheten. Detta blir särskilt viktigt vid expropriation av bostadsrättsfastighet för det fall en tolkning av begreppet särskild rätt leder till att bostadsrättsinnehavarna inte är berättigade till löseskilling enligt ExL 1:5.
4.3. Kort om värdering vid expropriation
I detta avsnitt kommer jag mycket överskådligt att gå igenom de olika värderingsmodeller som är möjliga att använda sig av enligt expropriationslagen vid bestämmande av löseskillingen. Denna genomgång kommer att befinna sig på en grundläggande nivå men är ändå viktig för att man ska få en förståelse för hur en fastighet värderas enligt expropriations-rättens ersättningsregler. Vilket värde fastigheten beräknas ha blir en avgörande fråga för hur mycket ersättning som ska utgå till den som är föremål för en expropriation där löseskilling ska utgå. Rent översiktligt kan sägas att marknadsvärdet, ibland kallat saluvärdet är det som ska utgå.86 Marknadsvärdet torde i allmänhet bli det högsta möjliga pris vilket kunnat utgå för fastigheten vid försäljning på den öppna marknaden och har som mål att vara en objektiv värdemätare för en fastighet.87Detta marknadsvärde kommer att utbetalas från exproprianden till fastighetsägaren i form av löseskilling med ett påslag om 25 procent. Med anledning av reglerna i ExL 1:5 gäller det samma för innehavare av särskild rätt.
I förarbetena till expropriationslagen ges exempel på metoder för bestämmandet av marknadsvärdet av en fastighet. 88 Dessa metoder är ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionsmetoden. Metoderna är inte likvärdiga i sin ställning utan förarbetena uttalar att man vid en värdering i första hand ska använda sig av ortsprismetoden och i andra hand av
85 NJA 1971 s. 66.
86 Hager, Värderingsrätt, s. 388 ff.
