AP Fastigheter
Delårsrapport januari–juni 2008
• Periodens resultat före skatt: 674 mkr (2 867).
Resultat efter skatt: 495 mkr (1 988)
• Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 589 mkr (571)
• Värdeförändring förvaltningsfastigheter: 85 mkr (2 296)
• Periodens hyresintäkter: 1 458 mkr (1 389)
• Periodens driftnetto: 925 mkr (856)
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde: 41 339 mkr (37 971)
• Händelser efter rapportperiodens utgång: AP Fastigheter har tecknat avtal om förvärv av Vasakronan motsvarande ett fastighetsvärde på 41,1 mdkr och ett aktiepris om 24,6 mdkr med tillträde per den 1 september 2008. Därefter har AP Fastigheter tecknat avtal om försäljning av fastigheter till NIAM motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr med tillträde den 1 oktober 2008.
ap Fastigheter i sammandrag
Jan–jun
2008 Jan–jun
2007 Apr–jun
2008 Apr–jun
2007 Juli 2007–
juni 2008 Jan–dec 2007
hyresintäkter, mkr 1 458 1 389 731 694 2 874 2 805
Driftnetto, mkr 925 856 481 456 1 801 1 732
Värdeförändring, mkr 85 2 296 15 1 478 1 357 3 568
resultat före skatt, mkr 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669
resultat, mkr 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295
resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr 589 571 313 301 1 119 1 101 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring
i rörelsekapital, mkr 507 542 311 289 1 105 1 140
Marknadsvärde fastigheter, mkr 41 339 37 971 41 339 37 971 41 339 39 682
Uthyrningsgrad, % 90 90 90 90 90 90
Överskottsgrad, % 63 62 66 66 63 62
räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,8 3,5 2,8 3,0
soliditet, % 44 48 44 48 44 48
VD kommentAR
HänDelseR eFteR RAPPoRtPeRioDens utgång
Den 3 juli tecknade AP Fastigheter avtal med staten om förvärv av Vasakronan. Förvärvet sker till ett fastighets- värde motsvarande 41,1 mdkr och med ett beräknat tillträde den 1 september 2008. Konkurrensverket med- delade den 24 juli att de inte har någon invändning mot förvärvet.
Med AP Fastigheter som ägare får Vasakronan en svensk långsiktig ägare med finansiell styrka, som kommer att ta tillvara bolagets upparbetade värden. Vasakronan är ett av sveriges mest välkända varumärken och AP Fastigheter kommer efter tillträdet att anta detta namn. genom förvärvet ges möjligheten att utveckla sveriges bästa fastighetsbolag.
Den 15 augusti tecknade AP Fastigheter avtal om försäljn- ing av fastigheter till NiAM, Nordens största private equi- tybolag inom fastigheter, motsvarande ett fastighetsvärde på 7,1 mdkr. samtliga fastigheter utom en kommer ur Vasakronans bestånd. Beräknat tillträde är den 1 oktober 2008 och affären är villkorad av att AP Fastigheter till- träder Vasakronan den 1 september 2008. Försäljningen sker till samma prisnivå som fastigheterna förvärvades för.
genom dessa transaktioner skapas i den nya koncernen en långsiktig förvaltning av kommersiella fastigheter i till- växtorter. Den gemensamma fastighetsportföljen kommer att omfatta nästan 80 mdkr i fastighetsvärde med fokus på stockholm, göteborg, Malmö och Uppsala. Beståndet uppgår till cirka 3,3 miljoner kvadratmeter lokaler och bostäder med ett årligt hyresvärde på cirka 6 mdkr.
FAstigHetsmARknADen
Omsättning av kommersiella fastigheter på den svenska marknaden har, bortsett från AP Fastigheters förvärv av Vasakronan, hittills under 2008 varit tydligt lägre än den som uppvisats under motsvarande period de senaste två åren. ett antal påbörjade försäljningsprocesser har också dragit ut på tiden alternativt avbrutits, sannolikt orsakat av för lågt köparintresse och att köparnas kalkyler har svårt att nå säljarnas prisförväntningar.
Den uppkomna situationen förklaras av att det just nu är stor osäkerhet kring den konjunkturella utvecklingen, fin- ansiell oro och att investerarna fått en allt mer pessimis- tisk syn på framtiden. Därutöver har bankerna intagit en
försiktigare hållning vid kreditgivning och den tillgängliga finansieringen har blivit allt dyrare.
i den beskrivna marknadssituationen är uppfattningen att direktavkastningskraven för fastighetsinvesteringar har justerats upp under 2008 även om det ännu inte fullt ut kan avläsas ur genomförda transaktioner med styckevisa fastigheter.
De fastighetsvärderingar som nu görs får anses vara behäf- tade med större osäkerhet än normalt, eftersom de när det gäller antagande om avkastningskrav till stor del baseras på faktiska avslut på transaktionsmarknaden. Bedömnin- gen är att även värderarna under hösten generellt kom- mer att justera upp avkastningskraven med påföljd att fastighetsvärdena kommer att sjunka. Dessutom förvän- tas skillnaden i avkastningskrav mellan bra och dåliga objekt komma att öka ytterligare. Välbelägna fastigheter med hög standard och hyrespotential, det vill säga sådana fastigheter som AP Fastigheters och Vasakronans portföljer i huvudsak innehåller, förväntas bäst kunna stå emot ett framtida värdefall.
HyResmARknADen
Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastig- heter verkar uppvisar en fortsatt positiv utveckling och de har ännu inte i någon större utsträckning påverkats av den finansiella oron och avmattningen i den svenska ekonomin.
På dessa marknader finns fortsatta förhoppningar om sti- gande uthyrningsgrader och högre hyresnivåer.
På de orter och i de områden där AP Fastigheter har bostadsfastigheter är efterfrågan på lägenheter fortsatt mycket hög.
Stockholm
efterfrågan på effektiva lokaler med hög standard är fort- satt god i stockholm, vilket medfört en positiv utveckling för hyresnivåerna. i stockholms ytterområden är dock skillnaderna i hyresnivåer relativt stor mellan olika om- råden och olika objekt. Omoderna och ineffektiva lokaler har lägre efterfrågan och kräver ofta stora hyresgästan- passningar för att kunna hyras ut.
AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet i stockholm uppgick per 30 juni till 86 pro- cent, varav 89 procent i stockholm innerstad och 84 pro- cent i övriga stockholm.
Uppsala
hyresmarknaden i Uppsala är stabil med en hög uthyr- ningsgrad för kommersiella lokaler. AP Fastigheters uthyr- ningsgrad för det kommersiella beståndet uppgick per 30 juni till 96 procent.
i Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostads- fastigheter. Bostadsmarknaden präglas av en fortsatt god efterfrågan.
Göteborg
efterfrågan på såväl kontor som butiker i centrala göte- borg är fortsatt hög, och uthyrningsgrad och hyresnivåer har en positiv utveckling. För AP Fastigheter uppgick uthyrningsgraden för det kommersiella beståndet per 30 juni till 95 procent.
intäkteR, kostnADeR ocH ResultAt Perioden januari-juni 2008
resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till 674 mkr (2 867). Driftnettot för perioden ökade jämfört med motsvarande period och uppgick till 925 mkr (856).
Ökningen i driftnettot förklaras av ökade hyresintäkter.
Ökningen i fastighetsvärdena uppgick för perioden till 74 mkr (2 294). samtidigt såldes fastigheter för 86 mkr (12) med en realiserad värdeförändring på 11 mkr (2).
Finansnettot uppgick till –301 mkr (–250). Förändringen förklaras av stigande marknadsräntor och en ökad upp- låning hänförlig till förvärv och investeringar i pågående projekt. resultat före skatt exklusive värdeförändringar för perioden uppgick till 589 mkr (571).
resultat efter skatt uppgick till 495 mkr (1 988). Den re- dovisade skatten upp gick till 27 procent (31) av resultat före skatt.
intäkter, fastighetskostnader och driftnetto
hyresintäkterna för perioden ökade med 5 procent jäm- fört med motsvarande period 2007 och uppgick till 1 458 mkr (1 389). Ökningen mellan perioderna är främst hänförlig till högre hyror i samband med nyuthyr- ningar och omförhandlingar.
Det samlade hyresvärdet på årsbasis uppgick per den 30 juni 2008 till 3 284 mkr. Av den kontrakterade hyran är cirka 79 procent hänförlig till kommer siella lokaler.
AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet bran- scher, där statlig verksamhet över väger och står för 25 pro- cent av den kontrakterade kommersiella hyran. De tio största hyresgästerna står för 21 procent av den kom- mersiella hyran, men ingen enskild hyresgäst represen- terar mer än 5 procent. genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 30 juni 2008 uppgick till 4,6 år (4,9).
ekonomisk uthyrningsgrad per den sista juni 2008 upp gick för hela beståndet till 90 procent (90). i stockholm innerstad har vissa tomställningar skett i samband med ombyggnadsprojekt vilket temporärt sänkt uthyrningsgraden. samtidigt förbättrades ut hyr- nings graden under det andra kvartalet på flera av AP Fastigheters delmarknader. Ny uthyrningar har under 2008 gjorts motsvarande en totalhyra om 176 mkr, eller en uthyrbar area om 70 tkvm. Under pe- rioden har även förlängningar och omförhandlingar gjorts motsvarande en totalhyra om 209 mkr.
ekonomisk uthyrningsgrad
% 30 juni
2008 30 juni 200731 mars
200831 mars 2007 31 dec
2007
stockholm innerstad 89 94 89 93 92
stockholm ytterområde 84 80 83 78 83
Uppsala 96 95 95 96 95
göteborg 95 93 94 94 94
Kommersiellt totalt 88 88 88 87 89
Bostäder 97 99 97 99 99
totalt 90 90 89 89 90
Fastighetskostnaderna för perioden var oförändrade och uppgick till 533 mkr (533). sammantaget förbättrades driftnettot för perioden jäm fört med motsvarande period 2007 och uppgick till 925 mkr (856), motsvarande en överskottsgrad på 63 procent (62).
Finansiella poster
som en följd av stigande marknadsräntor har den genom- snittliga räntan i låneportföljen ökat. Detta i kombination med ökad upplåning för att finansiera förvärv och ökade investeringar i projektverksamheten medförde att finans- nettot för perioden uppgick till –301 mkr (–250).
Andra kvartalet 2008
Driftnettot för det andra kvartalet ökade jämfört med mot- svarande period föregående år och uppgick till 481 mkr (456). Ökningen är hänförlig till ökade hyresintäkter.
resultat före skatt uppgick till 328 mkr (1 779). Föränd- ringen jämfört med motsvarande period 2007 förklaras främst av de orealiserade värdeförändringarna som upp- gick till 4 mkr (1 478).
resultat efter skatt uppgick till 248 mkr (1 221).
Redovisning per segment
Fastighetsförvaltningen bedrivs i tre affärsområden; kon- tor, handel och bostäder. Den interna rapporteringen och uppföljningen följer denna uppdelning i segment.
segmentredovisning Jan–jun
2008
Jan–jun 2007
Apr–jun 2008
Apr–jun 2007 Kontor
hyresintäkter, mkr 1 001 965 501 490
Driftnetto, mkr 668 625 346 340
Överskottsgrad, % 67 65 69 69
Handel
hyresintäkter, mkr 206 183 104 85
Driftnetto, mkr 145 124 74 59
Överskottsgrad, % 70 68 71 69
Bostäder
hyresintäkter, mkr 251 241 126 119
Driftnetto, mkr 112 107 61 57
Överskottsgrad, % 45 44 48 48
totalt
hyresintäkter, mkr 1 458 1 389 731 694
Driftnetto, mkr 925 856 481 456
Överskottsgrad, % 63 62 66 66
inVesteRingsVeRksAmHeten Projekt och lokalanpassningar
investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick un- der perioden till 444 mkr (348).
ett antal större projekt påbörjas under 2008 och avser så- väl omvandling av befintliga fastigheter som uppförande av nya. i centrala stockholm sker främst en utveckling av be- fintliga fastigheter. Bland annat kommer fastigheten Penn- fäktaren 11 på Vasagatan att omvandlas till en modern och miljömässigt hållbar kontorsfastighet. Fastigheten Jakob större 18 i korsningen Jakobsgatan/regerings- gatan kommer att tillföras tre nya våningar i glas med högklassigt läge.
Uppförandet av ytterligare en kontorsfastighet i området Kista terrass har beslutats och fastigheten är redan vid projektstart fullt uthyrd. i Värtahamnen har uppförandet av en ny fastighet på kv riga startat under första kvar- talet. Fastigheten kommer att innehålla både kontor och butikslokaler.
Förvärv och avyttringar
i april tecknades avtal om förvärv av fastigheten gamen 12, studentskrapan, på södermalm i stockholm. Fastig- heten tillträddes i juni. Köpeskillingen motsvarade ett fastighetsvärde på 1,2 mdkr.
Under det andra kvartalet såldes del av fastigheten hings- ten 1 i täby samt byggrätter i Kvarngärdet i Uppsala med en realiserad värdeförändring på totalt 11 mkr.
FAstigHetsVäRDe sAmt
oReAliseRAD VäRDeFöRänDRing
Fastighetsbeståndet har per den 30 juni 2008 värderats till 41 339 mkr (37 971).
Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt ge- nomförda investeringar uppgick den orealiserade värde- förändringen till 74 mkr (2 294).
Under perioden uppvisades en fortsatt värdeuppgång i göteborg. i stockholm och Uppsala har dock värdet på kommersiella fastigheter sjunkit något beroende på sti- gande avkastningskrav.
Marknadsvärde per segment Mkr
30 juni 2008
30 juni 2007
31 mars 2008
31 mars 2007
31 dec 2007 Kontor 28 157 27 334 28 184 25 793 28 031
handel 7 149 4 923 5 726 5 086 5 658
Bostäder 6 033 5 714 5 999 5 401 5 993 totalt 41 339 37 971 39 909 36 280 39 682
Fördelning av marknadsvärde per segment
Kontor, 68% (71) Bostäder, 15% (15) Handel, 17% (14)
Fördelning av marknadsvärde per geografisk marknad
Stockholm, 69% (68) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (14)
Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till 41 277 mkr (37 902). Verkligt värde motsvarar fastig- heternas marknadsvärde justerat med förvärvade upp- skjutna skatteskulder hänförliga till indirekta förvärv av fastigheter klassificerade som tillgångsförvärv.
inför delårsbokslutet har hela fastighetsbeståndet värde- rats av de externa fastighetsvärderarna DtZ Värderings- huset och Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärdet är bedömt per fastighet och beståndets värde uppgår till summan av de enskilda värderingarna. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från svenskt Fastighetsindex och med samma metodik som vid tidigare värderingar. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik, se AP Fastig heters årsredovisning 2007 sidan 38–40.
FinAnsiell ställning ocH kAssAFlöDe Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni 2008 till 18 645 mkr (18 586), motsvarande en soliditet på 44 procent (48). Under det andra kvartalet har utdelning till ägaren skett med 1 275 mkr.
Det egna kapitalet har under perioden påverkats positivt av orealiserade värdeförändringar på derivat med 83 mkr (88) efter skatt. Den positiva effekten beror på stigande marknadsräntor.
Räntebärande skulder och derivat
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 17 775 mkr (14 349) och bestod främst av MtN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarade cirka 12 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick vid utgången av perioden till 5 050 mkr, varav ingen del var utnyttjad.
Fördelning finansieringskällor
MTN-lån 49% (54) Certifikat 23% (23) Säkerställda lån 28% (23)
Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 4,6 procent (3,9) och den ge- nomsnittliga räntebindningstiden var 36 månader (40).
Nedan visas räntebindningsstrukturen per den 30 juni.
låneportfölj
Förfall räntebindning, mkr Andel % ränta %
inom 1 år 7 535 42 4,8
2 år 1 780 10 4,4
3 år 1 885 11 4,2
4 år 1 340 8 4,0
5 år 1 485 8 4,4
6 år 1 350 8 4,8
7 år och över 2 400 13 4,3
totalt 17 775 100 4,6
sedan årsskiftet har den räntebärande skulden ökat med 3 755 mkr. Nyupplåningen har skett under företagets obligationsprogram samt med säkerställda lån.
Finansnettot för perioden uppgick till –301 mkr (–250).
De ökade räntekostnaderna beror på stigande marknads- räntor och en ökad upplåning. räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,8 gånger (3,4). Målet för ränte- täckningsgraden är att den varaktigt ska överstiga 1,9 gånger.
AP Fastigheter har en, jämfört med branschen i övrigt, förhållandevis lång räntebindningstid om för närvarande 36 månader. Detta ger resultatmässig stabilitet i tider med stigande marknadsräntor. en momentan förändring i marknadsräntorna med en procentenhet beräknas ge en resultatmässig effekt med 59 mkr under det närmast efter följande året.
Kassaflöde och likvida medel
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 507 mkr (542).
Minskningen förklaras främst av betald skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 524 mkr (–340). Ökningen är hänförlig till ökade inves- teringar i befintliga fastigheter samt förvärvet av student- skrapan. Kassaflöde efter investeringsverksamheten upp- gick därmed till –1 240 mkr (73).
Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 549 mkr (141). Från årsskiftet är det en ökning med 514 mkr.
moDeRbolAget
Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) be- står av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotter bolagen.
inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. samtliga an- ställda i koncernen är anställda i moderbolaget och upp- gick vid utgången av perioden till 285 personer (271).
intäkterna i moderbolaget uppgick till 149 mkr (136) och resultatet före skatt uppgick till 37 mkr (39).
De likvida medlen uppgick vid utgången av perioden till 546 mkr (128).
RiskeR ocH möjligHeteR
styrelsen och ledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy med tydliga riktlinjer. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. AP Fastigheters risker beskrivs i årsredovisningen 2007 på sidorna 45–47. Med undantag för förvärvet av Vasakronan har därefter inga väsentliga förändringar uppstått som påverkar bedömningen för de kommande tre månaderna. Vasakronans risker beskrivs på sidorna 10–11 i deras årsredovisning för 2007.
näRståenDetRAnsAktioneR
AP Fastigheters relationer med närstående framgår av not 34 i årsredovisningen för 2007. Under perioden har inga väsentliga närståendetransaktioner skett.
FRAmtiDsutsikteR
Prognosen för AP Fastigheters resultat för 2008, oaktat effekterna av förvärvet av Vasakronan, är oförändrad jäm- fört med målet för året, det vill säga att resultat före skatt exklusive värdeförändringar förväntas uppgå till 1 100 mkr.
Beaktas även förvärvet av Vasakronan, finansiering för för- värvet och transaktionen med NiAM tillkommer ett resultat för årets sista fyra månader med cirka 200 mkr.
ReDoVisningsPRinciPeR
AP Fastigheter följer de av eU antagna iFrs standarderna och tolkningarna av dessa (iFriC). Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med iAs 34. samma redovisnings- principer och beräkningsmetoder som i senaste årsredo- visningen har tillämpas, se AP Fastigheters årsredovisning sidorna 64–69.
kommAnDe inFoRmAtionstillFällen 14 november 2008, delårsrapport januari–september 2008.
stockholm den 26 augusti 2008
Lennart Nilsson styrelsens ordförande
eva halvarsson Ledamot
rolf Lydahl Ledamot
Anders rydin Ledamot
Mats Andersson Ledamot
Kerstin hessius Ledamot
Johan Magnusson Ledamot
Fredrik Wirdenius Ledamot och verkställande direktör RAPPoRtens unDeRtecknAnDe
halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr jan–jun
2008 jan–jun
2007 apr–jun
2008 apr–jun
2007 juli 2007–
juni 2008 jan–dec 2007
Nettoomsättning 1 458 1 389 731 694 2 874 2 805
Fastighetskostnader
Driftkostnader –263 –260 –119 –118 –526 – 523
Underhåll –47 –55 –23 –9 –119 – 127
Fastighetsadministration –101 –87 –51 –46 –188 – 174
Fastighetsskatt –91 –104 –41 –51 –181 – 194
tomträttsavgäld –31 –27 –16 – 14 –59 –55
summa fastighetskostnader –533 –533 –250 –238 –1 073 –1 073
Driftnetto (bruttoresultat) 925 856 481 456 1 801 1 732
Central administration –35 –35 –16 –18 –72 – 72
resultat från andelar i joint ventures 0 0 0 0 0 0
realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 2 11 - 27 18
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 74 2 294 4 1 478 1 330 3 550
rörelseresultat 975 3 117 480 1 917 3 086 5 228
Finansiella intäkter 38 17 33 9 43 22
Finansiella kostnader –339 –267 –185 –146 –653 – 581
resultat före skatt 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669
Aktuell skatt –76 –160 –57 –105 –187 –271
Uppskjuten skatt –103 –719 –23 –453 –487 – 1 103
periodens resultat 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295
Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resulta- tet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
resultat efter skatt per aktie, kr 1) 12,38 49,69 6,21 30,54 45,05 82,38
Kassaflöde från löpande verksamhet
före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 12,68 13,54 7,78 7,24 27,64 28,51
genomsnittligt antal aktier (tusental) 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000
resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr 589 571 313 301 1 119 1 101
Koncernens balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 30 juni
2008 30 juni
2007 31 mars
2008 31 mars
2007 31 dec
2007 tillgångar
Anläggningstillgångar
goodwill 24 24 24 24 24
Förvaltningsfastigheter 41 277 37 902 39 858 36 216 39 611
inventarier 24 23 24 21 24
Andra finansiella anläggningstillgångar 432 229 256 111 187
summa anläggningstillgångar 41 757 38 178 40 162 36 372 39 846
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 343 214 189 201 156
Likvida medel 549 141 1 792 1 573 35
summa omsättningstillgångar 892 355 1 981 1 774 191
summa tillgångar 42 649 38 533 42 143 38 146 40 037
eget kapital och skulder Eget kapital
eget kapital 18 645 18 586 19 550 18 556 19 342
Skulder
räntebärande skulder 17 775 14 349 15 614 13 758 14 020
Uppskjuten skatteskuld 5 204 4 694 5 133 4 222 5 069
ej räntebärande skulder 1 025 904 1 846 1 610 1 606
summa eget kapital och skulder 42 649 38 533 42 143 38 146 40 037
ställda säkerheter 5 036 3 361 4 134 3 361 4 134
eventualförpliktelser inga inga inga inga inga
Koncernens förändring av eget kapital
Belopp i mkr jan–jun
2008 jan–jun
2007 apr–jun
2008 apr–jun
2007 juli 2007–
juni 2008 jan–dec 2007
ingående eget kapital 19 342 17 785 19 550 18 556 18 586 17 785
Kassaflödessäkringar efter skatt 83 88 122 84 54 59
Utdelning –1 275 –1 275 –1 275 –1 275 –1 275 –1 275
Avgivet koncernbidrag inkl skatteeffekt - - - - –522 –522
Periodens resultat 495 1 988 248 1 221 1 802 3 295
utgående eget kapital 18 645 18 586 18 645 18 586 18 645 19 342
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i mkr jan–jun
2008 jan–jun
2007 apr–jun
2008 apr–jun
2007 juli 2007–
juni 2008 jan–dec 2007 Den löpande verksamheten
resultat före skatt 674 2 867 328 1 779 2 476 4 669
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 217 –2 044 138 –1 340 –742 –3 003
Betalda finansiella poster –319 –256 –145 –143 –563 –500
Betald skatt –65 –25 –10 –7 –66 –26
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 507 542 311 289 1 105 1 140
Förändring i rörelsekapital –223 –129 –369 –103 –157 –63
Kassaflöde från den löpande verksamheten 284 413 –58 186 948 1 077
investeringsverksamheten
investeringar i pågående projekt –444 –348 –287 –207 –915 –819
Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag –1 164 - –1 144 - –1 164 -
Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag 86 12 86 - 120 46
Övriga anläggningstillgångar netto –2 –4 –1 –3 –6 –8
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 524 –340 –1 346 –210 –1 965 –781
Kassaflöde efter investeringsverksamheten –1 240 73 –1 404 –24 –1 017 296
Finansieringsverksamheten
Utdelning och koncernbidrag –2 000 –2 000 –2 000 –2 000 –2 000 –2 000
Nettoförändring räntebärande lån 3 754 1 170 2 161 591 3 425 841
Nettoförändring av övriga skulder - - - - - –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 754 –830 161 –1 409 1 425 –1 159
periodens kassaflöde 514 –757 –1 243 –1 433 408 –863
likvida medel vid periodens början 35 898 1 792 1 573 141 898
Periodens förändring av likvida medel 514 –757 –1 243 –1 433 408 –863
likvida medel vid periodens slut 549 141 549 141 549 35
Koncernens nyckeltal
jan–jun
2008 jan–jun
2007 apr–jun
2008 apr–jun
2007 juli 2007–
juni 2008 jan–dec 2007 Fastighetsrelaterade uppgifter
Area, tkvm 1 914 1 883 1 914 1 883 1 914 1 891
Antal fastigheter 176 175 176 175 176 175
Marknadsvärde fastigheter, mkr 41 339 37 971 41 339 37 971 41 339 39 682
investeringar, mkr 444 348 287 207 915 819
Fastighetsförvärv, mkr 1 222 - 1 202 - 1 222 –
Fastighetsförsäljningar, mkr 86 12 86 - 120 46
Nettoinvesteringar, mkr 1 136 360 959 210 1 549 773
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 90 90 90 90 90 90
Överskottsgrad, % 63 62 66 66 63 62
Finansrelaterade uppgifter 30 juni
2008 30 juni
2007 31 mars
2008 31 mars
2007 31 dec
2007
räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,4 2,9 3,4 3,0
soliditet, % 44 48 46 49 48
säkerställda lån/Marknadsvärde, % 12,0 8,3 10,2 8,6 10,1
genomsnittlig ränta, % 4,6 3,9 4,4 3,8 4,2
Återstående genomsnittlig räntebindningstid, mån 36 40 39 40 42
Övrigt
Antal anställda på balansdagen 285 271 279 265 272
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Belopp i mkr jan–jun
2008 jan–jun
2007 apr–jun
2008 apr–jun
2007 juli 2007–
juni 2008 jan–dec 2007
Nettoomsättning 149 136 79 72 282 269
rörelsens kostnader –187 –174 –93 –94 –363 –350
realisationsresultat, försäljningar 33 - 33 - 33 0
rörelseresultat –5 –38 19 –22 –48 –81
Finansiella poster
resultat från andelar i koncernföretag 343 326 144 153 1 009 992
Finansiella intäkter 62 16 58 9 66 20
Finansiella kostnader –363 –265 –210 –146 –669 –571
resultat efter finansiella poster 37 39 11 –6 358 360
Förändring periodiseringsfond - - - - 170 170
resultat före skatt 37 39 11 –6 528 530
skatt –2 –16 3 –3 –117 –131
periodens resultat 35 23 14 –9 411 399
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 30 juni
2008 30 juni
2007 31 mars
2008 31 mars
2007 31 dec
2007 tillgångar
Anläggningstillgångar
inventarier 13 11 13 8 13
Aktier och andelar i koncernföretag 4 807 4 609 4 559 4 453 5 253
Andra finansiella anläggningstillgångar 432 227 256 110 186
summa anläggningstillgångar 5 252 4 847 4 828 4 571 5 452
Omsättningstillgångar
Fordringar hos dotterbolag 21 083 19 056 19 864 19 203 19 287
Kortfristiga fordringar 51 36 16 43 21
Likvida medel 546 128 1 789 1 560 22
summa omsättningstillgångar 21 680 19 220 21 669 20 806 19 330
summa tillgångar 26 932 24 067 26 497 25 377 24 782
eget kapital och skulder Eget kapital
eget kapital 7 671 8 578 8 812 9 779 8 829
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 101 271 101 271 101
Skulder
räntebärande skulder 16 975 13 445 14 814 12 855 13 220
Uppskjuten skatteskuld 233 103 171 67 168
ej räntebärande skulder 1 952 1 670 2 599 2 405 2 464
summa eget kapital och skulder 26 932 24 067 26 497 25 377 24 782
ställda säkerheter inga inga inga inga inga
eventualförpliktelser 337 366 451 443 345
AP Fastigheter är ett av sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till cirka 41 miljarder kronor per den 30 juni 2008. Bolaget är inriktat på kom- mersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda or- ter i sverige; stockholm, Uppsala och göteborg.
Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde hän- för sig till stockholms city och andra välbelägna stock- holmsområden, bl.a. Nacka strand, telefonplan, Alviks strand, Värtahamnen och solna strand. i göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kon- torsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en
AP Fastigheter i korthet
tyngdpunkt på bostäder, bl.a. studentstaden, men inne- håller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala science Park.
AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastig- hetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa.
AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, tredje och Fjärde AP-fonden.
ap Fastigheter aB (publ) Huvudkontor
Area, tkvm
Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och par ke- rings platser.
Driftnetto (Bruttoresultat), mkr
hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fas- tighetsadministration samt fastighetsskatt och tomt rätts- avgäld.
Genomsnittlig ränta, %
genomsnittlig räntesats på den räntebärande låne port- följen på balansdagen.
Hyresvärde, mkr
Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyr da lokaler.
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ingått i beståndet under hela rap por- teringsperioden samt under hela jämförelse perio den.
Fastigheter som varit klassificerade som projektfastigheter under perioden eller jämförelseperioden ingår ej.
Kontrakterad hyra, mkr
summa hyra från kontrakt som är tecknade per balans- dagen.
Nettoinvesteringar, mkr
summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljnings- pris för fastigheter sålda via bolag och direkta transak- tionskostnader.
Definitioner
Realiserad värdeförändring, mkr
Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i när- mast föregående bokslut minus genomförda investe- ringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader.
Räntabilitet på eget kapital, %
resultat efter skatt justerat för skatteeffekt på koncern- bidrag dividerat med snittet av ingående och utgående eget kapital.
Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, oreali- serad och realiserad värdeförändring (eBitDA) dividerat med räntenettot.
Soliditet, %
eget kapital i procent av balansomslutningen på balans- dagen.
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet.
Värdeförändring, %
Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året.
Beräknas med tillämning av sFis beräkningsmetoder.
Beräkning tidsviktad per månad.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkter.