• No results found

Byggnadsvård ur ett ekonomiskt perspektiv

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Byggnadsvård ur ett ekonomiskt perspektiv"

Copied!
41
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Byggnadsvård ur ett ekonomiskt

perspektiv

Building conservation from an economic

perspective

Ulrika Johnsson, Lovisa Ljung

Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp

VT 2014

(2)

Sammandrag

Syftet med denna uppsats har varit att undersöka byggnadsvård ur ett ekonomiskt perspektiv. Vi har velat få svar på frågan om det finns ekonomiska argument för den enskilda individen att tillämpa byggnadsvård. Kan vi stödja byggnadsvården med ytterligare argument som gör att fler applicerar byggnadsvård i sitt sätt att tänka vid renovering har vi lyckats med att uppnå vår önskan med uppsatsen.

Vi har använt oss av tre metoder för att få svar på vår frågeställning. Den första är en statistisk undersökning där vi har jämfört priser på hus som är bevarade med hus som renoverats till oigenkännlighet. Här har vi gjort en exteriör bedömning på hus i fyra olika städer i Sverige. Den andra undersökningen är en enkät som har skickats ut till en mängd olika mäklare runt om i landet där de fått dela med sig av sina erfarenheter. Är ett bevarat hus värt mer än ett som inte är bevarat? Vilka originaldetaljer är det som höjer priset mest? Kan det vara en investering att köpa ett bevarat hus? I den tredje och sista undersökningen har vi valt att jämföra två offerter från byggföretag. I den ena offerten presenteras kostnaden för att renovera ett tak med bevarande i åtanke, i den andra görs allt om med nya material och metoder. Vilken av dem är billigast och vilken står sig i längden?

Resultatet från både den statistiska undersökningen och enkäten visade att ett bevarat hus både upplevs som mer attraktivt på marknaden men också statistiskt sett blir sålt till högre pris än de hus som inte har bevarats. Offertjämförelsen visade att det inte skiljer särskilt mycket i pris mellan de två renoveringsmetoderna. I sin helhet talar resultatet för att individen mycket väl kan tillämpa byggnadsvård ur en ekonomisk synvinkel.

(3)

Abstract

The purpose of this paper was to investigate building conservation from an economic perspective. We wanted to answer the question whether or not there are economic arguments for individuals to apply building conservation. If we can support building care with additional arguments that will allow more people to apply building conservation in their way of thinking in terms of renovation, we have managed to achieve our goal of this paper.

We have used three methods to get the answers to our research question. The first is a statistical study where we have compared prices on houses that are kept in original with the house being renovated beyond recognition. We have performed an exterior assessment of houses in four different cities in Sweden. The second method is a survey that was sent out a variety of real estate brokers around the country where they would share their experiences. Is a preserved house worth more than a non-preserved house? Which original detail raises the price the most? Could it be an investment to buy a preserved house? In the third and final study, we have chosen to compare two quotes from construction companies. One of the quotations presented the cost to renovate with conservation in mind, while the second is about the new materials and methods. Which one is the cheapest and which stands in the long run?

The results from both the statistical analysis and the survey showed that a preserved house is perceived as more attractive on the market and also that it is, statistically, sold at a higher price than the houses that have not been preserved. The quote comparison showed that it does not differentiate much in price between the two renovation methods. As a whole, the results show that the individual may well apply building conservation from an economic standpoint.

(4)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 6

1.1.1 Vad är byggnadsvård? ... 6

1.1.2 Ekonomiska argument för byggnadsvård? ... 7

1.1.3 Byggnadsvård för alla? ... 7

1.1.4 Är köpare beredda att betala mer för ett bevarat hus? ... 8

1.1.5 Byggnadsvård och ekonomi: en aktuell fråga ... 8

1.2 Litteraturöversikt med problematisering ... 9

1.2.1 Allmänna råd om ändring av byggnad, BÄR ... 9

1.2.2 Byggnadsvård ... 10

1.2.3 Ekonomi ... 11

1.2.4 Kultursociologi ... 12

1.2.5 Arkitektur ... 12

1.3 Syfte och frågeställning ... 12

1.4 Avgränsning ... 12 2. Metod ... 13 2.1 Sökmetod - litteratur ... 13 2.2 Datainsamlingsmetoder ... 13 2.2.1 Statistisk undersökning ... 13 2.2.2 Enkätundersökning ... 16 2.2.3 Offertjämförelse... 17

2.3 Bearbetning och analys av data ... 17

2.3.1 Statistisk undersökning ... 17 2.3.2 Enkätundersökning ... 18 2.3.3 Offertjämförelse... 18 2.4 Disposition ... 18 3. Teoretiskt ramverk ... 19 3.1 Byggnadsvård ... 19 3.1.1 Varsamhetskravet ... 21

(5)

3.1.2 Vägledning för byggnadsvård ... 22

3.2 Kultur och ekonomi ... 23

3.3 Fastighetsvärdering ... 25

3.4 Regressionsanalys ... 25

4. Empiri ... 27

4.1 Statistik över sålda villor ... 27

4.1.2 Regressionsanalys ... 29 4.2 Enkätundersökning ... 31 4.3 Offertjämförelse ... 33 5. Analys ... 34 5.1 Statistisk undersökning ... 34 5.2 Enkätundersökning ... 35 5.3 Offertjämförelse ... 35 6. Slutsats ... 37

7. Egna reflektioner och förslag till framtida forskning ... 38

8. Referenser ... 39

(6)

1. Inledning

1.1.1 Vad är byggnadsvård?

Byggnadsvård är ett laddat ord fullt med åsikter och argument. Byggnadsvården uppfattas och ses på olika sätt och därmed försvaras den också olika. Här nedan presenterar vi ett par av de synsätt som finns på byggnadsvården för att ge dig som läsare möjlighet att se det ur flera perspektiv.

Stadsmuséet i Stockholm säger att byggnadsvård handlar om att vårda vår gemensamma skatt av äldre byggnader och miljöer. En stad kan ha ett fantastiskt stadslandskap med miljöer typiska för många olika tidsperioder vilka berättar om människorna som bott här innan oss. De säger vidare att grundprincipen vid byggnadsvård och varsam renovering är att alltid utgå ifrån den aktuella byggnadens karaktär och särart. Både exteriören med fasad och tak samt interiören har betydelse för bedömningen av det kulturhistoriska värdet. Det bästa för husen enligt Stadsmuséet är att leva och användas utifrån sina olika förutsättningar så att vi kan lämna alla dessa goda kvaliteter vidare som vårt kulturarv.

Vissa byggnader har ett särskilt stort kulturhistoriskt värde. Dessa byggnader bör underhållas med sådana material och metoder som är lämpliga med hänsyn till objektets kulturhistoriska värden. Med lämpliga metoder avses beprövade material och metoder som fungerar väl tillsammans med aktuell byggnadsdel och bidrar till att byggnadens karaktärsdrag bibehålls. Det är inte alltid lätt för en fastighetsägare att leva upp till detta i vardagslag. Många företag marknadsför sina ibland oprövade produkter som det enda rätta. (Stadsmuseét Stockholm, 2014.)

Byggnadsvårdaren Honorine Stackelberg Ekman skriver att byggnadsvård handlar om ekologiskt och sunt tänkande och om motsatsen till ”slit-och-släng” - att med varsamhet bevara i möjligaste mån. Genom att satsa på kvalitet investerar fastighetsägaren sina pengar på ett sätt som i längden gynnar både plånboken, hälsan och trivseln. Underhåll och byggande på ett antikvariskt vis innebär att utgå från de specifika värdena i huset - stil, material, historia och så vidare. Det medför också att miljövänliga, sunda, husnära och högkvalitativa material i en traditionellt hantverksmässig och väl beprövad metod används. Detta självklart i kombination med modern teknik för rationalitetens skull. På så sätt kan framtida skador, ohälsosam innemiljö, värdeminskning och stilbrott undvikas, samtidigt som en ”känsla” uppnås som bara kan åstadkommas genom äkta vara. I ett längre perspektiv handlar det enligt Ekman om att förvalta vår bebyggelsehistoria, tradition - ja, rötter - till kommande generationer.

(7)

Modern byggnadsvård är nyttobetonad och ger utrymme för moderna behov. Byggnadsvårdsperspektivet kan med fördel appliceras på alla byggprojekt, inte bara de som avser gamla, kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Nyare byggnader blir så småningom också viktiga för vår kulturhistoria om de inte redan är det. Såvida de inte förstörs genom oförståndig hantering under tiden förstås. (Stackelberg Ekman, H. 2014.)

Antikvarien Stig Robertsson säger att byggnadsvård handlar om att på ett förståndigt sätt använda och hushålla med de resurser vår bebyggelse utgör, och att föra detta arv vidare till våra barn. Resurserna består inte enbart av materiella ting i form av byggnader, anläggningar och inredning, utan också av deras mångskiftande kulturella och historiska sammanhang. De bebyggelsemiljöer som omger oss, med alla deras betydelser och minnen, är en väsentlig källa när vi formar vår framtid. (Robertsson, Stig, 2003)

Som vi ser finns det många gemensamma nämnare när byggnadsvård kommer på tal. Att bevara kulturhistoriskt värdefull bebyggelse för framtida generationer och använda traditionella material och metoder är bara några exempel på den omfattning som ordet byggnadsvård innebär.

Kan byggnadsvården finna fler argument än att det är för husets bästa och bevarande för framtiden? Kan det faktiskt vara så att byggnadsvården kan försvaras även ur ett ekonomiskt perspektiv? Åtminstone på lång sikt?

1.1.2 Ekonomiska argument för byggnadsvård?

Vi vill reda ut och klargöra om det är så att byggnadsvården kan lägga till ett ekonomiskt argument för att fler ska välja att byggnadsvårda sina hus. Husrenovering styrs ofta av ekonomiska val. Det är kortsiktiga besparingar där det billigaste alternativet i bygghandeln får följa med hem eller den som erbjuder den billigaste offerten som får jobbet. Byggnadsvården borde ha mycket att vinna på om ett ekonomiskt perspektiv kan läggas till som ett väl avvägt argument till att uppmuntra byggnadsvård.

1.1.3 Byggnadsvård för alla?

Byggnadsvård är på frammarsch och har på senare år blivit mer och mer populärt. Priserna på byggnadsvårdbutikers hemsidor kan säkerligen göra den som är oinsatt i byggnadsvården förskräckt. Som i andra branscher suktas efter att ta del av kakan. Med ökad popularitet och konkurrens kommer förhoppningsvis prisbilden att ändras så det öppnar upp för fler att handla från dessa butiker.

(8)

Byggnadsvård behöver däremot inte bli dyrt. Mycket går att få tag på bättre begagnat genom annonser, auktioner, loppisar, släkt, vänner och bekanta. Lokala sågverk kan ofta hjälpa till med snickerier som inte följer standardmått och hyvla önskade profiler. Givetvis kostar det lite extra än i bygghandeln. Detta fås igen i bättre virkeskvalitet, service och förhoppningsvis ett högre framtida försäljningsvärde på huset.

1.1.4 Är köpare beredda att betala mer för ett bevarat hus?

Kan byggnadsvård förutom att bevara husets ursprungliga karaktär utgöra en ekonomisk faktor? Fönsterbyte är en stor kostnad som tar många år att återbetala sig ur ren energisynpunkt. Fönstren tillhör de byggnadsdelar som ofta byts ut när våra hus renoveras. De nya standardfönstren förfular nästan alltid byggnaden samtidigt som kulturhistoriska värden går förlorade. Därför bör de gamla fönstren behållas och renoveras. ntell . isi ski . 1988)

Ponera att ett fönsterbyte dessutom gör att huset förlorar i värde därför att originalen inte finns kvar. Då är det ännu svårare att få ekonomi i fönsterbyten, detta talar naturligtvis fönsterförsäljarna tyst om.

Syftet med denna studie är att ta reda på om det skiljer i pris att köpa ett hus där originaldetaljerna finns bevarade mot att köpa ett liknande hus som är renoverat till oigenkännlighet. Förhoppningen är att vi ska kunna dra slutsatsen att det är mer eftertraktat med original. Det skulle leda till att det som idag kanske ses som tråkigt, så som 70-tal och miljonprogram, ändå bör hanteras med varsamhet. Framtida generationer kan tänkas eftersöka 70-tal precis som det idag är önskvärt med sekelskifte, 20-tal, 30-tal och retro (50-tal).

Vår förhoppning är att resultatet vi kommer fram till visar på att byggnadsvård, utöver att vara för husets bästa och bevara vår kulturhistoria för framtiden, är viktigt även sett ur ett ekonomiskt perspektiv.

1.1.5 Byggnadsvård och ekonomi: en aktuell fråga

Under projektets gång har vi fått bekräftat att vår undersökning verkligen ligger i tiden. Tidningsartikeln Kulturvärdet lyfter ditt vanliga hus publicerades i Göteborgs Posten den 16 april 2014. Artikelns budskap är att det lönar sig att äga hus som räknas som kulturhistoriskt värdefulla. Kulturmiljö Halland har jämfört marknadsvärden och försäljningspriser på hus som bedöms som kulturhistoriskt värdefulla mot andra hus. Undersökningen visade att hus som räknas som kulturhistoriskt värdefulla i snitt genererar sju procent högre pris. Alltså betalar köparna gärna mer för kulturmiljöhistoriskt värdefulla hus.

(9)

Undersökningen kompletterades med en enkätundersökning till ägare med kulturhistoriskt värdefulla hus. Den visade att 65 % av de tillfrågade skulle kunna tänka sig att betala mer för ett sådant hus. (Liljedahl, Martina, 2014) Vi blev nyfikna på den genomförda undersökningen och kontaktade Dennis Axelsson, chef för byggnadsvårdsavdelningen på Kulturmiljö Halland. Dennis delade med sig av materialet från studien för att möjliggöra en jämförelse med vårt resultat. Det visade sig att de var intresserade av vår undersökning och önskade få ta del av vår uppsats.

Bjerking AB har anordnat en byggnadsvårdsdag på temat byggnadsvård och ekonomi den 24 april 2014. Där ställdes frågorna: Vem tjänar på byggnadsvård? Genererar ett högt kulturhistoriskt värde ett högre ekonomiskt värde? Minskar det kulturhistoriska värdet när det görs åtgärder för att höja det ekonomiska värdet? Lägger du dina resurser på rätt saker?

Moderator under dagen var Vicki Wenander, en av medförfattarna till Frågor och svar om

byggnadsvård som ingår i vår referenslitteratur. Föreläste under dagen gjorde bland annat Dennis

Axelsson som vi kontaktade angående artikeln ovan. Han talade om kulturhistoriskt värde - en ekonomisk faktor att räkna med. (Bjerking AB, 2014)

1.2 Litteraturöversikt med problematisering

1.2.1 Allmänna råd om ändring av byggnad, BÄR

Enligt de allmänna råd som ges ut av Boverket ska det vid ändring av byggnad iakttas varsamhet. Detta i syfte att bevara dels kulturhistoriska värden och dels samtliga byggnaders karaktäristiska uttryck. Här återfinns också sociala aspekter som att människor finner värde i olika typer av inredningsdetaljer och rumssamband. (Boverket, 2009)

Ur denna källa kan information hämtas om de lagar och allmänna råd som är kopplade till problemformuleringen. De sociala aspekterna har en stark koppling till det ekonomiska vilket är det som kommer undersökas i vårt fall. Finner människor ett större värde i att byggnadens karaktäristiska drag bevaras är det sannolikt att de är villiga att betala mer för detta. Boverket beskriver också hur ett varsamt ändringsarbete skall utföras, där de bland annat nämner att en förundersökning kan leda till både bättre och billigare lösningar. I denna undersökning ligger intresset i att ta reda på hur detta varsamma förändringsarbete till och med kan vara ett billigare alternativ till åtgärder där karaktärsdragen förstörs. Är det ett billigare alternativ kan det ha en inverkan på människors beslut när de köper hus. Detta påverkar i sin tur priset. (Boverket, 2009)

(10)

1.2.2 Byggnadsvård

Fem pelare - en vägledning för god byggnadsvård är den första sammanställningen av de principer

och förhållningssätt som de senaste årtiondena diskuterats, och även i varierande utsträckning tillämpats inom svensk byggnadsvård. Boken är också Riksantikvarieämbetets svar på regeringsuppdraget Byggnadsvårdsprinciper. De fem pelarna kan ses som ett bärverk för en god och långsiktig byggnadsvård. Inom denna ram behandlas principer, förhållningsätt och aspekter som på olika sätt berör de flesta som kommer i kontakt med byggnadsvårdsfrågor.

Här finner vi handfasta råd om hur byggnadsvården är uppbyggd och vad den vilar på. Vad som är viktigt att ha i åtanke och en hjälp på vägen hur fastighetsägaren ska tänka när en byggnad ska förvaltas. Här finns också mycket hänvisning till litteratur som är möjligt att vi kommer att få användning för längre fram i uppsatsarbetet. (Robertsson, Stig, 2003)

I Stora boken om byggnadsvård skriver byggnadsantikvarien Göran Gudmundsson om invändig och utvändig renovering. Här får vi svar på det vi behöver veta och hjälp att tänka rätt. Både när det gäller byggnadsteknik och material, men även hur husägarna bör lösa krav på kök och badrum utan att den genuina känslan förstörs. Här kan vi också läsa om tradition, tidstypiska material och varför våra gamla hus egentligen ser ut som de gör.

Byggnadsvård har fokus på tradition, kvalitet, miljömedvetenhet, återanvändning och ekonomisk långsiktighet - värden som ligger helt rätt i tiden. Hans devis är att du ska kunna "flytta in, utan att själen flyttar ut". Idén är att renovera varsamt och återskapa husets ursprungliga charm och kvaliteter med hjälp av traditionella beprövade tekniker och material utan att behöva ge avkall på moderna krav och komfort. Göran Gudmundsson kombinerar praktisk information med kulturhistoria. (Gudmundsson, Göran, 2010)

Gudmundsson har många och starka åsikter när det kommer till byggnadsvård, han är högt respekterad inom byggnadsvårdskretsar, har haft eget program i sommarpratarna i P1 där han talat om just byggnadsvård och i den här boken finner vi stöd för varför byggnadsvården är så viktig och att alla faktiskt kan ta den till sig och många gånger klarar saker själva.

Så renoveras torp & gårdar utkom första gången redan 1972-73. Boken används ofta som

kurslitteratur vid universitet och högskolor.

Rådet att endast göra de nödvändigaste reparationerna och om möjligt använda samma material och byggnadsteknik som när huset uppfördes är ständigt återkommande i boken. Då är risken inte så

(11)

stor att förstöra det gamla och vackra hus som i all sin enkelhet har trotsat regn, snö och blåst i kanske hundra år och mer. Den gamla bebyggelsen skall behandlas med ansvar och med förståelse för dess egenart och tekniska förutsättningar. Vi får här lära oss att ett hus sällan är så dåligt som det ser ut. Många gånger räcker det med att lägga om taket, mura om skorstenarna ovan nock, byta ut vindskivorna och måla om för att ett nära nog utdömt hus ska återfå sin forna glans. (Hidemark, O. Stavenow-Hidemark, E. Söderström, G. och Unnerbäck, A. 2006)

Finns det några hållpunkter att ta fasta på som nybliven husägare och hur kan stora och oväntade reparationer på huset undvikas? I boken Frågor och svar om byggnadsvård finns många tips och råd, den ekonomiska aspekten ligger i hur man kan applicera byggnadsvård med minsta möjliga insats av pengar. (Lindbom, R. & Wenander, V. 2001)

I Fönster: historik och råd vid renovering hittar vi argument för att bevara husets ögon, fönstren. Vilket är den byggnadsdel som ofta råkar ut för byte och som sätter tydliga spår av förvanskning på huset. (Antell, . isi ski . 1988).

Göteborgs Posten publicerade under våren en artikel som behandlar bitar av det som vi undersöker, därför har vi valt att ta med den då vi kan göra jämförelser med resultaten som publicerades där. (Liljedahl, M. 2014)

Vi kan konstatera av ovanstående litteratur att mycket finns skrivet om byggnadsvården. Varför den finns och hur den kan appliceras på hus. I tidigare forskning inom ämnet byggnadsvård har fokus legat på ett socialt eller miljövänligt perspektiv. Det vi saknar i litteraturväg, gapet i litteraturen, som vi önskar lyfta fram är om det också finns ekonomiska fördelar med att byggnadsvårda sitt hus.

1.2.3 Ekonomi

De senaste decenniernas stadsomvandling tycks ha väckt intresse för det förflutna. Äldre bebyggelse inne i städerna som tidigare utsatts för sanering eller saneringshot anses idag istället ha eftertraktade värden. Denna studie tittar på hur intresset för historiska kvaliteter i bostäder används som försäljningsargument vid bostadsannonsering. (Martins Holmberg, Ingrid, 1997)

För att få en förståelse för varför vissa människor inte väljer att använda byggnadsvård ur en beteendeekonomisk synvinkel har vi använt oss av Wilkinson, N. & Klaes M. An introduction to

behavioral economics (2008) samt Andreou, C. Understanding procrastination (2007). Dessa källor beskriver varför vi väljer att göra vissa ekonomiska beslut och vilken psykologi som ligger bakom dem.

(12)

1.2.4 Kultursociologi

Finns det samband mellan socialstruktur, kultur och smak? Den franska filosofen, sociologen och kulturantropologen Pierre Bourdieu argumenterar i sin bok La Distinction för att omdömen om smak är relaterade till social position. (Bourdieu, Pierre, 1993). Vi har valt att använda oss av boken

Kultursociologiska texter av Pierre Bourdieu. Boken innehåller några centrala partier ur det stora

sammanfattande arbetet La Distinction om samband mellan socialstruktur, kultur och smak. Här kan vi hitta några av de svar vi söker på vad det är som gör att vissa människor väljer att byggnadsvårda sina hus medan andra människor inte ägnar byggnadsvården en tanke eller kanske rent av slår den ifrån sig. I boken Kultursociologi (1996) av Johansson, T. och Miegel, F. förklaras samma fenomen fast med andra ord och synsätt. Denna bok har används som komplement till Bourdieu’s arbete i La Distinction.

1.2.5 Arkitektur

Byggnadsvård handlar bland annat om att bevara husets karaktär från den tid då det byggdes. I vår statistiska undersökning kommer vi att behöva urskilja ett bevarat hus från ett hus där originaldetaljer har renoverats bort. Till detta används boken Så byggdes villan som tydligt visar och beskriver de olika tidstypiska karaktärsdragen på villor, från 1890 till 2010-tal. (Björk, C. Nordling, L. Reppen. L. 2009)

1.3 Syfte och frågeställning

Syftet är att titta på byggnadsvården ur ett ekonomiskt perspektiv.

· Finns det ekonomiska argument för byggnadsvård för den enskilda individen?

Kan vi stödja byggnadsvården med ytterligare argument som gör att fler applicerar byggnadsvård i sitt sätt att tänka vid renovering har vi lyckats med att uppnå vår önskan med uppsatsen.

1.4 Avgränsning

Geografiskt sett görs en avgränsning till Sverige. I den statistiska undersökningen kommer objekt sålda före 2003 att uteslutas. Urvalet görs endast utifrån en exteriör bedömning på hus byggda år 1940 eller tidigare. För att resultatet ska bli rättvisande kommer det att göras jämförelser på försäljningar som har skett med en begränsad tid från varandra.

En avgränsning görs till svensk byggnadslitteratur och de teorier som behandlar byggnadsvård enligt svenska metoder.

(13)

2. Metod

Vi har använt oss av en metod som av bland andra Norman Denzin och Yvonna Lincoln (2005) och Alan Bryman (2008) kallas metodtriangulering. Det innebär att vi samlat in data om samma fenomen genom flera olika metoder, i det här fallet både kvalitativa och kvantitativa. Anledningen är att kvalitativ insamling av data ger oss kunskap om egenskaper, innehåll och karaktär medan kvantitativ insamling av data ger oss omfattning, fördelning och jämförelser mellan områden. Eller annorlunda uttryckt den kvantitativa metoden är kvantiteten i siffror medan den kvalitativa metoden är kvaliteten uttryckt i ord. Vi får ett bredare underlag att arbeta med och dessutom flera olika vinklingar på samma problem. I vår undersökning kompletterar metoderna varandra för att uppnå vårt syfte. (Olsson, H. & Sörensen, S. 2011)

Nedan redogör vi för sökmetod, datainsamlingsmetoder, bearbetning och analys av data. Våra olika metoder, validitet, reliabilitet och etik diskuteras under ovanstående rubriker.

2.1 Sökmetod - litteratur

För att få fram relevant litteratur har vi använt Google Scholar, Summon, fått hjälp med sökning av bibliotekarier och frågat vår handledare. Sökord som använts är ekonomi, byggnadsvård, kulturhistoriskt, värde, kultursociologi.

Vi har börjat med att tittat på artiklar i ämnet byggnadsvård, framförallt de som är skrivna av Riksantikvarieämbetet, för att läsa in oss på byggnadsvård. Det finns mycket böcker i ämnet som vi också har studerat. Efterhand som vi fått mer insikt i byggnadsvård har vi övergått till att också studera kultursociologi och beteendeekonomi. Dessa studier hjälper oss att till viss del förstå bakomliggande faktorer till hur människor kan tänka kring byggnadsvård när det kommer till det kulturella och ekonomiska.

2.2 Datainsamlingsmetoder 2.2.1 Statistisk undersökning

Först bestämde vi oss för vilka områden undersökningen skulle omfatta. Valet föll på Annetorp i Limhamn/Malmö, Solhem i Stockholm, Egna Hem i Kristianstad och hela Östersund. Annetorp, ett egnahemsområde i Limhamn/Malmö, fick vi förslag att titta på utav Catarina Thormark. Catarina hade vi som lärare i kursen Fastigheter och samhällsbyggnad. Solhem, ett egnahemsområde i Stockholm, valdes då en av oss bor nära området och därmed var bekant med det sedan tidigare. Egna Hem i Kristianstad valdes just för att det är ett egnahemsområde och att den andra av oss bor i närheten och därmed kände till det. Vid ett besök i Östersund konstaterades att där fanns mycket

(14)

äldre bebyggelse varför vi valde att ta med Östersund i vår studie. Vår tanke har varit att sprida ut undersökningsområdena över Sverige för att på så sätt få fram ett mer allmängiltigt resultat. För ytterligare tillförlitlighet hade fler områden kunnat ingå i studien. Vi anser vårt insamlade material tillräckligt omfångsrikt med avseende på den förfogade tiden för uppsatsen.

Genom promenader i områdena valde vi ut hus som vi tycker representerar bevarade samt inte bevarade med hänsyn till byggnadsåret. I gruppen bevarade hus finns hus som är alltifrån original till hus där vissa originaldetaljer blivit utbytta men där ändå byggnadsåret fortfarande är självklart. I gruppen ej bevarade återfinns hus där det näst intill är omöjligt att avgöra byggnadsåret, här har alltså radikala ingrepp skett på det ursprungliga utseendet. Den insamlade datan har vi kontrollerat mot Booli och Värderingsdata. Hus som inte sålts mellan 2004 och 2014 sållades bort. Adress, försäljningspris, byggår och boyta noterades för varje objekt och sammanställdes sedan i tabeller, varje område för sig. I tabellerna räknade vi också fram medelvärde för bevarat respektive inte bevarat för att åskådliggöra skillnaderna i försäljningspris på ett lättöverskådligt sätt.

Studien innefattar inte hus som varken tillhör gruppen bevarade eller ej bevarade. Det innebär att hus som ligger mellan våra kriterier inte har tagits hänsyn till.

Eftersom husen valts ut med våra kriterier på bevarade respektive inte bevarade kan objektiviteten i urvalet ifrågasättas eftersom viss risk föreligger för subjektivitet från vår sida.

Informationen ska inhämtas så objektivt som möjligt, alltså utan att påverka. Det är nödvändigt för att kunna göra en kvantitativ bearbetning och analys, där olika värden kan jämföras. Undersökningen ska kunna upprepas senare och då är det viktigt att det subjektiva inslaget har varit begränsat. Kvantitativa metoder används när arbetsmaterialet är siffror. Forskningens syfte är att beskriva och förklara mätningsresultatet. (Olsson, H. & Sörensen, S. 2011)

I det stora hela bör användbarheten av vårt insamlade material visa tillräcklig tillförlitlighet för studiens syfte.

(15)

Bild 1 – Skäralidsgatan 45. Ett exempel på ett hus som renoverats utan en tanke på att bevara. Detta hus är med i vår statistiska undersökning. Det vi tittar på när vi kategoriserar hus som ”ej bevarat” är vilka karaktärsdrag som förändrats utifrån husets byggnadsår. Detta hus är byggt år 1929. Huset har renoverats i 70-talsstil med kombinerad tegelfasad och stående träpanel i mörka färger. Takpannorna är svarta och vindskivorna i bruna nyanser. Man kan även se spår av 50-tal: glasad ytterdörr i teak samt perspektivfönster. (Björk, C. Nordling, L. Reppen, L. 2009)

Bild 2 – Skogsvägen 18. Ett exempel på ett väl bevarat hus som är med i vår undersökning. Byggnadsåret är 1929 men huset är byggt i nationalromantisk stil. Exempel på karaktärsdrag är småspröjsade tvåluftsfönster med dekorativa, gröna fönsterluckor. Asymmetrisk, ljust putsad fasad med bruna träpartier. (Björk, C. Nordling, L. Reppen, L. 2009)

(16)

2.2.2 Enkätundersökning

Det vi var intresserade av att få veta är hur mäklare upplever prisskillnader mellan hus där det mesta är bevarat eller inte bevarat. Vid val av metod övervägde vi först kvalitativa intervjuer. Dessa intervjuer hade varit särskilt lämpliga om vi ville studera människors syn på meningen hos sina levda liv, beskriva deras upplevelser och självuppfattning, och klargöra och utveckla deras eget perspektiv på sin livsvärld. (Kvale, S. och Brinkmann, S. (2009) Vi ansåg dessa intervjuer alltför tidskrävande i förhållande till vad vi önskade ställa för slags frågor. Därför föll valet på att göra en enkätundersökning vilket blev en bra kompromiss. En enkätundersökning, är kvantitativ metod, men utformningen av vissa frågor ger oss kvalitativa svar. Den stora skillnaden mellan kvantitativ- och kvalitativ forskning är att den senare är mer inriktad på ord än på siffror. Ofta tittar forskaren på den sociala verkligheten och försöker få en förståelse för varför det är på ett visst sätt. (Bryman, A. 2011)

När frågeformuläret skapas är det viktigt att inleda med enkla frågor men som ändå är relevanta för studien. Frågorna ska sedan komma i en logisk ordning och enkäten ska vara lätt att fylla i. (Olsson, H. & Sörensen, S. 2011) Med ovanstående till hjälp utformade vi frågorna till enkäten och vår handledare bedömde frågorna och deras relevans. Enkäten, som gjorts hos Survey Monkey, skickades sedan ut till 82 mäklare på 18 kontor i Sverige. I utskicket av enkäten förklarade vi varför vi gör undersökning, vad den går ut på och att medverkan är anonym för att skydda den personliga integriteten.

Urvalet har gjorts med största fokus på område. För att få svar som går att analysera utifrån vår frågeställning ville vi att mäklarna som kontaktades skulle ha erfarenhet från försäljningar av både bevarade och ej bevarade hus. De områden vi valt är därför samma områden där vi utfört de statistiska undersökningarna: Stockholm, Kristianstad, Malmö och Östersund. Vi valde också att skicka enkäten till mäklare på Gotland.

Att frågornas utformning blev lyckad visade sig i svaren vi fått in då alla svaranden har uppfattat frågorna på det sätt som var tänkt. En sak som kunde gjorts annorlunda är att ha lagt till frågan om mäklaren är verksam i en större stad, mindre stad eller på landsbygd. Det hade varit intressant att veta när resultaten tolkades.

(17)

2.2.3 Offertjämförelse

Som komplement till de två ovanstående metoderna ville vi undersöka om det går att visa på att renoveringarna blir billigare genom att använda byggnadsvårdande metoder. Vi bestämde oss för att kontakta det största byggföretaget i Skåne som är inriktade på byggnadsvård, Folkes Bygg & Byggnadsvård, för att få en offert. Samma offertförfrågan lades upp på servicefinder.se för att få något att jämföra med. Här jämför vi siffror, alltså har vi en kvantitativ metod. (Olsson, H. & Sörensen, S. 2011)

Offertförfrågan ser ut som följer:

Takbyte och lägga tillbaka befintliga tegelpannor mot att göra ett takbyte och ersätta takteglet med betongpannor.

2.3 Bearbetning och analys av data 2.3.1 Statistisk undersökning

Det sammanställda materialet fördes in i IBM SPSS Statistics och utifrån det analyserades med hjälp av en bivariat regressionsanalys. En bivariat regressionsanalys ger oss sambandet mellan två variabler, bevarat mot inte bevarat vilket var syftet med undersökningen. Med hjälp av regressionsanalysen får vi reda på hur mycket försäljningspriset beror på om huset är bevarat eller inte. De resterande procenten beror av andra orsaker, exempelvis läge, boyta och antal rum. Om intresse hade funnits att ta reda på vilka de andra faktorerna är som påverkar försäljningspriset hade dessa variabler också kunnat undersökas. Då hade det blivit fråga om multipel regressionsanalys. Eftersom vårt intresse låg i att ta reda på om hus som är bevarade påverkar försäljningspriset räcker det gott med en bivariat regressionsanalys. Den bakomliggande teorin samt en mer utförlig förklaring av regressionsanalys finns i avsnitt 3.4.

Mellan 14 och 17 försäljningar per område blev det slutliga resultatet av vår datainsamling. Alla områden visar på ett genomsnittligt högre försäljningspris för bevarade hus. Tillförlitligheten bör vara god med tanke på den över tid långa undersökningsperioden vi valt, 2004-2014. Det borde borga för att byggnadsvården inte bara är en tillfällig trend som vi ser just nu. Det som talar emot tillförlitligheten är de ändå få antal försäljningar som vi fått fram. Fler jämförelseobjekt hade ökat tillförlitligheten. Det skulle kunna ha gjorts genom att välja fler intilliggande områden så att varje undersökningsområde hade blivit större och därmed erbjudit fler försäljningar att jämföra. Ytterligare städer hade också kunnat läggas till i undersökningen för ett bredare material att undersöka.

(18)

2.3.2 Enkätundersökning

När den önskade informationen är insamlad bearbetas den ofta i dator, till exempel i ett statistikprogram. Därefter bearbetas datan i exempelvis tabeller eller diagram som därefter kan analyseras. (Olsson, H. & Sörensen, S. 2011) Enkäten besvarades av tio av 82 tillfrågade. Bortfallet är tyvärr stort. Vad det beror på är svårt att säga. Kanske att mäklare får förfrågan att delta i enkäter ofta och därmed väljer att inte delta i någon, inte fann vår undersökning intressant eller helt enkelt hade brist på tid.

2.3.3 Offertjämförelse

När vi hade fått in de båda offerterna sammanställde vi dem i en tabell. Tabellen möjliggör att på ett överskådligt sätt kunna jämföra priserna och göra en analys. (Olsson, H. & Sörensen, S. 2011) Vi har valt att inte ha med namnet på det byggföretag som svarade på vår offertförfrågan på servicefinder.se. De har inte fått någon chans att uttala sig om ett godkännande i förväg om att medverka i undersökningen. För tillförlitligheten i vårt resultat ska det inte spela någon roll utan det är siffrorna som är det intressanta.

2.4 Disposition

Inledningsvis kommer en teorigenomgång som förklarar runt begreppet byggnadsvård. Här förklaras även kulturella och ekonomiska aspekter, teorier om fastighetsvärdering och statistik. Därefter följer empirin där resultatet från de tre undersökningarna presenteras och förklaras. Resultaten diskuteras sedan i en analys som mynnar ut i en slutsats. Uppsatsen avslutas med tankar om vidare forskning.

(19)

3. Teoretiskt ramverk

3.1 Byggnadsvård

Gudmundsson menar att många älskar gamla hus för deras charm, personlighet och kvalitet. Han påpekar också att byggnadsvård ligger i tiden med tanke på återbruk, miljö och hållbar utveckling. Att fastighetsägaren ger sig själv och sin familj förmånen att få bo sunt i en miljö där även husets själ har fått bo kvar genom att använda material som gör att huset kan fortsätta att åldras med värdighet och skönhet.

Gudmundsson menar vidare att ta vara på och förvalta för kommande tider också är en del av byggnadsvården. För den skull behöver inte målet vara att huset ska bli ett museum utan att istället utifrån husets förutsättningar skala fram en mysig miljö. Oavsett ambitionsnivån får bostaden charm och individuell prägel. Det blir som Gudmundsson säger ett riktigt hem.

Restaurering och renovering är två begrepp som brukar skiljas åt. Restaurera innebär att konservera eller återställa till originalutseende. Medan renovering däremot betyder att förnya och ersätta. De flesta idag renoverar sina hus när de tar hand om det. De renoverar för att det ska passa ett modernt liv och ett bekvämt boende. Oftast ses det gamla som ett hinder för den personliga friheten och någonting som man inte vill ha kvar. Byggnadsvården kommer här in som en kombination av de båda. Där byggnaden tas om hand med respekt för dess ålder och personlighet men utan att avstå från komforten. Vid de tillfällen en krock mellan de båda uppstår brukar byggnadsvårdaren vara kreativ och hitta bra lösningar och lyckas undvika en kollision mellan bevarande och förnyande. Plast, betong och mineralull är material som enligt Gudmundsson inte hör hemma i gamla hus och får stå tillbaka för beprövade utföranden, hälsosamma material och traditionella tekniker.

Byggnadsvården har vuxit fram ur en misstro mot nya material och metoder. Drömmar om ett resurssnålt samhälle, ekologisk balans och att hinna tillämpa det vi lärt oss av historien. Gudmundsson säger att blicka bakåt blir ett sätt att se framåt. En längtan tillbaka då det fortfarande fanns ett levande materialkunnande och en historisk byggnadstradition som kunde byggas vidare på. Då kunskap fortfarande fanns om hur en torpargrund skulle vara konstruerad för att inte mögla.

Byggnadsvården har enligt Gudmundsson också vuxit fram av en längtan tillbaka till den skönhet och ro som bodde i gamla hus. Den själen och känslan som finns i ett gammalt hus med limfärgstapeter, gnistrande handblåsta fönsterglas och varma härliga skurgolv.

(20)

Allt i ett gammalt hus går att renovera. Det är byggt för att kunna underhållas. Tiden som läggs ner på underhåll återfås i ett hållbart resultat och blir billigare i längden. På samma sätt som det talas om slow food idag borde det talas om slow houses enligt Gudmundsson. Ett ekorecept med bra råvaror, lokal produktion och arbetskraft från orten. Allt behöver inte göras på en gång, ett rum i taget går lika bra. Snabba renoveringar är att likna med fast food, billigt i inköp men kostar mycket mer i längden och ger dålig livskvalitet. Att ha bråttom resulterar i slarvigt utförda jobb. Finns inte ekonomin eller kunskapen att renovera är det viktigt att låta bli. Det är de byggnader som inte blivit renoverade som idag är de med högst kulturhistoriskt värde. Genom att låta bli kan en stor insats för kulturhistorian göras. Mycket kan göras utan hantverkskunnighet, riva, dra ut spik, byggstäda mm. Pengar kan då läggas på snickare som gör de mer kvalificerade jobben.

Gudmundsson påtalar att ett vanligt fenomen är att ett bostadsköp sker för att nya husägaren har förälskat sig i huset. Logiskt vore då att inte göra om det till något annat. Tyvärr ser verkligheten ofta annorlunda ut, huset renoveras sönder med försvaret att man inte kan bo i ett museum. Men stämningen som var det som husköparen en gång förälskade sig i sitter i ytskikten, som är så lätta att tilläggsisolera, snickra eller måla bort. Den största utmaningen för husköparen är ofta att hålla fingrarna borta. När husägaren inser vad som rivits bort eller tagits sönder och att trivseln därmed försvann inser ännu en sak som sänkts - det ekonomiska värdet. Numera är välbevarade hus eftertraktade på bostadsmarknaden. Utmaningen ligger i att anpassa det gamla huset som husköparen förälskat sig i till en fungerande bostad. Där trägolv, gamla fönster med handblåst glas, kakelugnar, öppna spisar, gamla dörrar med riktiga trösklar, gamla tapeter och gammeldags färger harmoniserar med moderna köksmaskiner, bad och dusch för ett varmt, ombonat och funktionellt hem med dagens mått mätt. (Gudmundsson, G. 2010)

Ett ofta återkommande råd inom byggnadsvården är: Gör bara de nödvändigaste reparationerna och använd om möjligt samma material och byggnadsteknik som då huset uppfördes. Risken att förstöra det gamla och vackra som i all sin enkelhet har stått emot regn, sol och blåst i kanske hundra år och mer är då inte så stor.

Den utarmning av landsbygdens gamla bebyggelse som har skett de senaste decennierna fortsätter tyvärr än idag, hus rivs, står och förfaller eller byggs om hårdhänt. En helt ny byggnadsteknik har praktiskt taget ersatt den gamla byggnadstraditionen som bygger på gammal kunskap och månghundraårig erfarenhet. Kunskapen om äldre byggnadsteknik har blivit alltmer sällsynt och därmed också kunskapen om hur en traditionell byggnad ska skötas och underhållas. Goda råd om hur en gammal byggnad ska kunna förbättras både i tekniskt avseende och till sitt utseende översvämmar marknaden. Tyvärr är det ofta fråga om reklam för material avsedda för moderna hus

(21)

och som på ett gammalt hus skulle göra mer skada än nytta. Därför är det viktigt att använda sig av beprövade material och tekniker som hör ihop med huset.

Ofta är en gammal byggnad omodern i avseende på elektricitet, vatten, avlopp och centralvärme. För permanentboende är de viktigaste moderna bekvämligheterna i regel nödvändiga och ofta går det bra att modernisera ett gammalt hus utan att göra några större materiella ingrepp. (Hidemark, O. Stavenow-Hidemark, E. Söderström, G. och Unnerbäck, A. 2006)

Lindbom och Wenander säger att alla hus är unika och att det alltid finns frågor som är specifika för en enskild byggnad. Utformning och materialval i ett hus är dessutom beroende av en mängd olika faktorer som byggherrens sociala och ekonomiska status, regional särprägel och närheten till större städer. Det finns möjligheter och alternativ när fastighetsägare ska underhålla och restaurera äldre hus på ett varsamt och kärleksfullt sätt men som sällan används enligt Lindbom och Wenander. Att ta god tid på sig och lyssna till huset, låta det berätta sin historia och låta idéerna mogna är klokt att göra som nybliven husägare. Ett skonsamt synsätt mot både huset, plånboken och miljön är att utgå från att det mesta kan vara kvar, till dess att motsatsen är bevisad. De material och tekniker som redan finns i huset ska fortsätta användas om de fungerar. Har de fungerat hittills, kommer de troligtvis att fungera även i framtiden. Istället för att vända sig med sina frågor till bygghandeln, som vill sälja sina produkter till varje pris, kan byggnadsantikvarierna på landets länsmuseer svara på frågor och ge råd. Byggnadsantikvarien vet också vilka aktörer som finns i närheten av där man bor. (Lindbom, R. & Wenander, V. 2001)

Fönstren tillhör de byggnadsdelar som ofta byts ut när våra hus skall rustas upp. De nya standardfönstren som kommer i stället förfular nästan alltid byggnaden samtidigt som kulturhistoriska värden går till spillo. I många fall bör därför de gamla fönstren behållas och renoveras enligt Antell och Lisinski. (Antell . isi ski . 1988)

3.1.1 Varsamhetskravet

Enligt 8 kap. 17§ Plan- och bygglagen (PBL) ska ändring av byggnad utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas. Förutom detta ska kulturhistoriska, byggnadstekniska och miljömässiga värden beaktas. Kravet gäller både ny som gammal bebyggelse och syftar till att behålla originaliteten i den befintliga miljön.

Byggnadstekniskt sett ska hänsyn tas till de metoder och tekniker som använts när byggnaden uppfördes. Förändringarna ska göras så att husets befintliga egenskaper av värde blir bevarade. De

(22)

tekniska kraven ska ses med beaktande av varsamhetskravet i PBL så att det som karaktäriserar en byggnad och dess samspel med omgivningen lyfts fram.

Boverket upplyser om att välja lösningar och material som underlättar underhållet av byggnaden. Detta ska i framtiden löna sig då det kan bytas ut och förnyas utan stora ingrepp. Med hjälp av förundersökningar där byggherren använder sig av antikvarisk expertis, fotodokumentation och äldre ritningar uppnås en ökad kunskap om byggnaden. På detta vis kan det utföras både bättre och billigare lösningar som inte är onödigt omfattande.

Varsamhetskravet finns också på grund av sociala skäl. Det innefattar människors möjlighet att bo kvar i sina bostäder och behålla kontaktnät. Hänsyn tas till boendekvalitén och sådant som många upplever positivt t.ex. olika planlösningar, rumsvolym och inredningsdetaljer. (Boverket, 2009) (Boverket, 2014)

3.1.2 Vägledning för byggnadsvård

När byggnadsvård tillämpas är varje situation unik och ska därför anpassas därefter. Varje byggnad kräver nya undersökningar, analyser och bedömningar för att bevarandet ska kunna ske på bästa möjliga sätt. Riksantikvarieämbetet delar in processen i fem olika pelare: kunskap, varsamhet, att förvalta, att förhålla sig till historien samt material och teknik.

Kunskap

Genom undersökningar tas kunskap fram om byggnadens kulturvärden och miljö innan beslut om förändring sker. På detta sätt kan det motiveras varför det görs en viss förändring och sedan dokumentera vad som utförs. Kunskapsomfånget växer ofta i takt med att byggnaden blir äldre. Uppgifterna om en byggnads tillstånd och historia tas fram med hjälp av en förundersökning.

Varsamhet

Tillämpning av ett varsamt förhållningssätt när då en byggnad ändras eller anpassas efter sina behov. Varsamhet är en förmåga att förstå och upptäcka de kvaliteter som finns i varje tidsepok och hur den gestaltas i sin miljö. Det handlar också om att kunna tänka långsiktigt istället för att välja metoder som onödigt tar bort eller förstör någon byggnadsdel. Varsamhet betyder att miljön får leva vidare samtidigt som resurser hushålls.

(23)

Att förvalta

Varsamhet tillämpas inte bara när ändrings- eller ombyggnadsarbeten utförs utan också i det vardagliga brukandet. Genom underhåll och vård av byggnaden kan framtida åtgärdsbehov och ingrepp minskas. Underhållet ska vara byggnadstekniskt lämpad och bör ske med kulturhistoriskt riktiga material.

Att förhålla sig till historien

Ett synsätt som visar att spåren av historien har ett värde som är en självklarhet att ta hänsyn till vid en förändringsprocess, i likhet med andra krav. Byggnadens och byggnadsmiljöns tidskikt är i sig historiska minnen och bör därför beaktas särskilt. Målet med restaurerings- och konserveringarbeten bör vara att bevara autenticiteten i byggnadsmiljön.

Material och teknik

Kunskapen om vilka material och vilken byggnadsteknik som använts när byggnaden uppfördes. Med hjälp av detta, tillsammans med hur konstruktionen har förändrats genom tiden, finns ett underlag för beslut om framtida underhåll och restaurering. (Robertsson, 2003)

3.2 Kultur och ekonomi

Holmberg har i sin artikel Uppfinningsrika möten med det förflutna: om historiens värde speglat i

bostadsrättsannonsen undersökt den språkliga användningen när äldre bostadsrätter annonseras ut

till försäljning. Enligt Holmberg kan bostadsannonsens språkliga uttryck betraktas som representationer för kulturella föreställningar och värderingar. Syftet med undersökningen har varit att visa vad av ”det gamla” alltså utpekade spår av det förflutna som tycks värderas högst vad gäller kvaliteter, egenskaper och material.

”I det ögonblick då det moderna samhället verkade förlora sin förmåga att skapa en skön ny framtid, stod modernismen under intensivt tryck att upptäcka nya livskällor genom uppfinningsrika möten med det förflutna.” Marshall Berman (1982:319)

De språkliga uttrycken i annonserna kunde fördelas och grupperas på 1.) själva fastigheten, 2.) på bostaden som helhet, 3.) på någon av bostadens delar eller 4.) på enskilda detaljer.

De vanligast förekommande uttrycken i de olika grupperna är som följer. 1.) Sekelskifte i olika variationer, K-märkt hus samt äldre hus eller fastighet. 2.) Variationer av formuleringar med charm och äldre stil.

(24)

4.) Marmorgolv, parkett, trägolv, stuckatur, takros, pärlspont, spegeldörrar, originalsnickerier, öppen spis, kakelugn, burspråk.

Säljaren eller mäklaren har identifierat ovanstående egenskaper, som vittnar om svunnen tid, och bedömt dem vara av en kvalitet som förväntas skapa intresse hos en köpare.

Tolkningen som kan göras av studien är att det gamla förväntas höja lägenhetens försäljningsvärde men Holmberg påpekar att det bara verkar gälla inom vissa sfärer. Hon menar också att den grupp som ämnar köpa en gammal lägenhet huvudsakligen kan förväntas tillhöra ett visst sociokulturellt skikt. Vilka samhälleliga grupper som tilltalas av den äldre bebyggelsen framgår inte av studien. I artikeln finns också att läsa att sociologen Michel Jager (1986) menar att individer som klättrar på samhällsstegen gärna legitimerar sig med kulturella attribut, till exempel bevarade slott och herrgårdar. (Martins Holmberg, I. 1997)

Läran om kultursociologi ger en bättre förståelse för varför endast vissa använder sig av byggnadsvård. Människor har olika smak vad gällande konst, litteratur, mat, bilar, kläder, bostad etcetera. Bourdieu menar att individen med hjälp av en viss smak kan visa sin position i den sociala ordningen. Denna smak styrs framför allt av vilken klass individen tillhör. Individen klassificerar alltså sig själv genom att klassificera kulturella objekt. Genom att konsumera kulturella produkter kan individen även upprätthålla sin status i samhället. Detta kan vara en förklaring till varför vissa föredrar hus med bevarade originaldetaljer framför andra hus. (Bourdieu, P. 1993) (Johansson, T. Miegel, F. 1996)

Förutom smak och klass är även pengar inblandade i ett husköp. Att tillämpa byggnadsvård kräver ibland en större summa pengar än billigare, enklare metoder som inte bevarar husets karaktär. Ställs de två alternativen mot varandra är det mest troligt att många väljer det billiga alternativet, även om det långsiktigt går att tjäna på att tillämpa byggnadsvård. Fenomenet kallas förlustaversion och förklaras enkelt – människor upplever en större besvikelse av att förlora en summa pengar än de blir lyckliga av att vinna samma summa pengar. T.ex. skulle de flesta människor inte gå med på att singla slant om att få antingen vinna 100 kronor eller få betala 100 kronor, trots att risken respektive chansen är 50/50. (Wilkinson, K. 2008)

Att många väljer att inte tillämpa byggnadsvård trots att det kan höja priset inför en kommande försäljning kan också ha och göra med prokrastination. Detta begrepp innebär att vi människor styrs av kortsiktiga konsekvenser. Saker som vi upplever är jobbiga känns mindre jobbiga om de ligger långt fram i tiden än om de sker här och nu. På samma sätt är belöningar värda mer för oss i nuet än

(25)

längre fram i tiden. Byggnadsvård är en i nuet större kostnad varför många väljer bort den, trots att det går att tjäna en större summa pengar på investeringen på lång sikt. (Andreou, C. 2007)

3.3 Fastighetsvärdering

Objektanalys: Objektsanalys beskriver ett objekts läge, karaktär samt attraktivitet. Det förklaras om fastigheten ligger i ett bostadsområde eller industriområde, ålder på byggnader, närhet till kollektivtrafik och service. Själva fastigheten analyseras utifrån egenskaper och utbud/efterfrågan av liknande objekt. Informationen kan därefter ligga till grund för vilken framtid objektet har. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2005)

Prispåverkande faktorer: I småhusmarknaden styrs prisbildningen av utbud och efterfrågan. Förutom dessa finns det ett antal faktorer som har en betydande roll vid prisbildning på småhus. Faktorerna kan delas in i olika kategorier. Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer t.ex. konjunktur, lagstiftning angående mark och bostäder. Läges – och områdesanknutna faktorer t.ex. kommunikationer, service, arbetsplatser, områdets karaktär. Fastighetsanknutna faktorer t.ex. boarea, biarea, utrustningsstandard, byggnadens ålder, tomtareal och utformning. En av de absolut viktigaste faktorerna som påverkar priset på småhus är läget. Har ett område högre status i form av närhet till service kommer priset att påverkas positivt. Det unika läget i sig påverkar också. Har fastigheten närhet till en kraftledning eller någon annan störning påverkas priset negativt. Har dock alla fastigheter i ett område samma typ av problem t.ex. trafikbuller så påverkas inte priset. Det handlar om att göra en bedömning om objektet i sig skiljer sig märkbart från andra objekt i området.

Förutom läget har även själva fastigheten i sig en påverkan på priset. Dessa kallas de fastighetsknutna faktorerna och delas upp i tomt och byggnad/er. Angående tomten innefattas bland annat tomtens areal, möjlighet till delbarhet, upplåtelseform, vatten- och avloppshantering. I fråga om byggnad tas hänsyn till byggnadens area, planlösning, byggnads- och eventuellt ombyggnadsår, utrustningsstandard samt arkitektur. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2005)

3.4 Regressionsanalys

I en bivariat regressionsanalys undersöks sambandet mellan två variabler. Här används en beroende variabel y och en oberoende variabel x. Det som undersöks är huruvida den oberoende variabeln påverkar den beroende variabeln samt i vilken grad. Sambandet kan förklaras med hjälp av en linje:

y = a + bx

a är där linjen skär i y-axeln medan b anger hur mycket y förändras när x ökar med en enhet. Det som är mest intressant för regressionsanalysen är värdet på b.

(26)

Det första som räknas ut är prediktionsförmågan R² vilket är ett värde som lättast kan utläsas med hjälp av ett statistikprogram. Den visar hur mycket av variationen i den oberoende variabeln som förklarar variationen i den beroende variabeln. Här fås ett värde ut mellan 1 och 0 och utläses som procent. Ett värde på t.ex. 0,245 betyder att 24,5% av variationen i den beroende variabeln förklaras av den oberoende variabeln. Desto högre värde, desto större är sambandet. I exemplet ovan betyder det alltså att resterande procent (75,5%) förklaras av andra faktorer.

I nästa steg räknas det ut hur mycket y ändras när x ökar med en enhet. Vi räknar ut b-koefficienten (se formel ovan). I vår undersökning är x en dummyvariabel och därför finns bara två steg; bevarat respektive ej bevarat. Värdet vi får ut är därför skillnaden mellan medelvärdet av priset på alla bevarade och medelvärdet på priset av alla ej bevarade hus. (Djurfeldt, G. Larsson, R. Stjärnhagen, O. 2010)

(27)

4. Empiri

Eftersom att vi har valt att använda oss av tre metoder för att besvara frågeställningen är presentationen av vårt insamlade material uppdelat. Först redogör vi för insamlad statistik över sålda villor som kategoriserats utifrån ”bevarat” respektive ”ej bevarat”. Här görs en jämförelse utifrån försäljningspriser. Materialet över sålda villor har även bearbetats i IBM SPSS Statistics för en regressionsanalys. Efter det presenteras resultatet från enkätundersökningen. Slutligen jämförs offerter mellan ett byggnadsvårdsföretag och ett modernt byggföretag.

4.1 Statistik över sålda villor

Vi har genom promenader i Stockholm, Malmö, Östersund och Kristianstad noterat villor som vi anser relativt bevarade samt villor där det är svårt att urskilja byggnadsåret på grund av omfattande förändringar. Sedan har vi använt oss av Booli samt Värderingsdata för att se om dessa villor sålts under perioden 2004-2014 som är de år vi begränsat vårt urval till. Det material vi har samlat in finns presenterat här nedan, en tabell per område.

Tabell 1.1 SOLHEM - VÄSTERORT - STOCKHOLMS KOMMUN

Adress Bevarat Ej bevarat Datum Byggår Boarea

Skogsbacken 22 2 575 000 2011-04-01 1929 112 Utgårdsvägen 19 3 350 000 2011-06-01 1934 130 Månskensvägen 11 4 500 000 2012-06-04 1929 72 Skogsbacken 2 6 180 000 2012-09-03 1929 118 Daggstigen 4 6 200 000 2012-10-10 1923 155 Lostigen 11 4 250 000 2012-10-26 1934 111 Piltgränd 10 7 650 000 2012-11-04 1907 183 Drevkroken 43 4 510 000 2012-11-21 1924 113 Kälvestav 107 7 025 000 2013-05-08 1934 141 Skogsbacken 61 6 750 000 2013-05-31 1929 165 Drevkroken 54 6 050 000 2013-07-01 1933 68 Solhagavägen 46 5 850 000 2013-08-30 1927 170 Skymningss 18 5 200 000 2013-11-28 1934 132 Solhagavägen 41 6 800 000 2013-11-29 1935 123 Genomsnittspris 6 563 000 4 064 000

(28)

Tabell 1.2 ANNETORP - LIMHAMN-BUNKEFLO - MALMÖ KOMMUN

Adress Bevarat Ej bevarat Datum Byggår Boarea

Skäralidsgatan 45 3 400 000 2008-02-29 1929 95 Idrottsgatan 74 3 720 000 2008-05-02 1929 101 Skäralidsgatan 53 2 600 000 2008-08-04 1932 125 Skäralidsgatan 48 4 850 000 2008-10-01 1929 111 Linnégatan 51A 4 350 000 2008-10-31 1924 171 Idrottsgatan 68 2 800 000 2009-10-09 1929 100 Getgatan 69 5 165 000 2010-06-15 1906 130 Skäralidsgatan 50 2 780 000 2011-07-08 1929 80 Sunnanväg 21 4 625 000 2012-01-27 1927 106 Sunnanväg 51 3 500 000 2012-01-16 1929 70 Sunnanväg 27 2 700 000 2012-04-03 1924 141 Apoteksgatan 12 4 975 000 2012-04-13 1929 176 Idrottsgatan 54 2 900 000 2012-06-29 1899 94 Järnvägsgatan 64 2 170 000 2012-07-02 1885 70 Hjortgatan 21 5 400 000 2012-10-01 1900 187 Idrottsgatan 64 3 550 000 2013-06-04 1940 113 Genomsnittspris 4 726 000 2 933 000

Tabell 1.3 ÖSTERSUND - ÖSTERSUNDS KOMMUN

Adress Bevarat Ej bevarat Datum Byggår Boarea

Aspnäsgatan 12A 1 700 000 2008-05-30 1927 157 Nedre Katrinelundsv 2 2 250 000 2008-10-31 1922 110 Angegatan 17 4 200 000 2010-08-13 1899 200 Odensalagatan 16 1 650 000 2010-09-01 1909 107 Åkervägen 18 2 330 000 2010-09-30 1913 146 Elsasvägen 10 3 150 000 2010-12-14 1910 248 Gillevägen 12 1 700 000 2011-03-18 1927 132 Tornvägen 1 2 900 000 2011-06-01 1914 150 Karlslundsvägen 7 3 500 000 2011-09-01 1924 180 Bondegatan 2 3 500 000 2012-06-01 1923 232 Ruuthsvägen 16 3 800 000 2012-05-30 1929 162 Aspnäsgatan 15 1 400 000 2012-09-14 1930 95 Fältjägargränd 28 4 250 000 2013-01-04 1920 266 Operavägen 10 1 300 000 2012-11-28 1909 120 Lugnviksvägen 104A 2 700 000 2013-09-06 1876 112 Brunflovägen 38 3 200 000 2013-10-31 1922 163 Övre Frejagatan 20 4 400 000 2013-12-20 1912 150 Genomsnittspris 3 348 000 1 550 000

(29)

Tabell 1.4 EGNA HEM - KRISTIANSTAD - KRISTIANSTADS KOMMUN

Adress Bevarat Ej bevarat Datum Byggår Boarea

Björkvägen 18 1 565 000 2004-12-15 1929 111 Parkvägen 22 1 600 000 2005-12-01 1929 103 Pilvägen 12 2 065 000 2006-06-30 1935 132 Skogsvägen 18 3 600 000 2007-07-02 1929 230 Prästallén 21 2 380 000 2007-09-04 1929 143 Brunnsvägen 5 2 725 000 2009-08-24 1909 156 Bokvägen 30 2 900 000 2010-04-01 1929 140 Floravägen 44 2 775 000 2010-06-30 1920 166 Skogsvägen 22 2 475 000 2010-10-13 1929 109 Almvägen 7 3 725 000 2011-06-30 1923 145 Yttervägen 7 3 420 000 2011-07-25 1923 159 Lyckans Väg 31 4 500 000 2011-10-28 1910 224 Brunnsvägen 41 1 820 000 2012-11-29 1911 103 Floravägen 12 1 900 000 2013-03-01 1909 145 Yttervägen 2 2 625 000 2013-04-08 1920 160 Genomsnittspris 3 133 000 2 144 000

4.1.2 Regressionsanalys

Här nedan presenteras två tabeller per område som är ett resultat av en regressionsanalys. Det vi kan utläsa från dessa tabeller är prediktionsförmågan respektive B-koefficienten. I stora drag visar resultatet att i samtliga områden har egenskapen ”bevarat” en positiv inverkan på priset. Det område där den oberoende variabeln (bevarat/ej bevarat) förklarade variationen i den beroende variabeln (försäljningspris) som mest var i Malmö och minst i Kristianstad. Resterande procent som inte förklaras av den oberoende variabeln beror på andra variabler (t.ex. läge, boyta, byggnadsår).

Tabell 2.1 Solhem, Stockholms kommun – Översikt

Modell R Justerad R²

1 0,868ᵃ 0,754 0,734

Prediktionsförmågan R² visar att 75,4 % av den oberoende variabeln (bevarat/ej bevarad) förklarar variationen i den beroende variabeln (försäljningspris).

(30)

Tabell 2.2 Solhem, Stockholms kommun – Koefficienter

Modell B Standardavvikelse Beta t Sig.

Bevarat/ej bevarat 2498958,333 411805,703 0,868 6,068 0,000

B-koefficienten visar att om huset är bevarat så ökar det försäljningspriset med 2 498 958 kr.

Tabell 2.3 Annetorp, Malmö kommun - Översikt

Modell R Justerad R²

1 0,882ᵃ 0,779 0,763

Prediktionsförmågan R Square visar att 77,9 % av den oberoende variabeln (bevarat/ej bevarad) förklarar variationen i den beroende variabeln (försäljningspris).

Tabell 2.4 Annetorp, Malmö kommun - Koefficienter

Modell B Standardavvikelse Beta t Sig.

Bevarat/ej bevarat 1793095,238 255472,022 0,882 7,019 0,000

B-koefficienten visar att om huset är bevarat så ökar det försäljningspriset med 1 793 095 kr. Tabell 2.5 Östersund, Östersund kommun – Översikt

Modell R Justerad R²

1 0,811ᵃ 0,657 0,634

Prediktionsförmågan R Square visar att 65,7 % av den oberoende variabeln (bevarat/ej bevarad) förklarar variationen i den beroende variabeln (försäljningspris).

Tabell 2.6 Östersund, Östersund kommun - Koefficienter

Modell B Standardavvikelse Beta t Sig.

Bevarat/ej bevarat 1798333,333 335536,442 0,811 5,360 0,000

B-koefficienten visar att om huset är bevarat så ökar det försäljningspriset med 1 798 333 kr.

Tabell 2.7 Egna hem, Kristianstads kommun - Översikt

Modell R Justerad R²

1 0,600ᵃ 0,36 0,311

Prediktionsförmågan R Square visar att 36 % av den oberoende variabeln (bevarat/ej bevarad) förklarar variationen i den beroende variabeln (försäljningspris).

(31)

Tabell 2.8 Egna hem, Kristianstads kommun - Koefficienter

Modell B Standardavvikelse Beta t Sig.

Bevarat/ej bevarat 988839,286 365322,048 0,600 2,707 0,000

B-koefficienten visar att om huset är bevarat så ökar det försäljningspriset med 988 839 kr.

4.2 Enkätundersökning

Enkäten skapades i Survey Monkey och bestod av fyra frågor som skickades ut till 82 mäklare på 18 kontor i Sverige. Här nedan presenteras frågorna och svaren från de tio mäklare som valde att delta i undersökningen.

Fråga 1: Besvara denna fråga utifrån din erfarenhet som mäklare. På samma gata finns två likvärdiga småhus byggda i början av 1900-talet. Hus 1 är i fint skick och har fått sina originaldetaljer bevarade genom varsam renovering. Hus 2 är också i fint skick, men är renoverat till oigenkännlighet med moderna material och metoder. Husen sätts samtidigt ut till försäljning. Vilket av husen blir troligtvis sålt till högst pris?

Fråga 2: Om du svarade ”Hus 1” på fråga 1), vilka originaldetaljer är det som kan tänkas påverka priset (som mest)? Exempel: fönster, kakelugnar, golv, utvändiga fasaddetaljer, planlösning.

Fråga 3: Om du svarade ”Hus 1” på fråga 1), varför tror du att man upplever bevarade hus som attraktiva?

Fråga 4: Är det en investering att köpa ett bevarat hus? Varför?

Sammanfattning av enkätsvar

 Samtliga (10/10) mäklare svarade att ett bevarat hus troligen blir sålt till högst pris.  De bevarade detaljerna som höjer priset mest är enligt mäklarna golv, fönster,

kakelugnar, spegeldörrar och fasader.

 Det som gör ett bevarat hus attraktivt är enligt mäklarna att husen är unika, sällsynta och har charm. De är också byggda med hög kvalité med material som håller i all framtid och har en hög estetik. Det finns ett värde i historien.

 Huruvida ett köp av ett bevarat hus är en investering svarade åtta mäklare ja och två mäklare nej respektive kanske. De mäklare som svarade ja tyckte att efterfrågan är större på bevarade hus och att de kommer vara mer eftertraktade oavsett tillfälliga trender. De andra mäklarna svarade att det beror på vilket pris som huset köptes för samt läget.

(32)

Tabell 3.1 Enkätsvar

Mäklare Fråga 1 Fråga 2 Fråga 3 Fråga 4

1 Hus 1 Kakelugnar, spegeldörrar, vackra golv, det mesta som lyfter fram husets

ålder.

För att huset harmonierar med sin byggnadsålder och för att det alltför ofta tas för lite hänsyn till

husets ålder i samband med renoveringar. Det är sällsynt.

Ett bevarat hus kommer troligen att öka ytterligare i värde då åren går. De blir ju

inte mindre unika efterhand.

2 Hus 1 Alla gamla bevarade vackra detaljer är av

intresse.

Det ligger i tiden. Status. Absolut. Efterfrågan är alltid större.

3 Hus 1 Fönster, kakelugnar. Oftast väl omhändertagna. Ett värde i historian.

Ja eftersom det troligtvis är väl skött och mår bra.

4 Hus 1 Kakelugnar, trägolv, spegeldörrar,

stuckaturer.

Dels charmen men även kvaliteten i hantverket som man

inte får idag genom masstillverkning från

större företag.

Att köpa hus bör ses som en investering oavsett om det är modernt renoverat eller bättre bevarat. Vårdar man skicket väl i ett

äldre och välbevarat hus kommer det med största sannolikhet även att finnas ett intresse för detta längre fram, således en

bra investering. 5 Hus 1 Planlösning,

eldstäder, golv.

Unika. Nja: En investering har som syfte att generera en vinst och det hänger då på vilket pris man köper huset för. 6 Hus 1 Det exteriöra har stor

betydelse, fasad o fönster ska vara i rätt stil o tidsanda. Interiört kan planlösning vara förändrad men stilen/helheten ska bevaras.

För att man känner att man tagit tillvara den tidsepok som huset byggdes i o att man haft en

tanke med i renoveringen.

Investeringen beror nog mer på var huset ligger. Läget är det mest avgörande gällande priset. Ett väl bevarat hus i sämre läge behöver inte vara en investering. Men om man jämför två objekt i bra läge så kan det mer bevarade huset vara en bättre

investering.

7 Hus 1 Listverk, golv, samt utsidans estetik. Men det skulle lika gärna kunna vara hus 2,

som är topprenoverat invändigt i stramt,

modernt vitt…

Allt beror som sagt på, ett gäng klabbiga renoveringar är oattraktivt,

men en bra, modern renovering där man förändrat den föråldrade planlösningen till något modernt kan

gå på ett ut.

Står sig förmodligen bättre i längden.

8 Hus 1 Kakelugnar, golv, fönster, punschveranda,

fasader.

Känslan i huset finns kvar… Ja, du får dina pengar tillbaka.

9 Hus 1 Fönster, eldstäder, golv, tak, dörrar, fasad,

yttertak.

För att de byggdes med beständiga material som om de underhölls i princip håller för all framtid och för

att bygget fick ta sin tid och alla detaljer gjordes med tanke på att de skulle förbli och fungera på det sättet.

Det innebar att man eftersökte bästa möjliga funktion och högsta estetik.

Ja. Därför att jag tror att det ursprungliga, oavsett tillfälliga trender, kommer att

vara efterfrågat på marknaden.

10 Hus 1 Fönster, utvändiga fasaddetaljer, golv

Trenden just nu är att man vill tillbaka till det originala och ursprungliga. Även om man renoverar ett gammalt hus så tar

man in experthjälp i form av arkitekter etc för att få till original. Man vill även gärna få fram gamla

ritningar på fasader.

Investeringen är klart positiv på lång sikt. Just nu står gamla sekelskifteshus mycket högt i kurs, dvs är populära bland yngre.

Oftast blir det budgivningar och priser klart över acceptpris trots att många av dem behöver åtskilligt med renovering.

Figure

Tabell 1.1 SOLHEM - VÄSTERORT - STOCKHOLMS KOMMUN
Tabell 1.3 ÖSTERSUND - ÖSTERSUNDS KOMMUN
Tabell 1.4 EGNA HEM - KRISTIANSTAD - KRISTIANSTADS KOMMUN
Tabell 2.2 Solhem, Stockholms kommun – Koefficienter
+3

References

Related documents

Specialiseringen i bygg- och förvaltningsprocessen har lett till att fastighetsskötsel, underhåll, upprustning, ombyggnad etc har blivit specialiteter där man var för sig

Temadagen arrangeras i samverkan mellan Svenska byggnadsvårdsföreningen, Kalmar läns museum, Kalmar kommun och Co2ol Bricks Energikontor Sydost. För mer information, kontakta

Detta kan fortfarande förnimmas i torgets västra ände där SKF:s anlägg- ningar ligger i relativt nära anslutning till torget.. Torget finns inte utmarkerat

Om ditt företag har kunder inom Orust kommun (leverantör av vara eller transporttjänst) skall du endast basera dina svar med utgångspunkt från utgående gods till detta. Om

Av det som presenterats enligt avsnitt 5.2 Resultat – WUFI® PRO 6.2 kan likheter dras till resultaten från beräkningarna i praktisk byggnadsfysik enligt avsnitt 5.1.3 Risk för

Pat Gibbons från Skottland kom att representera två institutioner som verkar för främjande av kalk, Building Limes Forum och Scottish Lime Centre i Edinburgh - båda presenteras

Lamke, Högs by kommuns industriarv, 2008, Industriarvsprojektet, rapport Kalmar läns museum. Odlingslandskapet i

Väsby konsthalls konstnärlige ledare Ricardo Donoso vill med denna utställning presentera en generation konstnärer som speglar dagens konst i Sverige.. Det blir ett brett spektrum