• No results found

Jan jun Marknadsvärde fastigheter, mkr

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "Jan jun Marknadsvärde fastigheter, mkr"

Copied!
18
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)
(2)

AP Fastigheter

Delårsrapport januari–juni 2008

• Periodens resultat före skatt: 674 mkr (2 867).

Resultat efter skatt: 495 mkr (1 988)

• Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 589 mkr (571)

• Värdeförändring förvaltningsfastigheter: 85 mkr (2 296)

• Periodens hyresintäkter: 1 458 mkr (1 389)

• Periodens driftnetto: 925 mkr (856)

• Fastighetsbeståndets marknadsvärde: 41 339 mkr (37 971)

• Händelser efter rapportperiodens utgång: AP Fastigheter har tecknat avtal om förvärv av Vasakronan motsvarande ett fastighetsvärde på 41,1 mdkr och ett aktiepris om 24,6 mdkr med tillträde per den 1 september 2008. Därefter har AP Fastigheter tecknat avtal om försäljning av fastigheter till NIAM motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr med tillträde den 1 oktober 2008.

ap Fastigheter i sammandrag

Jan–jun

2008 Jan–jun

2007 Apr–jun

2008 Apr–jun

2007 Juli 2007–

juni 2008 Jan–dec 2007

hyresintäkter, mkr 1 458 1 389 731 694 2 874 2 805

Driftnetto, mkr 925 856 481 456 1 801 1 732

Värdeförändring, mkr 85 2 296 15 1 478 1 357 3 568

resultat före skatt, mkr 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669

resultat, mkr 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295

resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr 589 571 313 301 1 119 1 101 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring

i rörelsekapital, mkr 507 542 311 289 1 105 1 140

Marknadsvärde fastigheter, mkr 41 339 37 971 41 339 37 971 41 339 39 682

Uthyrningsgrad, % 90 90 90 90 90 90

Överskottsgrad, % 63 62 66 66 63 62

räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,8 3,5 2,8 3,0

soliditet, % 44 48 44 48 44 48

VD kommentAR

(3)

HänDelseR eFteR RAPPoRtPeRioDens utgång

Den 3 juli tecknade AP Fastigheter avtal med staten om förvärv av Vasakronan. Förvärvet sker till ett fastighets- värde motsvarande 41,1 mdkr och med ett beräknat tillträde den 1 september 2008. Konkurrensverket med- delade den 24 juli att de inte har någon invändning mot förvärvet.

Med AP Fastigheter som ägare får Vasakronan en svensk långsiktig ägare med finansiell styrka, som kommer att ta tillvara bolagets upparbetade värden. Vasakronan är ett av sveriges mest välkända varumärken och AP Fastigheter kommer efter tillträdet att anta detta namn. genom förvärvet ges möjligheten att utveckla sveriges bästa fastighetsbolag.

Den 15 augusti tecknade AP Fastigheter avtal om försäljn- ing av fastigheter till NiAM, Nordens största private equi- tybolag inom fastigheter, motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr. samtliga fastigheter utom en kommer ur Vasakronans bestånd. Beräknat tillträde är den 1 oktober 2008 och affären är villkorad av att AP Fastigheter till- träder Vasakronan den 1 september 2008. Försäljningen sker till samma prisnivå som fastigheterna förvärvades för.

genom dessa transaktioner skapas i den nya koncernen en långsiktig förvaltning av kommersiella fastigheter i till- växtorter. Den gemensamma fastighetsportföljen kommer att omfatta nästan 80 mdkr i fastighetsvärde med fokus på stockholm, göteborg, Malmö och Uppsala. Beståndet uppgår till cirka 3,3 miljoner kvadratmeter lokaler och bostäder med ett årligt hyresvärde på cirka 6 mdkr.

FAstigHetsmARknADen

Omsättning av kommersiella fastigheter på den svenska marknaden har, bortsett från AP Fastigheters förvärv av Vasakronan, hittills under 2008 varit tydligt lägre än den som uppvisats under motsvarande period de senaste två åren. ett antal påbörjade försäljningsprocesser har också dragit ut på tiden alternativt avbrutits, sannolikt orsakat av för lågt köparintresse och att köparnas kalkyler har svårt att nå säljarnas prisförväntningar.

Den uppkomna situationen förklaras av att det just nu är stor osäkerhet kring den konjunkturella utvecklingen, fin- ansiell oro och att investerarna fått en allt mer pessimis- tisk syn på framtiden. Därutöver har bankerna intagit en

försiktigare hållning vid kreditgivning och den tillgängliga finansieringen har blivit allt dyrare.

i den beskrivna marknadssituationen är uppfattningen att direktavkastningskraven för fastighetsinvesteringar har justerats upp under 2008 även om det ännu inte fullt ut kan avläsas ur genomförda transaktioner med styckevisa fastigheter.

De fastighetsvärderingar som nu görs får anses vara behäf- tade med större osäkerhet än normalt, eftersom de när det gäller antagande om avkastningskrav till stor del baseras på faktiska avslut på transaktionsmarknaden. Bedömnin- gen är att även värderarna under hösten generellt kom- mer att justera upp avkastningskraven med påföljd att fastighetsvärdena kommer att sjunka. Dessutom förvän- tas skillnaden i avkastningskrav mellan bra och dåliga objekt komma att öka ytterligare. Välbelägna fastigheter med hög standard och hyrespotential, det vill säga sådana fastigheter som AP Fastigheters och Vasakronans portföljer i huvudsak innehåller, förväntas bäst kunna stå emot ett framtida värdefall.

HyResmARknADen

Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastig- heter verkar uppvisar en fortsatt positiv utveckling och de har ännu inte i någon större utsträckning påverkats av den finansiella oron och avmattningen i den svenska ekonomin.

På dessa marknader finns fortsatta förhoppningar om sti- gande uthyrningsgrader och högre hyresnivåer.

På de orter och i de områden där AP Fastigheter har bostadsfastigheter är efterfrågan på lägenheter fortsatt mycket hög.

Stockholm

efterfrågan på effektiva lokaler med hög standard är fort- satt god i stockholm, vilket medfört en positiv utveckling för hyresnivåerna. i stockholms ytterområden är dock skillnaderna i hyresnivåer relativt stor mellan olika om- råden och olika objekt. Omoderna och ineffektiva lokaler har lägre efterfrågan och kräver ofta stora hyresgästan- passningar för att kunna hyras ut.

AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet i stockholm uppgick per 30 juni till 86 pro- cent, varav 89 procent i stockholm innerstad och 84 pro- cent i övriga stockholm.

(4)

Uppsala

hyresmarknaden i Uppsala är stabil med en hög uthyr- ningsgrad för kommersiella lokaler. AP Fastigheters uthyr- ningsgrad för det kommersiella beståndet uppgick per 30 juni till 96 procent.

i Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostads- fastigheter. Bostadsmarknaden präglas av en fortsatt god efterfrågan.

Göteborg

efterfrågan på såväl kontor som butiker i centrala göte- borg är fortsatt hög, och uthyrningsgrad och hyresnivåer har en positiv utveckling. För AP Fastigheter uppgick uthyrningsgraden för det kommersiella beståndet per 30 juni till 95 procent.

intäkteR, kostnADeR ocH ResultAt Perioden januari-juni 2008

resultat

Periodens resultat före skatt uppgick till 674 mkr (2 867). Driftnettot för perioden ökade jämfört med motsvarande period och uppgick till 925 mkr (856).

Ökningen i driftnettot förklaras av ökade hyresintäkter.

Ökningen i fastighetsvärdena uppgick för perioden till 74 mkr (2 294). samtidigt såldes fastigheter för 86 mkr (12) med en realiserad värdeförändring på 11 mkr (2).

Finansnettot uppgick till –301 mkr (–250). Förändringen förklaras av stigande marknadsräntor och en ökad upp- låning hänförlig till förvärv och investeringar i pågående projekt. resultat före skatt exklusive värdeförändringar för perioden uppgick till 589 mkr (571).

resultat efter skatt uppgick till 495 mkr (1 988). Den re- dovisade skatten upp gick till 27 procent (31) av resultat före skatt.

(5)

intäkter, fastighetskostnader och driftnetto

hyresintäkterna för perioden ökade med 5 procent jäm- fört med motsvarande period 2007 och uppgick till 1 458 mkr (1 389). Ökningen mellan perioderna är främst hänförlig till högre hyror i samband med nyuthyr- ningar och omförhandlingar.

Det samlade hyresvärdet på årsbasis uppgick per den 30 juni 2008 till 3 284 mkr. Av den kontrakterade hyran är cirka 79 procent hänförlig till kommer siella lokaler.

AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet bran- scher, där statlig verksamhet över väger och står för 25 pro- cent av den kontrakterade kommersiella hyran. De tio största hyresgästerna står för 21 procent av den kom- mersiella hyran, men ingen enskild hyresgäst represen- terar mer än 5 procent. genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 30 juni 2008 uppgick till 4,6 år (4,9).

ekonomisk uthyrningsgrad per den sista juni 2008 upp gick för hela beståndet till 90 procent (90). i stockholm innerstad har vissa tomställningar skett i samband med ombyggnadsprojekt vilket temporärt sänkt uthyrningsgraden. samtidigt förbättrades ut hyr- nings graden under det andra kvartalet på flera av AP Fastigheters delmarknader. Ny uthyrningar har under 2008 gjorts motsvarande en totalhyra om 176 mkr, eller en uthyrbar area om 70 tkvm. Under pe- rioden har även förlängningar och omförhandlingar gjorts motsvarande en totalhyra om 209 mkr.

ekonomisk uthyrningsgrad

% 30 juni

2008 30 juni 200731 mars

200831 mars 2007 31 dec

2007

stockholm innerstad 89 94 89 93 92

stockholm ytterområde 84 80 83 78 83

Uppsala 96 95 95 96 95

göteborg 95 93 94 94 94

Kommersiellt totalt 88 88 88 87 89

Bostäder 97 99 97 99 99

totalt 90 90 89 89 90

Fastighetskostnaderna för perioden var oförändrade och uppgick till 533 mkr (533). sammantaget förbättrades driftnettot för perioden jäm fört med motsvarande period 2007 och uppgick till 925 mkr (856), motsvarande en överskottsgrad på 63 procent (62).

Finansiella poster

som en följd av stigande marknadsräntor har den genom- snittliga räntan i låneportföljen ökat. Detta i kombination med ökad upplåning för att finansiera förvärv och ökade investeringar i projektverksamheten medförde att finans- nettot för perioden uppgick till –301 mkr (–250).

Andra kvartalet 2008

Driftnettot för det andra kvartalet ökade jämfört med mot- svarande period föregående år och uppgick till 481 mkr (456). Ökningen är hänförlig till ökade hyresintäkter.

resultat före skatt uppgick till 328 mkr (1 779). Föränd- ringen jämfört med motsvarande period 2007 förklaras främst av de orealiserade värdeförändringarna som upp- gick till 4 mkr (1 478).

resultat efter skatt uppgick till 248 mkr (1 221).

Redovisning per segment

Fastighetsförvaltningen bedrivs i tre affärsområden; kon- tor, handel och bostäder. Den interna rapporteringen och uppföljningen följer denna uppdelning i segment.

(6)

segmentredovisning Jan–jun

2008

Jan–jun 2007

Apr–jun 2008

Apr–jun 2007 Kontor

hyresintäkter, mkr 1 001 965 501 490

Driftnetto, mkr 668 625 346 340

Överskottsgrad, % 67 65 69 69

Handel

hyresintäkter, mkr 206 183 104 85

Driftnetto, mkr 145 124 74 59

Överskottsgrad, % 70 68 71 69

Bostäder

hyresintäkter, mkr 251 241 126 119

Driftnetto, mkr 112 107 61 57

Överskottsgrad, % 45 44 48 48

totalt

hyresintäkter, mkr 1 458 1 389 731 694

Driftnetto, mkr 925 856 481 456

Överskottsgrad, % 63 62 66 66

inVesteRingsVeRksAmHeten Projekt och lokalanpassningar

investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick un- der perioden till 444 mkr (348).

ett antal större projekt påbörjas under 2008 och avser så- väl omvandling av befintliga fastigheter som uppförande av nya. i centrala stockholm sker främst en utveckling av be- fintliga fastigheter. Bland annat kommer fastigheten Penn- fäktaren 11 på Vasagatan att omvandlas till en modern och miljömässigt hållbar kontorsfastighet. Fastigheten Jakob större 18 i korsningen Jakobsgatan/regerings- gatan kommer att tillföras tre nya våningar i glas med högklassigt läge.

Uppförandet av ytterligare en kontorsfastighet i området Kista terrass har beslutats och fastigheten är redan vid projektstart fullt uthyrd. i Värtahamnen har uppförandet av en ny fastighet på kv riga startat under första kvar- talet. Fastigheten kommer att innehålla både kontor och butikslokaler.

Förvärv och avyttringar

i april tecknades avtal om förvärv av fastigheten gamen 12, studentskrapan, på södermalm i stockholm. Fastig- heten tillträddes i juni. Köpeskillingen motsvarade ett fastighetsvärde på 1,2 mdkr.

Under det andra kvartalet såldes del av fastigheten hings- ten 1 i täby samt byggrätter i Kvarngärdet i Uppsala med en realiserad värdeförändring på totalt 11 mkr.

FAstigHetsVäRDe sAmt

oReAliseRAD VäRDeFöRänDRing

Fastighetsbeståndet har per den 30 juni 2008 värderats till 41 339 mkr (37 971).

Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt ge- nomförda investeringar uppgick den orealiserade värde- förändringen till 74 mkr (2 294).

Under perioden uppvisades en fortsatt värdeuppgång i göteborg. i stockholm och Uppsala har dock värdet på kommersiella fastigheter sjunkit något beroende på sti- gande avkastningskrav.

Marknadsvärde per segment Mkr

30 juni 2008

30 juni 2007

31 mars 2008

31 mars 2007

31 dec 2007 Kontor 28 157 27 334 28 184 25 793 28 031

handel 7 149 4 923 5 726 5 086 5 658

Bostäder 6 033 5 714 5 999 5 401 5 993 totalt 41 339 37 971 39 909 36 280 39 682

Fördelning av marknadsvärde per segment

Kontor, 68% (71) Bostäder, 15% (15) Handel, 17% (14)

Fördelning av marknadsvärde per geografisk marknad

Stockholm, 69% (68) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (14)

(7)

Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till 41 277 mkr (37 902). Verkligt värde motsvarar fastig- heternas marknadsvärde justerat med förvärvade upp- skjutna skatteskulder hänförliga till indirekta förvärv av fastigheter klassificerade som tillgångsförvärv.

inför delårsbokslutet har hela fastighetsbeståndet värde- rats av de externa fastighetsvärderarna DtZ Värderings- huset och Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärdet är bedömt per fastighet och beståndets värde uppgår till summan av de enskilda värderingarna. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från svenskt Fastighetsindex och med samma metodik som vid tidigare värderingar. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik, se AP Fastig heters årsredovisning 2007 sidan 38–40.

FinAnsiell ställning ocH kAssAFlöDe Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni 2008 till 18 645 mkr (18 586), motsvarande en soliditet på 44 procent (48). Under det andra kvartalet har utdelning till ägaren skett med 1 275 mkr.

Det egna kapitalet har under perioden påverkats positivt av orealiserade värdeförändringar på derivat med 83 mkr (88) efter skatt. Den positiva effekten beror på stigande marknadsräntor.

Räntebärande skulder och derivat

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 17 775 mkr (14 349) och bestod främst av MtN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarade cirka 12 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick vid utgången av perioden till 5 050 mkr, varav ingen del var utnyttjad.

Fördelning finansieringskällor

MTN-lån 49% (54) Certifikat 23% (23) Säkerställda lån 28% (23)

Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 4,6 procent (3,9) och den ge- nomsnittliga räntebindningstiden var 36 månader (40).

Nedan visas räntebindningsstrukturen per den 30 juni.

låneportfölj

Förfall räntebindning, mkr Andel % ränta %

inom 1 år 7 535 42 4,8

2 år 1 780 10 4,4

3 år 1 885 11 4,2

4 år 1 340 8 4,0

5 år 1 485 8 4,4

6 år 1 350 8 4,8

7 år och över 2 400 13 4,3

totalt 17 775 100 4,6

sedan årsskiftet har den räntebärande skulden ökat med 3 755 mkr. Nyupplåningen har skett under företagets obligationsprogram samt med säkerställda lån.

Finansnettot för perioden uppgick till –301 mkr (–250).

De ökade räntekostnaderna beror på stigande marknads- räntor och en ökad upplåning. räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,8 gånger (3,4). Målet för ränte- täckningsgraden är att den varaktigt ska överstiga 1,9 gånger.

AP Fastigheter har en, jämfört med branschen i övrigt, förhållandevis lång räntebindningstid om för närvarande 36 månader. Detta ger resultatmässig stabilitet i tider med stigande marknadsräntor. en momentan förändring i marknadsräntorna med en procentenhet beräknas ge en resultatmässig effekt med 59 mkr under det närmast efter följande året.

Kassaflöde och likvida medel

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 507 mkr (542).

Minskningen förklaras främst av betald skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 524 mkr (–340). Ökningen är hänförlig till ökade inves- teringar i befintliga fastigheter samt förvärvet av student- skrapan. Kassaflöde efter investeringsverksamheten upp- gick därmed till –1 240 mkr (73).

Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 549 mkr (141). Från årsskiftet är det en ökning med 514 mkr.

(8)

moDeRbolAget

Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) be- står av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotter bolagen.

inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. samtliga an- ställda i koncernen är anställda i moderbolaget och upp- gick vid utgången av perioden till 285 personer (271).

intäkterna i moderbolaget uppgick till 149 mkr (136) och resultatet före skatt uppgick till 37 mkr (39).

De likvida medlen uppgick vid utgången av perioden till 546 mkr (128).

RiskeR ocH möjligHeteR

styrelsen och ledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy med tydliga riktlinjer. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. AP Fastigheters risker beskrivs i årsredovisningen 2007 på sidorna 45–47. Med undantag för förvärvet av Vasakronan har därefter inga väsentliga förändringar uppstått som påverkar bedömningen för de kommande tre månaderna. Vasakronans risker beskrivs på sidorna 10–11 i deras årsredovisning för 2007.

näRståenDetRAnsAktioneR

AP Fastigheters relationer med närstående framgår av not 34 i årsredovisningen för 2007. Under perioden har inga väsentliga närståendetransaktioner skett.

FRAmtiDsutsikteR

Prognosen för AP Fastigheters resultat för 2008, oaktat effekterna av förvärvet av Vasakronan, är oförändrad jäm- fört med målet för året, det vill säga att resultat före skatt exklusive värdeförändringar förväntas uppgå till 1 100 mkr.

Beaktas även förvärvet av Vasakronan, finansiering för för- värvet och transaktionen med NiAM tillkommer ett resultat för årets sista fyra månader med cirka 200 mkr.

ReDoVisningsPRinciPeR

AP Fastigheter följer de av eU antagna iFrs standarderna och tolkningarna av dessa (iFriC). Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med iAs 34. samma redovisnings- principer och beräkningsmetoder som i senaste årsredo- visningen har tillämpas, se AP Fastigheters årsredovisning sidorna 64–69.

kommAnDe inFoRmAtionstillFällen 14 november 2008, delårsrapport januari–september 2008.

(9)

stockholm den 26 augusti 2008

Lennart Nilsson styrelsens ordförande

eva halvarsson Ledamot

rolf Lydahl Ledamot

Anders rydin Ledamot

Mats Andersson Ledamot

Kerstin hessius Ledamot

Johan Magnusson Ledamot

Fredrik Wirdenius Ledamot och verkställande direktör RAPPoRtens unDeRtecknAnDe

halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget

och de företag som ingår i koncernen står inför.

(10)

Koncernens resultaträkning

Belopp i mkr jan–jun

2008 jan–jun

2007 apr–jun

2008 apr–jun

2007 juli 2007–

juni 2008 jan–dec 2007

Nettoomsättning 1 458 1 389 731 694 2 874 2 805

Fastighetskostnader

Driftkostnader –263 –260 –119 –118 –526 – 523

Underhåll –47 –55 –23 –9 –119 – 127

Fastighetsadministration –101 –87 –51 –46 –188 – 174

Fastighetsskatt –91 –104 –41 –51 –181 – 194

tomträttsavgäld –31 –27 –16 – 14 –59 –55

summa fastighetskostnader –533 –533 –250 –238 –1 073 –1 073

Driftnetto (bruttoresultat) 925 856 481 456 1 801 1 732

Central administration –35 –35 –16 –18 –72 – 72

resultat från andelar i joint ventures 0 0 0 0 0 0

realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 2 11 - 27 18

Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 74 2 294 4 1 478 1 330 3 550

rörelseresultat 975 3 117 480 1 917 3 086 5 228

Finansiella intäkter 38 17 33 9 43 22

Finansiella kostnader –339 –267 –185 –146 –653 – 581

resultat före skatt 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669

Aktuell skatt –76 –160 –57 –105 –187 –271

Uppskjuten skatt –103 –719 –23 –453 –487 – 1 103

periodens resultat 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resulta- tet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

resultat efter skatt per aktie, kr 1) 12,38 49,69 6,21 30,54 45,05 82,38

Kassaflöde från löpande verksamhet

före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 12,68 13,54 7,78 7,24 27,64 28,51

genomsnittligt antal aktier (tusental) 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000

resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr 589 571 313 301 1 119 1 101

(11)

Koncernens balansräkning i sammandrag

Belopp i mkr 30 juni

2008 30 juni

2007 31 mars

2008 31 mars

2007 31 dec

2007 tillgångar

Anläggningstillgångar

goodwill 24 24 24 24 24

Förvaltningsfastigheter 41 277 37 902 39 858 36 216 39 611

inventarier 24 23 24 21 24

Andra finansiella anläggningstillgångar 432 229 256 111 187

summa anläggningstillgångar 41 757 38 178 40 162 36 372 39 846

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 343 214 189 201 156

Likvida medel 549 141 1 792 1 573 35

summa omsättningstillgångar 892 355 1 981 1 774 191

summa tillgångar 42 649 38 533 42 143 38 146 40 037

eget kapital och skulder Eget kapital

eget kapital 18 645 18 586 19 550 18 556 19 342

Skulder

räntebärande skulder 17 775 14 349 15 614 13 758 14 020

Uppskjuten skatteskuld 5 204 4 694 5 133 4 222 5 069

ej räntebärande skulder 1 025 904 1 846 1 610 1 606

summa eget kapital och skulder 42 649 38 533 42 143 38 146 40 037

ställda säkerheter 5 036 3 361 4 134 3 361 4 134

eventualförpliktelser inga inga inga inga inga

(12)

Koncernens förändring av eget kapital

Belopp i mkr jan–jun

2008 jan–jun

2007 apr–jun

2008 apr–jun

2007 juli 2007–

juni 2008 jan–dec 2007

ingående eget kapital 19 342 17 785 19 550 18 556 18 586 17 785

Kassaflödessäkringar efter skatt 83 88 122 84 54 59

Utdelning –1 275 –1 275 –1 275 –1 275 –1 275 –1 275

Avgivet koncernbidrag inkl skatteeffekt - - - - –522 –522

Periodens resultat 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295

utgående eget kapital 18 645 18 586 18 645 18 586 18 645 19 342

(13)

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag

Belopp i mkr jan–jun

2008 jan–jun

2007 apr–jun

2008 apr–jun

2007 juli 2007–

juni 2008 jan–dec 2007 Den löpande verksamheten

resultat före skatt 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 217 –2 044 138 –1 340 –742 –3 003

Betalda finansiella poster –319 –256 –145 –143 –563 –500

Betald skatt –65 –25 –10 –7 –66 –26

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 507 542 311 289 1 105 1 140

Förändring i rörelsekapital –223 –129 –369 –103 –157 –63

Kassaflöde från den löpande verksamheten 284 413 –58 186 948 1 077

investeringsverksamheten

investeringar i pågående projekt –444 –348 –287 –207 –915 –819

Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag –1 164 - –1 144 - –1 164 -

Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag 86 12 86 - 120 46

Övriga anläggningstillgångar netto –2 –4 –1 –3 –6 –8

Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 524 –340 –1 346 –210 –1 965 –781

Kassaflöde efter investeringsverksamheten –1 240 73 –1 404 –24 –1 017 296

Finansieringsverksamheten

Utdelning och koncernbidrag –2 000 –2 000 –2 000 –2 000 –2 000 –2 000

Nettoförändring räntebärande lån 3 754 1 170 2 161 591 3 425 841

Nettoförändring av övriga skulder - - - - -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 754 –830 161 –1 409 1 425 –1 159

periodens kassaflöde 514 –757 –1 243 –1 433 408 –863

likvida medel vid periodens början 35 898 1 792 1 573 141 898

Periodens förändring av likvida medel 514 –757 –1 243 –1 433 408 –863

likvida medel vid periodens slut 549 141 549 141 549 35

(14)

Koncernens nyckeltal

jan–jun

2008 jan–jun

2007 apr–jun

2008 apr–jun

2007 juli 2007–

juni 2008 jan–dec 2007 Fastighetsrelaterade uppgifter

Area, tkvm 1 914 1 883 1 914 1 883 1 914 1 891

Antal fastigheter 176 175 176 175 176 175

Marknadsvärde fastigheter, mkr 41 339 37 971 41 339 37 971 41 339 39 682

investeringar, mkr 444 348 287 207 915 819

Fastighetsförvärv, mkr 1 222 - 1 202 - 1 222

Fastighetsförsäljningar, mkr 86 12 86 - 120 46

Nettoinvesteringar, mkr 1 136 360 959 210 1 549 773

Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 90 90 90 90 90 90

Överskottsgrad, % 63 62 66 66 63 62

Finansrelaterade uppgifter 30 juni

2008 30 juni

2007 31 mars

2008 31 mars

2007 31 dec

2007

räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,9 3,4 3,0

soliditet, % 44 48 46 49 48

säkerställda lån/Marknadsvärde, % 12,0 8,3 10,2 8,6 10,1

genomsnittlig ränta, % 4,6 3,9 4,4 3,8 4,2

Återstående genomsnittlig räntebindningstid, mån 36 40 39 40 42

Övrigt

Antal anställda på balansdagen 285 271 279 265 272

(15)

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Belopp i mkr jan–jun

2008 jan–jun

2007 apr–jun

2008 apr–jun

2007 juli 2007–

juni 2008 jan–dec 2007

Nettoomsättning 149 136 79 72 282 269

rörelsens kostnader –187 –174 –93 –94 –363 –350

realisationsresultat, försäljningar 33 - 33 - 33 0

rörelseresultat –5 –38 19 –22 –48 –81

Finansiella poster

resultat från andelar i koncernföretag 343 326 144 153 1 009 992

Finansiella intäkter 62 16 58 9 66 20

Finansiella kostnader –363 –265 –210 –146 –669 –571

resultat efter finansiella poster 37 39 11 –6 358 360

Förändring periodiseringsfond - - - - 170 170

resultat före skatt 37 39 11 –6 528 530

skatt –2 –16 3 –3 –117 –131

periodens resultat 35 23 14 –9 411 399

(16)

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Belopp i mkr 30 juni

2008 30 juni

2007 31 mars

2008 31 mars

2007 31 dec

2007 tillgångar

Anläggningstillgångar

inventarier 13 11 13 8 13

Aktier och andelar i koncernföretag 4 807 4 609 4 559 4 453 5 253

Andra finansiella anläggningstillgångar 432 227 256 110 186

summa anläggningstillgångar 5 252 4 847 4 828 4 571 5 452

Omsättningstillgångar

Fordringar hos dotterbolag 21 083 19 056 19 864 19 203 19 287

Kortfristiga fordringar 51 36 16 43 21

Likvida medel 546 128 1 789 1 560 22

summa omsättningstillgångar 21 680 19 220 21 669 20 806 19 330

summa tillgångar 26 932 24 067 26 497 25 377 24 782

eget kapital och skulder Eget kapital

eget kapital 7 671 8 578 8 812 9 779 8 829

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 101 271 101 271 101

Skulder

räntebärande skulder 16 975 13 445 14 814 12 855 13 220

Uppskjuten skatteskuld 233 103 171 67 168

ej räntebärande skulder 1 952 1 670 2 599 2 405 2 464

summa eget kapital och skulder 26 932 24 067 26 497 25 377 24 782

ställda säkerheter inga inga inga inga inga

eventualförpliktelser 337 366 451 443 345

(17)

AP Fastigheter är ett av sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till cirka 41 miljarder kronor per den 30 juni 2008. Bolaget är inriktat på kom- mersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda or- ter i sverige; stockholm, Uppsala och göteborg.

Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde hän- för sig till stockholms city och andra välbelägna stock- holmsområden, bl.a. Nacka strand, telefonplan, Alviks strand, Värtahamnen och solna strand. i göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kon- torsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en

AP Fastigheter i korthet

tyngdpunkt på bostäder, bl.a. studentstaden, men inne- håller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala science Park.

AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastig- hetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa.

AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, tredje och Fjärde AP-fonden.

ap Fastigheter aB (publ) Huvudkontor

(18)

Area, tkvm

Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och par ke- rings platser.

Driftnetto (Bruttoresultat), mkr

hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fas- tighetsadministration samt fastighetsskatt och tomt rätts- avgäld.

Genomsnittlig ränta, %

genomsnittlig räntesats på den räntebärande låne port- följen på balansdagen.

Hyresvärde, mkr

Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyr da lokaler.

Jämförbart bestånd

De fastigheter som ingått i beståndet under hela rap por- teringsperioden samt under hela jämförelse perio den.

Fastigheter som varit klassificerade som projektfastigheter under perioden eller jämförelseperioden ingår ej.

Kontrakterad hyra, mkr

summa hyra från kontrakt som är tecknade per balans- dagen.

Nettoinvesteringar, mkr

summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljnings- pris för fastigheter sålda via bolag och direkta transak- tionskostnader.

Definitioner

Realiserad värdeförändring, mkr

Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i när- mast föregående bokslut minus genomförda investe- ringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader.

Räntabilitet på eget kapital, %

resultat efter skatt justerat för skatteeffekt på koncern- bidrag dividerat med snittet av ingående och utgående eget kapital.

Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, oreali- serad och realiserad värdeförändring (eBitDA) dividerat med räntenettot.

Soliditet, %

eget kapital i procent av balansomslutningen på balans- dagen.

Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet.

Värdeförändring, %

Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året.

Beräknas med tillämning av sFis beräkningsmetoder.

Beräkning tidsviktad per månad.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

References

Related documents

AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per halvårsskiftet till 5 procent i Stockholms in- nerstad och 16 procent i Stockholms ytterområden.. Snittet

AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella be- ståndet i stockholm uppgick per 31 mars till 85 procent, varav 89 procent i stockholm innerstad och 83 procent i

Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, nedskrivning av goodwill samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skill- naden mellan skattemässigt värde

Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, nedskrivning av goodwill samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skill- naden mellan skattemässigt värde

Under första halvåret 2010 var 85 mkr hänförligt till försäljning av lägenheter i Eolshäll. Första halvåret 2010 var belastat med -19 mkr hänförligt till engångskostnader. 

Underhållsdepåer för tågunderhåll består generellt av två grupper av fastigheter, underhållsdepåer i nära anslutning till driften av trafiksyste- men och

Försäljningen det första halvåret uppgick till 1 642 MSEK (1 051), en ökning med 56 procent jämfört med samma period föregående år.. Ökningen härrör huvudsakligen från

För jämförbara enheter minskade orderingången med 5 procent medan den förvärvade tillväxten uppgick till 6 procent.. Valutakursförändringar påverkade orderin- gången