1
Delårsrapport kvartal 3, 2005
AP Fastigheter AB (publ)
• Periodens resultat efter skatt: 1 693 Mkr (846 Mkr).
• Periodens resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning: 957 Mkr (1 083 Mkr).
• Hyresintäkterna för perioden: 2 239 Mkr (2 493 Mkr). För ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 1 procent.
• Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång: 92 procent (92 procent).
• Driftnettot för perioden: 1 472 Mkr (1 611 Mkr). För ett mellan åren jämförbart bestånd minskade driftnettot med 1 procent.
• 51 fastigheter har avyttrats under året till ett värde av 2 696 Mkr (2 389 Mkr) och 5 fastigheter har förvärvats för 1 750 Mkr (0 Mkr).
Ekonomiska data
Mkr
2005 Jan- sept
2004 Jan- sept 1)
2004 Helår 1)
Hyresintäkter 2 239 2 493 3 259
Uthyrningsgrad, % 92 92 92
Driftsöverskottsmarginal, % 66 65 62
Resultat efter skatt 1 693 846 1 307
Kassaflöde från löpande verksamhet 634 755 1 060 Marknadsvärde fastigheter på balansdagen 30 537 30 500 30 170
Nettoinvestering -703 -2 145 -2.583
Soliditet, % 45 45 45
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,1 2,9
1) Omräknat enligt IFRS där tillämpligt se vidare sid 9 och 10
AP Fastigheter AB (publ) Styrelsens säte Stockholm, Box 16292, 103 25 Stockholm Org.nr. 556061-4603, tel 08-566 20 500, www.apfastigheter.se
AP Fastigheter i korthet
AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett
fastighetsbestånd värderat till 30,5 miljarder kronor per den 30 september 2005.
Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg.
Cirka 70 procent av fastighetsbeståndets värde är beläget i Stockholms
innerstad och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Alviks Strand, Positionen i Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP
Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet.
Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter, t.ex. Uppsala Science Park.
Marknadsvärde fördelat efter geografisk spridning Marknadsvärde fördelat efter
lokalkategorier
Stockholm 68%
Göteborg 12%
Uppsala 20%
Övrigt Kontor 0%
63%
Bostäder 17%
Butik 12%
Övrigt 8%
AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktions-
verksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa.
AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden.
Fastighetsmarknaden
Den svenska fastighetsmarknaden har under hösten kännetecknats av många och stora transaktioner. Transaktionerna gäller främst centralt belägna och moderna kontor på Stockholmsmarknaden. I transaktionerna kan sänkta direktavkastningsnivåer avläsas. Enligt DTZ är direktavkastningsnivån vid utgången av kvartal 3 2005 för kommersiella lokaler i genomsnitt i Stockholm innerstad 5,25 procent, Stockholm ytterstad 6,25 procent, Göteborg 6,00 procent och Uppsala 6,25 procent. Detta är en sänkning på samtliga AP Fastigheters delmarknader jämfört med årsskiftet 2004 / 2005.
Intresset för den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt stort hos utländska aktörer och då främst de nordiska aktörerna som på allvar har etablerat sig på den svenska fastighetsmarknaden.
Lokalhyresmarknaden
Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar kännetecknas av viss optimism, även om svag tillväxt fortfarande gör att få hyresgäster expanderar och få nystartade företag tillkommer. I Stockholm, AP Fastigheters enskilt största marknad, medför detta att den efterfrågan som finns styrs främst till lokaler i centrala lägen samt flexibla och moderna lokaler i ytterområdena.
Stockholm
Stockholms hyresmarknad är differentierad mellan Stockholm innerstad och Stockholm ytterområden. I Stockholm innerstad bedöms nedgången i hyrorna ha upphört under 2004. Återhämtningen på kontorshyresmarknaden förväntas fortsätta under slutet av 2005.
Även kan tendenser till återhämtning ses i välbelägna ytterstadsområden. AP Fastigheters har under september genomfört en större uthyrning i Nacka Strand med 26 000 kvm till WM-data. Samtidigt har Nobiskoncernen, som bland annat även äger Operakällaren, satsat i området genom att förvärva verksamheten i mäss- och konferensanläggningarna Factory, Tornvillan och Fabrikörsvillan.
AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per den sista september till 6 procent i Stockholms innerstad och 13 procent i
Stockholms ytterområden. Snittet för marknaden som helhet var vid
motsvarande tidpunkt enligt DTZ 11-15 procent i Stockholms innerstad. DTZ anger den generella vakansgraden i i Stockholms ytterområden till cirka 15 procent samtidigt som det finns delmarknader med vakansgrader överstigande 20 procent.
Uppsala
Uppsalas hyresmarknad uppvisar en stabil uthyrningsgrad för kommersiella objekt. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per sista september till 5 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ i storleksordningen 5 procent.
AP Fastigheter har även ett stort innehav av bostadsfastigheter i Uppsala.
Efterfrågan på bostadslägenheter är fortsatt mycket hög.
Göteborg
I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter. Efterfrågan på bra välbelägna butiker är god i Göteborg city och förekommande vakanser beror vanligen på omflyttningar. Framöver förväntas hyresutvecklingen för
butikslokaler uppvisar en fortsatt positiv trend beroende på gynnsamma förutsättningar för detaljhandeln.
AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per sista september till 4 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ runt 12 procent.
Verksamhetsutfall
Detta är AP Fastigheters tredje delårsrapport som är upprättad enligt IFRS.
Jämförelsetalen för 2004 har omräknats enligt IFRS. Effekterna av övergången till IFRS beskrivs på sidan 9 och 10.
Resultat januari - september 2005
Resultat efter skatt för perioden uppgick till 1 693 Mkr (846 Mkr) eller 42,32 kr (21,15 kr) per aktie. Ökningen i resultatet är främst hänförlig till orealiserad värdeförändring som ingår med 988 Mkr (46 Mkr).
Periodens redovisade skatt uppgår till 16 procent av resultat efter finansiella poster. Avvikelsen mot 28 procent förklaras främst av bolagsavyttringar.
Resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning, uppgick till 957 Mkr (1 083 Mkr). Förändringen i resultatet är främst hänförlig till beståndsförändringar.
Resultat från finansiella poster uppgick till -462 Mkr (-505 Mkr). Det förbättrade finansnettot förklaras främst av en lägre genomsnittlig ränta i låneportföljen.
Resultat juli - september 2005
Resultat efter skatt för det tredje kvartalet uppgick till 399 Mkr (320 Mkr).
Förbättringen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av en positiv skatteeffekt som uppkommit vid bolagsavyttring.
Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgick till 710 Mkr (780 Mkr) och driftnettot uppgick till 489 Mkr (521 Mkr). Förändringen i driftnettot är främst hänförlig till beståndsförändringar.
Hyresintäkter
AP Fastigheters hyresintäkter för januari - september uppgick till 2 239 Mkr (2 493 Mkr), en minskning jämfört med motsvarande period föregående år förklarad av beståndsförändringar, en något ökad vakans och något lägre hyresnivåer. I ett mellan åren jämförbart bestånd, rensat för engångseffekter i form av lösen av hyra, minskade hyresintäkterna med en procent.
AP Fastigheters samlade hyresvärde per den 1 oktober 2005 uppgick till 3 133 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 92 procent (92 procent).
AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher. Statlig verksamhet dominerar och står för 28 procent av den kontrakterade
kommersiella hyran. De 10 största hyresgästerna står för 28 procent av den kontrakterade hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 10 procent av den kontrakterade hyran. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 1 oktober 2005 uppgick till 5,2 år.
Driftnetto
Driftnettot för årets tre första kvartal uppgick till 1 472 Mkr (1 611 Mkr).
Försämringen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av beståndsförändringar. Överskottsgraden i beståndet på 66 procent (65 procent) är något högre jämfört med samma period föregående år. I ett jämförbart bestånd, justerat för förtida lösen av hyra, minskar driftnettot med en procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Ekonomisk uthyrningsgrad 2005-09-30 %
Stockholms innerstad 94
Stockholms ytterstad 87
Uppsala 95
Göteborg 96
Kommersiellt totalt 91
Bostäder 99
Totalt 92
Förvaltning Lokaler Förvaltning Bostäder Koncernen totalt
Jan-
sept Jan-
sept Helår Jan-
sept Jan-
sept Helår Jan-
sept Jan-
sept Helår
2005 2004 2004 2005 2004 2004 2005 2004 2004
Hyresintäkter 1 804 2 026 2 623 435 467 636 2 239 2 493 3 259 Fastighetskostnader -553 -644 -884 -214 -238 -342 -767 -882 -1 226 Driftnetto 1 251 1 382 1 739 221 229 294 1 472 1 611 2 033
Överskottsgrad, % 69 68 66 51 49 46 66 65 62
Investeringsverksamheten
Under perioden uppgick nettoinvesteringen till -703 Mkr (-2 145 Mkr).
Förvärv
Under kvartal tre har inga förvärv genomförts. Tidigare under året har AP
Fastigheter förvärvat 5 kontorsfastigheter samt ett antal arrenden i Stockholm för ett fastighetsvärde om 1 750 Mkr (0 Mkr). Det största enskilda förvärvet var resterande 50 procent av aktierna i Position Stockholm.
Köpeskillingen för aktierna uppgick till 264 Mkr. Nedan redovisas påverkan på AP Fastigheters balansräkning genom förvärvet.
Mkr
Förvaltningsfastigheter 725 Goodwill* 26 Räntebärande skulder -420 Uppskjuten skatteskuld -45 Övrigt -22 Nettotillgångar 264
* Hänförlig till förvärvad uppskjuten skatteskuld
I och med förvärvet byter de tidigare ägda aktierna i Position Stockholm karaktär, från att tidigare ha redovisats som ett joint venture i kvartal 1 2005 till att, från och med kvartal 2 2005 redovisas som ett dotterbolag.
Förvärvet av Position Stockholm förväntas på helårsbasis öka AP Fastigheters hyresintäkter med 125 Mkr och resultat före skatt med 75 Mkr. I utfallet per den 30 september 2005 ingår hyresintäkter från innehavet med 39 Mkr och resultat före skatt med 44 Mkr hänförligt till tiden efter förvärvet.
Projekt och lokalanpassningar
Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 202 Mkr (244 Mkr). Större projekt under perioden är anpassning av lokaler i kvarteret Lyckan vid Lindhagensplan, Västra Kungsholmen och kvarteret Tellus vid Telefonplan.
Avyttringar och realiserad värdeförändring
Under tredje kvartalet har AP Fastigheter avyttrat tre fastigheter. Hotell Sergel Plaza i Stockholm city och två fastigheter i Göteborg. Totalt har AP Fastigheter under januari till september avyttrat 51 fastigheter till ett fastighetsvärde om 2 696 Mkr (2 389 Mkr).
Fastigheterna har avyttrats till ett pris överstigande vid årsskiftet bedömt
marknadsvärde med 6,1 procent. Realiserad värdeförändring uppgår till 92 Mkr (109 Mkr) för perioden.
Antal
fastigheter Pris/
fastighetsvärde Realiserad värdeförändring
Bostäder Stockholm 1 89 -3
Bostäder Göteborg 6 189 13
Summa Bostadsfastigheter 7 278 10
ommersiellt Stockholm K 4 1 200 82
ommersiellt Göteborg K 1 38 10
ommersiellt Övrigt K 39 1 180 -16
Summa Kommersiellt 44 2 417 76
Summa Övrigt - - 6
Totalt avyttrat 51 2 696 92
(för fastighetsförteckning se sidan 18)
Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring
AP Fastigheters fastighetsbestånd har i redovisningen för kvartal 3 2005 klassificeras redovisningsmässigt som förvaltningsfastigheter, även om det i undantagsfall finns fastigheter där något mer än en obetydlig del nyttjas av ett koncernföretag för administrativa ändamål.
Två gånger per år, vid helårs- och halvårsskiftet, värderar AP Fastigheter hela fastighetsbeståndet med hjälp av extern värderingsexpertis. Inför detta bokslut har ett urval av fastighetsbeståndet värderats av intern värderingsexpertis.
Värdebedömningarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex.
För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik se AP Fastigheters senaste årsredovisning sid 30-31. De fastigheter som valts ut för värdering är de fastigheter som bedöms ha haft störst värdeförändring sedan halvårsskiftet. I övrigt antas gjorda investeringar vara värdehöjande med aktiverat belopp.
Värdeutvecklingen under tredje kvartalet på de internvärderade fastigheterna är svagt positiv och härrör sig främst till effekter av omförhandlade kontrakt.
Värdeutvecklingen under året kan framförallt hänföras till marknadens sänkta direktavkastningskrav. Fastighetsbeståndets sammanlagda marknadsvärde per den 30 september 2005 har bedömts till 30 537 Mkr.
Verkligt värde i balansräkningen uppgår till 30 477 Mkr (29 939 Mkr). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder uppkomna i samband med indirekta förvärv av
fastigheter. Den orealiserade värdeförändringen uppgår till 988 Mkr (46 Mkr) för januari till september 2005.
Finansiell ställning och likvida medel
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per den 30 september 2005 till 14 370 Mkr (14 205 Mkr). Detta motsvarar en soliditet på 45 procent (45 procent).
Räntebärande skulder och derivat
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 13 512 Mkr (13 835 Mkr). Den räntebärande skulden består främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar cirka 13 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade och outnyttjade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick på balansdagen till 5 050 Mkr.
MTN-lån 50%
Certifikat 21%
Säker- ställda lån 29%
Räntebärande skulders fördelning
Ränte- och kapitalbindningsstrukturen följer en av styrelsen fastlagd
normportfölj. Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 3,6 procent (4,0 procent) och den genomsnittliga räntebindningstiden, uppgick till 41 månader (21 månader).
Förfall
Räntebindning Mkr
Andel %
Ränta
%
Kapitalbindning Mkr
Andel
%
Inom 1 år 5 134 38 2,8 4 563 34
1 - 2 år 1 142 8 2,5 2 363 18
2 - 3 år 1 200 9 4,5 1 300 10
3 - 4 år 1 521 11 5,2 1 821 13
4 - 5 år 1 415 10 3,8 1 415 10
5 - 6 år 1 100 8 4,1 1 250 9
7 år och över 1 200 9 3,1 0 0
12 712 93 3,5 12 712 94
17 år 800 7 -* 800 6
13 512 100 3,6 13 512 100
*För detta lån gäller speciella villkor
AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IFRS och IAS 39.
Den redovisningsmässiga konsekvensen av detta är att det egna kapitalet i den ingående balansen per den 1 januari 2005 har minskats med 123 Mkr hänförligt till undervärdet i derivatinstrumenten.
Under januari till september 2005 har värdeförändringen i derivatinstrumenten medfört att det egna kapitalet har ökat med 30 Mkr, varav 13 Mkr har haft en positiv resultateffekt som förbättrat finansnettot.
Kostnad för förtidslösen av lån och derivat har belastat räntekostnaderna med 97 Mkr.
Finansnetto
Jan-Sept 2005
Jan-Sept 2004
Ränteintäkter 12 13
Räntebidrag 3 3
Värdeförändring av derivat 13 0
Räntekostnader -386 -471
Förtidslösen av lån -97 -43
Övriga finansiella kostnader -7 -6
Finansnetto -462 -505
Räntetäckningsgraden uppgick på balansdagen till 3,1 gånger (3,1 gånger).
Justeras för förtidslösen av lån, orealiserad värdeförändring på derivat samt engångskostnader uppgår räntetäckningsgraden till 3,8 gånger.
Kassaflöde och likvida medel
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 634 Mkr (755 Mkr), vilket motsvarar ett kassaflöde per aktie om 15,85 kr (18,88 kr).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 949 Mkr (2 261 Mkr) och det totala kassaflödet efter investeringsverksamheten uppgick till 1 715 Mkr (3 025 Mkr).
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid utgången av perioden till 666 Mkr (1 400 Mkr). Från årsskiftet är det en minskning med 439 Mkr som beror på amortering av lån.
Redovisningsprinciper och IFRS
I enlighet med IAS-förordningen som antogs av EU år 2002 tillämpar AP Fastigheter från och med 2005 internationella redovisningsstandarder, IFRS samt de av EU antagna tolkningarna vad gällande standarderna, IFRIC, i sin koncernredovisning. Denna delårsrapport är utformad i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering.
Jämförelsetal för 2004 har omräknats i enlighet med IFRS. Nedan genomgås översiktligt effekter av omräkning på resultat- och balansräkning. För mer detaljerad information se AP Fastigheters årsredovisning för 2004 samt en mer utförlig redogörelse publicerad på www.apfastigheter.se
Den största förändringen av de förändrade redovisningsprinciperna är att
förvaltningsfastigheterna nu upptas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Detta har i resultaträkningen lett till att avskrivningar för dessa samt realisationsvinster har försvunnit och istället har realiserad och orealiserade värdeförändringar tillkommit. I balansräkningen har det egna kapitalet ökat på grund härav med cirka 3,0 Mdr per den 31 december 2004.
AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IAS 39. IAS 39 tillämpas dock ej retroaktivt varför jämförelsesiffrorna för 2004 ej har omräknats med avseende på denna.
Nedan redovisas översiktligt gjorda justeringar av jämförelsesiffrorna för resultat efter skatt. I noten för avstämning av eget kapital återfinns även gjorda
justeringar av eget kapital.
Resultat - brygga gamla redovisningsprinciper - IFRS Jan- sept
2004 Juli-sept 2004 Resultat efter skatt enligt tidigare redovisningsprinciper 885 183
Återläggning avskrivning och reavinster -247 52
Realiserad och orealiserd värdeförändring 155 32
Övriga IFRS justeringar 53 -24
Resultat efter skatt enligt IFRS 846 243
IFRS är föremål för löpande översyn och godkännande av EU. Förändringar kan fortfarande ske, vilket kan komma att påverka redovisade uppgifter för 2005.
AP Fastigheters finansiella mål kommer inte att ändras i och med de nya redovisningsstandarderna då de redan sedan tidigare har tagit hänsyn till fastigheternas marknadsvärde.
Moderbolaget tillämpar från och med den 1 januari 2005 RR 32, redovisning för juridiska personer. I sak innebär det att moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som i senaste årsredovisning.
Medarbetare
Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 284 personer (302 personer).
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterföretag.
Intäkterna i moderbolaget uppgick till 0 Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till 510 Mkr (614 Mkr). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 616 Mkr (1 257 Mkr).
Framtidsutsikter
Prognosen för 2005 är oförändrad jämfört med målet, det vill säga att resultatet efter finansnettot, exklusive värdeförändringar, ska överstiga 1 100 Mkr.
Motsvarande resultat för årets första nio månader uppgick till 957 Mkr.
Prognosen förutsätter ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge jämfört med situationen i slutet av kvartal tre 2005 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 13,5 mdkr.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser finns att rapportera efter periodens utgång.
Kommande informationstillfällen
• 13 februari, 2006 Bokslutskommuniké 2005 Stockholm den 31 oktober 2005
Per-Håkan Westin, verkställande direktör
Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.
För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta:
Christer Nerlich
Chef ekonomi och finans Telefon 08-566 20 540
e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se
Koncernen AP Fastigheter AB Resultaträkning (Mkr)
Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår
2005 2004 2005 2004 2004
Hyresintäkter 2 239 2 493 710 780 3 259
Fastighetskostnader
Driftkostnader -395 -428 -105 -122 -583
Underhåll -111 -163 -34 -60 -268
Fastighetsadministration -119 -123 -36 -32 -165
Fastighetskatt -108 -129 -37 -33 -159
Tomträttsavgäld -34 -39 -9 -12 -51
Summa fastighetskostnader -767 -882 -221 -259 -1 226
Driftnetto 1 472 1 611 489 521 2 033
Avskrivningar -11 -21 -1 -7 -38
Resultat övriga rörelsegrenar -3 0 -1 0 -
Central administration och
marknadsföring -55 -42 -17 -12 -58
Resultat från andel i joint ventures 5 19 1 -5 70
Rörelseresultat före värdeförändring 1 408 1 567 471 497 2 007
Realiserad värdeförändring 92 109 59 109 265
Orealiserad värdeförändring 988 46 21 0 85
Rörelseresultat 2 488 1 722 551 606 2 357
Finansiella poster
Finansiella intäkter och liknande
resultatposter 28 15 17 7 20
Finansiella kostnader och liknande
resultatposter -490 -520 -179 -176 -715
Resultat från finansiella poster -462 -505 -162 -169 -695
Resultat efter finansiella poster 2 026 1 217 389 437 1 662
Skatt -333 -371 10 -117 -355
Periodens resultat 1 693 846 399 320 1 307
Resultat per aktie 42,32 21,15 9,97 8,00 32,68
Kassaflöde från löpande verksamhet
före förändring i rörelsekapital per aktie 15,85 18,88 5,40 7,33 26,50 Antal aktier 40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000
Resultat före skatt,
a vskrivning, värdeförändring 957 1 083 310 335 1 350
Balansräkning (Mkr)
2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Anläggningstillgångar
Goodwill 27 0 -
Förvaltnings- och rörelsefastigheter 30 477 29 939 29 466
Maskiner och inventarier 26 31 29
Aktier och andelar i joint venture 1 195 257
Andra finansiella anläggningstillgångar 138 4 0
Summa anläggningstillgångar 30 669 30 169 29 752
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 346 186 454
Kassa och Bank 666 1 400 1.105
Summa omsättningstillgångar 1 012 1 586 1 559
Summa tillgångar 31 681 31 755 31 311
Eget kapital och Skulder
Eget kapital 14 370 14 205 14 237
Skulder
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 8 949 8 533 8 308
Uppskjuten skatteskuld 2 519 2 567 2 439
Övriga avsättningar 1 8 4
Övriga långfristiga ej räntebärande
skulder 273 2 2
Summa långfristiga skulder 11 742 11 110 10 753
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 4 563 5 302 4 764
Övriga kortfristiga skulder 1 006 1 138 1 557
Summa kortfristiga skulder 5 569 6 440 6 321
Summa eget kapital och skulder 31 681 31 755 31 311
Förändring av Eget kapital 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Ingående balans tidigare
redovisningsprinciper 11 222 12 500 12 500
Effekt av ändrad redovisningsprincip 3 015 2 838 2 838
IFRS justering -52 - -
IAS 39, Finansiella instrument -123 - -
Justerad ingående balans IFRS 14 062 15 338 15 338
Effekter av kassaflödessäkring -30 0 -
Utdelning -1 366 -2 000 -2 000
Lämnat koncernbidrag 0 0 -634
Skatteeffekt koncernbidrag 0 0 177
Justering av rörelsefastigheter till
marknadsvärde 11 21 49
Periodens resultat 1 693 846 1 307
Vid periodens utgång 14 370 14 205 14 237
Kassaflödesanalys (Mkr)
Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår
2005 2004 2005 2004 2004
Löpande verksamhet
Rörelseresultat 2 488 1 722 551 529 2 357
Justering för poster som inte ingår i
kassaflödet -1 077 -173 -118 -64 -367
Finansiella poster -514 -512 -136 -172 -553
Betald skatt -263 -282 -81 0 -377
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 634 755 216 293 1 060
Förändring i rörelsekapital 132 9 241 252 -75
Kassaflöde från den löpande verksamheten e. förändring i
rörelsekapital 766 764 457 545 985
Investeringsverksamheten
Investeringar i ägda fastigheter -203 -244 -70 -64 -330
Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 790 0 0 0 0
Avyttring av förvaltningsfastigheter 2 925 2 501 626 1 852 2 751
Övriga anläggningstillgångar netto 17 4 9 -8 13
Kassaflöde från
investeringsverksamheten 949 2 261 565 1 780 2 434
Kassaflöde efter
investeringsverksamheten 1 715 3 025 1 022 2 325 3 419
Finansieringsverksamheten
Utdelning -2 000 -2 000 0 0 -2 000
Nettoförändring räntebärande lån 444 0 -227 -1 298 -689
Nettoförändring av övriga skulder -598 0 -598 0 0
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten -2 154 -2 000 -825 -1 298 -2 689
PERIODENS KASSAFLÖDE -439 1 025 197 1 027 730
Likvida medel vid periodens
början 1 105 375 1 467 1 406 375
Periodens förändring av likvida
medel -439 1 025 197 1 027 730
Likvida medel vid periodens slut 666 1 400 1 664 2 433 1 105
Nyckeltal
Jan-sept Jan-sept Helår
Fastighetsrelaterade uppgifter 2005 2004 2004
Hyresintäkter 2 239 2 493 3 259
Uthyrningsgrad, hyra, % 92 92 92
Driftsöverskottsmarginal, % 66 65 62
Fastigheternas värde på balansdagen 30 537 30 500 30 170
Investeringar 202 244 330
Fastighetsförvärv 1 750 0 0
Fastighetsförsäljningar 2 696 2 389 3 150
Nettoinvesteringar -703 -2 145 -2 583
Area, Tkvm 2 033 2 273 2 185
Finansrelaterade uppgifter
Soliditet på balansdagen, % 45 45 45
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,1 2,9
Säkerställda skulder / Marknadsvärde, % 13 13 11
Genomsnittlig ränta, % 3,6 4,0 3,9
Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader 41 21 33
Övrigt
Antal anställda 284 302 300
Avyttrade fastigheter Antal
fastigheter Kvm
Vargen 8 1 5 600
Bostäder Stockholm 1 5 600
Johanneberg 4:17 1 2 850
Johanneberg 47:2 1 1 860
Johanneberg 47:1 1 2 080
Johanneberg 15:24 1 1 660
Johanneberg 15:25 1 0
Johanneberg 7:1 1 2 177
Bostäder Göteborg 6 10 627
Summa Bostadsfastigheter 7 16 227
Polacken 25 1 2 475
Sparven 18 1 8 760
Rovan 1 1 17 000
Skansen 18 1 24 414
Kommersiellt Stockholm 4 52 649
Sävenäs 67:3 1 5 376
Kommersiellt Göteborg 1 5 376
Tingshuset 10 1 3 220
Gävle / Dala 38 201 000
Kommersiellt Övriga orter 39 204 220
Summa Kommersiella fastigheter 44 262 245
Summa 51 278 472
Förvärvade fastigheter
Antal
fastigheter Kvm Kontor Stockholm
Getingen 11, Norrtull Stockholm 1 24 500
Pennfäktaren 11, Vasagatan Stockholm 1 11 400
50% Position Stockholm* *3 73 000
Summa 5 108 900
* Exklusive garage, byggrätter och arrenden
Definitioner
Area
Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parkeringsplatser.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsanknuten administration samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.
Driftsöverskottsmarginal
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låneportföljen vid periodens slut.
Hyresvärde
Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler.
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.
Kontrakterad hyra
Summa hyra från kontrakt som löper per årsskiftet.
Nettoinvesteringar
Summan av köpeskilling för förvärvade fastigheter och kostnader som uppstår vid förvärvet som till exempel stämpelskatt plus investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter samt kostnader som uppstår i samband med avyttringen.
Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto)
Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot.
Räntabilitet på eget kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Uthyrningsgrad, hyresvärde
Hyresintäkter dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent.