Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om förtroende för mäklaren.
Prövning av om fastighetsmäklaren har åtagit sig ett uppdrag som har varit ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Mäklaren har haft i uppdrag att förmedla en del av en fastighet som han själv har varit delägare i och en bod på denna fastighet.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
Fastighetsmäklarinspektionen har genom ett telefonsamtal från en anonym anmälare den 5 november 2015, blivit uppmärksammad på att NN var ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingen av en andel i en fastighet som låg ute till försäljning på internet. Enligt anmälaren var NN själv andelsägare i fastigheten och medlem i den förening som förvaltade de gemensamma anläggningarna i området. På internet fanns det marknadsföring om förmedlingen av den aktuella andelen av fastigheten. I
marknadsföringsmaterialet angavs NN som kontaktperson. Av Lantmäteriets fastighetsregister framgick det att NN var en av de lagfarna ägarna av fastigheten. Mot bakgrund av dessa uppgifter beslutade
Fastighetsmäklarinspektionen den 6 november 2015 att inleda ett tillsynsärende mot NN.
Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in ett yttrande från NN. Han har bland annat ombetts yttra sig över de uppgifter som hade kommit fram mot bakgrund av förbudet för en fastighetsmäklare att ägna sig åt
förtroenderubbande verksamhet i 14 § fastighetsmäklarlagen. NN har gett in ett yttrande i ärendet.
Handlingarna
Vid granskningen av handlingarna i ärendet har
Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande.
Marknadsföringen på internet
Av marknadsföringstexten på internet har det framgått bland annat följande.
[…]Nu erbjuds möjlighet att tillsammans med 1/240-del i [fastighetens beteckning] köpa en egen bod på [Y-ön].[…]
[…]
[…]På [Y-ön] som är sammanväxt med [X-ön] finns de flesta bodarna och här samsas man med grannar om bryggor. Idag finns 19 bodar varav den gemensamma [A-boden] och bastun är två.
[…]
På [Y-ön] finns [A-boden] vilken kan hyras om man har en ägarandel överstigande 1/288-del i [fastighetens beteckning]
och bastun kan nyttjas fritt för dessa delägare. Således följer tillgång till dessa byggnader och även rätt till fiske och jakt, främst sjöfågel. Idag finns totalt ca 200 delägare i
[fastighetens beteckning] varav ungefär 70 har andelar som medger rätt till fiske. För att förvalta de gemensamma intressena finns en fiskevårdsförening och årligen anordnas ett årsmöte, även kallat [Z-festen].
Längre ned i texten anges bland annat följande under rubriken
”Sammanställning av fakta”.
NN har angetts som kontaktperson med bild, namn, telefonnummer och e- postadress.
Uppgifter ur fastighetsregistret
I fastighetsregistrets förteckning över lagfarna ägare av den aktuella fastigheten har angetts att NNs ägarandel är 1/180.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har bland annat anfört följande.Han bestrider att han har agerat på ett sätt som skulle kunna anses strida mot förbudet mot förtroenderubbande verksamhet i 14 § fastighetsmäklarlagen.
Under sensommaren 2015 hade han fått en förfrågan om att förmedla en försäljning av en bod på den aktuella fastigheten. I försäljningen av denna bod skulle en mindre andel av fastigheten, 1/240-del, ingå. På fastigheten fanns det cirka 20 bodar som ägdes av olika personer. Fastigheten hade enligt fastighetsutdraget drygt 250 delägare. Av dessa var flera dödsbon med ett stort antal delägare. Han har uppskattat det fanns drygt 600 fysiska personer som var delägare av fastigheten. Av dessa var det endast ett fyrtiotal som hade en full eller delad äganderätt till någon av bodarna belägna på ön.
Eftersom fastigheten hade många delägare hade man bildat en ideell förening med uppgift att vårda naturen och fiskevattnet samt två gemensamma
byggnader. I och med det stora antalet delägare hade föreningen bestämt att man måste ha en andel i fastigheten om minst 1/288-del för att ha rätt att fiska samt rätt att nyttja de gemensamma byggnaderna.
De andelar av fastigheten som sålts under de senaste åren hade betingat ett mindre värde. År 2015 hade 1/144-del av fastigheten sålts för 210 000 kr på auktion. Tidigare hade andelar som översteg 1/288-del sålts för 50 000 – 150 000 kr.
Den bod som han har marknadsfört under hösten 2015 hade ett utgångspris om 5 575 000 kr. Av utgångspriset har han bedömt att 5 400 000 kr avsåg boden, som var lös egendom. Det resterande beloppet har kunnat hänföras till andelen om 1/240 av fastigheten. Byggnaden har alltså stått för det stora värdet i förmedlingsuppdraget.
Under sommaren 2014 hade han själv köpt 1/360-del av fastigheten. Under våren 2015 hade han köpt ytterligare en 1/360-del. Han ägde alltså 1/180-del av fastigheten. Han har under en lång tid besökt ön och ville vara del av den ideella föreningen. Han har i samband med sina besök på ön träffat många av de som hade äganderätt till bodarna. I och med detta har han blivit kontaktad av sin uppdragsgivare.
Hans andel i fastigheten kan jämställas med en utökad allemansrätt. Han äger ingen byggnad på fastigheten. Hans andel av fastigheten, som inte ger honom rätt att nyttja någon byggnad, kan inte jämställas med att äga en bostadsrätt i en bostadsrättsförening. Hans ägande kan därför inte ha varit ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare i förmedlingsuppdraget.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Enligt 14 § första stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.
Högsta förvaltningsdomstolen har i en dom kommit fram till att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlar en lägenhet i en bostadsrättsförening där han själv är medlem (RÅ 2008 ref. 63). Som skäl för beslutet anfördes att redan den omständigheten att mäklaren typiskt sett
rubba förtroendet för hans opartiskhet. En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening ansågs ha ett eget intresse i föreningen. Detta oavsett föreningens storlek och mäklarens eventuella aktivitet inom föreningen. I målet hade det inte kommit fram någonting som tydde på att mäklaren hade tagit ovidkommande hänsyn.
Av utredningen i detta ärende framgår det att NN har haft i uppdrag att förmedla en andel av en fastighet som han själv varit delägare i och en bod på denna fastighet. Han får genom sitt delägarskap i fastigheten anses ha haft ett eget intresse på motsvarande sätt som en medlem i en
bostadsrättsförening. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta i sig är en omständighet som typiskt sett kan ge anledning till misstankar om att han som mäklare skulle kunna ta ovidkommande hänsyn i förmedlingsuppdraget.
Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har agerat på ett sätt som har varit ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.
Förseelsen är grund för en varning.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
