Delårsrapport januari - mars 2009
Corem Property Group AB (publ)
| Delårsrapport januari - mars 2009
Delårsrapport januari – mars 2009
> Hyresintäkterna uppgick till 109 Mkr (82)
> bolagets bedöMda intjäningsförMåga Har ökat till 195 Mkr (175), en ökning Med 11 procent
> förvaltningsresultatet uppgick till 52 Mkr (24), Motsvarande 1,88 kr per aktie (0,92)
> orealiserade värdeförändringar på fastig
Heter ocH derivat uppgick till –30 Mkr (28)
> orealiserade värdeförändringar på aktier uppgick till –45 Mkr (–)
> resultat efter skatt uppgick till –23 Mkr (67), Motsvarande –0,83 kr per aktie (2,58)
> eget kapital per aktie uppgår till 41,75 kr (42,27)
Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handels- fastigheter i mellersta och södra Sverige samt Danmark. Corems totala fastighetsvärde per den 31 mars 2009 uppgår till cirka 4,4 mdkr.
Corems övergripande mål är att bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Coremaktien är noterad på Nordic Growth Market (NGM) Equity.
Mkr jan-mar 2009 jan-mar 2008
Hyresintäkter 109 82
Fastighetskostnader –32 –25
Driftöverskott 77 57
Central administration –5 –6
Övriga rörelsekostnader –1 –1
Finansnetto (exkl värdeförändringar) –19 –26
Förvaltningsresultat 52 24
Orealiserade värdeförändringar aktier –45 –
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
och derivat –30 28
Resultat före skatt –23 52
Skatt 0 15
Periodens resultat –23 67
Årets första kvartal har varit både intensivt och framgångsrikt.
Vi har fortsatt med att hålla ett högt tempo för att i möjligaste mån dra nytta av de affärsmöjligheter marknaden nu erbjuder.
Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har till följd av den allmänt utbredda kreditåtstramningen varit fort- satt mycket begränsade. En stor osäkerhet råder fortsatt kring hur effekterna av konjunkturavmattning, räntefall och allmän ekonomisk oro kommer att påverka marknadens prissättning och efterfrågan på lokaler och fastigheter.
De låga räntorna skapar nu riktigt goda förutsättningar för hög avkastning i det fall uthyrningsgrad och hyresnivåer kan bibehållas. Den tuffa marknadsutvecklingen till trots, uppvisar vår fastighetsnisch en intressant tillväxtpotential.
Under kvartalet förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt cirka 33 600 kvm uthyrbar area av Nordum Fastighetsfond.
Fastigheterna, som är belägna i Stockholm, Göteborg och Jönköping, utgörs huvudsakligen av lager och logistikfastig- heter vilket passar Corem såväl typmässigt som geografiskt.
Köpeskillingen finansieras dels med lån men också med en till säljaren riktad apportemission om cirka 66 mkr vilket motsvarar en ägarandel i Corem om cirka fem procent. Fon- den har efter tillträdet delat ut aktierna till sina investerare vilket medför att transaktionen dessutom förbättrar Corems ägarspridning samtidigt som förvärvet ytterligare diversifierar hyresbasen och ökar intjäningen.
Efter förvärvet överstiger Corems totala uthyrbara area 700 000 kvm, bolagets bedömda hyresvärde uppgår till cirka 488 mkr och den beräknade intjäningsförmågan före skatt och onvärderingar till 195 mkr, motsvarande 6,77 kr per aktie.
Under första kvartalet 2009 förvärvade Corem även ytter- ligare 1 551 559 aktier i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern. Efter den senaste genomförda transaktionen äger Corem 19 010 053 aktier i bolaget vilket motsvarar en ägar- andel om cirka 12 procent.
Corem är ett nytt fastighetsbolag vars vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom segmentet industri-, lager-, logistik- och handel. Segmentets höga historiska stabilitet skänker oss i kombination med en stor andel långfristigt rän- tesäkrad externfinansiering en trygghet att på ett optimalt sätt kunna fokusera på att bygga bolaget vidare.
I syfte att kunna realisera våra tillväxtambitioner har vi tidigare meddelat att vi har haft som målsättning att noteras vid Nasdaq OMX Stockholm. I skrivande stund är vi mitt uppe i denna noteringsprocess med målsättning att vara listade vid Nasdaq OMX Stockholm innan semestrarna. I samband med
”lokal närvaro, goda kundrelationer och motiverade medarbetare skapar förutsättningarna för en fortsatt positiv utveckling.”
detta listbyte avser bolaget också att genomföra en kontant ny- emission för att dels ytterligare förbättra bolagets ägarspridning men också för att öka bolagets möjligheter att kunna ta tillvara de unika affärsmöjligheter vi ser framför oss.
Vi ser med tillförsikt fram emot ett fortsatt spännande och framgångsrikt år. Våra förutsättningar att fortsätta utveckla, förädla och expandera vårt bestånd ser alltjämt mycket goda ut.
Stockholm i maj 2009 Rutger Arnhult Verkställande direktör
Under årets första kvartal har Corem vuxit med omkring fem procent.
Sammantaget har åtta fastigheter förvärvats och två fastigheter sålts samtidigt som ägarspridningen ytterligare förbättrats och intjäningsförmågan höjts
VD har ordet
2 | Delårsrapport januari - mars 2009 Corem Property Group AB (publ)
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till –23 mkr (67), mot- svarande –0,83 kr per aktie (2,58). Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar på fastigheter till –5 mkr (27).
Värdeförändringar på derivat uppgick till –25 mkr (1) till följd av sjunkande marknadsräntor. Periodens förvaltningsresultat, det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 52 mkr (24), motsvarande 1,88 kr per aktie (0,92).
Under perioden har kostnader av engångskaraktär belastat resultatet med 1 mkr (1). Med justering för dessa kostnader ökas förvaltningsresultatet för årets första kvartal till 53 mkr (25) motsvarande 1,92 kr per aktie (0,96). Periodens resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeföränd- ringar på derivat och fastigheter uppgick till 1 mkr (39), vilket motsvarar 0,04 kr per aktie (1,50). Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärde- ring med –45 mkr (0).
Hyresintäkter
Periodens hyresintäkter uppgick till 109 mkr (82). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (93). Det totala hyresvärdet på årsbasis per den 31 mars 2009 uppgick till 488 mkr (355).
Kostnader
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till –32 mkr (–25), vilket genererar en överskottsgrad om 71 procent (70).
De centrala administrationskostnaderna uppgick till –5 mkr (–6). Övriga rörelsekostnader består av kostnader i samband med OMX-noteringen. Dessa har under det första kvartalet 2009 uppgått till –1 mkr (–1).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –19 mkr (–26), varav finansiella intäkter uppgick till 19 mkr (3) och periodens räntekostnader uppgick till –38 mkr (–29). Beslutad utdelning på aktieinne- havet i Klövern AB ingår som en intäkt om 19 mkr (0). Orea- liserade värdeförändringar på derivat uppgick till –25 mkr (1).
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,53 procent (5,31).
I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller under- värde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknads- ränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning.
Under 2008 räntesäkrades en stor andel av Corems räntebä- rande skulder på mellan 3 till 12 år. Under det första kvartalet har den genomsnittliga räntebindningstiden genom nytecknade ränteswapavtal ytterligare förlängts och uppgår till 5,7 år.
Per den 31 mars 2009 uppgick marknadsvärdet i räntederivat- portföljen till –211 mkr (1). Värdeförändringen är inte kassa- flödespåverkande.
Fastigheternas värde och värdeförändringar
I samband med kvartalsbokslutet har Corems totala fastighets- portfölj värderats och det samlade marknadsvärdet uppgick till 4 352 mkr (4 140). Det samlade fastighetsvärdet har ökat under perioden 1 januari till 31 mars 2009 i förhållande till årsskiftet, framför allt genom förvärv om 213 mkr. Oreali- serade värdeförändringar i perioden uppgick till – 5 Mkr.
Den marginella värdeförändringen som skett under perioden, är en följd av såväl förändrade drift netton som förändrade avkastningskrav. Fastigheterna har framför allt värderats internt, men cirka 5 procent av beståndet har externvärderats.
I årsbokslutet värderades samtliga Corems fastigheter externt.
Corem har även inhämtat marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för intern värderingen i kvartals- rapporten.
För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2008
FöRänDRing veRkligt väRDe Mkr
Verkligt värde per 1 januari 2009 4 140
Förvärv 213
Investeringar 12
Försäljningar –9
Värdeförändringar –5
Valutaomräkningar 1
verkligt värde per 31 mars 2009 4 352
Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år och balans- samt kassaflödesposter med senaste årsskifte.
Investeringar och projekt
Under det första kvartalet har Corem totalt investerat 12 mkr i ny-, till- och ombyggnationer. Under 2009 uppgår Corems planerade investeringsvolym till cirka 60 mkr. Corems in- vesteringar i projekt ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer. Bland pågående projekt som kommer att slutföras under 2009 kan nämnas en om- och tillbyggnad av fastigheten Lastkajen 3 i Västberga åt Servera.
Förvärv av noterade aktier
Under perioden har Corem förvärvat 1 551 559 aktier i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB till en genom- snittskurs om 17,51 kr. Efter den senaste genomförda trans- aktionen äger Corem 19 010 053 aktier i Klövern AB, vilket motsvarar en ägarandel om 11,82 procent.
Skatt
Corem redovisar en skatt om 0 mkr (15) för det första kvarta- let 2009. Aktuell skatt uppgår till –1 mkr (–1) och uppskjuten skatteintäkt till 1 mkr (16). Av den uppskjutna skatteintäkten avser 7 mkr (0) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat. Uppskjuten skattekostnad om –6 mkr (0) är främst hänförlig till den löpande fastighetsrörelsen.
Föregående års uppskjutna skatteintäkt avsåg huvudsakligen tillkommande underskottsavdrag.
Eget kapital och Soliditet
Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 1 203 mkr (1 167), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 41,75 kr (42,27). Vid samma tidpunkt uppgick soliditeten till 26 procent (27).
Nettoökningen av det egna kapitalet under perioden beror främst på en apportemission som gjordes i samband med för- värvet av totalt åtta fastigheter belägna i Stockholm, Göteborg och Jönköping. Fastigheterna utgörs huvudsakligen av lager och logistikfastigheter och har en total uthyrningsbar area om cirka 33 600 kvm.
Förvärvet finansierades bland annat med en till säljaren, Nordum Fastighetsfond, riktad apportemission om 66 mkr, vilket motsvarar en ägarandel i Corem om 5 procent. Apport- emissionen om 1 365 214 aktier tecknades till en aktiekurs om 48 kr.
Efter apportemissionen uppgår det totala antalet aktier till 28 971 520 stycken.
Kassaflöde och likvida medel
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten upp- gick vid periodens utgång till –30 mkr (–86), vilket motsvarar –1,08 kr (–3,23) per aktie. Kassaflöde från investeringsverk- samheten uppgick till –152 mkr (–1 168) under perioden och kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 173 mkr (1 065). Likvida medel vid periodens utgång upp- gick till 2 mkr (11), vilket motsvarar 0,07 kr (0,40) per aktie.
Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit uppgår till 116 mkr.
Räntebärande skulder
Den 31 mars 2009 hade Corem räntebärande skulder upp gå ende till 3 371 mkr (3 191). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 2 mkr (11) uppgick till 3 369 mkr (3 180). Räntetäckningsgraden uppgick per den 31 mars 2009 till 2,4 ggr (1,8). Vid kvartalets utgång är 60 procent av de ränte bärande skulderna räntesäkrade på 3 till 12 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgår till 5,7 år (2). Den genomsnittliga räntan per 31 mars 2009 var 4,53 procent (5,31). Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Corem ränte swappar om 1 900 mkr (500).
Bolagets totala kreditram om 3 371 mkr löper med kredit- tider om 1 till 30 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindnings- tid uppgår till cirka 4,8 år.
Ränte- och låneFöRFallostRuktuR
Räntebindning kapitalbindning
Förfall, år
lånebelopp,
Mkr snittränta, procent andel,
% Mkr andel
%
2009 1 268 3,23 38 49 2
2010 33 5,62 1 806 24
2011 52 4,92 1 612 18
2012 48 5,95 1 342 10
2013 20 6,07 0 1 283 38
2014 125 5,64 4 30 1
2015 100 5,72 3 5 0
2016 25 5,35 1 15 0
2017 0 0,00 0 0 0
2018 700 5,34 21 0 0
2019- 1000 5,19 30 229 7
totalt 3 371 4,53 100 3 371 100
norslunda 1:10, lindberghs gata 9, sigtuna
4 | Delårsrapport januari - mars 2009 Corem Property Group AB (publ)
20 25 30 35 40 45 50 55 Kr
Carnegie Real Estate Index (indexerad) Corem
November 2007December 2007Januari 2008Februari 2008Mars 2008April 2008Maj 2008Juni 2008 Juli 2008Augusti 2008September 2008Oktober2008November 2008
Kursutveckling Corem-aktien 28 november 2007 – 12 maj 2009
December 2007
Januari 2008
Februari 2008
Mars 2008
April 2008 Maj 2008
Juni 2008
Juli 2008
Augusti 2008 Oktober
2008 November
2008 September
2008 Januari
2009 December
2008
Mars 2009 Februari
2009
Maj 2009 April 2009
aktieFakta
Kortnamn CORE ISIN kod SE0002257402
Noterat 2007 Handelspost 100 aktier
Marknadsplats Nordic Growth Market (NGM) Equity
Aktien
Corem är noterat på NGM, Nordic Growth Market Equity i Stockholm. Den 31 mars 2009 var börskursen 45,20 kr per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om cirka 1 303 mkr.
Per den 31 mars 2009 var antalet utestående aktier 28 817 320, därav 1 365 214 under registrering. Registreringen slutför- des den 15 april 2009. Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 3 030. De enskilt största aktie ägarna framgår av tabell nedan.
Aktievårdande åtgärder
Corem har under mars månad, i aktievårdande syfte, påbörjat ett courtagefritt handelsprogram, vilket innebär att aktie ägare i Corem Property Group AB (publ) får möjligheten att courtage fritt köpa aktier så att innehavet blir 300 eller valfri
multipel däröver. Programmet innebär också att aktieägare med färre än 100 aktier kan sälja hela sitt innehav courtage- fritt.
Återköp av egna aktier
Corems styrelse har bemyndigande om att återköpa och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Corem har i enlighet med tagna beslut under det första kvartalet 2009 återköpt 154 200 aktier, motsvarande 0,5 procent av totalt antal registrerade aktier.
Anskaffningspriset har i genomsnitt uppgått till 40,48 kr per aktie.
antal aktieR PeR Den 31 MaRs 2009 antal ägare
1 – 500 2 979
501 – 5 000 27
5 001 – 50 000 8
50 001 – 16
totalt 3 030
Källa: Euroclear Sweden AB
aktieägaRkategoRi PeR Den 31 MaRs 2009 antal ägare Fysiska personer bosatta i Sverige 2 841 Fysiska personer bosatta utomlands 34 Juridiska personer bosatta i Sverige 111 Juridiska personer bosatta utomlands 44
totalt 3 030
Källa: Euroclear Sweden AB
ägaRFöRhållanDen PeR Den 31 MaRs 2009
aktieägare antal aktier andel, %
Rutger Arnhult via bolag 9 932 799 34,47
Fastighets AB Balder 9 883 540 34,30
Locellus AB1) 2 036 208 7,07
Allba Holding AB 1 736 497 6,03
Nordum Fastighetsfond 1 AB 1 365 214 4,74
Länsförsäkringar Fastighetsfond 790 254 2,74
Kattvik Financial Services 480 000 1,67
IS Invest AB 457 000 1,59
Hollytree Förvaltning AB 455 600 1,58
Grönhögen Förvaltning AB 455 600 1,58
Livförsäkrings AB Skandia 391 221 1,36
Catella Trygghetsfond 262 600 0,91
Övriga Aktieägare 570 787 1,98
totalt antal utestående aktier 28 817 3202) 100,00
Återköpta aktier 154 200
totalt antal aktier 28 971 5202)
Källa: Euroclear Sweden AB justerat för för Corem kända förändringar. I ovanstående sam- manställning ingår den till Nordum Fastighetsfond 1 AB riktade nyemissionen om 1 365 214 aktier, vilken registrerades hos Euroclear Sweden AB den 15 april 2009.
Motsvarande gäller även för ovanstående aktieinformationstabeller."
1) Rutger Arnhult äger via bolag 50 procent av aktierna i Locellus AB
2) Därav 1 365 214 under registrering. Registreringen slutfördes den 15 april 2009.
ägaRe PeR lanD PeR Den 31 MaRs 2009
land antal ägare
Sverige 2 952
Norge 9
Storbritannien 9
Danmark 8
USA 8
Övriga 44
totalt 3 030
Källa: Euroclear Sweden AB
STOCKHOLM Botkyrka Danderyd Huddinge Järfälla Nacka Sigtuna Sollentuna Tyresö Täby Upplands Bro Upplands Väsby GÖTEBORG
Helsingborg
MALMÖ
Hudiksvall
Falun
Enköping
Katrineholm Kumla
Norrköping
Jönköping Tranås Strömstad
Vänersborg
Trollhättan Ale
Borås
Lund
Växjö Stockholm
Mellansverige / Väst Öresund Mälardalen Norr Trosa
Köpenhamn
Hallstahammar Köping
Västerås Norberg Fagersta Avesta Hedemora
Lerum
Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige. Fastighets beståndet består av 106 fastig heter med en total uthyrbar area om 701 342 kvm.
Fastigheternas marknadsvärde är baserat på externa och interna marknads värderingar per den 31 mars 2009 och uppgår till 4 352 mkr. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till 488 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgår till 457 mkr på årsbasis per den 31 mars 2009. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 94 procent.
Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden:
Stockholm, Mellansverige/Väst, Öresund, Mälardalen samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2009 svarar Stockholm för 42 procent, Mellansverige/
Väst 24 procent, Öresund 12 procent, Mälar dalen 13 procent, och Norr för 9 procent.
Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2009 fördelar sig per fastighetskategori enligt följande:
industri fastigheter 31 procent, lagerfastigheter 36 procent, kontors fastigheter 14 procent, handelsfastigheter 11 procent och övriga fastigheter 8 procent.
FastighetsFöRväRv till och MeD 31 MaRs 2009
Fastighet kommun Fastighets-
kategori uthyrbar area, kvm
Kobbegården 155:2 Göteborg Lager 5 610
Balder 18 Jönköping Handel/Övrig 808
Budkaveln 17 Jönköping Lager 2 323
Budkaveln 18 Jönköping Lager 8 202
Arkadien 4 Jönköping Handel/Övrig 2 208
Barnarp 1:156 Jönköping Övrigt 2 504
Skallsjö 3:8 Lerum Lager 8 877
Måttbandet 10 Täby Lager 3 076
totalt fastighetsförvärv jan–mar 2009 33 608
Transaktioner under perioden
Den 19 mars förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt cirka 33 600 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 213 mkr. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Nordum Fastighetsfond 1 riktad apportemission om 66 mkr.
Under perioden avyttrades fastigheterna Realisten 1 och 2 samt del av fastigheten Vipemöllan 38 i Lund om totalt cirka 1 050 kvm. Försäljningspriset uppgick till cirka 9 mkr.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Corem förvärvade den 8 april en fullt uthyrd lager- och logis- tikfastighet i Malmö om totalt cirka 9 300 kvm. Förvärvspriset uppgick till 42 mkr och säljaren var Skanska.
Fastigheten, som är belägen i norra hamnen i Malmö, utgör Kjell & Companys nordiska distributionscentral. Kjell & Com- pany säljer tillbehör till data, tele, elektronik med mera.
Fastighetsbestånd
segMentsReDovisning i saMManDRag PeR Region jan – MaRs 2009
intäkter kostnader Driftöverskott
Mkr 2009
jan–mars 2008
jan–mars 2009 jan–mars 2008
jan–mars 2009 jan–mars 2008
jan–mars
Stockholm 47 35 –18 –15 29 20
Mellansverige/
Väst 22 19 –5 –4 17 15
Öresund 13 7 –4 –3 9 4
Mälardalen 16 12 –3 –2 13 10
Norr 11 9 –2 –1 9 8
Övrigt 0 0 0 0 0 0
totalt 109 82 –32 –25 77 57
Styrelsen följer upp koncernens verksamhet efter geografisk fördelning. Det finns fem segment fördelade efter geografiskt läge. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänför- liga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment.
6 | Delårsrapport januari - mars 2009 Corem Property Group AB (publ) Industri
32%
Fördelning av verkligt värde per fastighetskategori
Stockholm 41%
Fördelning av hyresintäkter per fastighetskategori
Fördelning av verkligt värde per geografiskt område
Fördelning av hyresintäkter per geografiskt område Norr 10%
Mellansverige/
Väst 22%
Mälardalen
13% Öresund 14%
Lager 34%
Kontor 11%
Handel 14%
Övrigt 9%
Stockholm 42%
Norr 9%
Mellansverige/
Väst 24%
Mälardalen
13% Öresund 12%
Industri 31%
Lager 36%
Kontor 14%
Handel 11%
Övrigt 8%
FöRDelning PeR geogRaFiskt oMRåDe, 31 MaRs 2009 antal
fastigheter uthyrbar
area, kvm vakant area, kvm
verkligt värde
hyresvärde, Mkr
ekonomisk uthyrnings-
grad, %
hyresintäkt1)
Region Mkr kr/kvm Mkr andel, %
Stockholm 46 220 706 21 758 1 785 8 088 206 93 191 42
Öresund 13 59 330 5 792 593 9 995 56 94 53 12
Mälardalen 11 118 720 22 161 569 4 793 71 88 62 13
Mellansverige/Väst 28 199 925 10 226 983 4 917 113 96 109 24
Norr 8 102 661 - 422 4 111 42 100 42 9
totalt corem 106 701 342 59 937 4 352 6 205 488 94 457 100
1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2009.
FöRDelning PeR FastighetskategoRi, 31 MaRs 2009 antal
fastigheter uthyrbar
area, kvm vakant area, kvm
verkligt värde
hyresvärde, Mkr
ekonomisk uthyrnings- grad, %
hyresintäkt1)
Fastighetskategori Mkr kr/kvm Mkr Andel, %
Industri 22 265 540 18 278 1 392 5 242 149 94 140 31
Lager 45 267 385 17 352 1 481 5 539 171 96 164 36
Kontor 17 77 950 18 376 498 6 389 79 84 66 14
Handel 16 56 789 980 597 10 513 50 99 50 11
Övrigt 6 33 678 4 951 384 11 402 39 95 37 8
totalt corem 106 701 342 59 937 4 352 6 205 488 94 457 100
1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2009.
FöRDelning av uthyRbaR aRea PeR lokaltyP och geogRaFiskt oMRåDe, 31 MaRs 2009
kvm industri lager kontor handel övrigt totalt andel, %
Stockholm 45 333 83 163 76 441 9 207 6 562 220 706 31
Öresund 2 079 8 370 10 767 22 954 15 160 59 330 8
Mälardalen 69 848 25 948 9 594 9 923 3 407 118 720 17
Mellansverige/Väst 52 539 114 778 17 704 3 883 11 021 199 925 29
Norr 93 928 4 492 163 3 503 575 102 661 15
totalt corem 263 727 236 751 114 669 49 470 36 725 701 342 100
FöRDelning av uthyRbaR aRea PeR lokaltyP och FastighetskategoRi, 31 MaRs 2009
kvm industri lager kontor handel övrigt totalt andel, %
Industri 240 275 8 277 10 624 4 887 1 477 265 540 38
Lager 7 348 211 535 38 138 2 506 8 035 267 562 38
Kontor 8 232 12 568 53 424 2 364 1 185 77 773 11
Handel 7 872 3 651 4 042 39 208 2 016 56 789 8
Övrigt - 720 8 441 505 24 012 33 678 5
totalt corem 263 727 236 751 114 669 49 470 36 725 701 342 100
Intjäningsförmåga
Efter genomförda förvärv per 31 mars 2009 beräknas Corems totala hyresvärde uppgå till 488 mkr (355) och de beräknade hyresintäkterna till 440 mkr (408), med justering för bedömda vakanser inom prognosperioden. Bolagets tolv månaders rul- lande förvaltningsresultat, det vill säga resultatet före omvär- deringar och skatt, beräknas uppgå till cirka 195 mkr (175).
Den totala uthyrbara arean uppgår per den 31 mars 2009 till 701 342 kvm (577 830).
aktuell intjäningsFöRMåga
Mkr 31 mar 2009 31 dec 2008
Hyresvärde 488 433
Vakans –48 –25
hyresintäkter 440 408
Fastighetskostnader –102 –100
Driftnetto 338 308
Central administration –20 –20
Finansnetto –123 –113
Förvaltningsresultat 195 175
Skatt1) –5 0
Resultat efter skatt 190 175
Resultat per aktie2) 6,55 6,34
1) Beräknad aktuell skatt
2) Beräknat på utestående aktier vid periodens utgång.
Utveckling av intjäningsförmågan Mkr
0 40 80 120 160 200
2009 kv1 2008 kv4
2008 kv3 2008 kv2
2008 kv1 2007 kv4
utveckling av intjäningsFöRMåga1)
1) Förvaltningsresultat före skatt
Möjligheter och risker
Corems möjligheter och risker beskrivs i 2008 års årsredo- visning på sidorna 35–37. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.
Moderbolaget
Corems moderbolag äger inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, för- valtning, projektutveckling och finansiering.
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 20 mkr (10). Omsättningen som till största del utgörs av intern koncern fakturering, uppgick till 8 mkr (0).
Moderbolagets tillgångar uppgick till 1 371mkr (1 712), varav likvida medel utgjordes av 2 mkr (6). Eget kapital uppgick till 1 210 mkr (1 197).
Personal
Corem hade per den 31 mars 2009 totalt 21 (2) anställda med fördelningen 6 (1) kvinnor och 15 (1) män.
Redovisningsprinciper
Corem följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) standarderna och tolkningarna av dessa Inter- national Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).
Denna delårsrapport är upprättad enligt Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2.2 Redovisning för juridiska personer. Den uppdaterade standarden IAS 1 Utformning av finansiella rapporter har tillämpats för första gången i denna del- årsrapport. Benämningar på uppställningar har ändrats, tidigare resultaträkning har ersatts av Rapport över totalresultat samt att företaget skall särskilja ägartransaktioner från andra trans- aktioner som ger förändringar i värdet på företagets tillgångar och skulder. IAS 23 avseende lånekostnader skall tillämpas från 1 januari 2009. Enligt standarden ska lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning aktiveras. Corem har ännu inte haft några sådana projekt och har hittills inte aktiverat ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde.
IAS 40 gällande förvaltningsfastigheter har uppdaterats inne- bärande att även pågående projekt skall värderas till verkligt värde.
I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder oförändrade jämfört med 2008 års årsredovisning.
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av Corems revisorer.
Stockholm den 14 maj 2009 Corem Property Group AB (publ) Styrelsen
Ytterligare information
Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult, telefon 08-503 853 33.
På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad informa- tion om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.
8 | Delårsrapport januari - mars 2009 Corem Property Group AB (publ)
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Mkr
2009 3 mån jan – mar
2008 3 mån jan – mars
2008 12 mån jan – dec
Rullande 12 mån apr – mar
Hyresintäkter 109 82 391 418
Fastighetskostnader –32 –25 –117 –124
Driftsöverskott 77 57 274 294
Central administration –5 –6 –20 –19
Övriga rörelsekostnader –1 –1 –3 –3
Finansnetto (exkl värdeförändringar) –19 –26 –116 –109
Förvaltningsresultat 52 24 135 163
Orealiserade värdeförändringar aktier –45 – 53 8
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 – 1 1
Orealiserade värdeförändringar fastigheter –5 27 –313 –345
Orealiserade värdeförändringar derivat –25 1 –186 –212
Resultat före skatt –23 52 –310 –385
Aktuell skatt –1 –1 –5 –5
Uppskjuten skatt 1 16 63 48
Periodens resultat –23 67 –252 –342
Omräkningsdifferens –1 – 16 15
totalresultat för perioden –24 67 –236 –327
Då det inte finns någon minoritet är hela totalresultatet hänförligt till moderbolagets ägare.
Resultat per aktie1) –0,83 2,58 –9,45 –12,64
Antal utestående aktier vid periodens utgång 28 817 3202) 25 975 871 27 606 306 28 817 3202) Genomsnittligt antal aktier 27 606 3772) 25 975 871 26 657 445 27 061 3552) 1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas.
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.
2) Därav 1 365 214 under registrering. Registreringen slutfördes den 15 april 2009.
Mkr 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31
tillgångar
Fastigheter 4 352 3 445 4 140
Övriga anläggningtillgångar 1 2 1
Uppskjuten skattefordran 194 146 193
Övriga långfristiga fordringar 4 1 4
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen 300 – 318
Omsättningstillgångar 43 107 25
Likvida medel 21) 201 11
summa tillgångar 4 896 3 902 4 692
eget kapital och skulder
Eget kapital 1 203 1 392 1 167
Derivat 211 – 186
Räntebärande skulder 3 371 2 344 3 191
Ej räntebärande skulder 111 166 148
summa eget kapital och skulder 4 896 3 902 4 692
1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit uppgår till 116 mkr.
Rapport över kassaflödesanalys
Rapport över förändring i eget kapital
Mkr
2009 3 mån jan – mars
2008 3 mån jan – mars
2008 12 mån jan – dec löpande verksamhet
Resultat efter finansiella poster exkl.
avskrivningar och värdeförändringar 52 25 122
Betald inkomstskatt –1 – –5
kassaflöde, löpande verksamhet före
förändring av rörelsekapital 51 25 117
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar –18 6 95
Förvärv av finansiella tillgångar –27 – –265
Förändring av rörelseskulder –36 – –33
kassaflöde, löpande verksamhet –30 31 –86
investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter1) –161 –250 –1 169
Avyttring av förvaltningsfastighet 9 – 3
Förvärv av övriga anläggningstillgångar – 0 –2
kassaflöde, investeringsverksamhet –152 –250 –1 168
Finansieringsverksamhet
Förändring av långfristiga skulder 179 220 1 065
Återköp av egna aktier –6 – –
kassaflöde, finansieringsverksamhet 173 220 1 065
Periodens/årets kassaflöde –9 1 –189
Likvida medel vid periodens/årets början 11 200 200
Likvida medel vid periodens/årets slut 2 201 11
1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgår till 227 mkr (1 247) varav 66 mkr (78) finansierats genom en apportemission, varför endast 161 mkr (1 169) har haft en direkt påverkan på likvida medel.
Mkr
2009 3 mån jan – mar
2008 12 mån jan – dec
Ingående balans 1 167 1 325
Återköp av egna aktier –6
Totalresultat för perioden –24 –236
Apportemission 66 78
eget kapital 1 203 1 167
10 | Delårsrapport januari - mars 2009 Corem Property Group AB (publ)
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Mkr 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31
tillgångar
Andelar i koncernföretag 170 170 170
Fordran på koncernföretag 886 875 875
Övriga omsättningstillgångar 313 17 661
Likvida medel 2 25 6
summa tillgångar 1 371 1 087 1 712
eget kapital och skulder
Eget kapital 1 210 1 083 1 197
Räntebärande skulder 152 0 120
Ej räntebärande skulder 9 4 395
summa eget kapital och skulder 1 371 1 087 1 712
Mkr
2009 3 mån jan-mar
2008 3 mån jan-mar
2008 12 mån jan-dec
Nettoomsättning 8 – 23
Kostnad sålda tjänster –3 – –5
bruttoresultat 5 – 18
Central administration –5 –2 –20
Rörelseresultat 0 –2 –2
Ränteintäkter och liknande resultatposter 22 12 55
Räntekostnader och liknande resultatposter –2 – –7
Resultat före skatt 20 10 46
Skatt – – –
Periodens resultat 20 10 46
Fastighetsförteckning
stockholMsRegionen
uthyrbar area, kvm
nr Fastighet kommun adress upplåtelseform industri lager kontor handel övrigt totalt
1 Skyttbrink 30 Botkyrka Skyttbrinksvägen 12 Äganderätt 2 320 2 320
2 Rödbetan 1 Danderyd Bryggare Bergs Väg 2 Äganderätt 15 1 173 158 1 346
3 Våglängden 2 Huddinge Gamla Nynäsvägen 545 Äganderätt 1 440 601 2 041
4 Förrådet 12 Huddinge Dalhemsvägen 21 Äganderätt 554 75 629
5 Förrådet 19 Huddinge Centralvägen 1 Äganderätt 100 55 841 996
6 Veddesta 2:79 Järfälla Elektronikhöjden 12-22 Äganderätt 14 820 8 240 4 770 27 830
7 Sicklaön 356:1 Nacka Jarlabergsvägen 2 Äganderätt 4 580 1 470 1 944 3 354 11 348
8 Broby 11:6 Sigtuna Östra Bangatan 18 Äganderätt 942 942
9 Broby 12:6 Sigtuna Östra Bangatan 2 Äganderätt 655 317 972
10 Broby 12:9 Sigtuna Östra Bangatan Äganderätt 1 075 486 1 561
11 Märsta 11:14 Sigtuna Generatorgatan 3, 5 Äganderätt 2 320 908 3 228
12 Märsta 15:7 Sigtuna Bristagatan 13 Äganderätt 11 993 322 12 315
13 Märsta 21:22 Sigtuna Maskingatan 17 Äganderätt 2 707 370 3 077
14 Märsta 21:34 Sigtuna Söderbyvägen 1 Tomträtt 28 2 726 3 610 624 6 988
15 Märsta 21:42 Sigtuna Söderbyvägen 3 Äganderätt 1 303 5 685 37 7 025
16 Märsta 21:46, 21:47 Sigtuna Generatorgatan 7,9 Äganderätt 1 319 957 2 276
17 Märsta 21:50 Sigtuna Maskingatan 29 Äganderätt 3 850 720 4 570
18 Märsta 21:53 Sigtuna Kabelgatan 8 Äganderätt 194 194
19 Märsta 24:10 Sigtuna Söderbyvägen 8 Tomträtt 953 953
20 Märsta 24:12 Sigtuna Söderbyvägen 14 Tomträtt 465 390 855
21 Märsta 24:8 Sigtuna Söderbyvägen 10 Äganderätt 1 130 1 130
22 Norslunda 1:10 Sigtuna Lindberghs Gata 9 Äganderätt 630 2 261 2 891
23 Rotorn 1 Sollentuna Bergkällavägen 25 Äganderätt 1 125 1 125
24 Barnhuset 15 Stockholm Wallingatan 11 Tomträtt 1 320 1 320
25 Dagskiftet 2 Stockholm Elektravägen 20, 22 Tomträtt 8 176 3 874 12 050
26 Damskon 2 Stockholm Elsa Brändströms Gata 50, 52 Tomträtt 4 083 678 4 761
27 Domnarvet 10 Stockholm Domnarvsgatan 31, 33 Tomträtt 358 3 102 3 460
28 Elektra 23 Stockholm Elektravägen 25 Tomträtt 2 676 2 144 2 058 6 878
29 Hällsätra 3 Stockholm Stensätravägen 5 Tomträtt 8 887 1 844 210 10 941
30 Induktorn 37 Stockholm Ranhammarsvägen 26 Tomträtt 6 146 6 146
31 Instrumentet 13 Stockholm Instrumentvägen 14 Äganderätt 992 1 490 2 482
32 Instrumentet 18 Stockholm Instrumentvägen 10 Äganderätt 2 495 890 25 3 410
33 Lastkajen 3 Stockholm Upplagsvägen 34, 38 Tomträtt 9 491 775 10 266
34 Magasinet 6 Stockholm Konsumentvägen 12, 14 Tomträtt 7 294 611 7 905
35 Mörtö 6 Stockholm Frykdalsbacken 20 Tomträtt 1 531 1 074 2 605
36 Nattskiftet 12, 14 Stockholm Drivhjulsvägen 36 Tomträtt 5 769 4 093 359 10 221
37 Storsätra 1 Stockholm Storsätragränd 4-26 Tomträtt 5 023 336 25 067 926 100 31 452
38 Slänten 1 Tyresö Bollmoravägen 123 Äganderätt 300 150 114 266 830
39 Löttinge 9:12, 9:21 Täby Löttingelundsvägen 92 Äganderätt 330 167 497
40 Måttbandet 10 Täby Linjalvägen 3 Äganderätt 2 340 736 3 076
41 Viby 19:32 Upplands Bro Effektvägen 14 Äganderätt 1 213 1 213
42 Glädjen 1:51 Upplands Väsby Truckvägen 14 Äganderätt 1 357 1 916 3 273
43 Glädjen 1:52 Upplands Väsby Truckvägen 16 Äganderätt 296 1 012 1 308
totalt stockholmsregionen 45 333 83 163 76 441 9 207 6 562 220 706
12 | Delårsrapport januari - mars 2009 Corem Property Group AB (publ) öResunDsRegionen
öresundsregionen – sverige uthyrbar area, kvm
nr Fastighet kommun adress upplåtelseform industri lager kontor handel övrigt totalt
1 Kroksabeln 10 Helsingborg Muskötgatan 13 Tomträtt 8 017 8 017
2 Vipemöllan 38 Lund Vipeholmsvägen 13 mfl, Äganderätt 5 856 6 113 11 969
3 Bredskär 1 Malmö Fårögatan 6 Tomträtt 2 020 2 020
4 Båtyxan 1 Malmö Järnyxegatan 13 Tomträtt 1 016 207 1 270 2 493
5 Krukskärvan 8 Malmö Stenyxegatan 34 Äganderätt 179 2 458 1 794 640 5 071
6 Nackremmen 1 Malmö Jägersrovägen 211 Tomträtt 720 1 030 1 750
7 Nackremmen 2 Malmö Jägersrovägen 213 Äganderätt 995 1 302 60 2 357
8 Nosgrimman 1 Malmö Jägersrovägen 215 Tomträtt 242 1 100 545 1 887
9 Sadelknappen 3 Malmö Betselgatan 2, m fl Tomträtt 642 870 1 512
summa öresundsregionen – sverige 2 079 8 370 10 767 700 15 160 37 076
öresundsregionen – köpenhamn, Danmark uthyrbar area, kvm
nr Fastighet kommun adress upplåtelseform industri lager kontor handel övrigt totalt
10 10C Höje Taastrup By Höje Taastrup Danmark Äganderätt 4 599 4 599
11 10AQ Herstedvester By Albertslund Danmark Äganderätt 5 175 5 175
12 7T Mörkhöj Söborg Danmark Äganderätt 7 540 7 540
13 5Y Tömmerup By Kastrup Danmark Äganderätt 4 940 4 940
summa öresundsregionen – köpenhamn, Danmark 22 254 22 254
totalt öresundsregionen 2 079 8 370 10 767 22 954 15 160 59 330
MälaRDalsRegionen uthyrbar area, kvm
nr Fastighet kommun adress upplåtelseform industri lager kontor handel övrigt totalt
1 Stenvreten 7:60 Enköping Kvartsgatan 1 A-C Äganderätt 4 175 555 4 730
2 Nickeln 2 Hallstahammar Södra Gärdesvägen 4 Tomträtt 473 144 341 728 116 1 802
3 Rådmannen 3 Katrineholm Västgötagatan 16 Äganderätt 21 105 180 21 285
4 Oxen 17 Kumla Västra Drottninggatan 38 Äganderätt 6 645 6 645
5 Transistorn 2 Kumla Montörgatan 2, m fl Äganderätt 35 521 35 521
6 Montören 1 & 2 Köping Ringvägen 75, 77 Äganderätt 3 180 540 190 3 938 486 8 334
7 Bronsen 2 Norrköping Tenngatan 4 Äganderätt 3 401 3 769 989 890 9 049
8 Stålet 3 Norrköping Malmgatan 18 Äganderätt 8 691 1 525 10 216
9 Verktyget 4 Trosa Industrigatan 4-8, m fl Äganderätt 7 314 3 092 524 1 000 11 930
10 Friledningen 11 Västerås Elledningsgatan 1 Äganderätt 2 924 1 683 677 3 744 180 9 208
totalt Mälardalsregionen 69 848 25 948 9 594 9 923 3 407 118 720
